大阪市生野区の土地価格|上昇・下落した理由|今後の見通し | イエ&ライフ

大阪市生野区の土地価格|上昇・下落した理由|今後の見通し

生野区大阪府

(画像出典:wikimedia commons 蟹・甘党, 鶴橋駅の近鉄・環状線内回り乗り換え改札を近鉄側から)

 

この記事では大阪市生野区の

  1. 公示地価、基準地価
  2. この7年間の土地価格の動きと、その理由
  3. 今後どうなるのか?

の3点について解説しています。

 

1、大阪市生野区の土地価格

*詳しい地名を入力すると、絞り込めます。1文字からOK

*公:公示地価(2021.1.1現在)New!

*基:基準地価(2020.7.1現在)

*R2比変化率:令和2年比の変化率。並び順の基準にしています

(参考:国土交通省 「土地総合情報システム」)

 

区分住居表示最寄駅(m)坪単価(万円)R2比変化率H25比変化率
公/住宅大阪市生野区桃谷2-12-24桃谷(410)67-0.5%2.0%
公/住宅大阪市生野区生野西1-17-9寺田町(230)63.7-0.5%2.6%
公/住宅大阪市生野区鶴橋3-6-7鶴橋(570)59.7-0.5%2.8%
公/商業大阪市生野区勝山北5-21-13桃谷(1300)71.9-0.9%
公/住宅大阪市生野区新今里1-16-20近鉄今里(580)69.3-0.9%0.0%
公/住宅大阪市生野区小路2-21-22小路(340)60.1-1.1%0.5%
公/住宅大阪市生野区林寺4-7-4東部市場前(750)59.4-1.1%-0.5%
公/住宅大阪市生野区田島4-3-20東部市場前(1200)56.4-1.2%
公/住宅大阪市生野区巽東2-16-1南巽(300)56.1-1.2%-0.6%
公/住宅大阪市生野区中川5-12-2近鉄今里(1100)54.8-1.2%
公/住宅大阪市生野区生野東3-1-3寺田町(1100)53.8-1.2%0.0%
公/住宅大阪市生野区小路東2-20-4小路(270)51.2-1.3%0.6%
公/工業大阪市生野区巽西2-7-28北巽(1200)50.2-1.3%-3.1%
公/住宅大阪市生野区中川西2-17-20鶴橋(1600)48.5-1.3%-0.7%
基/住宅大阪市生野区勝山北3-6-21JR桃谷(850)60.41.7%
基/商業大阪市生野区巽北4-4-24OsakaMetro北巽(60)92.11.5%
基/住宅大阪市生野区小路2-21-22OsakaMetro小路(340)60.40.0%
基/住宅大阪市生野区巽南3-6-4OsakaMetro南巽(320)58.1-1.1%
基/住宅大阪市生野区巽西4-7-19OsakaMetro南巽(530)56.4-1.2%
基/工業大阪市生野区巽北1-22-33OsakaMetro北巽(900)55.4-1.2%
基/商業大阪市生野区生野西4-19-9JR寺田町(500)64-6.7%
公/商業大阪市生野区新今里4-9-23近鉄今里(200)88.8

 

途中ですが、この記事の説明を。

どうも、このサイト「イエ&ライフ」を運営しているゴトウです。

ここからは、「あなたの(気になっている)不動産がこれからどうなるのか?」を自分で予測できるように、詳しく解説していきたいと思います。

 

すごく不思議に思うんですが、不動産の取引は数千万円単位の大きなお金が動く、人生の中でも大きなことなのに、

「どうして上がっているのか?下がっているのか?」

「これからどうなるのか?」

と参考になる情報が少ないと思いませんか?

