那覇市の土地価格|上昇・下落した理由|今後の見通し

那覇市沖縄県

 

この記事では那覇市の

  1. 公示地価、基準地価
  2. 土地価格がこれまで上昇・下落した理由
  3. 今後どうなるのか?

の3点について解説しています。

(なお、本ページはプロモーションが含まれています。該当するサービスには、【PR】と表記しております)(※1)

 

 

1、那覇市の公示地価、基準地価の一覧

*詳しい地名を入力すると、絞り込めます。1文字からOK

*公:公示地価(2023.1.1現在)2023年3月 更新

*基:基準地価(2022.7.1現在)

*変化率が空白:比較する年度のデータがない場合

 

所在地及び地番最寄駅(m)坪単価(万円)前年比2018年比
公)那覇市港町3丁目7番10市場南口停(150)63.79.0%91.1%
公)那覇市識名4丁目16番1光明寺前停(170)38.35.5%28.2%
公)那覇市おもろまち4丁目16番2おもろまち(500)189.45.3%60.3%
公)那覇市泊2丁目22番9泊高橋停(280)97.75.0%50.3%
公)那覇市鏡原町15番7奥武山公園(250)58.73.5%23.6%
公)那覇市若狭3丁目37番5泊港入口停(250)623.3%39.3%
公)那覇市字田原不知嶺原243番5小禄(360)52.13.3%25.4%
公)那覇市字田原不知嶺原240番9小禄(490)52.83.2%23.1%
公)那覇市久茂地1丁目6番4旭橋(280)207.23.0%
公)那覇市西2丁目13番8旭橋(620)115.22.9%40.7%
公)那覇市松川2丁目281番24安里(590)59.12.9%26.1%
公)那覇市若狭2丁目3番12若狭停(100)135.62.8%64.4%
公)那覇市古島2丁目29番3市立病院前(200)77.22.6%33.0%
公)那覇市壺屋1丁目175番2牧志(380)52.12.6%18.8%
公)那覇市前島3丁目1番8外美栄橋(400)209.62.6%96.6%
公)那覇市字小禄泉原1470番2住宅前停(200)40.92.5%19.2%
公)那覇市銘苅1丁目6番12古島(450)96.42.5%37.7%
公)那覇市字仲井真上田原255番2上間停(650)42.22.4%18.5%
公)那覇市首里石嶺町2丁目220番18城東小学校前停(400)42.62.4%24.0%
公)那覇市具志2丁目560番3高良停(630)42.62.4%26.5%
公)那覇市金城3丁目8番3那覇西高校前停(240)62.42.2%25.2%
公)那覇市首里石嶺町4丁目15番37石嶺(300)48.52.1%27.8%
公)那覇市久茂地3丁目1番1県庁前(130)650.12.1%95.0%
公)那覇市首里儀保町3丁目5番儀保(0)662.0%16.3%
公)那覇市字天久潮満原798番4天久停(230)49.82.0%16.2%
公)那覇市泉崎2丁目14番3県庁前(750)101.32.0%35.8%
公)那覇市古波蔵3丁目391番3古波蔵停(180)53.81.9%24.4%
公)那覇市字国場1171番13真玉橋停(430)54.81.8%12.9%
公)那覇市首里大名町3丁目119番7大名第一団地入口停(100)38.61.7%19.0%
公)那覇市首里大中町1丁目26番15儀保(650)60.71.7%35.3%
公)那覇市久米2丁目20番5県庁前(600)83.21.6%40.0%
公)那覇市天久1丁目7番14外おもろまち三丁目停(100)125.11.6%43.0%
公)那覇市赤嶺2丁目13番11外赤嶺(420)84.81.6%44.4%
公)那覇市首里池端町22番儀保(700)66.31.5%12.3%
公)那覇市首里石嶺町1丁目141番25石嶺(550)48.51.4%23.5%
公)那覇市おもろまち3丁目6番11那覇国際高校前停(90)127.71.3%43.3%
公)那覇市寄宮1丁目240番真和志支所前停(300)51.21.3%19.2%
公)那覇市首里金城町1丁目19番6石畳入口停(0)51.81.3%29.8%
公)那覇市泉崎2丁目2番1県庁前(630)133.71.3%45.2%
