（画像出典：wikimedia commons, Oka21000, 名古屋環状2号と東海通の交差部付近）
この記事では名古屋市緑区の
- 公示地価、基準地価
- 土地価格がこれまで上昇・下落した理由
- 今後どうなるのか？
の３点について解説しています。
（なお、本ページはプロモーションが含まれています。該当するサービスには、【PR】と表記しております）（※1）
１、名古屋市緑区の公示地価、基準地価の一覧
*詳しい地名を入力すると、絞り込めます。１文字からOK
*公：公示地価（2023.1.1現在）NEW!
*基：基準地価（2022.7.1現在）
*変化率が空白：比較する年度のデータがない場合
| 所在地及び地番 | 最寄駅（m) | 坪単価（万円） | 前年比 | 2018年比 |
|---|---|---|---|---|
| 公）名古屋市緑区太子２丁目３５番 | 有松（1000） | 51.2 | 5.4% | 10.7% |
| 公）名古屋市緑区神沢１丁目１６２３番 | 神沢（230） | 61.7 | 5.1% | 6.3% |
| 公）名古屋市緑区池上台１丁目８２番３０ | 鳴子北（1300） | 55.4 | 5.0% | |
| 公）名古屋市緑区長根町８０番 | 鳴子北（1000） | 55.4 | 5.0% | 8.4% |
| 公）名古屋市緑区浦里１丁目１３４番 | 本星崎（1400） | 38.9 | 4.4% | 6.3% |
| 公）名古屋市緑区篠の風２丁目３１８番 | 相生山（930） | 54.8 | 4.4% | 5.1% |
| 公）名古屋市緑区神沢３丁目１２０７番 | 神沢（940） | 55.8 | 4.3% | 5.6% |
| 公）名古屋市緑区滝ノ水２丁目７０４番 | 神沢（1400） | 55.8 | 4.3% | 7.6% |
| 公）名古屋市緑区古鳴海２丁目８１番 | 野並（680） | 56.1 | 4.3% | 6.3% |
| 公）名古屋市緑区桃山２丁目１２９番 | 神沢（590） | 58.1 | 4.1% | 5.4% |
| 公）名古屋市緑区徳重５丁目４１７番外 | 徳重（630） | 59.4 | 4.0% | 10.4% |
| 公）名古屋市緑区池上台２丁目２３番 | 鳴子北（1000） | 52.8 | 3.9% | 4.6% |
| 公）名古屋市緑区浦里５丁目２２１番 | 鳴海（750） | 31.8 | 3.9% | 3.1% |
| 公）名古屋市緑区緑花台２５０２番外 | 南大高（1600） | 44.2 | 3.9% | 6.3% |
| 公）名古屋市緑区大高台２丁目１０２２番 | 南大高（1500） | 44.2 | 3.9% | 5.5% |
| 公）名古屋市緑区滝ノ水４丁目１２０５番 | 相生山（2200） | 55.4 | 3.7% | 9.1% |
| 公）名古屋市緑区曽根２丁目２３８番 | 左京山（550） | 47.5 | 3.6% | 5.1% |
| 公）名古屋市緑区南大高１丁目５０２番 | 南大高（870） | 57.1 | 3.6% | 5.5% |
| 公）名古屋市緑区熊の前１丁目１３０８番 | 徳重（960） | 58.1 | 3.5% | 6.7% |
| 公）名古屋市緑区桶狭間２００３番 | 中京競馬場前（1700） | 38.9 | 3.5% | 6.3% |
| 公）名古屋市緑区上旭２丁目５１３番１外 | 相生山（1600） | 60.4 | 3.4% | 7.6% |
| 公）名古屋市緑区鳴海町字白山１１９番 | 鳴海（700） | 51.2 | 3.3% | 4.0% |
| 公）名古屋市緑区細口３丁目１４９番 | 徳重（1300） | 52.1 | 3.3% | 4.6% |
| 公）名古屋市緑区鳴海町字有松裏２６番１外 | 有松（220） | 53.8 | 3.2% | 3.2% |
| 公）名古屋市緑区黒沢台２丁目７０５番 | 神沢（1100） | 54.1 | 3.1% | 7.9% |
| 公）名古屋市緑区黒沢台４丁目１５１４番 | 神沢（300） | 65.3 | 3.1% | 3.1% |
| 公）名古屋市緑区姥子山１丁目１７１２番 | 有松（1300） | 44.2 | 3.1% | 6.3% |
| 公）名古屋市緑区作の山町８０番９５ | 鳴海（1600） | 55.4 | 3.1% | |
| 公）名古屋市緑区大清水３丁目９０９番 | 徳重（2500） | 45.2 | 3.0% | 4.6% |