 

特に、新型コロナの感染拡大によって、飲食店や商業施設がかなり影響が出ていると言われています。

ところが、株式市場は30年ぶりの高値を更新したり、それほど倒産件数も増えていなかったりと、住宅地ではどれぐらい影響が出ているのかが分かりにくいですよね。

 

なので、そんな人の参考になればと、このようなサイトを運営しています。

約3年間、公示地価や基準地価が発表されるたびに、47都道府県・500以上の市区町村の土地価格がどのように動いているのかをチェックしつつ、記事を更新してきたので、日本中の土地価格の動きについて、大体のことがわかっているつもりです。

 

なので、この記事を読み終わる頃には、

  • 買う、または売るタイミングがわかる
  • どこに買えば後悔しないかがわかる

ようになっているはずです。

 

とは言っても、かなり分かりやすく解説していると思いますので、気楽に目を通してみてください。

それでは参りましょう。

 

 

2、過去8年間の生野区の土地価格の動き

生野区の住宅地は、アベノミクス以降の8年間で0.5%下落しました。

今年はコロナの影響が心配されていましたが、住宅地は前年比1.0%のマイナス商業地も0.9%のマイナスと、生野区にも影響が広がっていました。

 

大阪市生野区の公示地価の推移

(参考:国土交通省 地価公示)

 

では、実際にどのようなエリアが上昇、または下落したのでしょうか?

公示地価の7年間の変化率を地図上に表示させてみました。

 

地価マップ:2013-20年の上昇率

変化率:赤色(30%以上)>オレンジ色(10〜29.9%)>緑色(0〜9.9%)>青色(-9.9〜0%)>紫色(-10%以下)

 

 

5%以上の大きな下落をしているのは、寺田町駅近くの商業地だけで、ほとんどのエリアが7年で1〜2%の上下しかしておらず、生野区全体が「ほぼ横ばいだった」と言っていいでしょう。

 

なぜ生野区では、あまり上昇していないのか?

最初に結論をまとめておきます。

  1. 金利が低下したことで、同じ返済額でより高い物件が買えるようになった
  2. しかし、生野区では人口が減少している。特に賃貸物件の多い駅近エリアに人口が集中する一方で、郊外の戸建てエリアでは減少する二極化が進んでいる
  3. そのため、土地価格も同様に、駅近エリアの一部で上昇、郊外の戸建てエリアでは広い範囲で下落している

と言えます。

 

では、これから1つずつ詳しく解説していきます。

 

①金利低下によって、買い手の購買力が上がった

そもそも、今回の土地価格の上昇のきっかけは、金利の低下です。

2013年4月から始まった日銀の異次元緩和によって、金利が大きく低下したのです。

 

住宅ローンの金利

(参考:ARUHI住宅ローン フラット35金利の推移 財務省 国債金利情報)

 

ザックリ言うと、この7年間で買い手は、同じ返済額で2割高い物件を買えるようになったということです。

例えば、フラット35で期間35年・月々の返済額が10.4万円とした場合、購入できる不動産は3,000万円から3,500万円まで上がったのです。

 

同じ返済額で購入できる物件価格が2割上昇した

 

月々の支払額は増やさずに、約2割高い物件を買える。しかもその物件が人気化しているとなれば、値段が高くても買おうとする人は増えますよね。

そのため、人気のエリアほど、土地価格が上昇してきたのです。

 

 

②生野区では、人口が減っている

ところが、生野区では人口が増えていません。2013→20年の7年間で約3,200人減少をしていたのです。

 

大阪市生野区の人口推移

(参考:総務省「住民基本台帳に基づく人口、人口動態及び世帯数」)

 

さらに、家を購入する中心年代である30〜40代の人口を見ると、約3,100人減少していました。そのため、住宅に対するニーズが減っているのです。

 

大阪市生野区の30〜40代人口の推移

(参考:総務省「住民基本台帳に基づく人口、人口動態及び世帯数」)

 

この辺りの実態を確認するために、地区別の人口の変化を調べてみたところ、かなり広範囲で人口が減っている地域が目立ちました。

 

大阪市生野区の地区別の人口変化(2013.9〜2020.9)

増減:緑色(100〜499人増加)>青色の↙️(100〜499人減少)

