下関市の土地価格｜上昇・下落した理由｜今後の見通し

（画像出典：wikimedia commons　663highland,　山口県下関市唐戸にて）

この記事では下関市の

公示地価、基準地価
この７年間の土地価格の動き
新型コロナの影響を含め、今後どうなるのか？

の３点について解説しています。

１、下関市の公示地価、基準地価の一覧
- 途中ですが、この記事の説明を。
２、過去７年間の下関市の土地価格の動き
３、新型コロナの影響はどうなのか？
- 山口県では、特に商業地が危ない
４、その他のリスク
結論：買うなら？売るなら？
- 買うなら：下落を待つよりも低金利の今がベスト
- 売るなら：超低金利の今が１番のチャンス

１、下関市の公示地価、基準地価の一覧

*詳しい地名を入力すると、絞り込めます。１文字からOK

*公）：公示地価（2020.1.1現在）

*基）：基準地価（2019.7.1現在）

住居表示	最寄駅（m)	坪単価（万円）	前年比変化率	H25比変化率
基）下関市秋根本町１－２－２３	新下関（500）	24.7	3.7%	11.0%
公）下関市秋根新町５－１７	新下関（850）	21.2	3.5%	9.7%
公）下関市一の宮町１－６－６	新下関（330）	17	3.2%	8.2%
公）下関市三河町７－８	幡生（2200）	16.8	3.2%	8.1%
公）下関市綾羅木南町１－５－２	綾羅木（600）	14.1	3.1%	6.5%
基）下関市一の宮学園町１１－２２	新下関（1500）	16.2	2.7%	5.4%
公）下関市稗田中町２５－３７	綾羅木（1100）	17	3.0%	4.5%
基）下関市古屋町２－４－６	綾羅木（1000）	14.8	3.2%	4.2%
基）下関市稗田中町２５－３７	綾羅木（1100）	16.7	2.6%	3.9%
公）下関市秋根西町１－７－１３	新下関（450）	31.8	2.7%	3.7%
公）下関市宝町１１－４１	幡生（1400）	16	3.0%	3.2%
基）下関市梶栗町１－３－６	梶栗郷台地（650）	11.5	2.9%	2.6%
公）下関市熊野町３－８－９	新下関（2300）	16.8	2.2%	2.0%
公）下関市石神町７－２９	幡生（1700）	15.5	2.4%	1.9%
公）下関市長府松小田中町１－２８	長府（220）	13.3	1.8%	1.3%
基）下関市長府才川２－１８－１８	長府（550）	13.8	2.2%	1.2%
公）下関市新垢田西町１－２－６	幡生（2400）	14.5	2.1%	0.9%
基）下関市長府安養寺４－９－９	長府（2700）	16	2.8%	0.8%
公）下関市長府惣社町２－７	長府（3000）	24.4	1.4%	0.8%
公）下関市後田町４－１７－１９	幡生（1900）	12.8	2.6%	0.8%
公）下関市安岡町３－３－２９	安岡（1400）	12.9	2.1%	0.8%
公）下関市長府安養寺４－９－９	長府（2700）	16.2	2.9%	0.6%
基）下関市丸山町３－１２－３	下関（2200）	15.4	1.5%	0.4%
公）下関市山の田中央町５－４	幡生（1400）	17.7	2.5%	0.0%
基）下関市大学町３－７－１４	幡生（2300）	15.1	2.0%	-0.2%
基）下関市上田中町４－１１－２３	下関（2800）	16.1	0.6%	-0.4%
公）下関市武久町２－６２－２６	幡生（1400）	14.2	1.2%	-0.5%
基）下関市富任町５－１８－２３	安岡（1000）	11.7	1.1%	-0.8%
公）下関市竹崎町４－２－３３	下関（260）	62.7	0.0%	-1.0%
公）下関市王司南町３－７	長府（2100）	13.1	1.8%	-1.2%
公）下関市上田中町４－１１－２３	下関（2800）	16	-0.4%	-1.8%
公）下関市宮田町１－３－１６	下関（2800）	18.1	0.7%	-2.7%
基）下関市大字員光字宮の馬場１９７５番	小月（5500）	3	0.6%	-3.2%
基）下関市長府松小田本町５－１６	長府（130）	21.8	0.0%	-3.5%
公）下関市長府八幡町３－１４	長府（1300）	14.4	1.2%	-4.0%
基）下関市安岡駅前２－１－２５	安岡（260）	15	0.0%	-4.0%
基）下関市大坪本町３－５	下関（2100）	12.3	0.3%	-4.1%
公）下関市梶栗町３－７－３	梶栗郷台地（250）	16.6	-0.2%	-4.2%
基）下関市幡生町２－７－６	幡生（650）	12.7	0.0%	-4.2%
公）下関市南部町３－１５	下関（2200）	22.2	0.0%	-4.4%
公）下関市長府松小田本町５－１６	長府（130）	21.8	0.0%	-4.5%
公）下関市安岡町６－４－２９	安岡（2300）	4.8	0.7%	-4.6%
基）下関市長府満珠町４５－１０	長府（2300）	10.8	0.0%	-4.7%
公）下関市細江町１－１－５	下関（1200）	38.9	0.0%	-4.8%
基）下関市長府珠の浦町６－１８	長府（3000）	9.3	-0.4%	-5.1%
基）下関市小月茶屋２－３－２０	小月（550）	11.8	0.0%	-5.1%
基）下関市彦島江の浦町２－１９－９	下関（2700）	13.4	-0.2%	-5.1%
公）下関市楠乃５－２－８	新下関（3100）	10.6	0.6%	-5.6%
公）下関市稗田西町１２－１３	綾羅木（1000）	19	0.5%	-5.9%
公）下関市関西町１１－２	下関（1200）	11.4	-0.3%	-6.0%
公）下関市安岡本町２－３－１１	安岡（600）	10.6	1.6%	-6.2%
公）下関市東観音町１８－１０	小月（4200）	9	1.5%	-6.2%
公）下関市彦島向井町１－１０－２０	下関（4700）	11.8	-0.3%	-6.3%
公）下関市大字内日下字河原屋敷９１番	新下関（13000）	3.2	-0.5%	-6.3%
公）下関市長府才川１－１－３０	長府（1700）	19	0.7%	-6.5%
公）下関市王司上町２－７－２１	長府（2800）	7	-0.5%	-6.6%
公）下関市長府扇町９－２３	長府（1900）	4.7	0.0%	-6.6%
基）下関市西大坪町１５－１５	下関（1800）	11.9	-1.1%	-6.7%
基）下関市彦島迫町３－８－５	下関（4000）	11.3	-0.3%	-6.8%
基）下関市勝谷新町１－１０－１１	新下関（2600）	15.8	0.0%	-7.0%
公）下関市大字吉見下字中村２１７８番外	吉見（1500）	2.8	-0.6%	-7.1%
基）下関市清末中町１－４－３８	小月（1500）	9.7	0.7%	-7.2%
基）下関市小月本町２－１３－２８	小月（950）	9.3	0.4%	-7.3%
基）下関市菊川町大字下大野字馬場３１０番３	小月（4600）	3.4	-1.0%	-7.3%
