大阪市城東区の土地価格|上昇・下落した理由|今後の見通し | イエ&ライフ

大阪市城東区の土地価格|上昇・下落した理由|今後の見通し

城東区大阪府

(画像出典:wikimedia commons Zdz2015, 第二寝屋川昭明橋より下流)

 

この記事では大阪市城東区の

  1. 公示地価、基準地価
  2. この8年間の土地価格の動きと、その理由
  3. 今後どうなるのか?

の3点について解説しています。

 

1、大阪市城東区の土地価格

*詳しい地名を入力すると、絞り込めます。1文字からOK

*公:公示地価(2021.1.1現在)New!

*基:基準地価(2020.7.1現在)

*R2比変化率:令和2年比の変化率。並び順の基準にしています

(参考:国土交通省 「土地総合情報システム」)

 

区分住居表示最寄駅(m)坪単価(万円)R2比変化率H25比変化率
公/住宅大阪市城東区中央2-9-19蒲生四丁目(390)93.71.4%
公/住宅大阪市城東区古市3-24-8新森古市(150)78.91.3%
公/住宅大阪市城東区野江2-17-9JR野江(420)78.50.8%
公/住宅大阪市城東区蒲生2-7-44京橋(480)82.50.8%5.5%
公/住宅大阪市城東区関目2-9-32野江(900)92.40.7%2.6%
公/住宅大阪市城東区鴫野東3-30-2鴫野(480)65.70.5%
公/住宅大阪市城東区野江4-12-17野江内代(270)66.70.5%6.9%
公/住宅大阪市城東区鴫野西4-3-25鴫野(730)75.90.4%
公/住宅大阪市城東区今福東2-4-24今福鶴見(350)80.90.4%1.2%
公/住宅大阪市城東区今福西2-11-18蒲生四丁目(450)83.50.4%2.0%
公/住宅大阪市城東区関目4-7-25関目(650)92.40.4%6.5%
公/住宅大阪市城東区野江1-1-17京橋(600)93.10.4%7.3%
公/商業大阪市城東区関目1-1-3蒲生四丁目(390)115.80.0%13.2%
公/住宅大阪市城東区永田2-10-18深江橋(740)680.0%0.0%
公/住宅大阪市城東区東中浜2-7-2緑橋(650)74.60.0%0.0%
公/住宅大阪市城東区鴫野東2-20-17鴫野(230)75.90.0%
公/住宅大阪市城東区東中浜7-4-17緑橋(1200)65.70.0%
公/住宅大阪市城東区放出西2-4-15放出(1100)65.30.0%
基/商業大阪市城東区今福西3-15-23OsakaMetro蒲生四丁目(130)123.815.4%
基/住宅大阪市城東区成育3-10-17京阪野江(270)89.19.8%
基/住宅大阪市城東区関目2-9-32京阪野江(900)91.72.6%
基/商業大阪市城東区東中浜3-6-1OsakaMetro緑橋(220)83.52.4%
基/住宅大阪市城東区今福南2-13-26OsakaMetro蒲生四丁目(620)75.20.4%
基/住宅大阪市城東区諏訪2-14-17JR放出(550)74.30.0%
基/住宅大阪市城東区蒲生4-12-2OsakaMetro蒲生四丁目(260)75.9

 

 

 

 

2、過去8年間の城東区の土地価格の動き

城東区の住宅地は、アベノミクス以降の8年間で27.8%上昇しました。

今年はコロナの影響が心配されていましたが、住宅地は前年比0.6%のプラス商業地では横ばいと、住宅地ではむしろ上昇していました。

 

大阪市城東区の公示地価の推移

(参考:国土交通省 地価公示)

 

では、実際にどのようなエリアが上昇、または下落したのでしょうか?

公示地価の7年間の変化率を地図上に表示させてみました。

 

地価マップ:2013-20年の上昇率

変化率:赤色(30%以上)>オレンジ色(10〜29.9%)>緑色(0〜9.9%)>青色(-9.9〜0%)>紫色(-10%以下)

 

 

北側のエリアを中心に上昇しており、緑橋駅〜深江橋駅周辺は、+0〜2%と小幅な上げに止まっています。

また、蒲生4丁目駅周辺で大きく上昇している地点(オレンジ色のマーク)は、いずれも商業地で、住宅地については、5%前後の上昇となっていました。

 

なぜ城東区では、あまり上昇していないのか?

