大阪市中央区の土地価格|上昇・下落した理由|今後の見通し | イエ&ライフ

大阪市中央区の土地価格|上昇・下落した理由|今後の見通し

大阪市中央区大阪府

(画像出典:wikimedia commons Tokumeigakarinoaoshima,ダイコクドラッグ船場西店を撮影)

 

この記事では大阪市中央区の

  1. 公示地価、基準地価
  2. この7年間の土地価格の動きと、その理由
  3. 今後どうなるのか?

の3点について解説しています。

 

1、大阪市中央区の土地価格

*詳しい地名を入力すると、絞り込めます。1文字からOK

*公):公示地価(2020.1.1現在)

*基):基準地価(2020.7.1現在)

(参考:国土交通省 「土地総合情報システム」)

 

住居表示最寄駅(m)坪単価(万円)前年比変化率H25比変化率
公)大阪市中央区宗右衛門町7-2なんば(230)947144.9%374.4%
公)大阪市中央区道頓堀1-6-10なんば(450)2656.523.8%370.8%
公)大阪市中央区心斎橋筋2-8-5心斎橋(220)617117.6%284.0%
公)大阪市中央区難波3-6-11なんば(0)3049.221.6%171.8%
基)大阪市中央区南船場3-5-11OsakaMetro心斎橋(120)2580.60.0%165.1%
公)大阪市中央区西心斎橋1-4-5心斎橋(0)432319.1%163.1%
公)大阪市中央区南船場4-4-21心斎橋(0)349817.8%155.4%
基)大阪市中央区南本町4-5-7OsakaMetro本町(1)841.52.0%152.5%
公)大阪市中央区難波1-8-2なんば(160)339921.7%149.4%
公)大阪市中央区難波2-3-7なんば(0)755.720.5%139.8%
公)大阪市中央区安堂寺町2-2-8谷町六丁目(0)422.421.9%136.6%
公)大阪市中央区瓦町2-6-9本町(450)577.519.9%133.3%
公)大阪市中央区谷町6-4-3谷町六丁目(0)419.122.1%131.8%
公)大阪市中央区南船場2-3-6長堀橋(80)798.622.2%128.3%
基)大阪市中央区難波3-4-16OsakaMetroなんば(150)1749-3.6%127.5%
公)大阪市中央区平野町3-2-8淀屋橋(400)623.718.9%127.4%
公)大阪市中央区今橋2-4-10北浜(250)564.319.6%122.1%
公)大阪市中央区南船場3-6-25心斎橋(300)524.719.5%122.1%
公)大阪市中央区高麗橋4-6-17肥後橋(200)415.818.9%121.1%
基)大阪市中央区谷町6-4-3OsakaMetro谷町六丁目(1)419.15.8%119.0%
公)大阪市中央区南船場1-11-9長堀橋(130)577.517.4%112.6%
公)大阪市中央区西心斎橋2-1-25心斎橋(250)118818.0%111.8%
公)大阪市中央区北浜3-1-18淀屋橋(0)1194.619.9%111.7%
公)大阪市中央区備後町3-6-2本町(50)247525.0%111.3%
公)大阪市中央区博労町4-4-6本町(450)544.516.2%110.2%
公)大阪市中央区北久宝寺町2-5-9堺筋本町(340)369.615.5%110.1%
公)大阪市中央区高麗橋1-8-13北浜(0)917.420.9%107.5%
