新座市の土地価格|上昇・下落した理由|今後の見通し | イエ&ライフ

新座市の土地価格|上昇・下落した理由|今後の見通し

新座市埼玉県

(画像出典:ウィキペディア Ebiebi2 埼玉県道40号線に設置されている埼玉県新座市のカントリーサイン

 

この記事では新座市の

  1. 公示地価、基準地価
  2. この7年間の土地価格の動き
  3. 新型コロナの影響を含め、今後どうなるのか?

の3点について解説しています。

 

1、新座市の公示地価、基準地価の一覧

 

*詳しい地名を入力すると、絞り込めます。1文字からOK

*公):公示地価(2020.1.1現在)

*基):基準地価(2020.7.1現在)

 

 

住居表示最寄駅(m)坪単価(万円)前年比変化率H25比変化率
公)新座市東北2-7-6志木(800)106.31.9%16.2%
公)新座市東北2-36-24志木(130)226.43.0%15.3%
基)新座市東北1-3-18志木(800)92.10.0%13.4%
公)新座市野火止6-4-2新座(400)87.81.9%13.2%
公)新座市栗原5-15-2ひばりヶ丘(650)89.42.3%12.9%
基)新座市東北2-36-24志木(130)221.1-0.9%12.0%
公)新座市東北2-13-26志木(650)122.41.9%10.4%
公)新座市東1-4-13志木(1400)75.91.3%10.0%
公)新座市野火止6-5-10新座(770)75.90.9%8.5%
公)新座市北野2-10-23志木(1600)77.91.3%8.3%
公)新座市栗原2-4-40ひばりヶ丘(1500)59.41.1%7.8%
公)新座市野火止3-8-8新座(1000)61.11.1%7.6%
公)新座市新堀1-14-36清瀬(1200)671.0%6.8%
公)新座市新座1-13-14志木(1600)64.71.0%6.5%
基)新座市野火止5-12-26新座(700)66.70.0%6.3%
公)新座市野火止6-23-31志木(1900)64.71.0%5.9%
基)新座市野寺5-6-7ひばりヶ丘(1200)66.30.0%5.8%
基)新座市新堀2-6-26清瀬(1100)67.30.0%5.7%
公)新座市野火止1-12-14新座(1700)56.10.6%5.6%
公)新座市大和田1-28-21新座(1100)59.40.6%5.3%
公)新座市栄3-6-2大泉学園(3300)61.70.5%5.1%
公)新座市石神1-7-11東久留米(2200)49.50.7%4.2%
公)新座市池田4-4-8大泉学園(3000)48.80.7%3.5%
公)新座市野寺2-4-27ひばりヶ丘(2200)52.10.6%3.3%
基)新座市栄5-12-11大泉学園(3500)61.4-0.5%2.8%
公)新座市畑中3-1-13朝霞台(2600)49.50.0%2.7%
公)新座市片山2-11-16大泉学園(3100)51.50.0%2.6%
基)新座市西堀2-11-15清瀬(2000)53.8-0.6%1.9%
公)新座市馬場3-9-49朝霞台(4800)43.20.0%1.6%
基)新座市畑中1-8-34朝霞台(3000)49.8-0.7%1.3%
基)新座市石神2-9-5ひばりヶ丘(2500)50.2-0.7%1.3%
基)新座市片山2-11-16大泉学園(3100)51.2-0.6%1.3%
公)新座市本多1-13-31東久留米(3700)25.60.0%0.0%
基)新座市畑中2-13-16朝霞台(4400)43.6-0.8%-1.5%
公)新座市栗原4-12-27ひばりヶ丘(850)92.41.8%
基)新座市野火止6-5-10新座(770)75.60.0%

 

途中ですが、この記事の説明を。

どうも、このサイト「イエ&ライフ」を運営しているゴトウです。

ここからは、「あなたの(気になっている)不動産がこれからどうなるのか?」を予測することができるように、必要な情報を順番にご紹介します。

 

すごく不思議に思うんですが、不動産の取引は数千万円単位の大きなお金が動くし、「絶対に失敗したくない」と誰もが思っているはずなのに、

「どうして上がっているのか?下がっているのか?」

「これからどうなるのか?」

という情報について、すごく大雑把な記事しかないと思いませんか?

