（画像出典：wikimedia commons 663highland, 山口県下関市唐戸にて）
この記事では下関市の
- 公示地価、基準地価
- この７年間の土地価格の動き
- 新型コロナの影響を含め、今後どうなるのか？
の３点について解説しています。
１、下関市の公示地価、基準地価の一覧
*詳しい地名を入力すると、絞り込めます。１文字からOK
*公）：公示地価（2020.1.1現在）
*基）：基準地価（2020.7.1現在）
| 住居表示 | 最寄駅（m) | 坪単価（万円） | 前年比変化率 | H25比変化率 |
|---|---|---|---|---|
| 基）下関市秋根本町１－２－２３ | 新下関（500） | 25.4 | 2.9% | 14.2% |
| 公）下関市秋根新町５－１７ | 新下関（850） | 21.2 | 3.5% | 9.7% |
| 公）下関市一の宮町１－６－６ | 新下関（330） | 17 | 3.2% | 8.2% |
| 公）下関市三河町７－８ | 幡生（2200） | 16.8 | 3.2% | 8.1% |
| 基）下関市一の宮学園町１１－２２ | 新下関（1500） | 16.4 | 1.6% | 7.1% |
| 公）下関市綾羅木南町１－５－２ | 綾羅木（600） | 14.1 | 3.1% | 6.5% |
| 基）下関市稗田中町２５－３７ | 綾羅木（1100） | 17.1 | 2.4% | 6.4% |
| 基）下関市古屋町２－４－６ | 綾羅木（1000） | 15.1 | 2.0% | 6.3% |
| 基）下関市梶栗町１－３－６ | 梶栗郷台地（650） | 11.7 | 2.0% | 4.7% |
| 公）下関市稗田中町２５－３７ | 綾羅木（1100） | 17 | 3.0% | 4.5% |
| 公）下関市秋根西町１－７－１３ | 新下関（450） | 31.8 | 2.7% | 3.7% |
| 公）下関市宝町１１－４１ | 幡生（1400） | 16 | 3.0% | 3.2% |
| 基）下関市長府安養寺４－９－９ | 長府（2700） | 16.3 | 1.9% | 2.7% |
| 基）下関市長府才川２－１８－１８ | 長府（550） | 14 | 1.2% | 2.4% |
| 公）下関市熊野町３－８－９ | 新下関（2300） | 16.8 | 2.2% | 2.0% |
| 公）下関市石神町７－２９ | 幡生（1700） | 15.5 | 2.4% | 1.9% |
| 公）下関市長府松小田中町１－２８ | 長府（220） | 13.3 | 1.8% | 1.3% |
| 基）下関市大学町３－７－１４ | 幡生（2300） | 15.3 | 1.3% | 1.1% |
| 公）下関市新垢田西町１－２－６ | 幡生（2400） | 14.5 | 2.1% | 0.9% |
| 公）下関市長府惣社町２－７ | 長府（3000） | 24.4 | 1.4% | 0.8% |
| 公）下関市後田町４－１７－１９ | 幡生（1900） | 12.8 | 2.6% | 0.8% |
| 公）下関市安岡町３－３－２９ | 安岡（1400） | 12.9 | 2.1% | 0.8% |
| 基）下関市丸山町３－１２－３ | 下関（2200） | 15.5 | 0.2% | 0.6% |
| 公）下関市長府安養寺４－９－９ | 長府（2700） | 16.2 | 2.9% | 0.6% |
| 公）下関市山の田中央町５－４ | 幡生（1400） | 17.7 | 2.5% | 0.0% |
| 基）下関市富任町５－１８－２３ | 安岡（1000） | 11.8 | 0.8% | 0.0% |
| 公）下関市武久町２－６２－２６ | 幡生（1400） | 14.2 | 1.2% | -0.5% |
| 基）下関市上田中町４－１１－２３ | 下関（2800） | 16 | -0.2% | -0.6% |
| 公）下関市竹崎町４－２－３３ | 下関（260） | 62.7 | 0.0% | -1.0% |
| 公）下関市王司南町３－７ | 長府（2100） | 13.1 | 1.8% | -1.2% |
| 公）下関市上田中町４－１１－２３ | 下関（2800） | 16 | -0.4% | -1.8% |
| 公）下関市宮田町１－３－１６ | 下関（2800） | 18.1 | 0.7% | -2.7% |
