（画像出典：ウィキペディア Ebiebi2 埼玉県道40号線に設置されている埼玉県新座市のカントリーサイン）
この記事では新座市の
- 公示地価、基準地価
- 土地価格がこれまで上昇・下落した理由
- 今後どうなるのか？
の３点について解説しています。
（なお、本ページはプロモーションが含まれています。該当するサービスには、【PR】と表記しております）
１、新座市の公示地価、基準地価の一覧
（１）公示地価（2024.1.1現在）
*変化率が空白：2019年のデータがない場合
| 住所または地番 | 最寄駅（m） | 坪単価（万円） | 前年比 | ５年前比 |
|---|---|---|---|---|
| 新座市東北２－３６－２４ | 志木（130） | 240.9 | 4.4% | 9.6% |
| 新座市東北２－１３－２６ | 志木（650） | 130.7 | 3.9% | 8.8% |
| 新座市東北２－７－６ | 志木（800） | 114.5 | 3.6% | 9.8% |
| 新座市野火止６－５－１０ | 新座（770） | 81.5 | 3.3% | 8.3% |
| 新座市野火止６－４－２ | 新座（400） | 92.4 | 3.3% | 7.3% |
| 新座市栗原５－１５－２ | ひばりヶ丘（650） | 95.4 | 3.2% | 9.1% |
| 新座市野火止５－１－４４ | 新座（280） | 150.2 | 3.2% | |
| 新座市栗原４－１２－２７ | ひばりヶ丘（850） | 97 | 3.2% | 6.9% |
| 新座市片山２－１１－１６ | 大泉学園（3100） | 55.1 | 3.1% | 7.1% |
| 新座市東１－４－１３ | 志木（1400） | 80.5 | 3.0% | 7.5% |
| 新座市北野２－１０－２３ | 志木（1600） | 82.2 | 2.9% | 6.9% |
| 新座市栗原２－４－４０ | ひばりヶ丘（1500） | 62.4 | 2.7% | 6.2% |
| 新座市野火止３－８－８ | 新座（1000） | 64.4 | 2.6% | 6.6% |
| 新座市野寺２－４－２７ | ひばりヶ丘（2200） | 54.5 | 2.5% | 5.1% |
| 新座市野火止６－２３－３１ | 志木（1900） | 68.3 | 2.5% | 6.7% |
| 新座市新堀１－１４－３６ | 清瀬（1200） | 69.6 | 2.4% | 5.0% |
| 新座市野火止１－１２－１４ | 新座（1700） | 59.1 | 2.3% | 5.9% |
| 新座市大和田１－２８－２１ | 新座（1100） | 62 | 2.2% | 5.0% |
| 新座市栄３－６－２ | 大泉学園（3300） | 63.7 | 2.1% | 3.8% |
| 新座市新座１－１３－１４ | 志木（1600） | 67.7 | 2.0% | 5.7% |
| 新座市石神１－７－１１ | 東久留米（2200） | 51.5 | 2.0% | 4.7% |
| 新座市馬場３－９－４９ | 朝霞台（4800） | 44.2 | 1.5% | 2.3% |
| 新座市畑中３－１－１３ | 朝霞台（2600） | 50.5 | 1.3% | 2.0% |
| 新座市本多１－１３－３１ | 東久留米（3700） | 25.7 | 0.8% | 0.5% |
| 新座市池田４－４－８ | 大泉学園（3000） | 50.2 |
（２）基準地価（2024.7.1現在）更新
*変化率が空白：2019年のデータがない場合
| 住所または地番 | 最寄駅（m） | 坪単価（万円） | 前年比 | 2019年比 |
|---|---|---|---|---|
| 新座市東北２－３６－２４ | 志木(130) | 247.5 | 5.0% | 10.9% |
| 新座市東北１－３－１８ | 志木(800) | 103.3 | 4.3% | 12.2% |
| 新座市野火止６－５－１０ | 新座(770) | 82.8 | 3.7% | 9.6% |
| 新座市片山２－１１－１６ | 大泉学園(3100) | 55.8 | 3.0% | 8.3% |
| 新座市野火止５－１２－２６ | 新座(700) | 72.6 | 2.8% | 8.9% |
| 新座市野寺５－６－７ | ひばりヶ丘(1200) | 70.3 | 2.4% | 6.0% |
| 新座市西堀２－１１－１５－４ | 清瀬(2000) | 56.8 | 2.4% | 4.9% |
| 新座市新堀２－６－２６ | 清瀬(1100) | 71.0 | 2.4% | 5.4% |