最初に結論をまとめておきます。

  1. 金利が低下したことで、同じ返済額でより高い物件が買えるようになった
  2. 城東区では人口が増加してきたが、駅近エリアに人口が集中する一方で、郊外の戸建てエリアでは減少する二極化が進んでいた
  3. そのため、土地価格も同様に、駅近エリアの一部で上昇、郊外の戸建てエリアでは広い範囲で下落している

と言えます。

 

では、これから1つずつ詳しく解説していきます。

 

①金利低下によって、買い手の購買力が上がった

そもそも、今回の土地価格の上昇のきっかけは、金利の低下です。

2013年4月から始まった日銀の異次元緩和によって、金利が大きく低下したのです。

 

住宅ローンの金利

(参考:ARUHI住宅ローン フラット35金利の推移 財務省 国債金利情報)

 

ザックリ言うと、この7年間で買い手は、同じ返済額で2割高い物件を買えるようになったということです。

例えば、フラット35で期間35年・月々の返済額が10.4万円とした場合、購入できる不動産は3,000万円から3,500万円まで上がったのです。

 

同じ返済額で購入できる物件価格が2割上昇した

 

月々の支払額は増やさずに、約2割高い物件を買える。しかもその物件が人気化しているとなれば、値段が高くても買おうとする人は増えますよね。

そのため、人気のエリアほど、土地価格が上昇してきたのです。

 

 

②城東区では、人口が増えている

また、城東区では人口が増加中です。2013→20年の7年間で約3,900人増えているのです。

 

大阪市城東区の人口推移

(参考:総務省「住民基本台帳に基づく人口、人口動態及び世帯数」)

 

この辺りの実態を確認するために、地区別の人口の変化を調べてみたところ、寝屋川より北側、城北川より西側の区画で、人口が増えている地区が集中していました。

 

大阪市城東区の地区別の人口変化(2013.9〜2020.9)

増減:オレンジ色(500〜999人増加)>緑色(100〜499人増加)>青色の↙️(100〜499人減少)

(参考:大阪市 住民基本台帳人口)

 

この点をもう少し詳しく見るために、年齢別の人口の動きも確認してみましょう。

 

城東区の年齢別人口の動き

単位:人

人口

(2020年)

人口増減

(13年比)

転入-転出

(14〜19年)

30〜49才

49,642

-1,197人

+1,119人

29才以下

46,830

-320人

+3,226人

50才以上

74,426

+5,429人

+285人

大阪市城東区 合計

170,898

+3,912人

+4,630人

(参考:総務省「住民基本台帳に基づく人口、人口動態及び世帯数」)

 

ご覧の通り、城東区では、2013→20年で約3,900人増えていましたが、区外から引っ越してきた人(転入者)が、区外へ出て行った人(転出者)よりも約4,600人も多かったのが大きかったようです。

特に20代以下の若い人が3,000人以上、30〜40代も1,000人以上増えていました。

 

若い人の多くは単身者ですし、区外から引っ越してきたということは、大阪市内に仕事を求めてきた可能性が高く、通勤に便利な駅近のアパートやマンションを好む傾向にあります。

そのため、梅田や難波などへ通勤しやすい駅近エリアの人口が増えているのでしょう。

 

また、30〜40代で引っ越してきたということは、通勤もそうですが、家族で住める住居を求めてきた可能性が高いです。

そうなると、駅近の大規模マンションや、車を駐車できる郊外の戸建てが選択肢と入ってくるでしょう。

 

地図上で見ると、500人以上増えている地区もありますが、このエリアでは大規模マンションが建っていました。

 

城東区の人口が大幅に増えた地域と、建てられたマンション
地区名マンション名築年月総戸数
野江1丁目サンメゾン京橋エルド16年10月100戸
今福東1丁目シティテラス今福鶴見13年12月294戸

 

つまり、駅近エリアの人口が増えているのは、城東区外から引っ越してきた若い単身世帯、家族世帯が、賃貸・分譲マンションを求める動きがあったからなんですね。

 

