日進市の土地価格|上昇・下落した理由|今後の見通し

日進市愛知県

(画像出典:ウィキペディア 良人 ピアゴ香久山店

 

この記事では日進市の

  1. 公示地価、基準地価
  2. 土地価格がこれまで上昇・下落した理由
  3. 今後どうなるのか?

の3点について解説しています。

(なお、本ページはプロモーションが含まれています。該当するサービスには、【PR】と表記しております)(※1)

 

 

1、日進市の土地価格

*詳しい地名を入力すると、絞り込めます。1文字からOK

*公:公示地価(2023.1.1現在)NEW!

*基:基準地価(2022.7.1現在)

*変化率が空白:比較する年度のデータがない場合

 

所在地及び地番最寄駅(m)坪単価(万円)前年比2018年比
公)日進市赤池5丁目1314番赤池(500)60.74.5%13.6%
公)日進市赤池南2丁目1604番赤池(940)51.54.0%9.9%
公)日進市藤塚6丁目50番赤池(1800)43.93.9%7.3%
公)日進市岩崎台2丁目1617番外星ヶ丘(4400)49.83.4%4.9%
公)日進市栄1丁目604番日進(500)49.22.8%7.2%
公)日進市浅田平子1丁目366番赤池(1300)25.92.7%4.7%
公)日進市米野木台2丁目2003番米野木(500)50.22.7%5.6%
公)日進市藤島町前田58番4米野木(2200)20.32.7%7.0%
公)日進市香久山2丁目2118番星ヶ丘(4700)51.82.6%2.6%
公)日進市栄2丁目1603番日進(0)55.42.4%7.0%
公)日進市竹の山2丁目2110番星ヶ丘(5200)57.12.4%6.8%
公)日進市浅田町上ノ山60番40外赤池(1300)35.31.9%7.0%
公)日進市岩崎町石兼33番10星ヶ丘(4900)361.9%
公)日進市梅森台2丁目79番3平針(1700)39.61.7%1.7%
公)日進市南ケ丘1丁目11番6日進(1100)43.91.5%4.7%
公)日進市栄4丁目603番日進(850)45.21.5%3.8%
公)日進市赤池町箕ノ手2番2410赤池(1000)58.11.1%
公)日進市米野木町農来120番7外米野木(2000)1.90.5%0.5%
基)日進市東山1丁目1402番日進(1500)34.33.0%4.0%
基)日進市竹の山2丁目1404番星ヶ丘(5200)52.52.6%3.2%
基)日進市岩崎町芦廻間112番849星ヶ丘(5000)45.52.2%4.5%
基)日進市東山6丁目403番日進(1200)42.61.6%3.2%
基)日進市南ケ丘1丁目11番6日進(1100)43.61.5%2.3%
基)日進市竹の山3丁目807番外星ヶ丘(5600)54.81.2%2.5%
基)日進市浅田町茶園42番22赤池(950)37.60.9%0.9%
基)日進市赤池3丁目706番赤池(100)60.10.6%3.4%

 

途中ですが、この記事の説明を

どうも、当サイト「イエアンドライフ」の運営をしているゴトウです。

この記事では、

  • あなたの(気になっている)日進市の土地価格が、これからどうなるのか?
  • 今が買いなのか?売りなのか?もう少し待った方がいいのか?

を判断ができるように、解説をしていきます。

 

この記事にたどり着くまでに、なんとなくこう思ってませんでしたか?

「なんで今、これほど上がっているのだろうか?」

 

新型コロナから3年が経ちました。

ようやくマスク生活からサヨナラできるぐらいに落ち着いてきているとは言っても、「コロナ前よりも景気がいい」という実感はないのではないでしょうか?

 

ところが、日進市の土地価格は、過去5年間で今年が最高値の地点が、全体の約9割もあるのです(16地点中15地点、約94%)。

一体、何が起こっているのでしょうか?

