中津市の土地価格|上昇・下落した理由|今後の見通し | イエ&ライフ

中津市の土地価格|上昇・下落した理由|今後の見通し

中津市大分県

(画像出典:wikimedia commons そらみみ, 中津駅北口前の日の出町商店街)

 

この記事では中津市の

  1. 公示地価、基準地価
  2. この7年間の土地価格の動き
  3. 新型コロナの影響を含め、今後どうなるのか?

の3点について解説しています。

 

1、中津市の公示地価、基準地価の一覧

 

*詳しい地名を入力すると、絞り込めます。1文字からOK

*公):公示地価(2020.1.1現在)

*基):基準地価(2020.7.1現在)

(参考:国土交通省 「土地総合情報システム」)

 

住居表示最寄駅(m)坪単価(万円)前年比変化率H25比変化率
公)中津市大字永添字市木208番1中津(3400)8.10.4%-0.4%
公)中津市牛神町1丁目7番3中津(1100)12.70.3%-0.5%
基)中津市中央町1-7-8中津(1400)110.0%-0.6%
基)中津市三光諌山字中居屋敷1183番1中津(7300)3.10.0%-2.1%
基)中津市大字下池永字京ノ津189番12中津(2400)8.40.0%-2.3%
基)中津市大字万田字早取574番28中津(2200)8.20.0%-2.7%
公)中津市大字上如水字黒永33番2東中津(1800)5.70.0%-3.4%
公)中津市字北堀川町348番外中津(1200)7.20.5%-5.2%
基)中津市東本町5番9外中津(500)20.60.2%-5.6%
基)中津市耶馬溪町大字平田字宮馬場1504番外中津(18000)1.6-0.2%-6.2%
基)中津市大字蛎瀬字塩浜704番7中津(1100)8.30.0%-6.3%
基)中津市本耶馬渓町跡田字八杖421番1中津(15000)1.6-0.2%-6.4%
基)中津市大字大新田字大道より北747番1外中津(3500)5.7-1.7%-7.0%
基)中津市本耶馬渓町曽木字荒瀬855番中津(13000)1.7-0.4%-7.4%
基)中津市大字上宮永字清堂74番34中津(900)10.5-0.3%-7.5%
基)中津市耶馬溪町大字山移字上原井1908番中津(26000)1.1-1.2%-7.5%
基)中津市大字犬丸字下川原326番6外今津(800)4.2-0.8%-8.7%
基)中津市大字大新田字九番通385番3外中津(3500)5.5-2.4%-9.3%
基)中津市山国町吉野字下前田285番2日田(19000)0.9-1.4%-9.5%
基)中津市三光原口字向ノ地604番2外中津(5900)5.2-1.3%-9.7%
基)中津市山国町中摩字小六田3588番2日田(20000)1.5-1.5%-11.3%
基)中津市字古魚町1670番3外中津(500)17.2-2.8%-11.9%
基)中津市大字福島字町居屋敷2010番1東中津(3000)4.7-0.7%-12.8%
公)中津市豊田町8番13外中津(240)27.1-2.8%-14.0%
基)中津市耶馬溪町大字柿坂字前519番5外中津(22000)3.9-1.7%-21.7%
公)中津市大字是則字長溜914番1東中津(180)4.60.0%
公)中津市大字下池永字正手65番1外中津(2500)15.30.0%
公)中津市大字大新田字五番通205番1外東中津(1800)8.50.0%
公)中津市大字田尻崎3番1東中津(2900)40.0%
基)中津市大字大貞字辛無371番471中津(5100)7.90.4%
基)中津市本耶馬渓町樋田字別当277番8中津(13000)5.3-0.6%
基)中津市大字万田字雲雀365番1中津(2200)15

 

途中ですが、この記事の説明を。

どうも、このサイト「イエ&ライフ」を運営しているゴトウです。

ここからは、「あなたの(気になっている)不動産がこれからどうなるのか?」を予測することができるように、必要な情報を順番にご紹介します。

 

すごく不思議に思うんですが、不動産の取引は数千万円単位の大きなお金が動くし、「絶対に失敗したくない」と誰もが思っているはずなのに、

「どうして上がっているのか?下がっているのか?」

「これからどうなるのか?」

という情報について、すごくあいまいな記事しかないと思いませんか?