| 新座市栄５－１２－１１ | 大泉学園(3500) | 65.3 | 2.1% | 5.9% |
| 新座市畑中２丁目５７５６番２ | 朝霞台(4400) | 45.2 | 1.5% | 3.0% |
| 新座市畑中１－８－３４ | 朝霞台(3000) | 51.5 | 1.3% | 2.6% |
| 新座市石神２－９－５ | ひばりヶ丘(2500) | 52.5 | 1.3% | 3.9% |
２、新座市の土地価格の動き
どうも、当サイト「イエアンドライフ」の運営者のゴトウです。
ここからは、「新座市の土地価格が上昇してきた理由」をなるべくわかりやすく、読みやすく、解説していきますので、よろしくお付き合いください。
新座市の土地価格は、この１年間で、住宅地で＋1.9％、商業地で+2.8％と、大きく上昇していました。
また、2018→2023年の５年間で見ると、住宅地で+4.1％。商業地で+6.9％でした。
では、具体的にどのあたりが上がっているのか？
まずは地図上で、上昇しているエリアを確認してみましょう。
５年間の変化率（2018→2023年）
変化率：赤色（+10%以上）＞オレンジ色（+5〜9.9%）＞緑色（0〜 +4.9%）＞青色（-0.1〜 -4.9%）＞紺色（-5〜 -9.9%）＞紫色（-10%以下）
新座駅、志木駅の周辺ほど、上昇している傾向（ピンク色のマーク）にありました。
また、駅から離れたエリアほど、上がりにくくなっていました。
なぜ新座市では、これほど上昇しているのか？
その最も大きな理由は、物価の上昇（インフレ）です。
新型コロナ以降、戸建て・マンションどちらの建築費も、２０〜３０％の上昇をしているのです。
マンションの建築費
木造戸建ての建築費
特に、昨年22年は、戸建て・マンションともに大きく上昇していますね。
ロシアによるウクライナ侵攻が起こったことで、原油や天然ガスなどのエネルギー価格が上昇し、小麦などの食糧や肥料、北欧からの木材など、ありとあらゆるモノの価格が上昇を続けているのです。
このように、新築マンション・戸建てが高くなっているため、中古市場でも価格が上昇しています。
（参考：東日本不動産流通機構）
特に中古の戸建て価格は、新型コロナ以降に上昇していることから、建築費の高騰が大きく影響を与えていることが分かりますね。
また、中古マンション・戸建ての価格が上昇した時に、「建物部分の価値だけが上がった」と考える人はいないでしょう。
「土地と建物全体の価格が上がった」と考える人が大半なため、土地価格も合わせて上昇しているわけですね。
また、新座市では、家を購入する中心年代である３０〜４０代が、市外から引っ越してきていることも追い風となっています。
【赤色の線】家を購入する３０〜４０代が、引っ越して来ている
都心の不動産価格が上昇しすぎたことで、近隣県へ引っ越す人が増えています。
新座市は、都心への通勤圏内であり、土地価格も比較的安いため、引っ越してくる人が増えているのでしょう。
３、これからどうなるのか？
ここからは、新座市の土地価格に影響を与えそうなポイントをいくつかご紹介します。
（１）金利はこれからも上がるのか？
2022年に入ってから、金利の上昇が始まっています。
固定金利の住宅ローンである、フラット３５（期間21〜35年）の金利も上昇傾向にあり、23年4月分は1.76%となっています。
この水準は、６年ぶりの高水準になります。
2022年から金利が本格的に上昇中
もっとも大きな理由は、日本でも物価が上昇しているためでしょう。
新型コロナ以降、ロシアのウクライナ侵攻などの影響もあって、原油や穀物など、あらゆるものの値段が上がっているため、欧米各国を中心に、金利を引き上げています。
例えば、アメリカでは、政策金利（FF金利）をこの１年間で、なんと５％近くも引き上げているのです。
そのため、日本でも、同様のことが起こると考える投資家が増えており、金利の上昇が起こっているわけです。
金利が１％上がると、支払いは１５〜２０％増える
なお、１％金利が上がれば、35年の住宅ローンで１５〜２０％も返済額が増えます。
多くの人は、今の景気で給料が上がっていませんので、買うのを諦めるか、不動産価格の安いところに引っ越して、家を購入する動きとなるでしょう。
そのため、「低金利で不動産価格が高いうちに売りたい」という人は、早めに準備を始めた方がいいでしょう。
逆に、これから購入を検討している人は、物件選びも重要ですが、変動金利でローンを組むのは危ないです。気をつけた方がいいでしょう。
（２）2022年問題で、都市の農地が宅地になる
2022年問題をご存知でしょうか？
