新座市の土地価格|上昇・下落した理由|今後の見通し | イエ&ライフ

新座市の土地価格|上昇・下落した理由|今後の見通し

新座市埼玉県

(画像出典:ウィキペディア Ebiebi2 埼玉県道40号線に設置されている埼玉県新座市のカントリーサイン

 

この記事では新座市の

  1. 公示地価、基準地価
  2. この7年間の土地価格の動きと、その理由
  3. 今後どうなるのか?

の3点について解説しています。

 

1、新座市の公示地価、基準地価の一覧

 

*詳しい地名を入力すると、絞り込めます。1文字からOK

*公):公示地価(2020.1.1現在)

*基):基準地価(2020.7.1現在)

(参考:国土交通省 「土地総合情報システム」)

 

住居表示最寄駅(m)坪単価(万円)前年比変化率H25比変化率
公)新座市東北2-7-6志木(800)106.31.9%16.2%
公)新座市東北2-36-24志木(130)226.43.0%15.3%
基)新座市東北1-3-18志木(800)92.10.0%13.4%
公)新座市野火止6-4-2新座(400)87.81.9%13.2%
公)新座市栗原5-15-2ひばりヶ丘(650)89.42.3%12.9%
基)新座市東北2-36-24志木(130)221.1-0.9%12.0%
公)新座市東北2-13-26志木(650)122.41.9%10.4%
公)新座市東1-4-13志木(1400)75.91.3%10.0%
公)新座市野火止6-5-10新座(770)75.90.9%8.5%
公)新座市北野2-10-23志木(1600)77.91.3%8.3%
公)新座市栗原2-4-40ひばりヶ丘(1500)59.41.1%7.8%
公)新座市野火止3-8-8新座(1000)61.11.1%7.6%
公)新座市新堀1-14-36清瀬(1200)671.0%6.8%
公)新座市新座1-13-14志木(1600)64.71.0%6.5%
基)新座市野火止5-12-26新座(700)66.70.0%6.3%
公)新座市野火止6-23-31志木(1900)64.71.0%5.9%
基)新座市野寺5-6-7ひばりヶ丘(1200)66.30.0%5.8%
基)新座市新堀2-6-26清瀬(1100)67.30.0%5.7%
公)新座市野火止1-12-14新座(1700)56.10.6%5.6%
公)新座市大和田1-28-21新座(1100)59.40.6%5.3%
公)新座市栄3-6-2大泉学園(3300)61.70.5%5.1%
公)新座市石神1-7-11東久留米(2200)49.50.7%4.2%
公)新座市池田4-4-8大泉学園(3000)48.80.7%3.5%
公)新座市野寺2-4-27ひばりヶ丘(2200)52.10.6%3.3%
基)新座市栄5-12-11大泉学園(3500)61.4-0.5%2.8%
公)新座市畑中3-1-13朝霞台(2600)49.50.0%2.7%
公)新座市片山2-11-16大泉学園(3100)51.50.0%2.6%
基)新座市西堀2-11-15清瀬(2000)53.8-0.6%1.9%
公)新座市馬場3-9-49朝霞台(4800)43.20.0%1.6%
基)新座市畑中1-8-34朝霞台(3000)49.8-0.7%1.3%
基)新座市石神2-9-5ひばりヶ丘(2500)50.2-0.7%1.3%
基)新座市片山2-11-16大泉学園(3100)51.2-0.6%1.3%
公)新座市本多1-13-31東久留米(3700)25.60.0%0.0%
基)新座市畑中2-13-16朝霞台(4400)43.6-0.8%-1.5%
公)新座市栗原4-12-27ひばりヶ丘(850)92.41.8%
基)新座市野火止6-5-10新座(770)75.60.0%

 

途中ですが、この記事の説明を。

どうも、このサイト「イエ&ライフ」を運営しているゴトウです。

ここからは、「あなたの(気になっている)不動産がこれからどうなるのか?」を予測することができるように、必要な情報を順番にご紹介します。

 

すごく不思議に思うんですが、不動産の取引は数千万円単位の大きなお金が動くし、「絶対に失敗したくない」と誰もが思っているはずなのに、

「どうして上がっているのか?下がっているのか?」

「これからどうなるのか?」

という情報がすごく少ないと思いませんか?

