【2024年版】堺市の土地価格と人口の動き・今後の見通し | イエ&ライフ

【2024年版】堺市の土地価格と人口の動き・今後の見通し

堺市の土地価格のサムネ 大阪府

この記事では堺市の

  1. 公示地価、基準地価
  2. 土地価格がこれまで上昇・下落した理由
  3. 今後どうなるのか?

の3点について解説しています。

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1、堺市の公示地価、基準地価

(1)公示地価(2024.1.1現在)

*変化率が空白:2019年のデータがない場合

住所または地番最寄駅(m)坪単価(万円)前年比5年前比
堺市堺区築港八幡町1番155七道(3200)3514.6%38.7%
堺市堺区石津北町81番1石津川(1700)35.313.8%32.1%
堺市堺区神南辺町5丁152番4堺(1000)3211.9%28.5%
堺市堺区北瓦町2-4-18堺東(0)280.58.4%30.8%
堺市堺区松屋町1丁6番1外七道(1000)36.67.8%19.1%
堺市堺区遠里小野町2-3-19浅香山(400)357.1%15.2%
堺市堺区築港南町4番5外堺(1600)217.1%16.9%
堺市堺区三宝町6丁315番七道(1000)42.96.6%18.2%
堺市堺区大仙西町6丁181番2外堺東(1800)375.7%14.3%
堺市堺区戎島町1丁37番堺(500)57.82.9%15.1%
堺市堺区南三国ヶ丘町4-1-14堺東(800)97.72.8%17.5%
堺市堺区東雲西町4-2-8堺市(510)61.42.8%10.7%
堺市堺区南三国ヶ丘町1-5-7堺東(200)113.22.7%14.3%
堺市堺区向陵中町3-6-25三国ケ丘(600)89.12.7%14.9%
堺市堺区大仙中町1-22-2堺東(1600)52.12.6%9.7%
堺市堺区北三国ヶ丘町6-1-21堺市(600)91.72.6%14.4%
堺市堺区栄橋町1-5-2堺(380)78.92.6%16.0%
堺市堺区中田出井町3-3-10堺東(780)702.4%13.4%
堺市堺区浅香山町2-7-2浅香(450)58.42.3%6.6%
堺市堺区南庄町2-2-8堺東(700)87.82.3%18.8%
堺市堺区今池町4-7-8浅香山(460)59.42.3%8.4%
堺市堺区出島町1-5-7湊(200)45.22.2%7.0%
堺市堺区市之町東3-2-18堺東(1000)77.62.2%15.2%
堺市堺区砂道町1-12-9浅香山(400)47.92.1%7.4%
堺市堺区桜之町西1-2-8七道(500)49.22.1%
堺市堺区旭ヶ丘中町4-1-4百舌鳥(1500)51.22.0%6.2%
堺市堺区大町西1-1-25堺(850)122.81.9%14.1%
堺市堺区神明町東2-2-5堺東(1300)54.51.9%7.1%
堺市堺区霞ヶ丘町2-2-14上野芝(1000)56.11.8%6.9%
堺市堺区山本町5丁110番77堺(1200)381.8%5.5%
堺市堺区出島町3-2-6湊(400)44.61.5%4.7%
堺市堺区大浜中町2-5-13堺(1000)45.51.5%3.8%
堺市堺区旭ヶ丘南町1-3-29上野芝(1500)48.21.4%5.8%
堺市堺区海山町3丁148番5七道(1100)36.60.9%1.8%
堺市堺区石津町3-4-15上野芝(1300)39.30.8%3.5%
堺市堺区大浜中町3-11-7堺(1200)42.60.8%1.6%
堺市堺区南旅篭町東4-3-15湊(1200)44.90.7%3.0%
堺市堺区中向陽町1-6-22堺東(470)63.4
堺市堺区陵西通2-3堺東(1000)62.7
堺市堺区南半町東2-1-32湊(900)49.2
堺市西区鳳東町1丁7番30鳳(0)119.87.7%
堺市西区鶴田町28-18津久野(780)39.95.2%12.0%
堺市西区浜寺石津町東2-2-18石津川(900)48.55.0%9.7%
堺市西区鳳北町8丁440番25鳳(1200)47.94.3%13.3%
堺市西区鳳西町1丁82番2鳳(900)53.13.9%13.4%
堺市西区鳳中町10丁12番4鳳(800)44.63.8%13.4%
堺市西区鳳南町2丁101番14鳳(470)55.43.7%22.6%
堺市西区津久野町1-11-3津久野(150)80.92.9%
堺市西区浜寺船尾町東4丁1番外諏訪ノ森(1400)59.12.9%10.5%
堺市西区上630番68富木(800)40.62.5%9.8%
堺市西区鳳南町5丁640番15鳳(1300)42.62.4%9.3%
堺市西区北条町1-6-2上野芝(850)42.92.4%8.3%
堺市西区津久野町2-18-7津久野(550)47.92.1%7.4%
堺市西区上野芝向ヶ丘町1-11-13上野芝(480)64.72.1%5.4%
堺市西区上野芝町4-27-15上野芝(530)652.1%8.8%
堺市西区浜寺石津町東3-7-39石津川(1000)361.9%6.9%
堺市西区上野芝向ヶ丘町4-22-9上野芝(750)55.11.8%6.4%
堺市西区浜寺昭和町3丁371番1浜寺公園(350)56.41.8%5.6%
堺市西区浜寺諏訪森町西1丁17番6諏訪ノ森(400)39.61.7%3.4%
堺市西区上198番30鳳(1200)40.91.6%9.7%
堺市西区浜寺船尾町西2丁118番2諏訪ノ森(690)41.61.6%5.9%
堺市西区浜寺諏訪森町西3丁204番8諏訪ノ森(370)43.21.6%0.0%
堺市西区浜寺元町6丁887番2外鳳(1100)45.51.5%7.8%
堺市西区浜寺石津町西4-8-18石津川(600)36.60.9%0.0%
堺市西区堀上緑町3-11-6津久野(1900)380.9%0.9%
堺市西区家原寺町1-7-10津久野(1100)43.90.8%1.5%
堺市西区浜寺諏訪森町中3丁248番4外諏訪ノ森(450)48.50.7%0.7%
堺市西区草部215番9鳳(2000)31.70.2%-1.2%
堺市西区菱木4丁2857番1栂・美木多(3000)16.40.0%-3.7%
堺市西区山田2丁127番23鳳(3300)30-0.2%-1.9%
堺市中区深井水池町3118番深井(500)53.55.9%12.5%
堺市中区八田寺町470番1外鳳(1700)31.15.4%10.9%
堺市中区深井水池町3400番深井(850)48.53.5%10.5%
堺市中区新家町577番7初芝(1300)352.9%6.0%
堺市中区深井沢町3282番深井(170)71.32.9%10.8%
堺市中区深井清水町3726番2外深井(600)48.52.8%9.7%
堺市中区深井清水町3484番外深井(580)49.82.7%10.2%
堺市中区土師町1-8-12なかもず(1900)39.92.5%6.1%