(参考:大阪市 住民基本台帳人口)

 

増えているのは、今里駅、小路駅、北巽駅の周辺だけで、難波や天王寺方面の西側のエリアでは、ほとんど減少しています。

 

これらの増えているの共通点は、「アパートやマンションなどの賃貸住宅が多いところ」です。

 

小路駅から北巽駅にかけての増加エリアは、国道479号線沿いに、多くの賃貸住宅があります。

また、今里駅の南側のエリアでも、商業地のためマンションが立ち並ぶエリアとなっています。

 

これまで大阪市は、外国人観光客が増えたことで、梅田などのオフィス街や、難波・心斎橋周辺の繁華街の景気が良く、市外からも多くの若い世代が移り住んできました。

そのため、賃貸物件のあるエリアほど、需要が高く、土地価格も安定しやすかったわけです。

 

その一方で、昔からある戸建てエリアでは、借り手を探すのは難しく、買い手はさらに難しいため、土地価格も上がりにくかったわけですね。

 

新型コロナで、駅から遠いエリアほど下落

大阪市では外国人観光客が激減したことで、飲食店や観光業で影響が大きかったものの、それ以外の業種ではあまり影響がありませんでした。

そのため、梅田や心斎橋などのオフィスに近い住宅地では上昇、通勤に時間がかかる郊外エリアでは下落、という二極化が進みました。

 

オフィス街への通勤に時間がかかる生野区でも、住宅地で前年比1.0%の下落をしていたわけですが、特に駅から遠いエリアほど下落率が大きい傾向にありました。

買い手の減少により、人気のない郊外ほど、影響が大きいようです。

 

3、これからどうなるのか?

生野区の土地価格に影響を与えそうなリスクをまとめました。

 

(1)そろそろ、金利が上昇する?

日銀の異次元緩和政策で生まれたこの超低金利は、土地価格を押し上げるプラス要因でした。

 

しかし、2021年に入ってからは、金利が徐々に上昇し始めています。

2月には、日米ともに10年国債の金利が大幅に上昇し、3月からの住宅ローン金利が2年3ヶ月ぶりの水準まで上がっています。

(参考:NHK「住宅ローンの金利が上がる?」)

 

日米の10年国債の金利

(参考:FRB St.Louis、財務省)

 

また、2018年にブルームバーグが経済の専門家45人にアンケートをしたところ、半数以上が、日銀の低金利政策が2〜3年以内に限界が来ると予想していました。

 

専門家の半数以上が、2〜3年以内に低金利政策が限界と回答

異次元緩和はいつ終わるか?

(参考:ブルームバーグ「2年以内で限界」が半数弱、現行の長短金利操作-日銀サーベイ)

 

このアンケートは2018年6月にされたものなので、2020〜21年前後となります。

日本は財政的な厳しさから2019年に消費税を引き上げましたが、新型コロナで政府の出費がかさんでいることもあって、さらに財政的に厳しい状況となっています。

 

そのような状況もあって、金利が上がり始めている可能性があります。

金利が上昇するということは、住宅ローンの返済額が増えるので、不動産価格は下がりやすくなります。

 

金利が上がると、同じ返済額でも買える価格が下がる

金利上昇で下落

 

金利の上昇は、銀行の取り分が増えるだけで、買い手、売り手ともに良いことは1つもありません。

そのため、本格的に金利が上がる前に、準備を始めた方がいいでしょう。

 

 

(2)新型コロナが長期化するとどうなる?

