大阪市中央区の土地価格｜上昇・下落した理由｜今後の見通し

（画像出典：wikimedia commons　Tokumeigakarinoaoshima,ダイコクドラッグ船場西店を撮影）

この記事では大阪市中央区の

の３点について解説しています。

１、大阪市中央区の土地価格

*詳しい地名を入力すると、絞り込めます。１文字からOK

*公：公示地価（2021.1.1現在）New!

*基：基準地価（2020.7.1現在）

＊R2比変化率：令和２年比の変化率。並び順の基準にしています

（参考：国土交通省　「土地総合情報システム」）

２、過去８年間の中央区の土地価格の動き

中央区の住宅地は、アベノミクス以降の８年間で３３％上昇しました。

今年はコロナの影響が心配されていましたが、住宅地は前年比０.９%のプラス、商業地では８.１%のマイナスと、住宅地ではむしろ上昇していました。

（参考：国土交通省　地価公示）

では、実際にどのようなエリアが上昇、または下落したのでしょうか？

公示地価の７年間の変化率を地図上に表示させてみました。

地価マップ：2013-20年の上昇率

変化率：赤色（30%以上）＞オレンジ色（10〜29.9%）＞緑色（0〜9.9%）＞青色（-9.9〜０％）＞紫色（-10%以下）

中央部の商業地では５０％以上の上昇をしているところもありますが、玉造駅周辺の住宅地では５〜１０％程度の上昇と、思った以上に小幅な上昇に止まっています。

なぜ中央区では、これほど上昇しているのか？

最初に結論をまとめておきます。

ということでした。

では、これから１つずつ詳しく解説していきます。

①金利低下によって、買い手の購買力が上がった

そもそも、今回の土地価格の上昇のきっかけは、金利の低下です。

2013年4月から始まった日銀の異次元緩和によって、金利が大きく低下したのです。

（参考：ARUHI住宅ローン　フラット３５金利の推移　財務省　国債金利情報）

ザックリ言うと、この７年間で買い手は、同じ返済額で２割高い物件を買えるようになったということです。

例えば、フラット３５で期間３５年・月々の返済額が10.4万円とした場合、購入できる不動産は3,000万円から3,500万円まで上がったのです。

同じ返済額で購入できる物件価格が２割上昇した

月々の支払額は増やさずに、約２割高い物件を買える。しかもその物件が人気化しているとなれば、値段が高くても買おうとする人は増えますよね。

そのため、人気のエリアほど、土地価格が上昇してきたのです。

②職住近接の流れから、人口が増えている

円安が進んだことと、2013年9月に東京がオリンピックの開催地に決まったことで、外国人観光客数が一気に増加しました。

（参考：大阪府　観光統計調査）

そのため、オフィスやホテル、商業ビルの需要が増え、景気も回復してきたため、大阪市内でも土地価格が上昇しやすくなっています。

そのような中で、中央区では、かなり人口が増えました。2013→20年の７年間で約16,000人も増えたのです。

（参考：総務省「住民基本台帳に基づく人口、人口動態及び世帯数」）

さらに、家を購入する中心年代である３０〜４０代の人口を見ると、約7,000人も増えていました。

（参考：総務省「住民基本台帳に基づく人口、人口動態及び世帯数」）

３０〜４０代が増えているということは、マンションを購入する人が増えている可能性が高いということです。

そこで、地区別にこの７年間（2013→20年）の人口がどれだけ増えたか、減ったかを調べてみました。

大阪市中央区の地区別の人口変化（2013.9〜2020.9）

増減：赤色（1,000人以上増加）＞オレンジ色（500〜999人増加）＞緑色（100〜499人増加）＞青色の↙️（100〜499人減少）＞紫色の↙️（500以上の減少）

