（画像出典：wikimedia commons, Nagono, Daigo Station North View）
この記事では京都市伏見区の土地価格について、
- 今いくらなのか？
- この６年間で、どこがどれだけ上昇・下落しているのか？
- 今後どうなるのか？
を解説していきます。
１、京都市伏見区の公示地価、基準地価の一覧
*詳しい地名を入力すると、絞り込めます。１文字からOK
*公：公示地価（2021.1.1現在）New!
*基：基準地価（2020.7.1現在）
＊R2比変化率：令和２年比の変化率。並び順の基準にしています
| 区分 | 住居表示 | 最寄駅（m) | 坪単価（万円） | R2比変化率 | H25比変化率 |
|---|---|---|---|---|---|
| 公／工業 | 京都市伏見区（伏見西部第３－４９－２９外） | 中書島（2800） | 29.2 | 0.0% | 31.7% |
| 公／工業 | 京都市伏見区（伏見西部第３－３２街区－宮ノ後４１外） | 中書島（1400） | 34 | 0.0% | 29.1% |
| 公／商業 | 京都市伏見区両替町１１丁目２５５番外 | 丹波橋（160） | 87.5 | 0.0% | 19.4% |
| 公／住宅 | 京都市伏見区桃山井伊掃部東町４４番１ | 近鉄丹波橋（600） | 91.7 | 0.0% | 18.3% |
| 公／住宅 | 京都市伏見区銀座町４丁目２８８番１ | 丹波橋（300） | 85.1 | 0.0% | 17.8% |
| 公／住宅 | 京都市伏見区桃山町島津５８番２０ | 近鉄丹波橋（720） | 88.8 | 0.0% | 10.7% |
| 公／住宅 | 京都市伏見区深草柴田屋敷町２３番７４ | 伏見（130） | 72.6 | 0.0% | 9.5% |
| 公／住宅 | 京都市伏見区問屋町７５２番外 | 伏見桃山（1100） | 48.5 | 0.0% | 7.3% |
| 公／住宅 | 京都市伏見区深草仙石屋敷町６番１４ | 藤森（850） | 60.4 | 0.0% | 4.6% |
| 公／住宅 | 京都市伏見区深草川久保町８番１５ | 龍谷大前深草（600） | 56.4 | 0.0% | 3.6% |
| 公／住宅 | 京都市伏見区桃山町大島２５番１１１ | 桃山南口（600） | 60.1 | 0.0% | 2.8% |
| 公／工業 | 京都市伏見区南寝小屋町６９番 | 丹波橋（1900） | 53.1 | 0.0% | |
| 公／商業 | 京都市伏見区桃山町西尾１０番１ | 地下鉄六地蔵（350） | 87.5 | -0.4% | 6.8% |
| 公／住宅 | 京都市伏見区桃山毛利長門東町３４番５６ | 近鉄丹波橋（570） | 87.1 | -0.4% | 13.7% |
| 公／商業 | 京都市伏見区毛利町８９番 | 伏見（1400） | 82.8 | -0.4% | 29.9% |
| 公／住宅 | 京都市伏見区日野岡西町４番８６ | 石田（1500） | 32.8 | -0.5% | -6.5% |
| 公／住宅 | 京都市伏見区久我本町４番４５ | 竹田（3500） | 32.5 | -0.5% | -5.7% |
| 公／住宅 | 京都市伏見区桃山町泰長老３１番２９ | 桃山（350） | 64 | -0.5% | 5.4% |
| 公／住宅 | 京都市伏見区深草西浦町３丁目２６番 | 龍谷大前深草（800） | 56.1 | -0.6% | 3.6% |
| 公／工業 | 京都市伏見区久我石原町６番１４外 | 竹田（3800） | 27.7 | -0.6% | 24.1% |
| 公／住宅 | 京都市伏見区桃山与五郎町１番９６ | 桃山南口（600） | 55.1 | -0.6% | 3.1% |
| 公／住宅 | 京都市伏見区深草野手町３７番４外 | 龍谷大前深草（340） | 53.1 | -0.6% | |
| 公／住宅 | 京都市伏見区深草大亀谷西寺町３９番２８ | ＪＲ藤森（550） | 52.1 | -0.6% | 0.0% |
| 公／住宅 | 京都市伏見区竹田浄菩提院町２６８番 | 竹田（730） | 52.1 | -0.6% | 0.0% |
| 公／住宅 | 京都市伏見区醍醐新開３番２１ | 石田（500） | 48.8 | -0.7% | -3.9% |
| 公／住宅 | 京都市伏見区桃山町和泉２番２５ | 桃山南口（550） | 48.2 | -0.7% | -3.9% |
| 公／住宅 | 京都市伏見区深草大亀谷古御香町１２８番２ | ＪＲ藤森（1200） | 31.9 | -0.7% | -1.7% |
| 公／住宅 | 京都市伏見区中島堀端町５４番 | 竹田（1600） | 45.2 | -0.7% | |
| 公／住宅 | 京都市伏見区下鳥羽西柳長町９３番 | 丹波橋（2200） | 44.2 | -0.7% | |
| 公／住宅 | 京都市伏見区小栗栖森本町２０番３７ | 石田（660） | 43.9 | -0.7% | -3.6% |
| 公／住宅 | 京都市伏見区醍醐大高町４番１３ | 小野（1000） | 42.2 | -0.8% | -6.5% |
| 公／商業 | 京都市伏見区羽束師菱川町１８９番５外 | 長岡京（1900） | 40.3 | -0.8% | 3.4% |
| 公／住宅 | 京都市伏見区淀新町６１０番４ | 淀（500） | 40.3 | -0.8% | -3.9% |
