大阪市中央区の土地価格|上昇・下落した理由|今後の見通し | イエ&ライフ

大阪市中央区の土地価格|上昇・下落した理由|今後の見通し

大阪市中央区大阪府

(画像出典:wikimedia commons Tokumeigakarinoaoshima,ダイコクドラッグ船場西店を撮影)

 

この記事では大阪市中央区の

  1. 公示地価、基準地価
  2. この8年間の土地価格の動きと、その理由
  3. 今後どうなるのか?

の3点について解説しています。

 

1、大阪市中央区の土地価格

*詳しい地名を入力すると、絞り込めます。1文字からOK

*公:公示地価(2021.1.1現在)New!

*基:基準地価(2020.7.1現在)

*R2比変化率:令和2年比の変化率。並び順の基準にしています

(参考:国土交通省 「土地総合情報システム」)

 

区分住居表示最寄駅(m)坪単価(万円)R2比変化率H25比変化率
公/住宅大阪市中央区上町1-15-15玉造(550)238.91.4%59.0%
公/住宅大阪市中央区森ノ宮中央1-25-5森ノ宮(300)175.60.8%10.0%
公/住宅大阪市中央区瓦屋町1-7-8松屋町(300)159.10.4%29.7%
公/商業大阪市中央区高麗橋1-8-13北浜(0)917.40.0%107.5%
公/商業大阪市中央区大手通2-1-5谷町四丁目(560)320.10.0%95.6%
公/商業大阪市中央区安堂寺町2-2-8谷町六丁目(0)415.8-1.6%136.6%
公/商業大阪市中央区本町3-2-8本町(200)1032.9-1.9%89.9%
公/商業大阪市中央区内久宝寺町3-2-7谷町四丁目(400)228.4-2.1%66.4%
公/商業大阪市中央区今橋2-4-10北浜(250)551.1-2.3%122.1%
公/商業大阪市中央区谷町6-4-3谷町六丁目(0)409.2-2.4%131.8%
公/商業大阪市中央区城見2-2-6大阪ビジネスパーク(230)405.9-2.4%78.0%
公/商業大阪市中央区平野町3-2-8淀屋橋(400)607.2-2.6%127.4%
公/商業大阪市中央区備後町3-6-2本町(50)2409-2.7%111.3%
公/商業大阪市中央区船越町2-3-1天満橋(650)369.6-3.4%84.7%
公/商業大阪市中央区北浜3-1-18淀屋橋(0)1151.7-3.6%111.7%
公/商業大阪市中央区久太郎町2-4-27堺筋本町(90)699.6-3.6%100.0%
公/商業大阪市中央区北浜東1-22天満橋(350)339.9-3.7%78.3%
公/商業大阪市中央区備後町1-4-9堺筋本町(300)402.6-3.9%106.2%
公/商業大阪市中央区谷町1-5-6天満橋(0)554.4-4.0%90.0%
公/商業大阪市中央区島之内1-22-22長堀橋(120)468.6-4.1%75.6%
公/商業大阪市中央区内本町1-2-6谷町四丁目(100)465.3-4.1%94.7%
公/商業大阪市中央区瓦屋町1-7-19松屋町(210)262.4-4.2%92.1%
公/商業大阪市中央区瓦町2-6-9本町(450)551.1-4.6%133.3%
公/商業大阪市中央区谷町7-6-37谷町六丁目(220)150.8-4.6%22.8%
公/商業大阪市中央区高麗橋4-6-17肥後橋(200)396-4.8%121.1%
公/商業大阪市中央区博労町4-4-6本町(450)518.1-4.8%110.2%
公/商業大阪市中央区農人橋2-1-30谷町四丁目(300)412.5-5.3%88.6%
