下関市の土地価格|上昇・下落した理由|今後の見通し | イエ&ライフ

下関市の土地価格|上昇・下落した理由|今後の見通し

下関市山口県

(画像出典:wikimedia commons 663highland, 山口県下関市唐戸にて

 

この記事では下関市の

  1. 公示地価、基準地価
  2. この7年間の土地価格の動き
  3. 新型コロナの影響を含め、今後どうなるのか?

の3点について解説しています。

 

1、下関市の公示地価、基準地価の一覧

 

*詳しい地名を入力すると、絞り込めます。1文字からOK

*公):公示地価(2020.1.1現在)

*基):基準地価(2020.7.1現在)

(参考:国土交通省 「土地総合情報システム」)

 

住居表示最寄駅(m)坪単価(万円)前年比変化率H25比変化率
基)下関市秋根本町1-2-23新下関(500)25.42.9%14.2%
公)下関市秋根新町5-17新下関(850)21.23.5%9.7%
公)下関市一の宮町1-6-6新下関(330)173.2%8.2%
公)下関市三河町7-8幡生(2200)16.83.2%8.1%
基)下関市一の宮学園町11-22新下関(1500)16.41.6%7.1%
公)下関市綾羅木南町1-5-2綾羅木(600)14.13.1%6.5%
基)下関市稗田中町25-37綾羅木(1100)17.12.4%6.4%
基)下関市古屋町2-4-6綾羅木(1000)15.12.0%6.3%
基)下関市梶栗町1-3-6梶栗郷台地(650)11.72.0%4.7%
公)下関市稗田中町25-37綾羅木(1100)173.0%4.5%
公)下関市秋根西町1-7-13新下関(450)31.82.7%3.7%
公)下関市宝町11-41幡生(1400)163.0%3.2%
基)下関市長府安養寺4-9-9長府(2700)16.31.9%2.7%
基)下関市長府才川2-18-18長府(550)141.2%2.4%
公)下関市熊野町3-8-9新下関(2300)16.82.2%2.0%
公)下関市石神町7-29幡生(1700)15.52.4%1.9%
公)下関市長府松小田中町1-28長府(220)13.31.8%1.3%
基)下関市大学町3-7-14幡生(2300)15.31.3%1.1%
公)下関市新垢田西町1-2-6幡生(2400)14.52.1%0.9%
公)下関市長府惣社町2-7長府(3000)24.41.4%0.8%
公)下関市後田町4-17-19幡生(1900)12.82.6%0.8%
公)下関市安岡町3-3-29安岡(1400)12.92.1%0.8%
基)下関市丸山町3-12-3下関(2200)15.50.2%0.6%
公)下関市長府安養寺4-9-9長府(2700)16.22.9%0.6%
公)下関市山の田中央町5-4幡生(1400)17.72.5%0.0%
基)下関市富任町5-18-23安岡(1000)11.80.8%0.0%
公)下関市武久町2-62-26幡生(1400)14.21.2%-0.5%
基)下関市上田中町4-11-23下関(2800)16-0.2%-0.6%
公)下関市竹崎町4-2-33下関(260)62.70.0%-1.0%
公)下関市王司南町3-7長府(2100)13.11.8%-1.2%
公)下関市上田中町4-11-23下関(2800)16-0.4%-1.8%
公)下関市宮田町1-3-16下関(2800)18.10.7%-2.7%
基)下関市大字員光字宮の馬場1975番小月(5500)30.6%-2.7%
基)下関市長府松小田本町5-16長府(130)21.7-0.2%-3.7%
公)下関市長府八幡町3-14長府(1300)14.41.2%-4.0%
基)下関市安岡駅前2-1-25安岡(260)150.0%-4.0%
基)下関市大坪本町3-5下関(2100)12.30.0%-4.1%
公)下関市梶栗町3-7-3梶栗郷台地(250)16.6-0.2%-4.2%
基)下関市幡生町2-7-6幡生(650)12.70.0%-4.2%
公)下関市南部町3-15下関(2200)22.20.0%-4.4%
公)下関市長府松小田本町5-16長府(130)21.80.0%-4.5%
公)下関市安岡町6-4-29安岡(2300)4.80.7%-4.6%
公)下関市細江町1-1-5下関(1200)38.90.0%-4.8%
基)下関市長府満珠町45-10長府(2300)10.8-0.3%-5.0%
基)下関市小月茶屋2-3-20小月(550)11.80.0%-5.1%
基)下関市彦島江の浦町2-19-9下関(2700)13.4-0.2%-5.4%
公)下関市楠乃5-2-8新下関(3100)10.60.6%-5.6%
基)下関市長府珠の浦町6-18長府(3000)9.2-0.7%-5.7%
公)下関市稗田西町12-13綾羅木(1000)190.5%-5.9%
公)下関市関西町11-2下関(1200)11.4-0.3%-6.0%
公)下関市安岡本町2-3-11安岡(600)10.61.6%-6.2%
公)下関市東観音町18-10小月(4200)91.5%-6.2%
公)下関市彦島向井町1-10-20下関(4700)11.8-0.3%-6.3%
公)下関市大字内日下字河原屋敷91番新下関(13000)3.2-0.5%-6.3%
公)下関市長府才川1-1-30長府(1700)190.7%-6.5%
公)下関市王司上町2-7-21長府(2800)7-0.5%-6.6%
公)下関市長府扇町9-23長府(1900)4.70.0%-6.6%
基)下関市清末中町1-4-38小月(1500)9.80.7%-6.6%
基)下関市小月本町2-13-28小月(950)9.30.4%-6.9%
基)下関市勝谷新町1-10-11新下関(2600)15.80.0%-7.0%
公)下関市大字吉見下字中村2178番外吉見(1500)2.8-0.6%-7.1%
基)下関市西大坪町15-15下関(1900)11.8-0.6%-7.3%
公)下関市栄町11-5幡生(2300)10.90.0%-7.3%
基)下関市彦島迫町3-8-5下関(4000)11.2-0.6%-7.4%
公)下関市上新地町5-3-20下関(1400)10.20.0%-7.5%