公）下関市栄町１１－５	幡生（2300）	10.9	0.0%	-7.3%
基）下関市菊川町大字楢崎字菴ノ前７７２番６	小月（9900）	3.3	-1.0%	-7.3%
公）下関市上新地町５－３－２０	下関（1400）	10.2	0.0%	-7.5%
公）下関市椋野町２－９－１６	幡生（2400）	8.1	-0.4%	-7.5%
基）下関市彦島福浦町２－８－１８	下関（3200）	10	-0.3%	-7.6%
公）下関市前田１－９－１６	下関（5700）	10.1	-0.3%	-8.1%
基）下関市豊浦町大字川棚字田中５３５５番６	川棚温泉（1400）	7.7	-0.4%	-8.3%
公）下関市彦島迫町３－８－５	下関（4000）	11.3	0.0%	-8.3%
公）下関市王喜宇津井１－８－４６	小月（2300）	4.6	-0.7%	-8.5%
公）下関市清末中町１－４－３８	小月（1500）	9.8	1.4%	-8.6%
公）下関市吉見新町２－９－２１	吉見（700）	7.3	-0.4%	-8.6%
公）下関市神田町１－７－１３	下関（1700）	8.6	-1.5%	-8.8%
基）下関市王喜本町３－１６－１２	小月（2300）	6.4	-0.5%	-9.0%
公）下関市彦島江の浦町８－８－５	下関（3600）	11.4	-0.3%	-9.0%
基）下関市菊川町大字田部字清水５５１番３	小月（6000）	7.4	-0.4%	-9.3%
基）下関市東大和町２－１０－３	下関（1500）	6.3	0.0%	-9.5%
公）下関市小月茶屋１－３－１１	小月（230）	14.5	0.0%	-9.8%
基）下関市王喜本町４－５－７	小月（1700）	8.1	0.0%	-9.9%
基）下関市豊浦町大字黒井字下北岡２１６０番３	黒井村（450）	6.3	-1.0%	-9.9%
公）下関市一の宮町３－１０－５	新下関（1100）	21.1	0.6%	-10.2%
基）下関市南部町２３－５	下関（2300）	38	0.0%	-10.9%
公）下関市綾羅木本町３－１－２	綾羅木（150）	22.3	-0.3%	-11.1%
公）下関市大字吉田字高原１２１８番１１	小月（5100）	6.4	-1.0%	-11.5%
公）下関市彦島西山町４－２－４	下関（6000）	7.5	-0.9%	-11.7%
公）下関市松屋本町１－３－１４	小月（3700）	5.7	-1.1%	-11.8%
公）下関市彦島迫町７－４－１	下関（3200）	4.8	-0.7%	-12.1%
公）下関市小月宮の町４－１９	小月（1300）	7.7	-0.4%	-12.5%
公）下関市貴船町１－１５－１３	下関（3200）	16.9	-0.2%	-12.5%
公）下関市彦島弟子待町２－１１－３２	下関（4400）	7.3	-1.3%	-12.7%
公）下関市彦島西山町４－９－１１	下関（5900）	5.6	-0.6%	-12.9%
基）下関市後田町１－８－１６	幡生（2100）	18.8	-0.7%	-13.6%
公）下関市上田中町２－７－５	下関（2900）	21.7	-1.2%	-13.6%
公）下関市後田町１－８－１６	幡生（2100）	19.1	1.2%	-13.9%
基）下関市豊浦町大字川棚字田嶋前７１１２番７	川棚温泉（130）	11.7	-1.1%	-14.6%
公）下関市新地西町１０－１７	下関（650）	21.4	-0.9%	-14.7%
公）下関市山の田本町２－７	幡生（1600）	22.2	0.0%	-15.5%
公）下関市吉見本町１－２－２２	吉見（110）	11.5	-1.7%	-15.9%
基）下関市豊北町大字北宇賀字二見３５５６番	長門二見（800）	2.3	-2.8%	-16.3%
公）下関市彦島角倉町１－１－３３	下関（3200）	15.8	-2.0%	-16.3%
基）下関市大字吉母字塩谷３２３番４	吉見（3900）	4.1	-2.4%	-16.3%
基）下関市豊北町大字滝部字殿屋敷４６９番１３	滝部（600）	4.5	-2.8%	-16.5%
基）下関市豊田町大字浮石字市庭２４１０番１	滝部（12000）	1.1	-3.0%	-16.7%
公）下関市中之町５－９	下関（2500）	20	-0.5%	-17.3%
公）下関市彦島江の浦町５－５－１４	下関（2800）	12.2	-2.1%	-17.6%
基）下関市唐戸町１－１９	下関（2400）	25.8	-1.3%	-18.6%
基）下関市豊浦町豊洋台１丁目４４７番２７	黒井村（1600）	5.8	-3.3%	-19.5%
基）下関市豊田町大字殿敷字本宅１７９３番８	小月（18000）	4.2	-3.1%	-19.6%
基）下関市彦島本村町７－１－１４	下関（1900）	15.4	-2.7%	-20.2%
基）下関市豊田町大字矢田字権太ケ森２２７番１３	小月（17000）	4.5	-2.8%	-20.3%
基）下関市豊浦町大字小串字石堂１０００８番２７７	小串（1100）	5.1	-3.1%	-20.4%
基）下関市豊北町大字滝部字榎８４６番６外	滝部（850）	5.5	-2.9%	-20.9%
基）下関市豊田町大字殿敷字長正寺１９１３番５	小月（17000）	5.1	-3.1%	-21.4%
公）下関市唐戸町１－１９	下関（2400）	25.6	-1.1%	-22.4%
基）下関市豊北町大字神田字汐崎１５２７番４	特牛（3400）	3	-3.2%	-22.4%
基）下関市豊北町大字粟野字浦５０４５番外	長門粟野（300）	3.7	-3.4%	-22.8%
基）下関市長崎新町２０－３０	下関（800）	4.9	-2.6%	-23.2%
基）下関市本町１－３－６	下関（3500）	12.8	-0.5%
基）下関市新椋野１－５－１７	幡生（2400）	20.8	3.1%
基）下関市長府浜浦町１１－７	長府（5600）	11	0.0%
基）下関市大字田倉字中縄手２８１番	新下関（2900）	4.6
基）下関市大和町１－６－９	下関（440）	20.1
基）下関市菊川町大字下岡枝字下五反田１７０番３	小月（6700）	9.8
公）下関市秋根上町３－２－１４	新下関（1000）	22.2	3.4%
公）下関市長府新松原町３－３７	長府（3500）	17.2	2.2%
公）下関市豊浦町大字川棚字三の浜１１５３４番２８	小串（1300）	5.7	-0.6%
公）下関市伊倉新町３－３－１７	綾羅木（800）	28.7	3.7%
公）下関市彦島本村町５－１５－２	下関（2700）	8.4	-0.8%
公）下関市武久町１－２５－５	幡生（1000）	12.8	1.8%
公）下関市筋川町１０－９	下関（2100）	9	-0.4%
公）下関市彦島塩浜町３－２０－１４	下関（4500）	10.4	-0.3%
公）下関市椋野町１－３２－１０	幡生（3300）	12.8	0.0%
公）下関市大字小月町字岡２１４０番	小月（1800）	2	-0.8%
公）下関市長府土居の内町３－１０	長府（2900）	20.8	0.0%

