(画像出典:wikimedia commons hyolee2, 熊本県道207号瀬田竜田線)
この記事では大津町の
- 公示地価、基準地価
- この7年間の土地価格の動きと、その理由
- 今後どうなるのか?
の3点について解説しています。
1、大津町の公示地価、基準地価の一覧
*詳しい地名を入力すると、絞り込めます。1文字からOK
*公):公示地価(2020.1.1現在)
*基):基準地価(2020.7.1現在)
住居表示 | 最寄駅(m) | 坪単価(万円) | 前年比変化率 | H25比変化率 |
---|---|---|---|---|
基)菊池郡大津町大字引水字東山588番5 | 肥後大津(1900) | 11.4 | 4.2% | 20.7% |
基)菊池郡大津町大字室字西道免1853番10 | 肥後大津(1000) | 10.2 | 4.0% | 20.2% |
基)菊池郡大津町大字大津字上鶴1467番5 | 肥後大津(1300) | 12.4 | 4.2% | 19.0% |
基)菊池郡大津町大字大津字西畦原1924番1外 | 肥後大津(1800) | 8.7 | 4.3% | 17.9% |
公)菊池郡大津町大字引水字古荘谷870番21 | 肥後大津(2900) | 9.7 | 3.5% | 13.5% |
基)菊池郡大津町大字室字狐平1576番1 | 肥後大津(1800) | 4.8 | 4.3% | 13.3% |
基)菊池郡大津町大字室字東道免2095番1 | 肥後大津(1000) | 3.3 | 3.1% | 12.4% |
公)菊池郡大津町大字大津字拾六番町屋敷1096番2外 | 肥後大津(500) | 15.3 | 4.5% | 6.2% |
基)菊池郡大津町大字引水字三吉原750番2外 | 肥後大津(2700) | 12.9 | 0.0% | 0.0% |
基)菊池郡大津町大字室字門出176番4 | 肥後大津(400) | 20 | 0.0% | -4.0% |
公)菊池郡大津町大字大津字南楽善231番6 | 肥後大津(1200) | 11.3 | 4.0% |
途中ですが、この記事の説明を。
どうも、このサイト「イエ&ライフ」を運営しているゴトウです。
ここからは、「あなたの(気になっている)不動産がこれからどうなるのか?」を予測できるように、必要な情報を順番にご紹介します。
すごく不思議に思うんですが、不動産の取引は数千万円単位の大きなお金が動くし、「絶対に失敗したくない」と誰もが思っているはずなのに、
「どうして上がっているのか?下がっているのか?」
「これからどうなるのか?」
の参考になる情報が、すごく少ないと思いませんか?
例えば、新聞やニュースで取り上げられる土地価格の情報は、ほとんどが中心部の商業地の話であるか、市区町村単位で「○%上がってます。」という情報ですよね。
だから、自分の知りたいエリアの不動産がどうなっているのか、これからどうなるのか、の参考にしにくいし、
- 買う・売るタイミングはいつがいいのか?
- この場所に買っても、10年後、20年後も後悔しないか?
といった判断が難しくて、不動産会社のいいなりになってしまう人って、けっこういると思うんですよ。
なので、そんな人の参考になればと、こんな記事を作っています。
このサイトでは、47都道府県・500以上の市区町村について、5万地点の公示地価と基準地価のここ数年の動きと、人口やいろいろな経済データを見ながら記事を作ってきました。
そのため、この記事を読み終わる頃には、
- 買う、または売るタイミングがわかる
- どこに買えば後悔しないかがわかる
ようになっているはずです。
と言っても、それほど難しいことは書いていないので、気楽に目を通してみてください。
それでは参りましょう。
2、過去7年間の大津町の土地価格の動き
この7年間で大津町の土地価格を見ると、熊本県の平均が1.7%上昇したのに対して、プラス13.3%とさらに大きく上げていました。
では、実際にどのようなエリアが上昇、または下落したのでしょうか?
