さいたま市見沼区の土地価格|上昇・下落した理由|今後の見通し | イエ&ライフ

さいたま市見沼区の土地価格|上昇・下落した理由|今後の見通し

さいたま市見沼区埼玉県
http://airoplane.net/ https://www.instagram.com/norio_airoplane/

(画像出典:wikimedia commons Norio NAKAYAMA, 大宮公園の桜 2017)

 

この記事ではさいたま市見沼区の

  1. 公示地価、基準地価
  2. この7年間の土地価格の動き
  3. 新型コロナの影響を含め、今後どうなるのか?

の3点について解説しています。

 

1、さいたま市見沼区の公示地価、基準地価の一覧

 

*詳しい地名を入力すると、絞り込めます。1文字からOK

*公):公示地価(2020.1.1現在)

*基):基準地価(2020.7.1現在)

(参考:国土交通省 「土地総合情報システム」)

 

住居表示最寄駅(m)坪単価(万円)前年比変化率H25比変化率
公)さいたま市見沼区卸町1丁目32番七里(2700)24.84.2%25.0%
基)さいたま市見沼区東大宮6丁目52番10東大宮(950)51.50.6%10.6%
基)さいたま市見沼区東大宮5丁目58番6東大宮(530)57.40.6%10.1%
公)さいたま市見沼区東大宮4丁目70番12東大宮(560)59.12.3%9.8%
基)さいたま市見沼区東大宮2丁目39番14東大宮(510)57.10.0%8.8%
公)さいたま市見沼区東大宮4丁目9番3東大宮(180)98.32.4%8.8%
基)さいたま市見沼区東大宮7丁目74番13外大和田(1100)50.20.7%8.6%
公)さいたま市見沼区東大宮1丁目31番4東大宮(900)50.82.7%8.5%
公)さいたま市見沼区春岡3丁目31番5東大宮(1800)351.9%5.0%
公)さいたま市見沼区大和田町1丁目1230番74大和田(680)43.62.3%3.1%
公)さいたま市見沼区大字蓮沼字中田295番1大和田(1200)38.31.8%2.7%
公)さいたま市見沼区丸ケ崎町47番5東大宮(1600)40.90.8%2.5%
公)さいたま市見沼区堀崎町498番3外大和田(1400)331.5%2.0%
基)さいたま市見沼区大和田町2丁目1572番18大和田(680)42.90.0%1.6%
公)さいたま市見沼区深作1丁目27番6外七里(2100)330.8%1.5%
公)さいたま市見沼区大字風渡野字往還下西303番10七里(480)39.60.8%0.8%
基)さいたま市見沼区大和田町1丁目637番6大和田(1400)39.30.0%0.0%
公)さいたま市見沼区(中川第一70街区7)大宮(4100)33.30.0%0.0%
公)さいたま市見沼区深作3丁目39番9東大宮(3000)330.0%0.0%
公)さいたま市見沼区大字小深作字小深作前466番25七里(1000)350.0%0.0%
公)さいたま市見沼区大字大谷字稲荷東213番42七里(2200)34.70.0%0.0%
公)さいたま市見沼区大字東新井字海老沼中743番2大宮(3300)38.90.0%0.0%
公)さいたま市見沼区大字南中丸字高井119番3大宮(2700)370.0%0.0%
公)さいたま市見沼区大字南中丸字南五反田1117番35大和田(1300)38.60.0%0.0%
基)さいたま市見沼区大字蓮沼字北海道1225番51七里(600)39.6-0.8%-0.8%
基)さいたま市見沼区大字南中丸字久保462番12大和田(1700)38.3-0.9%-0.9%
基)さいたま市見沼区大字南中丸字南五反田1117番35大和田(1300)38.3-0.9%-0.9%
基)さいたま市見沼区大字御蔵字大ケ谷戸1325番6北浦和(4400)32.3-1.0%-1.0%
公)さいたま市見沼区染谷1丁目250番大宮(5600)13.9-0.2%-1.6%
基)さいたま市見沼区大字南中丸字合野谷787番6外大和田(2200)35-1.9%-1.9%
基)さいたま市見沼区大字中川字諏訪935番14大宮(2900)36-0.9%
基)さいたま市見沼区大和田町2丁目511番4大和田(800)43.20.0%
基)さいたま市見沼区東大宮4丁目9番3東大宮(180)97.71.0%
公)さいたま市見沼区大字蓮沼字丸山1516番13七里(1600)33.70.0%

