（画像出典：wikimedia commons Zdz2015, 第二寝屋川昭明橋より下流）
この記事では大阪市城東区の
- 公示地価、基準地価
- 土地価格がこれまで上昇・下落した理由
- 今後どうなるのか？
の３点について解説しています。
（なお、本ページはプロモーションが含まれています。該当するサービスには、【PR】と表記しております）（※1）
１、大阪市城東区の土地価格
（１）公示地価（2023.1.1現在）
*変化率が空白：比較する年度のデータがない場合
*最寄駅の（ ）内は、駅からの距離（m）
| 住所または地番 | 最寄駅 | 坪単価（万円） | 前年比 | 2018年比 |
|---|---|---|---|---|
| 大阪市城東区中央２－９－１９ | 蒲生四丁目（390） | 101.6 | 4.8% | 16.2% |
| 大阪市城東区関目１－１－３ | 蒲生四丁目（390） | 122.1 | 4.2% | 11.4% |
| 大阪市城東区蒲生２－７－４４ | 京橋（480） | 86.8 | 3.5% | 11.0% |
| 大阪市城東区今福西２－１１－１８ | 蒲生四丁目（450） | 87.8 | 3.5% | 6.8% |
| 大阪市城東区野江２－１７－９ | ＪＲ野江（420） | 82.5 | 3.3% | 8.2% |
| 大阪市城東区古市３－２４－８ | 新森古市（150） | 82.8 | 3.3% | 8.2% |
| 大阪市城東区関目４－７－２５ | 関目（650） | 97 | 3.2% | 7.7% |
| 大阪市城東区関目２－９－３２ | 野江（900） | 97 | 3.2% | 6.5% |
| 大阪市城東区鴫野東３－３０－２ | 鴫野（480） | 68.3 | 3.0% | 6.7% |
| 大阪市城東区野江４－１２－１７ | 野江内代（270） | 69.6 | 2.9% | 8.8% |
| 大阪市城東区鴫野西４－３－２５ | 鴫野（730） | 78.5 | 2.6% | 4.8% |
| 大阪市城東区鴫野東２－２０－１７ | 鴫野（230） | 78.5 | 2.6% | 4.4% |
| 大阪市城東区野江１－１－１７ | 京橋（600） | 96 | 2.5% | 5.8% |
| 大阪市城東区今福東２－４－２４ | 今福鶴見（350） | 83.5 | 2.4% | 4.1% |
| 大阪市城東区放出西２－４－１５ | 放出（1100） | 67 | 2.0% | 2.5% |
| 大阪市城東区永田２－１０－１８ | 深江橋（740） | 69.6 | 1.9% | 2.4% |
| 大阪市城東区東中浜２－７－２ | 緑橋（650） | 76.2 | 1.8% | 2.2% |
| 大阪市城東区東中浜７－４－１７ | 緑橋（1200） | 67 | 1.5% | 2.0% |
（２）基準地価（2023.7.1現在）
*変化率が空白：比較する年度のデータがない場合
*最寄駅の（ ）内は、駅からの距離（m）
| 住所または地番 | 最寄駅 | 坪単価（万円） | 前年比 | 2018年比 |
|---|---|---|---|---|
| 大阪市城東区今福西３－１５－２３ | 地下鉄 蒲生四丁目（ 130） | 134.6 | 6.0% | 15.6% |
| 大阪市城東区関目２－９－３２ | 京阪野江（ 900） | 100.7 | 5.5% | 10.5% |
| 大阪市城東区蒲生４－１２－２ | 地下鉄 蒲生四丁目（ 260） | 82.8 | 5.5% | 10.1% |
| 大阪市城東区成育３－１０－１７ | 京阪野江（ 270） | 96.4 | 5.0% | 11.5% |
| 大阪市城東区東中浜３－６－１ | 地下鉄 緑橋（ 220） | 87.8 | 4.3% | 6.4% |
| 大阪市城東区今福南２－１３－２６ | 地下鉄 蒲生四丁目（ 620） | 79.2 | 3.9% | 5.3% |
| 大阪市城東区諏訪２－１４－１７ | ＪＲ放出（ 550） | 77.2 | 2.6% | 4.0% |
途中ですが、この記事の説明を
