大阪市天王寺区の土地価格｜上昇・下落した理由｜今後の見通し

（画像出典：wikimedia commons　shikabane taro,5 Chausuyamachō, Tennōji-ku, Ōsaka-shi, Ōsaka-fu 543-0063, Japan）

この記事では大阪市天王寺区の

の３点について解説しています。

１、大阪市天王寺区の土地価格

（１）大阪市天王寺区の公示地価・基準地価：上昇率ランキング

*詳しい地名を入力すると、絞り込めます。１文字からOK

*公）：公示地価（2020.1.1現在）

*基）：基準地価（2020.7.1現在）

（参考：国土交通省　「土地総合情報システム」）

（２）大阪市天王寺区の土地取引

こちらのデータは、実際に土地取引をした人に対して、国土交通省がアンケートを行い、回収した分を掲載しています。

ただし、回収率は地域によって異なりますが、だいたい１０〜２０％程度のため、実際にはこのデータの５〜１０倍の取引がありますので、あくまで参考とした方がいいでしょう。

*2019年7月〜2020年6月の土地取引のみ

*都市計画：建物の高さや、お店の種類などを規制する区分のこと

（参考：国土交通省　「土地総合情報システム」）

途中ですが、この記事の説明を。

どうも、このサイト「イエ＆ライフ」を運営しているゴトウです。

ここからは、「あなたの（気になっている）不動産がこれからどうなるのか？」を予測することができるように、必要な情報を順番にご紹介します。

すごく不思議に思うんですが、不動産の取引は数千万円単位の大きなお金が動くし、「絶対に失敗したくない」と誰もが思っているはずなのに、

「どうして上がっているのか？下がっているのか？」

「これからどうなるのか？」

という情報について、すごくあいまいな記事しかないと思いませんか？

例えば、新聞やニュースで取り上げられる土地価格の情報は、ほとんどが中心部の商業地の話であるか、市区町村単位で「○％上がってます。」という情報ですよね。

だから、自分の知りたいエリアの不動産がどうなっているのか、これからどうなるのか、の参考にしにくいし、

• 買う・売るタイミングはいつがいいのか？
• この場所に買っても、１０年後、２０年後も後悔しないか？

といった判断が難しくて、不動産会社のいいなりになってしまう人って、けっこういると思うんですよ。

それはちょっと残念すぎると思うんです。

不動産の取引は、あなたの人生の中でも１〜２番目に来るような大きな決断なわけですから、その後の人生の「自信」や「余裕」にもつながってきますからね。

なので、そんな人の参考になればと、こんな記事を作っています。

４７都道府県・５００以上の市区・５万地点の公示地価と基準地価について、これまで調べて記事にしてきましたが、「なぜ上がったのか？」「下がったのか？」に難しい理由はありませんでした。

