大崎市の土地価格|上昇・下落した理由|今後の見通し | イエ&ライフ

大崎市の土地価格|上昇・下落した理由|今後の見通し

大崎市宮城県

(画像出典:ウィキペディア ToshiJapon, 大崎市 古川まつりの賑わい)

 

この記事では大崎市の

  1. 公示地価、基準地価
  2. この7年間の土地価格の動き
  3. 新型コロナの影響を含め、今後どうなるのか?

の3点について解説しています。

 

1、大崎市の公示地価、基準地価:上昇率ランキング

 

*詳しい地名を入力すると、絞り込めます。1文字からOK

*公):公示地価(2020.1.1現在)

*基):基準地価(2020.7.1現在)

(参考:国土交通省 「土地総合情報システム」)

 

住居表示最寄駅(m)坪単価(万円)前年比変化率H25比変化率
基)大崎市古川福沼2-3-7古川(1700)11.62.3%18.1%
公)大崎市三本木新町1-12-13古川(7600)6.14.5%17.7%
公)大崎市古川大宮8-1-24古川(2400)10.13.4%4.5%
基)大崎市古川幸町2-3-22古川(1000)11.62.0%4.1%
基)大崎市古川駅南2丁目9番41古川(550)13.52.0%2.5%
基)大崎市古川金五輪2-2-20古川(1600)7.42.8%1.4%
公)大崎市古川駅東3-8-5古川(1200)11.72.9%-0.8%
公)大崎市鹿島台木間塚字姥ケ沢36番3鹿島台(900)6.9-1.4%-2.3%
基)大崎市鹿島台平渡字巳待田25番2鹿島台(1700)4.8-1.4%-2.7%
公)大崎市古川小稲葉町3-40古川(1700)7.11.4%-3.1%
基)大崎市古川中里5-11-17古川(1100)8.91.5%-3.9%
公)大崎市古川駅前大通2-3-38古川(420)18.63.7%-4.6%
公)大崎市鹿島台平渡字狸沢37番11鹿島台(750)5.8-1.7%-5.3%
基)大崎市古川二ノ構8-64古川(1800)9.71.7%-5.5%
基)大崎市三本木字町浦126番10古川(6100)5-1.3%-5.6%
基)大崎市松山千石字亀田388番2外松山町(1800)3.9-0.8%-5.6%
基)大崎市古川十日町8-13古川(1200)15.5-2.1%-6.0%
公)大崎市古川字竹ノ内213番6塚目(1000)6.82.0%-7.2%
公)大崎市三本木字北町25番2古川(6000)6.7-0.5%-7.3%
公)大崎市三本木南谷地字長寿院浦47番5古川(6500)3.7-0.9%-7.5%
基)大崎市松山金谷字向田88番61松山町(720)5.1-1.3%-7.8%
基)大崎市三本木新沼字前田7番1古川(7000)1.9-1.1%-9.0%
基)大崎市古川若葉町2-1-30古川(2900)8.60.0%-9.7%
基)大崎市松山長尾字前57番2松山町(1700)2-1.8%-10.4%
基)大崎市田尻通木字合志田21番3田尻(3300)3.3-1.0%-10.6%
基)大崎市田尻沼部字早稲田48番13田尻(820)5.2-1.9%-11.3%
基)大崎市古川荒谷字新芋川19番外古川(4700)6.2-1.1%-11.7%
基)大崎市三本木南谷地字要害292番1外古川(5800)4.9-1.3%-14.0%
公)大崎市岩出山字東川原町14番3岩出山(900)5.1-1.3%-14.4%
公)大崎市岩出山字浦小路104番3外岩出山(700)5.1-1.9%-16.3%
公)大崎市鳴子温泉字川渡41番7川渡温泉(1700)3.7-2.6%-18.1%
基)大崎市岩出山池月字下宮孝前18番2外池月(600)3.1-3.1%-20.2%
基)大崎市岩出山字二ノ構12番7岩出山(660)5.2-3.6%-20.9%
公)大崎市岩出山字二ノ構128番岩出山(530)7.3-2.2%-22.0%
基)大崎市鳴子温泉鬼首字小向原9番27鳴子温泉(13000)1.5-3.2%-22.0%
基)大崎市鳴子温泉字赤湯16番2鳴子御殿湯(240)6.1-5.6%-22.3%
公)大崎市鳴子温泉字新屋敷122番13鳴子温泉(240)6.4-3.5%-22.5%
公)大崎市鹿島台平渡字西銭神17番2鹿島台(150)8.1-3.2%-23.2%
基)大崎市鳴子温泉字上鳴子61番7鳴子温泉(850)4.3-4.4%-23.2%
公)大崎市鳴子温泉字湯元1番9鳴子温泉(90)8.7-3.3%-23.5%
公)大崎市古川旭2-3-15古川(1300)16.11.2%
基)大崎市岩出山字上川原町92番4有備館(500)4.7-3.4%
基)大崎市古川穂波7-3-16塚目(900)12.2-1.1%
基)大崎市古川大幡字月蔵151番古川(1300)2.82.6%