公示地価の7年間の変化率を地図上に表示させてみました。
地価マップ:2013-20年の上昇率
変化率:赤色(30%以上)>オレンジ色(10〜29.9%)>緑色(0〜9.9%)>青色(-9.9〜0%)>紫色(-10%以下)
肥後大津駅の南側にある商業地では下落していますが、それ以外のエリアはほぼ上昇していました。
熊本市への通勤需要から上昇しているという背景があるため、住宅地に対する需要は大きいものの、商業地は弱くなっているようですね。
今回の不動産バブルの背景
全国的に土地価格が上昇していると言われていますが、その理由は金利の低下です。
2013年4月から始まった日銀の異次元緩和によって、金利が大きく低下したのです。
(参考:ARUHI住宅ローン フラット35金利の推移 財務省 国債金利情報)
ザックリ言うと、この7年間で買い手は、同じ返済額で2割高い物件を買えるようになったということです。
例えば、フラット35で期間35年・月々の返済額が10.4万円とした場合、購入できる不動産は3,000万円から3,500万円まで上がったのです。
同じ返済額で購入できる物件価格が2割上昇した
月々の支払額は増やさずに、約2割高い物件を買える。しかもその物件が人気化しているとなれば、値段が高くても買おうとする人は増えますよね。
そのため、人気のエリアほど、土地価格が上昇してきたのです。
3、新型コロナの影響はどうなのか?
新型コロナウイルスの感染拡大によって、3月末から緊急事態宣言が全国的に出され、多くの産業がストップし、売り上げが激減しました。
ですが、9月の中間決算を見てみると、航空、鉄道、飲食、百貨店などの一部の業界では大きく売り上げを落としていますが、それ以外の業界では黒字を確保しており、あまり影響が出ていないようです。
産業 | 企業名 | 4〜9月売上(前年同期比) | 損益(億円) |
航空 | 全日空 | -72.4% | -1,885 |
鉄道 | JR東 | -48.2% | -2,644 |
百貨店 | 三越伊勢丹HD | -41.8% | -368 |
飲食 | ワタミ | -36.8% | -72 |
自動車 | トヨタ | -26.0% | 6,293 |
電機 | 日立 | -10.9% | 2,508 |
(参考:各社の決算発表資料より)
実際、今年の冬のボーナスは、大企業でみると、平均9%の減少とあまり影響はありませんでした。
(参考:サンケイビズ「冬のボーナス9%減少 経団連調査 大企業で8年ぶり減少 中小以下でも厳しさ増す」)
中小企業では、もっと影響は大きい可能性はありますが、これほどの減少で済んでいるということは、今のところ、コロナの影響が深刻なところがごく一部だということでしょう。
そのため、飲食店や百貨店などの賑わう商業施設では、売り上げ減少や店舗の閉店によって影響を受けそうですが、住宅地に対する需要はあまり影響はないようです。
熊本県では、熊本市の商業地が危ない
9月29日に発表された基準地価を見ると、熊本市の商業地で影響が出ているようです。
これまで中心部桜町の再開発によって、土地価格を押し上げてきていましたが、今回の新型コロナで上通下通のお店の売り上げが激減したことが大きいのでしょう。
ですが、今のところ、影響があるのは商業地周辺だけで、ほとんどの住宅地ではそれほど影響はないようです。
実際、持ち家の着工件数を見てみても、ほぼ前年並みとなっており、家を建てる人が減っているわけではありません。
超低金利なので、月々の返済額の負担が低いまま借りられますし、子育てで広い部屋が欲しくなりますから、高い家賃で広い部屋を借りるよりも、資産として家が残る持ち家を選ぶ人が多いのでしょう。
一方で、商業地については、感染が拡大すると自粛要請がされますし、ワクチンもまだまだ当分接種できないので、閉店するお店はまだまだ増えそうです。
そのため、商業地や観光地の土地価格はまだまだ厳しそうです。
4、その他のリスク
新型コロナ以外にも、どんなリスクがあるのかをまとめました。
(1)この低金利はいつまで続くのか?
