大阪市城東区の土地価格|上昇・下落した理由|今後の見通し | イエ&ライフ

大阪市城東区の土地価格|上昇・下落した理由|今後の見通し

城東区大阪府

(画像出典:wikimedia commons Zdz2015, 第二寝屋川昭明橋より下流)

 

この記事では大阪市城東区の

  1. 公示地価、基準地価
  2. この7年間の土地価格の動きと、その理由
  3. 今後どうなるのか?

の3点について解説しています。

 

1、大阪市城東区の土地価格

*詳しい地名を入力すると、絞り込めます。1文字からOK

*公):公示地価(2020.1.1現在)

*基):基準地価(2020.7.1現在)

(参考:国土交通省 「土地総合情報システム」)

 

住居表示最寄駅(m)坪単価(万円)前年比変化率H25比変化率
基)大阪市城東区今福西3-15-23OsakaMetro蒲生四丁目(130)123.82.2%15.4%
公)大阪市城東区関目1-1-3蒲生四丁目(390)115.82.9%13.2%
基)大阪市城東区成育3-10-17京阪野江(270)89.10.4%9.8%
公)大阪市城東区野江1-1-17京橋(600)92.71.1%7.3%
公)大阪市城東区野江4-12-17野江内代(270)66.32.0%6.9%
公)大阪市城東区関目4-7-25関目(650)92.11.1%6.5%
公)大阪市城東区蒲生2-7-44京橋(480)81.82.5%5.5%
公)大阪市城東区関目2-9-32野江(900)91.70.7%2.6%
基)大阪市城東区関目2-9-32京阪野江(900)91.70.4%2.6%
基)大阪市城東区東中浜3-6-1OsakaMetro緑橋(220)83.50.4%2.4%
公)大阪市城東区今福西2-11-18蒲生四丁目(450)83.20.8%2.0%
公)大阪市城東区今福東2-4-24今福鶴見(350)80.50.4%1.2%
基)大阪市城東区今福南2-13-26OsakaMetro蒲生四丁目(620)75.20.0%0.4%
公)大阪市城東区東中浜2-7-2緑橋(650)74.60.0%0.0%
公)大阪市城東区永田2-10-18深江橋(740)680.0%0.0%
基)大阪市城東区諏訪2-14-17JR放出(550)74.30.0%0.0%
公)大阪市城東区鴫野西4-3-25鴫野(730)75.60.9%
公)大阪市城東区放出西2-4-15放出(1100)65.30.0%
公)大阪市城東区鴫野東3-30-2鴫野(480)65.31.0%
公)大阪市城東区鴫野東2-20-17鴫野(230)75.90.9%
公)大阪市城東区古市3丁目7番16新森古市(150)77.91.7%
公)大阪市城東区東中浜7-4-17緑橋(1200)65.70.0%
公)大阪市城東区野江2-17-9JR野江(420)77.91.3%
公)大阪市城東区中央2-9-19蒲生四丁目(390)92.43.3%
基)大阪市城東区蒲生4-12-2OsakaMetro蒲生四丁目(260)75.90.4%

 

途中ですが、この記事の説明を。

どうも、このサイト「イエ&ライフ」を運営しているゴトウです。

ここからは、「あなたの(気になっている)不動産がこれからどうなるのか?」を予測することができるように、必要な情報を順番にご紹介します。

 

すごく不思議に思うんですが、不動産の取引は数千万円単位の大きなお金が動くし、「絶対に失敗したくない」と誰もが思っているはずなのに、

「どうして上がっているのか?下がっているのか?」

「これからどうなるのか?」

という情報がすごく少ないと思いませんか?

 

例えば、新聞やニュースで取り上げられる土地価格の情報は、ほとんどが中心部の商業地の話であるか、市区町村単位で「○%上がってます。」という情報ですよね。

 

だから、自分の知りたいエリアの不動産がどうなっているのか、これからどうなるのか、の参考にしにくいし、

  • 買う・売るタイミングはいつがいいのか?
  • この場所に買っても、10年後、20年後も後悔しないか?

