中津市の土地価格|上昇・下落した理由|今後の見通し | イエ&ライフ

中津市の土地価格|上昇・下落した理由|今後の見通し

中津市大分県

(画像出典:wikimedia commons そらみみ, 中津駅北口前の日の出町商店街)

 

この記事では中津市の

  1. 公示地価、基準地価
  2. この7年間の土地価格の動きと、その理由
  3. 今後どうなるのか?

の3点について解説しています。

 

1、中津市の公示地価、基準地価の一覧

 

*詳しい地名を入力すると、絞り込めます。1文字からOK

*公:公示地価(2021.1.1現在)New!

*基:基準地価(2020.7.1現在)

*R2比変化率:令和2年比の変化率。並び順の基準にしています

(参考:国土交通省 「土地総合情報システム」)

 

区分住居表示最寄駅(m)坪単価(万円)R2比変化率H25比変化率
公/住宅中津市牛神町1丁目7番3中津(1100)12.91.3%-0.5%
公/住宅中津市大字永添字市木208番1中津(3400)8.10.0%-0.4%
公/住宅中津市字北堀川町348番外中津(1200)7.20.0%-5.2%
公/商業中津市大字下池永字正手65番1外中津(2500)15.30.0%
公/商業中津市大字大新田字五番通205番1外東中津(1800)8.50.0%
公/住宅中津市大字上如水字黒永33番2東中津(1800)5.6-0.6%-3.4%
公/住宅中津市大字是則字長溜914番1東中津(180)4.6-0.7%
公/工業中津市大字田尻崎3番1東中津(2900)4-0.8%
公/商業中津市豊田町8番13外中津(240)26-3.9%-14.0%
基/住宅中津市中央町1-7-8中津(1400)11-0.6%
基/住宅中津市三光諌山字中居屋敷1183番1中津(7300)3.1-2.1%
基/住宅中津市大字下池永字京ノ津189番12中津(2400)8.4-2.3%
基/住宅中津市大字万田字早取574番28中津(2200)8.2-2.7%
基/商業中津市東本町5番9外中津(500)20.6-5.6%
基/住宅中津市耶馬溪町大字平田字宮馬場1504番外中津(18000)1.6-6.2%
基/住宅中津市大字蛎瀬字塩浜704番7中津(1100)8.3-6.3%
基/住宅中津市本耶馬渓町跡田字八杖421番1中津(15000)1.6-6.4%
基/住宅中津市大字大新田字大道より北747番1外中津(3500)5.7-7.0%
基/住宅中津市本耶馬渓町曽木字荒瀬855番中津(13000)1.7-7.4%
基/住宅中津市大字上宮永字清堂74番34中津(900)10.5-7.5%
基/住宅中津市耶馬溪町大字山移字上原井1908番中津(26000)1.1-7.5%
基/工業中津市大字犬丸字下川原326番6外今津(800)4.2-8.7%
基/工業中津市大字大新田字九番通385番3外中津(3500)5.5-9.3%
基/住宅中津市山国町吉野字下前田285番2日田(19000)0.9-9.5%
基/商業中津市三光原口字向ノ地604番2外中津(5900)5.2-9.7%
基/住宅中津市山国町中摩字小六田3588番2日田(20000)1.5-11.3%
基/商業中津市字古魚町1670番3外中津(500)17.2-11.9%
基/住宅中津市大字福島字町居屋敷2010番1東中津(3000)4.7-12.8%
基/商業中津市耶馬溪町大字柿坂字前519番5外中津(22000)3.9-21.7%
基/住宅中津市大字大貞字辛無371番471中津(5100)7.9
基/商業中津市本耶馬渓町樋田字別当277番8中津(13000)5.3
基/商業中津市大字万田字雲雀365番1中津(2200)15

 

途中ですが、この記事の説明を。

どうも、このサイト「イエ&ライフ」を運営しているゴトウです。

ここからは、「あなたの(気になっている)不動産がこれからどうなるのか?」を自分で予測できるように、詳しく解説していきたいと思います。

 

すごく不思議に思うんですが、不動産の取引は数千万円単位の大きなお金が動く、人生の中でも大きなことなのに、

「どうして上がっているのか?下がっているのか?」

「これからどうなるのか?」

と参考になる情報が少ないと思いませんか?