公/商業大阪市中央区南船場2-3-6長堀橋(80)755.7-5.4%128.3%
公/商業大阪市中央区北久宝寺町2-5-9堺筋本町(340)346.5-6.3%110.1%
公/商業大阪市中央区森ノ宮中央1-16-19森ノ宮(0)243.5-6.6%63.6%
公/商業大阪市中央区南船場1-11-9長堀橋(130)528-8.6%112.6%
公/商業大阪市中央区南船場4-4-21心斎橋(0)3168-9.4%155.4%
公/商業大阪市中央区難波2-3-7なんば(0)679.8-10.0%139.8%
公/商業大阪市中央区南船場3-6-25心斎橋(300)462-11.9%122.1%
公/商業大阪市中央区難波3-6-11なんば(0)2640-13.4%171.8%
公/商業大阪市中央区西心斎橋1-4-5心斎橋(0)3729-13.7%163.1%
公/商業大阪市中央区心斎橋筋1-4-29心斎橋(60)742.5-14.4%
公/商業大阪市中央区西心斎橋2-1-25心斎橋(250)1009.8-15.0%111.8%
公/商業大阪市中央区千日前2-4-13日本橋(140)217.8-17.0%79.1%
公/商業大阪市中央区心斎橋筋2-8-5心斎橋(220)4917-20.3%284.0%
公/商業大阪市中央区日本橋1-21-6日本橋(190)382.8-22.7%
公/商業大阪市中央区難波1-8-2なんば(160)2524.5-25.7%149.4%
公/商業大阪市中央区宗右衛門町7-2なんば(230)6963-26.5%374.4%
公/商業大阪市中央区道頓堀1-6-10なんば(260)1914-28.0%370.8%
基/商業大阪市中央区南船場3-5-11OsakaMetro心斎橋(120)2580.6165.1%
基/商業大阪市中央区南本町4-5-7OsakaMetro本町(1)841.5152.5%
基/商業大阪市中央区難波3-4-16OsakaMetroなんば(150)1749127.5%
基/商業大阪市中央区谷町6-4-3OsakaMetro谷町六丁目(1)419.1119.0%
基/商業大阪市中央区高麗橋1-8-13OsakaMetro北浜(1)917.4107.5%
基/商業大阪市中央区平野町4-6-9OsakaMetro淀屋橋(400)435.6106.3%
基/商業大阪市中央区北久宝寺町1-4-8OsakaMetro堺筋本町(210)313.5106.1%
基/商業大阪市中央区瓦町2-6-9OsakaMetro本町(450)52899.3%
基/商業大阪市中央区南久宝寺町3-6-6OsakaMetro本町(280)2062.596.5%
基/商業大阪市中央区東心斎橋1-12-20OsakaMetro長堀橋(220)432.388.5%
基/商業大阪市中央区農人橋2-1-30OsakaMetro谷町四丁目(300)422.482.3%
基/商業大阪市中央区神崎町48番OsakaMetro松屋町(240)213.870.5%
基/商業大阪市中央区千日前1-2-12OsakaMetro日本橋(130)175.931.0%
基/商業大阪市中央区島之内1-12-28OsakaMetro長堀橋(320)149.524.8%
基/住宅大阪市中央区上町1-27-5OsakaMetro谷町六丁目(530)142.65.6%
基/住宅大阪市中央区玉造1-10-1OsakaMetro玉造(230)1615.4%
基/商業大阪市中央区宗右衛門町7-2OsakaMetroなんば(230)7689
公/商業大阪市中央区道頓堀1-東5-5日本橋(240)214.5