| 公／住宅 | 京都市伏見区深草大亀谷大山町５３番２５ | ＪＲ藤森（700） | 39.6 | -0.8% | -2.4% |
| 公／住宅 | 京都市伏見区向島中島町２１番２２外 | 観月橋（600） | 38.9 | -0.8% | |
| 公／住宅 | 京都市伏見区納所町５８６番１０外 | 淀（700） | 37.6 | -0.9% | -2.5% |
| 公／住宅 | 京都市伏見区桃山紅雪町１０９番 | 桃山南口（1200） | 37.3 | -0.9% | -5.0% |
| 公／住宅 | 京都市伏見区淀下津町１８９番８ | 淀（900） | 36.3 | -0.9% | -4.3% |
| 公／住宅 | 京都市伏見区久我森ノ宮町１４番７３ | 中書島（4200） | 35.3 | -0.9% | 0.0% |
| 公／住宅 | 京都市伏見区向島上林町９番１５ | 向島（1200） | 34.7 | -0.9% | -2.8% |
| 公／住宅 | 京都市伏見区深草谷口町７０番５ | 藤森（1500） | 31 | -0.9% | -12.9% |
| 公／住宅 | 京都市伏見区羽束師志水町１６５番１４９ | 長岡京（2800） | 34.3 | -1.0% | |
| 公／住宅 | 京都市伏見区横大路中ノ庄町５番１ | 中書島（2600） | 33.7 | -1.0% | |
| 公／商業 | 京都市伏見区表町５９０番１外 | 中書島（260） | 67 | -1.0% | 15.8% |
| 公／商業 | 京都市伏見区納所和泉屋７番 | 淀（1100） | 32.5 | -1.0% | -3.4% |
| 公／商業 | 京都市伏見区豊後橋町７４番 | 観月橋（80） | 55.4 | -1.2% | |
| 公／商業 | 京都市伏見区桃山町和泉２３番３ | 桃山南口（270） | 55.1 | -1.2% | 3.7% |
| 公／商業 | 京都市伏見区深草西浦町４丁目８２番 | 藤森（550） | 72.6 | -1.3% | 10.4% |
| 公／住宅 | 京都市伏見区醍醐落保町６４番 | 醍醐（830） | 39.6 | -1.6% | -3.2% |
| 公／住宅 | 京都市伏見区醍醐勝口町３番１１７ | 醍醐（1500） | 37.6 | -1.7% | -10.8% |
| 公／商業 | 京都市伏見区深草直違橋２丁目４２９番 | 藤森（200） | 65 | -2.5% | 8.6% |
| 公／商業 | 京都市伏見区東大手町７５０番外 | 伏見桃山（140） | 174.2 | -4.0% | 23.0% |
| 公／商業 | 京都市伏見区深草稲荷御前町８９番 | 稲荷（50） | 160.1 | -12.8% | |
| 基／商業 | 京都市伏見区深草稲荷御前町８９番 | 稲荷（50） | 168.3 | 158.9% | |
| 基／工業 | 京都市伏見区（伏見西部第３－４９－２９外） | 中書島（2800） | 29.2 | 31.7% | |
| 基／商業 | 京都市伏見区毛利町８９番 | 伏見（1400） | 83.2 | 29.9% | |
| 基／工業 | 京都市伏見区（伏見西部第３－３２街区－宮ノ後４１外） | 中書島（1400） | 34 | 29.1% | |
| 基／商業 | 京都市伏見区深草西浦町８丁目６０番ほか１筆 | 近鉄竹田（550） | 76.2 | 26.9% | |
| 基／工業 | 京都市伏見区久我石原町６番１４外 | 竹田（3800） | 27.9 | 24.1% | |
| 基／商業 | 京都市伏見区醍醐池田町８番３ほか３筆 | 地下鉄醍醐（430） | 74.9 | 23.4% | |
| 基／商業 | 京都市伏見区東大手町７５０番外 | 伏見桃山（140） | 181.5 | 23.0% | |
| 基／商業 | 京都市伏見区中島北ノ口町１６番 | 近鉄竹田（1100） | 88.8 | 22.8% | |
| 基／商業 | 京都市伏見区下油掛町１５２番３ | 京阪伏見桃山（580） | 83.8 | 21.0% | |
| 基／工業 | 京都市伏見区久我西出町４番１５ほか１筆 | 阪急西向日（2300） | 25 | 20.2% | |
| 基／商業 | 京都市伏見区下鳥羽長田町１７３番ほか１筆 | 京阪丹波橋（2100） | 63 | 20.1% | |
| 基／商業 | 京都市伏見区両替町１１丁目２５５番外 | 丹波橋（160） | 87.5 | 19.4% | |
| 基／住宅 | 京都市伏見区桃山井伊掃部東町４４番１ | 近鉄丹波橋（600） | 91.7 | 18.3% | |
| 基／住宅 | 京都市伏見区銀座町４丁目２８８番１ | 丹波橋（300） | 85.1 | 17.8% | |
| 基／商業 | 京都市伏見区表町５９０番１外 | 中書島（260） | 67.7 | 15.8% | |
| 基／住宅 | 京都市伏見区桃山町立売４３番３ | 桃山（250） | 78.2 | 14.5% | |
| 基／住宅 | 京都市伏見区桃山毛利長門東町３４番５６ | 近鉄丹波橋（570） | 87.5 | 13.7% | |
| 基／住宅 | 京都市伏見区桃山毛利長門東町３４番５６ | 近鉄丹波橋（570） | 87.5 | 11.3% | |
| 基／住宅 | 京都市伏見区桃山町島津５８番２０ | 近鉄丹波橋（720） | 88.8 | 10.7% | |
| 基／商業 | 京都市伏見区深草西浦町４丁目８２番 | 藤森（550） | 73.6 | 10.4% | |
