大阪市中央区の土地価格｜上昇・下落した理由｜今後の見通し

（画像出典：wikimedia commons　Tokumeigakarinoaoshima,ダイコクドラッグ船場西店を撮影）

この記事では大阪市中央区の

の３点について解説しています。

１、大阪市中央区の土地価格

*詳しい地名を入力すると、絞り込めます。１文字からOK

*公：公示地価（2022.1.1現在）更新

*基：基準地価（2021.7.1現在）

途中ですが、この記事の目的を。

どうも、このサイト「イエ＆ライフ」を運営しているゴトウです。

ここからは、

がわかるように、詳しく解説していきたいと思っています。

とても不思議に思うんですが、不動産の売買は、「一生に一度あるかどうか」「数千万円〜億円単位の取引」であるにも関わらず、とても情報が少ないと思いませんか？

例えば、今年の３月に公示地価の発表がされましたが、都道府県単位の解説はあっても、市区町村ごとの細かい解説って、ほとんどないんですよね。

新聞やテレビ、ネットニュースを見ても、「○○県は〜％上がりました。１番上がった地域は〜でした。原因は〜」と言ったレベルで、あなたの住んでいるところも当てはまるのか？が分からないじゃないですか？

なので、このような記事を作っています。

これまで約５万地点の公示地価・基準地価の動きを調べながら、500以上の都道府県、市区町村の記事を作ってきました。

その経験から言うと、不動産価格が上昇、または下落してきた理由は、それほど難しいことはありませんでした。

ですから、ちょっと記事が長く感じるかもしれませんが、最後まで読み進めれば、きっと「ご自分の（気になる）不動産が、どうなっていきそうか？」を理解いただけるでしょう。