特に住宅地については、買ってすぐに売るようなものでもありませんし、人の動きもいきなりガラッと変わるわけでもないので、とても予想がつきやすいです。

なので、この記事を読み終わる頃には、

• 買う、または売るタイミングがわかる
• どこに買えば後悔しないかがわかる

ようになっているはずです。

と言っても、それほど難しいことは書いていないので、気楽に目を通してみてください。

それでは参りましょう。

２、過去７年間の天王寺区の土地価格の動き

この７年間の天王寺区の土地価格を見ると、大阪市の平均が４.０％上昇したのに対して、プラス１９.２％と大きく上昇していました。

（参考：国土交通省　地価公示）

では、実際にどのようなエリアが上昇、または下落したのでしょうか？

公示地価の７年間の変化率を地図上に表示させてみました。

地価マップ：2013-20年の上昇率

変化率：赤色（30%以上）＞オレンジ色（10〜29.9%）＞緑色（0〜9.9%）＞青色（-9.9〜０％）＞紫色（-10%以下）

難波に近い大阪上本町駅周辺も熱いですが、玉造駅、寺田町駅のあたりも熱いですね。

なお、３０％以上の上昇をしているところはほとんどが商業地で、住宅地では１０％前後の上昇になっています。

なぜ天王寺区では、あまり上昇していないのか？

最初に結論をまとめておきます。

と言えます。

では、これから１つずつ詳しく解説していきます。

①金利低下によって、買い手の購買力が上がった

そもそも、今回の土地価格の上昇のきっかけは、金利の低下です。

2013年4月から始まった日銀の異次元緩和によって、金利が大きく低下したのです。

（参考：ARUHI住宅ローン　フラット３５金利の推移　財務省　国債金利情報）

ザックリ言うと、この７年間で買い手は、同じ返済額で２割高い物件を買えるようになったということです。

例えば、フラット３５で期間３５年・月々の返済額が10.4万円とした場合、購入できる不動産は3,000万円から3,500万円まで上がったのです。

同じ返済額で購入できる物件価格が２割上昇した

そのため、人気のエリアでは土地価格が上昇しやすくなりました。

月々の支払額は増やさずに、約２割高い物件を買える。しかもその物件が人気化しているとなれば、値段が高くても買おうとする人は増えますよね。

その結果、都心部では通勤需要から人気化した駅近のマンションが値上がりし、郊外のエリアではショッピングモールや、大規模な新興住宅地で上昇しやすくなったのです。

②天王寺区では、人口が増えてきた

また、天王寺区では人口の増加も追い風となりました。2013→20年の７年間で約7,700人も増えてきたのです。

（参考：総務省「住民基本台帳に基づく人口、人口動態及び世帯数」）

さらに、家を購入する中心年代である３０〜４０代の人口を見ると、約1,800人増えていました。

（参考：総務省「住民基本台帳に基づく人口、人口動態及び世帯数」）

この辺りの実態を確認するために、地区別の人口の変化を調べてみたところ、100人以上減っている地区は城南寺町の１地区だけで、その他はほぼ増えていました。

大阪市天王寺区の地区別の人口変化（2013.9〜2020.9）

増減：オレンジ色（500〜999人増加）＞緑色（100〜499人増加）＞青色の↙️（100〜499人減少）

（参考：大阪市　住民基本台帳人口）

大阪市の中で、外国人観光客の増加で、もっとも儲かったのがお隣の浪速区です。商業施設だけでなく、ホテルや飲食店など、幅広い業態の商売で雇用が増えました。

そのため、近くに住む人が増えました。

特に浪速区と天王寺区では、２０代以下の多くの人たちが区外から引っ越してきました。

2013〜2020年の７年間で、9,000人以上の２０代以下の人たちが、２つの区に引っ越してきたのです。

天王寺区と浪速区の２０代以下の人口の変化

（参考：総務省「住民基本台帳に基づく人口、人口動態及び世帯数」）

これほど増えれば、周辺の賃貸物件もかなり埋まります。そのため、天王寺区では、ほぼ全域で人口が増加したわけですね。

また、大規模マンションも作られたことで、３０代以上の家族世帯も引きつけました。

特に天王寺駅の北側の悲田院町にできた400戸超のマンション「ザ天王寺レジデンス」によって、悲田院町では７年間で900人以上も人口が増えています。

ただし、土地価格が大きく上昇したのは、マンションを建てることができる商業地だけで、戸建てや低層階のアパートしか建てられない住宅地では、土地価格はあまり上がっていません。