基)大阪市中央区高麗橋1-8-13OsakaMetro北浜(1)917.410.3%107.5%
基)大阪市中央区平野町4-6-9OsakaMetro淀屋橋(400)435.65.6%106.3%
公)大阪市中央区備後町1-4-9堺筋本町(300)419.116.5%106.2%
基)大阪市中央区北久宝寺町1-4-8OsakaMetro堺筋本町(210)313.57.2%106.1%
公)大阪市中央区久太郎町2-4-27堺筋本町(90)72612.8%100.0%
基)大阪市中央区瓦町2-6-9OsakaMetro本町(450)5280.0%99.3%
基)大阪市中央区南久宝寺町3-6-6OsakaMetro本町(280)2062.510.6%96.5%
公)大阪市中央区大手通2-1-5谷町四丁目(560)320.120.5%95.6%
公)大阪市中央区内本町1-2-6谷町四丁目(100)485.113.1%94.7%
公)大阪市中央区瓦屋町1-7-19松屋町(210)273.97.9%92.1%
公)大阪市中央区谷町1-5-6天満橋(0)577.520.7%90.0%
公)大阪市中央区本町3-2-8本町(200)1052.717.7%89.9%
公)大阪市中央区農人橋2-1-30谷町四丁目(300)435.611.9%88.6%
基)大阪市中央区東心斎橋1-12-20OsakaMetro長堀橋(220)432.31.6%88.5%
公)大阪市中央区船越町2-3-1天満橋(650)382.812.6%84.7%
基)大阪市中央区農人橋2-1-30OsakaMetro谷町四丁目(300)422.40.0%82.3%
公)大阪市中央区千日前2-4-13日本橋(140)262.418.8%79.1%
公)大阪市中央区北浜東1-22天満橋(350)353.112.6%78.3%
公)大阪市中央区城見2-2-6大阪ビジネスパーク(230)415.89.6%78.0%
公)大阪市中央区島之内1-22-22長堀橋(120)488.412.1%75.6%
基)大阪市中央区神崎町48番OsakaMetro松屋町(240)213.83.5%70.5%
公)大阪市中央区内久宝寺町3-2-7谷町四丁目(400)233.317.6%66.4%
公)大阪市中央区道頓堀1丁目32番3日本橋(470)178.519.4%64.9%
公)大阪市中央区森ノ宮中央1-16-19森ノ宮(0)260.79.1%63.6%
公)大阪市中央区上町1-15-15玉造(550)235.69.8%59.0%
基)大阪市中央区千日前1-2-12OsakaMetro日本橋(130)175.90.0%31.0%
公)大阪市中央区瓦屋町1-7-8松屋町(300)158.48.4%29.7%
基)大阪市中央区島之内1-12-28OsakaMetro長堀橋(320)149.51.8%24.8%
公)大阪市中央区谷町7-6-37谷町六丁目(220)158.14.4%22.8%
公)大阪市中央区森ノ宮中央1-25-5森ノ宮(300)174.21.0%10.0%
基)大阪市中央区上町1-27-5OsakaMetro谷町六丁目(530)142.60.2%5.6%
基)大阪市中央区玉造1-10-1OsakaMetro玉造(230)1610.2%5.4%
公)大阪市中央区日本橋1-21-6日本橋(190)49525.0%
公)大阪市中央区心斎橋筋1-4-29心斎橋(60)867.919.5%
基)大阪市中央区宗右衛門町7-2OsakaMetroなんば(230)7689-4.5%

