（画像出典：wikimedia commons JACHZI, 筑波嶺景観（野田市））
この記事では野田市の
- 公示地価、基準地価
- 土地価格がこれまで上昇・下落した理由
- 今後どうなるのか？
の３点について解説しています。
（なお、本ページはプロモーションが含まれています。該当するサービスには、【PR】と表記しております）（※1）
１、野田市の公示地価、基準地価の一覧
（１）公示地価（2023.1.1現在）
*変化率が空白：比較する年度のデータがない場合
*最寄駅の（ ）内は、駅からの距離（m）
| 住所または地番 | 最寄駅 | 坪単価（万円） | 前年比 | 2018年比 |
|---|---|---|---|---|
| 野田市西三ケ尾字溜台３４０番１３外 | 梅郷（1700） | 30.5 | 16.4% | 36.4% |
| 野田市泉３丁目４番１外 | 七光台（1800） | 25.3 | 16.1% | 35.8% |
| 野田市中里字尾崎境１４３番１０外 | 川間（2000） | 14.7 | 5.5% | 13.2% |
| 野田市桜台字原ノ内１９５番４６ | 野田市（850） | 21.1 | 4.9% | -8.7% |
| 野田市山崎字北山１５２５番１６ | 梅郷（600） | 22.2 | 2.9% | -8.7% |
| 野田市つつみ野２丁目１１番１２ | 愛宕（2000） | 19.3 | 2.8% | -3.5% |
| 野田市野田字上谷向５０９番７ | 愛宕（400） | 25.9 | 2.8% | -1.1% |
| 野田市山崎字上宿１６０６番３３ | 梅郷（680） | 21.1 | 2.7% | -9.3% |
| 野田市みずき２丁目１６番３ | 梅郷（1300） | 19.6 | 2.6% | -10.7% |
| 野田市山崎字西亀山２６９５番２０ | 運河（800） | 22.1 | 2.4% | -10.7% |
| 野田市岩名１丁目２０番１２ | 川間（400） | 25.8 | 2.2% | -3.5% |
| 野田市宮崎新田字神明前１２６番４８ | 愛宕（1100） | 21.6 | 2.2% | -5.5% |
| 野田市上花輪字太子堂１４２０番３ | 野田市（800） | 20.7 | 2.1% | -4.1% |
| 野田市宮崎新田字中畔ケ谷７９番２０ | 愛宕（1100） | 21.5 | 2.0% | -5.1% |
| 野田市岩名２丁目４６番１８ | 川間（1100） | 21.2 | 1.4% | -7.2% |
| 野田市尾崎字南谷原９０２番２６ | 川間（650） | 20.1 | 1.3% | -3.5% |
| 野田市花井新田字横内前２６６番２１外 | 野田市（1100） | 21.5 | 1.2% | -8.0% |
| 野田市光葉町２丁目１１番１８ | 七光台（450） | 22.1 | 1.1% | -2.9% |
| 野田市山崎字山崎新田２７２１番１６ | 運河（1500） | 16.6 | 1.0% | -9.7% |
| 野田市春日町４３番１３ | 川間（1300） | 18.3 | 0.9% | -11.6% |
| 野田市清水字下原付２５５番１４ | 愛宕（600） | 21.9 | 0.6% | -1.0% |
| 野田市日の出町９番２４ | 川間（1200） | 14.6 | 0.2% | -9.6% |
| 野田市柳沢新田字中耕地２７２番３３ | 愛宕（1700） | 16.2 | 0.2% | -8.7% |
| 野田市山崎字宿１８７３番１外 | 梅郷（0） | 41.9 | 0.0% | -0.8% |
| 野田市中根新田字鹿島原１８番９５外 | 野田市（1100） | 33.7 | 0.0% | -3.8% |
| 野田市尾崎字堂山３０７番８外 | 川間（100） | 27.4 | 0.0% | -4.6% |
| 野田市上花輪新町２９番２ | 野田市（1100） | 18.7 | 0.0% | -4.9% |
| 野田市野田字東上町５８４番１ | 愛宕（550） | 27.6 | 0.0% | -5.1% |
| 野田市中野台字榎内４０７番３３ | 愛宕（1600） | 18.1 | 0.0% | -8.2% |
| 野田市清水字出井ノ下６７３番５５ | 愛宕（1200） | 18.3 | 0.0% | -9.9% |
| 野田市岩名字香取脇１１０５番４ | 七光台（1500） | 8.9 | 0.0% | -10.3% |
| 野田市なみき２丁目３３番２ | 川間（7900） | 8.3 | 0.0% | -11.0% |