| 公）名古屋市緑区青山３丁目５７番３ | 左京山（840） | 45.2 | 3.0% | 7.9% |
| 公）名古屋市緑区乗鞍１丁目１８１１番５９ | 徳重（650） | 58.1 | 2.9% | 4.8% |
| 公）名古屋市緑区神の倉１丁目１７６番 | 徳重（1800） | 47.9 | 2.8% | 6.6% |
| 公）名古屋市緑区鳥澄２丁目７１５番 | 有松（1400） | 48.2 | 2.8% | 4.3% |
| 公）名古屋市緑区梅里１丁目５３番１ | 神沢（1300） | 50.2 | 2.7% | 4.8% |
| 公）名古屋市緑区兵庫２丁目５０７番 | 徳重（1800） | 51.8 | 2.6% | 5.4% |
| 公）名古屋市緑区潮見が丘３丁目６７番２外 | 鳴海（1600） | 52.8 | 2.6% | 3.9% |
| 公）名古屋市緑区大高町字砂畑４２番３ | 大高（1500） | 33.7 | 2.5% | 4.1% |
| 公）名古屋市緑区砂田１丁目４０１番外 | 有松（2200） | 55.1 | 2.5% | 3.1% |
| 公）名古屋市緑区東神の倉３丁目４０７番 | 赤池（1700） | 42.9 | 2.4% | 4.0% |
| 公）名古屋市緑区鳴海町字片平２０番３０ | 野並（1600） | 42.9 | 2.4% | 4.0% |
| 公）名古屋市緑区鳴海町字上汐田２４番 | 鳴海（340） | 46.2 | 2.2% | 3.7% |
| 公）名古屋市緑区南大高２丁目１１２番外 | 南大高（370） | 64.4 | 2.1% | |
| 公）名古屋市緑区若田２丁目６１５番 | 左京山（1200） | 48.5 | 2.1% | 4.3% |
| 公）名古屋市緑区六田１丁目１９５番２外 | 鳴海（850） | 49.5 | 2.0% | 3.4% |
| 公）名古屋市緑区鳴子町４丁目１０２番 | 鳴子北（980） | 55.1 | 1.8% | 7.7% |
| 公）名古屋市緑区野末町９０９番 | 共和（1400） | 25.9 | 1.8% | 1.8% |
| 公）名古屋市緑区桶狭間清水山１２０番 | 南大高（1600） | 43.9 | 1.5% | 3.1% |
| 公）名古屋市緑区ほら貝１丁目２９３番 | 相生山（360） | 57.1 | 1.2% | |
| 公）名古屋市緑区小坂１丁目８０１番３５ | 神沢（1700） | 47.2 | 0.7% | 5.1% |
| 基）名古屋市緑区池上台１丁目８２番３０ | 鳴子北（1300） | 53.8 | 7.2% | |
| 基）名古屋市緑区鶴が沢１丁目１７１０番 | 徳重（650） | 57.8 | 6.1% | 6.1% |
| 基）名古屋市緑区ほら貝２丁目３１３番 | 神沢（550） | 59.4 | 4.7% | 3.4% |
| 基）名古屋市緑区上旭２丁目２０３番外 | 相生山（1500） | 53.8 | 4.5% | 2.5% |
| 基）名古屋市緑区太子２丁目３５番 | 有松（1000） | 48.8 | 4.2% | 5.0% |
| 基）名古屋市緑区鳴海町字山腰７９番３ | 鳴海（930） | 41.3 | 4.2% | 4.2% |
| 基）名古屋市緑区緑花台２５０２番外 | 南大高（1600） | 43.6 | 3.9% | 3.9% |
| 基）名古屋市緑区鎌倉台２丁目１５０１番１ | 中京競馬場前（1600） | 44.6 | 3.8% | 4.7% |
| 基）名古屋市緑区旭出２丁目１９１３番 | 鳴子北（2200） | 54.5 | 3.8% | |
| 基）名古屋市緑区桃山２丁目１２９番 | 神沢（590） | 57.4 | 3.6% | 3.6% |
| 基）名古屋市緑区大高町字天神１０６番 | 大高（440） | 44.6 | 3.1% | |
| 基）名古屋市緑区左京山２１０６番 | 左京山（370） | 46.2 | 2.9% | 3.7% |
| 基）名古屋市緑区ほら貝１丁目７８番２ | 相生山（320） | 57.1 | 2.4% | -2.3% |
| 基）名古屋市緑区鶴が沢１丁目２２０１番外 | 徳重（90） | 71.9 | 2.3% | 0.9% |
| 基）名古屋市緑区鳴海町字宿地３７番外 | 鳴海（1200） | 46.5 | 2.2% | -2.1% |