 

途中ですが、この記事の説明を。

どうも、このサイト「イエ&ライフ」を運営しているゴトウです。

ここからは、「あなたの(気になっている)不動産がこれからどうなるのか?」を予測することができるように、必要な情報を順番にご紹介します。

 

すごく不思議に思うんですが、不動産の取引は数千万円単位の大きなお金が動くし、「絶対に失敗したくない」と誰もが思っているはずなのに、

「どうして上がっているのか?下がっているのか?」

「これからどうなるのか?」

という情報がすごく少ないと思いませんか?

 

例えば、新聞やニュースで取り上げられる土地価格の情報は、ほとんどが中心部の商業地の話であるか、市区町村単位で「○%上がってます。」という情報ですよね。

 

だから、自分の知りたいエリアの不動産がどうなっているのか、これからどうなるのか、の参考にしにくいし、

  • 買う・売るタイミングはいつがいいのか?
  • この場所に買っても、10年後、20年後も後悔しないか?

といった判断が難しくて、不動産会社のいいなりになってしまう人って、けっこういると思うんですよ。

 

なので、そんな人の参考になればと、こんな記事を作っています。

このサイトでは、47都道府県・500以上の市区町村について、5万地点の公示地価と基準地価のここ数年の動きと、人口やいろいろな経済データを見ながら記事を作ってきました。

 

そのため、この記事を読み終わる頃には、

  • 買う、または売るタイミングがわかる
  • どこに買えば後悔しないかがわかる

ようになっているはずです。

 

と言っても、それほど難しいことは書いていないので、気楽に目を通してみてください。

それでは参りましょう。

 

 

2、過去7年間の中央区の土地価格の動き

この7年間の中央区の土地価格を見ると、大阪市の平均が4.0%上昇したのに対して、プラス31.8%と大きく上昇していました。

 

大阪市中央区の公示地価の推移(令和2年)

 

2019年

2020年

2013比

大阪市中央区

5.8%

6.4%

31.8%

大阪市

0.8%

1.2%

4.0%

(参考:国土交通省 地価公示)

 

では、実際にどのようなエリアが上昇、または下落したのでしょうか?

公示地価の7年間の変化率を地図上に表示させてみました。

 

地価マップ:2013-20年の上昇率

変化率:赤色(30%以上)>オレンジ色(10〜29.9%)>緑色(0〜9.9%)>青色(-9.9〜0%)>紫色(-10%以下)

 

 

中央部の商業地では50%以上の上昇をしているところもありますが、玉造駅周辺の住宅地では5〜10%程度の上昇と、思った以上に小幅な上昇に止まっています。

 

なぜ中央区では、これほど上昇しているのか?

最初に結論をまとめておきます。

  1. 金利が低下したことで、同じ返済額でより高い物件が買えるようになった
  2. 職住近接(仕事場の近い場所に住みたい)の流れから、仕事場に近い中央区内のマンションを求める人が増えた
  3. ただし、上昇率が大きいのは、マンションやホテルが建つ商業地だけで、住宅地では金利低下による恩恵にすぎない

ということでした。

 

では、これから1つずつ詳しく解説していきます。

 

①金利低下によって、買い手の購買力が上がった

そもそも、今回の土地価格の上昇のきっかけは、金利の低下です。

2013年4月から始まった日銀の異次元緩和によって、金利が大きく低下したのです。

 

住宅ローンの金利

(参考:ARUHI住宅ローン フラット35金利の推移 財務省 国債金利情報)

 

ザックリ言うと、この7年間で買い手は、同じ返済額で2割高い物件を買えるようになったということです。

例えば、フラット35で期間35年・月々の返済額が10.4万円とした場合、購入できる不動産は3,000万円から3,500万円まで上がったのです。

 

同じ返済額で購入できる物件価格が2割上昇した

 

そのため、人気のエリアでは土地価格が上昇しやすくなりました。

月々の支払額は増やさずに、約2割高い物件を買える。しかもその物件が人気化しているとなれば、値段が高くても買おうとする人は増えますよね。

 

その結果、都心部では通勤需要から人気化した駅近のマンションが値上がりし、郊外のエリアではショッピングモールや、大規模な新興住宅地で上昇しやすくなったのです。

 

 

②職住近接の流れから、人口が増えている

円安が進んだことと、2013年9月に東京がオリンピックの開催地に決まったことで、外国人観光客数が一気に増加しました。

 

 

そのため、オフィスやホテル、商業ビルの需要が増え、景気も回復してきたため、大阪市内でも土地価格が上昇しやすくなっています。

 

そのような中で、中央区では、かなり人口が増えました。2013→20年の7年間で約16,000人も増えたのです。

 

大阪市中央区の人口推移

(参考:総務省「住民基本台帳に基づく人口、人口動態及び世帯数」)

 

さらに、家を購入する中心年代である30〜40代の人口を見ると、約7,000人も増えていました。

 

大阪市中央区の30〜40代人口の推移

(参考:総務省「住民基本台帳に基づく人口、人口動態及び世帯数」)

 

30〜40代が増えているということは、マンションを購入する人が増えている可能性が高いということです。

そこで、地区別にこの7年間(2013→20年)の人口がどれだけ増えたか、減ったかを調べてみました。

 

大阪市中央区の地区別の人口変化(2013.9〜2020.9)

増減:赤色(1,000人以上増加)>オレンジ色(500〜999人増加)>緑色(100〜499人増加)>青色の↙️(100〜499人減少)>紫色の↙️(500以上の減少)

 

南側のエリアでは、減少していますが、いわゆるオフィスや商業ビルが立ち並ぶエリアでは、軒並み増加していました。

 