 

例えば、新聞やニュースで取り上げられる土地価格の情報は、ほとんどが中心部の商業地の話であるか、市区町村単位で「○%上がってます。」という情報ですよね。

 

だから、自分の知りたいエリアの不動産がどうなっているのか、これからどうなるのか、の参考にしにくいし、

  • 買う・売るタイミングはいつがいいのか?
  • この場所に買っても、10年後、20年後も後悔しないか?

といった判断が難しくて、不動産会社のいいなりになってしまう人って、けっこういると思うんですよ。

 

なので、そんな人の参考になればと、こんな記事を作っています。

このサイトでは、47都道府県・500以上の市区町村について、5万地点の公示地価と基準地価のここ数年の動きと、人口やいろいろな経済データを見ながら記事を作ってきました。

 

そのため、この記事を読み終わる頃には、

  • 買う、または売るタイミングがわかる
  • どこに買えば後悔しないかがわかる

ようになっているはずです。

 

と言っても、それほど難しいことは書いていないので、気楽に目を通してみてください。

それでは参りましょう。

 

 

2、過去7年間の新座市の土地価格の動き

この7年間の新座市の土地価格を見ると、埼玉県の平均が2.6%上昇したのに対して、プラス6.0%と大きく上昇していました。

 

新座市の公示地価の推移(令和2年)

 

2019年

2020年

2013比

新座市

1%

0.8%

6.0%

埼玉県

0.7%

1%

2.6%

(参考:国土交通省 地価公示)

 

では、具体的にどのようなエリアが上昇しているのでしょうか?

上昇率に応じて、色分けして地図上にまとめてみました。

 

地価マップ:2013-20年の上昇率

変化率:赤色(30%以上)>オレンジ色(10〜29.9%)>緑色(0〜9.9%)>青色(-9.9〜0%)>紫色(-10%以下)

 

 

ご覧の通り、志木駅や新座駅の周辺で上昇率が高く、駅から離れるほどに下落地点が目立つようになっています。

 

なぜ駅の近くだけ上がっているのか?

理由は3つあります。

 

①金利低下によって、買い手の購買力が上がった

そもそも、今回の土地価格の上昇のきっかけは、金利の低下です。

2013年4月から始まった日銀の異次元緩和によって、金利が大きく低下したのです。

 

住宅ローンの金利

(参考:ARUHI住宅ローン フラット35金利の推移 財務省 国債金利情報)

 

ザックリ言うと、この7年間で買い手は、同じ返済額で2割高い物件を買えるようになったということです。

例えば、フラット35で期間35年・月々の返済額が10.4万円とした場合、購入できる不動産は3,000万円から3,500万円まで上がったのです。

 

同じ返済額で購入できる物件価格が2割上昇した

 

そのため、人気のエリアでは土地価格が上昇しやすくなりました。

月々の支払額は増やさずに、約2割高い物件を買える。しかもその物件が人気化しているとなれば、値段が高くても買おうとする人は増えますよね。

 

その結果、都心部では通勤需要から人気化した駅近のマンションが値上がりし、郊外のエリアではショッピングモールや、大規模な新興住宅地で上昇しやすくなったのです。

 

なので、そもそも新座市でも、土地価格が上がりやすい状況にあるわけです。

では、なぜ駅から離れたエリアでは、それほど上昇していないのでしょうか?