 

途中ですが、この記事の説明を。

どうも、このサイト「イエ&ライフ」を運営しているゴトウです。

ここからは、「あなたの(気になっている)不動産がこれからどうなるのか?」を予測することができるように、必要な情報を順番にご紹介します。

 

すごく不思議に思うんですが、不動産の取引は数千万円単位の大きなお金が動くし、「絶対に失敗したくない」と誰もが思っているはずなのに、

「どうして上がっているのか?下がっているのか?」

「これからどうなるのか?」

という情報について、すごくあいまいな記事しかないと思いませんか?

 

例えば、新聞やニュースで取り上げられる土地価格の情報は、ほとんどが中心部の商業地の話であるか、市区町村単位で「○%上がってます。」という情報ですよね。

 

だから、自分の知りたいエリアの不動産がどうなっているのか、これからどうなるのか、の参考にしにくいし、

  • 買う・売るタイミングはいつがいいのか?
  • この場所に買っても、10年後、20年後も後悔しないか?

といった判断が難しくて、不動産会社のいいなりになってしまう人って、けっこういると思うんですよ。

 

それはちょっと残念すぎると思うんです。

不動産の取引は、あなたの人生の中でも1〜2番目に来るような大きな決断なわけですから、その後の人生の「自信」や「余裕」にもつながってきますからね。

 

なので、そんな人の参考になればと、こんな記事を作っています。

47都道府県・500以上の市区・5万地点の公示地価と基準地価について、これまで調べて記事にしてきましたが、「なぜ上がったのか?」「下がったのか?」に難しい理由はありませんでした。

 

特に住宅地については、買ってすぐに売るようなものでもありませんし、人の動きもいきなりガラッと変わるわけでもないので、とても予想がつきやすいです。

 

なので、この記事を読み終わる頃には、

  • 買う、または売るタイミングがわかる
  • どこに買えば後悔しないかがわかる

ようになっているはずです。

 

と言っても、それほど難しいことは書いていないので、気楽に目を通してみてください。

それでは参りましょう。

 

 

2、過去7年間の大崎市の土地価格の動き

この7年間で大崎市の土地価格を見ると、宮城県の平均が20.5%上昇したのに対して、マイナス6.7%と逆に下げてきていました。

 

大崎市の公示地価の推移(令和2年)

(参考:国土交通省 地価公示)

 

では、具体的にどのようなエリアが上昇、または下落しているのでしょうか?

上昇率に応じて、色分けして地図上にまとめてみました。

 

地価マップ:2013-20年の上昇率

変化率:赤色(30%以上)>オレンジ色(10〜29.9%)>緑色(0〜9.9%)>青色(-9.9〜0%)>紫色(-10%以下)

 

 

ほぼ全域で下落しています。

特に鳴子温泉にかけての山間部の下落率が大きくなっていますね。

 

ただし、大崎市では新興住宅地の開発がほとんどないため、家を建てたい人は中古住宅を買ってリフォームしたり建て替えるしかありません。

そのため、買い手が少し増えてくると、途端に上げやすくなる傾向にあります。

 

古川駅周辺や、三本木新町のあたりで上昇しているのは、そういった理由からです。

 

 

なぜ大崎市では、土地価格が下げているのか?