公)那覇市字仲井真仲井真原60番1国場停(160)55.81.2%20.7%
公)那覇市鏡原町27番8奥武山公園(400)641.0%27.6%
公)那覇市首里山川町3丁目53番19ノボテル沖縄那覇前停(310)35.60.9%8.5%
公)那覇市繁多川3丁目456番7繁多川停(400)37.30.9%10.8%
公)那覇市字寄宮洗田原154番7外真和志小学校前停(0)660.5%23.5%
公)那覇市古島2丁目18番3市立病院前(290)690.5%27.4%
公)那覇市字安里羽佐間原376番安里(250)93.40.4%33.5%
公)那覇市壺屋2丁目210番14安里(350)110.20.0%44.0%
公)那覇市安里1丁目469番5牧志(80)245.90.0%48.7%
公)那覇市小禄4丁目8番21小禄南小学校入口停(220)54.1
基)那覇市壺川2丁目11番1壺川(580)79.95.7%34.4%
基)那覇市久茂地3丁目9番14県庁前(150)199.73.6%42.7%
基)那覇市鏡原町15番7奥武山公園(250)57.43.0%16.8%
基)那覇市曙2丁目13番11沖縄シャープ前停(160)57.12.4%25.4%
基)那覇市田原1丁目5番9小禄(600)71.91.9%22.5%
基)那覇市字大道上大道原36番1安里(500)57.41.8%14.5%
基)那覇市首里石嶺町4丁目201番4厚生園入口停(200)44.91.5%16.2%
基)那覇市曙2丁目23番4倉庫前停(210)67.31.5%29.1%
基)那覇市長田2丁目803番5長田二丁目停(350)46.91.4%10.9%
基)那覇市寄宮1丁目240番真和志支所前停(300)50.81.3%15.8%
基)那覇市若狭2丁目12番4若狭停(240)69.31.0%33.8%
基)那覇市真嘉比2丁目4番9古島(500)111.50.9%34.1%
基)那覇市首里大中町1丁目26番15儀保(650)59.70.6%28.4%
基)那覇市壺川1丁目4番6壺川(400)85.10.4%44.1%
基)那覇市松尾1丁目245番9那覇高校前停(320)84.20.0%42.5%
基)那覇市天久2丁目11番9天久一丁目停(350)108.90.0%25.5%
基)那覇市安謝1丁目8番18安謝一丁目停(430)91.10.0%19.5%
基)那覇市真嘉比2丁目22番3おもろまち(660)88.40.0%28.8%
基)那覇市牧志1丁目942番12美栄橋(400)89.40.0%25.5%
基)那覇市泉崎2丁目14番3県庁前(750)99.30.0%25.4%
基)那覇市松川2丁目113番15松川医院前停(190)44.60.0%12.5%
基)那覇市首里石嶺町2丁目90番7石嶺(1)75.20.0%26.7%
基)那覇市泉崎2丁目2番1県庁前(630)1320.0%35.1%
基)那覇市壺屋2丁目210番14安里(350)110.20.0%32.5%
基)那覇市泊1丁目6番6美栄橋(680)122.10.0%54.2%
基)那覇市壺川3丁目4番2壺川(220)113.90.0%32.7%
基)那覇市松山1丁目14番11外県庁前(630)191.70.0%50.5%
基)那覇市首里汀良町3丁目35番首里(1)79.20.0%8.1%
基)那覇市高良1丁目97番5高良市場前停(1)45.90.0%12.1%
基)那覇市前島2丁目11番15美栄橋(390)102.30.0%72.2%
基)那覇市古波蔵4丁目403番4古波蔵停(160)70.60.0%
基)那覇市赤嶺1丁目4番4外赤嶺(250)112.20.0%30.8%
基)那覇市天久2丁目18番13天久停(130)165.70.0%61.9%
基)那覇市天久2丁目1番1上之屋停(300)185.10.0%57.1%
基)那覇市具志1丁目14番5外具志営業所停(820)82.50.0%38.9%
基)那覇市牧志3丁目811番2外牧志(550)118.5-0.6%5.3%
基)那覇市安里1丁目468番37外牧志(200)111.5-0.6%43.8%
基)那覇市松山1丁目1番4県庁前(280)402.6-2.4%52.3%