1万人以上の増えた人口を中央区で収容するには、新しくマンションを建設しなければ間に合いません。

また、それなりの規模の土地が必要になりますので、多少高くてもマンション事業者は買いに行かざるを得ません。

 

そのため、商業地では2倍以上の価格で取引されることも増え、幅広いエリアで土地価格が大きく上昇してきたわけですね。

 

③ただし、住宅地では、それほど上がっていない

その一方で、マンションやホテルが建てられない住宅地では、個人向けの住居用の土地となりますので、それほど上昇していません。

松屋町駅近くの住宅地でさえ、この7年間で30%未満の上昇率で、それ以外のエリアでは10〜20%前後となっているのです。

 

今回の約1%の金利低下によって、買う側は月々の返済額は変わらずに、約18%高い物件を買うことができるようになりました。

そのため、住宅地の上昇率は、金利の低下による恩恵分だけ上がったと考えられます。給料が上がりにくい状況では、住宅地の上昇は限定的ということなのでしょう。

 

というわけで、大阪市中央区の土地価格は、

  • マンションやホテルを建てられる商業地は大きく上昇してきた
  • 人口は増えているが、マンションの供給で吸収されていることと、個人の給料が増えていないので、戸建てエリアの上昇率は10〜20%に止まっている

といったところがポイントでしょう。

 

3、新型コロナの影響はどうなのか?

大阪府内の住宅地でも、これから影響が広がっていく

大阪府においても、新型コロナウイルスの感染者は増加傾向にあります。

 

大阪府の新型コロナの感染者数と完全失業率

(参考:新型コロナ関連の情報提供:NHK 、大阪府 「大阪の就業状況」)

 

そのため、飲食店や小売店、観光業などの幅広い業種で売り上げが減少しており、アルバイトや派遣社員などの非正規雇用の方から雇い止めが始まっています。

完全失業率も7〜9月の時点で3.9%まで上昇しており、2021年1月現在では、さらに雇用状況は悪化しているものと考えられます。

 

そのような状況の中で、大阪府では2月7日まで緊急事態宣言によって、行動の自粛が要請されました。

具体的には、

  • 飲食店に対する営業時間の短縮
  • 外出、イベントなどの制限
  • テレワークの推奨、20時以降の勤務抑制

などの要請が出されています。

(参考:内閣官房「新型コロナウイルス感染症緊急事態宣言」)

 

昨年の緊急事態宣言によって、主に商業地の土地価格に影響が出てきた大阪の不動産ですが、今後は住宅地においても、徐々にですが影響が広がっていきそうです。

 

ワクチン接種に時間がかかる

というのも、感染の収束までに、まだまだ時間がかかりそうだからです。

 

今年の6月ごろには調達の目処がつきつつあるワクチンですが、本当であれば数年かかる承認を1年程度まで早めているため、副作用を心配する人が多いと思われます。

実際、「コロナワクチンを接種したいか?」という質問に対して、すぐに接種したいと回答した人は1割程度で、多くの方が副作用などの影響を見極めた上で、接種を検討しているようです。

 

ワクチン接種のアンケート

(参考:「【新型コロナワクチン】6割以上の方が「すぐにではなく、いずれ接種したい」)

 

ということは、ワクチン接種による感染収束は、おそらく、来年以降になる可能性が高いのではないでしょうか。

 

イギリスでは、新種ウイルスも出てきた

現在イギリスで異なる種類のコロナウイルスが出てきており、3度目のロックダウンに入っています。

今回のロックダウンは、当初は4月までという見通しだったようですが、その予想を取り下げ、いつまで続くかわからない状況となっています。

(参考:ブルームバーグ「ジョンソン首相、3度目の英ロックダウンは夏まで継続も-罰則を強化」)

 

しかも、この新種のウイルスは、日本にもすでに入ってきているようですので、今準備されているワクチンで収束可能なのか不明です。

 

すでに赤字の企業はリストラモードへ

このような不透明な状況のため、赤字企業では、希望退職の募集が増えています。コロナ前の2019年は約1.1万人だったのが、1.8万人にまで増えています。

(参考:「上場企業「早期・希望退職」募集、20年は2.6倍に急増 コロナ禍で赤字リストラ目立つ」)