 

 

 

 

2、過去8年間の中央区の土地価格の動き

中央区の住宅地は、アベノミクス以降の8年間で33%上昇しました。

今年はコロナの影響が心配されていましたが、住宅地は前年比0.9%のプラス商業地では8.1%のマイナスと、住宅地ではむしろ上昇していました。

 

大阪市中央区の公示地価の推移

(参考:国土交通省 地価公示)

 

では、実際にどのようなエリアが上昇、または下落したのでしょうか?

公示地価の7年間の変化率を地図上に表示させてみました。

 

地価マップ:2013-20年の上昇率

変化率:赤色(30%以上)>オレンジ色(10〜29.9%)>緑色(0〜9.9%)>青色(-9.9〜0%)>紫色(-10%以下)

 

 

中央部の商業地では50%以上の上昇をしているところもありますが、玉造駅周辺の住宅地では5〜10%程度の上昇と、思った以上に小幅な上昇に止まっています。

 

なぜ中央区では、これほど上昇しているのか?

最初に結論をまとめておきます。

  1. 金利が低下したことで、同じ返済額でより高い物件が買えるようになった
  2. 職住近接(仕事場の近い場所に住みたい)の流れから、仕事場に近い中央区内のマンションを求める人が増えた
  3. ただし、上昇率が大きいのは、マンションやホテルが建つ商業地だけで、住宅地では金利低下による恩恵にすぎない

ということでした。

 

では、これから1つずつ詳しく解説していきます。

 

①金利低下によって、買い手の購買力が上がった

そもそも、今回の土地価格の上昇のきっかけは、金利の低下です。

2013年4月から始まった日銀の異次元緩和によって、金利が大きく低下したのです。

 

住宅ローンの金利

(参考:ARUHI住宅ローン フラット35金利の推移 財務省 国債金利情報)

 

ザックリ言うと、この7年間で買い手は、同じ返済額で2割高い物件を買えるようになったということです。

例えば、フラット35で期間35年・月々の返済額が10.4万円とした場合、購入できる不動産は3,000万円から3,500万円まで上がったのです。

 

同じ返済額で購入できる物件価格が2割上昇した

 

月々の支払額は増やさずに、約2割高い物件を買える。しかもその物件が人気化しているとなれば、値段が高くても買おうとする人は増えますよね。

そのため、人気のエリアほど、土地価格が上昇してきたのです。

 

 

②職住近接の流れから、人口が増えている

円安が進んだことと、2013年9月に東京がオリンピックの開催地に決まったことで、外国人観光客数が一気に増加しました。

 

 

そのため、オフィスやホテル、商業ビルの需要が増え、景気も回復してきたため、大阪市内でも土地価格が上昇しやすくなっています。

 

そのような中で、中央区では、かなり人口が増えました。2013→20年の7年間で約16,000人も増えたのです。

 

大阪市中央区の人口推移

(参考:総務省「住民基本台帳に基づく人口、人口動態及び世帯数」)

 

さらに、家を購入する中心年代である30〜40代の人口を見ると、約7,000人も増えていました。

 

大阪市中央区の30〜40代人口の推移

(参考:総務省「住民基本台帳に基づく人口、人口動態及び世帯数」)

 

30〜40代が増えているということは、マンションを購入する人が増えている可能性が高いということです。

そこで、地区別にこの7年間(2013→20年)の人口がどれだけ増えたか、減ったかを調べてみました。

 

大阪市中央区の地区別の人口変化(2013.9〜2020.9)

増減:赤色(1,000人以上増加)>オレンジ色(500〜999人増加)>緑色(100〜499人増加)>青色の↙️(100〜499人減少)>紫色の↙️(500以上の減少)

 

南側のエリアでは、減少していますが、いわゆるオフィスや商業ビルが立ち並ぶエリアでは、軒並み増加していました。

 

1万人以上の増えた人口を中央区で収容するには、新しくマンションを建設しなければ間に合いません。

また、それなりの規模の土地が必要になりますので、多少高くてもマンション事業者は買いに行かざるを得ません。

 

そのため、商業地では2倍以上の価格で取引されることも増え、幅広いエリアで土地価格が大きく上昇してきたわけですね。

 

③ただし、住宅地では、それほど上がっていない

その一方で、マンションやホテルが建てられない住宅地では、個人向けの住居用の土地となりますので、それほど上昇していません。

松屋町駅近くの住宅地でさえ、この7年間で30%未満の上昇率で、それ以外のエリアでは10〜20%前後となっているのです。

 

今回の約1%の金利低下によって、買う側は月々の返済額は変わらずに、約18%高い物件を買うことができるようになりました。

そのため、住宅地の上昇率は、金利の低下による恩恵分だけ上がったと考えられます。給料が上がりにくい状況では、住宅地の上昇は限定的ということなのでしょう。

 

というわけで、大阪市中央区の土地価格は、

  • マンションやホテルを建てられる商業地は大きく上昇してきた
  • 人口は増えているが、マンションの供給で吸収されていることと、個人の給料が増えていないので、戸建てエリアの上昇率は10〜20%に止まっている