公)下関市椋野町2-9-16幡生(2400)8.1-0.4%-7.5%
基)下関市彦島福浦町2-8-18下関(3200)9.9-0.3%-8.0%
公)下関市前田1-9-16下関(5700)10.1-0.3%-8.1%
基)下関市菊川町大字楢崎字菴ノ前772番6小月(9900)3.3-1.0%-8.3%
公)下関市彦島迫町3-8-5下関(4000)11.30.0%-8.3%
公)下関市王喜宇津井1-8-46小月(2300)4.6-0.7%-8.5%
公)下関市清末中町1-4-38小月(1500)9.81.4%-8.6%
公)下関市吉見新町2-9-21吉見(700)7.3-0.4%-8.6%
基)下関市豊浦町大字川棚字田中5355番6川棚温泉(1400)7.7-0.4%-8.7%
公)下関市神田町1-7-13下関(1700)8.6-1.5%-8.8%
公)下関市彦島江の浦町8-8-5下関(3600)11.4-0.3%-9.0%
基)下関市王喜本町3-16-12小月(2300)6.3-0.5%-9.4%
公)下関市小月茶屋1-3-11小月(230)14.50.0%-9.8%
基)下関市東大和町2-10-3下関(1500)6.2-0.5%-10.0%
公)下関市一の宮町3-10-5新下関(1100)21.10.6%-10.2%
基)下関市王喜本町4-5-7小月(1700)8.1-0.8%-10.6%
基)下関市豊浦町大字黒井字下北岡2160番3黒井村(450)6.2-1.0%-10.8%
基)下関市南部町23-5下関(2300)380.0%-10.9%
公)下関市綾羅木本町3-1-2綾羅木(150)22.3-0.3%-11.1%
公)下関市大字吉田字高原1218番11小月(5100)6.4-1.0%-11.5%
公)下関市彦島西山町4-2-4下関(6000)7.5-0.9%-11.7%
公)下関市松屋本町1-3-14小月(3700)5.7-1.1%-11.8%
公)下関市彦島迫町7-4-1下関(3200)4.8-0.7%-12.1%
基)下関市後田町1-8-16幡生(2100)19.11.4%-12.4%
公)下関市小月宮の町4-19小月(1300)7.7-0.4%-12.5%
公)下関市貴船町1-15-13下関(3200)16.9-0.2%-12.5%
公)下関市彦島弟子待町2-11-32下関(4400)7.3-1.3%-12.7%
公)下関市彦島西山町4-9-11下関(5900)5.6-0.6%-12.9%
公)下関市上田中町2-7-5下関(2900)21.7-1.2%-13.6%
公)下関市後田町1-8-16幡生(2100)19.11.2%-13.9%
公)下関市新地西町10-17下関(650)21.4-0.9%-14.7%
公)下関市山の田本町2-7幡生(1600)22.20.0%-15.5%
基)下関市豊浦町大字川棚字田嶋前7112番7川棚温泉(130)11.6-1.1%-15.6%
公)下関市吉見本町1-2-22吉見(110)11.5-1.7%-15.9%
公)下関市彦島角倉町1-1-33下関(3200)15.8-2.0%-16.3%
公)下関市中之町5-9下関(2500)20-0.5%-17.3%
公)下関市彦島江の浦町5-5-14下関(2800)12.2-2.1%-17.6%
基)下関市大字吉母字塩谷323番4吉見(3900)4-2.4%-18.4%
基)下関市豊北町大字北宇賀字二見3556番長門二見(800)2.2-2.9%-18.7%
基)下関市豊北町大字滝部字殿屋敷469番13滝部(600)4.4-2.9%-18.9%
基)下関市豊田町大字浮石字市庭2410番1滝部(12000)1-3.1%-19.2%
基)下関市唐戸町1-19下関(2400)25.4-1.4%-19.8%
基)下関市豊田町大字殿敷字本宅1793番8小月(18000)4.1-3.1%-22.2%
基)下関市豊浦町豊洋台1丁目447番27黒井村(1600)5.6-3.4%-22.3%
基)下関市彦島本村町7-1-14下関(1900)15-2.8%-22.4%
公)下関市唐戸町1-19下関(2400)25.6-1.1%-22.4%
基)下関市豊田町大字矢田字権太ケ森227番13小月(17000)4.4-2.9%-22.7%
基)下関市豊浦町大字小串字石堂10008番277小串(1100)5-3.2%-23.0%
基)下関市豊北町大字滝部字榎846番6外滝部(850)5.3-3.0%-23.2%
基)下関市豊田町大字殿敷字長正寺1913番5小月(17000)4.9-3.2%-24.0%
基)下関市豊北町大字神田字汐崎1527番4特牛(3400)2.9-2.8%-24.6%
基)下関市豊北町大字粟野字浦5045番外長門粟野(300)3.6-2.7%-24.8%
基)下関市長崎新町20-30下関(800)4.8-2.7%-25.3%
公)下関市秋根上町3-2-14新下関(1000)22.23.4%
公)下関市長府新松原町3-37長府(3500)17.22.2%
公)下関市豊浦町大字川棚字三の浜11534番28小串(1300)5.7-0.6%
公)下関市伊倉新町3-3-17綾羅木(800)28.73.7%
公)下関市彦島本村町5-15-2下関(2700)8.4-0.8%
公)下関市武久町1-25-5幡生(1000)12.81.8%
公)下関市筋川町10-9下関(2100)9-0.4%
公)下関市彦島塩浜町3-20-14下関(4500)10.4-0.3%
公)下関市椋野町1-32-10幡生(3300)12.80.0%
公)下関市大字小月町字岡2140番小月(1800)2-0.8%
公)下関市長府土居の内町3-10長府(2900)20.80.0%
基)下関市本町1-3-6下関(3500)12.7-0.3%
基)下関市新椋野1-5-17幡生(2400)21.11.6%
基)下関市長府浜浦町11-7長府(5600)110.0%
基)下関市菊川町大字上大野字野中182番5小月(5900)3.8
基)下関市菊川町大字田部字清水537番17外小月(5700)7.5
基)下関市大字田倉字中縄手281番新下関(2900)4.71.4%
基)下関市大和町1-6-9下関(440)20-0.5%
基)下関市菊川町大字下岡枝字下五反田170番3小月(6700)9.8-0.3%