途中ですが、この記事の説明を。

どうも、このサイト「イエ＆ライフ」を運営しているゴトウです。

ここからは、「あなたの（気になっている）不動産がこれからどうなるのか？」を予測することができるように、必要な情報を順番にご紹介します。

すごく不思議に思うんですが、不動産の取引は数千万円単位の大きなお金が動くし、「絶対に失敗したくない」と誰もが思っているはずなのに、

「どうして上がっているのか？下がっているのか？」

「これからどうなるのか？」

という情報について、すごく大雑把な記事しかないと思いませんか？

例えば、新聞やニュースで取り上げられる土地価格の情報は、ほとんどが中心部の商業地の話であるか、市単位で「○％上がってます。」という情報ですよね。

だから、自分の知りたいエリアの不動産がどうなっているのか、これからどうなるのか、の参考にしにくいし、

買う・売るタイミングはいつがいいのか？
この場所に買っても、１０年後、２０年後も後悔しないか？

といった判断が難しくて、不動産会社のいいなりになってしまう人って、けっこういると思うんですよ。

それはちょっと残念すぎると思うんです。

不動産の取引は、あなたの人生の中でも１〜２番目に来るような大きな決断なわけですから、その後の人生の「自信」や「余裕」にもつながってきますからね。

なので、そんな人の参考になればと、こんな記事を作っています。

４７都道府県・４５０以上の市区・５万地点の公示地価と基準地価について、これまで調べて記事にしてきましたが、「なぜ上がったのか？」「下がったのか？」に難しい理由はありませんでした。