| 基／住宅 | 京都市伏見区深草柴田屋敷町２３番７４ | 伏見（130） | 72.6 | 9.5% | |
| 基／商業 | 京都市伏見区深草直違橋２丁目４２９番 | 藤森（200） | 66.7 | 8.6% | |
| 基／商業 | 京都市伏見区深草直違橋２丁目４２９番 | 京阪藤森（200） | 65.7 | 7.6% | |
| 基／住宅 | 京都市伏見区問屋町７５２番外 | 伏見桃山（1100） | 48.5 | 7.3% | |
| 基／商業 | 京都市伏見区桃山町西尾１０番１ | 地下鉄六地蔵（350） | 87.8 | 6.8% | |
| 基／住宅 | 京都市伏見区深草池ノ内町６番１９ | 京阪藤森（900） | 63 | 6.1% | |
| 基／住宅 | 京都市伏見区桃山町泰長老３１番２９ | 桃山（350） | 64.4 | 5.4% | |
| 基／住宅 | 京都市伏見区深草仙石屋敷町６番１４ | 藤森（850） | 60.4 | 4.6% | |
| 基／商業 | 京都市伏見区桃山町和泉２３番３ | 桃山南口（270） | 55.8 | 3.7% | |
| 基／住宅 | 京都市伏見区深草西浦町３丁目２６番 | 龍谷大前深草（800） | 56.4 | 3.6% | |
| 基／住宅 | 京都市伏見区深草川久保町８番１５ | 龍谷大前深草（600） | 56.4 | 3.6% | |
| 基／商業 | 京都市伏見区羽束師菱川町１８９番５外 | 長岡京（1900） | 40.6 | 3.4% | |
| 基／住宅 | 京都市伏見区桃山与五郎町１番９６ | 桃山南口（600） | 55.4 | 3.1% | |
| 基／住宅 | 京都市伏見区桃山町大島２５番１１１ | 桃山南口（600） | 60.1 | 2.8% | |
| 基／住宅 | 京都市伏見区深草西出町３０番２ | 京阪龍谷大前深草（550） | 54.8 | 1.8% | |
| 基／住宅 | 京都市伏見区醍醐御霊ケ下町２５番６ほか１筆 | 地下鉄醍醐（370） | 53.1 | 1.3% | |
| 基／住宅 | 京都市伏見区深草大亀谷西寺町３９番２８ | ＪＲ藤森（550） | 52.5 | 0.0% | |
| 基／住宅 | 京都市伏見区久我森ノ宮町１４番７３ | 中書島（4200） | 35.6 | 0.0% | |
| 基／住宅 | 京都市伏見区竹田浄菩提院町２６８番 | 竹田（730） | 52.5 | 0.0% | |
| 基／住宅 | 京都市伏見区羽束師鴨川町２０１番４ほか１筆 | 京阪中書島（3400） | 34.7 | 0.0% | |
| 基／住宅 | 京都市伏見区日野谷寺町８番４６ | 地下鉄石田（1400） | 34 | -1.0% | |
| 基／住宅 | 京都市伏見区深草大亀谷古御香町１２８番２ | ＪＲ藤森（1200） | 32.1 | -1.7% | |
| 基／住宅 | 京都市伏見区羽束師古川町５６６番４７ | 長岡京（3000） | 33.7 | -1.9% | |
| 基／住宅 | 京都市伏見区深草大亀谷万帖敷町１３９番４６ほか１筆 | ＪＲ藤森（550） | 40.3 | -2.4% | |
| 基／住宅 | 京都市伏見区深草大亀谷大山町５３番２５ | ＪＲ藤森（700） | 39.9 | -2.4% | |
| 基／住宅 | 京都市伏見区納所町５８６番１０外 | 淀（700） | 38 | -2.5% | |
| 基／住宅 | 京都市伏見区桃山町和泉２番２５ | 京阪桃山南口（550） | 48.5 | -2.6% | |
| 基／住宅 | 京都市伏見区向島上林町９番１５ | 向島（1200） | 35 | -2.8% | |
| 基／住宅 | 京都市伏見区醍醐落保町６４番 | 醍醐（830） | 40.3 | -3.2% | |
| 基／商業 | 京都市伏見区納所和泉屋７番 | 淀（1100） | 32.8 | -3.4% | |
| 基／住宅 | 京都市伏見区小栗栖森本町２０番３７ | 石田（660） | 44.2 | -3.6% | |
| 基／住宅 | 京都市伏見区醍醐新開３番２１ | 石田（500） | 49.2 | -3.9% | |
| 基／住宅 | 京都市伏見区淀新町６１０番４ | 淀（500） | 40.6 | -3.9% | |
| 基／住宅 | 京都市伏見区桃山町和泉２番２５ | 桃山南口（550） | 48.5 | -3.9% | |
| 基／住宅 | 京都市伏見区淀下津町１８９番８ | 淀（900） | 36.6 | -4.3% | |
| 基／住宅 | 京都市伏見区横大路貴船５２番２４ | 京阪中書島（2400） | 34.7 | -4.5% | |
| 基／住宅 | 京都市伏見区桃山紅雪町１０９番 | 桃山南口（1200） | 37.6 | -5.0% | |
| 基／住宅 | 京都市伏見区向島立河原町１１番３ | 京阪観月橋（900） | 33.7 | -5.6% | |
| 基／住宅 | 京都市伏見区久我本町４番４５ | 竹田（3500） | 32.7 | -5.7% | |
| 基／住宅 | 京都市伏見区淀美豆町３００番３２ | 京阪淀（1200） | 31.3 | -6.1% | |
| 基／住宅 | 京都市伏見区醍醐大高町４番１３ | 小野（1000） | 42.6 | -6.5% | |
| 基／住宅 | 京都市伏見区日野岡西町４番８６ | 石田（1500） | 33 | -6.5% | |