といった判断が難しくて、不動産会社のいいなりになってしまう人って、けっこういると思うんですよ。

 

なので、そんな人の参考になればと、こんな記事を作っています。

このサイトでは、47都道府県・500以上の市区町村について、5万地点の公示地価と基準地価のここ数年の動きと、人口やいろいろな経済データを見ながら記事を作ってきました。

 

そのため、この記事を読み終わる頃には、

  • 買う、または売るタイミングがわかる
  • どこに買えば後悔しないかがわかる

ようになっているはずです。

 

と言っても、それほど難しいことは書いていないので、気楽に目を通してみてください。

それでは参りましょう。

 

 

2、過去7年間の城東区の土地価格の動き

この7年間の城東区の土地価格を見ると、大阪市の平均が4.0%上昇したのに対して、プラス3.0%と同じぐらいの上げ率でした。

 

城東区の公示地価の推移(令和2年)

 

2019年

2020年

2013比

大阪市城東区

0.6%

1%

3.0%

大阪府

0.2%

0.4%

0.4%

(参考:国土交通省 地価公示)

 

では、実際にどのようなエリアが上昇、または下落したのでしょうか?

公示地価の7年間の変化率を地図上に表示させてみました。

 

地価マップ:2013-20年の上昇率

変化率:赤色(30%以上)>オレンジ色(10〜29.9%)>緑色(0〜9.9%)>青色(-9.9〜0%)>紫色(-10%以下)

 

 

北側のエリアを中心に上昇しており、緑橋駅〜深江橋駅周辺は、+0〜2%と小幅な上げに止まっています。

また、蒲生4丁目駅周辺で大きく上昇している地点(オレンジ色のマーク)は、いずれも商業地で、住宅地については、5%前後の上昇となっていました。

 

なぜ城東区では、あまり上昇していないのか?

最初に結論をまとめておきます。

  1. 金利が低下したことで、同じ返済額でより高い物件が買えるようになった
  2. 城東区では人口が増加してきたが、駅近エリアに人口が集中する一方で、郊外の戸建てエリアでは減少する二極化が進んでいた
  3. そのため、土地価格も同様に、駅近エリアの一部で上昇、郊外の戸建てエリアでは広い範囲で下落している

と言えます。

 

では、これから1つずつ詳しく解説していきます。

 

①金利低下によって、買い手の購買力が上がった

そもそも、今回の土地価格の上昇のきっかけは、金利の低下です。

2013年4月から始まった日銀の異次元緩和によって、金利が大きく低下したのです。

 

住宅ローンの金利

(参考:ARUHI住宅ローン フラット35金利の推移 財務省 国債金利情報)

 

ザックリ言うと、この7年間で買い手は、同じ返済額で2割高い物件を買えるようになったということです。

例えば、フラット35で期間35年・月々の返済額が10.4万円とした場合、購入できる不動産は3,000万円から3,500万円まで上がったのです。

 

同じ返済額で購入できる物件価格が2割上昇した

 

そのため、人気のエリアでは土地価格が上昇しやすくなりました。

月々の支払額は増やさずに、約2割高い物件を買える。しかもその物件が人気化しているとなれば、値段が高くても買おうとする人は増えますよね。

 

その結果、都心部では通勤需要から人気化した駅近のマンションが値上がりし、郊外のエリアではショッピングモールや、大規模な新興住宅地で上昇しやすくなったのです。

 

 

②城東区では、人口が増えている

また、城東区では人口が増加中です。2013→20年の7年間で約3,900人増えているのです。

 

大阪市城東区の人口推移

(参考:総務省「住民基本台帳に基づく人口、人口動態及び世帯数」)

 

この辺りの実態を確認するために、地区別の人口の変化を調べてみたところ、寝屋川より北側、城北川より西側の区画で、人口が増えている地区が集中していました。

 

大阪市城東区の地区別の人口変化(2013.9〜2020.9)

増減:オレンジ色(500〜999人増加)>緑色(100〜499人増加)>青色の↙️(100〜499人減少)

(参考:大阪市 住民基本台帳人口)

 

この点をもう少し詳しく見るために、年齢別の人口の動きも確認してみましょう。

 

城東区の年齢別人口の動き

単位:人

人口

(2020年)

人口増減

(13年比)

転入-転出

(14〜19年)