 

このことからも、今後は住宅の買い手が少しずつ減っていくことが予想されますので、よほど人気のエリアでなければ、土地価格は下落傾向に進みそうです。

 

中央区では、繁華街で影響大、オフィスでは影響小

公示地価は、1月1日現在の土地価格であるのに対して、基準価格は7月1日現在の価格です。

そして、一部の土地については、1月と7月のどちらの価格も算出されているので、それらを比較することでコロナの影響を確認できます。

 

基準地価(7月の価格)公示地価(1月の価格)コロナの影響

 

中央区の新型コロナの影響(単位:万円/坪)

*住所の番地は省略

住所区分①公示地価②基準地価変化率(②÷①)
瓦町2丁目商業地577.5528-8.6%
高麗橋1丁目商業地917.4917.40%
宗右衛門町商業地9,4717,689-18.8%
谷町6丁目商業地419.1419.10%
農人橋2丁目商業地435.6422.4-3.0%

(参考:国土交通省 「土地総合情報システム」)

 

ご覧の通り、5つの商業地のうち、3つの地点で大きく下落していました。

特に下落率が大きいのは、宗右衛門町です。半年で18.8%もの大きな下落をしているのは、外国人観光客がいなくなったことで、売り上げが激減している影響でしょう。

 

一方で、高麗橋1丁目と谷町6丁目は、オフィスビルのあるエリアなため、ほとんど影響がないようです。

 

今回のコロナによって、飲食店や観光業などで売り上げが大きく減少していますが、他の業種では、さほど影響のない業種もあるため、このように商業エリアとオフィスエリアとで、影響の出方が違っているんですね。

 

4、その他のリスク

新型コロナ以外にも、どんなリスクがあるのかをまとめました。

 

(1)この低金利はいつまで続くのか?

地域によって上がった場所、下がった場所の違いはあるものの、日銀の異次元緩和政策で生まれたこの超低金利は、土地価格を押し上げるプラス要因でした。

そして、これ以上は、金利が下がらない水準まで来ています。

むしろ、その副作用の方が話題になることが増えました。

 

例えば、預金者のお金を国債で運用していた地銀は、この異次元緩和によって、金利が低下したことで利息収入が減り、半数以上が赤字になっています。

 

赤字の地銀がどんどん増えている

地銀の決算状況

(金融庁:地域金融の課題と競争のあり方)

 

赤字が続けばいずれ倒産してしまいますから、いつまでも続けるわけにはいきません。

ちなみに、2005年にペイオフが解禁となっていますので、もし倒産した銀行にお金を預けていると、1,000万円しか戻ってこなくなるので、大混乱になります。

 

では、具体的にあとどれぐらいなのか?

ブルームバーグが経済の専門家45人にアンケートをしたところ、半数以上が2〜3年以内に限界が来ると予想していました。

 

半数以上が2〜3年以内に限界と回答

異次元緩和はいつ終わるか?

(参考:ブルームバーグ「2年以内で限界」が半数弱、現行の長短金利操作-日銀サーベイ)

 

このアンケートは2018年6月にされたものなので、2020〜21年前後となります。

聞き取り当時は、オリンピックが開催されると思われていたので、オリンピック前後と考える人が多かったと言えます。

この頃までは好景気も続くだろうという予想があったので、その頃までは地銀の経営状態も持つと思われていたのでしょう。

 

金利の上昇が始まった?

そして、最近ですが、アメリカの金利上昇が本格化してきたことで、日本でも5年ぶりの水準にまで上昇してきました。

(参考:ブルームバーグ「長期金利5年ぶり高水準、市場は日銀の政策点検に絡む対応を注目」)

 

日米の10年国債の金利

(参考:財務省、 FRB of St.Louis

 

2021年2月25日現在、日本の10年国債の金利は0.149%ということで、まだ低いですが、それでも5年ぶりの水準にまで上がってきています。

このような状況を受けて、大手銀行を中心に、住宅ローンの金利を引き上げる動きが始まっています。

(参考:NHKニュース「長期金利上昇 大手銀行 住宅ローン金利引き上げの動き」)