というのも、マンションやホテルは、土地の取得価格の占める割合が低いため、３割以上高く買ったとしても、それほど価格に反映させずに済むからです。

その一方で、天王寺区で戸建てを建てる場合、土地価格が建物の価格より高くつくケースもありますので、そこまで高い価格で買おうとする人がいないのです。

というわけで、大阪市天王寺区の土地価格は、

と言えるでしょう。

３、新型コロナの影響はどうなのか？

昨年１月に発覚し、３月下旬には緊急事態宣言にまで発展した新型コロナウイルスの感染拡大ですが、大阪府においても、日々の感染者は増加傾向にあります。

（参考：新型コロナ関連の情報提供:NHK　、大阪府　「大阪の就業状況」）

そのため、飲食店や小売店、観光業などの幅広い業種で売り上げが減少しており、アルバイトや派遣社員などの非正規雇用の方から雇い止めが始まっています。

完全失業率も７〜９月の時点で3.9％まで上昇しており、2021年１月現在では、さらに雇用状況は悪化しているものと考えられます。

天王寺区の商業地は下落、高級住宅地は上昇

公示地価は、１月１日現在の土地価格であるのに対して、基準価格は７月１日現在の価格なので、この２つの価格を比較することで、新型コロナの影響を調べることができます。

天王寺区の公示地価と基準地価を調べたところ、同一住所の価格は２地点ありましたので、比較してみました。

天王寺区の新型コロナの影響（単位：万円／坪）

*住所の番地は省略

（参考：国土交通省　「土地総合情報システム」）

ご覧の通り、商店街や商業ビルが立ち並ぶ玉造元町２丁目では、２％下落していましたが、区役所に近く、高級住宅地である真法院町では、むしろ上昇していました。

今回の新型コロナは、観光業や飲食店などに大きな打撃を与えていましたが、その一方で株価はすぐに戻り、楽天などのIT系企業も業績が好調ということで、儲かっている人は儲かっているようです。

そのため、高級住宅地に対するニーズは比較的安定しているのかもしれません。

４、その他のリスク

新型コロナ以外にも、どんなリスクがあるのかをまとめました。

（１）この低金利はいつまで続くのか？

地域によって上がった場所、下がった場所の違いはあるものの、日銀の異次元緩和政策で生まれたこの超低金利は、土地価格を押し上げるプラス要因でした。

そして、これ以上は、金利が下がらない水準まで来ています。

むしろ、その副作用の方が話題になることが増えました。

例えば、預金者のお金を国債で運用していた地銀は、この異次元緩和によって、金利が低下したことで利息収入が減り、半数以上が赤字になっています。

赤字の地銀がどんどん増えている

（金融庁：地域金融の課題と競争のあり方）

赤字が続けばいずれ倒産してしまいますから、いつまでも続けるわけにはいきません。

では、具体的にあとどれぐらいなのか？

ブルームバーグが経済の専門家４５人にアンケートをしたところ、半数以上が２〜３年以内に限界が来ると予想していました。

半数以上が２〜３年以内に限界と回答

（参考：ブルームバーグ「２年以内で限界」が半数弱、現行の長短金利操作－日銀サーベイ）

このアンケートは２０１８年６月にされたものなので、「２０２０〜２１年前後に限界が来る」と考えている専門家が多いことになります。

聞き取り当時は、オリンピックが開催されると思われていたので、この頃までは好景気も続くだろうという予想があったので、その頃までは地銀の経営状態も持つと思われていたのでしょう。

