（画像出典：wikimedia commons, Nagono, Daigo Station North View）
この記事では京都市伏見区の土地価格について、
- 今いくらなのか？
- この６年間で、どこがどれだけ上昇・下落しているのか？
- 今後どうなるのか？
を解説していきます。
１、京都市伏見区の公示地価、基準地価の一覧
*詳しい地名を入力すると、絞り込めます。１文字からOK
*公：公示地価（2021.1.1現在）New!
*基：基準地価（2020.7.1現在）
＊R2比変化率：令和２年比の変化率。並び順の基準にしています
| 区分 | 住居表示 | 最寄駅（m) | 坪単価（万円） | R2比変化率 | H25比変化率 |
|---|---|---|---|---|---|
| 公／工業 | 京都市伏見区（伏見西部第３－４９－２９外） | 中書島（2800） | 29.2 | 0.0% | 31.7% |
| 公／工業 | 京都市伏見区（伏見西部第３－３２街区－宮ノ後４１外） | 中書島（1400） | 34 | 0.0% | 29.1% |
| 公／商業 | 京都市伏見区両替町１１丁目２５５番外 | 丹波橋（160） | 87.5 | 0.0% | 19.4% |
| 公／住宅 | 京都市伏見区桃山井伊掃部東町４４番１ | 近鉄丹波橋（600） | 91.7 | 0.0% | 18.3% |
| 公／住宅 | 京都市伏見区銀座町４丁目２８８番１ | 丹波橋（300） | 85.1 | 0.0% | 17.8% |
| 公／住宅 | 京都市伏見区桃山町島津５８番２０ | 近鉄丹波橋（720） | 88.8 | 0.0% | 10.7% |
| 公／住宅 | 京都市伏見区深草柴田屋敷町２３番７４ | 伏見（130） | 72.6 | 0.0% | 9.5% |
| 公／住宅 | 京都市伏見区問屋町７５２番外 | 伏見桃山（1100） | 48.5 | 0.0% | 7.3% |
| 公／住宅 | 京都市伏見区深草仙石屋敷町６番１４ | 藤森（850） | 60.4 | 0.0% | 4.6% |
| 公／住宅 | 京都市伏見区深草川久保町８番１５ | 龍谷大前深草（600） | 56.4 | 0.0% | 3.6% |
| 公／住宅 | 京都市伏見区桃山町大島２５番１１１ | 桃山南口（600） | 60.1 | 0.0% | 2.8% |
| 公／工業 | 京都市伏見区南寝小屋町６９番 | 丹波橋（1900） | 53.1 | 0.0% | |
| 公／商業 | 京都市伏見区桃山町西尾１０番１ | 地下鉄六地蔵（350） | 87.5 | -0.4% | 6.8% |
| 公／住宅 | 京都市伏見区桃山毛利長門東町３４番５６ | 近鉄丹波橋（570） | 87.1 | -0.4% | 13.7% |
| 公／商業 | 京都市伏見区毛利町８９番 | 伏見（1400） | 82.8 | -0.4% | 29.9% |
| 公／住宅 | 京都市伏見区日野岡西町４番８６ | 石田（1500） | 32.8 | -0.5% | -6.5% |
| 公／住宅 | 京都市伏見区久我本町４番４５ | 竹田（3500） | 32.5 | -0.5% | -5.7% |
| 公／住宅 | 京都市伏見区桃山町泰長老３１番２９ | 桃山（350） | 64 | -0.5% | 5.4% |
| 公／住宅 | 京都市伏見区深草西浦町３丁目２６番 | 龍谷大前深草（800） | 56.1 | -0.6% | 3.6% |
| 公／工業 | 京都市伏見区久我石原町６番１４外 | 竹田（3800） | 27.7 | -0.6% | 24.1% |
| 公／住宅 | 京都市伏見区桃山与五郎町１番９６ | 桃山南口（600） | 55.1 | -0.6% | 3.1% |
| 公／住宅 | 京都市伏見区深草野手町３７番４外 | 龍谷大前深草（340） | 53.1 | -0.6% | |
| 公／住宅 | 京都市伏見区深草大亀谷西寺町３９番２８ | ＪＲ藤森（550） | 52.1 | -0.6% | 0.0% |
| 公／住宅 | 京都市伏見区竹田浄菩提院町２６８番 | 竹田（730） | 52.1 | -0.6% | 0.0% |
| 公／住宅 | 京都市伏見区醍醐新開３番２１ | 石田（500） | 48.8 | -0.7% | -3.9% |
| 公／住宅 | 京都市伏見区桃山町和泉２番２５ | 桃山南口（550） | 48.2 | -0.7% | -3.9% |
| 公／住宅 | 京都市伏見区深草大亀谷古御香町１２８番２ | ＪＲ藤森（1200） | 31.9 | -0.7% | -1.7% |
| 公／住宅 | 京都市伏見区中島堀端町５４番 | 竹田（1600） | 45.2 | -0.7% | |
| 公／住宅 | 京都市伏見区下鳥羽西柳長町９３番 | 丹波橋（2200） | 44.2 | -0.7% | |
| 公／住宅 | 京都市伏見区小栗栖森本町２０番３７ | 石田（660） | 43.9 | -0.7% | -3.6% |
| 公／住宅 | 京都市伏見区醍醐大高町４番１３ | 小野（1000） | 42.2 | -0.8% | -6.5% |
| 公／商業 | 京都市伏見区羽束師菱川町１８９番５外 | 長岡京（1900） | 40.3 | -0.8% | 3.4% |
| 公／住宅 | 京都市伏見区淀新町６１０番４ | 淀（500） | 40.3 | -0.8% | -3.9% |