どうも、このサイトの運営者のゴトウです。
この記事では、「あなたの（気になっている）不動産が、これからどうなるのか？」が分かるように、解説をしていきます。
とても不思議に思うのですが、
不動産の取引は、数百万円〜数億円単位の大きなお金が動きますから、絶対に失敗したくないはずなのに、
参考になる情報が、あまりに少なすぎると感じませんか？
例えば、年に３回ほど、公示地価や基準地価、路線価などの国が発表する土地価格の情報が、新聞やテレビニュースで取り上げられます。
ですが、その解説の多くが、都道府県単位、市区町村単位、または、１番大きく上昇した場所ぐらいです。
もっと細かい地区の情報は、ほとんど見かけませんよね。
これでは、あなたの（気になっている）不動産が、これから上がるのか？下がるのか？の判断がつきませんし、今がチャンスなのかどうかも分かりません。
最悪の婆には、営業マンの言いなりになって、もっと高く売れた（もっといい物件を探せた）のに、、、なんてことも。
それはちょっと残念すぎると思うんです。
そこで、この記事では、取り引きの参考になりそうなデータを集めて、なるべく詳しく、そして分かりやすく解説をしました。
そのため、ちょっと記事が長くなってしまいましたが、難しいことは書いていませんので、気楽に読み進めてみてください。
それでは参りましょう。
２、大阪市城東区の土地価格の動き
大阪市城東区の土地価格は、この１年間で、住宅地で+2.8％、商業地で+4.2％と、かなり大きく上昇しました。
また、2018→2023年の５年間で見ると、住宅地で+11.4％。商業地で+6.3％と、こちらも順調に上がり続けていました。
では、具体的にどのあたりが上がっているのか？
まずは地図上で、上昇しているエリアを確認してみましょう。
５年間の変化率（2018→2023年）
変化率：赤紫（+50%以上）＞ピンク色（+30〜49.9%）＞オレンジ色（+10〜29.9%）＞緑色（0〜+9.9%）＞青色（-0.1〜 -9.9%）＞茶色（-10%以下）
京橋駅、蒲生四丁目駅、野江駅に囲まれたエリア、つまり城東区役所の周辺で、１０％以上の上昇をしていました。
それ以外のエリアでも、駅に近いほど、大きく上昇している傾向にありますね。
なぜ、一部の駅周辺で、大きく上昇しているのか？
その理由は、住宅価格の上昇です。
特に新型コロナ以降、インフレによって建築費が２〜３割上昇しているため、新築マンション・戸建てともに、価格が跳ね上がっているのです。
マンションの建築費
木造戸建ての建築費
そのため、新築が高くて手が出せない人が、中古マンション・戸建ての購入に流れた結果、大阪市の中古マンション・中古戸建ての価格も上昇しています。
2018〜23年の５年間で、中古戸建てで16.5%、中古マンションでは、なんと37.7%も上昇しているのです。
駅周辺の商業地ほど、土地価格の上昇率が高いのは、多くの高層マンションが立地しているためです。
一方で、駅から離れるほど、戸建てのエリアが広がっています。
戸建ても上昇傾向にあるものの、マンションほどは上がっていないため、土地価格の上昇率も抑えめになっているわけです。
３、これからどうなるのか？
城東区の土地価格に影響を与えそうなリスクをまとめました。
（１）そろそろ金利が上がりそう
日本では、低金利が長く続いているため、金利の上昇リスクを心配しない人が増えており、７割以上の人が、半年ごとに金利が変わる変動金利を選んでいます。
ですが、本当にこれからも金利は上がらないのでしょうか？
実は、１０年〜３０年までの長期金利については、すでに上昇し始めています。特にロシアのウクライナ侵攻が始まった2022年ごろから、本格的に上がって来ています。
（参考：財務省）
これによって、変動金利は低いままですが、ふらっと３５などの固定金利は上昇を始めています。
なぜ上昇しているのかと言うと、世界的に物価が上昇しているからです。
例えば、アメリカでは、物価が一時、前年比で9%以上も上がったため、政策金利を0.25%→5.25%まで、１年間で５％も引き上げました。
ドイツでも、前年比で11%以上も上がっていたため、こちらも政策金利を0%→3.5%にまで、約１年間で3.5％も引き上げています。