 

途中ですが、この記事の説明を

どうも、このサイトの運営者のゴトウです。

この記事では、「あなたの(気になっている)不動産が、これからどうなるのか?」が分かるように、解説をしていきます。

 

とても不思議に思うのですが、

不動産の取引は、数百万円〜数億円単位の大きなお金が動きますから、絶対に失敗したくないはずなのに、

参考になる情報が、あまりに少なすぎると感じませんか?

 

例えば、年に3回ほど、公示地価や基準地価、路線価などの国が発表する土地価格の情報が、新聞やテレビニュースで取り上げられます。

ですが、その解説の多くが、都道府県単位、市区町村単位、または、1番大きく上昇した場所ぐらいです。

 

もっと細かい地区の情報は、ほとんど見かけませんよね。

これでは、あなたの(気になっている)不動産が、これから上がるのか?下がるのか?の判断がつきませんし、今がチャンスなのかどうかも分かりません。

最悪の婆には、営業マンの言いなりになって、もっと高く売れた(もっといい物件を探せた)のに、、、なんてことも。

 

それはちょっと残念すぎると思うんです。

そこで、この記事では、取り引きの参考になりそうなデータを集めて、なるべく詳しく、そして分かりやすく解説をしました。

そのため、ちょっと記事が長くなってしまいましたが、難しいことは書いていませんので、気楽に読み進めてみてください。

 

それでは参りましょう。

 

2、那覇市の土地価格の動き

那覇市の住宅地は、アベノミクス以降の、この9年間で42.6%上昇しました。

また、2021→22年の公示地価については、住宅地は前年比で1.0%のプラス商業地は0.1%のプラスとなっていました。

 

那覇市の公示地価

(参考:国土交通省 地価公示)

 

では、実際にどのようなエリアが上昇、または下落したのでしょうか?

公示地価の7年間の変化率を地図上に表示させてみました。

 

地価マップ:2013-21年の上昇率

変化率:赤色(+100%以上)>オレンジ色(+50〜 +99.9%)>カーキ色(+30〜 +49.9%)>緑色(+10〜 +29.9%)>水色(0〜 +9.9%)>青色(-9.9〜0%)>紫色(-10%以下)

 

 

全域で10%以上の上昇をしているわけですが、特に

  • ゆいレール沿線ほど高い
  • 沿岸部ほぼ高い

という傾向にありました。

 

なぜ、これほど上昇しているのか?

最初に結論をまとめます。

  1. 住宅ローン金利が下がって、同じ返済額でもっと高い価格の不動産を買えるようになった
  2. また、外国人観光客が増えたことで、ホテルや商業施設の需要が増えたことで、市内を中心に土地価格が大きく上昇してきた
  3. さらに、人口の増加も追い風となり、特に北側のエリアで大きく増えている

といったことから、大きく上昇してきたと考えられます。

では、もう少し詳しく見ていきましょう。

 

①金利低下によって、買い手の購買力が上がった

今回の土地価格の上昇のきっかけは、金利の低下でした。

ご覧のように、2013年4月以降、日銀が国債を買い占める、異次元緩和政策を行うことで、金利を下げてきました。

 

日銀が国債を買い占めて、金利を下げた

異次元緩和政策と住宅ローン金利

(参考:ARUHI住宅ローン フラット35金利の推移 財務省 国債金利情報)