| 基）名古屋市緑区砂田２丁目３１５番 | 有松（2400） | 47.5 | 2.1% | 1.4% |
| 基）名古屋市緑区浦里３丁目３２０番 | 鳴海（1100） | 42.2 | 1.6% | -0.8% |
| 基）名古屋市緑区六田２丁目６５番 | 左京山（950） | 46.5 | 1.4% | 1.4% |
| 基）名古屋市緑区松が根台８８番２ | 野並（1300） | 51.8 | 1.3% | 2.6% |
| 基）名古屋市緑区諸の木３丁目１０２３番 | 徳重（2400） | 44.6 |
途中ですが、この記事の説明を
どうも、当サイト「イエアンドライフ」の運営をしているゴトウです。
この記事では、
- あなたの（気になっている）名古屋市緑区の土地価格が、これからどうなるのか？
- 今が買いなのか？売りなのか？もう少し待った方がいいのか？
を判断ができるように、解説をしていきます。
この記事にたどり着くまでに、なんとなくこう思ってませんでしたか？
「なんで今、これほど上がっているのだろうか？」
新型コロナから３年が経ちました。
ようやくマスク生活からサヨナラできるぐらいに落ち着いてきているとは言っても、「コロナ前よりも景気がいい」という実感はないのではないでしょうか？
ところが、名古屋市緑区の土地価格は、ほぼすべての地点において、過去５年間で今年が最高値だったのです（47地点中46地点、約98%）。
一体、何が起こっているのでしょうか？
この記事では、この疑問に答えられるように、納得できる証拠（データ）を集めて解説しています。
なので、この記事を読み終わる頃には、
- 買う、または売るタイミングがわかる
- どこに買えば後悔しないかがわかる
ようになっているはずです。
と言っても、それほど難しいことは書いていないので、気楽に目を通してみてください。
それでは参りましょう。
２、名古屋市緑区の土地価格の動き
名古屋市緑区の土地価格は、この１年間で、住宅地で+3.3％、商業地で+2.7％と、特に商業地で大きく上昇していました。
また、2018→2023年の５年間で見ると、住宅地で+6％。商業地で+3.4％と、こちらも商業地での上昇が目立ちました。
では、具体的にどのあたりが上がっているのか？
まずは地図上で、上昇しているエリアを確認してみましょう。
５年間の変化率（2018→2023年）
変化率：赤紫（+50%以上）＞ピンク色（+30〜49.9%）＞オレンジ色（+10〜29.9%）＞緑色（0〜+9.9%）＞青色（-0.1〜 -9.9%）＞茶色（-10%以下）
全域で上昇していました。１０％以上の上昇（オレンジ色のマーク）は、名古屋方面ではなく、むしろ三河方面に近いところにありました。
なぜ、これほど上昇しているのか？
その理由は、住宅価格の上昇です。
特に新型コロナ以降、インフレによって建築費が２〜３割上昇しているため、新築マンション・戸建てともに、価格が跳ね上がっているのです。
マンションの建築費
木造戸建ての建築費
そのため、新築が高くて手が出せない人が、中古マンション・戸建ての購入に流れた結果、名古屋市の中古マンション・中古戸建ての価格も上昇しています。
2018〜23年の５年間で、中古戸建てで1.6%、中古マンションでは、なんと12.8%も上昇しているのです。
駅周辺の商業地ほど、土地価格の上昇率が高いのは、多くの中古マンションが立地しているためです。
一方で、駅から離れたエリアでは、戸建てが多く、通勤にもあまり便利ではないため、土地価格の上昇率も低いのでしょう。
３、これからどうなるのか？
名古屋市緑区の土地価格に影響を与えそうなリスクをまとめました。
（１）金利の上昇リスク
2022年に入ってから、金利の上昇が始まっています。
新型コロナや、ウクライナ侵攻などで、世界各国の経済が混乱し、物価が上昇しているため、物価上昇をおさえるために、世界中の国々で金利を引き上げているのです。
例えば、アメリカでは、この１年間で、0.25→5.25%へと、なんと５％もの金利の引き上げを行っています。
日本では、今のところそういう対策をしていませんが、投資家の間ではすでに「日本も金利の引き上げを行うのではないか？」と見られており、期間１０〜３０年の国債の金利が上がり始めています。
（参考：財務省）
住宅ローンの金利も、このような状況を受けて、上昇し始めています。
固定金利の住宅ローンである、フラット３５（期間21〜35年）の金利も上昇傾向にあり、23年6月分は1.76%となっています。
ふらっと３５は上昇しているが、変動金利はむしろ下落