 

そもそも、日米の中央銀行が行っている異次元緩和政策は、お金を刷りまくって国債や株を買うものなので、お金に対する信頼が下がっていく政策です。

 

そのため、円安や金利上昇が起こるリスクのある政策であり、コロナによって、各国の中央銀行が無理をしてきた結果、金利上昇が始まっているのかもしれません。

 

もし仮に、このまま金利が上昇し続ければ、住宅ローン金利も上がるため、買える物件価格が下がりますので、土地価格も下がります。

ちなみに10年国債の金利が1%ぐらいにまで戻れば、土地価格は15%〜20%は下がると考えられます。

 

金利が上がると、同じ返済額でも買える価格が下がる

金利上昇で下落

 

そのため、今後の経済状況次第では、金利上昇による不動産価格の下落も考えておいた方がいいでしょう。

 

 

(2)これから中央区の人口はどうなるの?

国立社会保障・人口問題研究所が、2018年に発表した中央区の人口の見通しによると、2020→30年の10年間で約10,000人増加するそうです。

この7年間でも、1.6万人も人口が増えてきた中央区ですが、今後も引き続き堅調なようです。

 

中央区はこれから10年で約10,000人増える

大阪市中央区の人口予測

(出典:国立社会保障・人口問題研究所 平成30年度人口推計)

 

ただし、30〜40代人口は、2020→30年の10年間で約1,000人減る見通しです。今後の人口の増加分は、家族世帯の出産によるものが大きい、ということなのでしょう。

 

中央区の30〜40代人口は、2020→30年で約1,000人減る

大阪市中央区の30〜40代人口の予測

(出典:国立社会保障・人口問題研究所 平成30年度人口推計)

 

そのため、マンションに対するニーズは、ある程度落ち着いて来るかもしれませんね。

 

結論:買うなら?売るなら?

ここまでの話をまとめると、こうなります。

  • 金利低下と外国人観光客数の増加で、商業地を中心に再開発が進み、大きく上昇してきたが、住宅地では上げ幅は限定的だった
  • 新型コロナが長期化することで、商業地の賃貸物件に影響が出てきそう
  • 今後は家を建てる年代が減少していくことと、金利はこれ以上下がりようがないため、所得が増えなければ住宅地の上昇は限定的だろう

と言えるでしょう。

 

買うなら:下落を待つよりも低金利の今がチャンス?

坪100万円以上するエリアが多いので、今払っている家賃と比較して考えるべきでしょう。

 

例えば、坪100万円ぐらいの土地であれば、30坪で3,000万円になります。

仮に数年で1割下げたとして300万円安くなる計算ですから、「その間の家賃と比べてどうか?」で考えるべきでしょうね。

 

異次元緩和で低金利の今がチャンス

また、現在は住宅ローンがかなり安いため、月々の返済負担が軽いのもチャンスです。

ですから、もし家を買おうと思っているのならば、土地価格が下がるのを待つよりも、金利が上がる前の今のうちに買った方がいい場合もあります。

 

ただし、購入を検討する場合には、今後の金利上昇を想定しておかないと大変なことになるので、「フラット35」「10年以上の固定金利」でも返済ができるかどうかで予算を考えるべきでしょう。

 

非公開物件=安い物件

不動産を売る理由はさまざまですが、「周りに知られずに売却したい」という売主は一定の割合でいます。

そのような物件は、ネット上にも出回らず「非公開物件」として、ある特定の不動産会社だけが取り扱っています。

 

非公開物件の実態

 

当然、このような物件は少ないお客さんにしか目にとまる機会がないため、相場よりも価格の安い可能性が高いです。

 

タウンライフ

 

こちらの「タウンライフ」に登録すると、300社以上の非公開物件情報をもらうことができます。

価格が下がるのを待ちたい人でも、こちらで格安物件を見つければ、「低金利」と「安い物件」の2つの美味しいところが狙えるでしょう。

 

 

非公開物件の情報を手に入れるならこちら

 

 

売るなら:超低金利の今が1番のチャンス

外国人観光客の増加もあって、盛り上がっている大阪市ですが、住宅地の土地価格に最も影響を与えてきたのはこの超低金利です。

 

しかし、この金利はこれ以上下がりようがありません。

また、新型コロナウイルスの影響もあるため、今が1番高い時期と言えるでしょう。

 

公示地価を信じると損をする?