大阪市内の、この1年間の住宅地の動向を見ると、梅田から天王寺にかけての、仕事や買い物に便利なエリアでは安定しているものの、通勤に時間がかかるエリアでは下落しています。

 

その理由は、外国人観光客を相手にしていた飲食店やホテルなどでは影響があるものの、金融関係や製造業では、あまり影響がなかったためでしょう。

それらの業界の正社員の待遇はそれほど変わっておらず、仕事や買い物に便利なエリアに住みたいというニーズは安定しているようです。

 

しかし、それなりに住宅地が安定していたのは、政府による支援が大きかったためです。

リーマンの時に支払われた雇用調整助成金が、2009年の1年間で6,536億円だったのに対して、今回はすでに2兆7,658億円と、4倍以上も使われているのです。

 

失業率の推移

(参考:総務省統計局 労働力調査)

 

そのため、飲食店や宿泊・観光業などに大きな影響が出ているものの、2021年2月時点の失業率は、2.9%とかなり安定しています。

2008年に起こったリーマンショック後の失業率が、最大で5.5%まで上昇したことから考えると、かなり低いと言えるでしょう。

 

新型コロナでの助成金の予算は、昨年6月までだったものが、何度も延長され、その都度予算がつけられてきましたが、今年の6月まで延長が決まっているものの、徐々にその範囲が狭くなっています。

つまり、休業者の解雇が、これから進む可能性が高いのです。

 

 従業員に休業手当を払って雇用を維持した企業に支給される雇用調整助成金は現在、一日あたりの上限額を1万5000円に引き上げる特例措置が取られています。

 厚労省はこの措置について現行のままで4月末まで延長したうえで、5月以降は企業の経営状況や感染状況に応じて上限額を下げながら6月末まで続けるということです。

(参考:テレ朝ニュース 2021.2.12「雇用調整助成金の特例措置を6月まで延長」)

 

そのため、今後は徐々に失業率が高まってくることが予想されます。その結果、まずは賃貸物件の空室が増えてくるでしょう。

また、失業者が増えれば景気はさらに悪化するため、影響を受ける業種が増えますので、人気の低い郊外の戸建てエリアでも、買い手がつきにくくなっていくでしょう。

 

(3)これから生野区の人口はどうなるの?

国立社会保障・人口問題研究所が、2018年に発表した生野区の人口の見通しによると、2020→30年の10年間で約8,000人減少するそうです。

この7年間で、人口が減ってきた生野区ですが、今後はさらにその動きが加速しそうです。

 

生野区はこれから10年で約12,000人減る

大阪市生野区の人口予測

(出典:国立社会保障・人口問題研究所 平成30年度人口推計)

 

さらに、30〜40代人口は、2020→30年の10年間で約5,000人減る見通しです。この世代の減少ペースも、さらに加速していくようですね。

 

生野区の30〜40代人口は、2020→30年で約5,000人減る

大阪市生野区の30〜40代人口の予測

(出典:国立社会保障・人口問題研究所 平成30年度人口推計)

 

そのため、これまでの傾向がさらに広がると言えます。

駅に近いエリアでマンションが建てば買い手はつきそうですが、駅から遠い、密集した戸建てエリアでは、さらに買い手がつきにくくなるかもしれません。

 

結論:買うなら?売るなら?

ここまでの話をまとめると、こうなります。

  • 人口が減少傾向にあり、駅に近く、賃貸物件の充実していたエリアでは価格は安定していたものの、そうでない戸建てエリアでは人口減少、土地価格の下落が進みつつあった
  • 新型コロナで駅から遠いエリアほど下落が進んでいる
  • 今後はさらに家を建てる年代が減少していくため、特に戸建てエリアでは買い手がつきにくくなりそう

 

と言えるでしょう。

 

買うなら:下落を待つよりも低金利の今がベスト

土地価格の坪単価が50〜70万円ぐらいの地域が多いので、下落を待つ必要はありません。

その理由は2つあります。

 

①土地価格の下落分よりも、待っている間の家賃の方が高くつく

例えば、坪50万円ぐらいの土地であれば、30坪でも1,500万円程度で買えます。

仮に数年で1割下げたとして150万円ぐらいしか安くなりませんから、その間の家賃を考えると、早めに買った方がトクになります。

 

②異次元緩和で低金利の今がチャンス

また、現在は住宅ローンがかなり安いため、月々の返済負担が軽いのもチャンスです。

ですから、もし家を買おうと思っているのならば、土地価格が下がるのを待つよりも、金利が上がる前の今のうちに買うのがベストでしょう。

 