ところが、変動金利は、ほとんど変化がないか、むしろ下落している銀行もあります。
銀行同士で、お客さんの獲得競争が激しいため、金利が下がっているためです。
そのため、変動金利の利用者が、2019年には約６割ぐらいだったのが、2022年には約７割にまで増えていました。
不動産価格が上がりすぎたため、変動金利の利用者が増加
毎月の支払額で比較すると、約2万円も安く済むのですから、無理もありません。
変動金利の方が、月々の返済が約２万円安い
| 金利 | 月の返済額 | 総返済額 | ||
| ①ふらっと35 | 固定金利 | 1.76% | 95,723円 | 約4,020万円 |
| ②SBI新生銀行 | 変動金利 | 0.32% | 75,512円 | 約3,172万円 |
| ①ー② | 20,211円 | 約848万円 |
*期間３５年、ローン諸費用は除く
大都市のマンションがかなり値上がりしており、「誰が買ってるの？」と疑問に思う人もいるでしょうが、変動金利を選んでいる人が増えているからでしょう。
では、そのような人たちが、金利が上がった時にどうするのか？というと、約２割の人が、「見当がつかない、わからない」と答えていました。
このように、金利が上がった時に、返済に困る人が、かなりの割合でいると考えられます。
つまり、
- 世界的な物価上昇・金利上昇によって、「日本の金利も上がる」と予想する投資家が増えている
- 変動金利で借りている人の２割ぐらいは、金利が上がった場合に、対応できない可能性がある
と言う状況なのです。
今年の4月に、日銀総裁が交代し、植田新総裁になりましたが、今のところは、黒田旧総裁の方針を引き継ぐようなコメントをしています。
ですが、そもそも、黒田総裁が異次元緩和をやり始めたのは、物価を毎年2%上げるためでした。
そして、2022年度の物価上昇率は、前年比で3.0%の上昇です。すでに目的は達成されて、むしろかなりのハイペースで上昇している状況です。
（参考：NHK「2022年度 消費者物価指数 前年度比3.0％上昇 41年ぶり水準」）
また、ウクライナ戦争もまだ終わりが見えませんので、物価上昇はまだまだ続くと考えると、いずれ金利を引き上げる時が来るでしょう。
１％金利が上がると、不動産価格は15〜20%下がる可能性
ちなみに、金利が１％上がると、住宅ローンの利息は、35年で15〜20%増えます。
例えば、月に約10万円の返済を考えている人であれば、現在なら3,500万円の物件が買えますが、金利が１％上がると、毎月１０万円の支払いで、3,000万円の物件しか買えません。
特に、変動金利が上がってきた場合には、注意が必要でしょう。
（２）2022年問題で、都市の農地が宅地になる
2022年問題をご存知でしょうか？
「都市部にある税金を優遇されていた農地（生産緑地）が、優遇期間が切れることで宅地として放出され、土地価格に影響を与える」
という問題です。
（出典：ウィキペディア cory.2005.Seisan Ryokuchi）
実は、名古屋市の生産緑地面積は、２７０ヘクタールの全国５位の規模なのです。
３０坪の土地で約２.７万戸分にもなります。
愛知の生産緑地の分布図：名古屋市は２７０ヘクタール
（参考：国土交通省 都市計画区域、市街化区域、地域地区の決定状況）
緑区においても、徳重駅より南側で大きく人口が増加していた諸の木地区は、農地の宅地化によってできた新興住宅地です。
このような新興住宅地は、街並みも新しく道路も広いため、車での通勤をする人にとってみれば、古い住宅地に購入するよりも魅力的なのでしょう。
このような農地の宅地化が、２０２２年以降は、さらに加速していくのです。
そのため、古くからある住宅地の買い手がつきにくくなってくるでしょう。
（３）これから名古屋市緑区の人口はどうなるの？
国立社会保障・人口問題研究所が、2018年に発表した名古屋市緑区の人口の見通しによると、2025→35年の10年間で人口が約5,000人増加するそうです。
名古屋市緑区はこれから10年で人口が約5,000人増える
（出典：国立社会保障・人口問題研究所 平成３０年度人口推計）
ところが、家を建てる中心年代の３０〜４０代人口は、2025→35年の10年間で約4,000人減る見通しです。
名古屋市緑区の３０〜４０代人口は、これから１０年で約4,000人減る
（出典：国立社会保障・人口問題研究所 平成３０年度人口推計）
そのため、駅周辺などの人気エリアでは、影響はなさそうですが、駅から離れた戸建てエリアでは、買い手がつきにくくなりそうです。