| 公／住宅 | 京都市伏見区深草大亀谷大山町５３番２５ | ＪＲ藤森（700） | 39.6 | -0.8% | -2.4% |
| 公／住宅 | 京都市伏見区向島中島町２１番２２外 | 観月橋（600） | 38.9 | -0.8% | |
| 公／住宅 | 京都市伏見区納所町５８６番１０外 | 淀（700） | 37.6 | -0.9% | -2.5% |
| 公／住宅 | 京都市伏見区桃山紅雪町１０９番 | 桃山南口（1200） | 37.3 | -0.9% | -5.0% |
| 公／住宅 | 京都市伏見区淀下津町１８９番８ | 淀（900） | 36.3 | -0.9% | -4.3% |
| 公／住宅 | 京都市伏見区久我森ノ宮町１４番７３ | 中書島（4200） | 35.3 | -0.9% | 0.0% |
| 公／住宅 | 京都市伏見区向島上林町９番１５ | 向島（1200） | 34.7 | -0.9% | -2.8% |
| 公／住宅 | 京都市伏見区深草谷口町７０番５ | 藤森（1500） | 31 | -0.9% | -12.9% |
| 公／住宅 | 京都市伏見区羽束師志水町１６５番１４９ | 長岡京（2800） | 34.3 | -1.0% | |
| 公／住宅 | 京都市伏見区横大路中ノ庄町５番１ | 中書島（2600） | 33.7 | -1.0% | |
| 公／商業 | 京都市伏見区表町５９０番１外 | 中書島（260） | 67 | -1.0% | 15.8% |
| 公／商業 | 京都市伏見区納所和泉屋７番 | 淀（1100） | 32.5 | -1.0% | -3.4% |
| 公／商業 | 京都市伏見区豊後橋町７４番 | 観月橋（80） | 55.4 | -1.2% | |
| 公／商業 | 京都市伏見区桃山町和泉２３番３ | 桃山南口（270） | 55.1 | -1.2% | 3.7% |
| 公／商業 | 京都市伏見区深草西浦町４丁目８２番 | 藤森（550） | 72.6 | -1.3% | 10.4% |
| 公／住宅 | 京都市伏見区醍醐落保町６４番 | 醍醐（830） | 39.6 | -1.6% | -3.2% |
| 公／住宅 | 京都市伏見区醍醐勝口町３番１１７ | 醍醐（1500） | 37.6 | -1.7% | -10.8% |
| 公／商業 | 京都市伏見区深草直違橋２丁目４２９番 | 藤森（200） | 65 | -2.5% | 8.6% |
| 公／商業 | 京都市伏見区東大手町７５０番外 | 伏見桃山（140） | 174.2 | -4.0% | 23.0% |
| 公／商業 | 京都市伏見区深草稲荷御前町８９番 | 稲荷（50） | 160.1 | -12.8% | |
| 基／商業 | 京都市伏見区深草稲荷御前町８９番 | 稲荷（50） | 168.3 | 158.9% | |
| 基／工業 | 京都市伏見区（伏見西部第３－４９－２９外） | 中書島（2800） | 29.2 | 31.7% | |
| 基／商業 | 京都市伏見区毛利町８９番 | 伏見（1400） | 83.2 | 29.9% | |
| 基／工業 | 京都市伏見区（伏見西部第３－３２街区－宮ノ後４１外） | 中書島（1400） | 34 | 29.1% | |
| 基／商業 | 京都市伏見区深草西浦町８丁目６０番ほか１筆 | 近鉄竹田（550） | 76.2 | 26.9% | |
| 基／工業 | 京都市伏見区久我石原町６番１４外 | 竹田（3800） | 27.9 | 24.1% | |
| 基／商業 | 京都市伏見区醍醐池田町８番３ほか３筆 | 地下鉄醍醐（430） | 74.9 | 23.4% | |
| 基／商業 | 京都市伏見区東大手町７５０番外 | 伏見桃山（140） | 181.5 | 23.0% | |
| 基／商業 | 京都市伏見区中島北ノ口町１６番 | 近鉄竹田（1100） | 88.8 | 22.8% | |
| 基／商業 | 京都市伏見区下油掛町１５２番３ | 京阪伏見桃山（580） | 83.8 | 21.0% | |
| 基／工業 | 京都市伏見区久我西出町４番１５ほか１筆 | 阪急西向日（2300） | 25 | 20.2% | |
| 基／商業 | 京都市伏見区下鳥羽長田町１７３番ほか１筆 | 京阪丹波橋（2100） | 63 | 20.1% | |
| 基／商業 | 京都市伏見区両替町１１丁目２５５番外 | 丹波橋（160） | 87.5 | 19.4% | |
| 基／住宅 | 京都市伏見区桃山井伊掃部東町４４番１ | 近鉄丹波橋（600） | 91.7 | 18.3% | |
| 基／住宅 | 京都市伏見区銀座町４丁目２８８番１ | 丹波橋（300） | 85.1 | 17.8% | |
| 基／商業 | 京都市伏見区表町５９０番１外 | 中書島（260） | 67.7 | 15.8% | |
| 基／住宅 | 京都市伏見区桃山町立売４３番３ | 桃山（250） | 78.2 | 14.5% | |
| 基／住宅 | 京都市伏見区桃山毛利長門東町３４番５６ | 近鉄丹波橋（570） | 87.5 | 13.7% | |
| 基／住宅 | 京都市伏見区桃山毛利長門東町３４番５６ | 近鉄丹波橋（570） | 87.5 | 11.3% | |
| 基／住宅 | 京都市伏見区桃山町島津５８番２０ | 近鉄丹波橋（720） | 88.8 | 10.7% | |