地域によって上がった場所、下がった場所の違いはあるものの、日銀の異次元緩和政策で生まれたこの超低金利は、土地価格を押し上げるプラス要因でした。
そして、これ以上は、金利が下がらない水準まで来ています。
むしろ、その副作用の方が話題になることが増えました。
例えば、預金者のお金を国債で運用していた地銀は、この異次元緩和によって、金利が低下したことで利息収入が減り、半数以上が赤字になっています。
赤字の地銀がどんどん増えている
赤字が続けばいずれ倒産してしまいます。
倒産した銀行に預けている預金は、1千万円までしか保護されないため(ペイオフと呼ばれる制度で、2005年に法律が作られました)、大混乱となります。
そのため、この低金利をいつまでも続けるわけにはいきません。
では、具体的にあとどれぐらいなのか?
ブルームバーグが経済の専門家45人にアンケートをしたところ、半数以上が2〜3年以内に限界が来ると予想していました。
半数以上が2〜3年以内に限界と回答
(参考:ブルームバーグ「2年以内で限界」が半数弱、現行の長短金利操作-日銀サーベイ)
このアンケートは2018年6月にされたものなので、2020〜21年前後となります。
聞き取り当時は、オリンピックが開催されると思われていたので、オリンピック前後と考える人が多かったと言えます。
この頃までは好景気も続くだろうという予想があったので、その頃までは地銀の経営状態も持つと思われていたのでしょう。
菅新首相が、就任日当日に地銀再編について指示を出した理由
ですが、今回の新型コロナ騒動によって、地銀の経営はさらに苦しくなってきました。
9月16日に新しく就任した菅首相は、就任日当日に地銀の再編について麻生大臣に指示を出されています。
16日に就任した菅義偉首相は麻生太郎金融担当相に対し、地方銀行の経営基盤強化のため、地銀の再編の促進を含めた環境整備を進めるよう指示した。
(中略)
地銀の経営環境は超低金利などを受けて厳しさを増しており、2020年3月期は上場する地銀の7割が赤字か減益だった。
「地銀がかなりヤバイ」という危機感があったからこそ、このような早い対応を行なったのでしょう。
また、銀行の経営が厳しくなれば、日本の国債に対する信頼性も下がります。海外の投資家が国債の売却をする可能性も高まります。
そうすると、金利が上昇します(高い金利でないと、投資家が買いたがらなくなる)ので、不動産価格は下落していきます。
金利が上がると、同じ返済額でも買える価格が下がる
そのため、特に売却を考えている人は、金利上昇による不動産価格の下落に備えて、早めに準備をした方がいいでしょう。
(2)これから大津町の人口はどうなるの?
国立社会保障・人口問題研究所が、今年発表した大津町の人口の見通しによると、2020→30年までに2,500人増加するそうです。
大津町の人口は、2020→30年までに2,500人増える
(出典:国立社会保障・人口問題研究所 平成30年度人口推計)
そうすると今後も上がりそうに見えますが、家を買う中心年代である20〜40代はいまがピークで、2020→30年の10年間で300人減る見通しです。
大津町の20〜40代人口は、2020→30年で約300人減少
(出典:国立社会保障・人口問題研究所 平成30年度人口推計)
つまり、これから買い手が減っていくわけです。そのため、今後は土地価格が上がりにくくなるでしょう。
結論:買うなら?売るなら?
以上のことから、大津町の土地価格は、
- 熊本市への通勤需要から、駅近エリアでは大きく上昇している
- 新型コロナが長期化すると、熊本市の商業地が衰退することで、雇用に影響が出てくるため、家を買う人が減っていく
- 今後は20〜40代人口が減少に転じるので、今後は上昇率が鈍ってくる
と言えるでしょう。
では、売りたい人、買いたい人は、それぞれどう対応すべきなのでしょうか?