堺市中区福田408番17北野田(1700)28.72.2%2.5%
堺市中区福田579番5北野田(1700)46.22.2%7.7%
堺市中区土塔町2249番3外深井(1500)34.32.0%5.3%
堺市中区小阪88番31深井(1300)38.91.7%4.4%
堺市中区深井北町3419番6深井(1300)39.91.7%6.1%
堺市中区福田270番23北野田(2200)28.11.6%2.0%
堺市中区八田西町2-15-18深井(2500)33.31.5%1.5%
堺市中区福田1100番26北野田(2400)29.91.5%1.7%
堺市中区福田10番1外北野田(1600)26.41.4%2.0%
堺市中区毛穴町324番64津久野(2000)33.71.0%-1.0%
堺市中区土師町2-34-47深井(1400)360.9%2.8%
堺市中区東山833番3外深井(1400)31.20.5%1.1%
堺市中区東山970番2深井(2300)31.70.5%1.1%
堺市中区深阪4-14-37泉ケ丘(1800)31.80.3%0.5%
堺市東区野尻町70番104初芝(950)41.94.1%8.5%
堺市東区野尻町241番17初芝(400)42.64.0%12.2%
堺市東区北野田472番16北野田(600)45.23.8%16.1%
堺市東区菩提町5丁45番初芝(1100)37.33.7%10.8%
堺市東区大美野4番2北野田(520)57.43.6%
堺市東区丈六445番31北野田(1400)45.53.0%10.4%
堺市東区草尾714番43北野田(1100)35.32.9%8.9%
堺市東区丈六185番3北野田(320)71.92.8%11.2%
堺市東区日置荘西町6-30-13初芝(640)36.62.8%7.8%
堺市東区高松263番40北野田(1100)37.62.7%10.7%
堺市東区西野146番7北野田(960)37.62.7%7.5%
堺市東区南野田554番7外狭山(340)39.92.5%9.0%
堺市東区引野町2丁90番8初芝(1300)41.32.5%9.6%
堺市東区日置荘西町5-6-22初芝(450)47.52.1%5.9%
堺市東区中茶屋1番37北野田(1900)38.61.7%4.5%
堺市東区日置荘原寺町227番7萩原天神(500)39.31.7%6.3%
堺市南区原山台1-14-6栂・美木多(750)374.7%10.9%
堺市南区三原台1-1-3泉ケ丘(730)55.44.3%13.5%
堺市南区高倉台2-37-19泉ケ丘(1600)34.72.9%8.5%
堺市南区茶山台3-36-3泉ケ丘(1300)33.32.5%
堺市南区若松台3-15-4泉ケ丘(1600)33.32.0%3.1%
堺市南区竹城台2-10-12泉ケ丘(950)371.8%4.7%
堺市南区新檜尾台1-31-6光明池(1300)32.71.0%3.1%
堺市南区鴨谷台1-39-11光明池(1000)331.0%3.1%
堺市南区桃山台4-8-10栂・美木多(1400)33.71.0%
堺市南区城山台3-11-7光明池(1900)30.10.9%0.8%
堺市南区土佐屋台1277番1外泉ケ丘(1200)24.80.7%-0.7%
堺市南区庭代台1-37-23栂・美木多(2400)29.50.6%-1.3%
堺市南区庭代台4-17-3栂・美木多(2200)29.20.0%-2.6%
堺市南区赤坂台6-4-6光明池(1900)28.70.0%-3.9%
堺市南区御池台3-13-6栂・美木多(3400)26.20.0%-4.2%
堺市南区槇塚台3-35-8泉ケ丘(3200)27.40.0%-5.7%
堺市美原区平尾290番3河内松原(5100)43.96.4%
堺市美原区多治井194番2外恵我ノ荘(3700)22.44.6%9.7%
堺市美原区大饗146番57初芝(1600)304.6%9.0%
堺市美原区丹上475番1河内松原(2700)20.14.5%9.5%
堺市美原区北余部660番9外初芝(3000)28.51.8%3.8%
堺市美原区さつき野西1丁目9番2北野田(4300)25.41.4%2.7%
堺市美原区太井630番50初芝(2800)26.51.3%3.2%
堺市美原区北余部550番37初芝(2700)27.61.2%3.0%
堺市美原区大保1番10河内松原(3300)25.31.1%1.6%
堺市美原区南余部251番7北野田(1200)290.6%5.9%
堺市美原区小寺64番6初芝(3000)24.10.4%1.0%
堺市美原区真福寺279番1河内松原(2800)22.70.0%-0.1%
堺市美原区平尾2425番6北野田(3500)19.20.0%-1.5%
堺市美原区菅生178番53北野田(1900)13.9-0.5%-2.3%
堺市北区中百舌鳥町2丁92番外なかもず(0)277.212.8%40.0%
堺市北区新金岡町2-5-25新金岡(600)83.57.7%29.7%
堺市北区長曽根町3080番12なかもず(500)104.96.7%26.2%
堺市北区中百舌鳥町1丁85番15なかもず(700)87.55.6%17.3%
堺市北区中長尾町2-2-28堺市(490)72.65.3%15.8%
堺市北区百舌鳥西之町2丁543番なかもず(1400)79.95.2%16.3%
堺市北区宮本町84番北花田(350)71.34.3%
堺市北区南花田町416番11北花田(2100)39.94.3%10.0%
堺市北区百舌鳥梅町3丁20番3なかもず(650)80.53.8%13.5%
堺市北区中百舌鳥町3丁351番4なかもず(250)97.43.5%19.4%
堺市北区百舌鳥赤畑町5丁571番1百舌鳥(700)61.13.4%16.4%
堺市北区百舌鳥本町2丁303番3百舌鳥(650)52.53.2%12.0%
堺市北区北花田町4丁109番20北花田(820)66.33.1%15.5%
堺市北区金岡町1279番8なかもず(950)56.43.0%14.0%
堺市北区北花田町2丁115番7北花田(280)642.6%14.1%
堺市北区百舌鳥西之町2丁254番34なかもず(1400)52.12.6%10.5%
堺市北区新金岡町3-6-95新金岡(900)79.22.6%13.2%
堺市北区新金岡町5-7-310新金岡(900)79.52.6%13.7%
堺市北区北花田町3丁35番5北花田(630)72.62.3%14.0%
堺市北区百舌鳥赤畑町2丁61番2三国ケ丘(540)75.22.2%12.9%
堺市北区常磐町3丁12番9北花田(1100)50.22.0%6.3%
堺市北区百舌鳥梅北町5丁405番2なかもず(800)67.32.0%10.9%
堺市北区東浅香山町1丁68番4浅香(720)56.11.8%7.6%
堺市北区大豆塚町2丁7番59堺市(800)56.11.8%6.9%
堺市北区東浅香山町2丁76番8浅香(500)61.11.1%5.7%
堺市北区北花田町3丁28番5北花田(520)79.2