ただし、購入を検討する場合には、今後の金利上昇を想定しておかないと大変なことになるので、「フラット35」「10年以上の固定金利」でも返済ができるかどうかで予算を考えるべきでしょう。

 

非公開物件=安い物件

不動産を売る理由はさまざまですが、「周りに知られずに売却したい」という売主は一定の割合でいます。

そのような物件は、ネット上にも出回らず「非公開物件」として、ある特定の不動産会社だけが取り扱っています。

 

非公開物件の実態

 

当然、このような物件は少ないお客さんにしか目にとまる機会がないため、相場よりも価格の安い可能性が高いです。

 

タウンライフ

 

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価格が下がるのを待ちたい人でも、こちらで格安物件を見つければ、「低金利」と「安い物件」の2つの美味しいところが狙えるでしょう。

 

 

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売るなら:超低金利の今が1番のチャンス

外国人観光客の増加もあって、盛り上がっている大阪市ですが、住宅地の土地価格に最も影響を与えてきたのはこの超低金利です。

 

しかし、この金利はこれ以上下がりようがありません。

また、新型コロナウイルスの影響もあるため、今が1番高い時期と言えるでしょう。

 

公示地価を信じると損をする?

 

この記事では公示地価をもとに解説していきましたが、公示地価は「その地域の平均的な価格」なため、実際の取引ではこれ以上に高く、または安く取引されることがあります。

 

例えば、生野区に「小路東(しょうじひがし)」という地区があります。

 

この小路東地区の公示地価と実際の取引価格は、

  • 公示地価:51万円/坪
  • 実際の取引価格:51〜74万円/坪

と、公示地価の約1.0〜1.5倍で取引されていました。

 

【生野区小路東の公示地価】

生野区小路東の公示地価

  • 小路駅から270mの距離、徒歩約3分(1分=80m)
  • 156,000円/㎡ × 3.3(㎡/坪) =51万円/坪

(参考:国土交通省地価公示・都道府県地価調査)

 

【生野区小路東の土地取引(過去2年間)】

生野区小路東の土地取引

  • 小路駅から徒歩6〜11分のエリアで、51〜74万円/坪で取引されている
  • 公示地価・実際の取引ともに「第1種住居地域」という、似たような街並みのエリア

(参考:国土交通省 不動産取引価格情報検索)

 

このような感じで、全国の公示地価と実際の取引を調べてみたのですが、やはり公示地価と実際の取引ではかなりの価格差があることがわかりました。

 

同じ地域なのに、

「公示地価の3割増し、場合によっては2倍以上の価格で取引されている」

といった取引がゴロゴロ見つかったのです。

 

都道府県住所公示地価/坪取引価格/坪公示地価の何倍?
大阪府大阪市都島区都島本通80万円67〜110万円0.84〜1.38倍
大阪府大阪市福島区玉川99万円110〜150万円1.11〜1.52倍
大阪府大阪市此花区梅香80万円91〜96万円1.14〜1.2倍
大阪府大阪市西区立売堀206万円210〜310万円1.02〜1.5倍
大阪府大阪市港区南市岡66万円5.4〜120万円0.08〜1.82倍
大阪府大阪市大正区三軒家東67万円63〜110万円0.94〜1.64倍
大阪府大阪市天王寺区勝山147万円180〜210万円1.22〜1.43倍
大阪府大阪市浪速区恵美須東149万円39〜600万円0.26〜4.03倍
大阪府大阪市西淀川区佃57万円32〜78万円0.56〜1.37倍
大阪府大阪市東淀川区淡路66万円24〜110万円0.36〜1.67倍
大阪府大阪市東成区大今里西80万円36〜120万円0.45〜1.5倍
大阪府大阪市生野区小路東51万円51〜74万円1〜1.45倍
大阪府大阪市旭区中宮66万円42〜99万円0.64〜1.5倍
大阪府大阪市城東区蒲生76万円47〜110万円0.62〜1.45倍
大阪府大阪市阿倍野区文の里124万円100〜180万円0.81〜1.45倍
大阪府大阪市住吉区我孫子町83万円74〜95万円0.89〜1.14倍
大阪府大阪市東住吉区西今川80万円67〜110万円0.84〜1.38倍
大阪府大阪市西成区旭55万円1.6〜100万円0.03〜1.82倍
大阪府大阪市淀川区木川東83万円56〜220万円0.67〜2.65倍
大阪府大阪市鶴見区横堤83万円51〜150万円0.61〜1.81倍
大阪府大阪市住之江区御崎69万円70〜110万円1.01〜1.59倍
大阪府大阪市平野区流町72万円47〜100万円0.65〜1.39倍
大阪府大阪市北区中津100万円16〜130万円0.16〜1.3倍
大阪府大阪市中央区玉造161万円150〜180万円0.93〜1.12倍