 

この記事では、この疑問に答えられるように、納得できる証拠(データ)を集めて解説しています。

 

なので、この記事を読み終わる頃には、

  • 買う、または売るタイミングがわかる
  • どこに買えば後悔しないかがわかる

ようになっているはずです。

 

と言っても、それほど難しいことは書いていないので、気楽に目を通してみてください。

それでは参りましょう。

 

2、日進市の土地価格の動き

日進市の土地価格は、この1年間で、住宅地で2.6%、商業地で+2.4%と、かなり大きく上昇しました。

また、2018→2023年の5年間で見ると、住宅地で+6.2%。商業地で+6.9%と、住宅地の上昇が目立ちますね。

 

日進市の公示地価

(参考:国土交通省 地価公示)

 

では、具体的にどのあたりが上がっているのか?

まずは地図上で、上昇しているエリアを確認してみましょう。

 

5年間の変化率(2018→2023年)

変化率:赤紫(+10%以上)>ピンク色(+5〜9.9%)>オレンジ色(0〜 +4.9%)>緑色(-0.1〜 -4.9%)>青色(-5〜 -9.9%)>茶色(-10%以下)

 

赤池駅、日進駅、米野木駅に近いエリアほど、高い傾向にありますね。

 

なぜ、駅周辺ほど、上昇しているのか?

その理由は、住宅価格の上昇です。

特に新型コロナ以降、インフレによって建築費が2〜3割上昇しているため、新築マンション・戸建てともに、価格が跳ね上がっているのです。

 

マンションの建築費

マンションの建築費

(参考:一般財団法人 建築物価調査会)

 

木造戸建ての建築費

木造の建築費

(参考:一般財団法人 建築物価調査会)

 

そのため、新築が高くて手が出せない人が、中古マンション・戸建ての購入に流れた結果、愛知県の中古マンション・中古戸建ての価格も上昇しています。

2018〜23年で見ると、中古戸建てで4.8%、中古マンションでは、なんと15.4%も上昇しているのです。

 

愛知県の中古マンション価格、中古戸建て価格

(参考:近畿不動産流通機構)

 

日進市は、名古屋方面への通勤需要が大きいため、駅周辺が人気化しやすいです。

また、駅周辺は、高層マンションが立地しているため、マンション価格の上昇に大きく影響を受けて、上昇率が高いわけです。

 

一方で、戸建てエリアは、戸建て価格の上昇率が鈍いため、駅から近いエリアでも、戸建てしかないところでは、土地価格もあまり上がっていないようです。

 

3、これからどうなるのか?

日進市の土地価格に影響を与えそうなリスクをまとめました。

 

(1)金利の上昇リスク

2022年に入ってから、金利の上昇が始まっています。

新型コロナや、ウクライナ侵攻などで、世界各国の経済が混乱し、物価が上昇しているため、物価上昇をおさえるために、世界中の国々で金利を引き上げているのです。

例えば、アメリカでは、この1年間で、0.25→5.25%へと、なんと5%もの金利の引き上げを行っています。

 

日本では、今のところそういう対策をしていませんが、投資家の間ではすでに「日本も金利の引き上げを行うのではないか?」と見られており、期間10〜30年の国債の金利が上がり始めています。

 

国際金利推移 202306

(参考:財務省

 

住宅ローンの金利も、このような状況を受けて、上昇し始めています。

固定金利の住宅ローンである、フラット35(期間21〜35年)の金利も上昇傾向にあり、23年6月分は1.76%となっています。

 

ふらっと35は上昇しているが、変動金利はむしろ下落

住宅ローン金利の推移 202306

(参考:財務省ARUHISBI新生銀行

 

ところが、変動金利は、ほとんど変化がないか、むしろ下落している銀行もあります。

銀行同士で、お客さんの獲得競争が激しいため、金利が下がっているためです。

 

そのため、変動金利の利用者が、2019年には約6割ぐらいだったのが、2022年には約7割にまで増えていました。

 

不動産価格が上がりすぎたため、変動金利の利用者が増加

利用した金利タイプ

(参考:住宅金融支援機構 「住宅ローン利用者の実態調査」)

 

毎月の支払額で比較すると、約2万円も安く済むのですから、無理もありません。

 