それでは参りましょう。

２、大阪市中央区の土地価格の動き

大阪市中央区の住宅地は、アベノミクス以降の、この９年間で３７.６%上昇しました。

また、2021→22年の公示地価については、住宅地は前年比で３.５%のプラス、商業地は３.２%のマイナスとなっていました。

（参考：国土交通省　地価公示）

では、実際にどのようなエリアが上昇、または下落したのでしょうか？

公示地価の７年間の変化率を地図上に表示させてみました。

地価マップ：2013-21年の上昇率

変化率：赤色（30%以上）＞オレンジ色（10〜29.9%）＞緑色（0〜9.9%）＞青色（-9.9〜０％）＞紫色（-10%以下）

中央部の商業地では５０％以上の上昇をしているところもありますが、玉造駅周辺の住宅地では５〜１０％程度の上昇と、思った以上に小幅な上昇に止まっています。

なぜ中央区では、これほど上昇しているのか？

理由は大きく３つあります。

①金利低下によって、買い手の購買力が上がった

そもそも、今回の土地価格の上昇のきっかけは、金利の低下です。

ご覧のように、2013年4月以降、日銀が国債を買い占める、異次元緩和政策を行うことで、金利を下げてきました。

日銀が国債を買い占めて、金利を下げた

（参考：ARUHI住宅ローン　フラット３５金利の推移　財務省　国債金利情報）

ザックリ言うと、この８年間で買い手は、同じ返済額で２割高い物件を買えるようになったということです。

例えば、フラット３５で期間３５年・月々の返済額が10.4万円とした場合、購入できる不動産は3,000万円から3,500万円まで上がったのです。

同じ返済額で購入できる物件価格が２割上昇した

月々の支払額は増やさずに、約２割高い物件を買える。しかもその物件が人気化しているとなれば、値段が高くても買おうとする人は増えますよね。

そのため、人気のエリアほど、土地価格が上昇してきたのです。

②職住近接の流れから、人口が増えている

また、中央区では、かなり人口が増えました。2013→20年の７年間で約16,000人も増えたのです。

（参考：総務省「住民基本台帳に基づく人口、人口動態及び世帯数」）

さらに、家を購入する中心年代である３０〜４０代の人口を見ると、約7,000人も増えていました。

（参考：総務省「住民基本台帳に基づく人口、人口動態及び世帯数」）

３０〜４０代が増えているということは、マンションを購入する人が増えている可能性が高いということです。

そこで、地区別にこの７年間（2013→20年）の人口がどれだけ増えたか、減ったかを調べてみました。

大阪市中央区の地区別の人口変化（2013.9〜2020.9）

増減：赤色（1,000人以上増加）＞オレンジ色（500〜999人増加）＞緑色（100〜499人増加）＞青色の↙️（100〜499人減少）＞紫色の↙️（500以上の減少）

南側のエリアでは、減少していますが、いわゆるオフィスや商業ビルが立ち並ぶエリアでは、軒並み増加していました。

１万人以上の増えた人口を中央区で収容するには、新しくマンションを建設しなければ間に合いません。

また、それなりの規模の土地が必要になりますので、多少高くてもマンション事業者は買いに行かざるを得ません。

そのため、商業地では２倍以上の価格で取引されることも増え、幅広いエリアで土地価格が大きく上昇してきたわけですね。

③ただし、住宅地では、それほど上がっていない

その一方で、マンションやホテルが建てられない住宅地では、個人向けの住居用の土地となりますので、それほど上昇していません。

松屋町駅近くの住宅地でさえ、この７年間で３０％未満の上昇率で、それ以外のエリアでは１０〜２０％前後となっているのです。

今回の約１％の金利低下によって、買う側は月々の返済額は変わらずに、約１８％高い物件を買うことができるようになりました。

そのため、住宅地の上昇率は、金利の低下による恩恵分だけ上がったと考えられます。給料が上がりにくい状況では、住宅地の上昇は限定的ということなのでしょう。

というわけで、大阪市中央区の土地価格は、

といったところがポイントでしょう。

新型コロナでも、住宅地ではむしろ上昇

昨年は新型コロナの影響が心配されましたが、住宅地でプラス0.9%、商業地でマイナス8.1%と、商業地では大きく下落しているものの、住宅地ではむしろ上昇していました。

変化率：赤色（+3%以上）＞オレンジ色（+0.1%〜 +2.9%）＞緑色（変化なし）＞青色の↙️（-0.1%〜 -2.9%）＞紫色の↙️（-3%〜 -9.9%）＞黒色の↙️（-10%以下）