 

特に、新型コロナの感染拡大によって、飲食店や商業施設がかなり影響が出ていると言われています。

ところが、株式市場は30年ぶりの高値を更新したり、それほど倒産件数も増えていなかったりと、住宅地ではどれぐらい影響が出ているのかが分かりにくいですよね。

 

なので、そんな人の参考になればと、このようなサイトを運営しています。

約3年間、公示地価や基準地価が発表されるたびに、47都道府県・500以上の市区町村の土地価格がどのように動いているのかをチェックしつつ、記事を更新してきたので、日本中の土地価格の動きについて、大体のことがわかっているつもりです。

 

なので、この記事を読み終わる頃には、

  • 買う、または売るタイミングがわかる
  • どこに買えば後悔しないかがわかる

ようになっているはずです。

 

とは言っても、かなり分かりやすく解説していると思いますので、気楽に目を通してみてください。

それでは参りましょう。

 

 

2、過去7年間の中津市の土地価格の動き

この7年間で中津市の土地価格を見ると、大分県の平均が1.8%下落したのに対して、マイナス2.8%と同じような動きをしていました。

 

中津市の公示地価の推移(令和2年)

(参考:国土交通省 地価公示)

 

では、実際にどのようなエリアが上昇、または下落したのでしょうか?

公示地価の7年間の変化率を地図上に表示させてみました。

 

地価マップ:2013-20年の上昇率

変化率:赤色(30%以上)>オレンジ色(10〜29.9%)>緑色(0〜9.9%)>青色(-9.9〜0%)>紫色(-10%以下)

 

 

中津駅周辺の商業地が大きく下落しています。

その一方で、住宅地については駅から近いほど下げ幅が少ない傾向にあります。

 

なぜ中津市では、これほど下落しているのか?

最初に結論をまとめます。

  1. 住宅ローン金利が下がって、同じ返済額でもっと高い価格の不動産を買えるようになった
  2. しかし、農地の宅地化が進んでいるため、郊外に人口が流れてしまい、既存の住宅地の人気が下落している
  3. ただし、大分駅の周辺では、観光客の増加や再開発の効果もあって、人口増加→土地価格の上昇が起こっている

といったことから、一部のエリアだけが上昇していると考えられます。

では、もう少し詳しく見ていきましょう。

 

①農地の宅地化によって、若い世帯が郊外に流れている

最も大きな理由は、農地の宅地化です。

この10年で大分県の農地は、約8,000ha(ヘクタール)も減少しているのです。

 

大分市の農地面積

(参考:農林センサス 「2−8 経営耕地の状況」)

 

1haで約3,000坪ですので、30坪の戸建てに換算すると、約80万戸分の農地が住宅や、道路、工場、倉庫、ショッピングモールなどに変わっているのです。

 

その結果、郊外の農地が大規模な新興住宅地へと変わっていくため、人口が郊外に流れ、古くからある住宅地に買い手がつきにくくなっているのです。

 

この点について確認するために、この7年間で人口が100人以上増えている、または減っている地区を調べてみました。

 

中津市の地区別の人口変化(2014.1〜2021.1)

増減:赤色(1,000人以上増加)>オレンジ色(500〜999人増加)>緑色(100〜499人増加)>青色の↙️(100〜499人減少)>紫色の↙️(500人以上の減少)

(参考:中津市 「地区別人口」)

 

ご覧の通り、中津駅の周辺で、人口が増加している地区が多く見られますね。特に沿岸部の新大塚地区では、500人以上も増えています。

 

これほど人口が増えている地区が多ければ、土地の取り合いになって土地価格が上がっても良さそうなものですが、農地が余っているため、いくらでも住宅地を作ることができます。

 

また、中津市では車での移動が基本ですから、駅やバス停に近くなければいけない理由もなく、今ある住宅地を購入する人も減っているのです。

その結果、市街地では人口が増えているのにもかかわらず、土地価格が下落傾向にあるわけですね。

 

3、これからどうなるのか?

ここからは、中津市の土地価格に影響を与えそうなポイントをいくつかご紹介します。

 

(1)そろそろ、金利が上昇する?