 

例えば、新聞やニュースで取り上げられる土地価格の情報は、ほとんどが中心部の商業地の話であるか、市区町村単位で「○%上がってます。」という情報ですよね。

 

だから、自分の知りたいエリアの不動産がどうなっているのか、これからどうなるのか、の参考にしにくいし、

  • 買う・売るタイミングはいつがいいのか?
  • この場所に買っても、10年後、20年後も後悔しないか?

といった判断が難しくて、不動産会社のいいなりになってしまう人って、けっこういると思うんですよ。

 

それはちょっと残念すぎると思うんです。

不動産の取引は、あなたの人生の中でも1〜2番目に来るような大きな決断なわけですから、その後の人生の「自信」や「余裕」にもつながってきますからね。

 

なので、そんな人の参考になればと、こんな記事を作っています。

47都道府県・500以上の市区・5万地点の公示地価と基準地価について、これまで調べて記事にしてきましたが、「なぜ上がったのか?」「下がったのか?」に難しい理由はありませんでした。

 

特に住宅地については、買ってすぐに売るようなものでもありませんし、人の動きもいきなりガラッと変わるわけでもないので、とても予想がつきやすいです。

 

なので、この記事を読み終わる頃には、

  • 買う、または売るタイミングがわかる
  • どこに買えば後悔しないかがわかる

ようになっているはずです。

 

と言っても、それほど難しいことは書いていないので、気楽に目を通してみてください。

それでは参りましょう。

 

 

2、過去7年間の中津市の土地価格の動き

この7年間で中津市の土地価格を見ると、大分県の平均が1.8%下落したのに対して、マイナス2.8%と同じような動きをしていました。

 

中津市の公示地価の推移(令和2年)

(参考:国土交通省 地価公示)

 

では、実際にどのようなエリアが上昇、または下落したのでしょうか?

公示地価の7年間の変化率を地図上に表示させてみました。

 

地価マップ:2013-20年の上昇率

変化率:赤色(30%以上)>オレンジ色(10〜29.9%)>緑色(0〜9.9%)>青色(-9.9〜0%)>紫色(-10%以下)

 

 

中津駅周辺の商業地が大きく下落しています。

その一方で、住宅地については駅から近いほど下げ幅が少ない傾向にあります。

 

今回の不動産バブルの背景

全国的に土地価格が上昇していると言われていますが、その理由は金利の低下です。

2013年4月から始まった日銀の異次元緩和によって、金利が大きく低下したのです。

 

住宅ローンの金利

(参考:ARUHI住宅ローン フラット35金利の推移 財務省 国債金利情報)

 

ザックリ言うと、この7年間で買い手は、同じ返済額で2割高い物件を買えるようになったということです。

例えば、フラット35で期間35年・月々の返済額が10.4万円とした場合、購入できる不動産は3,000万円から3,500万円まで上がったのです。

 

同じ返済額で購入できる物件価格が2割上昇した

 

そのため、人気のエリアでは土地価格が上昇しやすくなりました。

月々の支払額は増やさずに、約2割高い物件を買える。しかもその物件が人気化しているとなれば、値段が高くても買おうとする人は増えますよね。

 

その結果、都心部では通勤需要から人気化した駅近のマンションが値上がりし、郊外のエリアではショッピングモールや、大規模な新興住宅地で上昇しやすくなったのです。

 

 

なぜ、中津市はこれほど下げているのか?