 

(2)基準地価(2024.7.1現在)更新

*変化率が空白:2019年のデータがない場合

住所または地番最寄駅(m)坪単価(万円)前年比2019年比
堺市西区築港新町3丁27番10南海石津川(4000)20.710.0%26.7%
堺市堺区向陵中町2-4-16JR三国ケ丘(100)150.25.8%33.0%
堺市北区北長尾町1-7-11JR堺市(70)104.95.3%16.5%
堺市北区金岡町2338番2南海白鷺(1100)54.15.1%17.1%
堺市堺区南清水町1-3-24南海浅香山(590)41.65.0%12.5%
堺市西区鳳北町8丁440番25JR鳳(1200)48.85.0%13.0%
堺市西区鳳東町5丁487番331JR鳳(500)57.84.8%15.9%
堺市東区日置荘西町2-3-15南海初芝(1)65.34.8%11.2%
堺市東区日置荘西町1-34-21南海初芝(400)52.14.6%13.7%
堺市西区鳳南町2丁136番1JR鳳(580)52.84.6%14.3%
堺市西区鳳西町1丁68番4JR鳳(600)53.54.5%14.9%
堺市西区浜寺石津町西3-4-12南海石津川(140)47.94.3%5.1%
堺市中区楢葉186番7泉北高速深井(2300)24.04.0%8.7%
堺市西区上野芝町8-12-4JR上野芝(1000)43.63.9%7.3%
堺市西区家原寺町2-5-15JR津久野(1300)43.93.9%7.3%
堺市東区北野田240番13南海北野田(750)44.23.9%9.8%
堺市北区中百舌鳥町1丁85番15OsakaMetroなかもず(700)89.83.8%16.7%
堺市中区深井水池町3118番泉北高速深井(500)54.83.8%14.5%
堺市東区北野田472番16南海北野田(600)46.23.7%15.7%
堺市中区深井沢町3341番1泉北高速深井(120)67.33.6%12.7%
堺市東区白鷺町3-8-4南海白鷺(900)48.23.5%14.1%
堺市北区百舌鳥梅町1丁17番6南海中百舌鳥(700)79.93.4%12.6%
堺市北区長曽根町1519番22OsakaMetroなかもず(1100)70.03.4%16.5%
堺市堺区南花田口町2-2-13南海堺東(300)100.03.4%14.3%
堺市美原区大饗146番57南海初芝(1600)30.43.4%10.2%
堺市北区長曽根町1638番10OsakaMetro新金岡(1100)71.93.3%13.5%
堺市堺区今池町4-2-20南海浅香山(820)53.13.2%13.4%
堺市北区百舌鳥梅北町4丁151番1南海百舌鳥八幡(150)74.63.2%11.9%
堺市東区日置荘北町1-41-25南海初芝(1100)44.63.1%8.9%
堺市西区上野芝町3-3-13JR上野芝(150)69.03.0%10.0%
堺市北区百舌鳥赤畑町4丁255番1外JR百舌鳥(1)83.82.8%14.4%
堺市東区丈六185番3南海北野田(320)72.62.8%8.9%
堺市中区堀上町473番8泉北高速深井(1600)37.62.7%3.6%
堺市西区浜寺元町3丁229番4南海浜寺公園(1000)54.82.5%6.4%
堺市堺区戎島町1丁37番南海堺(500)58.42.3%13.5%
堺市西区浜寺元町5丁689番4南海浜寺公園(900)43.92.3%8.1%
堺市西区上野芝向ヶ丘町6-16-11JR上野芝(1100)44.62.3%8.0%
堺市北区東上野芝町2丁182番JR上野芝(710)60.12.2%9.0%
堺市堺区大町西1-1-25南海堺(850)124.12.2%9.6%
堺市堺区菅原通4丁27番2南海湊(1200)46.52.2%3.7%
堺市堺区一条通8-13南海堺東(1100)78.52.1%16.7%
堺市堺区中安井町3-4-11南海堺東(700)110.62.1%9.8%
堺市堺区出島町2-3-11南海湊(1)48.22.1%5.0%
堺市西区上野芝町4-27-15JR上野芝(530)65.72.1%7.0%
堺市中区福田784番19南海北野田(2400)29.82.0%5.6%
堺市西区神野町3-4-34JR津久野(750)51.22.0%6.2%
堺市美原区木材通4-13-11近鉄富田林(2800)22.42.0%7.6%
堺市中区大野芝町240番6南海萩原天神(1600)35.01.9%3.9%
堺市堺区海山町4丁165番2南海七道(1200)37.61.8%4.6%
堺市堺区緑ヶ丘南町4-1-18JR上野芝(700)58.11.7%4.8%
堺市堺区西永山園6-10南海堺東(800)79.91.7%9.5%
堺市東区日置荘西町7-23-9南海初芝(900)40.61.7%7.0%
堺市北区南花田町210番4OsakaMetro北花田(1500)46.91.4%6.8%
堺市堺区出島海岸通2-8-7南海湊(300)47.51.4%5.1%
堺市東区大美野115番4外南海北野田(1200)50.51.3%6.3%
堺市堺区新在家町西3-2-18南海堺(1200)50.81.3%4.8%
堺市堺区香ヶ丘町3-4-8南海浅香山(480)56.11.2%4.9%
堺市南区宮山台3-5-4泉北高速泉ケ丘(2000)32.51.0%4.2%
堺市中区深阪6-6-25泉北高速泉ケ丘(1800)29.51.0%0.3%
堺市南区三原台3-19-17泉北高速泉ケ丘(1200)34.01.0%4.0%
堺市中区深井中町1874番3泉北高速深井(1100)34.01.0%0.0%
堺市南区竹城台3-14-2泉北高速泉ケ丘(1300)35.30.9%3.9%
堺市堺区八千代通2-20南海堺東(1700)46.50.7%2.2%
堺市北区百舌鳥陵南町3丁350番4JR上野芝(1600)50.20.7%2.0%
堺市南区晴美台1-7-3泉北高速泉ケ丘(2200)28.70.6%-3.1%
堺市中区小阪西町5-5泉北高速深井(2400)30.50.5%0.0%
堺市美原区小平尾173番3近鉄恵我ノ荘(4300)18.10.2%0.2%
堺市美原区さつき野東2丁目11番14南海北野田(4300)24.50.1%0.8%
堺市中区辻之781番1泉北高速深井(3500)22.70.0%-0.7%
堺市南区庭代台1-17-12泉北高速栂・美木多(1700)30.5-0.2%-2.8%
堺市堺区柏木町3-4-32南海石津川(870)45.9
堺市南区茶山台3-36-3泉北高速泉ケ丘(1300)33.3

 

2、堺市の土地価格の動き

堺市の土地価格は、アベノミクスが始まった2013〜24年の11年間で、住宅地は11年で11.4%のプラス、商業地では35.2%のプラスでした。

商業地の方が大きく上昇していますが、どちらも上昇傾向は続いています。

 

また、昨年から今年にかけては、住宅地は2.1%のプラス、商業地は4.4%のプラスと、特に住宅地については、この11年間では、2020年と同じ、最も高い上昇率となっています。

 

堺市の公示地価 2013-24

(参考:国土交通省 地価公示)

 

では、具体的にどのあたりが上がっているのか?

まずは地図上で、上昇しているエリアを確認してみましょう。こちらは、2018〜23年までの5年間の変化率をもとにしています。

 

5年間の変化率(2018→2023年)

変化率:赤紫(+50%以上)>ピンク色(+30〜49.9%)>オレンジ色(+10〜29.9%)>緑色(0〜+9.9%)>青色(-0.1〜 -9.9%)>茶色(-10%以下)

 

上昇率が高いのは、御堂筋線のなかもず駅より西側、そして西側JR阪和線の鳳駅より北側、で囲まれた、中心部に集中している印象です。

一方で、阪和自動車道より南側では、下落している地区が目立ちますね。

傾向としては、鉄道沿線では上昇率が高く、駅から遠いエリアではあまり上がらないか、むし下落しているような、土地価格の二極化が起こっていると言えます。

 

なぜ、堺市では土地価格の二極化が起こっているのか?

理由は大きく3つあります。

 

①人口の動き

1つ目は、人口の動きです。

堺市では、この11年間で、人口が3.2万人減少し、世帯数は 2.5万世帯増えていました。

 

堺市の人口

(参考:総務省 「住民基本台帳に基づく人口、人口動態及び世帯数」)

 

人口は減っているのに、世帯数が増えているということは、住宅需要は強いものの、単身世帯が増えている可能性があります。

 

では、どのような人が増えているのか?