結論：買うなら？売るなら？
以上のことから、名古屋市緑区の土地価格は、
- ①物価上昇、②株価上昇、③円安によって、富裕層・海外投資家による不動産購入が活発化し、多くのマンションが立地する駅周辺の商業地ほど、土地価格が大きく上昇してきた
- 今後は若い世代の人口減少が進むため、駅から離れた戸建てエリアでは、買い手がつきにくくなりそう
- インフレや地銀の赤字など、低金利政策の副作用を解消するため、金利の引き上げが年内に起こる可能性が高い
と言えるでしょう。
買うなら：低金利なのでチャンスだけれど、、、
本来であれば、低金利は家を購入するチャンスな訳ですが、建築費が上がっているため、家を建てるハードルも上がっています。
なので、いい物件を探すことがポイントになってきます。
非公開物件＝安い物件
不動産を売る理由はさまざまですが、「周りに知られずに売却したい」という売主は一定の割合でいます。
そのような物件は、ネット上にも出回らず「非公開物件」として、特定の不動産会社が取り扱っている場合があります。
当然、このような物件は少ないお客さんにしか目にとまる機会がないため、相場よりも価格の安い可能性が高いです。
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こちらの「タウンライフ家づくり」に登録すると、全国８５０社以上の住宅メーカーや工務店が、あなたの条件に予算に合わせて、間取りプランや、自社で持っている土地情報を教えてくれます。
土地情報だけでなく、相見積もりをすることで、他社の見積書を使って値引き交渉も出来ますので、「①非公開物件を探せる」「②安く家を建てられる」の２つのおいしいところが狙えます。
無料ですので、一度利用してみてはいかがでしょうか？
売るなら：低金利の今がチャンス
名古屋市緑区の土地価格は、新型コロナ以降は特に、インフレによる建築費の上昇によって、不動産価格が底上げされていますが、これは富裕層や海外投資家、一般世帯の買い手がついているからこそ、成り立っている状況です。
しかし、今後は異次元緩和政策の終了によって、金利の上昇が予想されますし、株価の下落が始まると、富裕層や投資家による購入も見込めなくなります。
そのため、低金利で金融市場が落ち着いているうちに売却の準備をし始めた方がいいかもしれません。
公示地価を信じると損をする？
この記事では公示地価をもとに解説していきましたが、公示地価は「その地域の平均的な価格」なため、実際の取引ではこれ以上に高く、または安く取引されることがあります。
例えば、緑区内に「鶴が沢（つるがさわ）」という、徳重駅の東側に広がる住宅地があります。
こちらの公示地価と実際の取引を比べてみると、
- 公示地価：５４万円／坪
- 実際の取引価格：５９〜７７万円／坪
と、公示地価の約１.１〜１.４倍で取引されていました。
どちらも「第一種低層住居専用地域」と呼ばれる、主に戸建てが建ち並ぶエリアです。
駅からの距離は多少違いはありますが、これほどの価格差が考えられるでしょうか？
【名古屋市緑区鶴が沢の土地取引（令和元年〜２年）】
- 徳重駅から徒歩７〜１６分のエリアで、５９〜７７万円／坪で取引されている
- この取引情報のアンケート回収率は約２割のため、実際の取引数はこの５倍程度ある
なぜ、これほど売却価格が変わるのでしょうか？
その理由は、不動産会社によって、持っている取引情報に差があるからです。
不動産取引は、株式市場のように、全ての取引情報を管理しているところがないため、
- 自社でどれだけ取引情報を持っているか
- どれだけ買い手のリストを持っているか？
で、評価額も、売れる金額も変わってくるのです。
持っている取引情報が違うため、評価額・売却額が変わる
*REINSとは、不動産会社間でだけ共有できる物件情報・取引情報のサービスです。ただし、売主の承諾が必要なため、情報の共有率は、全体の取引の約11%程度となっています
（2022年実績：売り物件報告件数17.5万件 ÷ 土地取引件数152.5万件 ＝ 11.4%）
また、不動産会社が持っている取引情報や、買い手のリストは、エリアや物件によって違いますから、いくつかの不動産会社に査定を申し込むことで、
- どれだけの評価額になるのか？
- どこの会社が、自分の不動産を高く売ってくれるのか？
を知ることができます。
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