特に住宅地については、買ってすぐに売るようなものでもありませんし、人の動きもいきなりガラッと変わるわけでもないので、とても予想がつきやすいです。

ただし、最新の公示地価のデータは今年の１月１日現在の価格なので、新型コロナの影響が反映されていません。

そのため、この記事では、新型コロナの影響も含めて、今後の土地価格がどうなるか？についても考察しております。

なので、この記事を読み終わる頃には、

買う、または売るタイミングがわかる
どこに買えば後悔しないかがわかる

ようになっているはずです。

と言っても、それほど難しいことは書いていないので、気楽に目を通してみてください。

それでは参りましょう。

２、過去７年間の下関市の土地価格の動き

この７年間で下関市の土地価格を見ると、山口県の平均が６.５％下落したのに対して、マイナス３.６％とあまり下がりませんでした。

（参考：国土交通省　地価公示）

では、実際にどのようなエリアが上昇、または下落したのでしょうか？

公示地価の７年間の変化率を地図上に表示させてみました。

地価マップ：2013-19年の上昇率

変化率：赤色（30%以上）＞オレンジ色（10〜29.9%）＞緑色（0〜9.9%）＞青色（-9.9〜０％）＞紫色（-10%以下）

新下関駅から綾羅木駅にかけての周辺エリアで一部上昇しているものの、それ以外のエリアでは大きく下落していました。

今回の不動産バブルの背景

全国的に土地価格が上昇していると言われていますが、その理由は金利の低下です。

2013年4月から日銀が異次元緩和政策を始めてからは、金利が大きく低下したのです。

（参考：ARUHI住宅ローン　フラット３５金利の推移　財務省　国債金利情報）

ザックリ言うと、この５年間で買い手は、同じ返済額で２割高い物件を買えるようになったということです。

例えば、フラット３５で期間３５年・月々の返済額が10.4万円とした場合、購入できる不動産は3,000万円から3,500万円まで上がったのです。

同じ返済額で購入できる物件価格が２割上昇した

そのため、人気のエリアでは土地価格が上昇しやすくなりました。

例えば、都心部では通勤需要から駅近のマンションが人気化していますし、郊外のエリアではショッピングモールや、大規模な新興住宅地で上昇しやすい傾向にあります。

なぜ、下関市はこれほど下げているのか？

その理由は、大きく２つあります。

①公共事業の減少で土地価格が下落した

１つは、公共事業の減少です。

山口県の住宅地の公示地価は、公共事業が減るのに合わせて、下落を続けてきました。

特に1990年代の公共事業では、バイパスなどの大きな道路が作られました。

そして、公共事業が減ってきた2000年代に入ると、ショッピングセンターが郊外にたくさん作られ、郊外に家が建つようになり中心街の空洞化へとつながってしまったのです。

山口県の公共事業は、この２０年で２分の１に減少

（参考：総務省統計局　行政投資実績）

車さえあれば、どこにでも家が建てられるようになったことで、わざわざ古い住宅地に家を買う必要がなくなりました。

しかも、この３０年で農家も約半分に減ったので、農地を手放す人も増えました。

そのため、土地価格が上がりにくくなってしまったのです。

②人口が減って、家を買う人が減った

２つ目が、人口の減少です。

家を建てる中心年代である２０〜４０代人口は、1996年ごろにすでにピークを打ち、減り続けています。

この１０年だけでも55,000人も減少しているのです。

（参考：国土交通省　建築着工統計調査報告）

このような状況が重なってしまい、山口県内の土地価格は上がりにくくなってしまったのです。

３、新型コロナの影響はどうなのか？

今回の新型コロナウイルスは、経済的にも大きな影響が出てきています。

日本で現在行っている政策は、

飲食店、百貨店などの営業自粛
在宅勤務の要請（企業の出社７〜８割減）
幼稚園、小中高生の謹慎待機

などで、すでに飲食店やホテル、イベント会社などで売り上げの大きな減少が起こっています。

そして、この影響は長期化することが予想されています。

というのも、ワクチンの開発には１年〜１年半かかると予想されているからです。

「ワクチンの専門家からは、ワクチン候補ができても、臨床試験を実施して有効性と安全性を確かめて、国の承認を得て実用化するまでには、何年もかかるとの声もあがっている。」
（参考：ニッセイ基礎研究所　「新型コロナ急がれる医薬品開発－抗ウイルス薬やワクチンが、なかなかできないのはなぜ?」）

そのため、海外から輸入・輸出をして稼いでいる製造業や、外国人観光客をあてにしている観光業・ホテル業など、幅広い企業での倒産も広がってくる可能性があります。

山口県では、特に商業地が危ない

山口県内で特に大きいのが、商業地への影響です。

３月末から緊急事態宣言が全国に適用されたことで、ほとんどの商業施設が休業へと突入しました。

東京や大阪などの大都市の百貨店の売り上げを見ても、２〜３月は３〜４割減、４月は７〜８割減とかなりひどい状況となっています。

では、それ以外の地方店はどうかと言うと、全国的な自粛ムードもあって、やはり過去に見られないほどの売り上げの落ち込みが起こっています。

福岡でも約９割のマイナスになっていますし、それ以外の地方都市の仙台や高知、高槻（大阪）でも４月の売り上げは６〜８割前後のマイナスとなっており、山口県でも同様の傾向になっています。