逆を言えば、それだけ若い人が駅近エリアに集中するため、郊外の戸建てエリアでは、あまり需要はありません。

中には城北川より西側の関目地区のような、駅から遠くても人口が増加しているエリアがありますが、この辺りは10〜20軒単位で新しい住宅地が分譲されています。

そのような、ある程度の規模での宅地の開発がない限りは、人口も増えにくく、そのため、土地価格も上がりにくい状況となっているのです。

 

というわけで、大阪市城東区の土地価格は、

  • 職住近接の流れから、駅に近く、買い物にも子育てにも便利なエリアにマンションが建ち、その周辺の土地価格が上昇している
  • その一方で、戸建てへのニーズがマンションに奪われているため、特に駅から遠い戸建てエリアでは、人口も減少し、土地価格も上がりにくくなっている

と言えるでしょう。

 

新型コロナでも、住宅地では安定

大阪市では外国人観光客が激減したことで、飲食店や観光業で影響が大きかったものの、それ以外の業種ではあまり影響がありませんでした。

そのため、梅田や心斎橋などのオフィスに近い住宅地では上昇、通勤に時間がかかる郊外エリアでは下落、という二極化が進みました。

 

城東区の住宅地で前年比横ばいなのは、梅田や心斎橋などの中心部へのアクセスが簡単なため、住宅地の需要が衰えなかったからでしょう。

 

3、これからどうなるのか?

城東区の土地価格に影響を与えそうなリスクをまとめました。

 

(1)この低金利はいつまで続くのか?

地域によって上がった場所、下がった場所の違いはあるものの、日銀の異次元緩和政策で生まれたこの超低金利は、土地価格を押し上げるプラス要因でした。

そして、これ以上は、金利が下がらない水準まで来ています。

むしろ、その副作用の方が話題になることが増えました。

 

例えば、預金者のお金を国債で運用していた地銀は、この異次元緩和によって、金利が低下したことで利息収入が減り、半数以上が赤字になっています。

 

赤字の地銀がどんどん増えている

地銀の決算状況

(金融庁:地域金融の課題と競争のあり方)

 

赤字が続けばいずれ倒産してしまいますから、いつまでも続けるわけにはいきません。

 

では、具体的にあとどれぐらいなのか?

2018年6月に、ブルームバーグが経済の専門家45人にアンケートをしたところ、半数以上が2〜3年以内に限界が来ると予想していました。

つまり、2020〜2021年ごろと考える専門家が半数以上もいたのです。

 

「日銀の低金利政策はいつ頃まで続きますか?(2018年6月)」

異次元緩和はいつ終わるか?

(参考:ブルームバーグ「2年以内で限界」が半数弱、現行の長短金利操作-日銀サーベイ)

 

ちなみに、長く続かないと考えられている理由は、

  • 日本の借金が1,000兆円を超えてきており、国債を買おうという投資家がいなくなるから
  • 超低金利を続けると、地銀が潰れてしまい、経済が大混乱するから

あたりでしょう。

 

金利が上昇すると、住宅ローンの返済額が増えるため、価格は確実に下がります。

 

金利が上がると、同じ返済額でも買える価格が下がる

金利上昇で下落

 

そのため、今後の経済状況次第では、金利上昇による不動産価格の下落も考えておいた方がいいでしょう。

 

 

(2)新型コロナが長期化するとどうなる?

新型コロナ以降の、大阪市の住宅地の動向を見てみると、福島区や都島区で1%以上の上昇をしており、中心部に近い区の住宅地では安定していたものの、郊外の住宅地では下落していました。

 

中心部ほど、新型コロナの影響が少ない

大阪市の公示地価の前年比変化率

(参考:国土交通省 地価公示)

 

職場に近い場所に住みたいというニーズは、それほど減っておらず、むしろ駅から遠い戸建ての住宅地ほど影響が大きいようです。

そして、今後も収束までに時間がかかるのであれば、さらに買い手は減っていきますので、駅から遠い人気の低いエリアほど、影響が広がりそうです。

 

 

(3)これから城東区の人口はどうなるの?