| 野田市木間ケ瀬字上羽貫７３０番３９ | 川間（7200） | 7.3 | 0.0% | -12.4% |
| 野田市岡田字下尻坪５８８番２８ | 川間（5300） | 6.5 | 0.0% | -12.8% |
| 野田市三ツ堀字灰毛９６９番１４７ | 梅郷（3400） | 11.3 | 0.0% | -13.7% |
| 野田市三ツ堀字浄法寺前１３７４番８外 | 梅郷（4000） | 6.7 | 0.0% | -15.4% |
| 野田市清水公園東２丁目８番１３ | 清水公園（480） | 22.2 | 0.0% | |
| 野田市関宿台町字東十一２５４６番１ | 東武動物公園（11000） | 5.1 | -3.1% | -18.0% |
（２）基準地価（2023.7.1現在）
*変化率が空白：比較する年度のデータがない場合
*最寄駅の（ ）内は、駅からの距離（m）
| 住所または地番 | 最寄駅 | 坪単価（万円） | 前年比 | 2018年比 |
|---|---|---|---|---|
| 野田市はやま７番２ | 東武動物公園（ 10000） | 11.9 | 9.8% | 30.9% |
| 野田市柳沢新田字畔ケ谷７番１８ | 愛宕（ 560） | 26.3 | 6.8% | 7.9% |
| 野田市桜台字原ノ内１９５番４６ | 野田市（ 850） | 21.8 | 6.1% | -4.3% |
| 野田市清水字堀端４９４番９ | 清水公園（ 430） | 21.9 | 6.1% | 3.6% |
| 野田市尾崎字堂山２３４番１１ | 川間（ 550） | 22.1 | 6.0% | 2.3% |
| 野田市花井新田字横内前２８１番４外 | 野田市（ 1300） | 27.1 | 5.1% | 9.3% |
| 野田市花井新田字三丁歩１６８番３外 | 梅郷（ 1300） | 20 | 3.6% | -3.2% |
| 野田市中里字東耕地５１１番１ | 川間（ 2000） | 13.7 | 3.2% | -5.5% |
| 野田市春日町４３番１３ | 川間（ 1300） | 18.6 | 3.1% | -7.5% |
| 野田市山崎字中地１９９３番７４ | 梅郷（ 590） | 20.8 | 2.9% | |
| 野田市五木新町２４番７ | 七光台（ 1000） | 19 | 2.1% | -6.0% |
| 野田市中根新田字鹿島原１８番３６ | 野田市（ 1100） | 20.9 | 1.9% | -5.4% |
| 野田市山崎字島２５５８番８ | 運河（ 950） | 18.5 | 1.8% | -8.2% |
| 野田市大殿井字真福寺新田８３番６８ | 梅郷（ 2400） | 11.2 | 1.8% | -15.0% |
| 野田市山崎字西大和田１２６６番１３ | 梅郷（ 1400） | 19 | 1.8% | -8.0% |
| 野田市野田字山王山下７８７番１０ | 愛宕（ 210） | 44.6 | 0.7% | 0.0% |
| 野田市東金野井字前在家９６９番３外 | 川間（ 1700） | 7.3 | 0.0% | -5.6% |
| 野田市柏寺字銭ケ窪６３３番１６ | 川間（ 8500） | 6.6 | 0.0% | -8.2% |
| 野田市木間ケ瀬字上羽貫６４２番１６ | 川間（ 7000） | 8.3 | 0.0% | -12.5% |
| 野田市関宿台町字東七２０４３番１３ | 東武動物公園（ 10000） | 4.9 | -1.3% | -16.8% |
途中ですが、この記事の説明を
どうも、このサイトの運営者のゴトウです。
この記事では、「あなたの（気になっている）不動産が、これからどうなるのか？」が分かるように、解説をしていきます。
とても不思議に思うのですが、
不動産の取引は、数百万円〜数億円単位の大きなお金が動きますから、絶対に失敗したくないはずなのに、
参考になる情報が、あまりに少なすぎると感じませんか？
例えば、年に３回ほど、公示地価や基準地価、路線価などの国が発表する土地価格の情報が、新聞やテレビニュースで取り上げられます。
ですが、その解説の多くが、都道府県単位、市区町村単位、または、１番大きく上昇した場所ぐらいです。
もっと細かい地区の情報は、ほとんど見かけませんよね。
これでは、あなたの（気になっている）不動産が、これから上がるのか？下がるのか？の判断がつきませんし、今がチャンスなのかどうかも分かりません。
最悪の婆には、営業マンの言いなりになって、もっと高く売れた（もっといい物件を探せた）のに、、、なんてことも。
それはちょっと残念すぎると思うんです。