 

ザックリ言うと、この8年間で買い手は、同じ返済額で2割高い物件を買えるようになったということです。

例えば、フラット35で期間35年・月々の返済額が10.4万円とした場合、購入できる不動産は3,000万円から3,500万円まで上がったのです。

 

同じ返済額で購入できる物件価格が2割上昇した

 

月々の支払額は増やさずに、約2割高い物件を買える。しかもその物件が人気化しているとなれば、値段が高くても買おうとする人は増えますよね。

そのため、人気のエリアほど、土地価格が上昇してきたのです。

 

 

②外国人観光客の増加も追い風に

また、外国人観光客数の増加も、土地価格上昇の追い風となりました。

2013年9月に東京でオリンピックが開催されることに決定したことで、沖縄県でも50万人→400万人と、なんと8倍以上に増えています。

 

沖縄県の外国人観光客数

(参考:観光庁 宿泊旅行統計調査)

 

そのため、新しくマンションやホテルが建ったり、旅行サービスが盛り上がったりと雇用が増えており、ゆいレール沿線沿いを中心に土地価格が上昇しているんですね。

 

③ただし、人口はそれほど増えていない

また、那覇市では人口が増加しています。

ただし、2013〜20年の7年間で約1,100人の増加ですから、ここまで上昇した理由にはなりにくいですね。

 

那覇市の人口推移

(参考:東京都の統計「住民基本台帳による東京都の世帯と人口」)

 

では、具体的にどのあたりで増えているのでしょうか?

町丁ごとの人口の変化を調べてみました。

 

那覇市の地区別の人口変化(2014.1〜2021.1)

増減:赤色(1,000人以上増加)>オレンジ色(500〜999人増加)>緑色(100〜499人増加)>青色の↙️(100〜499人減少)>紫色の↙️(500人以上の減少)

(出典:那覇市 「毎月町丁字別人口表」)

 

ご覧の通り、ゆいレールを挟んで、内陸側(東側)では、減少している地区が多く、海側(西側)では、増加している地区が多いようです。

沿岸部は建築制限がゆるく、マンションが建ちやすい商業エリアが多いため、観光客が増えたことによるホテル需要、賃貸マンション需要が増えたことで、土地価格が大きく上昇しやすくなったわけです。

 

反面、住宅地として使われるエリアでは、人口も増えず、上昇率も低めなわけですね。

 

3、これからどうなるのか?

ここからは、那覇市の土地価格に影響を与えそうなポイントをいくつかご紹介します。

 

(1)金利の上昇リスク

2022年に入ってから、金利の上昇が始まっています。

新型コロナや、ウクライナ侵攻などで、世界各国の経済が混乱し、物価が上昇しているため、物価上昇をおさえるために、世界中の国々で金利を引き上げているのです。

例えば、アメリカでは、この1年間で、0.25→5.25%へと、なんと5%もの金利の引き上げを行っています。

 

日本では、今のところそういう対策をしていませんが、投資家の間ではすでに「日本も金利の引き上げを行うのではないか?」と見られており、期間10〜30年の国債の金利が上がり始めています。

 

国際金利推移 202306

(参考:財務省

 

住宅ローンの金利も、このような状況を受けて、上昇し始めています。

固定金利の住宅ローンである、フラット35(期間21〜35年)の金利も上昇傾向にあり、23年6月分は1.76%となっています。

 

ふらっと35は上昇しているが、変動金利はむしろ下落

住宅ローン金利の推移 202306

(参考:財務省ARUHISBI新生銀行

 

ところが、変動金利は、ほとんど変化がないか、むしろ下落している銀行もあります。

銀行同士で、お客さんの獲得競争が激しいため、金利が下がっているためです。

 

そのため、変動金利の利用者が、2019年には約6割ぐらいだったのが、2022年には約7割にまで増えていました。

 