 

途中ですが、この記事の説明を。

どうも、このサイト「イエ&ライフ」を運営しているゴトウです。

ここからは、「あなたの(気になっている)不動産がこれからどうなるのか?」を予測することができるように、必要な情報を順番にご紹介します。

 

すごく不思議に思うんですが、不動産の取引は数千万円単位の大きなお金が動くし、「絶対に失敗したくない」と誰もが思っているはずなのに、

「どうして上がっているのか?下がっているのか?」

「これからどうなるのか?」

という情報について、すごくあいまいな記事しかないと思いませんか?

 

例えば、新聞やニュースで取り上げられる土地価格の情報は、ほとんどが中心部の商業地の話であるか、市区町村単位で「○%上がってます。」という情報ですよね。

 

だから、自分の知りたいエリアの不動産がどうなっているのか、これからどうなるのか、の参考にしにくいし、

  • 買う・売るタイミングはいつがいいのか?
  • この場所に買っても、10年後、20年後も後悔しないか?

といった判断が難しくて、不動産会社のいいなりになってしまう人って、けっこういると思うんですよ。

 

それはちょっと残念すぎると思うんです。

不動産の取引は、あなたの人生の中でも1〜2番目に来るような大きな決断なわけですから、その後の人生の「自信」や「余裕」にもつながってきますからね。

 

なので、そんな人の参考になればと、こんな記事を作っています。

47都道府県・500以上の市区・5万地点の公示地価と基準地価について、これまで調べて記事にしてきましたが、「なぜ上がったのか?」「下がったのか?」に難しい理由はありませんでした。

 

特に住宅地については、買ってすぐに売るようなものでもありませんし、人の動きもいきなりガラッと変わるわけでもないので、とても予想がつきやすいです。

 

なので、この記事を読み終わる頃には、

  • 買う、または売るタイミングがわかる
  • どこに買えば後悔しないかがわかる

ようになっているはずです。

 

と言っても、それほど難しいことは書いていないので、気楽に目を通してみてください。

それでは参りましょう。

 

 

2、過去7年間の下関市の土地価格の動き

この7年間で下関市の土地価格を見ると、山口県の平均が6.5%下落したのに対して、マイナス3.6%とあまり下がりませんでした。

 

下関市の公示地価の推移(令和2年)

(参考:国土交通省 地価公示)

 

では、実際にどのようなエリアが上昇、または下落したのでしょうか?

