この記事では大阪市天王寺区の
- 公示地価、基準地価
- この7年間の土地価格の動き
- 新型コロナの影響を含め、今後どうなるのか?
の3点について解説しています。
1、大阪市天王寺区の土地価格
(1)大阪市天王寺区の公示地価・基準地価:上昇率ランキング
*詳しい地名を入力すると、絞り込めます。1文字からOK
*公):公示地価(2020.1.1現在)
*基):基準地価(2020.7.1現在)
住居表示 | 最寄駅(m) | 坪単価(万円) | 前年比変化率 | H25比変化率 |
---|---|---|---|---|
公)大阪市天王寺区上本町6-2-26 | 大阪上本町(100) | 419.1 | 13.4% | 87.0% |
基)大阪市天王寺区玉造本町5番2 | JR玉造(380) | 282.2 | 5.0% | 83.1% |
公)大阪市天王寺区玉造元町2-31 | 玉造(70) | 290.4 | 11.0% | 80.3% |
公)大阪市天王寺区上本町8-3-4 | 大阪上本町(590) | 316.1 | 10.8% | 79.7% |
基)大阪市天王寺区生玉町3-10 | OsakaMetro谷町九丁目(270) | 320.1 | 5.1% | 79.3% |
基)大阪市天王寺区玉造元町2-31 | JR玉造(70) | 284.5 | 4.0% | 69.0% |
公)大阪市天王寺区上汐4-4-25 | 四天王寺前夕陽ヶ丘(410) | 259.4 | 7.7% | 66.9% |
基)大阪市天王寺区上汐3-8-24 | OsakaMetro谷町九丁目(80) | 326.4 | 5.2% | 52.2% |
基)大阪市天王寺区寺田町2-5-10 | JR寺田町(1) | 226.1 | 2.2% | 41.2% |
基)大阪市天王寺区堀越町1-8 | OsakaMetro天王寺(450) | 166.7 | 2.0% | 20.2% |
基)大阪市天王寺区清水谷町17-9 | OsakaMetro谷町六丁目(650) | 157.4 | 1.9% | 17.2% |
基)大阪市天王寺区真法院町10-6 | JR桃谷(750) | 207.6 | 3.6% | 15.0% |
公)大阪市天王寺区真法院町10-6 | 桃谷(750) | 205.6 | 7.0% | 14.1% |
公)大阪市天王寺区堂ケ芝1-4-7 | 桃谷(270) | 137 | 4.5% | 13.4% |
公)大阪市天王寺区大道3-6-6 | 寺田町(400) | 166.3 | 4.1% | 13.0% |
公)大阪市天王寺区味原町3-11 | 鶴橋(450) | 147.2 | 4.7% | 12.3% |
公)大阪市天王寺区逢阪1-2-25 | 四天王寺前夕陽ヶ丘(450) | 130 | 2.6% | 10.7% |
公)大阪市天王寺区勝山2-3-28 | 寺田町(700) | 150.8 | 2.5% | 8.3% |
公)大阪市天王寺区玉造元町7-4 | 玉造(270) | 90.4 | 0.4% | 2.6% |
公)大阪市天王寺区上本町8-6-14 | 四天王寺前夕陽ヶ丘(400) | 196.7 | 6.8% |
(2)大阪市天王寺区の土地取引
こちらのデータは、実際に土地取引をした人に対して、国土交通省がアンケートを行い、回収した分を掲載しています。
ただし、回収率は地域によって異なりますが、だいたい10〜20%程度のため、実際にはこのデータの5〜10倍の取引がありますので、あくまで参考とした方がいいでしょう。
*2019年7月〜2020年6月の土地取引のみ
*都市計画:建物の高さや、お店の種類などを規制する区分のこと
地区名 | 坪単価(万円) | 取引総額(万円) | 面積(平米) | 最寄駅 | 駅距離(分) | 都市計画 |