日銀の異次元緩和政策で生まれたこの超低金利は、土地価格を押し上げるプラス要因でした。

 

しかし、2021年に入ってからは、金利が徐々に上昇し始めています。

2月には、日米ともに10年国債の金利が大幅に上昇し、3月からの住宅ローン金利が2年3ヶ月ぶりの水準まで上がっています。

(参考:NHK「住宅ローンの金利が上がる?」)

 

日米の10年国債の金利

(参考:FRB St.Louis、財務省)

 

また、2018年にブルームバーグが経済の専門家45人にアンケートをしたところ、半数以上が、日銀の低金利政策が2〜3年以内に限界が来ると予想していました。

 

専門家の半数以上が、2〜3年以内に低金利政策が限界と回答

異次元緩和はいつ終わるか?

(参考:ブルームバーグ「2年以内で限界」が半数弱、現行の長短金利操作-日銀サーベイ)

 

このアンケートは2018年6月にされたものなので、2020〜21年前後となります。

日本は財政的な厳しさから2019年に消費税を引き上げましたが、新型コロナで政府の出費がかさんでいることもあって、さらに財政的に厳しい状況となっています。

 

そのような状況もあって、金利が上がり始めている可能性があります。

金利が上昇するということは、住宅ローンの返済額が増えるので、不動産価格は下がりやすくなります。

 

金利が上がると、同じ返済額でも買える価格が下がる

金利上昇で下落

 

金利の上昇は、銀行の取り分が増えるだけで、買い手、売り手ともに良いことは1つもありません。

そのため、本格的に金利が上がる前に、準備を始めた方がいいでしょう。

 

 

(2)これから中津市の人口はどうなるの?

国立社会保障・人口問題研究所が、2018年に発表した中津市の人口の見通しによると、2020→30年の10年間で約3,000人減少するそうです。

 

中津市は、これから10年で約3,000人減る

中津市の人口予測

(出典:国立社会保障・人口問題研究所 平成30年度人口推計)

 

また、家を建てる30〜40代人口も、2020→30年の10年間で約3,000人も減る見通しです。

 

中津市の30〜40代人口は、2020→30年で約3,000人減る

中津市の30〜40代人口の予測

(出典:国立社会保障・人口問題研究所 平成30年度人口推計)

 

つまり、これから10年で買い手が1割以上も減るのです。

そのため、今後は買い手がつきにくいエリアが増えていくでしょう。

 

(2)農地の宅地化は今後も進むのか?

これまで郊外のエリアで農地の宅地化が進んできた中津市ですが、今後もこの傾向は続きそうです。

というのも、現在の大分県内の農業従事者の年齢は、6割近くが70代以上だからです。

 

大分県の農業従事者の年齢

(参考:農林センサス 「5−8 年齢別世帯員数」)

 

中津市に残っている農地の多くは、細切れになっており、ところどころにすでに住宅地が入り込んでいるところが多いです。

また、沿岸部では、駅に比較的近いエリアながらも、かなりの農地が残っており、宅地化の余地がかなり大きいため、今後もこの辺りで住宅地ができれば、人気が出るでしょう。

 

そのため、ショッピングセンターや駅に近いなどの、利便性の高いエリアでない限りは買い手がつきにくくなっていくでしょう。

 

4、結論:買うなら?売るなら?

 

以上のことから、中津市の土地価格は、

  • 農地の宅地化が進んでいるため、市街地で人口が増えているものの、土地価格は下落傾向にある
  • 今後も農地の宅地化が進みそうだし、若い世代の人口が減るので、買い手がつきにくくなりそう

と言えるでしょう。

 

では、売りたい人、買いたい人は、それぞれどう対応すべきなのでしょうか?