変動金利の方が、月々の返済が約2万円安い
  金利月の返済額総返済額
①ふらっと35固定金利1.76%95,723円約4,020万円
②SBI新生銀行変動金利0.32%75,512円約3,172万円
①ー②  20,211円約848万円

*期間35年、ローン諸費用は除く

(参考:住宅保証機構 「住宅ローンシミュレーション」)

 

大都市のマンションがかなり値上がりしており、「誰が買ってるの?」と疑問に思う人もいるでしょうが、変動金利を選んでいる人が増えているからでしょう。

では、そのような人たちが、金利が上がった時にどうするのか?というと、約2割の人が、「見当がつかない、わからない」と答えていました。

 

アンケート 金利上昇時の対応

(参考:住宅金融支援機構 「住宅ローン利用者の実態調査」)

 

このように、金利が上がった時に、返済に困る人が、かなりの割合でいると考えられます。

 

つまり、

  • 世界的な物価上昇・金利上昇によって、「日本の金利も上がる」と予想する投資家が増えている
  • 変動金利で借りている人の2割ぐらいは、金利が上がった場合に、対応できない可能性がある

と言う状況なのです。

 

今年の4月に、日銀総裁が交代し、植田新総裁になりましたが、今のところは、黒田旧総裁の方針を引き継ぐようなコメントをしています。

 

ですが、そもそも、黒田総裁が異次元緩和をやり始めたのは、物価を毎年2%上げるためでした。

そして、2022年度の物価上昇率は、前年比で3.0%の上昇です。すでに目的は達成されて、むしろかなりのハイペースで上昇している状況です。

(参考:NHK「2022年度 消費者物価指数 前年度比3.0%上昇 41年ぶり水準」)

 

また、ウクライナ戦争もまだ終わりが見えませんので、物価上昇はまだまだ続くと考えると、いずれ金利を引き上げる時が来るでしょう。

 

1%金利が上がると、不動産価格は15〜20%下がる可能性

ちなみに、金利が1%上がると、住宅ローンの利息は、35年で15〜20%増えます。

例えば、月に約10万円の返済を考えている人であれば、現在なら3,500万円の物件が買えますが、金利が1%上がると、毎月10万円の支払いで、3,000万円の物件しか買えません。

 

金利上昇で下落

 

特に、変動金利が上がってきた場合には、注意が必要でしょう。

 

(2)2022年問題で、都市の農地が宅地になる

2022年問題をご存知でしょうか?

「都市部にある税金を優遇されていた農地(生産緑地)が、優遇期間が切れることで宅地として放出され、土地価格に影響を与える」

という問題です。

 

生産緑地

(出典:ウィキペディア cory.2005.Seisan Ryokuchi)

 

実は、日進市にも、33ヘクタールの生産緑地があります。

30坪の土地で約3,300戸分にもなります。

 

愛知の生産緑地の分布図:日進市は33ヘクタール

愛知県の生産緑地

(参考:国土交通省 都市計画区域、市街化区域、地域地区の決定状況)

 

日進市ではそれほど生産緑地がないので、影響は軽そうに見えますが、お隣の名古屋市では270ヘクタールもあります。

そのため、名古屋市で多くの土地が宅地に変わることで、日進市の土地需要が奪われる可能性もあるでしょう。

 

(3)これから日進市の人口はどうなるの?

国立社会保障・人口問題研究所が、2018年に発表した日進市の人口の見通しによると、2025→35年の10年間で人口は約2,000人増加するそうです。

 

日進市はこれから10年で約2,000人増加

日進市の人口予測

(出典:国立社会保障・人口問題研究所 平成30年度人口推計)

 

ところが、家を建てる中心年代の30〜40代人口は、2025→35年の10年間で約2,000人減る見通しです。

 

日進市の30〜40代人口は、これから10年で約2,000人減る

日進市の30〜40代人口の予測

(出典:国立社会保障・人口問題研究所 平成30年度人口推計)

 

そのため、今後は買い手が減っていくことは避けられないでしょう。

 

結論:買うなら?売るなら?