---|---|---|---|---|---|---|
玉造元町 | 110 | 3700 | 115 | 玉造(JR) | 4 | 商業 |
空清町 | 270 | 14000 | 165 | 玉造(大阪メトロ) | 9 | 2種住居 |
勝山 | 210 | 9500 | 150 | 四天王寺前夕陽ケ丘 | 11 | 2種住居 |
小宮町 | 280 | 12000 | 145 | 四天王寺前夕陽ケ丘 | 11 | 2中住専 |
松ケ鼻町 | 300 | 8900 | 100 | 桃谷 | 4 | 近隣商業 |
上本町 | 280 | 23000 | 270 | 四天王寺前夕陽ケ丘 | 7 | 2種住居 |
上本町 | 340 | 14000 | 140 | 四天王寺前夕陽ケ丘 | 8 | 2中住専 |
真法院町 | 330 | 12000 | 120 | 四天王寺前夕陽ケ丘 | 9 | 2中住専 |
堂ケ芝 | 120 | 2400 | 65 | 桃谷 | 5 | 準住居 |
南河堀町 | 56 | 520 | 30 | 四天王寺前夕陽ケ丘 | 6 | 商業 |
筆ケ崎町 | 310 | 12000 | 130 | 大阪上本町 | 8 | 2種住居 |
伶人町 | 320 | 11000 | 110 | 四天王寺前夕陽ケ丘 | 4 | 商業 |
途中ですが、この記事の説明を。
どうも、このサイト「イエ&ライフ」を運営しているゴトウです。
ここからは、「あなたの(気になっている)不動産がこれからどうなるのか?」を予測することができるように、必要な情報を順番にご紹介します。
すごく不思議に思うんですが、不動産の取引は数千万円単位の大きなお金が動くし、「絶対に失敗したくない」と誰もが思っているはずなのに、
「どうして上がっているのか?下がっているのか?」
「これからどうなるのか?」
という情報について、すごくあいまいな記事しかないと思いませんか?
例えば、新聞やニュースで取り上げられる土地価格の情報は、ほとんどが中心部の商業地の話であるか、市区町村単位で「○%上がってます。」という情報ですよね。
だから、自分の知りたいエリアの不動産がどうなっているのか、これからどうなるのか、の参考にしにくいし、
- 買う・売るタイミングはいつがいいのか?
- この場所に買っても、10年後、20年後も後悔しないか?
といった判断が難しくて、不動産会社のいいなりになってしまう人って、けっこういると思うんですよ。
それはちょっと残念すぎると思うんです。
不動産の取引は、あなたの人生の中でも1〜2番目に来るような大きな決断なわけですから、その後の人生の「自信」や「余裕」にもつながってきますからね。
なので、そんな人の参考になればと、こんな記事を作っています。
47都道府県・500以上の市区・5万地点の公示地価と基準地価について、これまで調べて記事にしてきましたが、「なぜ上がったのか?」「下がったのか?」に難しい理由はありませんでした。
特に住宅地については、買ってすぐに売るようなものでもありませんし、人の動きもいきなりガラッと変わるわけでもないので、とても予想がつきやすいです。
なので、この記事を読み終わる頃には、
- 買う、または売るタイミングがわかる
- どこに買えば後悔しないかがわかる
ようになっているはずです。
と言っても、それほど難しいことは書いていないので、気楽に目を通してみてください。
それでは参りましょう。
2、過去7年間の天王寺区の土地価格の動き
この7年間の天王寺区の土地価格を見ると、大阪市の平均が4.0%上昇したのに対して、プラス19.2%と大きく上昇していました。
2019年 | 2020年 | 2013比 | |
大阪市天王寺区 | 1.9% | 5% | 19.2% |
大阪府 | 0.2% | 0.4% | 0.4% |
では、実際にどのようなエリアが上昇、または下落したのでしょうか?