30〜49才

49,642

-1,197人

+1,119人

29才以下

46,830

-320人

+3,226人

50才以上

74,426

+5,429人

+285人

大阪市城東区 合計

170,898

+3,912人

+4,630人

(参考:総務省「住民基本台帳に基づく人口、人口動態及び世帯数」)

 

ご覧の通り、城東区では、2013→20年で約3,900人増えていましたが、区外から引っ越してきた人(転入者)が、区外へ出て行った人(転出者)よりも約4,600人も多かったのが大きかったようです。

特に20代以下の若い人が3,000人以上、30〜40代も1,000人以上増えていました。

 

若い人の多くは単身者ですし、区外から引っ越してきたということは、大阪市内に仕事を求めてきた可能性が高く、通勤に便利な駅近のアパートやマンションを好む傾向にあります。

そのため、梅田や難波などへ通勤しやすい駅近エリアの人口が増えているのでしょう。

 

また、30〜40代で引っ越してきたということは、通勤もそうですが、家族で住める住居を求めてきた可能性が高いです。

そうなると、駅近の大規模マンションや、車を駐車できる郊外の戸建てが選択肢と入ってくるでしょう。

 

地図上で見ると、500人以上増えている地区もありますが、このエリアでは大規模マンションが建っていました。

 

城東区の人口が大幅に増えた地域と、建てられたマンション
地区名マンション名築年月総戸数
野江1丁目サンメゾン京橋エルド16年10月100戸
今福東1丁目シティテラス今福鶴見13年12月294戸

 

つまり、駅近エリアの人口が増えているのは、城東区外から引っ越してきた若い単身世帯、家族世帯が、賃貸・分譲マンションを求める動きがあったからなんですね。

 

逆を言えば、それだけ若い人が駅近エリアに集中するため、郊外の戸建てエリアでは、あまり需要はありません。

中には城北川より西側の関目地区のような、駅から遠くても人口が増加しているエリアがありますが、この辺りは10〜20軒単位で新しい住宅地が分譲されています。

そのような、ある程度の規模での宅地の開発がない限りは、人口も増えにくく、そのため、土地価格も上がりにくい状況となっているのです。

 

というわけで、大阪市城東区の土地価格は、

  • 職住近接の流れから、駅に近く、買い物にも子育てにも便利なエリアにマンションが建ち、その周辺の土地価格が上昇している
  • その一方で、戸建てへのニーズがマンションに奪われているため、特に駅から遠い戸建てエリアでは、人口も減少し、土地価格も上がりにくくなっている

と言えるでしょう。

 

3、新型コロナの影響はどうなのか?

大阪府内の住宅地でも、これから影響が広がっていく

大阪府においても、新型コロナウイルスの感染者は増加傾向にあります。

 

大阪府の新型コロナの感染者数と完全失業率

(参考:新型コロナ関連の情報提供:NHK 、大阪府 「大阪の就業状況」)

 

そのため、飲食店や小売店、観光業などの幅広い業種で売り上げが減少しており、アルバイトや派遣社員などの非正規雇用の方から雇い止めが始まっています。

完全失業率も7〜9月の時点で3.9%まで上昇しており、2021年1月現在では、さらに雇用状況は悪化しているものと考えられます。

 

そのような状況の中で、大阪府では2月7日まで緊急事態宣言によって、行動の自粛が要請されました。

具体的には、

  • 飲食店に対する営業時間の短縮
  • 外出、イベントなどの制限
  • テレワークの推奨、20時以降の勤務抑制

などの要請が出されています。

(参考:内閣官房「新型コロナウイルス感染症緊急事態宣言」)

 

昨年の緊急事態宣言によって、主に商業地の土地価格に影響が出てきた大阪の不動産ですが、今後は住宅地においても、徐々にですが影響が広がっていきそうです。

 

ワクチン接種に時間がかかる

というのも、感染の収束までに、まだまだ時間がかかりそうだからです。

 

今年の6月ごろには調達の目処がつきつつあるワクチンですが、本当であれば数年かかる承認を1年程度まで早めているため、副作用を心配する人が多いと思われます。

実際、「コロナワクチンを接種したいか?」という質問に対して、すぐに接種したいと回答した人は1割程度で、多くの方が副作用などの影響を見極めた上で、接種を検討しているようです。

 