「都市部にある税金を優遇されていた農地（生産緑地）が、優遇期間が切れることで宅地として放出され、土地価格に影響を与える」
という問題です。
（出典：ウィキペディア cory.2005.Seisan Ryokuchi）
実は、新座市の生産緑地面積は、１０２ヘクタールあります。
３０坪の土地で約１万戸分にもなります。
埼玉の生産緑地の分布図：新座市は１０２ヘクタール
（参考：国土交通省 都市計画区域、市街化区域、地域地区の決定状況）
それに加えて、お隣の清瀬市、東久留米市にも合わせて３００ヘクタール以上の生産緑地が残っています。
この規模は、全国２位のさいたま市の生産緑地に匹敵するほどであり、かなり影響が大きいでしょう。
新座市内では、すでに農地の宅地化が進んでいますので、生産緑地の解禁がこの動きをさらに加速させることになりそうです。
（３）これから新座市の人口はどうなるの？
国立社会保障・人口問題研究所が、2018年に発表した新座市の人口の見通しによると、2025→35年の10年間で約2,000人減少するそうです。
新座市はこれから10年で約2,000人減少
（出典：国立社会保障・人口問題研究所 平成３０年度人口推計）
一方で、家を建てる中心年代の３０〜４０代人口はすでに減り始めており、2025→35年の10年間で約4,000人も減る見通しです。
新座市の３０〜４０代人口は、これから１０年で約4,000人減る
（出典：国立社会保障・人口問題研究所 平成３０年度人口推計）
今のところは、市外からの引っ越して来ている人が多いため、駅近エリアは、都心への通勤需要から、買い手はつきやすいですが、郊外では、この傾向がさらに進むと考えられます。
結論：買うなら？売るなら？
以上のことから、新座市の土地価格は、
- 都心部のマンショ価格の上昇で、都心から引っ越して来ている人が朝霞駅周辺のマンション・戸建てを購入し、上昇が続いている
- 今後は、生産緑地の解禁で土地がさらに余ることと、買い手となる若い世代が減るので、郊外エリアでは厳しくなっていきそう
と言えるでしょう。
買うなら：建築コストがさらに上がるので、物件選びは慎重に
新座市の不動産価格は、移住者の増加を追い風に、かなりの広範囲で上昇が続いています。
ただし、今後は金利上昇リスクもあり、建築費も上昇傾向にあります。
そのため、不動産の購入コストは上がっていくため、物件選びは慎重に行う必要がありそうです。
非公開物件＝安い物件
不動産を売る理由はさまざまですが、「周りに知られずに売却したい」という売主は一定の割合でいます。
そのような物件は、ネット上にも出回らず「非公開物件」として、特定の不動産会社が取り扱っている場合があります。
当然、このような物件は少ないお客さんにしか目にとまる機会がないため、相場よりも価格の安い可能性が高いです。
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売るなら：一部のエリアを除いて、下落は進む
新座市の不動産は、ここまで上昇を続けてきましたが、その背景にあったのは、変動金利の利用者の増加です。
ですが、今後は金利の上昇が予想されますので、今の水準で買える人は確実に減ります。
さらに、建築費の上昇も続くため、高く売りたい場合は、早めに動いた方がいいでしょう。
戸建ての売却は、不動産会社によって結果が変わる
土地の売却であれば、公示地価や基準地価が、一応の目安にはなります。
ですが、家を売るとなると、選ぶ不動産会社によって、結果が大きく変わってきます。
例えば、以前であれば、雨漏りやシロアリなどの被害があったとしても、きちんと調査しないまま、売買されることが普通でした。
その結果、「築20年だったら、建物の価値はほぼゼロ（だって税法上の耐用年数が22年だから）」みたいな評価が一般化していたのです。これでは、なかなか高く売れませんよね。
ですが、2018年に法律が改正されて、中古住宅の売買時には、
- ホームインスペクション（住宅の状態を診断すること）をするかどうかを選べること
- そして、行った場合には必ず説明をすること
の２点が義務付けられました。
これによって、中古住宅の評価の仕方が大きく変わってきています。
雨漏れもシロアリもない物件であれば、たとえ築年数が古くても、建物の価値をきちんと評価されるようになってきているのです。
ですが、このような評価は、不動産会社によって変わってきます。マンションの取引が大半の会社もありますし、法律改正後に十分な取引経験がない会社もあるでしょう。
では、どうすれば、家を良い評価で売却できるのか？
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