公示地価の7年間の変化率を地図上に表示させてみました。

 

地価マップ:2013-20年の上昇率

変化率:赤色(30%以上)>オレンジ色(10〜29.9%)>緑色(0〜9.9%)>青色(-9.9〜0%)>紫色(-10%以下)

 

 

新下関駅から綾羅木駅にかけての周辺エリアで一部上昇しているものの、それ以外のエリアでは大きく下落していました。

 

今回の不動産バブルの背景

全国的に土地価格が上昇していると言われていますが、その理由は金利の低下です。

2013年4月から始まった日銀の異次元緩和によって、金利が大きく低下したのです。

 

住宅ローンの金利

(参考:ARUHI住宅ローン フラット35金利の推移 財務省 国債金利情報)

 

ザックリ言うと、この7年間で買い手は、同じ返済額で2割高い物件を買えるようになったということです。

例えば、フラット35で期間35年・月々の返済額が10.4万円とした場合、購入できる不動産は3,000万円から3,500万円まで上がったのです。

 

同じ返済額で購入できる物件価格が2割上昇した

 

そのため、人気のエリアでは土地価格が上昇しやすくなりました。

月々の支払額は増やさずに、約2割高い物件を買える。しかもその物件が人気化しているとなれば、値段が高くても買おうとする人は増えますよね。

 

その結果、都心部では通勤需要から人気化した駅近のマンションが値上がりし、郊外のエリアではショッピングモールや、大規模な新興住宅地で上昇しやすくなったのです。

 

 

なぜ、下関市はこれほど下げているのか?

その理由は、大きく2つあります。

 

①公共事業の減少で土地価格が下落した

1つは、公共事業の減少です。

 

山口県の住宅地の公示地価は、公共事業が減るのに合わせて、下落を続けてきました。

 

特に1990年代の公共事業では、バイパスなどの大きな道路が作られました。

そして、公共事業が減ってきた2000年代に入ると、ショッピングセンターが郊外にたくさん作られ、郊外に家が建つようになり中心街の空洞化へとつながってしまったのです。

 

山口県の公共事業は、この20年で2分の1に減少

山口県の公共事業と公示地価

(参考:総務省統計局 行政投資実績)

 

車さえあれば、どこにでも家が建てられるようになったことで、わざわざ古い住宅地に家を買う必要がなくなりました。

しかも、この30年で農家も約半分に減ったので、農地を手放す人も増えました。

 

そのため、土地価格が上がりにくくなってしまったのです。

 

②人口が減って、家を買う人が減った

2つ目が、人口の減少です。

家を建てる中心年代である20〜40代人口は、1996年ごろにすでにピークを打ち、減り続けています。

この10年だけでも55,000人も減少しているのです。

 

山口県の20〜40代人口と新設戸数

(参考:国土交通省 建築着工統計調査報告)

 

このような状況が重なってしまい、山口県内の土地価格は上がりにくくなってしまったのです。

 

3、新型コロナの影響はどうなのか?

新型コロナウイルスの感染拡大によって、3月末から緊急事態宣言が全国的に出され、多くの産業がストップし、売り上げが激減しました。

ですが、9月の中間決算を見てみると、航空、鉄道、飲食、百貨店などの一部の業界では大きく売り上げを落としていますが、それ以外の業界では黒字を確保しており、あまり影響が出ていないようです。

 

産業企業名4〜9月売上(前年同期比)損益(億円)
航空全日空-72.4%-1,885
鉄道JR東-48.2%-2,644
百貨店三越伊勢丹HD-41.8%-368
飲食ワタミ-36.8%-72
自動車トヨタ-26.0%6,293
電機日立-10.9%2,508

(参考:各社の決算発表資料より)

 

実際、今年の冬のボーナスは、大企業でみると、平均9%の減少とあまり影響はありませんでした。

(参考:サンケイビズ「冬のボーナス9%減少 経団連調査 大企業で8年ぶり減少 中小以下でも厳しさ増す」)

 

中小企業では、もっと影響は大きい可能性はありますが、これほどの減少で済んでいるということは、今のところ、コロナの影響が深刻なところがごく一部だということでしょう。

 

そのため、飲食店や百貨店などの賑わう商業施設では、売り上げ減少や店舗の閉店によって影響を受けそうですが、住宅地に対する需要はあまり影響はないようです。

 

山口県では、特に商業地が危ない

9月29日に発表された基準地価を見ると、下関市や山口市などの大都市エリアの商業地ももちろんそうですが、それ以外のエリアでも、少なかった買い手がさらに減ってしまったことで、さらに土地価格の下落が加速している状況です。

 