百貨店の２〜４月の売上高（前年比）

	２月	３月	4月
三越（岩田屋）	−17.4%	-31.5%	-80.0%
博多大丸	-18.4%	-44.4%	-87.9%
大丸（高知）	−6.8%	-36.4%	-73.1%
松坂屋（高槻）	-11.8%	-33.9%	-67.0%
三越伊勢丹（新潟）	+9.1%	-15.2%	-64.6%
三越（仙台）	-4.6%	-26.1%	-64.9%

（参考：各社HPより）

ここまで売り上げが減ってしまうと、他の周辺の小売店もかなり大きな影響を受けてきます。

閉店するお店も増えると、ビルも空室だらけになってくるので、商業地の土地価格も大きく下落していくでしょう。

そうすると、周辺の雇用が不安定化するため、家を購入する人が減少します。土地価格も下げやすくなってくるでしょう。

４、その他のリスク

新型コロナ以外にも、どんなリスクがあるのかをまとめました。

（１）この低金利はいつまで続くのか？

地域によって上がった場所、下がった場所の違いはあるものの、日銀の異次元緩和政策で生まれたこの超低金利は、土地価格を押し上げるプラス要因でした。

そして、これ以上は、金利が下がらない水準まで来ています。

むしろ、その副作用の方が話題になることが増えました。

例えば、預金者のお金を国債で運用していた地銀は、この異次元緩和によって、金利が低下したことで利息収入が減り、半数以上が赤字になっています。

赤字の地銀がどんどん増えている

（金融庁：地域金融の課題と競争のあり方）

赤字が続けばいずれ倒産してしまいますから、いつまでも続けるわけにはいきません。

では、具体的にあとどれぐらいなのか？

ブルームバーグが経済の専門家４５人にアンケートをしたところ、半数以上が２〜３年以内に限界が来ると予想していました。

半数以上が２〜３年以内に限界と回答

（参考：ブルームバーグ「２年以内で限界」が半数弱、現行の長短金利操作－日銀サーベイ）

このアンケートは２０１８年６月にされたものなので、２０２０〜２１年前後となります。

聞き取り当時は、オリンピックが開催されると思われていたので、オリンピック前後と考える人が多かったと言えます。

この頃までは好景気も続くだろうという予想があったので、その頃までは地銀の経営状態も持つと思われていたのでしょう。

ですが、今回の新型コロナ騒動によって、地銀の経営はさらに苦しくなっています。

銀行の経営が厳しくなれば、日本の国債に対する信頼性も下がるため、海外の投資家が国債の売却をする可能性もあります。

そうすると、金利が上昇しますので、不動産価格は下落していきます。

金利が上がると、同じ返済額でも買える価格が下がる

そのため、今後の経済状況次第では、金利上昇による不動産価格の下落も考えておいた方がいいでしょう。

（２）これから下関市の人口はどうなるの？

国立社会保障・人口問題研究所が、今年発表した下関市の人口の見通しによると、2025年までに28,000人減少するそうです。

下関市の人口は、2025年までに28,000人減る

（出典：国立社会保障・人口問題研究所　平成３０年度人口推計）

しかも、家を買う中心年代である２０〜４０代はすでに減り始めており、2025年までに15,000人減る見通しです。

家の買い手が今よりも１割以上減るので、かなり影響も大きくなるでしょう。

下関市の30代人口は、2025年までに約15,000人減少

（出典：国立社会保障・人口問題研究所　平成３０年度人口推計）

（３）下関市の立地適正化計画が、平成３１年度に公表予定

人口が減少し、税収が減ってくると、上下水道や道路、除雪、バスの運行、学校運営など、さまざまな公共サービスの維持が難しくなってきます。

そのため、約２００の自治体で「立地適正化計画」を作成し、

住んで欲しいエリア（居住誘導区域）
そうでないエリア

の２つに分けて、公共サービスを「住んで欲しいエリア」に集中させることでコストを削減しようとしています。

立地適正化計画で住む場所をコンパクトに

（参考：国土交通省　立地適正化計画）

下関市でも現在この計画を作成中で、「住んで欲しいエリア」と「そうでないエリア」の線引きを計画しています。

今年度は具体的な選定作業を行い、平成３１年度に公表予定です。

北九州市：オレンジ色の部分が「住んで欲しいエリア」

（参考：北九州市　立地適正化計画）

こちらはお隣の北九州市の立地適正化計画図です。

鉄道路線や国道沿いなどを中心に設定されていますが、郊外のエリアは対象外のところも多くあります。

特に２０２５年には団塊の世代が７５歳以上の後期高齢者になることで、医療費や介護費用が２０兆円以上増えて行政サービスが破綻する「２０２５年問題」が起こると言われています。

もし、行政サービスを削減する必要が出てきた場合には、「このエリア内かどうか」が判断基準となる可能性が高いです。

エリア外ではさらに土地価格の下落が進むでしょうし、エリア内に移住する人も出てくるでしょう。

土地価格が安定している中心部と、それ以外の二極化が進むのではないでしょうか。

結論：買うなら？売るなら？

以上のことから、下関市の土地価格は、

公共事業と人口の減少によって、土地価格の下落が止まらない
立地適正化計画が策定され、対象外となる郊外のエリアと中心部の二極化が進む
ただし、新型コロナが長期化したら、閉店が増えて中心部の商業地が下がる可能性あり