堺市に引っ越してきた人の数から、出て行った人の数を引いた、転入超過数というデータがあります。

堺市の転入超過数

(参考:総務省 住民基本台帳人口移動報告)

 

このデータを見てみると、市外からの移住してくる人は、ほとんどが外国人でした。

日本人は、すべての年代において、市外へ出ていく人の方が多くなっているんですね。

 

増加しているのは、中心部や駅周辺などの、一部のみ

また、地区別の人口の変化から、傾向を見てみましょう。

ちょっと古いデータになりますが、2013年~20年までの7年間で、100人以上の増加・減少エリアを抽出したのがこちらです。

 

+1,000人以上オレンジ色: +500〜 999人緑色:+100〜 499人水色: -100〜 -499人

(参考:堺市「町別人口(住民基本台帳)」)

 

ほぼ全域で、減少している地区が見られますが、そんな中でも、増加しているのは、阪和自動車道より北側の、特に中百舌鳥駅とか、堺市駅などの、駅周辺に多い印象です。

堺市は、大阪市の隣という立地条件の良さもあり、通勤のしやすさから、地下鉄や鉄道沿線に引っ越してくる人は、比較的多いようです。

 

ですが、その多くが外国人であり、その後も郊外の戸建てを持つような流れにはなっていません。

そのため、大阪方面へ通勤しやすい駅周辺だけで、人口が増加しているようです。

 

②建築費の上昇

2つ目が、建築費の上昇による、土地価格の連れ高です。

特に新型コロナ以降、20213月ごろからウッドショック(木材の価格高騰)が騒がれ、2022年のロシアのウクライナ侵攻で、円安が進んだことで、建築費がここ数年で、どんどん上がっているのです。

 

マンションの建築費 2024年7月

木造住宅の建築費 2024年7月

(参考:建築物価調査会)

 

建築費が上がると、当然ですが、新築の住宅価格も上がります。それによって、中古物件の価格も連れ高しています。

 

堺市の中古住宅の価格を見てみると、この4年半で、マンションは39%の上昇、戸建ては14%の上昇でした。

特に、マンションの価格上昇が大きいですね。

 

 

堺市の中古戸建てとマンションの価格

(参考:東日本レインズ)

 

マンションは、駅周辺に立地していることが多いため、マンション価格の上昇に伴い、土地の評価が大きく上がっていると考えられます。

 

戸建ての建築戸数は増えていない

また、このように建築費が大きく上昇しているため、家を建てる人は増えていません。

堺市の新築着工数を見てみると、賃貸物件を含むアパート・マンションは安定していますが、戸建てはほぼ横ばいの状況です。

 

堺市の新設着工戸数

(参考:国土交通省 建築着工統計)

 

昨年から今年にかけて、住宅地では、この11年間で最も高い上昇率となっていますが、決して、買い手が増えているからではないのです。

 

そのため、建築費が上がりすぎたことによって、中古物件も上昇し、土地の評価も上がったという可能性もありますので、場所によっては、買い手を探すのに苦労するところもありそうです。

 

③農地の宅地化

3つ目が、農地の宅地化です。

堺市では、2012年から22年の10年間で、農地が約140haも減りました。1ヘクタールは約3,000坪ですので、30坪の戸建てで、約1.4万戸分の農地がなくなった計算になります。

 

堺市の農地面積

(参考:総務省統計局 作物統計調査)

 

堺市では、堺区や北区のような、鉄道が集中しているエリアでは、農地はほとんどありませんが、中区や東区、南区では、まだまだ多くの農地が残っています。

 

先ほど、人口の変化図を見てもらいましたが、南区のあたりに、500人以上の増加をしている地区がいくつか点在していました。

これらの地区の多くが、農地から大規模な新興住宅地が作られたことで、人口が増えた地域になります。

 

そして、このような新しい住宅地ができると、周辺の住宅地の需要は下がります。ただでさえ、戸建ての着工戸数は低迷していますので、さらに買い手がつきにくくなるのです。

そのため、郊外での人口減少と、土地価格の下落が続いているわけですね。

 

このような理由から、中心部や駅周辺などの一部のエリアだけが上昇し、それ以外では、新興住宅地を除いて、買い手がつきにくくなって下落する、という「土地価格の二極化」が起こっていると、考えられます。

 

3、これからどうなるのか?

堺市の土地価格に影響を与えそうなリスクをまとめました。

 

(1)いよいよ金利上昇が本格化しそう

ここ2年ぐらいで、建築費も3割ぐらい上がっていますが、給料が上がりにくい中で、高い物件を買えていたのは、変動金利を選択することで、支払い負担を減らす人が増えていたからです。

 

ですが、今年3月に日銀がマイナス金利を解除し、7月には政策金利が0.25%にまで引き上げると発表されたことで、変動金利もこれから上がってきます。

 

そのため、これまでは変動金利を選ぶことで、何とか高い物件を買えていた人たちも、利息負担が上がってくるため、返済が苦しくなってくる人が増えるでしょう。

また、ギリギリの枠でローンを組もうとする人も減るでしょう。

 

1%金利が上がると、不動産価格は15〜20%下がる可能性

ちなみに、金利が1%上がると、住宅ローンの利息は、35年で15〜20%増えます。

例えば、月に約10万円の返済を考えている人であれば、現在なら3,500万円の物件が買えますが、金利が1%上がると、毎月10万円の支払いで、3,000万円の物件しか買えません。

 

金利上昇で下落

 

政策金利は少しずつ引き上げていくと思われますので、すぐに大きく価格が下落するわけではありません。

ですが、購入を検討されている方は、変動金利でギリギリのローンを組むのは危ないので気をつけてください。

 

(2)2024年問題の影響は?