理由は2つあります。

 

1つ目は、人口の減少です。

家を建てる中心年代である20〜40代人口は、ずっと減り続けており、大分県でもこの10年ぐらいで4万人以上も減少しているのです。

 

大分県の20〜40代人口と新設戸数

(参考:国土交通省 建築着工統計調査報告)

 

そのため、この7年間は金利も下がって購入しやすくなっているのに、家の着工件数は増えていません。

晩婚化や、未婚の人も増えていますから、金利が下がっても家を建てる人が増えなくなってしまったのですね。

 

そして、2つ目が公共事業の減少です。

大分県の土地価格は、2002年ぐらいまでは横ばいが続いていましたが、2000年頃から公共事業がどんどん減り始め、大分県内の景気が全体的に悪くなってきたのです。

 

赤色の線:公共事業はこの20年間で半分に減少

大分県の公共事業と公示地価の推移

(参考:総務省統計局 行政投資実績)

 

また、90年代からの公共事業によって、バイパスが整備されたり、国道も広くなりました。

そのため、郊外にショッピングセンターが多く建つようになり、通勤などで駅近を求める人以外は、郊外の新しい住宅地を選ぶようになってしまったのです。

 

中心部の住宅地が見直されてきた

このような流れの中にあるものの、中津駅より南側の住宅地では、一部見直されてきています。

 

中津駅から少し離れたところでは、まだチラホラ農地を見かけますが、後継者不足もあって徐々に宅地へと変わってきています。

そのような宅地を狙って、買い物にも旅行にも便利な駅近エリアが見直されているのでしょう。

 

3、新型コロナの影響はどうなのか?

新型コロナウイルスの感染拡大によって、3月末から緊急事態宣言が全国的に出され、多くの産業がストップし、売り上げが激減しました。

ですが、9月の中間決算を見てみると、航空、鉄道、飲食、百貨店などの一部の業界では大きく売り上げを落としていますが、それ以外の業界では黒字を確保しており、あまり影響が出ていないようです。

 

産業企業名4〜9月売上(前年同期比)損益(億円)
航空全日空-72.4%-1,885
鉄道JR東-48.2%-2,644
百貨店三越伊勢丹HD-41.8%-368
飲食ワタミ-36.8%-72
自動車トヨタ-26.0%6,293
電機日立-10.9%2,508

(参考:各社の決算発表資料より)

 

実際、今年の冬のボーナスは、大企業でみると、平均9%の減少とあまり影響はありませんでした。

(参考:サンケイビズ「冬のボーナス9%減少 経団連調査 大企業で8年ぶり減少 中小以下でも厳しさ増す」)

 

中小企業では、もっと影響は大きい可能性はありますが、これほどの減少で済んでいるということは、今のところ、コロナの影響が深刻なところがごく一部だということでしょう。

 

そのため、飲食店や百貨店などの賑わう商業施設では、売り上げ減少や店舗の閉店によって影響を受けそうですが、住宅地に対する需要はあまり影響はないようです。

 

大分県では、大分市の商業地が危ない

9月29日に発表された基準地価を見ると、大分市の商業地で影響が出ているようです。

これまで大分駅周辺の再開発によって、人の流れが集中し、土地価格を押し上げてきていましたが、今回の新型コロナでお店の売り上げが激減したことが大きいのでしょう。

 

ですが、今のところ、影響があるのは商業地周辺だけで、ほとんどの住宅地ではそれほど影響はないようです。

実際、持ち家の着工件数を見てみても、ほぼ前年並みとなっており、家を建てる人が減っているわけではありません。

 

大分県の新築着工統計

(参考:e-STAT 住宅着工統計)

 

超低金利なので、月々の返済額の負担が低いまま借りられますし、子育てで広い部屋が欲しくなりますから、高い家賃で広い部屋を借りるよりも、資産として家が残る持ち家を選ぶ人が多いのでしょう。

 

一方で、商業地については、感染が拡大すると自粛要請がされますし、ワクチンもまだまだ当分接種できないので、閉店するお店はまだまだ増えそうです。

そのため、商業地や観光地の土地価格はまだまだ厳しそうです。

 

 

4、その他のリスク

新型コロナ以外にも、どんなリスクがあるのかをまとめました。

 

(1)この低金利はいつまで続くのか?