理由は2つあります。

 

①人口が減少している

その理由は、人口の減少です。

家を建てる中心年代である30代人口は、2007年ごろにすでにピークを打ち、宮城県ではこの10年間で4万人以上減少しています。

 

宮城県の30代人口と新設戸数

(参考:国土交通省 建築着工統計調査報告)

 

復興事業も震災のあった沿岸部に集中しているため、それ以外のエリアの公共事業は減ったままです。

家を建てる30代人口も減っていますし、上昇しているエリアは一部に限られてしまうんですね。

 

②公共事業の削減

そして、もう1つが公共事業の削減です。

宮城県では、2000年ごろから公共事業が減り始め、それとともに土地価格も大きく下落してきたのです。

 

赤色の線:公共事業が急激に増加

宮城県の公共事業と公示地価

(参考:総務省統計局 行政投資実績)

 

また、震災によって復興予算がついたものの、その配分は被災地と仙台市周辺に偏っていました。

 

7年間の上昇率:仙台市と沿岸部で上昇

宮城県の公示地価の変化率マップ

(参考:国土交通省 地価公示)

 

そのため、沿岸地域を除いて、仙台市への一極集中が進んでしまい、家を建てるような若い世代が減ってしまい、土地価格の下落へとつながってしまったのです。

 

3、新型コロナの影響はどうなのか?

新型コロナウイルスの感染拡大によって、3月末から緊急事態宣言が全国的に出され、多くの産業がストップし、売り上げが激減しました。

ですが、9月の中間決算を見てみると、航空、鉄道、飲食、百貨店などの一部の業界では大きく売り上げを落としていますが、それ以外の業界では黒字を確保しており、あまり影響が出ていないようです。

 

産業企業名4〜9月売上(前年同期比)損益(億円)
航空全日空-72.4%-1,885
鉄道JR東-48.2%-2,644
百貨店三越伊勢丹HD-41.8%-368
飲食ワタミ-36.8%-72
自動車トヨタ-26.0%6,293
電機日立-10.9%2,508

(参考:各社の決算発表資料より)

 

実際、今年の冬のボーナスは、大企業でみると、平均9%の減少とあまり影響はありませんでした。

(参考:サンケイビズ「冬のボーナス9%減少 経団連調査 大企業で8年ぶり減少 中小以下でも厳しさ増す」)

 

中小企業では、もっと影響は大きい可能性はありますが、これほどの減少で済んでいるということは、今のところ、コロナの影響が深刻なところがごく一部だということでしょう。

 

そのため、飲食店や百貨店などの賑わう商業施設では、売り上げ減少や店舗の閉店によって影響を受けそうですが、住宅地に対する需要はあまり影響はないようです。

 

宮城県では、仙台市周辺が特に危ない

9月29日に発表された基準地価を見ると、仙台市や名取市などの大都市周辺のエリアで特に大きな影響を受けていました。

復興需要によって仙台市を中心に商業地、住宅地の開発が進んできましたが、県外からのお客さんがパッタリ止まってしまったことで、多くの商業施設で苦戦が続いています。

 

ですが、今のところ、影響があるのは商業地周辺だけで、住宅地ではそれほど影響はないようです。

実際、持ち家の着工件数を見てみても、ほぼ前年並みとなっており、家を建てる人が減っているわけではありません。

 

宮城県の新築着工統計

(参考:e-STAT 住宅着工統計)

 

超低金利なので、アパートの家賃程度の月々の返済額で、住宅ローンが組めるため、子育て世帯にとっては、買わない理由がないからでしょう。

 

一方で、商業地については、感染が拡大すると自粛要請がされますし、ワクチンもまだまだ当分接種できないので、閉店するお店はまだまだ増えそうです。

そのため、商業地や観光地の土地価格はまだまだ厳しそうです。

 

 

4、その他のリスク

新型コロナ以外にも、どんなリスクがあるのかをまとめました。

 

(1)これから大崎市の人口はどうなるの?

 

国立社会保障・人口問題研究所が、今年発表した大崎市の人口の見通しによると、2025年までに6,600人減少するそうです。

 

大崎市の人口は、2025年までに6,600人減る

大崎市の人口予測

(出典:国立社会保障・人口問題研究所 平成30年度人口推計)

 

また、家を買う中心年代である30代も、2025年までに3,600人減る見通しです。

家の買い手が今よりも2割近く減るので、かなり影響が大きくなるでしょう。

 

大崎市の30代人口は、2025年までに約3,600人減少

大崎市の30代人口の予測

(出典:国立社会保障・人口問題研究所 平成30年度人口推計)

 

(2)大崎市の財政は大丈夫なのか?