その結果、欧米各国でも、住宅価格が下落をはじめています。
アメリカの先月の中古住宅価格は前の年の同じ月と比べた下落幅（-1.7%）がおよそ11年ぶりの大きさとなり、住宅価格の下落傾向が鮮明になっています。
急速な利上げに伴う住宅ローン金利の高止まりで需要が落ち込んでいることが背景にあります。
欧州連合（EU）域内で、住宅価格が2015年以来初めて四半期ベースで下落に転じた。借り入れコストの上昇（＝金利の上昇）が10年近くに及ぶ住宅用不動産ブームに終わりをもたらしている。
EU統計局は4日、22年10〜12月期に住宅価格が前の期と比べ1.5%下落したと発表した。域内27カ国のうち15カ国で下がった。下落幅が最も大きかったのはデンマークとドイツで、それぞれ6.5%、5%低下した。
金利を引き上げたことで、住宅価格が下落しているのです。
ちなみに日本の物価上昇率は、前年比で3.0%の上昇です。
（参考：NHK「2022年度 消費者物価指数 前年度比3.0％上昇 41年ぶり水準」）
そして、日本でも、7月28日に、植田日銀総裁が、政策修正を発表し、事実上の利上げを行いました。
これまでは、10年国債の金利が0.5%以上に上がらないようにコントロールしてきましたが、それを1.0%まで引き上げたのです。
（参考：野村総合研究所 2023.7.28「日銀が長期金利の上昇を容認するYCCの運用柔軟化策を決定（日銀金融政策決定会合）」）
これによって、期間１０年以上の固定金利については、今後、徐々に上がっていくことが予想されます。ふらっと３５などの、長期固定の住宅ローン金利は上がるでしょう。
変動金利が上がる可能性は？
今回の事実上の利上げは、期間１０年以上の長期金利への影響が大きいですが、変動金利への影響は、今のところ、ありません。
ですが、物価上昇が続くようであれば、いずれ短期金利も引き上げざるを得なくなるでしょう。
というのも、そもそも、金利を引き上げている理由は、お金を借りにくくすることで、モノの消費や生産をおさえ、物価上昇を止めるためだからです。
長期金利を引き上げても、物価上昇が止まらないのであれば、短期金利の引き上げも、いずれ視野に入ってくるはずです。
なお、日銀が見込んでいる、今後の物価上昇率は、2024年が年率1.9%で、2025年が年率1.6%です。
（参考：野村総合研究所 2023.7.28「日銀が長期金利の上昇を容認するYCCの運用柔軟化策を決定（日銀金融政策決定会合）」）
もし、今回の利上げでも、現在の年率３％の物価上昇率がおさまらなければ、さらに政策を修正する可能性は高く、その際には、変動金利型の住宅ローンにも、影響が出てくるかもしれません。
１％金利が上がると、不動産価格は15〜20%下がる可能性
ちなみに、金利が１％上がると、住宅ローンの利息は、35年で15〜20%増えます。
例えば、月に約10万円の返済を考えている人であれば、現在なら3,500万円の物件が買えますが、金利が１％上がると、毎月１０万円の支払いで、3,000万円の物件しか買えません。
なお、すでに変動金利で組んでいる人については、５年ルールという、当初５年間は、返済額が固定（ただし、増えた利息はあとで支払う）というルールがあるため、すぐに払えなくなって投げ売りが始まるわけではありません。
しかし、新しくローンを組む人は、変動金利でも高い金利になるため、今まで通りの高い価格でローンを組むことが難しくなりますから、価格は下がりやすくなるでしょう。
（２）これから城東区の人口はどうなるの？
国立社会保障・人口問題研究所が、2018年に発表した大阪市城東区の人口の見通しによると、2025→35年の10年間で人口は約6,000人減少するそうです。
大阪市城東区はこれから10年で約6,000人減少
（出典：国立社会保障・人口問題研究所 平成３０年度人口推計）
実際、ここ数年の城東区の転入超過数（城東区外から引っ越して来た人数 ー 出て行った人数）を見てみると、若い世代は流入しているものの、子育て世帯が区外に引っ越しています。
ピンク色の点線：0〜14才が出て行っている