 

買うなら:下落を待つよりも低金利の今がベスト

土地価格の坪単価が10〜30万円の地域が多いので、下落を待つ必要はありません。

その理由は2つあります。

 

①土地価格の下落分よりも、待っている間の家賃の方が高くつく

例えば、坪20万円ぐらいの土地であれば、30坪でも600万円程度で買えます。

仮に数年で1割下げたとして60万円ぐらいしか安くなりませんから、その間の家賃を考えると、早めに買った方がトクになります。

 

②異次元緩和で低金利の今がチャンス

また、現在は住宅ローンがかなり安いため、月々の返済負担が軽いのもチャンスです。

ですから、もし家を買おうと思っているのならば、土地価格が下がるのを待つよりも、金利が上がる前の今のうちに買うのがベストでしょう。

 

ただし、購入を検討する場合には、今後の金利上昇を想定しておかないと大変なことになるので、「フラット35」「10年以上の固定金利」でも返済ができるかどうかで予算を考えるべきでしょう。

 

非公開物件=安い物件

不動産を売る理由はさまざまですが、「周りに知られずに売却したい」という売主は一定の割合でいます。

そのような物件は、ネット上にも出回らず「非公開物件」として登録されます。

また、売主はあまり相談する相手を広げたくないため、まずは建てたメーカーに相談する場合が多いです。

 

非公開物件の実態

 

当然、このような物件は少ないお客さんにしか目にとまる機会がないため、相場よりも価格の安い可能性が高いのです。

 

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売るなら:超低金利の今が1番のチャンス

ここまで下落を続けてきた中津市ですが、それでもこの低金利は、住宅を買う人にとって追い風でした。

金利が下がらなければ、土地価格はもっと下落していたでしょう。

 

しかし、この金利はこれ以上下がりようがありません。

また、新型コロナウイルスの影響もあるため、今が1番高い時期と言えるでしょう。

 

公示地価を信じると損をする?

 

この記事では公示地価をもとに解説していきましたが、公示地価は「その地域の平均的な価格」なため、実際の取引ではこれ以上に高く、または安く取引されることがあります。

 

例えば、中津市内に「中央町(ちゅうおうまち)」という住宅地があります。

 

この中央町の公示地価と実際の取引を比べてみると、

  • 公示地価:30万円/坪
  • 実際の取引価格:28〜45万円/坪

と、公示地価の約0.9〜1.5倍で取引されていました。

最高価格は、最低価格の約1.6倍です。

 

【中津市中央町の公示地価】

中津市中央町の公示地価

  • 中津駅から1,400mの距離、徒歩約18分(1分=80m)
  • 33,300円/㎡ × 3.3(㎡/坪) =11万円/坪

(参考:国土交通省地価公示・都道府県地価調査)

 

【中津市中央町の土地取引(過去2年間)】

中津市中央町の土地取引

  • 中津駅から徒歩14〜20分のエリアで、9.7〜15万円/坪で取引されている
  • 公示地価・実際の取引ともに「第1種住居地域」という似たような街並みのエリア

(参考:国土交通省 不動産取引価格情報検索)

 

このような感じで、全国の公示地価と実際の取引を調べてみたのですが、やはり公示地価と実際の取引ではかなりの価格差があることがわかりました。

 

同じ地域なのに、

「公示地価の3割増し、場合によっては2倍以上の価格で取引されている」

といった取引がゴロゴロ見つかったのです。

 

都道府県住所公示地価/坪取引価格/坪公示地価の何倍?
大分県大分市王子新町30万円28〜45万円0.93〜1.5倍
大分県別府市山の手町21万円16〜35万円0.76〜1.67倍
大分県中津市中央町30万円28〜45万円0.93〜1.5倍
福岡県福岡市南区大楠56万円69〜97万円1.23〜1.73倍
福岡県北九州市八幡西区永犬丸西町17万円10〜21万円0.59〜1.24倍
福岡県久留米市諏訪野町22万円15〜27万円0.68〜1.23倍
福岡県飯塚市伊岐須7.6万円11万円1.45倍
福岡県大牟田市大字草木8万円5.6〜12万円0.7〜1.5倍
福岡県筑紫野市二日市西25万円12〜33万円0.48〜1.32倍
福岡県大野城市瓦田43万円22〜79万円0.51〜1.84倍
福岡県春日市春日原南町56万円58〜76万円1.04〜1.36倍
福岡県宗像市田久11万円8.7〜12万円0.79〜1.09倍
福岡県糸島市志摩師吉8.5万円4.7〜12万円0.55〜1.41倍
福岡県行橋市西宮市17万円19〜22万円1.12〜1.29倍
熊本県熊本市武蔵ヶ丘21万円15〜32万円0.71〜1.52倍
熊本県八代市井上町9万円4.7〜10万円0.52〜1.11倍
熊本県天草市今釜新町14万円14〜15万円1〜1.07倍

 

つまり、あなたの不動産はもっと高い評価額の可能性があるのです。

では、どうやってそれを調べられるのか?