| 基／商業 | 京都市伏見区深草西浦町４丁目８２番 | 藤森（550） | 73.6 | 10.4% | |
| 基／住宅 | 京都市伏見区深草柴田屋敷町２３番７４ | 伏見（130） | 72.6 | 9.5% | |
| 基／商業 | 京都市伏見区深草直違橋２丁目４２９番 | 藤森（200） | 66.7 | 8.6% | |
| 基／商業 | 京都市伏見区深草直違橋２丁目４２９番 | 京阪藤森（200） | 65.7 | 7.6% | |
| 基／住宅 | 京都市伏見区問屋町７５２番外 | 伏見桃山（1100） | 48.5 | 7.3% | |
| 基／商業 | 京都市伏見区桃山町西尾１０番１ | 地下鉄六地蔵（350） | 87.8 | 6.8% | |
| 基／住宅 | 京都市伏見区深草池ノ内町６番１９ | 京阪藤森（900） | 63 | 6.1% | |
| 基／住宅 | 京都市伏見区桃山町泰長老３１番２９ | 桃山（350） | 64.4 | 5.4% | |
| 基／住宅 | 京都市伏見区深草仙石屋敷町６番１４ | 藤森（850） | 60.4 | 4.6% | |
| 基／商業 | 京都市伏見区桃山町和泉２３番３ | 桃山南口（270） | 55.8 | 3.7% | |
| 基／住宅 | 京都市伏見区深草西浦町３丁目２６番 | 龍谷大前深草（800） | 56.4 | 3.6% | |
| 基／住宅 | 京都市伏見区深草川久保町８番１５ | 龍谷大前深草（600） | 56.4 | 3.6% | |
| 基／商業 | 京都市伏見区羽束師菱川町１８９番５外 | 長岡京（1900） | 40.6 | 3.4% | |
| 基／住宅 | 京都市伏見区桃山与五郎町１番９６ | 桃山南口（600） | 55.4 | 3.1% | |
| 基／住宅 | 京都市伏見区桃山町大島２５番１１１ | 桃山南口（600） | 60.1 | 2.8% | |
| 基／住宅 | 京都市伏見区深草西出町３０番２ | 京阪龍谷大前深草（550） | 54.8 | 1.8% | |
| 基／住宅 | 京都市伏見区醍醐御霊ケ下町２５番６ほか１筆 | 地下鉄醍醐（370） | 53.1 | 1.3% | |
| 基／住宅 | 京都市伏見区深草大亀谷西寺町３９番２８ | ＪＲ藤森（550） | 52.5 | 0.0% | |
| 基／住宅 | 京都市伏見区久我森ノ宮町１４番７３ | 中書島（4200） | 35.6 | 0.0% | |
| 基／住宅 | 京都市伏見区竹田浄菩提院町２６８番 | 竹田（730） | 52.5 | 0.0% | |
| 基／住宅 | 京都市伏見区羽束師鴨川町２０１番４ほか１筆 | 京阪中書島（3400） | 34.7 | 0.0% | |
| 基／住宅 | 京都市伏見区日野谷寺町８番４６ | 地下鉄石田（1400） | 34 | -1.0% | |
| 基／住宅 | 京都市伏見区深草大亀谷古御香町１２８番２ | ＪＲ藤森（1200） | 32.1 | -1.7% | |
| 基／住宅 | 京都市伏見区羽束師古川町５６６番４７ | 長岡京（3000） | 33.7 | -1.9% | |
| 基／住宅 | 京都市伏見区深草大亀谷万帖敷町１３９番４６ほか１筆 | ＪＲ藤森（550） | 40.3 | -2.4% | |
| 基／住宅 | 京都市伏見区深草大亀谷大山町５３番２５ | ＪＲ藤森（700） | 39.9 | -2.4% | |
| 基／住宅 | 京都市伏見区納所町５８６番１０外 | 淀（700） | 38 | -2.5% | |
| 基／住宅 | 京都市伏見区桃山町和泉２番２５ | 京阪桃山南口（550） | 48.5 | -2.6% | |
| 基／住宅 | 京都市伏見区向島上林町９番１５ | 向島（1200） | 35 | -2.8% | |
| 基／住宅 | 京都市伏見区醍醐落保町６４番 | 醍醐（830） | 40.3 | -3.2% | |
| 基／商業 | 京都市伏見区納所和泉屋７番 | 淀（1100） | 32.8 | -3.4% | |
| 基／住宅 | 京都市伏見区小栗栖森本町２０番３７ | 石田（660） | 44.2 | -3.6% | |
| 基／住宅 | 京都市伏見区醍醐新開３番２１ | 石田（500） | 49.2 | -3.9% | |
| 基／住宅 | 京都市伏見区淀新町６１０番４ | 淀（500） | 40.6 | -3.9% | |
| 基／住宅 | 京都市伏見区桃山町和泉２番２５ | 桃山南口（550） | 48.5 | -3.9% | |
| 基／住宅 | 京都市伏見区淀下津町１８９番８ | 淀（900） | 36.6 | -4.3% | |
| 基／住宅 | 京都市伏見区横大路貴船５２番２４ | 京阪中書島（2400） | 34.7 | -4.5% | |
| 基／住宅 | 京都市伏見区桃山紅雪町１０９番 | 桃山南口（1200） | 37.6 | -5.0% | |
| 基／住宅 | 京都市伏見区向島立河原町１１番３ | 京阪観月橋（900） | 33.7 | -5.6% | |
| 基／住宅 | 京都市伏見区久我本町４番４５ | 竹田（3500） | 32.7 | -5.7% | |
| 基／住宅 | 京都市伏見区淀美豆町３００番３２ | 京阪淀（1200） | 31.3 | -6.1% | |
| 基／住宅 | 京都市伏見区醍醐大高町４番１３ | 小野（1000） | 42.6 | -6.5% | |