 

この記事では公示地価をもとに解説していきましたが、公示地価は「その地域の平均的な価格」なため、実際の取引ではこれ以上に高く、または安く取引されることがあります。

 

例えば、中央区に「玉造(たまつくり)」という地区があります。

 

この玉造地区の公示地価と実際の取引価格は、

  • 公示地価:161万円/坪
  • 実際の取引価格:150〜180万円/坪

と、公示地価の約0.9〜1.1倍で取引されていました。

取引価格同士で比べると、1.2倍の価格差があります。

 

【中央区玉造の公示地価】

中央区玉造の公示地価

  • 玉造駅から230mの距離、徒歩約3分(1分=80m)
  • 487,000円/㎡ × 3.3(㎡/坪) =161万円/坪

(参考:国土交通省地価公示・都道府県地価調査)

 

【中央区玉造の土地取引(過去2年間)】

中央区玉造の土地取引

  • 玉造駅から徒歩4〜5分のエリアで、150〜180万円/坪で取引されている
  • 公示地価・実際の取引ともに「第二種住居地域」という、似たような街並みのエリア

(参考:国土交通省 不動産取引価格情報検索)

 

このような感じで、全国の公示地価と実際の取引を調べてみたのですが、やはり公示地価と実際の取引ではかなりの価格差があることがわかりました。

 

同じ地域なのに、

「公示地価の3割増し、場合によっては2倍以上の価格で取引されている」

といった取引がゴロゴロ見つかったのです。

 

都道府県住所公示地価/坪取引価格/坪公示地価の何倍?
大阪府大阪市都島区都島本通80万円67〜110万円0.84〜1.38倍
大阪府大阪市福島区玉川99万円110〜150万円1.11〜1.52倍
大阪府大阪市此花区梅香80万円91〜96万円1.14〜1.2倍
大阪府大阪市西区立売堀206万円210〜310万円1.02〜1.5倍
大阪府大阪市港区南市岡66万円5.4〜120万円0.08〜1.82倍
大阪府大阪市大正区三軒家東67万円63〜110万円0.94〜1.64倍
大阪府大阪市天王寺区勝山147万円180〜210万円1.22〜1.43倍
大阪府大阪市浪速区恵美須東149万円39〜600万円0.26〜4.03倍
大阪府大阪市西淀川区佃57万円32〜78万円0.56〜1.37倍
大阪府大阪市東淀川区淡路66万円24〜110万円0.36〜1.67倍
大阪府大阪市東成区大今里西80万円36〜120万円0.45〜1.5倍
大阪府大阪市生野区小路東51万円51〜74万円1〜1.45倍
大阪府大阪市旭区中宮66万円42〜99万円0.64〜1.5倍
大阪府大阪市城東区蒲生76万円47〜110万円0.62〜1.45倍
大阪府大阪市阿倍野区文の里124万円100〜180万円0.81〜1.45倍
大阪府大阪市住吉区我孫子町83万円74〜95万円0.89〜1.14倍
大阪府大阪市東住吉区西今川80万円67〜110万円0.84〜1.38倍
大阪府大阪市西成区旭55万円1.6〜100万円0.03〜1.82倍
大阪府大阪市淀川区木川東83万円56〜220万円0.67〜2.65倍
大阪府大阪市鶴見区横堤83万円51〜150万円0.61〜1.81倍
大阪府大阪市住之江区御崎69万円70〜110万円1.01〜1.59倍
大阪府大阪市平野区流町72万円47〜100万円0.65〜1.39倍
大阪府大阪市北区中津100万円16〜130万円0.16〜1.3倍
大阪府大阪市中央区玉造161万円150〜180万円0.93〜1.12倍

 

つまり、あなたの不動産はもっと高い評価額の可能性があるのです。

では、どうやってそれを調べられるのか?

 

答えは不動産の一括査定です。

というのも、複数の不動産会社の査定を比較することで、「あなたの不動産を得意とする会社の査定額」がわかるからです。

 

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