「2025年問題」という言葉をご存知でしょうか?

団塊の世代が75歳以上の後期高齢者へと突入することで、医療費や介護費用が今よりも20兆円以上増えて、公共サービスが維持できなくなると言われている問題です。

 

2025年には、社会保障費が20兆円増える

日本の社会保障費の推移

 

年収200万円以上の高齢者の医療費負担が2割に上がることになりましたが、国や自治体のお金の余裕がない状況を表していると言えます。

実際、大崎市では少子高齢化も進んでいることもあって、財政的に厳しく、ここ数年は赤字が続いています。

大崎市の財政

(参考:総務省 「地方財政状況調査」)

 

そのため、大崎市では、減っていく予算を有効に使えるように、立地適正化計画を作って、「住んで欲しいエリア」と「そうでないエリア」とで線引きをしました。

 

岩出山地区、古川地区、三本木地区にエリアを設定

大崎市の立地適正化計画案

(参考:大崎市 立地適正化計画)

 

上の地図は大崎市の計画で、岩出山地区、古川地区、三本木地区の中心部を「住んで欲しいエリア」として設定する案です。

このエリア内に重点的に商業施設や病院、公共施設を誘導していきます。

特に古川地区の中心部では再開発も進められているため、人が移り住むことで今よりも上昇するエリアが増える可能性があります。

 

もちろん、それ以外のエリアでも、すぐに不便になるわけではありませんが、今後の人口減少の具合を見ながら、小中学校の統廃合やバスの減便などが進むでしょう。

 

4、結論:買うなら?売るなら?

 

以上のことから、大崎市の土地価格は、

  • 人口減少と公共事業の減少から、全体的に土地価格が下落している
  • さらに新型コロナが長期化すると、閉店が増えて商業地がさらに下がる
  • 今後は、30代人口がさらに減っていくので、家を建てる人は今よりも減少する
  • ただし、古川地区の再開発や、立地適正化計画によって「住んで欲しいエリア」への移住が進んでいけば、中心部の住宅地では上昇の余地がある

と言えるでしょう。

 

では、売りたい人、買いたい人は、それぞれどう対応すべきなのでしょうか?

 

買うなら:下落を待つよりも低金利の今がベスト

土地価格の坪単価が10〜30万円の地域が多いので、下落を待つ必要はありません。

その理由は2つあります。

 

①土地価格の下落分よりも、待っている間の家賃の方が高くつく

例えば、坪20万円ぐらいの土地であれば、30坪でも600万円程度で買えます。

仮に数年で1割下げたとして60万円ぐらいしか安くなりませんから、その間の家賃を考えると、早めに買った方がトクになります。

 

②異次元緩和で低金利の今がチャンス

また、現在は住宅ローンがかなり安いため、月々の返済負担が軽いのもチャンスです。

ですから、もし家を買おうと思っているのならば、土地価格が下がるのを待つよりも、金利が上がる前の今のうちに買うのがベストでしょう。

 

ただし、購入を検討する場合には、今後の金利上昇を想定しておかないと大変なことになるので、「フラット35」「10年以上の固定金利」でも返済ができるかどうかで予算を考えるべきでしょう。

 

非公開物件=安い物件

不動産を売る理由はさまざまですが、「周りに知られずに売却したい」という売主は一定の割合でいます。

そのような物件は、ネット上にも出回らず「非公開物件」として登録されます。

また、売主はあまり相談する相手を広げたくないため、まずは建てたメーカーに相談する場合が多いです。

 

非公開物件の実態

 

当然、このような物件は少ないお客さんにしか目にとまる機会がないため、相場よりも価格の安い可能性が高いのです。

 

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売るなら:超低金利の今が1番のチャンス

ここまで下落を続けてきた大崎市ですが、それでもこの低金利は、住宅を買う人にとって追い風でした。

金利が下がらなければ、土地価格はもっと下落していたでしょう。

 

しかし、この金利はこれ以上下がりようがありません。

また、新型コロナウイルスの影響もあるため、今が1番高い時期と言えるでしょう。

 

公示地価を信じると損をする?