| 基／住宅 | 京都市伏見区日野岡西町４番８６ | 石田（1500） | 33 | -6.5% | |
| 基／住宅 | 京都市伏見区醍醐勝口町３番１１７ | 醍醐（1500） | 38.3 | -10.8% | |
| 基／住宅 | 京都市伏見区深草谷口町７０番５ | 藤森（1500） | 31.3 | -12.9% | |
| 基／住宅 | 京都市伏見区向島上林町１００番３ | 近鉄向島（1200） | 17.3 | -13.9% | |
| 基／住宅 | 京都市伏見区向島中島町２１番２２外 | 観月橋（600） | 39.3 | ||
| 基／住宅 | 京都市伏見区横大路中ノ庄町５番１ | 中書島（2600） | 34 | ||
| 基／住宅 | 京都市伏見区下鳥羽西柳長町９３番 | 丹波橋（2200） | 44.6 | ||
| 基／住宅 | 京都市伏見区深草野手町３７番４外 | 龍谷大前深草（340） | 53.5 | ||
| 基／住宅 | 京都市伏見区中島堀端町５４番 | 竹田（1600） | 45.5 | ||
| 基／住宅 | 京都市伏見区羽束師志水町１６５番１４９ | 長岡京（2800） | 34.7 | ||
| 基／住宅 | 京都市伏見区久我東町６番１６ | 京阪中書島（3800） | 12.7 | ||
| 基／商業 | 京都市伏見区深草稲荷御前町８９番 | 稲荷（50） | 183.5 | ||
| 基／商業 | 京都市伏見区豊後橋町７４番 | 観月橋（80） | 56.1 | ||
| 基／工業 | 京都市伏見区南寝小屋町６９番 | 丹波橋（1900） | 53.1 |
２、過去６年間の京都市伏見区の土地価格の動き
この６年間の京都市伏見区の公示地価を見ると、０.１％のプラスと、京都府全体と同じ結果でした。
では、実際にどのようなエリアが上昇、または下落したのでしょうか？
公示地価の６年間の変化率を地図上に表示させてみました。
地価マップ：2013-20年の上昇率
変化率：赤色（30%以上）＞オレンジ色（10〜29.9%）＞緑色（0〜9.9%）＞青色（-9.9〜０％）＞紫色（-10%以下）
伏見稲荷大社周辺の商業地や、伏見桃山駅周辺などが特に大きく上昇していますね。
その反面で、六地蔵地区や、宇治川より南側のエリアなどの、ちょっと郊外のエリアでは人気が減少して下落傾向にあります。
なぜ、中心部だけが上昇しているのか？
最も大きな理由は、金利の低下です。
ご覧のように、2013年4月以降、日銀が国債を買い占める、異次元緩和政策を行うことで、金利を下げてきました。
日銀が国債を買い占めて、金利を下げた
（参考：ARUHI住宅ローン フラット３５金利の推移 財務省 国債金利情報）
ザックリ言うと、この８年間で買い手は、同じ返済額で２割高い物件を買えるようになったということです。
例えば、フラット３５で期間３５年・月々の返済額が10.4万円とした場合、購入できる不動産は3,000万円から3,500万円まで上がったのです。
同じ返済額で購入できる物件価格が２割上昇した
月々の支払額は増やさずに、約２割高い物件を買える。しかもその物件が人気化しているとなれば、値段が高くても買おうとする人は増えますよね。
そのため、人気のエリアほど、土地価格が上昇してきたのです。
外国人観光客数の増加が、土地価格の上昇を加速
このような状況の中で、京都市では外国人観光客数が大きく増えました。
2013年9月にオリンピック開催地に東京が選ばれてから、外国人観光客数が４倍以上に増えていますからね。
そのため、観光地や商業地を中心に、土地価格が大きく上昇しているんですね。
なぜ郊外エリアでは下落しているのか？
京都府の経済は、ほぼ京都市に一極集中している状況です。
この２０年で、京都府の公共事業はほぼ半分に減少したため、京都市以外では景気が悪くなって、土地価格も大きく下げ続けてきました。
赤色の線：公共事業はこの２０年間で半分に減少
しかも、家を建てる中心年代である30代人口は、2007年ごろにすでにピークを打ち、京都府ではこの１０年間で１０万人以上減少しています。
そのため、この６年間で京都市の土地価格はかなり上昇しましたが、京都市の人口はほとんど増えていません。
人口が増えなければ、家を建てる人も増えないので、中心部に人気が集中した分だけ、郊外で家を買う人が減り、土地価格が上がりにくくなっているんですね。
３、これからどうなる？気になる３つのポイント
では、ここからは、「今後の京都市伏見区の土地価格に影響を与えるかも？」と気になる３つのポイントについて検証していきましょう。
【追加】コロナウイルスの影響について
今回の新型コロナウイルスは、経済的にも大きな影響が出てきています。
日本で現在行っている政策は、
- 飲食店、百貨店などの営業自粛
- 在宅勤務の要請（企業の出社７〜８割減）
- 幼稚園、小中高生の謹慎待機
などで、すでに飲食店やホテル、イベント会社などで売り上げの大きな減少が起こっています。
そして、この影響は長期化することが予想されています。
というのも、ワクチンの開発には１年〜１年半かかると予想されているからです。
「ワクチンの専門家からは、ワクチン候補ができても、臨床試験を実施して有効性と安全性を確かめて、国の承認を得て実用化するまでには、何年もかかるとの声もあがっている。」
そのため、海外から輸入・輸出をして稼いでいる製造業や、外国人観光客をあてにしている観光業・ホテル業など、幅広い企業での倒産も広がってくる可能性があります。