| 基／住宅 | 京都市伏見区醍醐勝口町３番１１７ | 醍醐（1500） | 38.3 | -10.8% | |
| 基／住宅 | 京都市伏見区深草谷口町７０番５ | 藤森（1500） | 31.3 | -12.9% | |
| 基／住宅 | 京都市伏見区向島上林町１００番３ | 近鉄向島（1200） | 17.3 | -13.9% | |
| 基／住宅 | 京都市伏見区向島中島町２１番２２外 | 観月橋（600） | 39.3 | ||
| 基／住宅 | 京都市伏見区横大路中ノ庄町５番１ | 中書島（2600） | 34 | ||
| 基／住宅 | 京都市伏見区下鳥羽西柳長町９３番 | 丹波橋（2200） | 44.6 | ||
| 基／住宅 | 京都市伏見区深草野手町３７番４外 | 龍谷大前深草（340） | 53.5 | ||
| 基／住宅 | 京都市伏見区中島堀端町５４番 | 竹田（1600） | 45.5 | ||
| 基／住宅 | 京都市伏見区羽束師志水町１６５番１４９ | 長岡京（2800） | 34.7 | ||
| 基／住宅 | 京都市伏見区久我東町６番１６ | 京阪中書島（3800） | 12.7 | ||
| 基／商業 | 京都市伏見区深草稲荷御前町８９番 | 稲荷（50） | 183.5 | ||
| 基／商業 | 京都市伏見区豊後橋町７４番 | 観月橋（80） | 56.1 | ||
| 基／工業 | 京都市伏見区南寝小屋町６９番 | 丹波橋（1900） | 53.1 |
途中ですが、この記事の説明を。
どうも、このサイト「イエ＆ライフ」を運営しているゴトウです。
ここからは、「あなたの（気になっている）不動産がこれからどうなるのか？」を自分で予測できるように、詳しく解説していきたいと思います。
すごく不思議に思うんですが、不動産の取引は数千万円単位の大きなお金が動く、人生の中でも大きなことなのに、
「どうして上がっているのか？下がっているのか？」
「これからどうなるのか？」
と参考になる情報が少ないと思いませんか？
特に、新型コロナの感染拡大によって、飲食店や商業施設がかなり影響が出ていると言われています。
ところが、株式市場は３０年ぶりの高値を更新したり、それほど倒産件数も増えていなかったりと、住宅地ではどれぐらい影響が出ているのかが分かりにくいですよね。
なので、そんな人の参考になればと、このようなサイトを運営しています。
約３年間、公示地価や基準地価が発表されるたびに、４７都道府県・５００以上の市区町村の土地価格がどのように動いているのかをチェックしつつ、記事を更新してきたので、日本中の土地価格の動きについて、大体のことがわかっているつもりです。
なので、この記事を読み終わる頃には、
- 買う、または売るタイミングがわかる
- どこに買えば後悔しないかがわかる
ようになっているはずです。
とは言っても、かなり分かりやすく解説していると思いますので、気楽に目を通してみてください。
それでは参りましょう。
２、過去６年間の京都市伏見区の土地価格の動き
この６年間の京都市伏見区の公示地価を見ると、０.１％のプラスと、京都府全体と同じ結果でした。
では、実際にどのようなエリアが上昇、または下落したのでしょうか？
公示地価の６年間の変化率を地図上に表示させてみました。
地価マップ：2013-20年の上昇率
変化率：赤色（30%以上）＞オレンジ色（10〜29.9%）＞緑色（0〜9.9%）＞青色（-9.9〜０％）＞紫色（-10%以下）
伏見稲荷大社周辺の商業地や、伏見桃山駅周辺などが特に大きく上昇していますね。
その反面で、六地蔵地区や、宇治川より南側のエリアなどの、ちょっと郊外のエリアでは人気が減少して下落傾向にあります。
なぜ、中心部だけが上昇しているのか？
最も大きな理由は、金利の低下です。
2013年4月から始まった日銀の異次元緩和によって、金利が大きく低下したのです。
（参考：ARUHI住宅ローン フラット３５金利の推移 財務省 国債金利情報）
ザックリ言うと、この７年間で買い手は、同じ返済額で２割高い物件を買えるようになったということです。
例えば、フラット３５で期間３５年・月々の返済額が10.4万円とした場合、購入できる不動産は3,000万円から3,500万円まで上がったのです。
同じ返済額で購入できる物件価格が２割上昇した
月々の支払額は増やさずに、約２割高い物件を買える。しかもその物件が人気化しているとなれば、値段が高くても買おうとする人は増えますよね。
そのため、人気のエリアほど、土地価格が上昇してきたのです。
外国人観光客数の増加が、土地価格の上昇を加速
このような状況の中で、京都市では外国人観光客数が大きく増えました。
2013年9月にオリンピック開催地に東京が選ばれてから、外国人観光客数が４倍以上に増えていますからね。
そのため、観光地や商業地を中心に、土地価格が大きく上昇しているんですね。
なぜ郊外エリアでは下落しているのか？
京都府の経済は、ほぼ京都市に一極集中している状況です。
この２０年で、京都府の公共事業はほぼ半分に減少したため、京都市以外では景気が悪くなって、土地価格も大きく下げ続けてきました。
赤色の線：公共事業はこの２０年間で半分に減少
しかも、家を建てる中心年代である30代人口は、2007年ごろにすでにピークを打ち、京都府ではこの１０年間で１０万人以上減少しています。
そのため、この６年間で京都市の土地価格はかなり上昇しましたが、京都市の人口はほとんど増えていません。