公示地価の7年間の変化率を地図上に表示させてみました。
地価マップ:2013-20年の上昇率
変化率:赤色(30%以上)>オレンジ色(10〜29.9%)>緑色(0〜9.9%)>青色(-9.9〜0%)>紫色(-10%以下)
難波に近い大阪上本町駅周辺も熱いですが、玉造駅、寺田町駅のあたりも熱いですね。
なお、30%以上の上昇をしているところはほとんどが商業地で、住宅地では10%前後の上昇になっています。
なぜ天王寺区では、あまり上昇していないのか?
最初に結論をまとめておきます。
- 金利が低下したことで、同じ返済額でより高い物件が買えるようになった
- また、天王寺区では人口が増えている。特に、多くの若い世代が天王寺区や浪速区に流入してきているため、賃貸・分譲マンションの需要が高まり、そのようなマンションが建つ商業地の土地価格が大きく上昇してきた
- その一方で、戸建てエリアでは、個人の所得があまり増えていないため、金利低下による恩恵分(15%程度)しか上がっていない
と言えます。
では、これから1つずつ詳しく解説していきます。
①金利低下によって、買い手の購買力が上がった
そもそも、今回の土地価格の上昇のきっかけは、金利の低下です。
2013年4月から始まった日銀の異次元緩和によって、金利が大きく低下したのです。
(参考:ARUHI住宅ローン フラット35金利の推移 財務省 国債金利情報)
ザックリ言うと、この7年間で買い手は、同じ返済額で2割高い物件を買えるようになったということです。
例えば、フラット35で期間35年・月々の返済額が10.4万円とした場合、購入できる不動産は3,000万円から3,500万円まで上がったのです。
同じ返済額で購入できる物件価格が2割上昇した
そのため、人気のエリアでは土地価格が上昇しやすくなりました。
月々の支払額は増やさずに、約2割高い物件を買える。しかもその物件が人気化しているとなれば、値段が高くても買おうとする人は増えますよね。
その結果、都心部では通勤需要から人気化した駅近のマンションが値上がりし、郊外のエリアではショッピングモールや、大規模な新興住宅地で上昇しやすくなったのです。
②天王寺区では、人口が増えてきた
また、天王寺区では人口の増加も追い風となりました。2013→20年の7年間で約7,700人も増えてきたのです。
(参考:総務省「住民基本台帳に基づく人口、人口動態及び世帯数」)
さらに、家を購入する中心年代である30〜40代の人口を見ると、約1,800人増えていました。
(参考:総務省「住民基本台帳に基づく人口、人口動態及び世帯数」)
この辺りの実態を確認するために、地区別の人口の変化を調べてみたところ、100人以上減っている地区は城南寺町の1地区だけで、その他はほぼ増えていました。
大阪市天王寺区の地区別の人口変化(2013.9〜2020.9)
増減:オレンジ色(500〜999人増加)>緑色(100〜499人増加)>青色の↙️(100〜499人減少)
大阪市の中で、外国人観光客の増加で、もっとも儲かったのがお隣の浪速区です。商業施設だけでなく、ホテルや飲食店など、幅広い業態の商売で雇用が増えました。
そのため、近くに住む人が増えました。
特に浪速区と天王寺区では、20代以下の多くの人たちが区外から引っ越してきました。
2013〜2020年の7年間で、9,000人以上の20代以下の人たちが、2つの区に引っ越してきたのです。
天王寺区と浪速区の20代以下の人口の変化
単位:人 | 人口 (2020年) | 人口増減 (13年比) | 転入-転出 (14〜19年) |
浪速区 | 22,581 | +3,599人 | +6,402人 |
天王寺区 | 23,759 | +2,054人 | +2,899人 |
(参考:総務省「住民基本台帳に基づく人口、人口動態及び世帯数」)
これほど増えれば、周辺の賃貸物件もかなり埋まります。そのため、天王寺区では、ほぼ全域で人口が増加したわけですね。
また、大規模マンションも作られたことで、30代以上の家族世帯も引きつけました。
特に天王寺駅の北側の悲田院町にできた400戸超のマンション「ザ天王寺レジデンス」によって、悲田院町では7年間で900人以上も人口が増えています。
ただし、土地価格が大きく上昇したのは、マンションを建てることができる商業地だけで、戸建てや低層階のアパートしか建てられない住宅地では、土地価格はあまり上がっていません。
というのも、マンションやホテルは、土地の取得価格の占める割合が低いため、3割以上高く買ったとしても、それほど価格に反映させずに済むからです。
その一方で、天王寺区で戸建てを建てる場合、土地価格が建物の価格より高くつくケースもありますので、そこまで高い価格で買おうとする人がいないのです。
というわけで、大阪市天王寺区の土地価格は、
- 若い人を中心とした人口の増加と、職住近接の流れによって、多くの賃貸・分譲マンションが建ち、商業地の土地価格が大きく押し上げられた
- その一方で、戸建てエリアの土地価格は、住宅を買う個人の所得が増えていないため、金利低下による恩恵分(15〜20%)ぐらいしか上がっていない
と言えるでしょう。
3、新型コロナの影響はどうなのか?