国立社会保障・人口問題研究所が、2018年に発表した城東区の人口の見通しによると、2020→30年の10年間で約6,000人減少するそうです。

この7年間で、人口が約4,000人増えてきた城東区ですが、そろそろ人口のピークを迎えそうです。

 

城東区はこれから10年で約6,000人減る

大阪市城東区の人口予測

(出典:国立社会保障・人口問題研究所 平成30年度人口推計)

 

さらに、30〜40代人口は、2020→30年の10年間で約8,000人減る見通しです。この世代の減少ペースも、さらに加速していくようですね。

 

城東区の30〜40代人口は、2020→30年で約8,000人減る

大阪市城東区の30〜40代人口の予測

(出典:国立社会保障・人口問題研究所 平成30年度人口推計)

 

そのため、これまでの傾向がさらに広がると言えます。

駅に近いエリアでマンションが建てば買い手はつきそうですが、駅から遠い、密集した戸建てエリアでは、人口も減っていき、さらに買い手がつきにくくなりそうですね。

 

結論:買うなら?売るなら?

ここまでの話をまとめると、こうなります。

  • 若い世代の人口が流入してきたことで、駅近エリアの賃貸・分譲マンションの需要が高まり、駅周辺の土地価格が上昇してきたが、戸建てエリアでは反応が薄い二極化が進んできた
  • そろそろ人口のピークとなり、これからは買い手となる若い世代も減っていくため、駅近エリアと郊外の二極化がさらに進む

 

と言えるでしょう。

 

買うなら:下落を待つよりも低金利の今がチャンス?

坪70〜100万円するエリアが多いので、今払っている家賃と比較して考えるべきでしょう。

 

例えば、坪100万円ぐらいの土地であれば、30坪で3,000万円になります。

仮に数年で1割下げたとして300万円安くなる計算ですから、「その間の家賃と比べてどうか?」で考えるべきでしょうね。

 

異次元緩和で低金利の今がチャンス

また、現在は住宅ローンがかなり安いため、月々の返済負担が軽いのもチャンスです。

ですから、もし家を買おうと思っているのならば、土地価格が下がるのを待つよりも、金利が上がる前の今のうちに買った方がいい場合もあります。

 

ただし、購入を検討する場合には、今後の金利上昇を想定しておかないと大変なことになるので、「フラット35」「10年以上の固定金利」でも返済ができるかどうかで予算を考えるべきでしょう。

 

非公開物件=安い物件

不動産を売る理由はさまざまですが、「周りに知られずに売却したい」という売主は一定の割合でいます。

そのような物件は、ネット上にも出回らず「非公開物件」として、ある特定の不動産会社だけが取り扱っています。

 

非公開物件の実態

 

当然、このような物件は少ないお客さんにしか目にとまる機会がないため、相場よりも価格の安い可能性が高いです。

 

タウンライフ

 

こちらの「タウンライフ」に登録すると、300社以上の非公開物件情報をもらうことができます。

価格が下がるのを待ちたい人でも、こちらで格安物件を見つければ、「低金利」と「安い物件」の2つの美味しいところが狙えるでしょう。

 

 

非公開物件の情報を手に入れるならこちら

 

 

売るなら:金利が上昇する前に準備を

土地価格が上昇した地点、下落した地点のどちらにおいても、これまでの金利低下は土地価格の追い風となっていました。

 

ですが、金利はこれ以上は下がりようがありません。

逆に金利が1%上がれば、ローン負担は15〜20%増えるので、不動産価格は確実に下がることになります。

 

そのため、よほど人気のエリア以外では、今が1番高い時期と言えるでしょう。

 

 

公示地価を信じると損をする?

この記事では公示地価をもとに解説していきましたが、公示地価は「その地域の平均的な価格」なため、実際の取引ではこれ以上に高く、または安く取引されることがあります。

 

例えば、城東区に「蒲生(がもう)」という地区があります。

 

この蒲生地区の公示地価と実際の取引価格は、

  • 公示地価:76万円/坪
  • 実際の取引価格:47〜110万円/坪

と、公示地価の約0.6〜1.5倍で取引されていました。

取引価格同士で比べると、2.3倍の価格差があります。

 

【城東区蒲生の公示地価】

城東区蒲生の公示地価

  • 蒲生4丁目駅から260mの距離、徒歩約3分(1分=80m)
  • 229,000円/㎡ × 3.3(㎡/坪) =76万円/坪

(参考:国土交通省地価公示・都道府県地価調査)

 

【城東区蒲生の土地取引(過去2年間)】

城東区蒲生の土地取引

  • 蒲生4丁目駅から徒歩3〜6分のエリアで、47〜110万円/坪で取引されている
  • 公示地価・実際の取引ともに「第1種住居地域」という、似たような街並みのエリア