人口が増えなければ、家を建てる人も増えないので、中心部に人気が集中した分だけ、郊外で家を買う人が減り、土地価格が上がりにくくなっているんですね。
３、これからどうなる？気になる３つのポイント
では、ここからは、「今後の京都市伏見区の土地価格に影響を与えるかも？」と気になる３つのポイントについて検証していきましょう。
【追加】コロナウイルスの影響について
今回の新型コロナウイルスは、経済的にも大きな影響が出てきています。
日本で現在行っている政策は、
- 飲食店、百貨店などの営業自粛
- 在宅勤務の要請（企業の出社７〜８割減）
- 幼稚園、小中高生の謹慎待機
などで、すでに飲食店やホテル、イベント会社などで売り上げの大きな減少が起こっています。
そして、この影響は長期化することが予想されています。
というのも、ワクチンの開発には１年〜１年半かかると予想されているからです。
「ワクチンの専門家からは、ワクチン候補ができても、臨床試験を実施して有効性と安全性を確かめて、国の承認を得て実用化するまでには、何年もかかるとの声もあがっている。」
そのため、海外から輸入・輸出をして稼いでいる製造業や、外国人観光客をあてにしている観光業・ホテル業など、幅広い企業での倒産も広がってくる可能性があります。
（１）この低金利はいつまで続くのか？
地域によって上がった場所、下がった場所の違いはあるものの、日銀の異次元緩和政策で生まれたこの超低金利は、土地価格を押し上げるプラス要因でした。
そして、これ以上は、金利が下がらない水準まで来ています。
むしろ、その副作用の方が話題になることが増えました。
例えば、預金者のお金を国債で運用していた地銀は、この異次元緩和によって、金利が低下したことで利息収入が減り、半数以上が赤字になっています。
赤字の地銀がどんどん増えている
赤字が続けばいずれ倒産してしまいますから、いつまでも続けるわけにはいきません。
では、具体的にあとどれぐらいなのか？
ブルームバーグが経済の専門家４５人にアンケートをしたところ、半数以上が２〜３年以内に限界が来ると予想していました。
半数以上が２〜３年以内に限界と回答
（参考：ブルームバーグ「２年以内で限界」が半数弱、現行の長短金利操作－日銀サーベイ）
このアンケートは２０１８年６月にされたものなので、２〜３年後ということは、オリンピック前後ということになります。
そうすると、金利が上昇しますので、不動産価格は下落していきます。
金利が上がると、同じ返済額でも買える価格が下がる
オリンピック後の不動産暴落を予想する人は多いですが、案外当たりそうな理由がここにあるんですね。
（２）これから京都市伏見区の人口はどうなるの？
国立社会保障・人口問題研究所が、今年発表した京都市伏見区の人口の見通しによると、2025年までに9,600人減少するそうです。
京都市伏見区の人口は、2025年までに9,600人減る
（出典：国立社会保障・人口問題研究所 平成３０年度人口推計）
また、家を買う中心年代である３０〜４０代も、2025年までに16,000人減る見通しです。
かなりのハイペースで買い手が減っている状況ですから、影響が大きくなるでしょう。
京都市の３０〜４０代人口は、2025年までに約16,000人減少
（出典：国立社会保障・人口問題研究所 平成３０年度人口推計）
（３）2022年問題で、都市の農地が宅地になる
京都市伏見区でもっとも厄介なのが、この２０２２年問題です。
「都市部にある税金を優遇されていた農地（生産緑地）が、優遇期間が切れることで宅地として放出され、土地価格に影響を与える」
という問題です。
（出典：ウィキペディア cory.2005.Seisan Ryokuchi）
実は、京都市はこの生産緑地の面積が全国１位の６００ヘクタールもあるのです。
３０坪の土地で約６万戸分にもなります。
京都市は、市区町村ランキングで１位
（参考：国土交通省 都市計画区域、市街化区域、地域地区の決定状況）
さすがに中心部のあたりでは見当たりませんが、ちょっと郊外に行くと畑がけっこうありますよね。
これらの農地が宅地に変わるのです。
この問題で影響を受けるのは、駅から少し離れた郊外のエリアです。
駅前の農地はほとんど宅地に変わっていますし、郊外に残っているケースが大半だからです。
現在人口が減少したり、土地価格が下落しているエリアで、さらに追い討ちを掛けられる可能性があるのです。
郊外の戸建てを考えている人にとっては、土地の供給も増えるので、安く買えるチャンスとなるでしょう。
売る側から見れば、特に郊外のエリアでは土地価格が下がるきっかけとなりそうです。
４、結論：買うなら？売るなら？
以上のことから、京都市伏見区の土地価格は、
- 金利低下で同じ返済額でも高い物件を買えるようになったことと外国人観光客数の増加によって、駅近を中心に土地価格は上昇している
- その一方で、買い手の数は減っているため、郊外の土地価格は下落するという二極化が起こっている
- 伏見区の人口は減少するし、２０２２年問題もあるので、中心部と郊外の二極化がさらに進む
と言えるでしょう。
では、売りたい人、買いたい人は、それぞれどう対応すべきなのでしょうか？
買うなら：下落を待つよりも低金利の今がチャンス？
坪70〜100万円するエリアが多いので、今払っている家賃と比較して考えるべきでしょう。
例えば、坪100万円ぐらいの土地であれば、30坪で3,000万円になります。
仮に数年で１割下げたとして300万円安くなる計算ですから、「その間の家賃と比べてどうか？」で考えるべきでしょうね。
異次元緩和で低金利の今がチャンス
また、現在は住宅ローンがかなり安いため、月々の返済負担が軽いのもチャンスです。