そこで、この記事では、取り引きの参考になりそうなデータを集めて、なるべく詳しく、そして分かりやすく解説をしました。
そのため、ちょっと記事が長くなってしまいましたが、難しいことは書いていませんので、気楽に読み進めてみてください。
それでは参りましょう。
２、野田市の土地価格の動き
野田市の土地価格は、この１年間で、住宅地で+1.1％、商業地で0％と、住宅地では回復傾向にありました。
ただし、2018→2023年の５年間で見ると、住宅地で-8.2％。商業地で-3.7％と、昨年まではずっと下落を続けていました。
では、具体的にどのあたりが上がっているのか？下がっているのか？
まずは地図上で、上昇・下落しているエリアを確認してみましょう。
５年間の変化率（2018→2023年）
変化率：赤紫（+10%以上）＞ピンク色（+5〜9.9%）＞オレンジ色（0〜 +4.9%）＞緑色（-0.1〜 -4.9%）＞青色（-5〜 -9.9%）＞茶色（-10%以下）
全域で下落していますね。
ただし、愛宕駅や野田駅などの駅周辺では、下落率が小幅となっていました。
なぜ、これほど下落しているのか？
最も大きな理由は、農地の宅地化です。
実は、この10年で、千葉県内の農地は、約１.４万ヘクタール（ha）も減っているのです。
1haで約3,000坪ですので、30坪の戸建てに換算すると、約140万戸分の農地が住宅や、道路、工場、倉庫、ショッピングモールなどに変わっているのです。
その結果、野田市でも、多くの農地が宅地へと変わってきたと考えられます。
地域別にこの８年間で人口が100人以上減少、または増加した地域を調べてみた結果がこちらです。
野田市の地区別の人口変化（2013.4〜2021.4）
増減：赤色（1,000人以上増加）＞オレンジ色（500〜999人増加）＞緑色（100〜499人増加）＞青色の↙️（100〜499人減少）＞紫色の↙️（500人以上の減少）
ご覧の通り、人口が増えている地区は、市街地を走る鉄道沿線よりもちょっと離れたエリアに集中しています。
例えば、梅郷駅の西側にある「みずき地区」は、数十戸単位の新しい住宅地が作られていますが、すぐ隣に大きな農地が広がっていることからも、農地の宅地化によるものだとわかります。
新型コロナ以前の７年間は、金利が約１％低下し、住宅ローンの金利負担が減ったため、土地価格が上がりやすい環境にありました。
ですが、このような宅地化が進んだことと、人口の減少もあって、全体的に下落傾向にあったと考えられます。
昨年〜今年は、人口流入で、土地価格が上昇
ですが、昨年〜今年にかけて、住宅地で土地価格が回復傾向にあります。
その理由は、主に子育て世代が、市外から引っ越してきているためです。
【赤の線、ピンクの点線】子育て世代が引っ越してきている
都心部を中心に、土地価格があまりにも上昇しているため、郊外に引っ越してくる人が増えているのですが、流山市や柏市などでも、かなり土地価格が上昇しました。
そのため、もっと土地価格の安いところを求めて、野田市に引っ越してくる人が増えているのです。
その多くが、勤務先が都心であると考えられますので、駅周辺を中心に、土地価格の回復が見られているわけです。
３、これからどうなるのか？
ここからは、野田市の土地価格に影響を与えそうなポイントをいくつかご紹介します。
（１）そろそろ金利が上がりそう
日本では、低金利が長く続いているため、金利の上昇リスクを心配しない人が増えており、７割以上の人が、半年ごとに金利が変わる変動金利を選んでいます。
ですが、本当にこれからも金利は上がらないのでしょうか？
実は、１０年〜３０年までの長期金利については、すでに上昇し始めています。特にロシアのウクライナ侵攻が始まった2022年ごろから、本格的に上がって来ています。
（参考：財務省）
これによって、変動金利は低いままですが、ふらっと３５などの固定金利は上昇を始めています。
なぜ上昇しているのかと言うと、世界的に物価が上昇しているからです。
例えば、アメリカでは、物価が一時、前年比で9%以上も上がったため、政策金利を0.25%→5.25%まで、１年間で５％も引き上げました。
ドイツでも、前年比で11%以上も上がっていたため、こちらも政策金利を0%→3.5%にまで、約１年間で3.5％も引き上げています。
その結果、欧米各国でも、住宅価格が下落をはじめています。
アメリカの先月の中古住宅価格は前の年の同じ月と比べた下落幅（-1.7%）がおよそ11年ぶりの大きさとなり、住宅価格の下落傾向が鮮明になっています。
急速な利上げに伴う住宅ローン金利の高止まりで需要が落ち込んでいることが背景にあります。
欧州連合（EU）域内で、住宅価格が2015年以来初めて四半期ベースで下落に転じた。借り入れコストの上昇（＝金利の上昇）が10年近くに及ぶ住宅用不動産ブームに終わりをもたらしている。