ですが、今のところ、影響があるのは商業地周辺だけで、ほとんどの住宅地ではそれほど影響はないようです。

実際、持ち家の着工件数を見てみても、ほぼ前年並みとなっており、家を建てる人が減っているわけではありません。

 

山口県の新築着工統計

(参考:e-STAT 住宅着工統計)

 

超低金利なので、月々の返済額の負担が低いまま借りられますし、子育てで広い部屋が欲しくなりますから、高い家賃で広い部屋を借りるよりも、資産として家が残る持ち家を選ぶ人が多いのでしょう。

 

一方で、商業地については、感染が拡大すると自粛要請がされますし、ワクチンもまだまだ当分接種できないので、閉店するお店はまだまだ増えそうです。

そのため、商業地や観光地の土地価格はまだまだ厳しそうです。

 

 

4、その他のリスク

新型コロナ以外にも、どんなリスクがあるのかをまとめました。

 

(1)この低金利はいつまで続くのか?

地域によって上がった場所、下がった場所の違いはあるものの、日銀の異次元緩和政策で生まれたこの超低金利は、土地価格を押し上げるプラス要因でした。

そして、これ以上は、金利が下がらない水準まで来ています。

むしろ、その副作用の方が話題になることが増えました。

 

例えば、預金者のお金を国債で運用していた地銀は、この異次元緩和によって、金利が低下したことで利息収入が減り、半数以上が赤字になっています。

 

赤字の地銀がどんどん増えている

地銀の決算状況

(金融庁:地域金融の課題と競争のあり方)

 

赤字が続けばいずれ倒産してしまいますから、いつまでも続けるわけにはいきません。

 

では、具体的にあとどれぐらいなのか?

ブルームバーグが経済の専門家45人にアンケートをしたところ、半数以上が2〜3年以内に限界が来ると予想していました。

 

半数以上が2〜3年以内に限界と回答

異次元緩和はいつ終わるか?

(参考:ブルームバーグ「2年以内で限界」が半数弱、現行の長短金利操作-日銀サーベイ)

 

このアンケートは2018年6月にされたものなので、「2020〜21年前後に限界が来る」と考えている専門家が多いことになります。

聞き取り当時は、オリンピックが開催されると思われていたので、この頃までは好景気も続くだろうという予想があったので、その頃までは地銀の経営状態も持つと思われていたのでしょう。

 

ですが、今回の新型コロナ騒動によって、地銀の経営はさらに苦しくなってきました。

銀行の経営が厳しくなれば、日本の国債に対する信頼性も下がります。海外の投資家が国債の売却をする可能性も高まります。

 

そうすると、金利が上昇しますので、不動産価格は下落していきます。

 

金利が上がると、同じ返済額でも買える価格が下がる

金利上昇で下落

 

そのため、今後の経済状況次第では、金利上昇による不動産価格の下落も考えておいた方がいいでしょう。

 

 

(2)これから下関市の人口はどうなるの?

 

国立社会保障・人口問題研究所が、今年発表した下関市の人口の見通しによると、2025年までに28,000人減少するそうです。

 

下関市の人口は、2025年までに28,000人減る

下関市の人口予測

(出典:国立社会保障・人口問題研究所 平成30年度人口推計)

 

しかも、家を買う中心年代である20〜40代はすでに減り始めており、2025年までに15,000人減る見通しです。

家の買い手が今よりも1割以上減るので、かなり影響も大きくなるでしょう。

 

下関市の30代人口は、2025年までに約15,000人減少

下関市の20〜40代人口の予測

(出典:国立社会保障・人口問題研究所 平成30年度人口推計)

 

(3)下関市の立地適正化計画が、平成31年度に公表予定

人口が減少し、税収が減ってくると、上下水道や道路、除雪、バスの運行、学校運営など、さまざまな公共サービスの維持が難しくなってきます。

 

そのため、約200の自治体で「立地適正化計画」を作成し、

  • 住んで欲しいエリア(居住誘導区域)
  • そうでないエリア

の2つに分けて、公共サービスを「住んで欲しいエリア」に集中させることでコストを削減しようとしています。

 

立地適正化計画で住む場所をコンパクトに

立地適正化計画のイメージ

(参考:国土交通省 立地適正化計画)

 

下関市でも現在この計画を作成中で、「住んで欲しいエリア」と「そうでないエリア」の線引きを計画しています。

今年度は具体的な選定作業を行い、平成31年度に公表予定です。

 

北九州市:オレンジ色の部分が「住んで欲しいエリア」

北九州市の立地適正化計画図

(参考:北九州市 立地適正化計画)

 

こちらはお隣の北九州市の立地適正化計画図です。

鉄道路線や国道沿いなどを中心に設定されていますが、郊外のエリアは対象外のところも多くあります。

 

特に2025年には団塊の世代が75歳以上の後期高齢者になることで、医療費や介護費用が20兆円以上増えて行政サービスが破綻する「2025年問題」が起こると言われています。

 

もし、行政サービスを削減する必要が出てきた場合には、「このエリア内かどうか」が判断基準となる可能性が高いです。

 

エリア外ではさらに土地価格の下落が進むでしょうし、エリア内に移住する人も出てくるでしょう。

土地価格が安定している中心部と、それ以外の二極化が進むのではないでしょうか。

 

結論:買うなら?売るなら?