2つ目が、2024年問題です。

2024年問題とは、建設業や運輸業の従業員に対する残業規制が厳しくなることで、人手不足と物価上昇が進むと懸念されている問題のことです。

 

2024年問題

 

例えば、大阪から東京までの長距離輸送を行う場合、これまでは1人の運転手で運んでいましたが、4月からは2人必要になっています。

そのため、建築費もさらに上昇することが予想されます。

 

路線バスの減便で、さらに郊外では不便に

また、2024年問題の影響で、全国的に路線バスの減便が進んでいます。

昨年、富田林市で運行していた金剛バスが廃業をしましたが、原因は慢性的な赤字と、運転士不足でした。

 

全国的に、バスの運転手は、給料が低い割に、勤務時間が長いため、若い世代のなり手がおらず、人手不足が続いています。

堺市では、今のところ、減便のニュースは出ていませんが、泉北ニュータウンでは、定時運行の路線バスではなく、事前予約型の運行バスの実証実験を今月から開始しています。

 

堺市のオンデマンドバスの実験に関する記事

(参考:NHK)

 

これがどの程度うまく機能するかはわかりませんが、限りある運転手をなんとか無駄に使わないような取り組みと言えます。

これがうまくいったとしても、広範囲を薄くカバーする、ということになりますので、郊外の利便性はかなり下がってくることは避けられません。

 

そのため、今後は、バス通学が必要となる場所に、家を建てようとする子育て世帯は減っていくでしょう。

駅から遠いエリアでは、人口減少と土地価格の下落が起こっていますが、この傾向はさらに進みそうです。

 

(3)これから堺市の人口はどうなるの?

国立社会保障・人口問題研究所が、2023年に発表した堺市の人口の見通しによると、2025→35年の10年間で人口は約5.5万人減少するそうです。

 

堺市はこれから10年で約5.5万人減る

堺市の人口予測

(出典:国立社会保障・人口問題研究所 「日本の地域別将来推計人口(令和5年推計)」)

 

先ほどご紹介した、堺市の転入超過数を見ると、増えているのは、大部分が外国人です。

そのため、中心部の賃貸需要は盛り上がるでしょうが、持ち家需要は今後も減っていくでしょう。

 

結論:売るなら?買うなら?

以上のことから、堺市の土地価格は、

  • 外国人の移住者が増えているが、すべての年代の日本人が、転出超過となっており、賃貸需要は増えそうだが、持ち家需要は減っていく
  • 建築費の上昇と金利の上昇で、今後はさらに住宅購入のハードルは上がりそう
  • 人手不足によって路線バスの維持が難しくなっていくため、バス通学のハードルがさらに上がる。そのため、駅から遠いエリアの需要は今後も厳しくなるかもしれない

と言えるでしょう。土地価格の二極化が、今後も進みそうですね。

 

買うなら:価格がかなり上がっているので、物件選びは慎重に

堺市の不動産価格は、鉄道沿線はかなり高くなっていますが、駅から遠いなどの、ちょっと不便なエリアでは、人口減少、土地価格の下落が進んでいるところもあります。

 

今後は金利上昇リスクもあり、建築費も上昇傾向にありますから、物件選びは慎重に行う必要がありそうです。

 

非公開物件=安い物件

不動産を売る理由はさまざまですが、「周りに知られずに売却したい」という売主は一定の割合でいます。

そのような物件は、ネット上にも出回らず「非公開物件」として、特定の不動産会社が取り扱っている場合があります。

 

非公開物件の理由

 

当然、このような物件は少ないお客さんにしか目にとまる機会がないため、相場よりも価格の安い可能性が高いです。

 

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売るなら:今後は金利上昇が本格化するため、今が高値の可能性も

堺市の不動産価格は、人気エリアとそうでないエリアとで、土地価格が二極化しつつあります。

 

そのため、賃貸物件の需要は強いと思いますが、持ち家需要は減少の一途を辿っていますので、金利が低く、価格も高い今が、売り時かもしれませんね。

 

想像以上に高く売れる可能性もあります

ここまで、公示地価の動きを中心に解説してきましたが、公示地価はそのエリアの平均的な価格なため、実際の取引と比べてみると、想像以上に違ってきます。

 

例えば、堺区に「向陵中町(こうりょうなかまち)」という地区があります。

三国ヶ丘駅の東口側に広がる住宅地です。

 

この向陵中町の公示地価と実際の取引価格は、

  • 公示地価:84万円/坪
  • 実際の取引価格:67〜110万円/坪

と、公示地価の約0.8〜1.3倍で取引されていました。

取引価格同士で比べると、1.6倍の価格差があります。

 

どちらも「第一種住居地域」と呼ばれる、同じような街並みのエリアです。

駅からの距離もほぼ同じで、これほどの価格差が考えられるでしょうか?

 

【堺市堺区向陵中町の公示地価】

堺市の公示地価

  • 三国ヶ丘駅から600mの距離、徒歩7分(1分=80m)
  • 254,000円/㎡ × 3.3(㎡/坪) = 84万円/坪

(参考:国土交通省地価公示・都道府県地価調査)

 

【堺市堺区向陵中町の土地取引】

堺市の土地取引

  • 三国ヶ丘駅から徒歩7〜8分のエリアで、67〜110万円/坪で取引されている
  • この取引情報のアンケート回収率は約2割のため、実際の取引数はこの5倍程度ある

(参考:国土交通省 不動産取引価格情報検索)

 

このような感じで、全国の公示地価と実際の取引を調べてみたのですが、やはり公示地価と実際の取引ではかなりの価格差があることがわかりました。

 

同じ地域なのに、

「公示地価の2倍以上の価格で取引されている」

「最低価格と最高価格が3倍以上も違う」

といった取引がゴロゴロ見つかったのです。

 