地域によって上がった場所、下がった場所の違いはあるものの、日銀の異次元緩和政策で生まれたこの超低金利は、土地価格を押し上げるプラス要因でした。

そして、これ以上は、金利が下がらない水準まで来ています。

むしろ、その副作用の方が話題になることが増えました。

 

例えば、預金者のお金を国債で運用していた地銀は、この異次元緩和によって、金利が低下したことで利息収入が減り、半数以上が赤字になっています。

 

赤字の地銀がどんどん増えている

地銀の決算状況

(金融庁:地域金融の課題と競争のあり方)

 

赤字が続けばいずれ倒産してしまいますから、いつまでも続けるわけにはいきません。

 

では、具体的にあとどれぐらいなのか?

ブルームバーグが経済の専門家45人にアンケートをしたところ、半数以上が2〜3年以内に限界が来ると予想していました。

 

半数以上が2〜3年以内に限界と回答

異次元緩和はいつ終わるか?

(参考:ブルームバーグ「2年以内で限界」が半数弱、現行の長短金利操作-日銀サーベイ)

 

このアンケートは2018年6月にされたものなので、「2020〜21年前後に限界が来る」と考えている専門家が多いことになります。

聞き取り当時は、オリンピックが開催されると思われていたので、この頃までは好景気も続くだろうという予想があったので、その頃までは地銀の経営状態も持つと思われていたのでしょう。

 

ですが、今回の新型コロナ騒動によって、地銀の経営はさらに苦しくなってきました。

銀行の経営が厳しくなれば、日本の国債に対する信頼性も下がります。海外の投資家が国債の売却をする可能性も高まります。

 

そうすると、金利が上昇しますので、不動産価格は下落していきます。

 

金利が上がると、同じ返済額でも買える価格が下がる

金利上昇で下落

 

そのため、今後の経済状況次第では、金利上昇による不動産価格の下落も考えておいた方がいいでしょう。

 

 

(2)これから中津市の人口はどうなるの?

 

国立社会保障・人口問題研究所が、今年発表した中津市の人口の見通しによると、2025年までの2,800人減少するそうです。

 

中津市の人口は、2025年までの2,800人減る

中津市の人口予測

(出典:国立社会保障・人口問題研究所 平成30年度人口推計)

 

しかも、家を買う中心年代である20〜40代は、2025年までに2,500人減る見通しです。

家の買い手が今よりも1割減るので、かなり影響が大きくなるでしょう。

 

中津市の30代人口は、2025年までに2,500人減少

中津市の20〜40代人口の予測

(出典:国立社会保障・人口問題研究所 平成30年度人口推計)

 

4、結論:買うなら?売るなら?

 

以上のことから、中津市の土地価格は、

  • 若い世代の人口減少や景気の低迷から、ほとんどの地域で下落しているものの、駅近のエリアで一部見直されてきている
  • 新型コロナが長期化したら、閉店が増えて中心部の商業地が下がる可能性あり

と言えるでしょう。

 

では、売りたい人、買いたい人は、それぞれどう対応すべきなのでしょうか?

 

買うなら:下落を待つよりも低金利の今がベスト

土地価格の坪単価が10〜30万円の地域が多いので、下落を待つ必要はありません。

その理由は2つあります。

 

①土地価格の下落分よりも、待っている間の家賃の方が高くつく

例えば、坪20万円ぐらいの土地であれば、30坪でも600万円程度で買えます。

仮に数年で1割下げたとして60万円ぐらいしか安くなりませんから、その間の家賃を考えると、早めに買った方がトクになります。

 

②異次元緩和で低金利の今がチャンス

また、現在は住宅ローンがかなり安いため、月々の返済負担が軽いのもチャンスです。

ですから、もし家を買おうと思っているのならば、土地価格が下がるのを待つよりも、金利が上がる前の今のうちに買うのがベストでしょう。

 