 

この記事では公示地価をもとに解説していきましたが、公示地価は「その地域の平均的な価格」なため、実際の取引ではこれ以上に高く、または安く取引されることがあります。

 

例えば、大崎市内に「古川大宮(ふるかわおおみや)」という地区があります。

古川駅の北西側に広がる住宅地です。

 

この古川大宮の公示地価と実際の取引価格は、

  • 公示地価:9.4万円/坪
  • 実際の取引価格:3.5〜11万円/坪

と、公示地価の約0.4〜1.2倍で取引されていました。

最高価格は、最低価格の約3倍です。

 

【大崎市古川大宮の公示地価】

大崎市の公示地価

  • 古川駅から2,400mの距離、徒歩約30分(1分=80m)
  • 28,400円/㎡ × 3.3(㎡/坪) =9.4万円/坪

(参考:国土交通省地価公示・都道府県地価調査)

 

【大崎市古川大宮の土地取引(過去2年間)】

大崎市の土地取引

  • 古川駅から徒歩25〜30分以上のエリアで、3.5〜11万円/坪で取引されている
  • 公示地価も実際の取引も「第一種低層住居専用地域」の用途区分

(参考:国土交通省 不動産取引価格情報検索)

 

このような感じで、全国の公示地価と実際の取引を調べてみたのですが、やはり公示地価と実際の取引ではかなりの価格差があることがわかりました。

 

同じ地域なのに、

「公示地価の3割増し、場合によっては2倍以上の価格で取引されている」

といった取引がゴロゴロ見つかったのです。

 

都道府県住所公示地価/坪取引価格/坪公示地価の何倍?
宮城県仙台市青葉区旭ヶ丘32万円29〜47万円0.91〜1.47倍
宮城県仙台市若林区荒井40万円25〜60万円0.63〜1.5倍
宮城県仙台市宮城野区燕沢東17万円11〜31万円0.65〜1.82倍
宮城県仙台市太白区大野田46万円53〜72万円1.15〜1.57倍
宮城県仙台市泉区将監26万円34〜52万円1.31〜2倍
宮城県大崎市古川大宮9.4万円3.5〜11万円0.37〜1.17倍
宮城県石巻市三ツ股10万円7.8〜14万円0.78〜1.4倍
宮城県名取市大手町27万円29〜40万円1.07〜1.48倍
宮城県登米市中田町石森3.3万円2.1〜10万円0.64〜3.03倍
宮城県多賀城市新田18万円9.2〜23万円0.51〜1.28倍
宮城県富谷市鷹乃杜17万円8.6〜24万円0.51〜1.41倍

 

つまり、あなたの不動産はもっと高い評価額の可能性があるのです。

では、どうやってそれを調べられるのか?

 

答えは不動産の一括査定です。

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参考データ

こちらにまとめている土地取引は、国土交通省が取引した人に対してアンケートを行っており、回収できた分だけを掲載しています。

なお、回収率はどこの街でも1〜2割のため、これが全ての取引ではありません。なので、実際の相場を知るなら、公示地価や基準地価を参考にする方がいいでしょう。

 