 

途中ですが、この記事の説明を。

どうも、このサイト「イエ&ライフ」を運営しているゴトウです。

ここからは、「あなたの(気になっている)不動産がこれからどうなるのか?」を予測できるように、必要な情報を順番にご紹介します。

 

すごく不思議に思うんですが、不動産の取引は数千万円単位の大きなお金が動くし、「絶対に失敗したくない」と誰もが思っているはずなのに、

「どうして上がっているのか?下がっているのか?」

「これからどうなるのか?」

の参考になる情報が、すごく少ないと思いませんか?

 

例えば、新聞やニュースで取り上げられる土地価格の情報は、ほとんどが中心部の商業地の話であるか、市区町村単位で「○%上がってます。」という情報ですよね。

 

だから、自分の知りたいエリアの不動産がどうなっているのか、これからどうなるのか、の参考にしにくいし、

  • 買う・売るタイミングはいつがいいのか?
  • この場所に買っても、10年後、20年後も後悔しないか?

といった判断が難しくて、不動産会社のいいなりになってしまう人って、けっこういると思うんですよ。

 

なので、そんな人の参考になればと、こんな記事を作っています。

このサイトでは、47都道府県・500以上の市区町村について、5万地点の公示地価と基準地価のここ数年の動きと、人口やいろいろな経済データを見ながら記事を作ってきました。

 

そのため、この記事を読み終わる頃には、

  • 買う、または売るタイミングがわかる
  • どこに買えば後悔しないかがわかる

ようになっているはずです。

 

と言っても、それほど難しいことは書いていないので、気楽に目を通してみてください。

それでは参りましょう。

 

 

2、過去7年間のさいたま市見沼区の土地価格の動き

この7年間のさいたま市見沼区の土地価格を見ると、埼玉県の平均が2.6%上昇したのに対して、プラス1.9%とほぼ同じ水準でした。

 

さいたま市見沼区の公示地価の推移

(参考:国土交通省 地価公示)

 

では、具体的にどのようなエリアが上昇しているのでしょうか?

この7年間の上昇率に応じて、色分けして地図上にまとめてみました。

 

地価マップ:2013-20年の上昇率

変化率:赤色(30%以上)>オレンジ色(10〜29.9%)>緑色(0〜9.9%)>青色(-9.9〜0%)>紫色(-10%以下)

 

 

ご覧の通り、東浦和駅の周辺では5%以上の上昇をしていますが、駅から離れるほどに上昇率が低くなっていますね。

 

なぜ、さいたま市見沼区で上昇しているのか?

大きな理由は金利の低下です。

2013年4月から始まった日銀の異次元緩和によって、金利が大きく低下したのです。

 

住宅ローンの金利

(参考:ARUHI住宅ローン フラット35金利の推移 財務省 国債金利情報)

 

ザックリ言うと、この7年間で買い手は、同じ返済額で2割高い物件を買えるようになったということです。

例えば、フラット35で期間35年・月々の返済額が10.4万円とした場合、購入できる不動産は3,000万円から3,500万円まで上がったのです。

 

同じ返済額で購入できる物件価格が2割上昇した

 

月々の支払額は増やさずに、約2割高い物件を買える。しかもその物件が人気化しているとなれば、値段が高くても買おうとする人は増えますよね。

そのため、人気のエリアほど、土地価格が上昇してきたのです。

 

 

なぜ郊外ではあまり上がらないのか?