 

つまり、あなたの不動産はもっと高い評価額の可能性があるのです。

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参考データ

大阪市生野区の土地取引

こちらの取引価格は、国土交通省によるアンケートで回収できた情報です。

日本では1年間に約130万件の土地取引がありますが、このアンケートで回収できているのは、30万件弱となっています。

また、大都市では回収率が低いので1割前後、地方では2割前後の取引価格が回収できています。

 

*2019年7月〜2020年6月の土地取引

*都市計画:建物の高さや、お店の種類などを規制する区分のこと

地区名坪単価(万円)取引総額(万円)面積(平米)最寄駅駅距離(分)都市計画
舎利寺5858035寺田町151種住居
勝山北712900135桃谷31種住居
勝山北531700105桃谷91種住居
勝山北562400140桃谷101種住居
勝山北476900480桃谷18準工業
小路66250001200小路(大阪メトロ)51種住居
小路東601800100小路(大阪メトロ)5準工業
新今里65180090今里(近鉄)51種住居
新今里653300165今里(近鉄)81種住居
新今里83210085今里(近鉄)81種住居
新今里614500240小路(大阪メトロ)71種住居
新今里64170085小路(大阪メトロ)81種住居
生野西64140070寺田町51種住居
生野東412500200寺田町111種住居
生野東441500115寺田町121種住居
生野東73200090寺田町131種住居
巽中828300330北巽6近隣商業
巽東100200065南巽61種住居
巽東58200001100南巽8準工業
巽東964600160北巽2準工業
巽南52150095南巽131種住居
巽北82130050北巽8準工業
中川64140075今里(近鉄)16準工業
中川47100075今里(近鉄)16準工業
中川5473045今里(近鉄)19準工業
中川716200290今里(近鉄)19準工業
中川西654400230桃谷18準工業
中川東58110065北巽9準工業
中川東634000210北巽11準工業
田島6012000660東部市場前10準工業
田島676500320東部市場前141種住居
田島501500100東部市場前161種住居
田島434500340東部市場前191種住居
田島632300120東部市場前211種住居
桃谷843300130桃谷71種住居
桃谷100210065桃谷9近隣商業
林寺603700210東部市場前111種住居
林寺5176050東部市場前111種住居
林寺632400125東部市場前131種住居
鶴橋455000370鶴橋8準工業
鶴橋452900210鶴橋8準工業
鶴橋81180075鶴橋9準工業

(参考:国土交通省 「土地総合情報システム」)

 

ご覧いただいたように、ここに集められている取引価格の情報は、国土交通省によるアンケートの回収率が1〜2割でしかないため、同じぐらいの取引価格のところもあれば、場合によっては1.5〜2倍以上に開いている地区もあります。

 

そのため、「もっと安く買えるのか?」「もっと高い評価額なのか?」を確かめるには、不動産会社に確認をした方が確実です。

というのも、不動産会社は、独自の取引情報を持っているからです。

 

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