大阪市天王寺区の土地価格｜上昇・下落した理由｜今後の見通し

（画像出典：wikimedia commons　shikabane taro,5 Chausuyamachō, Tennōji-ku, Ōsaka-shi, Ōsaka-fu 543-0063, Japan）

この記事では大阪市天王寺区の

の３点について解説しています。

１、大阪市天王寺区の土地価格

*詳しい地名を入力すると、絞り込めます。１文字からOK

*公：公示地価（2021.1.1現在）

*基：基準地価（2021.7.1現在）更新

途中ですが、この記事の説明を。

どうも、このサイト「イエ＆ライフ」を運営しているゴトウです。

ここからは、「わたしの（気になっている）不動産の価格は、今後はこうなっていきそうだ」とザックリ予測できるように解説をしていきます。

すごく不思議に思うんですが、新聞や雑誌、ニュースなどの不動産の特集を見ると、

「高層マンションが人気で盛り上がってます！」

「郊外の限界ニュータウンがヤバイです！！」

というような、とても極端な話題が多いと思いませんか？

ほとんどの人は、そんなところに住んでもいないし、もっと身近なエリアの現実的な情報が欲しいはずなのに、そういった情報はほとんど見当たりませんよね。

そのため、

• 買う・売るタイミングはいつがいいのか？
• この場所に買っても、１０年後、２０年後も後悔しないか？

といった判断が難しくて、不動産会社のいいなりになってしまう人って、けっこういると思うんですよ。

それはちょっと残念すぎると思うんです。

不動産の取引は、あなたの人生の中でも１〜２番目に来るような大きな決断なわけですから、きちんと納得した上で取引したいですよね。

なので、そんな人の参考になればと、こんな記事を作っています。

４７都道府県・５００以上の市区の公示地価と基準地価について、これまで調べてきましたが、「なぜ上がったのか？」「下がったのか？」に難しい理由はありませんでした。

特に住宅地については、買ってすぐに売るようなものでもありませんし、人の動きもいきなりガラッと変わるわけでもないので、とても予想がつきやすいです。

また、この記事では、新型コロナの影響も含めて、今後の土地価格がどうなるか？についても考察しております。

なので、この記事を読み終わる頃には、

• 買う、または売るタイミングがわかる
• どこに買えば後悔しないかがわかる

ようになっているはずです。

と言っても、それほど難しいことは書いていないので、気楽に目を通してみてください。

それでは参りましょう。

２、過去８年間の天王寺区の土地価格の動き

天王寺区の住宅地は、アベノミクス以降の８年間で２０％上昇しました。

今年はコロナの影響が心配されていましたが、住宅地は前年比０.７%のプラス、商業地では４.２%のマイナスと、住宅地ではむしろ上昇していました。

（参考：国土交通省　地価公示）

では、実際にどのようなエリアが上昇、または下落したのでしょうか？

公示地価の７年間の変化率を地図上に表示させてみました。

地価マップ：2013-20年の上昇率

変化率：赤色（30%以上）＞オレンジ色（10〜29.9%）＞緑色（0〜9.9%）＞青色（-9.9〜０％）＞紫色（-10%以下）

難波に近い大阪上本町駅周辺も熱いですが、玉造駅、寺田町駅のあたりも熱いですね。

なお、３０％以上の上昇をしているところはほとんどが商業地で、住宅地では１０％前後の上昇になっています。

なぜ天王寺区では、あまり上昇していないのか？

理由は大きく２つあります。

①金利低下によって、買い手の購買力が上がった

そもそも、今回の土地価格の上昇のきっかけは、金利の低下です。

ご覧のように、2013年4月以降、日銀が国債を買い占める、異次元緩和政策を行うことで、金利を下げてきました。

日銀が国債を買い占めて、金利を下げた

（参考：ARUHI住宅ローン　フラット３５金利の推移　財務省　国債金利情報）

ザックリ言うと、この８年間で買い手は、同じ返済額で２割高い物件を買えるようになったということです。

例えば、フラット３５で期間３５年・月々の返済額が10.4万円とした場合、購入できる不動産は3,000万円から3,500万円まで上がったのです。

同じ返済額で購入できる物件価格が２割上昇した

月々の支払額は増やさずに、約２割高い物件を買える。しかもその物件が人気化しているとなれば、値段が高くても買おうとする人は増えますよね。

そのため、人気のエリアほど、土地価格が上昇してきたのです。

不動産事業者向けの貸し出しも増えて、駅近エリアの商業地も上がりやすくなった

また、金利がさらに下がったことによって、ホテルやマンションなどの不動産業者の投資も増えました。