その一方で、駅から離れた戸建てのエリアの上昇率はあまり高くありません。

というのも、この7年間で土地価格は上昇したものの、家を建てる人は決して増えていないからです。

 

家を建てる中心年代である30代人口は、2007年ごろにすでにピークを打ち、この10年間で30万人近く減少しています。

 

埼玉県の30代人口と新設戸数

(参考:国土交通省 建築着工統計調査報告)

 

そのため、郊外の戸建てへの需要だけが減ってしまい、土地価格の二極化が進んでいるんですね。

 

3、新型コロナの影響はどうなのか?

埼玉県内の住宅地では、今のところ影響が少ない

国土交通省が3ヶ月に1回、全国の100地区の土地価格の動きについて、報告書を作成しています(「地価LOOKレポート」)。

埼玉県の住宅地・商業地のいずれにおいても、緊急事態宣言が出される前までは上昇傾向にありましたが、その後はほぼ横ばいで推移していました。

 

区分

行政区

地区名

20年1月→4月

4月→7月

7月→10月

10月→21年1月

住宅

さいたま市中央区

新都心

↑(0〜+3%)

→(0%)

→(0%)

→(0%)

商業

さいたま市大宮区

大宮駅西口

↑(0〜+3%)

→(0%)

→(0%)

→(0%)

商業

さいたま市浦和区

浦和駅周辺

↑(0〜+3%)

→(0%)

→(0%)

→(0%)

商業

所沢市

所沢駅西口

→(0%)

→(0%)

→(0%)

→(0%)

(参考:国土交通省「地価LOOKレポート」)

 

都内では、外国人観光客の激減や、飲食店の時短要請などの影響もあって、下落が続いていますが、埼玉県内においては、そのような影響は小さいようです。

 

すでに赤字の企業はリストラモードへ

しかし、このような不透明な状況のため、赤字企業では、希望退職の募集が増えています。コロナ前の2019年は約1.1万人だったのが、1.8万人にまで増えています。

(参考:「上場企業「早期・希望退職」募集、20年は2.6倍に急増 コロナ禍で赤字リストラ目立つ」)

 

このことからも、今後は住宅の買い手が少しずつ減っていくことが予想されますので、よほど人気のエリアでなければ、土地価格は横ばい、ないしは下落が始まるかもしれません。

 

 

4、その他のリスク

新型コロナ以外にも、どんなリスクがあるのかをまとめました。

 

(1)この低金利はいつまで続くのか?

地域によって上がった場所、下がった場所の違いはあるものの、日銀の異次元緩和政策で生まれたこの超低金利は、土地価格を押し上げるプラス要因でした。

そして、これ以上は、金利が下がらない水準まで来ています。

むしろ、その副作用の方が話題になることが増えました。

 

例えば、預金者のお金を国債で運用していた地銀は、この異次元緩和によって、金利が低下したことで利息収入が減り、半数以上が赤字になっています。

 

赤字の地銀がどんどん増えている

地銀の決算状況

(金融庁:地域金融の課題と競争のあり方)

 

赤字が続けばいずれ倒産してしまいます。

倒産した銀行に預けている預金は、1千万円までしか保護されないため(ペイオフと呼ばれる制度で、2005年に法律が作られました)、大混乱となります。

そのため、この低金利をいつまでも続けるわけにはいきません。

 

では、具体的にあとどれぐらいなのか?

ブルームバーグが経済の専門家45人にアンケートをしたところ、半数以上が2〜3年以内に限界が来ると予想していました。

 

半数以上が2〜3年以内に限界と回答

異次元緩和はいつ終わるか?