ですが、今回の新型コロナ騒動によって、地銀の経営はさらに苦しくなってきました。

銀行の経営が厳しくなれば、日本の国債に対する信頼性も下がります。海外の投資家が国債の売却をする可能性も高まります。

そうすると、金利が上昇しますので、不動産価格は下落していきます。

金利が上がると、同じ返済額でも買える価格が下がる

そのため、今後の経済状況次第では、金利上昇による不動産価格の下落も考えておいた方がいいでしょう。

（２）これから天王寺区の人口はどうなるの？

国立社会保障・人口問題研究所が、2018年に発表した天王寺区の人口の見通しによると、2020→30年の10年間で約6,000人増加するそうです。

新型コロナで影響は受けていますが、長期的に見れば、まだまだ増えていくでしょう。

天王寺区はこれから10年で約6,000人増える

（出典：国立社会保障・人口問題研究所　平成３０年度人口推計）

ただし、30〜40代人口は、2020→30年の10年間で約1,500人減る見通しです。

天王寺区の30〜４0代人口は、2020→30年で約1,500人減る

（出典：国立社会保障・人口問題研究所　平成３０年度人口推計）

そのため、今後は住宅に対する需要は、長い目で見ると減っていきそうです。

駅に近いエリアでマンションが建てば買い手はつきそうですが、駅から遠い、密集した戸建てエリアでは、買い手がつきにくくなりそうですね。

結論：買うなら？売るなら？

ここまでの話をまとめると、こうなります。

と言えるでしょう。

買うなら：下落を待つよりも低金利の今がチャンス？

坪100万円以上するエリアが多いので、今払っている家賃と比較して考えるべきでしょう。

例えば、坪100万円ぐらいの土地であれば、30坪で3,000万円になります。

仮に数年で１割下げたとして300万円安くなる計算ですから、「その間の家賃と比べてどうか？」で考えるべきでしょうね。

異次元緩和で低金利の今がチャンス

また、現在は住宅ローンがかなり安いため、月々の返済負担が軽いのもチャンスです。

ですから、もし家を買おうと思っているのならば、土地価格が下がるのを待つよりも、金利が上がる前の今のうちに買った方がいい場合もあります。

ただし、購入を検討する場合には、今後の金利上昇を想定しておかないと大変なことになるので、「フラット３５」か「１０年以上の固定金利」でも返済ができるかどうかで予算を考えるべきでしょう。

非公開物件＝安い物件

不動産を売る理由はさまざまですが、「周りに知られずに売却したい」という売主は一定の割合でいます。

そのような物件は、ネット上にも出回らず「非公開物件」として、ある特定の不動産会社だけが取り扱っています。

当然、このような物件は少ないお客さんにしか目にとまる機会がないため、相場よりも価格の安い可能性が高いです。

こちらの「タウンライフ」に登録すると、３００社以上の非公開物件情報をもらうことができます。

価格が下がるのを待ちたい人でも、こちらで格安物件を見つければ、「低金利」と「安い物件」の２つの美味しいところが狙えるでしょう。

非公開物件の情報を手に入れるならこちら

売るなら：超低金利の今が１番のチャンス

外国人観光客の増加もあって、盛り上がっている大阪市ですが、住宅地の土地価格に最も影響を与えてきたのはこの超低金利です。

しかし、この金利はこれ以上下がりようがありません。

また、新型コロナウイルスの影響もあるため、今が１番高い時期と言えるでしょう。

公示地価を信じると損をする？

この記事では公示地価をもとに解説していきましたが、公示地価は「その地域の平均的な価格」なため、実際の取引ではこれ以上に高く、または安く取引されることがあります。

例えば、天王寺区に「勝山」という地区があります。

この勝山地区の公示地価と実際の取引価格は、

と、公示地価の約１.２〜１.４倍で取引されていました。

このような感じで、全国の公示地価と実際の取引を調べてみたのですが、やはり公示地価と実際の取引ではかなりの価格差があることがわかりました。

同じ地域なのに、

「公示地価の３割増し、場合によっては２倍以上の価格で取引されている」

といった取引がゴロゴロ見つかったのです。

つまり、あなたの不動産はもっと高い評価額の可能性があるのです。

では、どうやってそれを調べられるのか？

答えは不動産の一括査定です。

というのも、複数の不動産会社の査定を比較することで、「あなたの不動産を得意とする会社の査定額」がわかるからです。

こちらの「住まいVALUE（バリュー）」は、取引実績の多い大手６社に無料で査定を依頼することができます。

特に、「三井のリハウス」「住友不動産販売」「東急リバブル」の３社は、ここでしか査定を依頼できないため、大手不動産会社に依頼したい場合には、こちらのサービスを活用するといいでしょう。

住まいバリューで査定するならこちら

地域密着企業にも依頼したいなら、イエウール

住まいバリューは大手６社しか参加していないため、地域密着の不動産会社に査定を依頼したい場合には、「イエウール」が、参加している不動産会社が1,700社以上と多く、なおかつ大手不動産会社が１番多く参加しているのでオススメです。

「でも、まだ売ると決めたわけじゃないんだけど、、、」

という人も大丈夫。

机上査定を選べば、メールで査定内容を送ってくれるので、訪問される心配もありません。

訪問査定の案内を２回「いいえ」で回答する

新型コロナの影響は、長く続けば続くほど、土地価格にも影響を与えることになりますので、早めの準備が成功につながります。

無料で使えますので、１度調べてみてはいかがでしょうか？

あなたの不動産の評価額を調べるならこちら