と言えるでしょう。

買うなら：下落を待つよりも低金利の今がベスト

土地価格の坪単価が10〜30万円の地域が多いので、下落を待つ必要はありません。

その理由は２つあります。

①土地価格の下落分よりも、待っている間の家賃の方が高くつく

例えば、坪20万円ぐらいの土地であれば、30坪でも600万円程度で買えます。

仮に数年で１割下げたとして60万円ぐらいしか安くなりませんから、その間の家賃を考えると、早めに買った方がトクになります。

②異次元緩和で低金利の今がチャンス

また、現在は住宅ローンがかなり安いため、月々の返済負担が軽いのもチャンスです。

ですから、もし家を買おうと思っているのならば、土地価格が下がるのを待つよりも、金利が上がる前の今のうちに買うのがベストでしょう。

ただし、購入を検討する場合には、今後の金利上昇を想定しておかないと大変なことになるので、「フラット３５」か「１０年以上の固定金利」でも返済ができるかどうかで予算を考えるべきでしょう。

非公開物件＝安い物件

不動産を売る理由はさまざまですが、「周りに知られずに売却したい」という売主は一定の割合でいます。

そのような物件は、ネット上にも出回らず「非公開物件」として登録されます。

また、売主はあまり相談する相手を広げたくないため、まずは建てたメーカーに相談する場合が多いです。

当然、このような物件は少ないお客さんにしか目にとまる機会がないため、相場よりも価格の安い可能性が高いです。

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価格が下がるのを待ちたい人でも、こちらで格安物件を見つければ、「低金利」と「安い物件」の２つの美味しいところが狙えるでしょう。