（１）この低金利はいつまで続くのか？
地域によって上がった場所、下がった場所の違いはあるものの、日銀の異次元緩和政策で生まれたこの超低金利は、土地価格を押し上げるプラス要因でした。
そして、これ以上は、金利が下がらない水準まで来ています。
むしろ、その副作用の方が話題になることが増えました。
例えば、預金者のお金を国債で運用していた地銀は、この異次元緩和によって、金利が低下したことで利息収入が減り、半数以上が赤字になっています。
赤字の地銀がどんどん増えている
赤字が続けばいずれ倒産してしまいますから、いつまでも続けるわけにはいきません。
では、具体的にあとどれぐらいなのか？
ブルームバーグが経済の専門家４５人にアンケートをしたところ、半数以上が２〜３年以内に限界が来ると予想していました。
半数以上が２〜３年以内に限界と回答
（参考：ブルームバーグ「２年以内で限界」が半数弱、現行の長短金利操作－日銀サーベイ）
このアンケートは２０１８年６月にされたものなので、２〜３年後ということは、オリンピック前後ということになります。
そうすると、金利が上昇しますので、不動産価格は下落していきます。
金利が上がると、同じ返済額でも買える価格が下がる
オリンピック後の不動産暴落を予想する人は多いですが、案外当たりそうな理由がここにあるんですね。
（２）これから京都市伏見区の人口はどうなるの？
国立社会保障・人口問題研究所が、今年発表した京都市伏見区の人口の見通しによると、2025年までに9,600人減少するそうです。
京都市伏見区の人口は、2025年までに9,600人減る
（出典：国立社会保障・人口問題研究所 平成３０年度人口推計）
また、家を買う中心年代である３０〜４０代も、2025年までに16,000人減る見通しです。
かなりのハイペースで買い手が減っている状況ですから、影響が大きくなるでしょう。
京都市の３０〜４０代人口は、2025年までに約16,000人減少
（出典：国立社会保障・人口問題研究所 平成３０年度人口推計）
（３）2022年問題で、都市の農地が宅地になる
京都市伏見区でもっとも厄介なのが、この２０２２年問題です。
「都市部にある税金を優遇されていた農地（生産緑地）が、優遇期間が切れることで宅地として放出され、土地価格に影響を与える」
という問題です。
（出典：ウィキペディア cory.2005.Seisan Ryokuchi）
実は、京都市はこの生産緑地の面積が全国１位の６００ヘクタールもあるのです。
３０坪の土地で約６万戸分にもなります。
京都市は、市区町村ランキングで１位
（参考：国土交通省 都市計画区域、市街化区域、地域地区の決定状況）
さすがに中心部のあたりでは見当たりませんが、ちょっと郊外に行くと畑がけっこうありますよね。
これらの農地が宅地に変わるのです。
この問題で影響を受けるのは、駅から少し離れた郊外のエリアです。
駅前の農地はほとんど宅地に変わっていますし、郊外に残っているケースが大半だからです。
現在人口が減少したり、土地価格が下落しているエリアで、さらに追い討ちを掛けられる可能性があるのです。
郊外の戸建てを考えている人にとっては、土地の供給も増えるので、安く買えるチャンスとなるでしょう。
売る側から見れば、特に郊外のエリアでは土地価格が下がるきっかけとなりそうです。
４、結論：買うなら？売るなら？
以上のことから、京都市伏見区の土地価格は、
- 金利低下で同じ返済額でも高い物件を買えるようになったことと外国人観光客数の増加によって、駅近を中心に土地価格は上昇している
- その一方で、買い手の数は減っているため、郊外の土地価格は下落するという二極化が起こっている
- 伏見区の人口は減少するし、２０２２年問題もあるので、中心部と郊外の二極化がさらに進む
と言えるでしょう。
では、売りたい人、買いたい人は、それぞれどう対応すべきなのでしょうか？
買うなら：下落を待つよりも低金利の今がチャンス？
坪70〜100万円するエリアが多いので、今払っている家賃と比較して考えるべきでしょう。
例えば、坪100万円ぐらいの土地であれば、30坪で3,000万円になります。
仮に数年で１割下げたとして300万円安くなる計算ですから、「その間の家賃と比べてどうか？」で考えるべきでしょうね。
異次元緩和で低金利の今がチャンス
また、現在は住宅ローンがかなり安いため、月々の返済負担が軽いのもチャンスです。
ですから、もし家を買おうと思っているのならば、土地価格が下がるのを待つよりも、金利が上がる前の今のうちに買った方がいい場合もあります。
ただし、購入を検討する場合には、今後の金利上昇を想定しておかないと大変なことになるので、「フラット３５」か「１０年以上の固定金利」でも返済ができるかどうかで予算を考えるべきでしょう。
非公開物件＝安い物件
不動産を売る理由はさまざまですが、「周りに知られずに売却したい」という売主は一定の割合でいます。
そのような物件は、ネット上にも出回らず「非公開物件」として登録されます。
また、売主はあまり相談する相手を広げたくないため、まずは建てたメーカーに相談する場合が多いです。
当然、このような物件は少ないお客さんにしか目にとまる機会がないため、相場よりも価格の安い可能性が高いです。
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価格が下がるのを待ちたい人でも、こちらで格安物件を見つければ、「低金利」と「安い物件」の２つの美味しいところが狙えるでしょう。