買うなら:下落を待つよりも低金利の今がベスト
土地価格の坪単価が10〜30万円の地域が多いので、下落を待つ必要はありません。
その理由は2つあります。
①土地価格の下落分よりも、待っている間の家賃の方が高くつく
例えば、坪20万円ぐらいの土地であれば、30坪でも600万円程度で買えます。
仮に数年で1割下げたとして60万円ぐらいしか安くなりませんから、その間の家賃を考えると、早めに買った方がトクになります。
②異次元緩和で低金利の今がチャンス
また、現在は住宅ローンがかなり安いため、月々の返済負担が軽いのもチャンスです。
ですから、もし家を買おうと思っているのならば、土地価格が下がるのを待つよりも、金利が上がる前の今のうちに買うのがベストでしょう。
ただし、購入を検討する場合には、今後の金利上昇を想定しておかないと大変なことになるので、「フラット35」か「10年以上の固定金利」でも返済ができるかどうかで予算を考えるべきでしょう。
非公開物件=安い物件
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また、売主はあまり相談する相手を広げたくないため、まずは建てたメーカーに相談する場合が多いです。
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売るなら:超低金利の今が1番のチャンス
ここまで上昇を続けてきた大津町ですが、それでもこの低金利は、住宅を買う人にとって追い風でした。
しかし、この金利はこれ以上下がりようがありません。
また、新型コロナウイルスの影響もあるため、今が1番高い時期と言えるでしょう。
公示地価を信じると損をする?
この記事では公示地価をもとに解説していきましたが、公示地価は「その地域の平均的な価格」なため、実際の取引ではこれ以上に高く、または安く取引されることがあります。
例えば、大津町内に「大津」という住宅地があります。
このエリアの公示地価と実際の取引を比べてみると、
- 公示地価:8.7万円/坪
- 実際の取引価格:4.9〜12万円/坪
と、公示地価の約0.6〜1.3倍で取引されていました。
【大津町大字大津の土地取引(過去2年間)】
- 肥後大津駅から徒歩24〜26分のエリアで、4.9〜12万円/坪で取引されている
- 公示地価も実際の取引も「第2種低層住居専用地域」という似たような街並みのエリア
このような感じで、全国の公示地価と実際の取引を調べてみたのですが、やはり公示地価と実際の取引ではかなりの価格差があることがわかりました。
同じ地域なのに、
「公示地価の3割増し、場合によっては2倍以上の価格で取引されている」
といった取引がゴロゴロ見つかったのです。
都道府県 | 住所 | 公示地価/坪 | 取引価格/坪 | 公示地価の何倍? |
---|---|---|---|---|
熊本県 | 熊本市武蔵ヶ丘 | 21万円 | 15〜32万円 | 0.71〜1.52倍 |
熊本県 | 八代市井上町 | 9万円 | 4.7〜10万円 | 0.52〜1.11倍 |
熊本県 | 天草市今釜新町 | 14万円 | 14〜15万円 | 1〜1.07倍 |
福岡県 | 福岡市南区大楠 | 56万円 | 69〜97万円 | 1.23〜1.73倍 |
福岡県 | 北九州市八幡西区永犬丸西町 | 17万円 | 10〜21万円 | 0.59〜1.24倍 |
福岡県 | 久留米市諏訪野町 | 22万円 | 15〜27万円 | 0.68〜1.23倍 |
福岡県 | 飯塚市伊岐須 | 7.6万円 | 11万円 | 1.45倍 |
福岡県 | 大牟田市大字草木 | 8万円 | 5.6〜12万円 | 0.7〜1.5倍 |
福岡県 | 筑紫野市二日市西 | 25万円 | 12〜33万円 | 0.48〜1.32倍 |
福岡県 | 大野城市瓦田 | 43万円 | 22〜79万円 | 0.51〜1.84倍 |
福岡県 | 春日市春日原南町 | 56万円 | 58〜76万円 | 1.04〜1.36倍 |
福岡県 | 宗像市田久 | 11万円 | 8.7〜12万円 | 0.79〜1.09倍 |
福岡県 | 糸島市志摩師吉 | 8.5万円 | 4.7〜12万円 | 0.55〜1.41倍 |
福岡県 | 行橋市西宮市 | 17万円 | 19〜22万円 | 1.12〜1.29倍 |
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参考データ
こちらにまとめている土地取引は、国土交通省が取引した人に対してアンケートを行っており、回収できた分だけを掲載しています。