といったところがポイントでしょう。

 

新型コロナで、駅から遠いエリアほど下落

大阪市では外国人観光客が激減したことで、飲食店や観光業で影響が大きかったものの、それ以外の業種ではあまり影響がありませんでした。

そのため、梅田や心斎橋などのオフィスに近い住宅地では上昇、通勤に時間がかかる郊外エリアでは下落、という二極化が進みました。

 

中央区では住宅地で0.9%上昇しているわけですが、オフィスに近いところに住みたい需要が安定しているためだと考えられます。

 

3、これからどうなるのか?

中央区の土地価格に影響を与えそうなリスクをまとめました。

 

(1)この低金利はいつまで続くのか?

地域によって上がった場所、下がった場所の違いはあるものの、日銀の異次元緩和政策で生まれたこの超低金利は、土地価格を押し上げるプラス要因でした。

そして、これ以上は、金利が下がらない水準まで来ています。

むしろ、その副作用の方が話題になることが増えました。

 

例えば、預金者のお金を国債で運用していた地銀は、この異次元緩和によって、金利が低下したことで利息収入が減り、半数以上が赤字になっています。

 

赤字の地銀がどんどん増えている

地銀の決算状況

(金融庁:地域金融の課題と競争のあり方)

 

赤字が続けばいずれ倒産してしまいますから、いつまでも続けるわけにはいきません。

 

では、具体的にあとどれぐらいなのか?

2018年6月に、ブルームバーグが経済の専門家45人にアンケートをしたところ、半数以上が2〜3年以内に限界が来ると予想していました。

つまり、2020〜2021年ごろと考える専門家が半数以上もいたのです。

 

「日銀の低金利政策はいつ頃まで続きますか?(2018年6月)」

異次元緩和はいつ終わるか?

(参考:ブルームバーグ「2年以内で限界」が半数弱、現行の長短金利操作-日銀サーベイ)

 

ちなみに、長く続かないと考えられている理由は、

  • 日本の借金が1,000兆円を超えてきており、国債を買おうという投資家がいなくなるから
  • 超低金利を続けると、地銀が潰れてしまい、経済が大混乱するから

あたりでしょう。

 

金利が上昇すると、住宅ローンの返済額が増えるため、価格は確実に下がります。

 

金利が上がると、同じ返済額でも買える価格が下がる

金利上昇で下落

 

そのため、今後の経済状況次第では、金利上昇による不動産価格の下落も考えておいた方がいいでしょう。

 

 

(2)新型コロナが長期化するとどうなる?

新型コロナ以降の、大阪市の住宅地の動向を見てみると、福島区や都島区で1%以上の上昇をしており、中心部に近い区の住宅地では安定していたものの、郊外の住宅地では下落していました。

 

中心部ほど、新型コロナの影響が少ない

大阪市の公示地価の前年比変化率

(参考:国土交通省 地価公示)

 

職場に近い場所に住みたいというニーズは、それほど減っておらず、むしろ駅から遠い戸建ての住宅地ほど影響が大きいようです。

そして、今後も収束までに時間がかかるのであれば、さらに買い手は減っていきますので、駅から遠い人気の低いエリアほど、影響が広がりそうです。

 

 

(3)これから中央区の人口はどうなるの?

国立社会保障・人口問題研究所が、2018年に発表した中央区の人口の見通しによると、2020→30年の10年間で約10,000人増加するそうです。

この7年間でも、1.6万人も人口が増えてきた中央区ですが、今後も引き続き堅調なようです。

 

中央区はこれから10年で約10,000人増える

大阪市中央区の人口予測

(出典:国立社会保障・人口問題研究所 平成30年度人口推計)

 

ただし、30〜40代人口は、2020→30年の10年間で約1,000人減る見通しです。今後の人口の増加分は、家族世帯の出産によるものが大きい、ということなのでしょう。

 

中央区の30〜40代人口は、2020→30年で約1,000人減る

大阪市中央区の30〜40代人口の予測

(出典:国立社会保障・人口問題研究所 平成30年度人口推計)

 

そのため、マンションに対するニーズは、ある程度落ち着いて来るかもしれませんね。

 

結論:買うなら?売るなら?