ワクチン接種のアンケート

(参考:「【新型コロナワクチン】6割以上の方が「すぐにではなく、いずれ接種したい」)

 

ということは、ワクチン接種による感染収束は、おそらく、来年以降になる可能性が高いのではないでしょうか。

 

イギリスでは、新種ウイルスも出てきた

現在イギリスで異なる種類のコロナウイルスが出てきており、3度目のロックダウンに入っています。

今回のロックダウンは、当初は4月までという見通しだったようですが、その予想を取り下げ、いつまで続くかわからない状況となっています。

(参考:ブルームバーグ「ジョンソン首相、3度目の英ロックダウンは夏まで継続も-罰則を強化」)

 

しかも、この新種のウイルスは、日本にもすでに入ってきているようですので、今準備されているワクチンで収束可能なのか不明です。

 

すでに赤字の企業はリストラモードへ

このような不透明な状況のため、赤字企業では、希望退職の募集が増えています。コロナ前の2019年は約1.1万人だったのが、1.8万人にまで増えています。

(参考:「上場企業「早期・希望退職」募集、20年は2.6倍に急増 コロナ禍で赤字リストラ目立つ」)

 

このことからも、今後は住宅の買い手が少しずつ減っていくことが予想されますので、よほど人気のエリアでなければ、土地価格は下落傾向に進みそうです。

 

城東区では、利便性の高い住宅地では安定している

公示地価は、1月1日現在の土地価格であるのに対して、基準価格は7月1日現在の価格なので、この2つの価格を比較することで、新型コロナの影響を調べることができます。

 

基準地価(7月の価格)公示地価(1月の価格)コロナの影響

 

城東区の公示地価と基準地価を調べたところ、同一住所の価格は1地点ありましたので、比較してみました。

 

城東区の新型コロナの影響(単位:万円/坪)

*住所の番地は省略

住所区分①公示地価②基準地価変化率(②÷①)
関目2丁目住宅地91.791.70%

(参考:国土交通省 「土地総合情報システム」)

 

ご覧の通り、住宅地では影響はありませんでした。

関目2丁目は駅から1km弱のところにありますが、数十戸単位の建売住宅が分譲され、人口も増えていたエリアです。

 

新型コロナによって、影響を受けている業界は確かにありますが、仕事をする場所、住もうとする場所には、大きな変化はありません。

 

そのため、人口が増えているような人気の住宅地では、あまり影響はなく、人口が減少しているような戸建てエリアでは、注意が必要な状況となっています。

 

4、その他のリスク

新型コロナ以外にも、どんなリスクがあるのかをまとめました。

 

(1)この低金利はいつまで続くのか?

地域によって上がった場所、下がった場所の違いはあるものの、日銀の異次元緩和政策で生まれたこの超低金利は、土地価格を押し上げるプラス要因でした。

そして、これ以上は、金利が下がらない水準まで来ています。

むしろ、その副作用の方が話題になることが増えました。

 

例えば、預金者のお金を国債で運用していた地銀は、この異次元緩和によって、金利が低下したことで利息収入が減り、半数以上が赤字になっています。

 

赤字の地銀がどんどん増えている

地銀の決算状況

(金融庁:地域金融の課題と競争のあり方)

 

赤字が続けばいずれ倒産してしまいます。

倒産した銀行に預けている預金は、1千万円までしか保護されないため(ペイオフと呼ばれる制度で、2005年に法律が作られました)、大混乱となります。

そのため、この低金利をいつまでも続けるわけにはいきません。

 

では、具体的にあとどれぐらいなのか?

ブルームバーグが経済の専門家45人にアンケートをしたところ、半数以上が2〜3年以内に限界が来ると予想していました。

 

半数以上が2〜3年以内に限界と回答

異次元緩和はいつ終わるか?