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売るなら：超低金利の今が１番のチャンス

ここまで下落を続けてきた下関市ですが、それでもこの低金利は、住宅を買う人にとって追い風でした。

金利が下がらなければ、土地価格はもっと下落していたでしょう。

しかし、この金利はこれ以上下がりようがありません。

また、新型コロナウイルスの影響もあるため、今が１番高い時期と言えるでしょう。

公示地価を信じると損をする？

この記事では公示地価をもとに解説していきましたが、公示地価は「その地域の平均的な価格」なため、実際の取引ではこれ以上に高く、または安く取引されることがあります。

例えば、下関市内に「綾羅木南町（あやらぎみなみまち）」という、綾羅木駅より西側に広がる住宅地があります。

こちらの公示地価と実際の取引を比べてみると、

公示地価：１３万円／坪
実際の取引価格：２０万円／坪

と、公示地価の約１.５倍で取引されていました。

【下関市綾羅木南町の公示地価】

綾羅木駅から600mの距離、徒歩約７分（1分＝８０m）
40,200円／㎡　×　3.3（㎡／坪）　＝１３万円／坪

（参考：国土交通省地価公示・都道府県地価調査）

【下関市綾羅木南町の土地取引（過去２年間）】

綾羅木駅から徒歩１１分のエリアで、２０万円／坪で取引されている
公示地価も実際の取引も「第１種低層住居専用地域」という用途区分

（参考：国土交通省　不動産取引価格情報検索）

このような感じで、全国の公示地価と実際の取引を調べてみたのですが、やはり公示地価と実際の取引ではかなりの価格差があることがわかりました。

同じ地域なのに、

「公示地価の２倍以上の価格で取引されている」

「最低価格と最高価格が３倍以上も違う」

といった取引がゴロゴロ見つかったのです。

*４７都道府県の132市区町村の公示地価と実際の取引を比較

都道府県	住所	公示地価／坪	取引価格／坪	公示地価の何倍？
東京都２３区	千代田区神保町	485万円	300〜990万円	0.62〜2.04倍
東京都２３区	中央区佃	644万円	530〜970万円	0.82〜1.51倍
東京都２３区	墨田区東向島	111万円	150〜290万円	1.35〜2.61倍
東京都	八王子市北野台	33万円	30〜43万円	0.91〜1.3倍
東京都	立川市柴崎町	121万円	97〜340万円	0.8〜2.81倍
東京都	武蔵野市吉祥寺本町	216万円	150〜300万円	0.69〜1.39倍
神奈川県	横浜市神奈川区松見町	85万円	74〜150万円	0.87〜1.76倍
神奈川県	川崎市中原区木月	136万円	160〜240万円	1.18〜1.76倍
神奈川県	相模原市緑区東橋本	70万円	17〜140万円	0.24〜2倍
千葉県	千葉市中央区松波	77万円	64〜110万円	0.83〜1.43倍
千葉県	船橋市松が丘	30万円	26〜41万円	0.87〜1.37倍
千葉県	柏市今谷上町	49万円	39〜85万円	0.8〜1.73倍
埼玉県	さいたま市浦和区北浦和	113万円	78〜160万円	0.69〜1.42倍
埼玉県	川口市差間	43万円	42〜61万円	0.98〜1.42倍
埼玉県	所沢市久米	49万円	22〜76万円	0.45〜1.55倍
北海道	札幌市北区25条西	38万円	32〜48万円	0.84〜1.26倍
北海道	旭川市８条通	10万円	7〜14万円	0.7〜1.4倍
北海道	苫小牧市桜木町	7万円	6.5〜13万円	0.93〜1.86倍
青森県	青森市三内	10万円	5.4〜14万円	0.54〜1.4倍
青森県	八戸市田向	14万円	10〜28万円	0.71〜2倍
青森県	弘前市大字田園	13万円	15〜18万円	1.15〜1.38倍
秋田県	秋田市手形	22万円	18〜25万円	0.82〜1.14倍
秋田県	大仙市大曲中通町	11万円	13〜15万円	1.18〜1.36倍
秋田県	由利本荘市石脇	7.8万円	5〜14万円	0.64〜1.79倍
岩手県	盛岡市加賀野	21万円	15〜32万円	0.71〜1.52倍
岩手県	一関市赤荻	8万円	5.5〜17万円	0.69〜2.13倍
岩手県	奥州市佐倉河	21万円	15〜32万円	0.71〜1.52倍
宮城県	仙台市泉区将監	26万円	34〜52万円	1.31〜2倍
宮城県	石巻市三ツ股	10万円	7.8〜14万円	0.78〜1.4倍
宮城県	名取市大手町	27万円	29〜40万円	1.07〜1.48倍
福島県	福島市野田町	22万円	16〜72万円	0.73〜3.27倍
福島県	いわき市小島町	22万円	35万円	1.59倍
福島県	郡山市芳賀	18万円	17〜35万円	0.94〜1.94倍
山形県	山形市東原町	26万円	18〜32万円	0.69〜1.23倍
山形県	鶴岡市本町	11万円	8〜17万円	0.73〜1.55倍
山形県	酒田市新橋	9.5万円	10〜15万円	1.05〜1.58倍
新潟県	新潟市中央区天神尾	38万円	35〜62万円	0.92〜1.63倍
新潟県	長岡市東栄	19万円	13〜19万円	0.68〜1倍
新潟県	上越市春日野	14万円	9.6〜16万円	0.69〜1.14倍
富山県	富山市牛島本町	26万円	23〜36万円	0.88〜1.38倍
富山県	高岡市城東	17万円	9.3〜19万円	0.55〜1.12倍
富山県	射水市太閤山	15万円	12〜18万円	0.8〜1.2倍
石川県	金沢市泉野町	35万円	24〜45万円	0.69〜1.29倍
石川県	加賀市小菅波町	14万円	2.3〜21万円	0.16〜1.5倍
石川県	野々市市押野	26万円	25〜31万円	0.96〜1.19倍
福井県	福井市灯明寺	19万円	15〜26万円	0.79〜1.37倍
福井県	坂井市丸岡町西瓜屋	10万円	12〜15万円	1.2〜1.5倍
群馬県	高崎市上中居町	25万円	18〜36万円	0.72〜1.44倍
群馬県	前橋市駒形町	15万円	8.7〜18万円	0.58〜1.2倍
群馬県	伊勢崎市昭和町	13万円	9.6〜41万円	0.74〜3.15倍
栃木県	宇都宮市泉が丘	28万円	28〜40万円	1〜1.43倍
栃木県	足利市八幡町	16.5万円	8.7〜19万円	0.53〜1.15倍
栃木県	小山市城東	24万円	3.8〜27万円	0.16〜1.13倍