ただし、購入を検討する場合には、今後の金利上昇を想定しておかないと大変なことになるので、「フラット35」「10年以上の固定金利」でも返済ができるかどうかで予算を考えるべきでしょう。

 

非公開物件=安い物件

不動産を売る理由はさまざまですが、「周りに知られずに売却したい」という売主は一定の割合でいます。

そのような物件は、ネット上にも出回らず「非公開物件」として登録されます。

また、売主はあまり相談する相手を広げたくないため、まずは建てたメーカーに相談する場合が多いです。

 

非公開物件の実態

 

当然、このような物件は少ないお客さんにしか目にとまる機会がないため、相場よりも価格の安い可能性が高いのです。

 

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売るなら:超低金利の今が1番のチャンス

ここまで下落を続けてきた青森市ですが、それでもこの低金利は、住宅を買う人にとって追い風でした。

金利が下がらなければ、土地価格はもっと下落していたでしょう。

 

しかし、この金利はこれ以上下がりようがありません。

また、新型コロナウイルスの影響もあるため、今が1番高い時期と言えるでしょう。

 

公示地価を信じると損をする?

 

この記事では公示地価をもとに解説していきましたが、公示地価は「その地域の平均的な価格」なため、実際の取引ではこれ以上に高く、または安く取引されることがあります。

 

例えば、中津市内に「中央町(ちゅうおうまち)」という住宅地があります。

 

この中央町の公示地価と実際の取引を比べてみると、

  • 公示地価:30万円/坪
  • 実際の取引価格:28〜45万円/坪

と、公示地価の約0.9〜1.5倍で取引されていました。

最高価格は、最低価格の約1.6倍です。

 

【中津市中央町の公示地価】

中津市中央町の公示地価

  • 中津駅から1,400mの距離、徒歩約18分(1分=80m)
  • 33,300円/㎡ × 3.3(㎡/坪) =11万円/坪

(参考:国土交通省地価公示・都道府県地価調査)

 

【中津市中央町の土地取引(過去2年間)】

中津市中央町の土地取引

  • 中津駅から徒歩14〜20分のエリアで、9.7〜15万円/坪で取引されている
  • 公示地価・実際の取引ともに「第1種住居地域」という似たような街並みのエリア

(参考:国土交通省 不動産取引価格情報検索)

 

このような感じで、全国の公示地価と実際の取引を調べてみたのですが、やはり公示地価と実際の取引ではかなりの価格差があることがわかりました。

 

同じ地域なのに、

「公示地価の3割増し、場合によっては2倍以上の価格で取引されている」

といった取引がゴロゴロ見つかったのです。

 

都道府県住所公示地価/坪取引価格/坪公示地価の何倍?
大分県大分市王子新町30万円28〜45万円0.93〜1.5倍
大分県別府市山の手町21万円16〜35万円0.76〜1.67倍
大分県中津市中央町30万円28〜45万円0.93〜1.5倍
福岡県福岡市南区大楠56万円69〜97万円1.23〜1.73倍
福岡県北九州市八幡西区永犬丸西町17万円10〜21万円0.59〜1.24倍
福岡県久留米市諏訪野町22万円15〜27万円0.68〜1.23倍
福岡県飯塚市伊岐須7.6万円11万円1.45倍
福岡県大牟田市大字草木8万円5.6〜12万円0.7〜1.5倍
福岡県筑紫野市二日市西25万円12〜33万円0.48〜1.32倍
福岡県大野城市瓦田43万円22〜79万円0.51〜1.84倍
福岡県春日市春日原南町56万円58〜76万円1.04〜1.36倍
福岡県宗像市田久11万円8.7〜12万円0.79〜1.09倍
福岡県糸島市志摩師吉8.5万円4.7〜12万円0.55〜1.41倍
福岡県行橋市西宮市17万円19〜22万円1.12〜1.29倍
熊本県熊本市武蔵ヶ丘21万円15〜32万円0.71〜1.52倍
熊本県八代市井上町9万円4.7〜10万円0.52〜1.11倍
熊本県天草市今釜新町14万円14〜15万円1〜1.07倍

 

つまり、あなたの不動産はもっと高い評価額の可能性があるのです。

では、どうやってそれを調べられるのか?