*東京、大阪、北海道、福島など17都道府県を調査

都道府県住所公示地価/坪取引価格/坪公示地価の何倍?
東京都23区千代田区神保町485万円300〜990万円0.62〜2.04倍
東京都23区中央区佃644万円530〜970万円0.82〜1.51倍
東京都23区墨田区東向島111万円150〜290万円1.35〜2.61倍
東京都八王子市北野台33万円30〜43万円0.91〜1.3倍
東京都立川市柴崎町121万円97〜340万円0.8〜2.81倍
東京都武蔵野市吉祥寺本町216万円150〜300万円0.69〜1.39倍
神奈川県横浜市神奈川区松見町85万円74〜150万円0.87〜1.76倍
神奈川県川崎市中原区木月136万円160〜240万円1.18〜1.76倍
神奈川県相模原市緑区東橋本70万円17〜140万円0.24〜2倍
千葉県千葉市中央区松波77万円64〜110万円0.83〜1.43倍
千葉県船橋市松が丘30万円26〜41万円0.87〜1.37倍
千葉県柏市今谷上町49万円39〜85万円0.8〜1.73倍
埼玉県さいたま市浦和区北浦和113万円78〜160万円0.69〜1.42倍
埼玉県川口市差間43万円42〜61万円0.98〜1.42倍
埼玉県所沢市久米49万円22〜76万円0.45〜1.55倍
北海道札幌市北区25条西38万円32〜48万円0.84〜1.26倍
北海道旭川市8条通10万円7〜14万円0.7〜1.4倍
北海道苫小牧市桜木町7万円6.5〜13万円0.93〜1.86倍
青森県青森市三内10万円5.4〜14万円0.54〜1.4倍
青森県八戸市田向14万円10〜28万円0.71〜2倍
青森県弘前市大字田園13万円15〜18万円1.15〜1.38倍
秋田県秋田市手形22万円18〜25万円0.82〜1.14倍
秋田県大仙市大曲中通町11万円13〜15万円1.18〜1.36倍
秋田県由利本荘市石脇7.8万円5〜14万円0.64〜1.79倍
岩手県盛岡市加賀野21万円15〜32万円0.71〜1.52倍
岩手県一関市赤荻8万円5.5〜17万円0.69〜2.13倍
岩手県奥州市佐倉河21万円15〜32万円0.71〜1.52倍
宮城県仙台市泉区将監26万円34〜52万円1.31〜2倍
宮城県石巻市三ツ股10万円7.8〜14万円0.78〜1.4倍
宮城県名取市大手町27万円29〜40万円1.07〜1.48倍
福島県福島市野田町22万円16〜72万円0.73〜3.27倍
福島県いわき市小島町22万円35万円1.59倍
福島県郡山市芳賀18万円17〜35万円0.94〜1.94倍
山形県山形市東原町26万円18〜32万円0.69〜1.23倍
山形県鶴岡市本町11万円8〜17万円0.73〜1.55倍
山形県酒田市新橋9.5万円10〜15万円1.05〜1.58倍
新潟県新潟市中央区天神尾38万円35〜62万円0.92〜1.63倍
新潟県長岡市東栄19万円13〜19万円0.68〜1倍
新潟県上越市春日野14万円9.6〜16万円0.69〜1.14倍
富山県富山市牛島本町26万円23〜36万円0.88〜1.38倍
富山県高岡市城東17万円9.3〜19万円0.55〜1.12倍
富山県射水市太閤山15万円12〜18万円0.8〜1.2倍
石川県金沢市泉野町35万円24〜45万円0.69〜1.29倍
石川県加賀市小菅波町14万円2.3〜21万円0.16〜1.5倍
石川県野々市市押野26万円25〜31万円0.96〜1.19倍
福井県福井市灯明寺19万円15〜26万円0.79〜1.37倍
福井県坂井市丸岡町西瓜屋10万円12〜15万円1.2〜1.5倍
群馬県高崎市上中居町25万円18〜36万円0.72〜1.44倍
群馬県前橋市駒形町15万円8.7〜18万円0.58〜1.2倍
群馬県伊勢崎市昭和町13万円9.6〜41万円0.74〜3.15倍
栃木県宇都宮市泉が丘28万円28〜40万円1〜1.43倍
栃木県足利市八幡町16.5万円8.7〜19万円0.53〜1.15倍
栃木県小山市城東24万円3.8〜27万円0.16〜1.13倍
茨城県水戸市河和田14万円9.2〜20万円0.66〜1.43倍
茨城県古河市東24万円11〜36万円0.46〜1.5倍
茨城県つくば市春日37万円53万円1.43倍
愛知県名古屋市千種区東山元町56万円19〜67万円0.34〜1.2倍
愛知県岡崎市大和町37万円43〜51万円1.16〜1.38倍
愛知県豊橋市高師本郷町24万円11〜33万円0.46〜1.38倍
岐阜県岐阜市北一色21万円17〜28万円0.81〜1.33倍
岐阜県大垣市林町23万円10〜31万円0.43〜1.35倍
岐阜県多治見市明和町11.5万円8.9〜15万円0.77〜1.3倍
三重県津市大谷町35万円41〜55万円1.17〜1.57倍
三重県四日市市大字茂福21万円24〜32万円1.14〜1.52倍
三重県桑名市大字桑名22万円25〜29万円1.14〜1.32倍