売るなら：超低金利の今が１番のチャンス
外国人観光客数の増加もあって駅近エリアを中心に上昇していきた京都市伏見区ですが、住宅地の土地価格に最も影響を与えてきたのはこの超低金利です。
しかし、この金利はこれ以上下がりようがありません。
また、消費税が１０％に上がりましたので、一部のエリアを除いて、今が１番高い時期と言えるでしょう。
公示地価を信じると損をする？
この記事では公示地価をもとに解説していきましたが、公示地価は「その地域の平均的な価格」なため、実際の取引ではこれ以上に高く、または安く取引されることがあります。
例えば、伏見区に「深草大亀谷万帖敷町（ふかくさおおかめだにまんじょうじきちょう）」という地区があります。
JR藤森駅から南側にある住宅地です。
この深草大亀谷万帖敷町地区の公示地価と実際の取引価格は、
- 公示地価：41万円／坪
- 実際の取引価格：２２〜６４万円／坪
と、公示地価の約0.5〜1.6倍で取引されていました。
取引価格同士で比べると、2.9倍の価格差があります。
【伏見区深草大亀谷万帖敷町の土地取引（過去２年間）】
- 徒歩5〜12分のエリアで、22〜64万円／坪で取引されている
- 公示地価・実際の取引ともに「第１種低層住居専用地域」という、似たような街並みのエリア
このような感じで、全国の公示地価と実際の取引を調べてみたのですが、やはり公示地価と実際の取引ではかなりの価格差があることがわかりました。
同じ地域なのに、
「公示地価の３割増し、場合によっては２倍以上の価格で取引されている」
といった取引がゴロゴロ見つかったのです。
*東京、大阪、北海道、福島など１７都道府県を調査
| 都道府県 | 住所 | 公示地価／坪 | 取引価格／坪 | 公示地価の何倍？ |
|---|---|---|---|---|
| 東京都２３区 | 千代田区神保町 | 485万円 | 300〜990万円 | 0.62〜2.04倍 |
| 東京都２３区 | 中央区佃 | 644万円 | 530〜970万円 | 0.82〜1.51倍 |
| 東京都２３区 | 墨田区東向島 | 111万円 | 150〜290万円 | 1.35〜2.61倍 |
| 東京都 | 八王子市北野台 | 33万円 | 30〜43万円 | 0.91〜1.3倍 |
| 東京都 | 立川市柴崎町 | 121万円 | 97〜340万円 | 0.8〜2.81倍 |
| 東京都 | 武蔵野市吉祥寺本町 | 216万円 | 150〜300万円 | 0.69〜1.39倍 |
| 神奈川県 | 横浜市神奈川区松見町 | 85万円 | 74〜150万円 | 0.87〜1.76倍 |
| 神奈川県 | 川崎市中原区木月 | 136万円 | 160〜240万円 | 1.18〜1.76倍 |
| 神奈川県 | 相模原市緑区東橋本 | 70万円 | 17〜140万円 | 0.24〜2倍 |
| 千葉県 | 千葉市中央区松波 | 77万円 | 64〜110万円 | 0.83〜1.43倍 |
| 千葉県 | 船橋市松が丘 | 30万円 | 26〜41万円 | 0.87〜1.37倍 |
| 千葉県 | 柏市今谷上町 | 49万円 | 39〜85万円 | 0.8〜1.73倍 |
| 埼玉県 | さいたま市浦和区北浦和 | 113万円 | 78〜160万円 | 0.69〜1.42倍 |
| 埼玉県 | 川口市差間 | 43万円 | 42〜61万円 | 0.98〜1.42倍 |
| 埼玉県 | 所沢市久米 | 49万円 | 22〜76万円 | 0.45〜1.55倍 |
| 北海道 | 札幌市北区25条西 | 38万円 | 32〜48万円 | 0.84〜1.26倍 |
| 北海道 | 旭川市８条通 | 10万円 | 7〜14万円 | 0.7〜1.4倍 |
| 北海道 | 苫小牧市桜木町 | 7万円 | 6.5〜13万円 | 0.93〜1.86倍 |
| 青森県 | 青森市三内 | 10万円 | 5.4〜14万円 | 0.54〜1.4倍 |
| 青森県 | 八戸市田向 | 14万円 | 10〜28万円 | 0.71〜2倍 |
| 青森県 | 弘前市大字田園 | 13万円 | 15〜18万円 | 1.15〜1.38倍 |
| 秋田県 | 秋田市手形 | 22万円 | 18〜25万円 | 0.82〜1.14倍 |
| 秋田県 | 大仙市大曲中通町 | 11万円 | 13〜15万円 | 1.18〜1.36倍 |
| 秋田県 | 由利本荘市石脇 | 7.8万円 | 5〜14万円 | 0.64〜1.79倍 |
| 岩手県 | 盛岡市加賀野 | 21万円 | 15〜32万円 | 0.71〜1.52倍 |
| 岩手県 | 一関市赤荻 | 8万円 | 5.5〜17万円 | 0.69〜2.13倍 |
| 岩手県 | 奥州市佐倉河 | 21万円 | 15〜32万円 | 0.71〜1.52倍 |
| 宮城県 | 仙台市泉区将監 | 26万円 | 34〜52万円 | 1.31〜2倍 |
| 宮城県 | 石巻市三ツ股 | 10万円 | 7.8〜14万円 | 0.78〜1.4倍 |
| 宮城県 | 名取市大手町 | 27万円 | 29〜40万円 | 1.07〜1.48倍 |
| 福島県 | 福島市野田町 | 22万円 | 16〜72万円 | 0.73〜3.27倍 |
| 福島県 | いわき市小島町 | 22万円 | 35万円 | 1.59倍 |
| 福島県 | 郡山市芳賀 | 18万円 | 17〜35万円 | 0.94〜1.94倍 |