 

②農地の宅地化が進んでいる

その理由は、農地の宅地化です。

この10年で、埼玉県内の農地は、約0.9万ヘクタール(ha)も減っているのです。

1haで約3,000坪ですので、30坪の戸建てに換算すると、約90万戸分の農地が住宅や、道路、工場、倉庫、ショッピングモールなどに変わっているのです。

 

埼玉県の農地面積

(参考:農林センサス 「2−8 経営耕地の状況」)

 

そのため、新座市では、農地が宅地化されているエリアで人口が増えていました。

この点を確認するために、この7年間で人口が100人以上の減少、または増加している地区を調べてみました。

 

新座市の地区別の人口変化(2014.1〜2021.1)

増減:赤色(1,000人以上増加)>オレンジ色(500〜999人増加)>緑色(100〜499人増加)>青色の↙️(100〜499人減少)>紫色の↙️(500人以上の減少)

(参考:新座市 「町・丁字別世帯・人口」)

 

全体的に人口が増えている地区が多いですが、駅から離れた郊外のエリアでは、ところどころ減少している地区が点在していますね。

例えば、新座駅の北側にある野火止5丁目では、この7年間で約700人も増えていますが、農地の宅地化が進んで新しい住宅地ができたために、これほど増えていました。

新座市内には、まだまだこのような農地が点在しているため、戸建てを探している世帯がこのような住宅地を求める傾向にあるわけですね。

 

これは逆を言えば、その周辺の古くからある住宅地の需要を減らすことにつながります。そのため、駅から離れた、農地が多いエリアでは特に、土地価格が上がりにくくなっているわけです。

 

③新座市では、人口が増えている

ただし、新座市では人口が増加傾向にあるため、駅から離れたエリアでも、土地価格の下落にまでは至っていません。

新座市では、この7年間で約3,700人も増えているのです。

 

新座市の人口推移

(参考:総務省「住民基本台帳に基づく人口、人口動態及び世帯数」)

 

なぜこれほど増えているのかと言えば、都内への通勤需要によるものでしょう。

主要駅である新座駅、近隣の北朝霞駅ともに、この6年間で利用者が5〜10%近く増えていました。

 

JR線の1日あたりの平均利用者数(定期利用)

単位:万人

①2013

②2019

2013比

(②÷①)

新座

1.4

1.6

+9.9%

北朝霞

4.6

4.8

+4.5%

(参考:JR東日本 各駅の乗車人員)

 

駅の利用者が増えるということは、駅周辺のマンション開発も活発になります。

マンション事業者も、金利の低下でお金を調達しやすくなっていますし、販売価格を値上げしても買い手がつくと考えやすくなりますので、多少高くても、土地を調達しようとするので、駅周辺ほど土地価格が上がりやすくなっているわけですね。

 

3、新型コロナの影響はどうなのか?

新座市では、コロナの影響が出てる可能性

同一地点の公示地価(1月1日現在)と基準地価(7月1日現在)を比べることで、コロナの影響を調べてみました。

 

新座市の新型コロナの影響(単位:万円/坪)

*住所の番地は省略

住所区分①公示地価②基準地価変化率(②÷①)
東北2丁目商業地226.4221.1-2.3%
片山2丁目住宅地51.551.15-0.6%
野火止6丁目住宅地75.975.6-0.4%

(参考:国土交通省 「土地総合情報システム」)

 

新座市内で比較可能なのは、これら3地点だけでしたが、いずれも下落していました。

特に志木駅に近い商業地の東北2丁目では、2.6%も下落しており、かなりの影響を受けています。住宅地もコロナ前は上昇傾向にありましたので、影響が出ていますね。

 

今回のコロナで飲食店や小売、観光業など、一部の業界ではかなりのダメージを受けていますので、住宅の買い手が減っている可能性が高いです。

そのため、新座市のような都内への通勤が時間がかかるエリアでは、買い手の減少によって、価格が下がりやすくなっているのかもしれません。

 

埼玉県内の住宅地でも、これから影響が広がっていく

2021年に入って、新型コロナの感染者数がさらに拡大しており、埼玉県は2月7日まで緊急事態宣言によって、行動の自粛が要請されました。

具体的には、

  • 飲食店に対する営業時間の短縮
  • 外出、イベントなどの制限
  • テレワークの推奨、20時以降の勤務抑制

などの要請が出されています。

(参考:内閣官房「新型コロナウイルス感染症緊急事態宣言」)