(参考:ブルームバーグ「2年以内で限界」が半数弱、現行の長短金利操作-日銀サーベイ)

 

このアンケートは2018年6月にされたものなので、2020〜21年前後となります。

聞き取り当時は、オリンピックが開催されると思われていたので、オリンピック前後と考える人が多かったと言えます。

この頃までは好景気も続くだろうという予想があったので、その頃までは地銀の経営状態も持つと思われていたのでしょう。

 

菅新首相が、就任日当日に地銀再編について指示を出した理由

ですが、今回の新型コロナ騒動によって、地銀の経営はさらに苦しくなってきました。

9月16日に新しく就任した菅首相は、就任日当日に地銀の再編について麻生大臣に指示を出されています。

 

16日に就任した菅義偉首相は麻生太郎金融担当相に対し、地方銀行の経営基盤強化のため、地銀の再編の促進を含めた環境整備を進めるよう指示した。

(中略)

地銀の経営環境は超低金利などを受けて厳しさを増しており、2020年3月期は上場する地銀の7割が赤字か減益だった。

(参考:毎日新聞「菅首相、地銀再編の環境整備を指示 超低金利受け地銀7割が赤字・減益」)

 

「地銀がかなりヤバイ」という危機感があったからこそ、このような早い対応を行なったのでしょう。

 

また、銀行の経営が厳しくなれば、日本の国債に対する信頼性も下がります。海外の投資家が国債の売却をする可能性も高まります。

そうすると、金利が上昇します(高い金利でないと、投資家が買いたがらなくなる)ので、不動産価格は下落していきます。

 

金利が上がると、同じ返済額でも買える価格が下がる

金利上昇で下落

 

そのため、特に売却を考えている人は、金利上昇による不動産価格の下落に備えて、早めに準備をした方がいいでしょう。

 

 

(2)これから城東区の人口はどうなるの?

国立社会保障・人口問題研究所が、2018年に発表した城東区の人口の見通しによると、2020→30年の10年間で約6,000人減少するそうです。

この7年間で、人口が約4,000人増えてきた城東区ですが、そろそろ人口のピークを迎えそうです。

 

城東区はこれから10年で約6,000人減る

大阪市城東区の人口予測

(出典:国立社会保障・人口問題研究所 平成30年度人口推計)

 

さらに、30〜40代人口は、2020→30年の10年間で約8,000人減る見通しです。この世代の減少ペースも、さらに加速していくようですね。

 

城東区の30〜40代人口は、2020→30年で約8,000人減る

大阪市城東区の30〜40代人口の予測

(出典:国立社会保障・人口問題研究所 平成30年度人口推計)

 

そのため、これまでの傾向がさらに広がると言えます。

駅に近いエリアでマンションが建てば買い手はつきそうですが、駅から遠い、密集した戸建てエリアでは、人口も減っていき、さらに買い手がつきにくくなりそうですね。

 

結論:買うなら?売るなら?

ここまでの話をまとめると、こうなります。

  • 若い世代の人口が流入してきたことで、駅近エリアの賃貸・分譲マンションの需要が高まり、駅周辺の土地価格が上昇してきたが、戸建てエリアでは反応が薄い二極化が進んできた
  • そろそろ人口のピークとなり、これからは買い手となる若い世代も減っていくため、駅近エリアと郊外の二極化がさらに進む

 

と言えるでしょう。

 

買うなら:下落を待つよりも低金利の今がチャンス?

坪70〜100万円するエリアが多いので、今払っている家賃と比較して考えるべきでしょう。

 

例えば、坪100万円ぐらいの土地であれば、30坪で3,000万円になります。

仮に数年で1割下げたとして300万円安くなる計算ですから、「その間の家賃と比べてどうか?」で考えるべきでしょうね。

 

異次元緩和で低金利の今がチャンス

また、現在は住宅ローンがかなり安いため、月々の返済負担が軽いのもチャンスです。

ですから、もし家を買おうと思っているのならば、土地価格が下がるのを待つよりも、金利が上がる前の今のうちに買った方がいい場合もあります。

 

ただし、購入を検討する場合には、今後の金利上昇を想定しておかないと大変なことになるので、「フラット35」「10年以上の固定金利」でも返済ができるかどうかで予算を考えるべきでしょう。

 

非公開物件=安い物件

不動産を売る理由はさまざまですが、「周りに知られずに売却したい」という売主は一定の割合でいます。

そのような物件は、ネット上にも出回らず「非公開物件」として、ある特定の不動産会社だけが取り扱っています。

 

非公開物件の実態

 

当然、このような物件は少ないお客さんにしか目にとまる機会がないため、相場よりも価格の安い可能性が高いです。

 

タウンライフ

 

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価格が下がるのを待ちたい人でも、こちらで格安物件を見つければ、「低金利」と「安い物件」の2つの美味しいところが狙えるでしょう。

 

 

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売るなら:超低金利の今が1番のチャンス

外国人観光客の増加もあって、盛り上がっている大阪市ですが、住宅地の土地価格に最も影響を与えてきたのはこの超低金利です。

 

しかし、この金利はこれ以上下がりようがありません。

また、新型コロナウイルスの影響もあるため、今が1番高い時期と言えるでしょう。

 

公示地価を信じると損をする?