 

以上のことから、下関市の土地価格は、

  • 公共事業と人口の減少によって、土地価格の下落が止まらない
  • 立地適正化計画が策定され、対象外となる郊外のエリアと中心部の二極化が進む
  • ただし、新型コロナが長期化したら、閉店が増えて中心部の商業地が下がる可能性あり

と言えるでしょう。

 

では、売りたい人、買いたい人は、それぞれどう対応すべきなのでしょうか?

 

買うなら:下落を待つよりも低金利の今がベスト

土地価格の坪単価が10〜30万円の地域が多いので、下落を待つ必要はありません。

その理由は2つあります。

 

①土地価格の下落分よりも、待っている間の家賃の方が高くつく

例えば、坪20万円ぐらいの土地であれば、30坪でも600万円程度で買えます。

仮に数年で1割下げたとして60万円ぐらいしか安くなりませんから、その間の家賃を考えると、早めに買った方がトクになります。

 

②異次元緩和で低金利の今がチャンス

また、現在は住宅ローンがかなり安いため、月々の返済負担が軽いのもチャンスです。

ですから、もし家を買おうと思っているのならば、土地価格が下がるのを待つよりも、金利が上がる前の今のうちに買うのがベストでしょう。

 

ただし、購入を検討する場合には、今後の金利上昇を想定しておかないと大変なことになるので、「フラット35」「10年以上の固定金利」でも返済ができるかどうかで予算を考えるべきでしょう。

 

非公開物件=安い物件

不動産を売る理由はさまざまですが、「周りに知られずに売却したい」という売主は一定の割合でいます。

そのような物件は、ネット上にも出回らず「非公開物件」として登録されます。

また、売主はあまり相談する相手を広げたくないため、まずは建てたメーカーに相談する場合が多いです。

 

非公開物件の実態

 

当然、このような物件は少ないお客さんにしか目にとまる機会がないため、相場よりも価格の安い可能性が高いのです。

 

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売るなら:超低金利の今が1番のチャンス

ここまで下落を続けてきた下関市ですが、それでもこの低金利は、住宅を買う人にとって追い風でした。

金利が下がらなければ、土地価格はもっと下落していたでしょう。

 

しかし、この金利はこれ以上下がりようがありません。

また、新型コロナウイルスの影響もあるため、今が1番高い時期と言えるでしょう。

 

公示地価を信じると損をする?

 

この記事では公示地価をもとに解説していきましたが、公示地価は「その地域の平均的な価格」なため、実際の取引ではこれ以上に高く、または安く取引されることがあります。

 

例えば、下関市内に「綾羅木南町(あやらぎみなみまち)」という、綾羅木駅より西側に広がる住宅地があります。

 

こちらの公示地価と実際の取引を比べてみると、

  • 公示地価:13万円/坪
  • 実際の取引価格:20万円/坪

と、公示地価の約1.5倍で取引されていました。

 

【下関市綾羅木南町の公示地価】

下関市綾羅木南町の公示地価

  • 綾羅木駅から600mの距離、徒歩約7分(1分=80m)
  • 40,200円/㎡ × 3.3(㎡/坪) =13万円/坪

(参考:国土交通省地価公示・都道府県地価調査)

 

【下関市綾羅木南町の土地取引(過去2年間)】

下関市綾羅木南町の土地取引

  • 綾羅木駅から徒歩11分のエリアで、20万円/坪で取引されている
  • 公示地価も実際の取引も「第1種低層住居専用地域」という用途区分

(参考:国土交通省 不動産取引価格情報検索)

 

このような感じで、全国の公示地価と実際の取引を調べてみたのですが、やはり公示地価と実際の取引ではかなりの価格差があることがわかりました。

 

同じ地域なのに、

「公示地価の3割増し、場合によっては2倍以上の価格で取引されている」

といった取引がゴロゴロ見つかったのです。

 