 

昨年の緊急事態宣言によって、主に商業地の土地価格に影響が出てきた埼玉県の不動産ですが、今後は住宅地においても、徐々にですが影響が広がっていきそうです。

 

ワクチン接種に時間がかかる

というのも、感染の収束までに、まだまだ時間がかかりそうだからです。

 

今年の6月ごろには調達の目処がつきつつあるワクチンですが、本当であれば数年かかる承認を1年程度まで早めているため、副作用を心配する人が多いと思われます。

実際、「コロナワクチンを接種したいか?」という質問に対して、すぐに接種したいと回答した人は1割程度で、多くの方が副作用などの影響を見極めた上で、接種を検討しているようです。

 

ワクチン接種のアンケート

(参考:「【新型コロナワクチン】6割以上の方が「すぐにではなく、いずれ接種したい」)

 

ということは、ワクチン接種による感染収束は、おそらく、来年以降になる可能性が高いのではないでしょうか。

 

イギリスでは、新種ウイルスも出てきた

現在イギリスで異なる種類のコロナウイルスが出てきており、3度目のロックダウンに入っています。

今回のロックダウンは、当初は4月までという見通しだったようですが、その予想を取り下げ、いつまで続くかわからない状況となっています。

(参考:ブルームバーグ「ジョンソン首相、3度目の英ロックダウンは夏まで継続も-罰則を強化」)

 

しかも、この新種のウイルスは、日本にもすでに入ってきているようですので、今準備されているワクチンで収束可能なのか不明です。

 

すでに赤字の企業はリストラモードへ

このような不透明な状況のため、赤字企業では、希望退職の募集が増えています。コロナ前の2019年は約1.1万人だったのが、1.8万人にまで増えています。

(参考:「上場企業「早期・希望退職」募集、20年は2.6倍に急増 コロナ禍で赤字リストラ目立つ」)

 

このことからも、今後は住宅の買い手が少しずつ減っていくことが予想されますので、よほど人気のエリアでなければ、土地価格は下落傾向に進みそうです。

 

4、その他のリスク

新型コロナ以外にも、どんなリスクがあるのかをまとめました。

 

(1)この低金利はいつまで続くのか?

地域によって上がった場所、下がった場所の違いはあるものの、日銀の異次元緩和政策で生まれたこの超低金利は、土地価格を押し上げるプラス要因でした。

そして、これ以上は、金利が下がらない水準まで来ています。

むしろ、その副作用の方が話題になることが増えました。

 

例えば、預金者のお金を国債で運用していた地銀は、この異次元緩和によって、金利が低下したことで利息収入が減り、半数以上が赤字になっています。

 

赤字の地銀がどんどん増えている

地銀の決算状況

(金融庁:地域金融の課題と競争のあり方)

 

赤字が続けばいずれ倒産してしまいます。

倒産した銀行に預けている預金は、1千万円までしか保護されないため(ペイオフと呼ばれる制度で、2005年に法律が作られました)、大混乱となります。

そのため、この低金利をいつまでも続けるわけにはいきません。

 

では、具体的にあとどれぐらいなのか?

ブルームバーグが経済の専門家45人にアンケートをしたところ、半数以上が2〜3年以内に限界が来ると予想していました。

 

半数以上が2〜3年以内に限界と回答

異次元緩和はいつ終わるか?

(参考:ブルームバーグ「2年以内で限界」が半数弱、現行の長短金利操作-日銀サーベイ)

 

このアンケートは2018年6月にされたものなので、2020〜21年前後となります。

聞き取り当時は、オリンピックが開催されると思われていたので、オリンピック前後と考える人が多かったと言えます。

この頃までは好景気も続くだろうという予想があったので、その頃までは地銀の経営状態も持つと思われていたのでしょう。

 

菅新首相が、就任日当日に地銀再編について指示を出した理由

ですが、今回の新型コロナ騒動によって、地銀の経営はさらに苦しくなってきました。

9月16日に新しく就任した菅首相は、就任日当日に地銀の再編について麻生大臣に指示を出されています。

 