ここまでの話をまとめると、こうなります。

  • 金利低下と外国人観光客数の増加で、商業地を中心に再開発が進み、大きく上昇してきたが、住宅地では上げ幅は限定的だった
  • 新型コロナが長期化することで、商業地の賃貸物件に影響が出てきそう
  • 今後は家を建てる年代が減少していくことと、金利はこれ以上下がりようがないため、所得が増えなければ住宅地の上昇は限定的だろう

と言えるでしょう。

 

買うなら:下落を待つよりも低金利の今がチャンス?

坪100万円以上するエリアが多いので、今払っている家賃と比較して考えるべきでしょう。

 

例えば、坪100万円ぐらいの土地であれば、30坪で3,000万円になります。

仮に数年で1割下げたとして300万円安くなる計算ですから、「その間の家賃と比べてどうか?」で考えるべきでしょうね。

 

異次元緩和で低金利の今がチャンス

また、現在は住宅ローンがかなり安いため、月々の返済負担が軽いのもチャンスです。

ですから、もし家を買おうと思っているのならば、土地価格が下がるのを待つよりも、金利が上がる前の今のうちに買った方がいい場合もあります。

 

ただし、購入を検討する場合には、今後の金利上昇を想定しておかないと大変なことになるので、「フラット35」「10年以上の固定金利」でも返済ができるかどうかで予算を考えるべきでしょう。

 

非公開物件=安い物件

不動産を売る理由はさまざまですが、「周りに知られずに売却したい」という売主は一定の割合でいます。

そのような物件は、ネット上にも出回らず「非公開物件」として、ある特定の不動産会社だけが取り扱っています。

 

非公開物件の実態

 

当然、このような物件は少ないお客さんにしか目にとまる機会がないため、相場よりも価格の安い可能性が高いです。

 

タウンライフ

 

こちらの「タウンライフ」に登録すると、300社以上の非公開物件情報をもらうことができます。

価格が下がるのを待ちたい人でも、こちらで格安物件を見つければ、「低金利」と「安い物件」の2つの美味しいところが狙えるでしょう。

 

 

非公開物件の情報を手に入れるならこちら

 

 

売るなら:金利が上昇する前に準備を

土地価格が上昇した地点、下落した地点のどちらにおいても、これまでの金利低下は土地価格の追い風となっていました。

 

ですが、金利はこれ以上は下がりようがありません。

逆に金利が1%上がれば、ローン負担は15〜20%増えるので、不動産価格は確実に下がることになります。

 

そのため、よほど人気のエリア以外では、今が1番高い時期と言えるでしょう。

 

 

公示地価を信じると損をする?

この記事では公示地価をもとに解説していきましたが、公示地価は「その地域の平均的な価格」なため、実際の取引ではこれ以上に高く、または安く取引されることがあります。

 

例えば、中央区に「玉造(たまつくり)」という地区があります。

 

この玉造地区の公示地価と実際の取引価格は、

  • 公示地価:161万円/坪
  • 実際の取引価格:150〜180万円/坪

と、公示地価の約0.9〜1.1倍で取引されていました。

取引価格同士で比べると、1.2倍の価格差があります。

 

【中央区玉造の公示地価】

中央区玉造の公示地価

  • 玉造駅から230mの距離、徒歩約3分(1分=80m)
  • 487,000円/㎡ × 3.3(㎡/坪) =161万円/坪

(参考:国土交通省地価公示・都道府県地価調査)

 

【中央区玉造の土地取引(過去2年間)】

中央区玉造の土地取引

  • 玉造駅から徒歩4〜5分のエリアで、150〜180万円/坪で取引されている
  • 公示地価・実際の取引ともに「第二種住居地域」という、似たような街並みのエリア

(参考:国土交通省 不動産取引価格情報検索)

 