茨城県	水戸市河和田	14万円	9.2〜20万円	0.66〜1.43倍
茨城県	古河市東	24万円	11〜36万円	0.46〜1.5倍
茨城県	つくば市春日	37万円	53万円	1.43倍
愛知県	名古屋市千種区東山元町	56万円	19〜67万円	0.34〜1.2倍
愛知県	岡崎市大和町	37万円	43〜51万円	1.16〜1.38倍
愛知県	豊橋市高師本郷町	24万円	11〜33万円	0.46〜1.38倍
岐阜県	岐阜市北一色	21万円	17〜28万円	0.81〜1.33倍
岐阜県	大垣市林町	23万円	10〜31万円	0.43〜1.35倍
岐阜県	多治見市明和町	11.5万円	8.9〜15万円	0.77〜1.3倍
三重県	津市大谷町	35万円	41〜55万円	1.17〜1.57倍
三重県	四日市市大字茂福	21万円	24〜32万円	1.14〜1.52倍
三重県	桑名市大字桑名	22万円	25〜29万円	1.14〜1.32倍
静岡県	静岡市葵区音羽町	71万円	51〜85万円	0.72〜1.2倍
静岡県	浜松市中区鴨江	31万円	0.85〜40万円	0.03〜1.29倍
静岡県	三島市加茂	33万円	33〜44万円	1〜1.33倍
長野県	長野市若里	29万円	30〜46万円	1.03〜1.59倍
長野県	松本市桐	21万円	29〜30万円	1.38〜1.43倍
長野県	上田市常磐城	14万円	14〜18万円	1〜1.29倍
山梨県	甲府市上石田	15万円	19〜23万円	1.27〜1.53倍
大阪府	大阪市浪速区恵美須東	149万円	39〜600万円	0.26〜4.03倍
大阪府	茨木市庄	61万円	40〜100万円	0.66〜1.64倍
大阪府	高槻市安岡時町	38万円	25〜55万円	0.66〜1.45倍
京都府	京都市伏見区深草大亀谷万帖敷町	41万円	22〜64万円	0.54〜1.56倍
京都府	宇治市小倉町	43万円	22〜55万円	0.51〜1.28倍
京都府	城陽市久世	37万円	28〜49万円	0.76〜1.32倍
滋賀県	大津市朝日が丘	45万円	25〜55万円	0.56〜1.22倍
滋賀県	草津市追分	30万円	32〜37万円	1.07〜1.23倍
滋賀県	長浜市祇園町	17万円	8.9〜23万円	0.52〜1.35倍
兵庫県	神戸市鈴蘭台南町	24万円	14〜41万円	0.58〜1.71倍
兵庫県	姫路市飾磨区今在家	28万円	30〜35万円	1.07〜1.25倍
兵庫県	尼崎市稲葉荘	56万円	39〜83万円	0.7〜1.48倍
奈良県	奈良市中登美ケ丘	35万円	40〜61万円	1.14〜1.74倍
奈良県	橿原市土橋町	26万円	31〜44万円	1.19〜1.69倍
奈良県	生駒市俵口町	27万円	22〜35万円	0.81〜1.3倍
和歌山県	和歌山市黒田	21万円	19〜48万円	0.9〜2.29倍
和歌山県	田辺市東山	19万円	22〜24万円	1.16〜1.26倍
岡山県	岡山市田中	33万円	35〜47万円	1.06〜1.42倍
岡山県	倉敷市大島	31万円	13〜35万円	0.42〜1.13倍
岡山県	津山市東一宮	10万円	4.5〜12万円	0.45〜1.2倍
広島県	広島市牛田早稲田	40万円	19〜80万円	0.48〜2倍
広島県	福山市沖野上町	24万円	6.9〜34万円	0.29〜1.42倍
広島県	呉市広白岳	17万円	7.4〜21万円	0.44〜1.24倍
鳥取県	鳥取市吉方温泉	17万円	5〜19万円	0.29〜1.12倍
鳥取県	米子市観音寺新町	16万円	15〜20万円	0.94〜1.25倍
島根県	松江市内中原町	26万円	26〜32万円	1〜1.23倍
山口県	下関市綾羅木南町	13万円	20万円	1.54倍
山口県	山口市小郡下郷	16.5万円	8.9〜19万円	0.54〜1.15倍
山口県	宇部市笹山町	7.3万円	10〜13万円	1.37〜1.78倍
愛媛県	松山市岩崎町	44万円	30〜68万円	0.68〜1.55倍
愛媛県	今治市南大門町	17万円	24〜30万円	1.41〜1.76倍
愛媛県	新居浜市河内町	22万円	10〜24万円	0.45〜1.09倍
香川県	高松市松縄町	29万円	39〜40万円	1.34〜1.38倍
香川県	丸亀市中府町	25万円	35万円	1.4倍
徳島県	徳島市佐古一番町	31万円	13〜59万円	0.42〜1.9倍
高知県	高知市東久万	34万円	29〜38万円	0.85〜1.12倍
福岡県	福岡市南区大楠	56万円	69〜97万円	1.23〜1.73倍
福岡県	北九州市八幡西区永犬丸西町	17万円	10〜21万円	0.59〜1.24倍
福岡県	久留米市諏訪野町	22万円	15〜27万円	0.68〜1.23倍
佐賀県	佐賀市兵庫北	21万円	16〜31万円	0.76〜1.48倍
佐賀県	唐津市和多田本村	18万円	18〜24万円	1〜1.33倍
佐賀県	鳥栖市弥生が丘	19万円	18〜21万円	0.95〜1.11倍
大分県	大分市王子新町	30万円	28〜45万円	0.93〜1.5倍
大分県	別府市山の手町	21万円	16〜35万円	0.76〜1.67倍
大分県	中津市中央町	30万円	28〜45万円	0.93〜1.5倍
長崎県	長崎市滑石	20万円	14〜24万円	0.7〜1.2倍
長崎県	佐世保市広田	11万円	19〜29万円	1.73〜2.64倍
長崎県	諫早市小船越町	13万円	22万円	1.69倍
熊本県	熊本市武蔵ヶ丘	21万円	15〜32万円	0.71〜1.52倍
熊本県	八代市井上町	9万円	4.7〜10万円	0.52〜1.11倍
熊本県	天草市今釜新町	14万円	14〜15万円	1〜1.07倍
宮崎県	宮崎市神宮	28万円	32〜33万円	1.14〜1.18倍
宮崎県	都城市姫城町	10万円	8.5〜15万円	0.85〜1.5倍
宮崎県	延岡市西小路	19万円	20〜26万円	1.05〜1.37倍
鹿児島県	鹿児島市荒田	56万円	35〜91万円	0.63〜1.63倍
鹿児島県	霧島市国分中央	11万円	9.5〜15万円	0.86〜1.36倍
鹿児島県	薩摩川内市平佐町	9.5万円	7.9〜10.4万円	0.83〜1.09倍
沖縄県	那覇市首里石嶺町	42万円	31〜46万円	0.74〜1.1倍
沖縄県	うるま市江州	56万円	69〜97万円	1.23〜1.73倍
沖縄県	浦添市経塚	53万円	60〜69万円	1.13〜1.3倍