(参考:ブルームバーグ「2年以内で限界」が半数弱、現行の長短金利操作-日銀サーベイ)

 

このアンケートは2018年6月にされたものなので、2020〜21年前後となります。

聞き取り当時は、オリンピックが開催されると思われていたので、オリンピック前後と考える人が多かったと言えます。

この頃までは好景気も続くだろうという予想があったので、その頃までは地銀の経営状態も持つと思われていたのでしょう。

 

菅新首相が、就任日当日に地銀再編について指示を出した理由

ですが、今回の新型コロナ騒動によって、地銀の経営はさらに苦しくなってきました。

9月16日に新しく就任した菅首相は、就任日当日に地銀の再編について麻生大臣に指示を出されています。

 

16日に就任した菅義偉首相は麻生太郎金融担当相に対し、地方銀行の経営基盤強化のため、地銀の再編の促進を含めた環境整備を進めるよう指示した。

(中略)

地銀の経営環境は超低金利などを受けて厳しさを増しており、2020年3月期は上場する地銀の7割が赤字か減益だった。

(参考:毎日新聞「菅首相、地銀再編の環境整備を指示 超低金利受け地銀7割が赤字・減益」)

 

「地銀がかなりヤバイ」という危機感があったからこそ、このような早い対応を行なったのでしょう。

 

また、銀行の経営が厳しくなれば、日本の国債に対する信頼性も下がります。海外の投資家が国債の売却をする可能性も高まります。

そうすると、金利が上昇します(高い金利でないと、投資家が買いたがらなくなる)ので、不動産価格は下落していきます。

 

金利が上がると、同じ返済額でも買える価格が下がる

金利上昇で下落

 

そのため、特に売却を考えている人は、金利上昇による不動産価格の下落に備えて、早めに準備をした方がいいでしょう。

 

 

(2)2022年問題で、都市の農地が宅地になる

 

2022年問題をご存知でしょうか?

「都市部にある税金を優遇されていた農地(生産緑地)が、優遇期間が切れることで宅地として放出され、土地価格に影響を与える」

という問題です。

 

生産緑地

(出典:ウィキペディア cory.2005.Seisan Ryokuchi)

 

実は、さいたま市の生産緑地面積は、京都市に次いで全国2位の352ヘクタールもあるのです。

30坪の土地で約3.5万戸分にもなります。

そして、その分布はどのようになっているのかというと、このようになっています。

 

埼玉の生産緑地の分布図:さいたま市は352ヘクタール

埼玉県の生産緑地面積

(参考:国土交通省 都市計画区域、市街化区域、地域地区の決定状況)

 

川越市、川口市、上尾市にも100ha以上あり、さいたま市の周辺に集中していますね。

この問題で影響を受けるのは、駅から少し離れた郊外のエリアでしょう。

駅前の農地はほとんど宅地に変わっていますし、郊外に残っているケースが大半だからです。

 

郊外の戸建てを考えている人にとっては、土地の供給も増えるので、安く買えるチャンスとなるでしょう。

売る側から見れば、特に郊外のエリアでは土地価格が下がるきっかけとなりそうです。

 

(3)これからさいたま市の人口はどうなるの?

 

国立社会保障・人口問題研究所が、今年発表したさいたま市の人口の見通しによると、2030年まで増え続けるそうです。

 

さいたま市の人口は、2030年まで増え続ける

さいたま市の人口推計

(出典:国立社会保障・人口問題研究所 平成30年度人口推計)

 

その一方で、家を買う中心年代である30代は、2025年までに2.0万人減る見通しです。

つまり、家に対する需要は、徐々に減っていくのです。

 

さいたま市の30代人口は、2025年までに約20,000人減少

さいたま市の30代人口の見通し

(出典:国立社会保障・人口問題研究所 平成30年度人口推計)

 

2022年には生産緑地の解禁もありますし、買い手となる30代も減るので、郊外の住宅地では注意が必要でしょう。

 

結論:買うなら?売るなら?

 

以上のことから、さいたま市の土地価格は、

  • 金利の低下で買い手の購買力が上がったため駅近エリアでは上昇しているものの、買い手の数は減っているため、郊外の土地価格は下落するという二極化が起こっている
  • 新型コロナが長期化することで、商業地の下落は避けられない
  • 今後は、生産緑地の解禁で土地がさらに余ることと、30代人口がさらに減っていくので、郊外のエリアを中心に土地価格が下がる可能性が高い

と言えるでしょう。

 

買うなら:下落を待つよりも低金利の今がチャンス?