南側のエリアでは、減少していますが、いわゆるオフィスや商業ビルが立ち並ぶエリアでは、軒並み増加していました。

１万人以上の増えた人口を中央区で収容するには、新しくマンションを建設しなければ間に合いません。

また、それなりの規模の土地が必要になりますので、多少高くてもマンション事業者は買いに行かざるを得ません。

そのため、商業地では２倍以上の価格で取引されることも増え、幅広いエリアで土地価格が大きく上昇してきたわけですね。

③ただし、住宅地では、それほど上がっていない

その一方で、マンションやホテルが建てられない住宅地では、個人向けの住居用の土地となりますので、それほど上昇していません。

松屋町駅近くの住宅地でさえ、この７年間で３０％未満の上昇率で、それ以外のエリアでは１０〜２０％前後となっているのです。

今回の約１％の金利低下によって、買う側は月々の返済額は変わらずに、約１８％高い物件を買うことができるようになりました。

そのため、住宅地の上昇率は、金利の低下による恩恵分だけ上がったと考えられます。給料が上がりにくい状況では、住宅地の上昇は限定的ということなのでしょう。

というわけで、大阪市中央区の土地価格は、

といったところがポイントでしょう。

新型コロナで、駅から遠いエリアほど下落

大阪市では外国人観光客が激減したことで、飲食店や観光業で影響が大きかったものの、それ以外の業種ではあまり影響がありませんでした。

そのため、梅田や心斎橋などのオフィスに近い住宅地では上昇、通勤に時間がかかる郊外エリアでは下落、という二極化が進みました。

中央区では住宅地で０.９％上昇しているわけですが、オフィスに近いところに住みたい需要が安定しているためだと考えられます。

３、これからどうなるのか？

中央区の土地価格に影響を与えそうなリスクをまとめました。

（１）この低金利はいつまで続くのか？

地域によって上がった場所、下がった場所の違いはあるものの、日銀の異次元緩和政策で生まれたこの超低金利は、土地価格を押し上げるプラス要因でした。

そして、これ以上は、金利が下がらない水準まで来ています。

むしろ、その副作用の方が話題になることが増えました。

例えば、預金者のお金を国債で運用していた地銀は、この異次元緩和によって、金利が低下したことで利息収入が減り、半数以上が赤字になっています。

赤字の地銀がどんどん増えている

（金融庁：地域金融の課題と競争のあり方）

赤字が続けばいずれ倒産してしまいますから、いつまでも続けるわけにはいきません。

では、具体的にあとどれぐらいなのか？

２０１８年６月に、ブルームバーグが経済の専門家４５人にアンケートをしたところ、半数以上が２〜３年以内に限界が来ると予想していました。

つまり、２０２０〜２０２１年ごろと考える専門家が半数以上もいたのです。

「日銀の低金利政策はいつ頃まで続きますか？（２０１８年６月）」

（参考：ブルームバーグ「２年以内で限界」が半数弱、現行の長短金利操作－日銀サーベイ）

ちなみに、長く続かないと考えられている理由は、

あたりでしょう。

金利が上昇すると、住宅ローンの返済額が増えるため、価格は確実に下がります。

金利が上がると、同じ返済額でも買える価格が下がる

そのため、今後の経済状況次第では、金利上昇による不動産価格の下落も考えておいた方がいいでしょう。

（２）新型コロナが長期化するとどうなる？

新型コロナ以降の、大阪市の住宅地の動向を見てみると、福島区や都島区で１％以上の上昇をしており、中心部に近い区の住宅地では安定していたものの、郊外の住宅地では下落していました。

中心部ほど、新型コロナの影響が少ない

（参考：国土交通省　地価公示）

職場に近い場所に住みたいというニーズは、それほど減っておらず、むしろ駅から遠い戸建ての住宅地ほど影響が大きいようです。

そして、今後も収束までに時間がかかるのであれば、さらに買い手は減っていきますので、駅から遠い人気の低いエリアほど、影響が広がりそうです。

（３）これから中央区の人口はどうなるの？

国立社会保障・人口問題研究所が、2018年に発表した中央区の人口の見通しによると、2020→30年の10年間で約10,000人増加するそうです。

この７年間でも、１.6万人も人口が増えてきた中央区ですが、今後も引き続き堅調なようです。

中央区はこれから10年で約10,000人増える

（出典：国立社会保障・人口問題研究所　平成３０年度人口推計）

ただし、30〜40代人口は、2020→30年の10年間で約1,000人減る見通しです。今後の人口の増加分は、家族世帯の出産によるものが大きい、ということなのでしょう。

中央区の30〜４0代人口は、2020→30年で約1,000人減る

（出典：国立社会保障・人口問題研究所　平成３０年度人口推計）

そのため、マンションに対するニーズは、ある程度落ち着いて来るかもしれませんね。

結論：買うなら？売るなら？

ここまでの話をまとめると、こうなります。

と言えるでしょう。

買うなら：下落を待つよりも低金利の今がチャンス？

坪100万円以上するエリアが多いので、今払っている家賃と比較して考えるべきでしょう。

例えば、坪100万円ぐらいの土地であれば、30坪で3,000万円になります。

仮に数年で１割下げたとして300万円安くなる計算ですから、「その間の家賃と比べてどうか？」で考えるべきでしょうね。

異次元緩和で低金利の今がチャンス

また、現在は住宅ローンがかなり安いため、月々の返済負担が軽いのもチャンスです。

ですから、もし家を買おうと思っているのならば、土地価格が下がるのを待つよりも、金利が上がる前の今のうちに買った方がいい場合もあります。

ただし、購入を検討する場合には、今後の金利上昇を想定しておかないと大変なことになるので、「フラット３５」か「１０年以上の固定金利」でも返済ができるかどうかで予算を考えるべきでしょう。

非公開物件＝安い物件

不動産を売る理由はさまざまですが、「周りに知られずに売却したい」という売主は一定の割合でいます。

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売るなら：金利が上昇する前に準備を

土地価格が上昇した地点、下落した地点のどちらにおいても、これまでの金利低下は土地価格の追い風となっていました。

ですが、金利はこれ以上は下がりようがありません。

逆に金利が１％上がれば、ローン負担は１５〜２０％増えるので、不動産価格は確実に下がることになります。

そのため、よほど人気のエリア以外では、今が１番高い時期と言えるでしょう。

公示地価を信じると損をする？

この記事では公示地価をもとに解説していきましたが、公示地価は「その地域の平均的な価格」なため、実際の取引ではこれ以上に高く、または安く取引されることがあります。

例えば、中央区に「玉造（たまつくり）」という地区があります。

この玉造地区の公示地価と実際の取引価格は、

と、公示地価の約０.９〜１.１倍で取引されていました。

取引価格同士で比べると、１.２倍の価格差があります。

このような感じで、全国の公示地価と実際の取引を調べてみたのですが、やはり公示地価と実際の取引ではかなりの価格差があることがわかりました。

同じ地域なのに、

「公示地価の３割増し、場合によっては２倍以上の価格で取引されている」

といった取引がゴロゴロ見つかったのです。

つまり、あなたの不動産はもっと高い評価額の可能性があるのです。

では、どうやってそれを調べられるのか？

答えは不動産の一括査定です。

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