静岡県静岡市葵区音羽町71万円51〜85万円0.72〜1.2倍
静岡県浜松市中区鴨江31万円0.85〜40万円0.03〜1.29倍
静岡県三島市加茂33万円33〜44万円1〜1.33倍
長野県長野市若里29万円30〜46万円1.03〜1.59倍
長野県松本市桐21万円29〜30万円1.38〜1.43倍
長野県上田市常磐城14万円14〜18万円1〜1.29倍
山梨県甲府市上石田15万円19〜23万円1.27〜1.53倍
大阪府大阪市浪速区恵美須東149万円39〜600万円0.26〜4.03倍
大阪府茨木市庄61万円40〜100万円0.66〜1.64倍
大阪府高槻市安岡時町38万円25〜55万円0.66〜1.45倍
京都府京都市伏見区深草大亀谷万帖敷町41万円22〜64万円0.54〜1.56倍
京都府宇治市小倉町43万円22〜55万円0.51〜1.28倍
京都府城陽市久世37万円28〜49万円0.76〜1.32倍
滋賀県大津市朝日が丘45万円25〜55万円0.56〜1.22倍
滋賀県草津市追分30万円32〜37万円1.07〜1.23倍
滋賀県長浜市祇園町17万円8.9〜23万円0.52〜1.35倍
兵庫県神戸市鈴蘭台南町24万円14〜41万円0.58〜1.71倍
兵庫県姫路市飾磨区今在家28万円30〜35万円1.07〜1.25倍
兵庫県尼崎市稲葉荘56万円39〜83万円0.7〜1.48倍
奈良県奈良市中登美ケ丘35万円40〜61万円1.14〜1.74倍
奈良県橿原市土橋町26万円31〜44万円1.19〜1.69倍
奈良県生駒市俵口町27万円22〜35万円0.81〜1.3倍
和歌山県和歌山市黒田21万円19〜48万円0.9〜2.29倍
和歌山県田辺市東山19万円22〜24万円1.16〜1.26倍
岡山県岡山市田中33万円35〜47万円1.06〜1.42倍
岡山県倉敷市大島31万円13〜35万円0.42〜1.13倍
岡山県津山市東一宮10万円4.5〜12万円0.45〜1.2倍
広島県広島市牛田早稲田40万円19〜80万円0.48〜2倍
広島県福山市沖野上町24万円6.9〜34万円0.29〜1.42倍
広島県呉市広白岳17万円7.4〜21万円0.44〜1.24倍
鳥取県鳥取市吉方温泉17万円5〜19万円0.29〜1.12倍
鳥取県米子市観音寺新町16万円15〜20万円0.94〜1.25倍
島根県松江市内中原町26万円26〜32万円1〜1.23倍
山口県下関市綾羅木南町13万円20万円1.54倍
山口県山口市小郡下郷16.5万円8.9〜19万円0.54〜1.15倍
山口県宇部市笹山町7.3万円10〜13万円1.37〜1.78倍
愛媛県松山市岩崎町44万円30〜68万円0.68〜1.55倍
愛媛県今治市南大門町17万円24〜30万円1.41〜1.76倍
愛媛県新居浜市河内町22万円10〜24万円0.45〜1.09倍
香川県高松市松縄町29万円39〜40万円1.34〜1.38倍
香川県丸亀市中府町25万円35万円1.4倍
徳島県徳島市佐古一番町31万円13〜59万円0.42〜1.9倍
高知県高知市東久万34万円29〜38万円0.85〜1.12倍
福岡県福岡市南区大楠56万円69〜97万円1.23〜1.73倍
福岡県北九州市八幡西区永犬丸西町17万円10〜21万円0.59〜1.24倍
福岡県久留米市諏訪野町22万円15〜27万円0.68〜1.23倍
佐賀県佐賀市兵庫北21万円 16〜31万円0.76〜1.48倍
佐賀県唐津市和多田本村18万円18〜24万円1〜1.33倍
佐賀県鳥栖市弥生が丘19万円18〜21万円0.95〜1.11倍
大分県大分市王子新町30万円28〜45万円0.93〜1.5倍
大分県別府市山の手町21万円16〜35万円0.76〜1.67倍
大分県中津市中央町30万円28〜45万円0.93〜1.5倍
長崎県長崎市滑石20万円14〜24万円0.7〜1.2倍
長崎県佐世保市広田11万円19〜29万円1.73〜2.64倍
長崎県諫早市小船越町13万円22万円1.69倍
熊本県熊本市武蔵ヶ丘21万円15〜32万円0.71〜1.52倍
熊本県八代市井上町9万円4.7〜10万円0.52〜1.11倍
熊本県天草市今釜新町14万円14〜15万円1〜1.07倍
宮崎県宮崎市神宮28万円32〜33万円1.14〜1.18倍
宮崎県都城市姫城町10万円8.5〜15万円0.85〜1.5倍
宮崎県延岡市西小路19万円20〜26万円1.05〜1.37倍
鹿児島県鹿児島市荒田56万円35〜91万円0.63〜1.63倍
鹿児島県霧島市国分中央11万円9.5〜15万円0.86〜1.36倍
鹿児島県薩摩川内市平佐町9.5万円7.9〜10.4万円0.83〜1.09倍
沖縄県那覇市首里石嶺町42万円31〜46万円0.74〜1.1倍
沖縄県うるま市江州56万円69〜97万円1.23〜1.73倍
沖縄県浦添市経塚53万円60〜69万円1.13〜1.3倍