銀行も国債の利息で稼げなくなったため、不動産を担保にお金を貸せる不動産業者への貸し出しを増やしたのです。

（参考：国土交通省　土地白書）

その結果、駅近エリアの商業地を中心に、マンションや商業施設、ホテルなどの建設が進み、駅近エリアほど土地価格が上がりやすくなったわけですね。

②天王寺区では、人口が増えてきた

また、天王寺区では人口の増加も追い風となりました。2013→20年の７年間で約7,700人も増えてきたのです。

（参考：総務省「住民基本台帳に基づく人口、人口動態及び世帯数」）

さらに、家を購入する中心年代である３０〜４０代の人口を見ると、約1,800人増えていました。

（参考：総務省「住民基本台帳に基づく人口、人口動態及び世帯数」）

この辺りの実態を確認するために、地区別の人口の変化を調べてみたところ、100人以上減っている地区は城南寺町の１地区だけで、その他はほぼ増えていました。

大阪市天王寺区の地区別の人口変化（2013.9〜2020.9）

増減：オレンジ色（500〜999人増加）＞緑色（100〜499人増加）＞青色の↙️（100〜499人減少）

（参考：大阪市　住民基本台帳人口）

大阪市の中で、外国人観光客の増加で、もっとも儲かったのがお隣の浪速区です。商業施設だけでなく、ホテルや飲食店など、幅広い業態の商売で雇用が増えました。

そのため、近くに住む人が増え、土地価格が上昇してきたわけですね。

新型コロナでも、住宅地ではむしろ上昇

昨年は新型コロナの影響が心配されましたが、住宅地でプラス0.7%、商業地でマイナス4.2%と、住宅地ではむしろ上昇していました。

変化率：赤色（+3%以上）＞オレンジ色（+0.1%〜 +2.9%）＞緑色（変化なし）＞青色の↙️（-0.1%〜 -2.9%）＞紫色の↙️（-3%〜 -9.9%）＞黒色の↙️（-10%以下）

住宅地でそれほど影響が出ていない理由は、業種によって二極化が進んでいるためです。

株高が進んだことで、金融業界が好調でしたし、IT系やゲーム業界など、過去最高益を更新したところも少なくありません。

（参考：日経新聞「5社に1社最高益、ソニーは6000億円改善　21年3月期集計」）

天王寺区は、企業が集中している難波や阿倍野に近いため、勤務先に近いところに住みたい、というニーズが衰えず、住宅地も安定していたのでしょう。

３、これからどうなるのか？

天王寺区の土地価格に影響を与えそうなリスクをまとめました。

（１）この低金利はいつまで続くのか？

異次元緩和とは、日銀が国債を買い占めることで、金利を引き下げてきた政策でした。

しかし、このような方法は、戦後にひどいインフレになってしまったこともあって「禁じ手」として採用されてこなかった政策です。

１９３０年代に高橋是清蔵相が昭和恐慌からの脱却を目指して直接引き受けを断行したが、戦費拡大に伴い引受額は増大し、戦後の急激なインフレにつながった。

当時の反省から財政法では原則禁止されている。

（参考：「白川総裁、昭和恐慌引き合いに「歯止め失う」　日銀議事録詳報」）

このような危なっかしい政策を１０年続けた結果、これ以上は、金利が下がらない水準まで来ました。

むしろ、その副作用の方が話題になることが増えています。

例えば、預金者のお金を国債で運用していた地銀は、この異次元緩和によって、金利が低下したことで国債からの利息が減ってしまい、本業で赤字の銀行が一気に増えています。

2013年以降、赤字銀行が一気に増えている

（金融庁：地域金融の課題と競争のあり方）

銀行が潰れれば、経済が大混乱になりますので、いつまでも続けるわけにはいきません。

実は、すでに異次元緩和をやめる準備に入っている

とはいうものの、「異次元緩和をやめます」と発表すれば、金利が一気に上がる可能性もありますから、あまり目立たないように止めようとしているようです。

というのも、日銀の国債を買い占めるペースが、２０１８年頃から徐々に減ってきているからです。

日銀が国債を買い占める比率を減らしている

（参考：財務省　2021.6.24「国の債務管理の在り方に関する懇談会（参考資料２）」）

2021年現在、日銀が買い占めている比率は、期間１〜１０年の国債（赤色の線）で約６０％程度、期間１０年超の国債（灰色の線）で８.７％にまで下がっています。

また、今年の３月に、日銀は長期金利の変動幅を±0.25%まで緩和すると発表しました。

この発表を受けて、日経新聞が専門家にアンケートしたところ、９割の人が「上昇する」と回答しています。

（参考：2021.3.22 日経新聞「長期金利「上昇」9割　日銀政策修正で市場参加者」）

このように、地銀の倒産リスクが高まっており、徐々に緩和する流れにもあることから、任期が満了する2023年4月までに、異次元緩和が終了する可能性は高いと考えられます。