 

答えは不動産の一括査定です。

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参考データ

中津市の土地取引

こちらの取引価格は、国土交通省によるアンケートで回収できた情報です。

日本では1年間に約130万件の土地取引がありますが、このアンケートで回収できているのは、30万件弱となっています。

また、大都市では回収率が低いので1割前後、地方では2割前後の取引価格が回収できています。

 

*2019年7月〜2020年6月の土地取引

*都市計画:建物の高さや、お店の種類などを規制する区分のこと

地区名坪単価(万円)取引総額(万円)面積(平米)最寄駅駅距離(分)都市計画
沖代町121400360中津161種住居
沖代町7.227001300中津30-60分1低住専
沖代町3.5570540中津30-60分1低住専
沖代町2.5580770中津30-60分1低住専
牛神町151000220中津141中住専
三光臼木4.9540360中津90-120分その他
三光下秣1.244002000以上東中津60-90分その他
三光森山0.36100910東中津60-90分その他
山国町中摩0.9200740中津120分以上その他
大字永添3.571002000以上中津60-90分工業
大字永添1.96001100中津30-60分1低住専
大字永添9.41900660中津30-60分1低住専
大字下池永24475東中津30-60分1中住専
大字加来6.520001000中津60-90分1種住居
大字加来3.418001700中津60-90分1種住居
大字加来39801100東中津60-90分その他
大字角木2.2440660中津281種住居
大字角木0.98190640中津291種住居
大字宮夫9.41300440中津30-60分1中住専
大字高瀬27001200中津25その他
大字上如水1.7110230東中津20その他
大字上如水6.8510250東中津211低住専
大字上如水5400260東中津30-60分1中住専
大字植野0.7725110今津19その他
大字是則1.5160350東中津61低住専
大字是則0.92150540東中津61低住専
大字大悟法1.18802000以上東中津30-60分1低住専
大字大悟法0.36100910東中津30-60分1低住専
大字大悟法3.7190170東中津30-60分2中住専
大字大悟法5.8490280東中津30-60分その他
大字大貞4.7500350東中津30-60分2中住専
大字大貞0.3110110東中津30-60分その他
大字大貞5.9600340東中津30-60分その他
大字大貞1.8500910東中津30-60分その他
大字大貞4.5300220東中津30-60分近隣商業
大字大塚4.8480330中津241種住居
大字大塚5.4490300中津30-60分1種住居
大字田尻14501500東中津20工業
大字田尻1.15001500東中津21工業
大字田尻崎3.588002000以上東中津30-60分工業
大字島田11960中津6商業
大字湯屋0.1610200中津30-60分1低住専
大字湯屋7.5600260中津30-60分1低住専
大字湯屋9.51600550中津30-60分1低住専
大字湯屋3460500中津30-60分1低住専
大字万田232100310中津21準住居
大字万田7.9490210中津30-60分1低住専
大字万田8290120中津30-60分近隣商業
大字福島3.161002000以上東中津60-90分その他
大字福島0.8740150東中津30-60分その他
大字福島1.2180500東中津30-60分その他
中央町12660180中津121種住居
中央町151500330中津231種住居
中央町3830920中津291種住居
中津10430140中津9商業
中津8.3500200中津111種住居
中津6.1200110中津141中住専
中殿町25210002000以上中津4商業
東本町24330002000以上中津4商業
豊田町202000330中津8商業
本耶馬渓町跡田0.2750600中津120分以上その他
本耶馬渓町曽木0.2870840中津120分以上その他

(参考:国土交通省 「土地総合情報システム」)

 

ご覧いただいたように、ここに集められている取引価格の情報は、国土交通省によるアンケートの回収率が1〜2割でしかないため、同じぐらいの取引価格のところもあれば、場合によっては1.5〜2倍以上に開いている地区もあります。

 

そのため、「もっと安く買えるのか?」「もっと高い評価額なのか?」を確かめるには、不動産会社に確認をした方が確実です。

というのも、不動産会社は、独自の取引情報を持っているからです。

 

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