大阪市中央区の土地価格｜上昇・下落した理由｜今後の見通し

（画像出典：wikimedia commons　Tokumeigakarinoaoshima,ダイコクドラッグ船場西店を撮影）

この記事では大阪市中央区の

の３点について解説しています。

１、大阪市中央区の土地価格

*詳しい地名を入力すると、絞り込めます。１文字からOK

*公：公示地価（2021.1.1現在）New!

*基：基準地価（2020.7.1現在）

２、過去８年間の中央区の土地価格の動き

中央区の住宅地は、アベノミクス以降の８年間で３３％上昇しました。

今年はコロナの影響が心配されていましたが、住宅地は前年比０.９%のプラス、商業地では８.１%のマイナスと、住宅地ではむしろ上昇していました。

（参考：国土交通省　地価公示）

では、実際にどのようなエリアが上昇、または下落したのでしょうか？

公示地価の７年間の変化率を地図上に表示させてみました。

地価マップ：2013-20年の上昇率

変化率：赤色（30%以上）＞オレンジ色（10〜29.9%）＞緑色（0〜9.9%）＞青色（-9.9〜０％）＞紫色（-10%以下）

中央部の商業地では５０％以上の上昇をしているところもありますが、玉造駅周辺の住宅地では５〜１０％程度の上昇と、思った以上に小幅な上昇に止まっています。

なぜ中央区では、これほど上昇しているのか？

理由は大きく３つあります。

①金利低下によって、買い手の購買力が上がった

そもそも、今回の土地価格の上昇のきっかけは、金利の低下です。

ご覧のように、2013年4月以降、日銀が国債を買い占める、異次元緩和政策を行うことで、金利を下げてきました。

日銀が国債を買い占めて、金利を下げた

（参考：ARUHI住宅ローン　フラット３５金利の推移　財務省　国債金利情報）

ザックリ言うと、この８年間で買い手は、同じ返済額で２割高い物件を買えるようになったということです。

例えば、フラット３５で期間３５年・月々の返済額が10.4万円とした場合、購入できる不動産は3,000万円から3,500万円まで上がったのです。

同じ返済額で購入できる物件価格が２割上昇した

月々の支払額は増やさずに、約２割高い物件を買える。しかもその物件が人気化しているとなれば、値段が高くても買おうとする人は増えますよね。

そのため、人気のエリアほど、土地価格が上昇してきたのです。

②職住近接の流れから、人口が増えている

また、中央区では、かなり人口が増えました。2013→20年の７年間で約16,000人も増えたのです。

（参考：総務省「住民基本台帳に基づく人口、人口動態及び世帯数」）

さらに、家を購入する中心年代である３０〜４０代の人口を見ると、約7,000人も増えていました。

（参考：総務省「住民基本台帳に基づく人口、人口動態及び世帯数」）

３０〜４０代が増えているということは、マンションを購入する人が増えている可能性が高いということです。

そこで、地区別にこの７年間（2013→20年）の人口がどれだけ増えたか、減ったかを調べてみました。

大阪市中央区の地区別の人口変化（2013.9〜2020.9）

増減：赤色（1,000人以上増加）＞オレンジ色（500〜999人増加）＞緑色（100〜499人増加）＞青色の↙️（100〜499人減少）＞紫色の↙️（500以上の減少）