16日に就任した菅義偉首相は麻生太郎金融担当相に対し、地方銀行の経営基盤強化のため、地銀の再編の促進を含めた環境整備を進めるよう指示した。

(中略)

地銀の経営環境は超低金利などを受けて厳しさを増しており、2020年3月期は上場する地銀の7割が赤字か減益だった。

(参考:毎日新聞「菅首相、地銀再編の環境整備を指示 超低金利受け地銀7割が赤字・減益」)

 

「地銀がかなりヤバイ」という危機感があったからこそ、このような早い対応を行なったのでしょう。

 

また、銀行の経営が厳しくなれば、日本の国債に対する信頼性も下がります。海外の投資家が国債の売却をする可能性も高まります。

そうすると、金利が上昇します(高い金利でないと、投資家が買いたがらなくなる)ので、不動産価格は下落していきます。

 

金利が上がると、同じ返済額でも買える価格が下がる

金利上昇で下落

 

そのため、特に売却を考えている人は、金利上昇による不動産価格の下落に備えて、早めに準備をした方がいいでしょう。

 

 

(2)2022年問題で、都市の農地が宅地になる

 

2022年問題をご存知でしょうか?

「都市部にある税金を優遇されていた農地(生産緑地)が、優遇期間が切れることで宅地として放出され、土地価格に影響を与える」

という問題です。

 

生産緑地

(出典:ウィキペディア cory.2005.Seisan Ryokuchi)

 

実は、新座市の生産緑地面積は、102ヘクタールあります。

30坪の土地で約1万戸分にもなります。

 

埼玉の生産緑地の分布図:新座市は102ヘクタール

埼玉県の生産緑地面積

単位:ha

生産緑地

何戸建てられるか

(30坪換算)

新座市

102.3

10,315

清瀬市

177.3

17,878

東久留米市

146.6

14,782

所沢市

81.7

8,238

(参考:国土交通省 都市計画区域、市街化区域、地域地区の決定状況)

 

それに加えて、お隣の清瀬市、東久留米市にも合わせて300ヘクタール以上の生産緑地が残っています。

この規模は、全国2位のさいたま市の生産緑地に匹敵するほどであり、かなり影響が大きいでしょう。

 

新座市内では、すでに農地の宅地化が進んでいますので、生産緑地の解禁がこの動きをさらに加速させることになりそうです。

 

(3)これから新座市の人口はどうなるの?

国立社会保障・人口問題研究所が、2018年に発表した新座市の人口の見通しによると、2020→30年の10年間で約500人減少するそうです。

 

新座市はこれから10年で500人減る

新座市の人口見通し

(出典:国立社会保障・人口問題研究所 平成30年度人口推計)

 

さらに、家を建てる30〜40代人口はすでに減り始めており、2020→30年の10年間で約7,000人も減る見通しです。

 

新座市の30〜40代人口は、2020→30年で約7,000人減る

新座市の30〜40代人口の見通し

(出典:国立社会保障・人口問題研究所 平成30年度人口推計)

 

つまり、これから買い手となる世代が、さらに1割以上も減るのです。

そのため、今後は買い手がつかない土地も増えてくるのではないでしょうか。

 

結論:買うなら?売るなら?

 

以上のことから、新座市の土地価格は、

  • 駅に近いエリアでは上昇し、郊外の土地価格は上がりにくいという二極化が起こっている
  • 今後は、生産緑地の解禁で土地がさらに余ることと、買い手となる若い世代が減るので、郊外エリアほど厳しくなっていく

と言えるでしょう。

 

買うなら:下落を待つよりも低金利の今がベスト

土地価格の坪単価が50〜70万円ぐらいの地域が多いので、下落を待つ必要はありません。

その理由は2つあります。

 

①土地価格の下落分よりも、待っている間の家賃の方が高くつく

例えば、坪50万円ぐらいの土地であれば、30坪でも1,500万円程度で買えます。

仮に数年で1割下げたとして150万円ぐらいしか安くなりませんから、その間の家賃を考えると、早めに買った方がトクになります。

 