都道府県住所公示地価/坪取引価格/坪公示地価の何倍?
山口県下関市綾羅木南町13万円20万円1.54倍
山口県山口市小郡下郷16.5万円8.9〜19万円0.54〜1.15倍
山口県宇部市笹山町7.3万円10〜13万円1.37〜1.78倍
山口県周南市富田18万円17〜24万円0.94〜1.33倍
山口県岩国市今津町27万円22〜32万円0.81〜1.19倍
山口県防府市東仁井令町9.5万円8.5〜12万円0.89〜1.26倍
岡山県岡山市田中33万円35〜47万円1.06〜1.42倍
岡山県倉敷市大島31万円13〜35万円0.42〜1.13倍
岡山県津山市東一宮10万円4.5〜12万円0.45〜1.2倍
広島県広島市牛田早稲田40万円19〜80万円0.48〜2倍
広島県福山市沖野上町24万円6.9〜34万円0.29〜1.42倍
広島県呉市広白岳17万円7.4〜21万円0.44〜1.24倍
広島県尾道市高須町18万円18〜25万円1〜1.39倍
広島県東広島市西条町西条18万円5.3〜25万円0.29〜1.39倍
広島県廿日市市串戸42万円22〜53万円0.52〜1.26倍
広島県三原市皆実20万円16〜29万円0.8〜1.45倍
鳥取県鳥取市吉方温泉17万円5〜19万円0.29〜1.12倍
鳥取県米子市観音寺新町16万円15〜20万円0.94〜1.25倍
島根県松江市内中原町26万円26〜32万円1〜1.23倍
島根県出雲市塩冶町16万円12〜18万円0.75〜1.13倍

 

つまり、あなたの不動産はもっと高い評価額の可能性があるのです。

では、どうやってそれを調べられるのか?

 

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参考データ

こちらにまとめている土地取引は、国土交通省が取引した人に対してアンケートを行っており、回収できた分だけを掲載しています。

なお、回収率はどこの街でも1〜2割のため、これが全ての取引ではありません。なので、実際の相場を知るなら、公示地価や基準地価を参考にする方がいいでしょう。

 