南側のエリアでは、減少していますが、いわゆるオフィスや商業ビルが立ち並ぶエリアでは、軒並み増加していました。

１万人以上の増えた人口を中央区で収容するには、新しくマンションを建設しなければ間に合いません。

また、それなりの規模の土地が必要になりますので、多少高くてもマンション事業者は買いに行かざるを得ません。

そのため、商業地では２倍以上の価格で取引されることも増え、幅広いエリアで土地価格が大きく上昇してきたわけですね。

③ただし、住宅地では、それほど上がっていない

その一方で、マンションやホテルが建てられない住宅地では、個人向けの住居用の土地となりますので、それほど上昇していません。

松屋町駅近くの住宅地でさえ、この７年間で３０％未満の上昇率で、それ以外のエリアでは１０〜２０％前後となっているのです。

今回の約１％の金利低下によって、買う側は月々の返済額は変わらずに、約１８％高い物件を買うことができるようになりました。

そのため、住宅地の上昇率は、金利の低下による恩恵分だけ上がったと考えられます。給料が上がりにくい状況では、住宅地の上昇は限定的ということなのでしょう。

というわけで、大阪市中央区の土地価格は、

といったところがポイントでしょう。

３、これからどうなるのか？

中央区の土地価格に影響を与えそうなリスクをまとめました。

（１）この低金利はいつまで続くのか？

そもそも、異次元緩和政策とは、国債の金利を下げるために、日銀が国債を買い占めることで実現させてきた政策でした。

そして、これ以上は、金利が下がらない水準まで来ています。

むしろ、その副作用の方が話題になることが増えました。

例えば、預金者のお金を国債で運用していた地銀は、この異次元緩和によって、金利が低下したことで国債からの利息が減り、半数以上が赤字になっています。

金利低下で、赤字の地銀がどんどん増えている

（金融庁：地域金融の課題と競争のあり方）

赤字が続けばいずれ倒産してしまいますから、いつまでも続けるわけにはいきません。

また、黒田総裁の任期である2023年までに、当初の目標である「年率２％で物価を上げること」は、達成できないこともわかってきました。

（参考：NHK「日銀 黒田総裁 今の任期中に2％の物価目標 達成困難に」）

つまり、2013〜2023年の１０年間で、

という状況になっているわけです。

そのため、黒田総裁の次の方が、この政策を続ける可能性は低いのではないかと予想されます。

目的を達成できずに、銀行が潰れて混乱してしまっては、意味がありませんからね。

実は、すでに異次元緩和をやめる準備に入っている

とはいうものの、「異次元緩和をやめます」と発表すれば、金利が一気に上がる可能性もありますから、日銀でも慎重に進めているように見えます。

なぜかと言うと、日銀の国債を買い占めるペースが、２０１８年頃からすでに減らしてきているからです。

日銀が国債を買い占める比率を減らしている

（参考：財務省　2021.6.24「国の債務管理の在り方に関する懇談会（参考資料２）」）

2021年現在、日銀が買い占めている比率は、期間１〜１０年の国債（赤色の線）で約６０％程度、期間１０年超の国債（灰色の線）で８.７％にまで下がっています。

このまま、買い占める量を減らしていけば、いずれ金利も徐々に上がっていくことになります。

金利が上がると、同じ返済額でも買える価格が下がる

なお、金利が上昇すると、住宅ローンの返済額が増えるため、不動産価格は下落していきます。

そのため、特に売却を検討している人は、異次元緩和で低金利が続いているうちに、準備をしておいた方がいいでしょう。

（２）新型コロナの今後の影響は？

新型コロナ・ウイルスの感染拡大によって、昨年のGDPは4.8%のマイナスと、リーマンショック以来、史上２番目の落ち込みとなりました。

リーマンショック時には不動産価格もかなり下落しましたので、今回もかなりの影響が出ると予想されていました。

（参考：東京新聞「2020年GDP、コロナ禍で史上２番目の落ち込みに　前年比4.8%減でリーマン・ショック以来のマイナス成長」）

ところが、中央区の土地価格は、商業地では大きく下落しているものの、住宅地では０.９％の上昇と、ほとんど影響がありませんでした。

その理由は、主に大企業の業績が好調だったためです。

上場企業のうち、５社に１社が過去最高益を更新していたのです。業種的には、ゲームや電子部品（巣ごもり需要）、陸運や倉庫業（通販の利用増）、海運（運賃上昇）など、かなり業種の幅が広がっていました。