昨年1月に発覚し、3月下旬には緊急事態宣言にまで発展した新型コロナウイルスの感染拡大ですが、大阪府においても、日々の感染者は増加傾向にあります。
(参考:新型コロナ関連の情報提供:NHK 、大阪府 「大阪の就業状況」)
そのため、飲食店や小売店、観光業などの幅広い業種で売り上げが減少しており、アルバイトや派遣社員などの非正規雇用の方から雇い止めが始まっています。
完全失業率も7〜9月の時点で3.9%まで上昇しており、2021年1月現在では、さらに雇用状況は悪化しているものと考えられます。
天王寺区の商業地は下落、高級住宅地は上昇
公示地価は、1月1日現在の土地価格であるのに対して、基準価格は7月1日現在の価格なので、この2つの価格を比較することで、新型コロナの影響を調べることができます。
天王寺区の公示地価と基準地価を調べたところ、同一住所の価格は2地点ありましたので、比較してみました。
天王寺区の新型コロナの影響(単位:万円/坪)
*住所の番地は省略
住所 | 区分 | ①公示地価 | ②基準地価 | 変化率(②÷①) |
玉造元町2丁目 | 商業地 | 290.4 | 284.5 | -2.0% |
真法院町 | 住宅地 | 205.6 | 207.6 | +1.0% |
ご覧の通り、商店街や商業ビルが立ち並ぶ玉造元町2丁目では、2%下落していましたが、区役所に近く、高級住宅地である真法院町では、むしろ上昇していました。
今回の新型コロナは、観光業や飲食店などに大きな打撃を与えていましたが、その一方で株価はすぐに戻り、楽天などのIT系企業も業績が好調ということで、儲かっている人は儲かっているようです。
そのため、高級住宅地に対するニーズは比較的安定しているのかもしれません。
4、その他のリスク
新型コロナ以外にも、どんなリスクがあるのかをまとめました。
(1)この低金利はいつまで続くのか?
地域によって上がった場所、下がった場所の違いはあるものの、日銀の異次元緩和政策で生まれたこの超低金利は、土地価格を押し上げるプラス要因でした。
そして、これ以上は、金利が下がらない水準まで来ています。
むしろ、その副作用の方が話題になることが増えました。
例えば、預金者のお金を国債で運用していた地銀は、この異次元緩和によって、金利が低下したことで利息収入が減り、半数以上が赤字になっています。
赤字の地銀がどんどん増えている
赤字が続けばいずれ倒産してしまいますから、いつまでも続けるわけにはいきません。
では、具体的にあとどれぐらいなのか?