大崎市の土地取引

*2019年7月〜2020年6月の土地取引

*都市計画:建物の高さや、お店の種類などを規制する区分のこと

地区名坪単価(万円)取引総額(万円)面積(平米)最寄駅駅距離(分)都市計画
岩出山5.5600360岩出山141種住居
岩出山0.1636730岩出山9工業
岩出山4.2300240岩出山8第2種住居
岩出山池月0.39100840池月8その他
古川3.4400390古川30-60分準工業
古川6.7450220塚目21準工業
古川1.65001000塚目29準工業
古川1.65001000塚目29準工業
古川7.323001100塚目8第2種住居
古川稲葉3.4200195古川30-60分1種住居
古川稲葉822090古川30-60分1低住専
古川稲葉7.7920400古川30-60分1低住専
古川稲葉6.7220105古川30-60分1低住専
古川稲葉8590240古川30-60分1低住専
古川稲葉7.7480210古川30-60分1低住専
古川稲葉8.2510210古川30-60分1低住専
古川稲葉111200370古川30-60分準工業
古川稲葉9.82000680古川30-60分準工業
古川稲葉929001100古川30-60分準工業
古川稲葉9.72800960古川30-60分準工業
古川稲葉5.319001200古川30-60分準工業
古川栄町5400270古川241中住専
古川駅前大通8.72600970古川12第2種住居
古川駅東121200350古川12第2種住居
古川境野宮3.1580610古川30-60分1低住専
古川金五輪4.7400280古川261低住専
古川狐塚3440490古川60-90分その他
古川江合錦町122000580古川192中住専
古川江合錦町11500155古川192中住専
古川江合錦町12680185古川192中住専
古川江合錦町1213035古川192中住専
古川江合錦町13850210古川192中住専
古川江合本町102900920古川26準住居
古川江合本町11720220古川30-60分準住居
古川荒谷1.5190420古川60-90分その他
古川七日町131000270古川18商業
古川七日町1232085古川18商業
古川若葉町11970300古川30-60分工業
古川若葉町412001000古川30-60分工業
古川十日町1151001500古川12商業
古川小泉5.7720420塚目30-60分1低住専
古川新田4.126002000以上東大崎30-60分その他
古川諏訪131200280古川30-60分準工業
古川諏訪13940240古川30-60分準工業
古川諏訪11800240塚目29準工業
古川千手寺町9.62200760古川201種住居
古川大宮5.333002000以上古川251低住専
古川大宮13850220古川261低住専
古川大宮13950250古川261低住専
古川大宮12720195古川281低住専
古川大宮121600430古川291低住専
古川大宮11650195古川30-60分1低住専
古川大宮2.9140160古川30-60分1低住専
古川大崎3520560東大崎15その他
古川大幡12640175古川111低住専
古川大幡9.8650220古川161低住専
古川大幡11720220古川181低住専
古川大幡101400450古川191低住専
古川大幡14970220古川191低住専
古川大幡11750220古川191低住専
古川大幡9970360古川211低住専
古川沢田6.4520270古川60-90分工業
古川中島町722001000古川212中住専
古川中里13930240古川111低住専
古川中里1214040古川111低住専
古川中里12780220古川121低住専
古川中里5.2260165古川201低住専
古川中里412001000古川122中住専
古川中里4430350古川122中住専
古川中里4430350古川122中住専
古川中里4430350古川122中住専
古川中里9.5400140古川132中住専
古川中里11950280古川132中住専
古川中里121100290古川14第2種住居
古川東町1257001600古川9商業
古川東町15140002000以上古川12商業
古川穂波9.6750260塚目61中住専
古川穂波133400870塚目232中住専
古川穂波111300360塚目182低住専
古川北稲葉11770220古川231中住専
古川北稲葉11780220古川241中住専
古川北稲葉9730270古川251中住専
古川北稲葉11750220古川251中住専
古川北稲葉11770220古川251中住専
古川北稲葉8.9730270古川291中住専
古川北稲葉10810270古川291中住専
古川北町1145001300古川201種住居
古川蓑口沼12940250古川121低住専
古川李埣3.3500500古川24その他
古川李埣7.628001200古川16準住居
古川福浦141000240古川30-60分2中住専
古川福浦12880240古川30-60分2中住専
古川福浦12890230古川30-60分2中住専
古川福浦13960230古川30-60分2中住専
古川福沼9.658002000以上古川20第2種住居
古川鶴ケ埣2.9120135塚目14その他
三本木7.3480220古川60-90分1中住専
三本木1.315002000以上古川90-120分その他
三本木蟻ケ袋2.1150230古川90-120分その他
三本木斉田0.0711002000以上塚目120分以上その他
鹿島台大迫0.662001000鹿島台60-90分その他
鹿島台平渡9.51400470鹿島台2その他
鹿島台平渡7.4640280鹿島台8その他
鹿島台平渡0.9936120鹿島台23その他
鹿島台平渡0.99100340鹿島台23その他
鹿島台平渡4.6350250鹿島台6近隣商業
鹿島台平渡0.67100500鹿島台21第2種住居
松山金谷4.4350260松山町11その他
田尻0.9980270田尻30-60分その他
田尻小塩0.1520450田尻30-60分その他
田尻沼部0.4723160田尻2その他
鳴子温泉鬼首0.8150620鳴子温泉90-120分その他

(参考:国土交通省 「土地総合情報システム」)

 

 

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