ですから、もし家を買おうと思っているのならば、土地価格が下がるのを待つよりも、金利が上がる前の今のうちに買った方がいい場合もあります。
ただし、購入を検討する場合には、今後の金利上昇を想定しておかないと大変なことになるので、「フラット３５」か「１０年以上の固定金利」でも返済ができるかどうかで予算を考えるべきでしょう。
非公開物件＝安い物件
不動産を売る理由はさまざまですが、「周りに知られずに売却したい」という売主は一定の割合でいます。
そのような物件は、ネット上にも出回らず「非公開物件」として登録されます。
また、売主はあまり相談する相手を広げたくないため、まずは建てたメーカーに相談する場合が多いです。
当然、このような物件は少ないお客さんにしか目にとまる機会がないため、相場よりも価格の安い可能性が高いです。
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価格が下がるのを待ちたい人でも、こちらで格安物件を見つければ、「低金利」と「安い物件」の２つの美味しいところが狙えるでしょう。
売るなら：超低金利の今が１番のチャンス
外国人観光客数の増加もあって駅近エリアを中心に上昇していきた京都市伏見区ですが、住宅地の土地価格に最も影響を与えてきたのはこの超低金利です。
しかし、この金利はこれ以上下がりようがありません。
また、消費税が１０％に上がりましたので、一部のエリアを除いて、今が１番高い時期と言えるでしょう。
公示地価を信じると損をする？
この記事では公示地価をもとに解説していきましたが、公示地価は「その地域の平均的な価格」なため、実際の取引ではこれ以上に高く、または安く取引されることがあります。
例えば、伏見区に「深草大亀谷万帖敷町（ふかくさおおかめだにまんじょうじきちょう）」という地区があります。
JR藤森駅から南側にある住宅地です。
この深草大亀谷万帖敷町地区の公示地価と実際の取引価格は、
- 公示地価：41万円／坪
- 実際の取引価格：２２〜６４万円／坪
と、公示地価の約0.5〜1.6倍で取引されていました。
取引価格同士で比べると、2.9倍の価格差があります。
【伏見区深草大亀谷万帖敷町の土地取引（過去２年間）】
- 徒歩5〜12分のエリアで、22〜64万円／坪で取引されている
- 公示地価・実際の取引ともに「第１種低層住居専用地域」という、似たような街並みのエリア
このような感じで、全国の公示地価と実際の取引を調べてみたのですが、やはり公示地価と実際の取引ではかなりの価格差があることがわかりました。
同じ地域なのに、
「公示地価の３割増し、場合によっては２倍以上の価格で取引されている」
といった取引がゴロゴロ見つかったのです。
| 都道府県 | 住所 | 公示地価／坪 | 取引価格／坪 | 公示地価の何倍？ |
|---|---|---|---|---|
| 京都府 | 京都市深草大亀谷万帖敷町 | 41万円 | 22〜64万円 | 0.54〜1.56倍 |
| 京都府 | 宇治市小倉町 | 43万円 | 22〜55万円 | 0.51〜1.28倍 |
| 京都府 | 亀岡市大井町並河 | 29万円 | 9.9〜33万円 | 0.34〜1.14倍 |
| 京都府 | 舞鶴市伊佐津 | 21万円 | 19〜23万円 | 0.9〜1.1倍 |
| 京都府 | 城陽市久世 | 37万円 | 28〜49万円 | 0.76〜1.32倍 |
| 京都府 | 長岡京市今里 | 60万円 | 47〜73万円 | 0.78〜1.22倍 |
| 京都府 | 福知山市篠尾新町 | 22万円 | 20〜23万円 | 0.91〜1.05倍 |
| 滋賀県 | 大津市朝日が丘 | 45万円 | 25〜55万円 | 0.56〜1.22倍 |
| 滋賀県 | 草津市追分 | 30万円 | 32〜37万円 | 1.07〜1.23倍 |
| 滋賀県 | 長浜市祇園町 | 17万円 | 8.9〜23万円 | 0.52〜1.35倍 |
| 滋賀県 | 守山市守山 | 37万円 | 35〜53万円 | 0.95〜1.43倍 |
| 滋賀県 | 東近江市佐野町 | 20万円 | 23〜25万円 | 1.15〜1.25倍 |
| 滋賀県 | 彦根市外町 | 23万円 | 17〜31万円 | 0.74〜1.35倍 |
| 滋賀県 | 甲賀市水口町貴生川 | 12万円 | 8.4〜26万円 | 0.7〜2.17倍 |
| 滋賀県 | 近江八幡市堀上町 | 29万円 | 26〜66万円 | 0.9〜2.28倍 |
つまり、あなたの不動産はもっと高い評価額の可能性があるのです。
では、どうやってそれを調べられるのか？
答えは不動産の一括査定です。
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参考データ
京都市伏見区の土地取引
こちらの取引価格は、国土交通省によるアンケートで回収できた情報です。
日本では１年間に約１３０万件の土地取引がありますが、このアンケートで回収できているのは、３０万件弱となっています。
また、大都市では回収率が低いので１割前後、地方では２割前後の取引価格が回収できています。
*2019年7月〜2020年6月の土地取引
*都市計画：建物の高さや、お店の種類などを規制する区分のこと
| 地区名 | 取引総額（万円） | 坪単価（万円） | 面積（平米） | 最寄駅 | 駅距離（分） | 都市計画 |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 横大路西海道 | 2000 | 7.3 | 900 | 淀 | 19 | 工業 |