 

例えば、新聞やニュースで取り上げられる土地価格の情報は、ほとんどが中心部の商業地の話であるか、市単位で「○%上がってます。」という情報ですよね。

 

だから、自分の知りたいエリアの不動産がどうなっているのか、これからどうなるのか、の参考にしにくいし、

  • 買う・売るタイミングはいつがいいのか?
  • この場所に買っても、10年後、20年後も後悔しないか?

といった判断が難しくて、不動産会社のいいなりになってしまう人って、けっこういると思うんですよ。

 

それはちょっと残念すぎると思うんです。

不動産の取引は、あなたの人生の中でも1〜2番目に来るような大きな決断なわけですから、その後の人生の「自信」や「余裕」にもつながってきますからね。

 

なので、そんな人の参考になればと、こんな記事を作っています。

47都道府県・450以上の市区・5万地点の公示地価と基準地価について、これまで調べて記事にしてきましたが、「なぜ上がったのか?」「下がったのか?」に難しい理由はありませんでした。

 

特に住宅地については、買ってすぐに売るようなものでもありませんし、人の動きもいきなりガラッと変わるわけでもないので、とても予想がつきやすいです。

 

また、この記事では、新型コロナの影響も含めて、今後の土地価格がどうなるか?についても考察しております。

 

なので、この記事を読み終わる頃には、

  • 買う、または売るタイミングがわかる
  • どこに買えば後悔しないかがわかる

ようになっているはずです。

 

と言っても、それほど難しいことは書いていないので、気楽に目を通してみてください。

それでは参りましょう。

 

 

2、過去7年間の新座市の土地価格の動き

この7年間の新座市の土地価格を見ると、埼玉県の平均が2.6%上昇したのに対して、プラス6.0%と大きく上昇していました。

 

新座市の公示地価の推移(令和2年)

(参考:国土交通省 地価公示)

 

では、具体的にどのようなエリアが上昇しているのでしょうか?

上昇率に応じて、色分けして地図上にまとめてみました。

 

地価マップ:2013-20年の上昇率

変化率:赤色(30%以上)>オレンジ色(10〜29.9%)>緑色(0〜9.9%)>青色(-9.9〜0%)>紫色(-10%以下)

 

 

ご覧の通り、志木駅や新座駅の周辺で上昇率が高く、駅から離れるほどに下落地点が目立つようになっています。

 

今回の不動産バブルの背景

全国的に土地価格が上昇していると言われていますが、その理由は金利の低下です。

2013年4月から日銀が異次元緩和政策を始めてからは、金利が大きく低下したのです。

 

住宅ローンの金利

(参考:ARUHI住宅ローン フラット35金利の推移 財務省 国債金利情報)

 

ザックリ言うと、この5年間で買い手は、同じ返済額で2割高い物件を買えるようになったということです。

例えば、フラット35で期間35年・月々の返済額が10.4万円とした場合、購入できる不動産は3,000万円から3,500万円まで上がったのです。

 

同じ返済額で購入できる物件価格が2割上昇した

 

そのため、人気のエリアでは土地価格が上昇しやすくなりました。

例えば、都心部では通勤需要から駅近のマンションが人気化していますし、郊外のエリアではショッピングモールや、大規模な新興住宅地で上昇しやすい傾向にあります。

 

 

なぜ、郊外ではあまり上がらないのか?

その一方で、駅から離れた戸建てのエリアの上昇率はあまり高くありません。

というのも、この6年間で土地価格は上昇したものの、家を建てる人の数は決して増えていないからです。

 

埼玉県全体で見ると、家を建てる中心年代である30代人口は、2007年ごろにすでにピークを打ち、この10年間で30万人近く減少しています。

 

埼玉県の30代人口と新設戸数

(参考:国土交通省 建築着工統計調査報告)

 

また、新座市の空き家率も、年々増加しています。

2013年現在で、約7,000戸も空き家があり、すでに家を十分に余っている状況です。

 

新座市の空き家率

(出典:国土交通省 住宅・土地統計調査)

 

そのため、家を建てる人が増えず、駅に近い一部のエリアよりも外に広がっていかないんですね。

 

3、新型コロナの影響はどうなのか?