坪100万円以上するエリアが多いので、今払っている家賃と比較して考えるべきでしょう。

 

例えば、坪100万円ぐらいの土地であれば、30坪で3,000万円になります。

仮に数年で1割下げたとして300万円安くなる計算ですから、「その間の家賃と比べてどうか?」で考えるべきでしょうね。

 

異次元緩和で低金利の今がチャンス

また、現在は住宅ローンがかなり安いため、月々の返済負担が軽いのもチャンスです。

ですから、もし家を買おうと思っているのならば、土地価格が下がるのを待つよりも、金利が上がる前の今のうちに買った方がいい場合もあります。

 

ただし、購入を検討する場合には、今後の金利上昇を想定しておかないと大変なことになるので、「フラット35」「10年以上の固定金利」でも返済ができるかどうかで予算を考えるべきでしょう。

 

非公開物件=安い物件

不動産を売る理由はさまざまですが、「周りに知られずに売却したい」という売主は一定の割合でいます。

そのような物件は、ネット上にも出回らず「非公開物件」として、ある特定の不動産会社だけが取り扱っています。

 

非公開物件の実態

 

当然、このような物件は少ないお客さんにしか目にとまる機会がないため、相場よりも価格の安い可能性が高いです。

 

タウンライフ

 

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売るなら:超低金利の今が1番のチャンス

都心への通勤需要もあって駅近エリアを中心に上昇していきた見沼区ですが、住宅地の土地価格に最も影響を与えてきたのはこの超低金利です。

 

しかし、この金利はこれ以上下がりようがありません。

また、新型コロナウイルスの影響もあるため、今が1番高い時期と言えるでしょう。

 

公示地価を信じると損をする?

この記事では公示地価をもとに解説していきましたが、公示地価は「その地域の平均的な価格」なため、実際の取引ではこれ以上に高く、または安く取引されることがあります。

 

例えば、「東大宮(ひがしおおみや)」という住宅地があります。

 

この東大宮の公示地価と実際の取引価格は、

  • 公示地価:51万円/坪
  • 実際の取引価格:44〜68万円/坪

と、公示地価の約0.9〜1.3倍で取引されていました。

 

【見沼区東大宮の公示地価】

さいたま市見沼区の公示地価

  • 東大宮駅から900mの距離、徒歩約11(1分=80m)
  • 154,000円/㎡ × 3.3(㎡/坪) =51万円/坪

(参考:国土交通省地価公示・都道府県地価調査)

 

【見沼区東大宮の土地取引(過去2年間)】

さいたま市見沼区の土地取引

  • 東大宮駅から徒歩9〜12分以上のエリアで、44〜68万円/坪で取引されている
  • 全て「第1種低層住居専用地域」の取引で、公示地価の地点と似た街並みのエリア

(参考:国土交通省 不動産取引価格情報検索)

 

このような感じで、全国の公示地価と実際の取引を調べてみたのですが、やはり公示地価と実際の取引ではかなりの価格差があることがわかりました。

 

同じ地域なのに、

「公示地価の3割増し、場合によっては2倍以上の価格で取引されている」

といった取引がゴロゴロ見つかったのです。

 

都道府県住所公示地価/坪取引価格/坪公示地価の何倍?
埼玉県さいたま市浦和区北浦和113万円78〜160万円0.69〜1.42倍
埼玉県川口市差間43万円42〜61万円0.98〜1.42倍
埼玉県川越市石原町37万円33〜47万円0.89〜1.27倍
埼玉県上尾市上町52万円71〜75万円1.37〜1.44倍
埼玉県所沢市久米49万円22〜76万円0.45〜1.55倍
埼玉県鴻巣市氷川町27万円21〜33万円0.78〜1.22倍
埼玉県草加市高砂64万円79〜110万円1.23〜1.72倍
埼玉県朝霞市岡55万円32〜89万円0.58〜1.62倍
埼玉県戸田市上戸田83万円77〜110万円0.93〜1.33倍
埼玉県和光市白子69万円62〜100万円0.9〜1.45倍
埼玉県越谷市東越谷40万円39〜60万円0.98〜1.5倍