(参考:国土交通省 不動産取引価格情報検索)

 

このような感じで、全国の公示地価と実際の取引を調べてみたのですが、やはり公示地価と実際の取引ではかなりの価格差があることがわかりました。

 

同じ地域なのに、

「公示地価の3割増し、場合によっては2倍以上の価格で取引されている」

といった取引がゴロゴロ見つかったのです。

 

都道府県住所公示地価/坪取引価格/坪公示地価の何倍?
大阪府大阪市都島区都島本通80万円67〜110万円0.84〜1.38倍
大阪府大阪市福島区玉川99万円110〜150万円1.11〜1.52倍
大阪府大阪市此花区梅香80万円91〜96万円1.14〜1.2倍
大阪府大阪市西区立売堀206万円210〜310万円1.02〜1.5倍
大阪府大阪市港区南市岡66万円5.4〜120万円0.08〜1.82倍
大阪府大阪市大正区三軒家東67万円63〜110万円0.94〜1.64倍
大阪府大阪市天王寺区勝山147万円180〜210万円1.22〜1.43倍
大阪府大阪市浪速区恵美須東149万円39〜600万円0.26〜4.03倍
大阪府大阪市西淀川区佃57万円32〜78万円0.56〜1.37倍
大阪府大阪市東淀川区淡路66万円24〜110万円0.36〜1.67倍
大阪府大阪市東成区大今里西80万円36〜120万円0.45〜1.5倍
大阪府大阪市生野区小路東51万円51〜74万円1〜1.45倍
大阪府大阪市旭区中宮66万円42〜99万円0.64〜1.5倍
大阪府大阪市城東区蒲生76万円47〜110万円0.62〜1.45倍
大阪府大阪市阿倍野区文の里124万円100〜180万円0.81〜1.45倍
大阪府大阪市住吉区我孫子町83万円74〜95万円0.89〜1.14倍
大阪府大阪市東住吉区西今川80万円67〜110万円0.84〜1.38倍
大阪府大阪市西成区旭55万円1.6〜100万円0.03〜1.82倍
大阪府大阪市淀川区木川東83万円56〜220万円0.67〜2.65倍
大阪府大阪市鶴見区横堤83万円51〜150万円0.61〜1.81倍
大阪府大阪市住之江区御崎69万円70〜110万円1.01〜1.59倍
大阪府大阪市平野区流町72万円47〜100万円0.65〜1.39倍
大阪府大阪市北区中津100万円16〜130万円0.16〜1.3倍
大阪府大阪市中央区玉造161万円150〜180万円0.93〜1.12倍

 

つまり、あなたの不動産はもっと高い評価額の可能性があるのです。

では、どうやってそれを調べられるのか?

 

答えは不動産の一括査定です。

というのも、複数の不動産会社の査定を比較することで、「あなたの不動産を得意とする会社の査定額」がわかるからです。

 

こちらの「住まいVALUE(バリュー)」は、取引実績の多い大手6社に無料で査定を依頼することができます。

 

住まいVALUE

 

特に、「三井のリハウス」「住友不動産販売」「東急リバブル」の3社は、ここでしか査定を依頼できないため、大手不動産会社に依頼したい場合には、こちらのサービスを活用するといいでしょう。

 

 

住まいバリューで査定するならこちら

 

地域密着企業にも依頼したいなら、イエウール

住まいバリューは大手6社しか参加していないため、地域密着の不動産会社に査定を依頼したい場合には、「イエウール」が、参加している不動産会社が1,700社以上と多く、なおかつ大手不動産会社が1番多く参加しているのでオススメです。

 

一括査定の比較_大手の参加状況

 

「でも、まだ売ると決めたわけじゃないんだけど、、、」

という人も大丈夫。

机上査定を選べば、メールで査定内容を送ってくれるので、訪問される心配もありません。

 

訪問査定の案内を2回「いいえ」で回答する

イエウールの机上査定1

イエウールの机上査定2

 

新型コロナの影響は、長く続けば続くほど、土地価格にも影響を与えることになりますので、早めの準備が成功につながります。

無料で使えますので、1度調べてみてはいかがでしょうか?

 

あなたの不動産の評価額を調べるならこちら

 

 

 

 

 

コメント