以上のことから、日進市の土地価格は、

  • ①物価上昇、②株価上昇、③円安によって、中古マンション・戸建ての価格が上昇したことで、マンションが立地する駅周辺を中心に、土地価格が大きく上昇した
  • インフレや地銀の赤字など、低金利政策の副作用を解消するため、金利の引き上げが年内に起こる可能性が高い

と言えるでしょう。

 

買うなら:低金利なのでチャンスだけれど、、、

本来であれば、低金利は家を購入するチャンスな訳ですが、建築費が上がっているため、家を建てるハードルも上がっています。

なので、いい物件を探すことがポイントになってきます。

 

非公開物件=安い物件

不動産を売る理由はさまざまですが、「周りに知られずに売却したい」という売主は一定の割合でいます。

そのような物件は、ネット上にも出回らず「非公開物件」として、特定の不動産会社が取り扱っている場合があります。

 

非公開物件の理由

 

当然、このような物件は少ないお客さんにしか目にとまる機会がないため、相場よりも価格の安い可能性が高いです。

 

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売るなら:低金利の今がチャンス

日進市の土地価格は、新型コロナ以降は特に、インフレによる建築費の上昇によって、不動産価格が底上げされてきました。

 

しかし、今後は異次元緩和政策の終了によって、金利の上昇が予想されます。建築費の上昇に加えて、住宅ローンの負担が増えれば、一般世帯でもさすがに現在の価格で購入できる人は減ってしまいます。

そのためので、今のうちに売却の準備をし始めた方がいいかもしれません。

 

公示地価を信じると損をする?

この記事では公示地価をもとに解説していきましたが、公示地価は「その地域の平均的な価格」なため、実際の取引ではこれ以上に高く、または安く取引されることがあります。

 

例えば、日進市に「赤池町(あかいけちょう)」という、赤池駅の周辺に広がる住宅地があります。

 

こちらの公示地価と実際の取引を比べてみると、

  • 公示地価:57万円/坪
  • 実際の取引価格:35〜82万円/坪

と、公示地価の約0.6〜1.4倍で取引されていました。

取引価格同士で比べると、2.3倍の価格差があります。

 

どちらも「第一種低層住居専用地域」と呼ばれる、主に戸建てが立ち並ぶエリアです。

駅からの距離は多少違いはありますが、これほどの価格差が考えられるでしょうか?

 

【日進市赤池町の公示地価】

日進市の公示地価

  • 赤池駅から1,000mの距離、徒歩約12分(1分=80m)
  • 172,000円/㎡ × 3.3(㎡/坪) = 57万円/坪

(参考:国土交通省地価公示・都道府県地価調査)

 

【日進市赤池町の土地取引(令和元年〜2年)】

日進市の土地取引

  • 赤池駅から徒歩8〜14分のエリアで、35〜82万円/坪で取引されている
  • この取引情報のアンケート回収率は約2割のため、実際の取引数はこの5倍程度ある

(参考:国土交通省 不動産取引価格情報検索)

 

なぜ、これほど売却価格が変わるのでしょうか?

その理由は、不動産会社によって、持っている取引情報に差があるからです。

 

不動産取引は、株式市場のように、全ての取引情報を管理しているところがないため、

  1. 自社でどれだけ取引情報を持っているか
  2. どれだけ買い手のリストを持っているか?

で、評価額も、売れる金額も変わってくるのです。

 

持っている取引情報が違うため、評価額・売却額が変わる

査定額が違うイメージ

 

*REINSとは、不動産会社間でだけ共有できる物件情報・取引情報のサービスです。ただし、売主の承諾が必要なため、情報の共有率は、全体の取引の約11%程度となっています

(2022年実績:売り物件報告件数17.5万件 ÷ 土地取引件数152.5万件 = 11.4%)

 

また、不動産会社が持っている取引情報や、買い手のリストは、エリアや物件によって違いますから、いくつかの不動産会社に査定を申し込むことで、

  1. どれだけの評価額になるのか?
  2. どこの会社が、自分の不動産を高く売ってくれるのか?

を知ることができます。

 

そんな時に便利なのが、1度の登録で、複数社から査定をもらえる一括査定サービスなのですが、それぞれのサービスで参加企業に違いがあるため、特徴のある2つをご紹介します。

 

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