| 山形県 | 山形市東原町 | 26万円 | 18〜32万円 | 0.69〜1.23倍 |
| 山形県 | 鶴岡市本町 | 11万円 | 8〜17万円 | 0.73〜1.55倍 |
| 山形県 | 酒田市新橋 | 9.5万円 | 10〜15万円 | 1.05〜1.58倍 |
| 新潟県 | 新潟市中央区天神尾 | 38万円 | 35〜62万円 | 0.92〜1.63倍 |
| 新潟県 | 長岡市東栄 | 19万円 | 13〜19万円 | 0.68〜1倍 |
| 新潟県 | 上越市春日野 | 14万円 | 9.6〜16万円 | 0.69〜1.14倍 |
| 富山県 | 富山市牛島本町 | 26万円 | 23〜36万円 | 0.88〜1.38倍 |
| 富山県 | 高岡市城東 | 17万円 | 9.3〜19万円 | 0.55〜1.12倍 |
| 富山県 | 射水市太閤山 | 15万円 | 12〜18万円 | 0.8〜1.2倍 |
| 石川県 | 金沢市泉野町 | 35万円 | 24〜45万円 | 0.69〜1.29倍 |
| 石川県 | 加賀市小菅波町 | 14万円 | 2.3〜21万円 | 0.16〜1.5倍 |
| 石川県 | 野々市市押野 | 26万円 | 25〜31万円 | 0.96〜1.19倍 |
| 福井県 | 福井市灯明寺 | 19万円 | 15〜26万円 | 0.79〜1.37倍 |
| 福井県 | 坂井市丸岡町西瓜屋 | 10万円 | 12〜15万円 | 1.2〜1.5倍 |
| 群馬県 | 高崎市上中居町 | 25万円 | 18〜36万円 | 0.72〜1.44倍 |
| 群馬県 | 前橋市駒形町 | 15万円 | 8.7〜18万円 | 0.58〜1.2倍 |
| 群馬県 | 伊勢崎市昭和町 | 13万円 | 9.6〜41万円 | 0.74〜3.15倍 |
| 栃木県 | 宇都宮市泉が丘 | 28万円 | 28〜40万円 | 1〜1.43倍 |
| 栃木県 | 足利市八幡町 | 16.5万円 | 8.7〜19万円 | 0.53〜1.15倍 |
| 栃木県 | 小山市城東 | 24万円 | 3.8〜27万円 | 0.16〜1.13倍 |
| 茨城県 | 水戸市河和田 | 14万円 | 9.2〜20万円 | 0.66〜1.43倍 |
| 茨城県 | 古河市東 | 24万円 | 11〜36万円 | 0.46〜1.5倍 |
| 茨城県 | つくば市春日 | 37万円 | 53万円 | 1.43倍 |
| 愛知県 | 名古屋市千種区東山元町 | 56万円 | 19〜67万円 | 0.34〜1.2倍 |
| 愛知県 | 岡崎市大和町 | 37万円 | 43〜51万円 | 1.16〜1.38倍 |
| 愛知県 | 豊橋市高師本郷町 | 24万円 | 11〜33万円 | 0.46〜1.38倍 |
| 岐阜県 | 岐阜市北一色 | 21万円 | 17〜28万円 | 0.81〜1.33倍 |
| 岐阜県 | 大垣市林町 | 23万円 | 10〜31万円 | 0.43〜1.35倍 |
| 岐阜県 | 多治見市明和町 | 11.5万円 | 8.9〜15万円 | 0.77〜1.3倍 |
| 三重県 | 津市大谷町 | 35万円 | 41〜55万円 | 1.17〜1.57倍 |
| 三重県 | 四日市市大字茂福 | 21万円 | 24〜32万円 | 1.14〜1.52倍 |
| 三重県 | 桑名市大字桑名 | 22万円 | 25〜29万円 | 1.14〜1.32倍 |
| 静岡県 | 静岡市葵区音羽町 | 71万円 | 51〜85万円 | 0.72〜1.2倍 |
| 静岡県 | 浜松市中区鴨江 | 31万円 | 0.85〜40万円 | 0.03〜1.29倍 |
| 静岡県 | 三島市加茂 | 33万円 | 33〜44万円 | 1〜1.33倍 |
| 長野県 | 長野市若里 | 29万円 | 30〜46万円 | 1.03〜1.59倍 |
| 長野県 | 松本市桐 | 21万円 | 29〜30万円 | 1.38〜1.43倍 |
| 長野県 | 上田市常磐城 | 14万円 | 14〜18万円 | 1〜1.29倍 |
| 山梨県 | 甲府市上石田 | 15万円 | 19〜23万円 | 1.27〜1.53倍 |
| 大阪府 | 大阪市浪速区恵美須東 | 149万円 | 39〜600万円 | 0.26〜4.03倍 |
| 大阪府 | 茨木市庄 | 61万円 | 40〜100万円 | 0.66〜1.64倍 |
| 大阪府 | 高槻市安岡時町 | 38万円 | 25〜55万円 | 0.66〜1.45倍 |
| 京都府 | 京都市伏見区深草大亀谷万帖敷町 | 41万円 | 22〜64万円 | 0.54〜1.56倍 |
| 京都府 | 宇治市小倉町 | 43万円 | 22〜55万円 | 0.51〜1.28倍 |
| 京都府 | 城陽市久世 | 37万円 | 28〜49万円 | 0.76〜1.32倍 |
| 滋賀県 | 大津市朝日が丘 | 45万円 | 25〜55万円 | 0.56〜1.22倍 |
| 滋賀県 | 草津市追分 | 30万円 | 32〜37万円 | 1.07〜1.23倍 |
| 滋賀県 | 長浜市祇園町 | 17万円 | 8.9〜23万円 | 0.52〜1.35倍 |
| 兵庫県 | 神戸市鈴蘭台南町 | 24万円 | 14〜41万円 | 0.58〜1.71倍 |
| 兵庫県 | 姫路市飾磨区今在家 | 28万円 | 30〜35万円 | 1.07〜1.25倍 |