| 横大路千両松町 | 500 | 15 | 110 | 中書島 | 25 | 工業 |
| 横大路富ノ森町 | 250 | 21 | 40 | 中書島 | 30分-60分 | １種住居 |
| 下鳥羽東芹川町 | 66000 | 190 | 1200 | 伏見(京都) | 16 | 商業 |
| 久我西出町 | 150000 | 29 | 2000以上 | 西向日 | 30分-60分 | 工業専用 |
| 久我西出町 | 10000 | 24 | 1400 | 西向日 | 29 | 工業専用 |
| 久我西出町 | 3000 | 30 | 330 | 西向日 | 30分-60分 | 工業専用 |
| 久我石原町 | 300 | 18 | 55 | 向日町 | 26 | 工業 |
| 久我本町 | 390 | 28 | 45 | 伏見(京都) | 30分-60分 | １中住専 |
| 向島庚申町 | 1600 | 44 | 120 | 観月橋 | 12 | １種住居 |
| 向島鷹場町 | 260 | 0.59 | 1400 | 向島 | 23 | その他 |
| 向島東定請 | 7000 | 21 | 1100 | 向島 | 7 | その他 |
| 向島二ノ丸町 | 1400 | 45 | 100 | 向島 | 11 | １種住居 |
| 向島二ノ丸町 | 1600 | 60 | 90 | 向島 | 12 | １種住居 |
| 住吉学区 | 5400 | 85 | 210 | 伏見(京都) | 6 | 近隣商業 |
| 住吉学区 | 1300 | 41 | 105 | 伏見(京都) | 4 | １種住居 |
| 住吉学区 | 3700 | 72 | 170 | 伏見(京都) | 6 | １種住居 |
| 住吉学区 | 16000 | 96 | 540 | 伏見(京都) | 3 | １種住居 |
| 住吉学区 | 3200 | 66 | 160 | 伏見(京都) | 7 | １種住居 |
| 住吉学区 | 4100 | 66 | 200 | 墨染 | 4 | 近隣商業 |
| 深草一ノ坪町 | 38000 | 200 | 630 | 伏見稲荷 | 1 | １種住居 |
| 深草下川原町 | 1500 | 130 | 40 | 伏見稲荷 | 8 | 近隣商業 |
| 深草開土町 | 5000 | 5.7 | 2000以上 | 鳥羽街道 | 10 | その他 |
| 深草勧進橋町 | 1300 | 91 | 45 | 十条(京都市営) | 10 | 近隣商業 |
| 深草七瀬川町 | 1100 | 55 | 65 | 藤森 | 8 | 近隣商業 |
| 深草柴田屋敷町 | 3800 | 120 | 105 | 伏見(京都) | 2 | ２種住居 |
| 深草西浦町 | 1700 | 85 | 65 | 深草 | 10 | １種住居 |
| 深草西浦町 | 10000 | 86 | 380 | 深草 | 9 | １種住居 |
| 深草西浦町 | 8000 | 75 | 350 | 藤森 | 8 | １種住居 |
| 深草西出町 | 500 | 26 | 65 | 深草 | 8 | １中住専 |
| 深草西出町 | 1800 | 57 | 100 | 藤森 | 7 | １中住専 |
| 深草西出町 | 3600 | 60 | 200 | 藤森 | 9 | １中住専 |
| 深草大亀谷大谷町 | 1400 | 40 | 120 | ＪＲ藤森 | 9 | １低住専 |
| 深草大亀谷万帖敷町 | 1600 | 39 | 140 | ＪＲ藤森 | 11 | １低住専 |
| 深草大亀谷万帖敷町 | 2500 | 58 | 145 | ＪＲ藤森 | 9 | １低住専 |
| 深草大亀谷万帖敷町 | 1700 | 33 | 170 | ＪＲ藤森 | 8 | １低住専 |
| 深草大亀谷六躰町 | 3500 | 73 | 160 | ＪＲ藤森 | 5 | １低住専 |
| 深草池ノ内町 | 2900 | 64 | 145 | 藤森 | 9 | １種住居 |
| 深草中ノ島町 | 4900 | 46 | 350 | 墨染 | 7 | １低住専 |
| 深草直違橋 | 1800 | 53 | 110 | 藤森 | 1 | 近隣商業 |
| 深草藤森玄蕃町 | 1500 | 29 | 170 | 墨染 | 5 | 近隣商業 |
| 深草芳永町 | 2700 | 58 | 150 | 墨染 | 3 | １種住居 |
| 深草坊町 | 3300 | 46 | 240 | 藤森 | 10 | １中住専 |
| 深草秡川町 | 2600 | 73 | 120 | 伏見稲荷 | 4 | １種住居 |
| 石田森南町 | 2200 | 70 | 105 | 石田(京都市営) | 5 | １種住居 |
| 石田森南町 | 1700 | 63 | 90 | 石田(京都市営) | 5 | １種住居 |
| 石田大受町 | 8000 | 74 | 360 | 石田(京都市営) | 2 | 準住居 |
| 醍醐御霊ケ下町 | 1100 | 36 | 95 | 醍醐(京都) | 7 | １中住専 |
| 醍醐御霊ケ下町 | 860 | 34 | 85 | 醍醐(京都) | 5 | １中住専 |
| 醍醐新開 | 3600 | 72 | 165 | 石田(京都市営) | 5 | １中住専 |