最高益を更新した主な企業

*単位：億円

（参考：日経新聞「5社に1社最高益、ソニーは6000億円改善　21年3月期集計」）

その結果、昨年度の税収は過去最高を更新し、法人税もコロナ前より4,000億円以上も増えています。

業績の良い大企業の社員なら、給料も上がっているでしょうから、オフィスに近いエリアほど、人気が衰えなかったのでしょう。

絶好調企業の半数以上が、減益を予想

しかし、今年以降については、最高益を達成した会社の半分以上が、減益の予想をしています。

巣ごもり需要が一巡したり、コロナの影響で工場や物流がうまく進まず、製品が作れなかったりなど、長期的な影響が出てきそうなのです。

今後の焦点は好業績の持続性だ。前期に最高益を更新して22年3月期の最終損益予想を開示している364社のうち、55%の199社は今期損益が悪化すると予想する。

（中略）

半導体不足の長期化なども懸念材料だ。任天堂の古川社長は「手は尽くしているが生産計画への不透明感は増している」と話す。

（参考：日経新聞「5社に1社最高益、ソニーは6000億円改善　21年3月期集計」）

また、変異株の新型ウイルスが出てきていることから、今後も緊急事態宣言が出されるでしょうし、旅行や買い物、外食も楽しみにくい状況が続くでしょう。

そのため、業績が好調な企業の数は、今後減っていくことが予想されます。

中央区の住宅地では、今のところ影響はほとんどありませんが、今後、企業の業績が悪化してきた場合には注意が必要でしょう。

（３）これから中央区の人口はどうなるの？

国立社会保障・人口問題研究所が、2018年に発表した中央区の人口の見通しによると、2020→30年の10年間で約10,000人増加するそうです。

この７年間でも、１.6万人も人口が増えてきた中央区ですが、今後も引き続き堅調なようです。

中央区はこれから10年で約10,000人増える

（出典：国立社会保障・人口問題研究所　平成３０年度人口推計）

ただし、30〜40代人口は、2020→30年の10年間で約1,000人減る見通しです。今後の人口の増加分は、家族世帯の出産によるものが大きい、ということなのでしょう。

中央区の30〜４0代人口は、2020→30年で約1,000人減る

（出典：国立社会保障・人口問題研究所　平成３０年度人口推計）

そのため、マンションに対するニーズは、ある程度落ち着いて来るかもしれませんね。

結論：買うなら？売るなら？

ここまでの話をまとめると、こうなります。

と言えるでしょう。

買うなら：下落を待つよりも低金利の今がチャンス？

坪100万円以上するエリアが多いので、今払っている家賃と比較して考えるべきでしょう。

例えば、坪100万円ぐらいの土地であれば、30坪で3,000万円になります。

仮に数年で１割下げたとして300万円安くなる計算ですから、「その間の家賃と比べてどうか？」で考えるべきでしょうね。

異次元緩和で低金利の今がチャンス

また、現在は住宅ローンがかなり安いため、月々の返済負担が軽いのもチャンスです。

ですから、もし家を買おうと思っているのならば、土地価格が下がるのを待つよりも、金利が上がる前の今のうちに買った方がいい場合もあります。

ただし、購入を検討する場合には、今後の金利上昇を想定しておかないと大変なことになるので、「フラット３５」か「１０年以上の固定金利」でも返済ができるかどうかで予算を考えるべきでしょう。

非公開物件＝安い物件

不動産を売る理由はさまざまですが、「周りに知られずに売却したい」という売主は一定の割合でいます。

そのような物件は、ネット上にも出回らず「非公開物件」として、ある特定の不動産会社だけが取り扱っています。

当然、このような物件は少ないお客さんにしか目にとまる機会がないため、相場よりも価格の安い可能性が高いです。

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売るなら：異次元緩和が終了する前がチャンス

土地価格にとって、金利の低下や株価の上昇、好業績の企業の増加が追い風となってきました。

ですが、異次元緩和が終われば、これまで日銀が買い支えてきた金利も上昇、株価も調整する可能性が高いため、土地価格には逆回転になる可能性が高いです。

そのため、よほど人気のエリアでない限りは、異次元緩和が終わる前が高値になってくるでしょう。

公示地価を信じると損をする？

この記事では公示地価をもとに解説していきましたが、公示地価は「その地域の平均的な価格」なため、実際の取引ではこれ以上に高く、または安く取引されることがあります。

例えば、中央区に「玉造（たまつくり）」という地区があります。

玉造駅の北側に広がる住宅地です。

こちらの公示地価と実際の取引価格は、

と、公示地価の約1.2〜2.1倍で取引されていました。

このような感じで、全国の公示地価と実際の取引を調べてみたのですが、やはり公示地価と実際の取引ではかなりの価格差があることがわかりました。

同じ地域なのに、

「公示地価の３割増し、場合によっては２倍以上の価格で取引されている」

といった取引がゴロゴロ見つかったのです。

つまり、あなたの不動産はもっと高い評価額の可能性があるのです。

では、どうやってそれを調べられるのか？

答えは不動産の一括査定です。

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