このような感じで、全国の公示地価と実際の取引を調べてみたのですが、やはり公示地価と実際の取引ではかなりの価格差があることがわかりました。

 

同じ地域なのに、

「公示地価の3割増し、場合によっては2倍以上の価格で取引されている」

といった取引がゴロゴロ見つかったのです。

 

都道府県住所公示地価/坪取引価格/坪公示地価の何倍?
大阪府大阪市都島区都島本通80万円67〜110万円0.84〜1.38倍
大阪府大阪市福島区玉川99万円110〜150万円1.11〜1.52倍
大阪府大阪市此花区梅香80万円91〜96万円1.14〜1.2倍
大阪府大阪市西区立売堀206万円210〜310万円1.02〜1.5倍
大阪府大阪市港区南市岡66万円5.4〜120万円0.08〜1.82倍
大阪府大阪市大正区三軒家東67万円63〜110万円0.94〜1.64倍
大阪府大阪市天王寺区勝山147万円180〜210万円1.22〜1.43倍
大阪府大阪市浪速区恵美須東149万円39〜600万円0.26〜4.03倍
大阪府大阪市西淀川区佃57万円32〜78万円0.56〜1.37倍
大阪府大阪市東淀川区淡路66万円24〜110万円0.36〜1.67倍
大阪府大阪市東成区大今里西80万円36〜120万円0.45〜1.5倍
大阪府大阪市生野区小路東51万円51〜74万円1〜1.45倍
大阪府大阪市旭区中宮66万円42〜99万円0.64〜1.5倍
大阪府大阪市城東区蒲生76万円47〜110万円0.62〜1.45倍
大阪府大阪市阿倍野区文の里124万円100〜180万円0.81〜1.45倍
大阪府大阪市住吉区我孫子町83万円74〜95万円0.89〜1.14倍
大阪府大阪市東住吉区西今川80万円67〜110万円0.84〜1.38倍
大阪府大阪市西成区旭55万円1.6〜100万円0.03〜1.82倍
大阪府大阪市淀川区木川東83万円56〜220万円0.67〜2.65倍
大阪府大阪市鶴見区横堤83万円51〜150万円0.61〜1.81倍
大阪府大阪市住之江区御崎69万円70〜110万円1.01〜1.59倍
大阪府大阪市平野区流町72万円47〜100万円0.65〜1.39倍
大阪府大阪市北区中津100万円16〜130万円0.16〜1.3倍
大阪府大阪市中央区玉造161万円150〜180万円0.93〜1.12倍

 

つまり、あなたの不動産はもっと高い評価額の可能性があるのです。

では、どうやってそれを調べられるのか?

 

答えは不動産の一括査定です。

というのも、複数の不動産会社の査定を比較することで、「あなたの不動産を得意とする会社の査定額」がわかるからです。

 

こちらの「住まいVALUE(バリュー)」は、取引実績の多い大手6社に無料で査定を依頼することができます。

 

住まいVALUE

 

特に、「三井のリハウス」「住友不動産販売」「東急リバブル」の3社は、ここでしか査定を依頼できないため、大手不動産会社に依頼したい場合には、こちらのサービスを活用するといいでしょう。

 

 

住まいバリューで査定するならこちら

 

地域密着企業にも依頼したいなら、イエウール

住まいバリューは大手6社しか参加していないため、地域密着の不動産会社に査定を依頼したい場合には、「イエウール」が、参加している不動産会社が1,700社以上と多く、なおかつ大手不動産会社が1番多く参加しているのでオススメです。

 

一括査定の比較_大手の参加状況

 

「でも、まだ売ると決めたわけじゃないんだけど、、、」

という人も大丈夫。

机上査定を選べば、メールで査定内容を送ってくれるので、訪問される心配もありません。

 

訪問査定の案内を2回「いいえ」で回答する

イエウールの机上査定1

イエウールの机上査定2

 

新型コロナの影響は、長く続けば続くほど、土地価格にも影響を与えることになりますので、早めの準備が成功につながります。

無料で使えますので、1度調べてみてはいかがでしょうか?

 

あなたの不動産の評価額を調べるならこちら

 

 

 

 

 

コメント