| 兵庫県 | 尼崎市稲葉荘 | 56万円 | 39〜83万円 | 0.7〜1.48倍 |
| 奈良県 | 奈良市中登美ケ丘 | 35万円 | 40〜61万円 | 1.14〜1.74倍 |
| 奈良県 | 橿原市土橋町 | 26万円 | 31〜44万円 | 1.19〜1.69倍 |
| 奈良県 | 生駒市俵口町 | 27万円 | 22〜35万円 | 0.81〜1.3倍 |
| 和歌山県 | 和歌山市黒田 | 21万円 | 19〜48万円 | 0.9〜2.29倍 |
| 和歌山県 | 田辺市東山 | 19万円 | 22〜24万円 | 1.16〜1.26倍 |
| 岡山県 | 岡山市田中 | 33万円 | 35〜47万円 | 1.06〜1.42倍 |
| 岡山県 | 倉敷市大島 | 31万円 | 13〜35万円 | 0.42〜1.13倍 |
| 岡山県 | 津山市東一宮 | 10万円 | 4.5〜12万円 | 0.45〜1.2倍 |
| 広島県 | 広島市牛田早稲田 | 40万円 | 19〜80万円 | 0.48〜2倍 |
| 広島県 | 福山市沖野上町 | 24万円 | 6.9〜34万円 | 0.29〜1.42倍 |
| 広島県 | 呉市広白岳 | 17万円 | 7.4〜21万円 | 0.44〜1.24倍 |
| 鳥取県 | 鳥取市吉方温泉 | 17万円 | 5〜19万円 | 0.29〜1.12倍 |
| 鳥取県 | 米子市観音寺新町 | 16万円 | 15〜20万円 | 0.94〜1.25倍 |
| 島根県 | 松江市内中原町 | 26万円 | 26〜32万円 | 1〜1.23倍 |
| 山口県 | 下関市綾羅木南町 | 13万円 | 20万円 | 1.54倍 |
| 山口県 | 山口市小郡下郷 | 16.5万円 | 8.9〜19万円 | 0.54〜1.15倍 |
| 山口県 | 宇部市笹山町 | 7.3万円 | 10〜13万円 | 1.37〜1.78倍 |
| 愛媛県 | 松山市岩崎町 | 44万円 | 30〜68万円 | 0.68〜1.55倍 |
| 愛媛県 | 今治市南大門町 | 17万円 | 24〜30万円 | 1.41〜1.76倍 |
| 愛媛県 | 新居浜市河内町 | 22万円 | 10〜24万円 | 0.45〜1.09倍 |
| 香川県 | 高松市松縄町 | 29万円 | 39〜40万円 | 1.34〜1.38倍 |
| 香川県 | 丸亀市中府町 | 25万円 | 35万円 | 1.4倍 |
| 徳島県 | 徳島市佐古一番町 | 31万円 | 13〜59万円 | 0.42〜1.9倍 |
| 高知県 | 高知市東久万 | 34万円 | 29〜38万円 | 0.85〜1.12倍 |
| 福岡県 | 福岡市南区大楠 | 56万円 | 69〜97万円 | 1.23〜1.73倍 |
| 福岡県 | 北九州市八幡西区永犬丸西町 | 17万円 | 10〜21万円 | 0.59〜1.24倍 |
| 福岡県 | 久留米市諏訪野町 | 22万円 | 15〜27万円 | 0.68〜1.23倍 |
| 佐賀県 | 佐賀市兵庫北 | 21万円 | 16〜31万円 | 0.76〜1.48倍 |
| 佐賀県 | 唐津市和多田本村 | 18万円 | 18〜24万円 | 1〜1.33倍 |
| 佐賀県 | 鳥栖市弥生が丘 | 19万円 | 18〜21万円 | 0.95〜1.11倍 |
| 大分県 | 大分市王子新町 | 30万円 | 28〜45万円 | 0.93〜1.5倍 |
| 大分県 | 別府市山の手町 | 21万円 | 16〜35万円 | 0.76〜1.67倍 |
| 大分県 | 中津市中央町 | 30万円 | 28〜45万円 | 0.93〜1.5倍 |
| 長崎県 | 長崎市滑石 | 20万円 | 14〜24万円 | 0.7〜1.2倍 |
| 長崎県 | 佐世保市広田 | 11万円 | 19〜29万円 | 1.73〜2.64倍 |
| 長崎県 | 諫早市小船越町 | 13万円 | 22万円 | 1.69倍 |
| 熊本県 | 熊本市武蔵ヶ丘 | 21万円 | 15〜32万円 | 0.71〜1.52倍 |
| 熊本県 | 八代市井上町 | 9万円 | 4.7〜10万円 | 0.52〜1.11倍 |
| 熊本県 | 天草市今釜新町 | 14万円 | 14〜15万円 | 1〜1.07倍 |
| 宮崎県 | 宮崎市神宮 | 28万円 | 32〜33万円 | 1.14〜1.18倍 |
| 宮崎県 | 都城市姫城町 | 10万円 | 8.5〜15万円 | 0.85〜1.5倍 |
| 宮崎県 | 延岡市西小路 | 19万円 | 20〜26万円 | 1.05〜1.37倍 |
| 鹿児島県 | 鹿児島市荒田 | 56万円 | 35〜91万円 | 0.63〜1.63倍 |
| 鹿児島県 | 霧島市国分中央 | 11万円 | 9.5〜15万円 | 0.86〜1.36倍 |
| 鹿児島県 | 薩摩川内市平佐町 | 9.5万円 | 7.9〜10.4万円 | 0.83〜1.09倍 |
| 沖縄県 | 那覇市首里石嶺町 | 42万円 | 31〜46万円 | 0.74〜1.1倍 |
| 沖縄県 | うるま市江州 | 56万円 | 69〜97万円 | 1.23〜1.73倍 |
| 沖縄県 | 浦添市経塚 | 53万円 | 60〜69万円 | 1.13〜1.3倍 |
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