②異次元緩和で低金利の今がチャンス

また、現在は住宅ローンがかなり安いため、月々の返済負担が軽いのもチャンスです。

ですから、もし家を買おうと思っているのならば、土地価格が下がるのを待つよりも、金利が上がる前の今のうちに買うのがベストでしょう。

 

ただし、購入を検討する場合には、今後の金利上昇を想定しておかないと大変なことになるので、「フラット35」「10年以上の固定金利」でも返済ができるかどうかで予算を考えるべきでしょう。

 

非公開物件=安い物件

不動産を売る理由はさまざまですが、「周りに知られずに売却したい」という売主は一定の割合でいます。

そのような物件は、ネット上にも出回らず「非公開物件」として、ある特定の不動産会社だけが取り扱っています。

 

非公開物件の実態

 

当然、このような物件は少ないお客さんにしか目にとまる機会がないため、相場よりも価格の安い可能性が高いです。

 

タウンライフ

 

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価格が下がるのを待ちたい人でも、こちらで格安物件を見つければ、「低金利」と「安い物件」の2つの美味しいところが狙えるでしょう。

 

 

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売るなら:超低金利の今が1番のチャンス

ここまで上昇を続けてきた新座市ですが、金利の低下がなければ、これほどの上昇はありませんでした。

 

しかし、この金利はこれ以上下がりようがありません。

また、新型コロナウイルスの影響もあるため、今が1番高い時期と言えるでしょう。

 

公示地価を信じると損をする?

 

この記事では公示地価をもとに解説していきましたが、公示地価は「その地域の平均的な価格」なため、実際の取引ではこれ以上に高く、または安く取引されることがあります。

 

例えば、「新堀(しんぼり)」という地区があります。

清瀬駅の周辺にある住宅地です。

 

この新堀の公示地価と実際の取引価格は、

  • 公示地価:66万円/坪
  • 実際の取引価格:39〜78万円/坪

と、公示地価の約0.5〜1.3倍で取引されていました。

取引価格同士で比べると、2倍の価格差があります。

 

【新座市新堀の公示地価】

新座市新堀の公示地価

  • 清瀬駅から1,200mの距離、徒歩約15分(1分=80m)
  • 199,000円/㎡ × 3.3(㎡/坪) =66万円/坪

(参考:国土交通省地価公示・都道府県地価調査)

 

【新座市新堀の土地取引(過去2年間)】

新座市新堀の土地取引

  • 徒歩15〜18分のエリアで、39〜78万円/坪で取引されている

(参考:国土交通省 不動産取引価格情報検索)

 

このような感じで、全国の公示地価と実際の取引を調べてみたのですが、やはり公示地価と実際の取引ではかなりの価格差があることがわかりました。

 

同じ地域なのに、

「公示地価の3割増し、場合によっては2倍以上の価格で取引されている」

といった取引がゴロゴロ見つかったのです。

 

都道府県住所公示地価/坪取引価格/坪公示地価の何倍?
埼玉県さいたま市浦和区北浦和113万円78〜160万円0.69〜1.42倍
埼玉県川口市差間43万円42〜61万円0.98〜1.42倍
埼玉県川越市石原町37万円33〜47万円0.89〜1.27倍
埼玉県上尾市上町52万円71〜75万円1.37〜1.44倍
埼玉県所沢市久米49万円22〜76万円0.45〜1.55倍
埼玉県鴻巣市氷川町27万円21〜33万円0.78〜1.22倍
埼玉県草加市高砂64万円79〜110万円1.23〜1.72倍
埼玉県朝霞市岡55万円32〜89万円0.58〜1.62倍
埼玉県戸田市上戸田83万円77〜110万円0.93〜1.33倍
埼玉県和光市白子69万円62〜100万円0.9〜1.45倍
埼玉県越谷市東越谷40万円39〜60万円0.98〜1.5倍

 

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