不動産価格が上がりすぎたため、変動金利の利用者が増加

利用した金利タイプ

(参考:住宅金融支援機構 「住宅ローン利用者の実態調査」)

 

毎月の支払額で比較すると、約2万円も安く済むのですから、無理もありません。

 

変動金利の方が、月々の返済が約2万円安い
  金利月の返済額総返済額
①ふらっと35固定金利1.76%95,723円約4,020万円
②SBI新生銀行変動金利0.32%75,512円約3,172万円
①ー②  20,211円約848万円

*期間35年、ローン諸費用は除く

(参考:住宅保証機構 「住宅ローンシミュレーション」)

 

大都市のマンションがかなり値上がりしており、「誰が買ってるの?」と疑問に思う人もいるでしょうが、変動金利を選んでいる人が増えているからでしょう。

では、そのような人たちが、金利が上がった時にどうするのか?というと、約2割の人が、「見当がつかない、わからない」と答えていました。

 

アンケート 金利上昇時の対応

(参考:住宅金融支援機構 「住宅ローン利用者の実態調査」)

 

このように、金利が上がった時に、返済に困る人が、かなりの割合でいると考えられます。

 

つまり、

  • 世界的な物価上昇・金利上昇によって、「日本の金利も上がる」と予想する投資家が増えている
  • 変動金利で借りている人の2割ぐらいは、金利が上がった場合に、対応できない可能性がある

と言う状況なのです。

 

今年の4月に、日銀総裁が交代し、植田新総裁になりましたが、今のところは、黒田旧総裁の方針を引き継ぐようなコメントをしています。

 

ですが、そもそも、黒田総裁が異次元緩和をやり始めたのは、物価を毎年2%上げるためでした。

そして、2022年度の物価上昇率は、前年比で3.0%の上昇です。すでに目的は達成されて、むしろかなりのハイペースで上昇している状況です。

(参考:NHK「2022年度 消費者物価指数 前年度比3.0%上昇 41年ぶり水準」)

 

また、ウクライナ戦争もまだ終わりが見えませんので、物価上昇はまだまだ続くと考えると、いずれ金利を引き上げる時が来るでしょう。

 

1%金利が上がると、不動産価格は15〜20%下がる可能性

ちなみに、金利が1%上がると、住宅ローンの利息は、35年で15〜20%増えます。

例えば、月に約10万円の返済を考えている人であれば、現在なら3,500万円の物件が買えますが、金利が1%上がると、毎月10万円の支払いで、3,000万円の物件しか買えません。

 

金利上昇で下落

 

特に、変動金利が上がってきた場合には、注意が必要でしょう。

 

 

(2)これから那覇市の人口はどうなるの?

国立社会保障・人口問題研究所が、2018年に発表した那覇市の人口の見通しによると、2020→30年の10年間で約1,000人減少するそうです。

 

那覇市は、これから10年で約1,000人減る

那覇市の人口予測

(出典:国立社会保障・人口問題研究所 平成30年度人口推計)

 

さらに、家を建てる30〜40代人口も、2020→30年の10年間で約1.1万人も減る見通しです。

 

那覇市の30〜40代人口は、2020→30年で約1.1万人減る

那覇市の30〜40代人口の予測

(出典:国立社会保障・人口問題研究所 平成30年度人口推計)

 

つまり、買い手がこれから10年で、1割以上も減るのです。

そのため、今後は上昇ペースも鈍ってくるでしょう。

 

結論:買うなら?売るなら?

以上のことから、那覇市の土地価格は、

  • 外国人観光客の増加によって、ゆいレール沿線を中心に大きく上昇している
  • 今後は若い世代の人口が減少するので、土地価格の上昇ペースが緩やかになっていきそう

と言えるでしょう。

 

では、売りたい人、買いたい人は、それぞれどう対応すべきなのでしょうか?

 

買うなら:下落を待つよりも低金利の今がチャンス?