| 醍醐切レ戸町 | 1700 | 42 | 135 | 小野(京都) | 10 | １低住専 |
| 醍醐大高町 | 3100 | 48 | 210 | 小野(京都) | 13 | １低住専 |
| 醍醐中山町 | 4500 | 48 | 310 | 醍醐(京都) | 13 | ２中住専 |
| 醍醐和泉町 | 600 | 20 | 100 | 醍醐(京都) | 11 | ２中住専 |
| 竹田久保町 | 1200 | 70 | 55 | くいな橋 | 5 | 準工業 |
| 竹田松林町 | 41000 | 110 | 1200 | 伏見(京都) | 14 | 商業 |
| 竹田松林町 | 28000 | 110 | 860 | 伏見(京都) | 14 | 商業 |
| 竹田浄菩提院町 | 4100 | 70 | 190 | 竹田(京都) | 7 | １種住居 |
| 竹田浄菩提院町 | 2200 | 89 | 80 | 竹田(京都) | 7 | １種住居 |
| 竹田田中宮町 | 450 | 39 | 40 | 竹田(京都) | 8 | １種住居 |
| 竹田田中宮町 | 11000 | 74 | 490 | 竹田(京都) | 9 | １種住居 |
| 竹田田中宮町 | 20000 | 67 | 980 | 竹田(京都) | 9 | １種住居 |
| 竹田内畑町 | 3500 | 78 | 150 | 竹田(京都) | 4 | １種住居 |
| 竹田内畑町 | 2000 | 67 | 95 | 竹田(京都) | 3 | １種住居 |
| 中島樋ノ上町 | 6300 | 51 | 410 | 伏見(京都) | 23 | １種住居 |
| 桃山紅雪町 | 3000 | 35 | 280 | 桃山南口 | 15 | １低住専 |
| 桃山町金森出雲 | 9800 | 96 | 340 | 桃山御陵前 | 2 | １低住専 |
| 桃山町正宗 | 2200 | 31 | 240 | ＪＲ藤森 | 10 | １低住専 |
| 桃山町泰長老 | 2100 | 51 | 135 | 桃山 | 4 | １中住専 |
| 桃山町島津 | 5300 | 65 | 270 | 近鉄丹波橋 | 9 | １低住専 |
| 桃山町本多上野 | 200 | 3.2 | 210 | 桃山 | 12 | １中住専 |
| 桃山町養斉 | 2300 | 46 | 165 | 桃山南口 | 5 | １中住専 |
| 桃山町養斉 | 3000 | 58 | 165 | 桃山南口 | 4 | １中住専 |
| 桃山町和泉 | 7400 | 59 | 410 | 桃山南口 | 5 | １種住居 |
| 桃山長岡越中北町 | 16000 | 81 | 650 | 近鉄丹波橋 | 8 | １低住専 |
| 桃山長岡越中北町 | 9600 | 96 | 330 | 近鉄丹波橋 | 8 | １低住専 |
| 桃山長岡越中北町 | 6700 | 84 | 260 | 近鉄丹波橋 | 8 | １低住専 |
| 桃山南大島町 | 5000 | 17 | 970 | 桃山南口 | 9 | １中住専 |
| 桃山福島太夫西町 | 8000 | 110 | 240 | 近鉄丹波橋 | 3 | １低住専 |
| 南浜学区 | 1600 | 75 | 70 | 中書島 | 4 | 商業 |
| 南浜学区 | 1000 | 66 | 50 | 中書島 | 6 | １種住居 |
| 日野馬場出町 | 1400 | 28 | 170 | 石田(京都市営) | 14 | １中住専 |
| 納所岸ノ下 | 700 | 35 | 65 | 淀 | 16 | １種住居 |
| 納所町 | 1800 | 31 | 190 | 淀 | 11 | １種住居 |
| 板橋学区 | 1800 | 83 | 70 | 丹波橋 | 13 | 準工業 |
| 板橋学区 | 1200 | 43 | 90 | 丹波橋 | 13 | 準工業 |
| 板橋学区 | 380 | 35 | 35 | 丹波橋 | 13 | 工業 |
| 板橋学区 | 1500 | 99 | 50 | 丹波橋 | 8 | 準工業 |
| 淀下津町 | 10000 | 25 | 1300 | 淀 | 10 | １中住専 |
| 淀下津町 | 1600 | 47 | 110 | 淀 | 13 | １中住専 |
| 淀際目町 | 750 | 36 | 70 | 淀 | 26 | 準工業 |
| 淀生津町 | 180 | 15 | 40 | 淀 | 30分-60分 | 準工業 |
| 羽束師鴨川町 | 1400 | 46 | 100 | 西向日 | 30分-60分 | １中住専 |
| 羽束師鴨川町 | 2000 | 33 | 195 | 中書島 | 30分-60分 | １中住専 |
| 羽束師志水町 | 500 | 26 | 65 | 中書島 | 30分-60分 | １中住専 |
| 羽束師菱川町 | 1400 | 50 | 95 | 長岡京 | 30分-60分 | 準工業 |
ご覧いただいたように、ここに集められている取引価格の情報は、国土交通省によるアンケートの回収率が１〜２割でしかないため、同じぐらいの取引価格のところもあれば、場合によっては１.５〜２倍以上に開いている地区もあります。
そのため、「もっと安く買えるのか？」「もっと高い評価額なのか？」を確かめるには、不動産会社に確認をした方が確実です。
というのも、不動産会社は、独自の取引情報を持っているからです。
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