ブルームバーグが経済の専門家45人にアンケートをしたところ、半数以上が2〜3年以内に限界が来ると予想していました。
半数以上が2〜3年以内に限界と回答
(参考:ブルームバーグ「2年以内で限界」が半数弱、現行の長短金利操作-日銀サーベイ)
このアンケートは2018年6月にされたものなので、「2020〜21年前後に限界が来る」と考えている専門家が多いことになります。
聞き取り当時は、オリンピックが開催されると思われていたので、この頃までは好景気も続くだろうという予想があったので、その頃までは地銀の経営状態も持つと思われていたのでしょう。
ですが、今回の新型コロナ騒動によって、地銀の経営はさらに苦しくなってきました。
銀行の経営が厳しくなれば、日本の国債に対する信頼性も下がります。海外の投資家が国債の売却をする可能性も高まります。
そうすると、金利が上昇しますので、不動産価格は下落していきます。
金利が上がると、同じ返済額でも買える価格が下がる
そのため、今後の経済状況次第では、金利上昇による不動産価格の下落も考えておいた方がいいでしょう。
(2)これから天王寺区の人口はどうなるの?
国立社会保障・人口問題研究所が、2018年に発表した天王寺区の人口の見通しによると、2020→30年の10年間で約6,000人増加するそうです。
新型コロナで影響は受けていますが、長期的に見れば、まだまだ増えていくでしょう。
天王寺区はこれから10年で約6,000人増える
(出典:国立社会保障・人口問題研究所 平成30年度人口推計)
ただし、30〜40代人口は、2020→30年の10年間で約1,500人減る見通しです。
天王寺区の30〜40代人口は、2020→30年で約1,500人減る
(出典:国立社会保障・人口問題研究所 平成30年度人口推計)
そのため、今後は住宅に対する需要は、長い目で見ると減っていきそうです。
駅に近いエリアでマンションが建てば買い手はつきそうですが、駅から遠い、密集した戸建てエリアでは、買い手がつきにくくなりそうですね。
結論:買うなら?売るなら?
ここまでの話をまとめると、こうなります。
- 金利低下と外国人観光客数の増加で、商業地を中心に賃貸・分譲マンションが建つことで、商業地の価格は大きく上昇してきた
- その一方で、戸建てエリアでは、個人の所得が増えていないので、あまり上がっていない
- 新型コロナによって、賃貸物件の需要が減ってくる可能性が高いが、長期的には人口は増加傾向なので、戸建てエリアの需要は安定するだろう
- ただし、金利が上昇した場合は短期的にも大きく価格が動く。立地に関係なく、確実に不動産価格は下がるので、金利動向には注意が必要
と言えるでしょう。
買うなら:下落を待つよりも低金利の今がチャンス?
坪100万円以上するエリアが多いので、今払っている家賃と比較して考えるべきでしょう。
例えば、坪100万円ぐらいの土地であれば、30坪で3,000万円になります。
仮に数年で1割下げたとして300万円安くなる計算ですから、「その間の家賃と比べてどうか?」で考えるべきでしょうね。
異次元緩和で低金利の今がチャンス
また、現在は住宅ローンがかなり安いため、月々の返済負担が軽いのもチャンスです。
ですから、もし家を買おうと思っているのならば、土地価格が下がるのを待つよりも、金利が上がる前の今のうちに買った方がいい場合もあります。
ただし、購入を検討する場合には、今後の金利上昇を想定しておかないと大変なことになるので、「フラット35」か「10年以上の固定金利」でも返済ができるかどうかで予算を考えるべきでしょう。
非公開物件=安い物件
不動産を売る理由はさまざまですが、「周りに知られずに売却したい」という売主は一定の割合でいます。
そのような物件は、ネット上にも出回らず「非公開物件」として、ある特定の不動産会社だけが取り扱っています。
当然、このような物件は少ないお客さんにしか目にとまる機会がないため、相場よりも価格の安い可能性が高いです。
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価格が下がるのを待ちたい人でも、こちらで格安物件を見つければ、「低金利」と「安い物件」の2つの美味しいところが狙えるでしょう。
売るなら:超低金利の今が1番のチャンス
外国人観光客の増加もあって、盛り上がっている大阪市ですが、住宅地の土地価格に最も影響を与えてきたのはこの超低金利です。
しかし、この金利はこれ以上下がりようがありません。
また、新型コロナウイルスの影響もあるため、今が1番高い時期と言えるでしょう。
公示地価を信じると損をする?