住宅地でほとんど影響が出ていない理由は、業種によって二極化が進んでいるためです。

株高が進んだことで、金融業界が好調でしたし、IT系やゲーム業界など、過去最高益を更新したところも少なくありません。

（参考：日経新聞「5社に1社最高益、ソニーは6000億円改善　21年3月期集計」）

中央区は、大企業のオフィスがあるため、大企業の社員や経営者の方で、勤務先に近いところに住みたい、というニーズが衰えず、住宅地も安定していたのでしょう。

３、これからどうなるのか？

中央区の土地価格に影響を与えそうなリスクをまとめました。

（１）金利が上がり始めている

日銀による異次元緩和政策で、住宅ローンの金利が下がったことから、全国的に不動産市場が大きく上昇してきました。

ところが、2022年に入ってからは、金利の上昇が始まっています。

期間21年以上のフラット３５の金利が、22年5月分から1.48%と、６年ぶりの水準にまで上がってきているのです。

（参考：財務省、ARUHI）

そうは言っても、まだまだ低金利の水準ですから、金利が高すぎて住宅ローンを組めない、という人はいないでしょう。

ところが、海外で金利が上昇しているため、為替がどんどん円安に進んでいます。7月現在、１ドル135円を超えてきており、約24年ぶりの円安となっています。

（参考：FRB、yahoo finance）

そのため、食糧やガソリンなどの生活必需品だけでなく、建築費も高騰しており、木材などの価格は、昨年より１.７倍にまで上がっているのです。

木材価格は、この１年で１.５〜２倍以上に上昇

（参考：経済産業省「どうなったウッドショック；価格の高止まりが需要を抑制？」）

そのため、低金利を続けるのは、難しくなってくるかもしれません。

どれぐらいまで上がるのか？

問題は、「どの程度まで上がるのか？」ですが、金利を上げすぎると、経済に影響が出てくる可能性もあるため、異次元緩和をする前の水準まで戻すのではないでしょうか。

具体的には、約１％程度の上昇が予想されます。

１％金利が上がれば、35年の住宅ローンで１５〜２０％も返済額が増えます。そのため、不動産の価格も１５〜２０％程度下げるでしょう。

金利が１％上昇すると、不動産価格は１５〜２０％下落する

そのため、特に売却を検討している人は、現在の低金利が続いているうちに、準備をしておいた方がいいでしょう。

（２）これから中央区の人口はどうなるの？

国立社会保障・人口問題研究所が、2018年に発表した中央区の人口の見通しによると、2020→30年の10年間で約10,000人増加するそうです。

この７年間でも、１.6万人も人口が増えてきた中央区ですが、今後も引き続き堅調なようです。

中央区はこれから10年で約10,000人増える

（出典：国立社会保障・人口問題研究所　平成３０年度人口推計）

ただし、30〜40代人口は、2020→30年の10年間で約1,000人減る見通しです。今後の人口の増加分は、家族世帯の出産によるものが大きい、ということなのでしょう。

中央区の30〜４0代人口は、2020→30年で約1,000人減る

（出典：国立社会保障・人口問題研究所　平成３０年度人口推計）

そのため、マンションに対するニーズは、ある程度落ち着いて来るかもしれませんね。

結論：買うなら？売るなら？

ここまでの話をまとめると、こうなります。

と言えるでしょう。

売るなら：低金利の今がチャンス

中央区の住宅地は、株高や企業業績の好調さを追い風に上がってきましたが、低金利の影響もかなり大きかったはずです。

ですが、金利はこれ以上、下がりようがありません。

また、収入がさらに増える世帯も限られてくるため、今以上に高い価格で取引されるエリアは、一部の人気エリアに絞り込まれてくるでしょう。

不動産会社選びを間違えると損する？

不動産会社によって、得意とするエリアや物件種類（戸建て・マンション）が違うので、実際の取引では、公示地価より高く、または安く取引されることがあります。

例えば、中央区に「玉造（たまつくり）」という地区があります。

玉造駅の北側に広がる住宅地です。

こちらの公示地価と実際の取引価格は、

と、公示地価の約1.2〜2.1倍で取引されていました。

つまり、あなたの不動産はもっと高く売れる可能性があるのです。

実際、全国の各都市について調べてみても、同じ地区でもかなりの価格差で取引されていました。

*東京、大阪、北海道、福島など１７都道府県を調査

では、どうすれば高く売れるのか？

それは、その地域をもっとも得意とする不動産会社に依頼することです。

そんな場合に便利なのが、不動産の一括査定です。

というのも、複数の不動産会社が、各社が持っているお客さんの購入意向をもとに査定をしてくれるため、高く売れそうな会社を簡単に探すことができるからです。

ですが、査定サービスによって、参加している不動産会社が異なります。

そこで、参加企業に特徴のあるサービスを２つご紹介します。

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本来であれば、低金利は家を購入するチャンスな訳ですが、ウッドショックによる建築費の高騰によって、家を建てるハードルが上がっています。

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非公開物件＝安い物件

「売るなら：〜」の章で解説しましたが、同じエリアでも、公示地価よりもかなり高く（または安く）取引されている事例は、全国的にいくらでも見られます。

特に安く購入できるのであれば、その方法を知りたいですよね。

不動産を売る理由はさまざまですが、「周りに知られずに売却したい」という売主は一定の割合でいます。

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