つまり、持ち家の需要は今後も増えにくく、むしろ、若い世代の賃貸需要が増加する可能性の方が高いのです。
そのため、利便性の高い駅周辺の土地需要は安定するものの、駅から遠いエリアでは、買い手がつきにくくなるでしょう。
結論：買うなら？売るなら？
以上のことから、大阪市城東区の土地価格は、
- 物価上昇によって、中古住宅価格も連れ高し、特に中古マンション価格が大きく上昇した結果、高層マンションが集中する城東区役所周辺のエリアで、土地価格も大きく上昇した
- 若い世代の人口流入は続いているが、子育て世帯は出て行っているため、持ち家需要は今後も盛り上がらず、駅から離れた住宅地の買い手は、今後つきにくくなりそう
と言えるでしょう。
買うなら：低金利なのでチャンスだけれど、、、
本来であれば、低金利は家を購入するチャンスな訳ですが、建築費が上がっているため、家を建てるハードルも上がっています。
なので、いい物件を探すことがポイントになってきます。
非公開物件＝安い物件
不動産を売る理由はさまざまですが、「周りに知られずに売却したい」という売主は一定の割合でいます。
そのような物件は、ネット上にも出回らず「非公開物件」として、特定の不動産会社が取り扱っている場合があります。
当然、このような物件は少ないお客さんにしか目にとまる機会がないため、相場よりも価格の安い可能性が高いです。
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売るなら：低金利の今がチャンス
大阪市城東区の土地価格は、新型コロナ以降は特に、インフレによる建築費の上昇によって、不動産価格が底上げされてきました。
しかし、今後は異次元緩和政策の終了によって、金利の上昇が予想されます。建築費の上昇に加えて、住宅ローンの負担が増えれば、一般世帯でもさすがに現在の価格で購入できる人は減ってしまいます。
そのためので、今のうちに売却の準備をし始めた方がいいかもしれません。
不動産会社選びを失敗すると、数百万円単位で損をする理由
この記事では公示地価をもとに解説していきましたが、公示地価は「その地域の平均的な価格」なため、実際の取引ではこれ以上に高く、または安く取引されることがあります。
例えば、城東区に「鴫野東（しぎの ひがし）」という地区があります。
鴫野駅の東側と北側に広がる住宅地です。
こちらの公示地価と実際の取引価格は、
- 公示地価：６６万円／坪
- 実際の取引価格：７２〜９４万円／坪
と、公示地価の約１.１〜１.４倍で取引されていました。
最高価格は、最低価格の２.２倍です。
どちらも「第一種住居地域」と呼ばれる、戸建てやアパートが立ち並ぶエリアです。
駅からの距離は多少違いはありますが、これほどの価格差が考えられるでしょうか？
【城東区鴫野東の土地取引（令和元年〜２年）】
- 鴫野駅から徒歩５〜７分のエリアで、７２〜９４万円／坪で取引されている
- この取引情報のアンケート回収率は約２割のため、実際の取引数はこの５倍程度ある
なぜ、これほど売却価格が変わるのでしょうか？
その理由は、不動産会社によって、持っている取引情報に差があるからです。
不動産取引は、株式市場のように、全ての取引情報を管理しているところがないため、
- 自社でどれだけ取引情報を持っているか
- どれだけ買い手のリストを持っているか？
で、評価額も、売れる金額も変わってくるのです。
持っている取引情報が違うため、評価額・売却額が変わる
*REINSとは、不動産会社間でだけ共有できる物件情報・取引情報のサービスです。ただし、売主の承諾が必要なため、情報の共有率は、全体の取引の約11%程度となっています
（2022年実績：売り物件報告件数17.5万件 ÷ 土地取引件数152.5万件 ＝ 11.4%）
また、不動産会社が持っている取引情報や、買い手のリストは、エリアや物件によって違いますから、いくつかの不動産会社に査定を申し込むことで、
- どれだけの評価額になるのか？
- どこの会社が、自分の不動産を高く売ってくれるのか？
を知ることができます。
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