新型コロナウイルスの感染拡大によって、3月末から緊急事態宣言が全国的に出され、多くの産業がストップし、売り上げが激減しました。

代表的な企業の決算を見てみても、かなり幅広い産業で影響が出ていますし、まだまだ回復には程遠い状況です。

 

産業企業名4〜6月売上(前年同期比)損益(億円)
航空全日空-75.7%-1,088
鉄道JR東-55.2%-1,553
百貨店三越伊勢丹HD-53.3%-305
飲食ワタミ-44.3%-45
自動車トヨタ-40.4%1,494
電機日立-21.6%2,264

(参考:各社の決算発表資料より)

 

しかも、この影響は長期化することが予想されています。

というのも、ワクチンの開発には1年〜1年半かかると予想されているからです。

 

「ワクチンの専門家からは、ワクチン候補ができても、臨床試験を実施して有効性と安全性を確かめて、国の承認を得て実用化するまでには、何年もかかるとの声もあがっている。

(参考:ニッセイ基礎研究所 「新型コロナ 急がれる医薬品開発-抗ウイルス薬やワクチンが、なかなかできないのはなぜ?」)

 

そのため、海外から輸入・輸出をして稼いでいる製造業や、外国人観光客をあてにしている観光業・ホテル業など、幅広い企業での倒産も広がってくる可能性があります。

 

埼玉県では、都心への通勤エリアが危ない

9月29日に発表された基準地価を見ると、和光市や所沢市、草加市などで特に大きな影響を受けていました。

都心への通勤需要から、駅近のマンションや商業施設の開発が活発化し、土地価格が大きく上昇してきましたので、その反動が起こったのです。

そして、この状況はさらに悪化するものと思われます。

 

というのも、商業施設に入居しているお店が閉店する場合は、大家さんに3〜6ヶ月前に申し込まないといけない契約が大半だからです。

 

店舗の賃貸借契約では解約予告期間が3ヶ月から6ヶ月というのが一般的です。
そのため、「お店をすぐに閉めたい」と思っても解約予告期間の賃料を家主に支払わなければなりません。

(参考:心斎橋ハウジング「閉店・移転をお考えの方へ」)

 

6月に緊急事態宣言が解除されたものの、売り上げが思うように回復しないお店は、仮に7月に解約を申し出たとしても10月〜1月までは借り続けることになります。

 

そのため、これから本格的に空き店舗が増えますので、さらに商業地の価格が下がります。

また、商業地に近いことで、人気化していた住宅地も引きずられるように下げていくでしょう。

 

 

4、その他のリスク

新型コロナ以外にも、どんなリスクがあるのかをまとめました。

 

(1)この低金利はいつまで続くのか?

地域によって上がった場所、下がった場所の違いはあるものの、日銀の異次元緩和政策で生まれたこの超低金利は、土地価格を押し上げるプラス要因でした。

そして、これ以上は、金利が下がらない水準まで来ています。

むしろ、その副作用の方が話題になることが増えました。

 

例えば、預金者のお金を国債で運用していた地銀は、この異次元緩和によって、金利が低下したことで利息収入が減り、半数以上が赤字になっています。

 

赤字の地銀がどんどん増えている

地銀の決算状況

(金融庁:地域金融の課題と競争のあり方)

 

赤字が続けばいずれ倒産してしまいますから、いつまでも続けるわけにはいきません。

 

では、具体的にあとどれぐらいなのか?

ブルームバーグが経済の専門家45人にアンケートをしたところ、半数以上が2〜3年以内に限界が来ると予想していました。

 

半数以上が2〜3年以内に限界と回答

異次元緩和はいつ終わるか?