なお、回収率はどこの街でも1〜2割のため、これが全ての取引ではありません。なので、実際の相場を知るなら、公示地価や基準地価を参考にする方がいいでしょう。
大津町の土地取引
*2019年7月〜2020年6月の土地取引
*都市計画:建物の高さや、お店の種類などを規制する区分のこと
地区名 | 坪単価(万円) | 取引総額(万円) | 面積(平米) | 最寄駅 | 駅距離(分) | 都市計画 |
---|---|---|---|---|---|---|
大字引水 | 4.7 | 600 | 420 | 肥後大津 | 11 | 1中住専 |
大字引水 | 15 | 1100 | 240 | 肥後大津 | 18 | 1種住居 |
大字引水 | 15 | 890 | 195 | 肥後大津 | 19 | 1種住居 |
大字引水 | 15 | 1100 | 230 | 肥後大津 | 30-60分 | 2低住専 |
大字引水 | 13 | 1100 | 290 | 肥後大津 | 30-60分 | 2低住専 |
大字下町 | 4.4 | 170 | 125 | 肥後大津 | 30-60分 | その他 |
大字灰塚 | 3.5 | 500 | 480 | 肥後大津 | 24 | その他 |
大字室 | 9.3 | 240 | 85 | 肥後大津 | 3 | 商業 |
大字室 | 13 | 890 | 230 | 肥後大津 | 15 | 1中住専 |
大字新 | 14 | 780 | 185 | 肥後大津 | 11 | その他 |
大字新 | 15 | 940 | 210 | 肥後大津 | 11 | その他 |
大字森 | 1 | 740 | 2000以上 | 肥後大津 | 30-60分 | その他 |
大字森 | 1 | 300 | 960 | 肥後大津 | 30-60分 | その他 |
大字吹田 | 12 | 710 | 200 | 肥後大津 | 30-60分 | 準工業 |
大字吹田 | 6.9 | 270 | 130 | 肥後大津 | 30-60分 | 1低住専 |
大字杉水 | 3.3 | 500 | 500 | 肥後大津 | 60-90分 | その他 |
大字杉水 | 2.8 | 320 | 370 | 肥後大津 | 60-90分 | その他 |
大字杉水 | 5.4 | 600 | 370 | 肥後大津 | 60-90分 | その他 |
大字杉水 | 9.7 | 680 | 230 | 肥後大津 | 60-90分 | その他 |
大字杉水 | 1.7 | 150 | 290 | 肥後大津 | 60-90分 | その他 |
大字杉水 | 2.3 | 250 | 360 | 肥後大津 | 60-90分 | その他 |
大字大津 | 14 | 1700 | 380 | 肥後大津 | 4 | 1種住居 |
大字大津 | 11 | 780 | 240 | 肥後大津 | 8 | 近隣商業 |
大字大津 | 3 | 2000 | 2000以上 | 肥後大津 | 9 | 1種住居 |
大字大津 | 5 | 1200 | 810 | 肥後大津 | 10 | 1種住居 |
大字大津 | 3 | 120 | 135 | 肥後大津 | 10 | 準住居 |
大字大津 | 2.4 | 450 | 630 | 肥後大津 | 20 | 工業 |
大字大津 | 3.4 | 2800 | 2000以上 | 肥後大津 | 20 | 工業 |
大字大津 | 3 | 1900 | 2000以上 | 肥後大津 | 20 | 工業 |
大字大津 | 3.6 | 150 | 135 | 肥後大津 | 20 | 準住居 |
大字大津 | 12 | 1400 | 400 | 肥後大津 | 24 | 2低住専 |
大字大津 | 4.9 | 770 | 520 | 肥後大津 | 26 | 2低住専 |
大字大津 | 1.1 | 2000 | 2000以上 | 肥後大津 | 30-60分 | その他 |
大字大林 | 6.5 | 400 | 200 | 肥後大津 | 30-60分 | 1低住専 |
大字大林 | 4.7 | 340 | 240 | 肥後大津 | 30-60分 | 1低住専 |
大字平川 | 3.2 | 150 | 155 | 肥後大津 | 30-60分 | その他 |
美咲野 | 8.5 | 2400 | 910 | 肥後大津 | 30-60分 | 1中住専 |
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ここまでお読みいただき、ありがとうございました。納得のいく取引ができるといいですね。
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