EU統計局は4日、22年10〜12月期に住宅価格が前の期と比べ1.5%下落したと発表した。域内27カ国のうち15カ国で下がった。下落幅が最も大きかったのはデンマークとドイツで、それぞれ6.5%、5%低下した。
金利を引き上げたことで、住宅価格が下落しているのです。
ちなみに日本の物価上昇率は、前年比で3.0%の上昇です。
（参考：NHK「2022年度 消費者物価指数 前年度比3.0％上昇 41年ぶり水準」）
そして、日本でも、7月28日に、植田日銀総裁が、政策修正を発表し、事実上の利上げを行いました。
これまでは、10年国債の金利が0.5%以上に上がらないようにコントロールしてきましたが、それを1.0%まで引き上げたのです。
（参考：野村総合研究所 2023.7.28「日銀が長期金利の上昇を容認するYCCの運用柔軟化策を決定（日銀金融政策決定会合）」）
これによって、期間１０年以上の固定金利については、今後、徐々に上がっていくことが予想されます。ふらっと３５などの、長期固定の住宅ローン金利は上がるでしょう。
変動金利が上がる可能性は？
今回の事実上の利上げは、期間１０年以上の長期金利への影響が大きいですが、変動金利への影響は、今のところ、ありません。
ですが、物価上昇が続くようであれば、いずれ短期金利も引き上げざるを得なくなるでしょう。
というのも、そもそも、金利を引き上げている理由は、お金を借りにくくすることで、モノの消費や生産をおさえ、物価上昇を止めるためだからです。
長期金利を引き上げても、物価上昇が止まらないのであれば、短期金利の引き上げも、いずれ視野に入ってくるはずです。
なお、日銀が見込んでいる、今後の物価上昇率は、2024年が年率1.9%で、2025年が年率1.6%です。
（参考：野村総合研究所 2023.7.28「日銀が長期金利の上昇を容認するYCCの運用柔軟化策を決定（日銀金融政策決定会合）」）
もし、今回の利上げでも、現在の年率３％の物価上昇率がおさまらなければ、さらに政策を修正する可能性は高く、その際には、変動金利型の住宅ローンにも、影響が出てくるかもしれません。
１％金利が上がると、不動産価格は15〜20%下がる可能性
ちなみに、金利が１％上がると、住宅ローンの利息は、35年で15〜20%増えます。
例えば、月に約10万円の返済を考えている人であれば、現在なら3,500万円の物件が買えますが、金利が１％上がると、毎月１０万円の支払いで、3,000万円の物件しか買えません。
なお、すでに変動金利で組んでいる人については、５年ルールという、当初５年間は、返済額が固定（ただし、増えた利息はあとで支払う）というルールがあるため、すぐに払えなくなって投げ売りが始まるわけではありません。
しかし、新しくローンを組む人は、変動金利でも高い金利になるため、今まで通りの高い価格でローンを組むことが難しくなりますから、価格は下がりやすくなるでしょう。
（２）これから野田市の人口はどうなるの？
国立社会保障・人口問題研究所が、2018年に発表した野田市の人口の見通しによると、2025→35年の10年間で人口は約1.3万人減少するそうです。
野田市はこれから10年で約1.3万人減少
（出典：国立社会保障・人口問題研究所 平成３０年度人口推計）
さらに、家を建てる中心年代の３０〜４０代人口は、2025→35年の10年間で約6,000人減る見通しです。
野田市の３０〜４０代人口は、これから１０年で約6,000人減る
（出典：国立社会保障・人口問題研究所 平成３０年度人口推計）
現在は、都心部を中心に不動産価格が上昇しているため、引っ越してくる人が増えていますが、長期的には、減少傾向にあることは間違いないありません。
そのため、駅から離れたエリアほど、買い手がつきにくくなっていくでしょう。
結論：買うなら？売るなら？
以上のことから、野田市の土地価格は、
- 農地の宅地化が進んだ結果、古い住宅地に対する需要が減っていることから、土地価格の下落が続いていた
- 昨年〜今年あたりから、安い家を求めて引っ越してくる子育て世代がふえているため、駅周辺を中心に回復傾向にある
- ただし、インフレや地銀の赤字など、低金利政策の副作用を解消するため、金利の引き上げが年内に起こる可能性が高いので注意が必要
と言えるでしょう。
買うなら：低金利なのでチャンスだけれど、、、
本来であれば、低金利は家を購入するチャンスな訳ですが、建築費が上がっているため、家を建てるハードルも上がっています。
なので、いい物件を探すことがポイントになってきます。
非公開物件＝安い物件