 

答えは不動産の一括査定です。

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参考データ

こちらにまとめている土地取引は、国土交通省が取引した人に対してアンケートを行っており、回収できた分だけを掲載しています。

なお、回収率はどこの街でも1〜2割のため、これが全ての取引ではありません。なので、実際の相場を知るなら、公示地価や基準地価を参考にする方がいいでしょう。

 

中津市の土地取引

*2019年7月〜2020年6月の土地取引

*都市計画:建物の高さや、お店の種類などを規制する区分のこと

地区名坪単価(万円)取引総額(万円)面積(平米)最寄駅駅距離(分)都市計画
沖代町121400360中津161種住居
沖代町7.227001300中津30-60分1低住専
沖代町3.5570540中津30-60分1低住専
沖代町2.5580770中津30-60分1低住専
牛神町151000220中津141中住専
三光臼木4.9540360中津90-120分その他
三光下秣1.244002000以上東中津60-90分その他
三光森山0.36100910東中津60-90分その他
山国町中摩0.9200740中津120分以上その他
大字永添3.571002000以上中津60-90分工業
大字永添1.96001100中津30-60分1低住専
大字永添9.41900660中津30-60分1低住専
大字下池永24475東中津30-60分1中住専
大字加来6.520001000中津60-90分1種住居
大字加来3.418001700中津60-90分1種住居
大字加来39801100東中津60-90分その他
大字角木2.2440660中津281種住居
大字角木0.98190640中津291種住居
大字宮夫9.41300440中津30-60分1中住専
大字高瀬27001200中津25その他
大字上如水1.7110230東中津20その他
大字上如水6.8510250東中津211低住専
大字上如水5400260東中津30-60分1中住専
大字植野0.7725110今津19その他
大字是則1.5160350東中津61低住専
大字是則0.92150540東中津61低住専
大字大悟法1.18802000以上東中津30-60分1低住専
大字大悟法0.36100910東中津30-60分1低住専
大字大悟法3.7190170東中津30-60分2中住専
大字大悟法5.8490280東中津30-60分その他
大字大貞4.7500350東中津30-60分2中住専
大字大貞0.3110110東中津30-60分その他
大字大貞5.9600340東中津30-60分その他
大字大貞1.8500910東中津30-60分その他
大字大貞4.5300220東中津30-60分近隣商業
大字大塚4.8480330中津241種住居
大字大塚5.4490300中津30-60分1種住居
大字田尻14501500東中津20工業
大字田尻1.15001500東中津21工業
大字田尻崎3.588002000以上東中津30-60分工業
大字島田11960中津6商業
大字湯屋0.1610200中津30-60分1低住専
大字湯屋7.5600260中津30-60分1低住専
大字湯屋9.51600550中津30-60分1低住専
大字湯屋3460500中津30-60分1低住専
大字万田232100310中津21準住居
大字万田7.9490210中津30-60分1低住専
大字万田8290120中津30-60分近隣商業
大字福島3.161002000以上東中津60-90分その他
大字福島0.8740150東中津30-60分その他
大字福島1.2180500東中津30-60分その他
中央町12660180中津121種住居
中央町151500330中津231種住居
中央町3830920中津291種住居
中津10430140中津9商業
中津8.3500200中津111種住居
中津6.1200110中津141中住専
中殿町25210002000以上中津4商業
東本町24330002000以上中津4商業
豊田町202000330中津8商業
本耶馬渓町跡田0.2750600中津120分以上その他
本耶馬渓町曽木0.2870840中津120分以上その他

(参考:国土交通省 「土地総合情報システム」)

 

 

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ここまでお読みいただき、ありがとうございました。納得のいく取引ができるといいですね。

 

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