坪70〜100万円するエリアが多いので、今払っている家賃と比較して考えるべきでしょう。

 

例えば、坪100万円ぐらいの土地であれば、30坪で3,000万円になります。

仮に数年で1割下げたとして300万円安くなる計算ですから、「その間の家賃と比べてどうか?」で考えるべきでしょうね。

 

異次元緩和で低金利の今がチャンス

また、現在は住宅ローンがかなり安いため、月々の返済負担が軽いのもチャンスです。

ですから、もし家を買おうと思っているのならば、土地価格が下がるのを待つよりも、金利が上がる前の今のうちに買った方がいい場合もあります。

 

ただし、購入を検討する場合には、今後の金利上昇を想定しておかないと大変なことになるので、「フラット35」「10年以上の固定金利」でも返済ができるかどうかで予算を考えるべきでしょう。

 

未公開物件=安い物件の可能性大

不動産を売る理由はさまざまですが、「周りに知られずに売却したい」という売主は一定の割合でいます。

そのような物件は、ネット上にも出回らず「未公開物件」として、ある特定の不動産会社や、住宅メーカーが取り扱っている場合があります。

 

未公開物件

 

当然、このような物件は少ないお客さんにしか目にとまる機会がないため、相場よりも価格の安い可能性が高いです。

 

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売るなら:低金利のうちに売却を検討すべき

特に住宅地において、これから影響が出てくるのが金利の上昇です。金利が1%上がると、組める住宅ローンが15〜20%程度減るためです。

 

今は上昇率が小幅なため、まだ影響は小さいですが、これから物価上昇がさらにひどくなれば、アメリカやヨーロッパのように金利を引き上げて物価上昇を抑える政策を取る可能性があるため、早めの準備がおすすめです。

 

不動産会社選びを間違えると損する?

不動産会社によって、得意とするエリアや物件種類(戸建て・マンション)が違うので、実際の取引では、公示地価より高く、または安く取引されることがあります。

 

 

例えば、那覇市内に「首里石嶺町(しゅりいしみねちょう)」という住宅地があります。

 

こちらの公示地価と実際の取引を比べてみると、

  • 公示地価:42万円/坪
  • 実際の取引価格:31〜46万円/坪

と、公示地価の約0.8〜1.1倍で取引されていました。

最高価格は、最低価格の約1.5倍です。

 

【那覇市首里石嶺町の公示地価】

那覇市首里石嶺町の公示地価

  • 128,000円/㎡ × 3.3(㎡/坪) =42万円/坪

(参考:国土交通省地価公示・都道府県地価調査)

 

【那覇市首里石嶺町の土地取引(過去2年間)】

那覇市首里石嶺町の土地取引

  • 31〜46万円/坪で取引されている
  • 公示地価・実際の取引ともに「第1種低層住居専用地域」という似たような街並みのエリア

(参考:国土交通省 不動産取引価格情報検索)

 

なぜ、これほど売却価格が変わるのでしょうか?

その理由は、不動産会社によって、持っている取引情報に差があるからです。

 

不動産取引は、株式市場のように、全ての取引情報を管理しているところがないため、

  1. 自社でどれだけ取引情報を持っているか
  2. どれだけ買い手のリストを持っているか?

で、評価額も、売れる金額も変わってくるのです。

 

持っている取引情報が違うため、評価額・売却額が変わる

査定額が違うイメージ

 

*REINSとは、不動産会社間でだけ共有できる物件情報・取引情報のサービスです。ただし、売主の承諾が必要なため、情報の共有率は、全体の取引の約11%程度となっています

(2022年実績:売り物件報告件数17.5万件 ÷ 土地取引件数152.5万件 = 11.4%)

 

また、不動産会社が持っている取引情報や、買い手のリストは、エリアや物件によって違いますから、いくつかの不動産会社に査定を申し込むことで、

  1. どれだけの評価額になるのか?
  2. どこの会社が、自分の不動産を高く売ってくれるのか?

を知ることができます。

 

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