(参考:ブルームバーグ「2年以内で限界」が半数弱、現行の長短金利操作-日銀サーベイ)

 

このアンケートは2018年6月にされたものなので、2020〜21年前後となります。

聞き取り当時は、オリンピックが開催されると思われていたので、オリンピック前後と考える人が多かったと言えます。

この頃までは好景気も続くだろうという予想があったので、その頃までは地銀の経営状態も持つと思われていたのでしょう。

 

菅新首相が、就任日当日に地銀再編について指示を出した理由

ですが、今回の新型コロナ騒動によって、地銀の経営はさらに苦しくなっています。

9月16日に新しく就任した菅首相は、就任日当日に地銀の再編について麻生大臣に指示を出されています。

 

16日に就任した菅義偉首相は麻生太郎金融担当相に対し、地方銀行の経営基盤強化のため、地銀の再編の促進を含めた環境整備を進めるよう指示した。

(中略)

地銀の経営環境は超低金利などを受けて厳しさを増しており、2020年3月期は上場する地銀の7割が赤字か減益だった。

(参考:毎日新聞「菅首相、地銀再編の環境整備を指示 超低金利受け地銀7割が赤字・減益」)

 

「地銀がかなりヤバイ」という危機感があったからこそ、このような早い対応を行なったのでしょう。

銀行の経営が厳しくなれば、日本の国債に対する信頼性も下がります。海外の投資家が国債の売却をする可能性も高まります。

 

そうすると、金利が上昇しますので、不動産価格は下落していきます。

 

金利が上がると、同じ返済額でも買える価格が下がる

金利上昇で下落

 

そのため、今後の経済状況次第では、金利上昇による不動産価格の下落も考えておいた方がいいでしょう。

 

 

(2)2022年問題で、都市の農地が宅地になる

 

2022年問題をご存知でしょうか?

「都市部にある税金を優遇されていた農地(生産緑地)が、優遇期間が切れることで宅地として放出され、土地価格に影響を与える」

という問題です。

 

生産緑地

(出典:ウィキペディア cory.2005.Seisan Ryokuchi)

 

実は、新座市の生産緑地面積は、102ヘクタールあります。

30坪の土地で約1万戸分にもなります。

 

埼玉の生産緑地の分布図:新座市は102ヘクタール

埼玉県の生産緑地面積

(参考:国土交通省 都市計画区域、市街化区域、地域地区の決定状況)

 

それに加えて、お隣の清瀬市、東久留米市にも合わせて300ヘクタール以上の生産緑地が残っています。

この規模は、全国2位のさいたま市の生産緑地に匹敵するほどであり、かなり影響が大きいでしょう。

 

また、この問題で影響を受けるのは、駅から少し離れた郊外のエリアです。

駅前の農地はほとんど宅地に変わっていますし、郊外に残っているケースが大半だからです。

 

(3)これから新座市の人口はどうなるの?

 

国立社会保障・人口問題研究所が、今年発表した新座市の人口の見通しによると、2025年までに2,500人増えるそうです。

 

新座市の人口は、2025年まで2,500人増える

新座市の人口の予測

(出典:国立社会保障・人口問題研究所 平成30年度人口推計)

 

その一方で、家を買う中心年代である30代は、2025年までに4,000人減る見通しです。

つまり、家に対する需要は、徐々に減っていくのです。

 

新座市の30代人口は、2025年までに約4,000人減少

新座市の40代人口の予測

(出典:国立社会保障・人口問題研究所 平成30年度人口推計)

 

2022年には生産緑地の解禁もありますし、買い手となる30代も減るので、郊外の住宅地では注意が必要でしょう。

 

結論:買うなら?売るなら?

 

以上のことから、新座市の土地価格は、

  • 駅に近いエリアでは上昇し、郊外の土地価格は上がらないという二極化が起こっている
  • 新型コロナが長期化することで、商業地の下落は避けられない
  • 今後は、生産緑地の解禁で土地がさらに余ることと、30代人口がさらに減っていくので、郊外のエリアを中心に土地価格が下がる可能性が高い

と言えるでしょう。

 

買うなら:下落を待つよりも低金利の今がベスト

土地価格の坪単価が50〜70万円ぐらいの地域が多いので、下落を待つ必要はありません。

その理由は2つあります。

 