 

つまり、あなたの不動産はもっと高い評価額の可能性があるのです。

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参考データ

こちらにまとめている土地取引は、国土交通省が取引した人に対してアンケートを行っており、回収できた分だけを掲載しています。

なお、回収率はどこの街でも1〜2割のため、これが全ての取引ではありません。なので、実際の相場を知るなら、公示地価や基準地価を参考にする方がいいでしょう。

 

さいたま市見沼区の土地取引

*2019年7月〜2020年6月の土地取引

*都市計画:建物の高さや、お店の種類などを規制する区分のこと

地区名坪単価(万円)取引総額(万円)面積(平米)最寄駅駅距離(分)都市計画
丸ヶ崎町602900160東大宮161中住専
春岡385300470七里152中住専
春岡492100140七里192中住専
春岡456400470東大宮281種住居
春岡453000220東大宮202中住専
春岡381800155東大宮232中住専
春岡3.95040東大宮242中住専
春岡462400170東大宮252中住専
春岡512200140東大宮30分-60分2中住専
深作441900140東大宮30分-60分2中住専
染谷622001200大宮(埼玉)60-90分その他
大字丸ヶ崎502100140東大宮30分-60分2中住専
大字丸ヶ崎391500125東大宮30分-60分2中住専
大字御蔵18910165大宮(埼玉)60-90分その他
大字御蔵432000150大宮(埼玉)30分-60分1中住専
大字小深作351900175七里92中住専
大字上山口新田0.251001300さいたま新都心26その他
大字深作506000400東大宮251種住居
大字染谷5.5220130七里30分-60分その他
大字染谷6.9360170大宮(埼玉)60-90分その他
大字大谷391600135大和田(埼玉)251低住専
大字中川191200210さいたま新都心281低住専
大字中川471500105さいたま新都心291低住専
大字中川371600145さいたま新都心30分-60分1低住専
大字中川351100100さいたま新都心30分-60分1低住専
大字中川542100130大宮(埼玉)30分-60分1低住専
大字東新井301100120さいたま新都心30分-60分2中住専
大字東新井57180001000大宮(埼玉)30分-60分1中住専
大字南中丸482900200大和田(埼玉)161低住専
大字南中丸442700200大和田(埼玉)241低住専
大字南中丸432200170大和田(埼玉)241低住専
大字南中野282000230大和田(埼玉)231低住専
大字風渡野361300115七里42中住専
大字片柳5.31000630さいたま新都心60-90分その他
大字片柳9.361002000�以上浦和美園60-90分その他
大字蓮沼381200110七里92中住専
大字蓮沼3280080大和田(埼玉)232種住居
大字蓮沼432200165大和田(埼玉)232中住専
大和田町432200170大和田(埼玉)111低住専
大和田町422100170大和田(埼玉)131低住専
大和田町374700420大和田(埼玉)102種住居
大和田町462400170大和田(埼玉)142種住居
大和田町672400115大和田(埼玉)182種住居
大和田町564100240大和田(埼玉)192種住居
大和田町48130090大和田(埼玉)92中住専
島町411600125七里161中住専
島町431800135七里161中住専
島町70160075東大宮211中住専
東大宮514300280東大宮121中住専
東大宮474000280東大宮131中住専
東大宮79220090東大宮141中住専
東大宮532100130東大宮151中住専
東大宮713200145東大宮71低住専
東大宮53290001800東大宮111低住専
東大宮844900195東大宮92中住専
東大宮636700350東大宮122中住専
堀崎町17590115大和田(埼玉)161中住専
堀崎町28970115大和田(埼玉)181中住専

(参考:国土交通省 「土地総合情報システム」)

 

 

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ここまでお読みいただき、ありがとうございました。納得のいく取引ができるといいですね。

 

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