ちなみに、異次元緩和が始まる前は、今よりも１％程度金利が高い水準でしたので、そのぐらいまで戻るでしょう。

2021年8月現在から数えると、あと約１年半ぐらいの間がチャンスと言えます。

金利が１％上昇すると、不動産価格は約１５％下落する

なお、金利が上昇すると、住宅ローンの返済額が増えるため、不動産価格は下落していきます。

そのため、特に売却を検討している人は、異次元緩和で低金利が続いているうちに、準備をしておいた方がいいでしょう。

（２）これから天王寺区の人口はどうなるの？

国立社会保障・人口問題研究所が、2018年に発表した天王寺区の人口の見通しによると、2020→30年の10年間で約6,000人増加するそうです。

新型コロナで影響は受けていますが、長期的に見れば、まだまだ増えていくでしょう。

天王寺区はこれから10年で約6,000人増える

（出典：国立社会保障・人口問題研究所　平成３０年度人口推計）

ただし、30〜40代人口は、2020→30年の10年間で約1,500人減る見通しです。

天王寺区の30〜４0代人口は、2020→30年で約1,500人減る

（出典：国立社会保障・人口問題研究所　平成３０年度人口推計）

そのため、今後は住宅に対する需要は、長い目で見ると減っていきそうです。

駅に近いエリアでマンションが建てば買い手はつきそうですが、駅から遠い、密集した戸建てエリアでは、買い手がつきにくくなりそうですね。

結論：買うなら？売るなら？

ここまでの話をまとめると、こうなります。

と言えるでしょう。

買うなら：下落を待つよりも低金利の今がチャンス？

坪100万円以上するエリアが多いので、今払っている家賃と比較して考えるべきでしょう。

例えば、坪100万円ぐらいの土地であれば、30坪で3,000万円になります。

仮に数年で１割下げたとして300万円安くなる計算ですから、「その間の家賃と比べてどうか？」で考えるべきでしょうね。

異次元緩和で低金利の今がチャンス

また、現在は住宅ローンがかなり安いため、月々の返済負担が軽いのもチャンスです。

ですから、もし家を買おうと思っているのならば、土地価格が下がるのを待つよりも、金利が上がる前の今のうちに買った方がいい場合もあります。

ただし、購入を検討する場合には、今後の金利上昇を想定しておかないと大変なことになるので、「フラット３５」か「１０年以上の固定金利」でも返済ができるかどうかで予算を考えるべきでしょう。

非公開物件＝安い物件

不動産を売る理由はさまざまですが、「周りに知られずに売却したい」という売主は一定の割合でいます。

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当然、このような物件は少ないお客さんにしか目にとまる機会がないため、相場よりも価格の安い可能性が高いです。

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売るなら：低金利の今がチャンス

天王寺区の住宅地は、株高や企業業績の好調さを追い風に上がってきましたが、低金利の影響もかなり大きかったはずです。

ですが、金利はこれ以上、下がりようがありません。

また、収入がさらに増える世帯も限られてくるため、今以上に高い価格で取引されるエリアは、一部の人気エリアに絞り込まれてくるでしょう。

不動産会社選びを間違えると損する？

不動産会社によって、得意とするエリアや物件種類（戸建て・マンション）が違うので、実際の取引では、公示地価より高く、または安く取引されることがあります。

例えば、天王寺区に「真法院町（しんぽういんちょう）」という地区があります。

天王寺区役所の周辺にある住宅地です。

こちらの公示地価と実際の取引価格は、

と、公示地価の約１.２〜１.５倍で取引されていました。

このような現象は、残念ながら全国で見られます。

と言うのも、不動産の取引情報には個人情報（住所から個人が特定できてしまいます）が含まれるため、自社の取引情報しか分からないからです。

*東京、大阪、北海道、福島など１７都道府県を調査

では、どうすれば、あなたの不動産を高く売ってくれる会社を探せるのでしょうか？

答えは不動産の一括査定です。

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