この記事では公示地価をもとに解説していきましたが、公示地価は「その地域の平均的な価格」なため、実際の取引ではこれ以上に高く、または安く取引されることがあります。
例えば、天王寺区に「勝山」という地区があります。
この勝山地区の公示地価と実際の取引価格は、
- 公示地価:147万円/坪
- 実際の取引価格:180〜210万円/坪
と、公示地価の約1.2〜1.4倍で取引されていました。
このような感じで、全国の公示地価と実際の取引を調べてみたのですが、やはり公示地価と実際の取引ではかなりの価格差があることがわかりました。
同じ地域なのに、
「公示地価の3割増し、場合によっては2倍以上の価格で取引されている」
といった取引がゴロゴロ見つかったのです。
都道府県 | 住所 | 公示地価/坪 | 取引価格/坪 | 公示地価の何倍? |
---|---|---|---|---|
大阪府 | 大阪市都島区都島本通 | 80万円 | 67〜110万円 | 0.84〜1.38倍 |
大阪府 | 大阪市福島区玉川 | 99万円 | 110〜150万円 | 1.11〜1.52倍 |
大阪府 | 大阪市此花区梅香 | 80万円 | 91〜96万円 | 1.14〜1.2倍 |
大阪府 | 大阪市西区立売堀 | 206万円 | 210〜310万円 | 1.02〜1.5倍 |
大阪府 | 大阪市港区南市岡 | 66万円 | 5.4〜120万円 | 0.08〜1.82倍 |
大阪府 | 大阪市大正区三軒家東 | 67万円 | 63〜110万円 | 0.94〜1.64倍 |
大阪府 | 大阪市天王寺区勝山 | 147万円 | 180〜210万円 | 1.22〜1.43倍 |
大阪府 | 大阪市浪速区恵美須東 | 149万円 | 39〜600万円 | 0.26〜4.03倍 |
大阪府 | 大阪市西淀川区佃 | 57万円 | 32〜78万円 | 0.56〜1.37倍 |
大阪府 | 大阪市東淀川区淡路 | 66万円 | 24〜110万円 | 0.36〜1.67倍 |
大阪府 | 大阪市東成区大今里西 | 80万円 | 36〜120万円 | 0.45〜1.5倍 |
大阪府 | 大阪市生野区小路東 | 51万円 | 51〜74万円 | 1〜1.45倍 |
大阪府 | 大阪市旭区中宮 | 66万円 | 42〜99万円 | 0.64〜1.5倍 |
大阪府 | 大阪市城東区蒲生 | 76万円 | 47〜110万円 | 0.62〜1.45倍 |
大阪府 | 大阪市阿倍野区文の里 | 124万円 | 100〜180万円 | 0.81〜1.45倍 |
大阪府 | 大阪市住吉区我孫子町 | 83万円 | 74〜95万円 | 0.89〜1.14倍 |
大阪府 | 大阪市東住吉区西今川 | 80万円 | 67〜110万円 | 0.84〜1.38倍 |
大阪府 | 大阪市西成区旭 | 55万円 | 1.6〜100万円 | 0.03〜1.82倍 |
大阪府 | 大阪市淀川区木川東 | 83万円 | 56〜220万円 | 0.67〜2.65倍 |
大阪府 | 大阪市鶴見区横堤 | 83万円 | 51〜150万円 | 0.61〜1.81倍 |
大阪府 | 大阪市住之江区御崎 | 69万円 | 70〜110万円 | 1.01〜1.59倍 |
大阪府 | 大阪市平野区流町 | 72万円 | 47〜100万円 | 0.65〜1.39倍 |
大阪府 | 大阪市北区中津 | 100万円 | 16〜130万円 | 0.16〜1.3倍 |
大阪府 | 大阪市中央区玉造 | 161万円 | 150〜180万円 | 0.93〜1.12倍 |
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