 

つまり、あなたの不動産の評価額が、思っていた以上に、数百万円〜数千万円高い可能性があるのです。

では、どうすれば、それがわかるのか?

 

答えは、不動産の一括査定です。

不動産は、その地域、または物件を多く手がける会社かどうかで、評価額が変わります。なので、多くの不動産会社が参加している一括査定を使うことで、評価額が高いかどうかがわかるんですね。

 

一括査定は、参加企業によって、大きく2種類に分かれます。①大手だけが参加するサービス、②準大手と地元の企業が参加するサービス、の2つです。

 

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三井のリハウス、住友不動産販売、東急リバブル、野村の仲介の4社は、こちらのサービスにだけ参加しています。

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※1 本記事では、いくつかのサービスのご紹介をしています。

それぞれ、「すまいValue(運営元 三井不動産リアルティ株式会社)」「イエウール(運営元 株式会社Speee)」「タウンライフ(運営元 タウンライフ株式会社)」の委託を受けて作成しております

 

 

この記事を書いた人
ゴトウ

証券会社で12年間勤務。営業と店舗マーケティングに従事後、2018年から当サイト「イエ&ライフ」を運営しています。

不動産価格の動きの理解や今後の予想は、金融マーケットの知識があると理解しやすいため、読者のお役に立てるのではないかと、サイトを運営しています。

また、2024年からYoutubeチャンネルも始めました。
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