不動産を売る理由はさまざまですが、「周りに知られずに売却したい」という売主は一定の割合でいます。
そのような物件は、ネット上にも出回らず「非公開物件」として、特定の不動産会社が取り扱っている場合があります。
当然、このような物件は少ないお客さんにしか目にとまる機会がないため、相場よりも価格の安い可能性が高いです。
【PR】タウンライフ
こちらの「タウンライフ」に登録すると、全国１９０社以上の不動産会社が、非公開物件の情報を教えてくれます。
無料ですので、一度利用してみてはいかがでしょうか？
売るなら：低金利の今がチャンス
野田市の土地価格は、都心部から引っ越してくる子育て世代のおかげで、駅周辺での土地価格の回復が見られますが、郊外にまで広がるほどの規模ではないため、駅から離れたエリアでは、さらに下落が進みそうです。
さらに、今後は異次元緩和政策の終了によって、金利の上昇が予想されますので、そうすると、一般世帯でも住宅需要が減ってくる可能性があります。
そのため、低金利で金融市場が落ち着いているうちに売却の準備をし始めた方がいいかもしれません。
売るなら：低金利のうちに売却を検討すべき
特に住宅地において、これから影響が出てくるのが金利の上昇です。金利が１％上がると、組める住宅ローンが１５〜２０％程度減るためです。
今は上昇率が小幅なため、まだ影響は小さいですが、これから物価上昇がさらにひどくなれば、アメリカやヨーロッパのように金利を引き上げて物価上昇を抑える政策を取る可能性があるため、早めの準備がおすすめです。
不動産会社選びを間違えると損する？
不動産会社によって、得意とするエリアや物件種類（戸建て・マンション）が違うので、実際の取引では、公示地価より高く、または安く取引されることがあります。
例えば、野田市内に「みずき」という、梅郷駅から南西へ500mほど離れた住宅地があります。
こちらの公示地価と実際の取引を比べてみると、
- 公示地価：19万円／坪
- 実際の取引価格：21〜24万円／坪
と、公示地価の約1.1〜1.3倍で取引されていました。
どちらも「第一種低層住居専用地域」と呼ばれる、戸建てが広がる住宅地です。
駅からの距離は多少違いはありますが、これほどの価格差が考えられるでしょうか？
【野田市みずきの土地取引（過去２年間）】
- 梅郷駅から２３〜２５分の距離で、21〜24万円／坪で取引されている
- この取引情報のアンケート回収率は約２割のため、実際の取引数はこの５倍程度ある
なぜ、これほど売却価格が変わるのでしょうか？
その理由は、不動産会社によって、持っている取引情報に差があるからです。
不動産取引は、株式市場のように、全ての取引情報を管理しているところがないため、
- 自社でどれだけ取引情報を持っているか
- どれだけ買い手のリストを持っているか？
で、評価額も、売れる金額も変わってくるのです。
持っている取引情報が違うため、評価額・売却額が変わる
*REINSとは、不動産会社間でだけ共有できる物件情報・取引情報のサービスです。ただし、売主の承諾が必要なため、情報の共有率は、全体の取引の約11%程度となっています
（2022年実績：売り物件報告件数17.5万件 ÷ 土地取引件数152.5万件 ＝ 11.4%）
また、不動産会社が持っている取引情報や、買い手のリストは、エリアや物件によって違いますから、いくつかの不動産会社に査定を申し込むことで、
- どれだけの評価額になるのか？
- どこの会社が、自分の不動産を高く売ってくれるのか？
を知ることができます。
そんな時に便利なのが、１度の登録で、複数社から査定をもらえる一括査定サービスなのですが、それぞれのサービスで参加企業に違いがあるため、特徴のある２つをご紹介します。
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そのため、大手不動産会社に依頼したい場合には、こちらのサービスを活用するといいでしょう。
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本来であれば、低金利は家を購入するチャンスな訳ですが、建築費が上がっているため、家を建てるハードルも上がっています。
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非公開物件＝安い物件
不動産を売る理由はさまざまですが、「周りに知られずに売却したい」という売主は一定の割合でいます。
そのような物件は、ネット上にも出回らず「非公開物件」として、特定の不動産会社が取り扱っている場合があります。
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