 

この記事では公示地価をもとに解説していきましたが、公示地価は「その地域の平均的な価格」なため、実際の取引ではこれ以上に高く、または安く取引されることがあります。

 

例えば、城東区に「蒲生(がもう)」という地区があります。

 

この蒲生地区の公示地価と実際の取引価格は、

  • 公示地価:76万円/坪
  • 実際の取引価格:47〜110万円/坪

と、公示地価の約0.6〜1.5倍で取引されていました。

取引価格同士で比べると、2.3倍の価格差があります。

 

【城東区蒲生の公示地価】

城東区蒲生の公示地価

  • 蒲生4丁目駅から260mの距離、徒歩約3分(1分=80m)
  • 229,000円/㎡ × 3.3(㎡/坪) =76万円/坪

(参考:国土交通省地価公示・都道府県地価調査)

 

【城東区蒲生の土地取引(過去2年間)】

城東区蒲生の土地取引

  • 蒲生4丁目駅から徒歩3〜6分のエリアで、47〜110万円/坪で取引されている
  • 公示地価・実際の取引ともに「第1種住居地域」という、似たような街並みのエリア

(参考:国土交通省 不動産取引価格情報検索)

 

このような感じで、全国の公示地価と実際の取引を調べてみたのですが、やはり公示地価と実際の取引ではかなりの価格差があることがわかりました。

 

同じ地域なのに、

「公示地価の3割増し、場合によっては2倍以上の価格で取引されている」

といった取引がゴロゴロ見つかったのです。

 

都道府県住所公示地価/坪取引価格/坪公示地価の何倍?
大阪府大阪市都島区都島本通80万円67〜110万円0.84〜1.38倍
大阪府大阪市福島区玉川99万円110〜150万円1.11〜1.52倍
大阪府大阪市此花区梅香80万円91〜96万円1.14〜1.2倍
大阪府大阪市西区立売堀206万円210〜310万円1.02〜1.5倍
大阪府大阪市港区南市岡66万円5.4〜120万円0.08〜1.82倍
大阪府大阪市大正区三軒家東67万円63〜110万円0.94〜1.64倍
大阪府大阪市天王寺区勝山147万円180〜210万円1.22〜1.43倍
大阪府大阪市浪速区恵美須東149万円39〜600万円0.26〜4.03倍
大阪府大阪市西淀川区佃57万円32〜78万円0.56〜1.37倍
大阪府大阪市東淀川区淡路66万円24〜110万円0.36〜1.67倍
大阪府大阪市東成区大今里西80万円36〜120万円0.45〜1.5倍
大阪府大阪市生野区小路東51万円51〜74万円1〜1.45倍
大阪府大阪市旭区中宮66万円42〜99万円0.64〜1.5倍
大阪府大阪市城東区蒲生76万円47〜110万円0.62〜1.45倍
大阪府大阪市阿倍野区文の里124万円100〜180万円0.81〜1.45倍
大阪府大阪市住吉区我孫子町83万円74〜95万円0.89〜1.14倍
大阪府大阪市東住吉区西今川80万円67〜110万円0.84〜1.38倍
大阪府大阪市西成区旭55万円1.6〜100万円0.03〜1.82倍
大阪府大阪市淀川区木川東83万円56〜220万円0.67〜2.65倍
大阪府大阪市鶴見区横堤83万円51〜150万円0.61〜1.81倍
大阪府大阪市住之江区御崎69万円70〜110万円1.01〜1.59倍
大阪府大阪市平野区流町72万円47〜100万円0.65〜1.39倍
大阪府大阪市北区中津100万円16〜130万円0.16〜1.3倍
大阪府大阪市中央区玉造161万円150〜180万円0.93〜1.12倍

 

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