①土地価格の下落分よりも、待っている間の家賃の方が高くつく

例えば、坪50万円ぐらいの土地であれば、30坪でも1,500万円程度で買えます。

仮に数年で1割下げたとして150万円ぐらいしか安くなりませんから、その間の家賃を考えると、早めに買った方がトクになります。

 

②異次元緩和で低金利の今がチャンス

また、現在は住宅ローンがかなり安いため、月々の返済負担が軽いのもチャンスです。

ですから、もし家を買おうと思っているのならば、土地価格が下がるのを待つよりも、金利が上がる前の今のうちに買うのがベストでしょう。

 

ただし、購入を検討する場合には、今後の金利上昇を想定しておかないと大変なことになるので、「フラット35」「10年以上の固定金利」でも返済ができるかどうかで予算を考えるべきでしょう。

 

非公開物件=安い物件

不動産を売る理由はさまざまですが、「周りに知られずに売却したい」という売主は一定の割合でいます。

そのような物件は、ネット上にも出回らず「非公開物件」として、ある特定の不動産会社だけが取り扱っています。

 

非公開物件の実態

 

当然、このような物件は少ないお客さんにしか目にとまる機会がないため、相場よりも価格の安い可能性が高いです。

 

タウンライフ

 

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売るなら:超低金利の今が1番のチャンス

ここまで上昇を続けてきた新座市ですが、金利の低下がなければ、これほどの上昇はありませんでした。

 

しかし、この金利はこれ以上下がりようがありません。

また、新型コロナウイルスの影響もあるため、今が1番高い時期と言えるでしょう。

 

公示地価を信じると損をする?

 

この記事では公示地価をもとに解説していきましたが、公示地価は「その地域の平均的な価格」なため、実際の取引ではこれ以上に高く、または安く取引されることがあります。

 

例えば、「新堀(しんぼり)」という地区があります。

清瀬駅の周辺にある住宅地です。

 

この新堀の公示地価と実際の取引価格は、

  • 公示地価:66万円/坪
  • 実際の取引価格:39〜78万円/坪

と、公示地価の約0.5〜1.3倍で取引されていました。

取引価格同士で比べると、2倍の価格差があります。

 

【新座市新堀の公示地価】

新座市新堀の公示地価

  • 清瀬駅から1,200mの距離、徒歩約15分(1分=80m)
  • 199,000円/㎡ × 3.3(㎡/坪) =66万円/坪

(参考:国土交通省地価公示・都道府県地価調査)

 

【新座市新堀の土地取引(過去2年間)】

新座市新堀の土地取引

  • 徒歩15〜18分のエリアで、39〜78万円/坪で取引されている

(参考:国土交通省 不動産取引価格情報検索)

 

このような感じで、全国の公示地価と実際の取引を調べてみたのですが、やはり公示地価と実際の取引ではかなりの価格差があることがわかりました。

 

同じ地域なのに、

「公示地価の3割増し、場合によっては2倍以上の価格で取引されている」

といった取引がゴロゴロ見つかったのです。

 

都道府県住所公示地価/坪取引価格/坪公示地価の何倍?
埼玉県さいたま市浦和区北浦和113万円78〜160万円0.69〜1.42倍
埼玉県川口市差間43万円42〜61万円0.98〜1.42倍
埼玉県川越市石原町37万円33〜47万円0.89〜1.27倍
埼玉県上尾市上町52万円71〜75万円1.37〜1.44倍
埼玉県所沢市久米49万円22〜76万円0.45〜1.55倍
埼玉県鴻巣市氷川町27万円21〜33万円0.78〜1.22倍
埼玉県草加市高砂64万円79〜110万円1.23〜1.72倍
埼玉県朝霞市岡55万円32〜89万円0.58〜1.62倍
埼玉県戸田市上戸田83万円77〜110万円0.93〜1.33倍
埼玉県和光市白子69万円62〜100万円0.9〜1.45倍
埼玉県越谷市東越谷40万円39〜60万円0.98〜1.5倍

 

つまり、あなたの不動産はもっと高い評価額の可能性があるのです。

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答えは不動産の一括査定です。

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