下関市の土地取引

*2019年7月〜2020年6月の土地取引

*都市計画:建物の高さや、お店の種類などを規制する区分のこと

地区名坪単価(万円)取引総額(万円)面積()最寄駅駅距離(分)都市計画
ゆめタウン7.91600670長府30-60分工業
綾羅木新町11650195梶栗郷台地141種住居
綾羅木南町20900150綾羅木111低住専
綾羅木本町172300440綾羅木131中住専
綾羅木本町111500440綾羅木81低住専
綾羅木本町151100250綾羅木111低住専
綾羅木本町151100240綾羅木62中住専
安岡町15920200安岡23その他
安岡町14900210安岡23その他
伊崎町1249001400下関8準工業
伊倉町141600370綾羅木82中住専
一の宮町271900230新下関41種住居
一の宮町15750165新下関261中住専
一の宮町261300175新下関15準工業
員光町3.91000870長府60-90分その他
永田本町9.5800280吉見101中住専
永田本町10600195吉見161中住専
永田本町8.9500185吉見161中住専
王喜本町1.9450770小月21その他
王喜本町2.2100155小月291種住居
王司上町1.8240450長府30-60分その他
王司上町0.592501400長府30-60分その他
王司上町1220700長府30-60分その他
王司上町1.78701700長府30-60分その他
王司本町3300340長府30-60分1種住居
王司本町11750220長府30-60分その他
王司神田131000260小月30-60分2中住専
丸山町6.3650340下関161種住居
貴船町7.217075幡生30-60分1種住居
菊川町大字下岡枝3.928002000以上小月60-90分その他
吉見新町3.6150135吉見91中住専
熊野町201600260新下関291低住専
形山町251300180新下関241中住専
形山町241300180新下関241中住専
形山町241300175新下関241中住専
形山町221200180新下関241中住専
形山町231300180新下関241中住専
形山町241300185新下関251中住専
形山町241300190新下関251中住専
元町2.817002000以上下関231種住居
後田町2.56080幡生191種住居
後田町5.512070幡生191種住居
後田町17940185幡生231中住専
後田町13770190幡生231中住専
後田町201200200幡生231中住専
後田町191200210幡生242中住専
幸町172500470下関30-60分商業
山の田中央町302400260幡生162中住専
山の田本町15980220幡生212中住専
山の田本町7.5330145幡生212中住専
山の田本町1533075幡生212中住専
秋根新町271300165新下関111種住居
秋根南町342900280新下関61種住居
小月駅前111500450小月3商業
小月宮の町6.3800420小月101種住居
小月宮の町6.3640340小月101種住居
小月宮の町6.3310160小月101種住居
小月幸町6.1430230小月191種住居
小月市原町16960200小月111種住居
小月杉迫7390185小月72中住専
小月茶屋8.4980380小月91種住居
小月茶屋10550175小月6商業
小月南町7.26730小月20工業
小月本町12420120小月81種住居
松屋東町2.5700930埴生30-60分1種住居
上田中町1.98601500下関29その他
上田中町9.9310105下関30-60分1種住居
上田中町11550170下関30-60分1種住居
上田中町11510160下関30-60分1種住居
上田中町11500155下関30-60分1種住居
上田中町3.5140125下関30-60分1種住居
上田中町1670001500下関30-60分1種住居
清末鞍馬121000260小月91種住居
清末鞍馬8.81500560小月191種住居
清末五毛1.587190小月281種住居
清末西町131400350小月251低住専
清末西町15950210小月23その他
清末西町6.124001300小月24その他
清末本町6.51800890小月241低住専
生野町1342001100幡生231種住居
生野町1282002000以上幡生152中住専
生野町161300280幡生202中住専
西大坪町8.519075下関211種住居
石神町13980250幡生251低住専
川中豊町172000400新下関30-60分1種住居
川中豊町212000320新下関251低住専
川中本町162000400綾羅木161種住居
前田8.6840320下関60-90分1種住居
前田1.5220480下関60-90分1低住専
大学町174100810幡生282中住専
大字阿内2.4130185小月60-90分その他
大字阿内1.779150小月60-90分その他
大字阿内1.7400760小月30-60分その他
大字安岡16230002000以上安岡15その他
大字延行231400200新下関20その他
大字吉田0.9322002000以上小月60-90分1低住専
大字勝谷519001200新下関191中住専
大字勝谷8.91100400新下関201中住専
大字石原14830195新下関18準工業
大字石原13840210新下関19準工業
大字内日上0.95280960新下関120分以上その他
大字楠乃948001800下関30-60分2中住専
大字福江11780250福江14その他
大坪本町4.7300210幡生16準工業
大坪本町15650140幡生21準工業
大和町12980270下関18工業
大和町8.5150002000以上下関13商業
竹崎町1726050下関2商業
長州出島9160002000以上幡生30-60分その他
長州出島9.5160002000以上幡生30-60分準工業
長州出島8.8160002000以上幡生30-60分準工業
長府印内町1842070長府26近隣商業
長府宮の内町231400200長府30-60分2低住専
長府宮崎町2.7100120長府30-60分その他
長府金屋町232800400長府28商業
長府港町9.2500002000以上長府8工業
長府港町4.922001500長府23工業
長府黒門東町18900165長府30-60分2低住専
長府才川19980175長府111種住居
長府才川8.41300510長府211種住居
長府才川29930002000以上長府11工業
長府松小田中町71200560長府61中住専
長府松小田中町191200210長府81中住専
長府松小田東町8.5990390長府3商業
長府松小田北町1250830長府111中住専
長府中土居北町0.6721105長府30-60分1種住居
長府中之町13450120長府30-60分商業
長府日の出町15900195長府161中住専
長府豊浦町19980170長府251低住専
長府豊浦町161100220長府281低住専
田倉御殿町11950290新下関30-60分1中住専
田中町261100130下関30-60分商業
東向山町13500130下関24商業
楠乃12980280新下関291低住専
楠乃10700230新下関30-60分1低住専
楠乃0.491501000新下関30-60分その他
幡生町191300230幡生61種住居
幡生町211800290幡生101種住居
幡生本町141000240幡生121低住専
幡生本町13840220幡生131低住専
稗田南町262400290綾羅木20近隣商業
彦島塩浜町5.518001100下関30-60分1種住居
彦島塩浜町3.6500460下関30-60分1低住専
彦島塩浜町5.4460280下関30-60分工業
彦島江の浦町5810530下関30-60分工業
彦島江の浦町7460220下関30-60分工業
彦島杉田町11800230下関30-60分1中住専
彦島西山町0.5820115下関30-60分その他
彦島西山町7.2600280下関60-90分1中住専
彦島西山町103000990下関60-90分工業
彦島弟子待町3180200下関30-60分1中住専
彦島福浦町3200220下関30-60分1種住居
富任町7.4500220安岡112中住専
武久町7.62200960幡生132中住専
豊浦町大字厚母郷1.3100250梅ケ峠6その他
豊浦町大字厚母郷0.18951700梅ケ峠19その他
豊浦町大字黒井8.5590230黒井村71種住居
豊浦町大字小串1.3120310小串4準工業
豊浦町大字川棚5.2350220小串91種住居
豊浦町大字川棚3200230小串111種住居
豊浦町大字川棚3.1240260小串11その他
豊浦町大字川棚1.613002000以上川棚温泉15その他
豊浦町大字川棚7.5520230川棚温泉16その他
豊浦町大字川棚11855川棚温泉19その他
豊浦町大字川棚1.1330990川棚温泉19その他
豊浦町豊洋台4.9350230黒井村151中住専
豊浦町豊洋台3.3210210黒井村181中住専
豊田町大字八道2.5420560小月120分以上その他
豊田町大字八道2.4170230小月120分以上その他
豊田町大字八道0.7243200滝部120分以上その他
豊田町大字八道0.7351230滝部120分以上その他
豊田町大字八道0.742601200滝部120分以上その他
豊田町大字浮石0.55100600滝部120分以上その他
豊北町大字阿川1.596210阿川14その他

(参考:国土交通省 「土地総合情報システム」)

 

 

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ここまでお読みいただき、ありがとうございました。納得のいく取引ができるといいですね。

 

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