| 基）下関市大字員光字宮の馬場１９７５番 | 小月（5500） | 3 | 0.6% | -2.7% |
| 基）下関市長府松小田本町５－１６ | 長府（130） | 21.7 | -0.2% | -3.7% |
| 公）下関市長府八幡町３－１４ | 長府（1300） | 14.4 | 1.2% | -4.0% |
| 基）下関市安岡駅前２－１－２５ | 安岡（260） | 15 | 0.0% | -4.0% |
| 基）下関市大坪本町３－５ | 下関（2100） | 12.3 | 0.0% | -4.1% |
| 公）下関市梶栗町３－７－３ | 梶栗郷台地（250） | 16.6 | -0.2% | -4.2% |
| 基）下関市幡生町２－７－６ | 幡生（650） | 12.7 | 0.0% | -4.2% |
| 公）下関市南部町３－１５ | 下関（2200） | 22.2 | 0.0% | -4.4% |
| 公）下関市長府松小田本町５－１６ | 長府（130） | 21.8 | 0.0% | -4.5% |
| 公）下関市安岡町６－４－２９ | 安岡（2300） | 4.8 | 0.7% | -4.6% |
| 公）下関市細江町１－１－５ | 下関（1200） | 38.9 | 0.0% | -4.8% |
| 基）下関市長府満珠町４５－１０ | 長府（2300） | 10.8 | -0.3% | -5.0% |
| 基）下関市小月茶屋２－３－２０ | 小月（550） | 11.8 | 0.0% | -5.1% |
| 基）下関市彦島江の浦町２－１９－９ | 下関（2700） | 13.4 | -0.2% | -5.4% |
| 公）下関市楠乃５－２－８ | 新下関（3100） | 10.6 | 0.6% | -5.6% |
| 基）下関市長府珠の浦町６－１８ | 長府（3000） | 9.2 | -0.7% | -5.7% |
| 公）下関市稗田西町１２－１３ | 綾羅木（1000） | 19 | 0.5% | -5.9% |
| 公）下関市関西町１１－２ | 下関（1200） | 11.4 | -0.3% | -6.0% |
| 公）下関市安岡本町２－３－１１ | 安岡（600） | 10.6 | 1.6% | -6.2% |
| 公）下関市東観音町１８－１０ | 小月（4200） | 9 | 1.5% | -6.2% |
| 公）下関市彦島向井町１－１０－２０ | 下関（4700） | 11.8 | -0.3% | -6.3% |
| 公）下関市大字内日下字河原屋敷９１番 | 新下関（13000） | 3.2 | -0.5% | -6.3% |
| 公）下関市長府才川１－１－３０ | 長府（1700） | 19 | 0.7% | -6.5% |
| 公）下関市王司上町２－７－２１ | 長府（2800） | 7 | -0.5% | -6.6% |
| 公）下関市長府扇町９－２３ | 長府（1900） | 4.7 | 0.0% | -6.6% |
| 基）下関市清末中町１－４－３８ | 小月（1500） | 9.8 | 0.7% | -6.6% |
| 基）下関市小月本町２－１３－２８ | 小月（950） | 9.3 | 0.4% | -6.9% |
| 基）下関市勝谷新町１－１０－１１ | 新下関（2600） | 15.8 | 0.0% | -7.0% |
| 公）下関市大字吉見下字中村２１７８番外 | 吉見（1500） | 2.8 | -0.6% | -7.1% |
| 基）下関市西大坪町１５－１５ | 下関（1900） | 11.8 | -0.6% | -7.3% |
| 公）下関市栄町１１－５ | 幡生（2300） | 10.9 | 0.0% | -7.3% |
| 基）下関市彦島迫町３－８－５ | 下関（4000） | 11.2 | -0.6% | -7.4% |
| 公）下関市上新地町５－３－２０ | 下関（1400） | 10.2 | 0.0% | -7.5% |
| 公）下関市椋野町２－９－１６ | 幡生（2400） | 8.1 | -0.4% | -7.5% |
| 基）下関市彦島福浦町２－８－１８ | 下関（3200） | 9.9 | -0.3% | -8.0% |
| 公）下関市前田１－９－１６ | 下関（5700） | 10.1 | -0.3% | -8.1% |
| 基）下関市菊川町大字楢崎字菴ノ前７７２番６ | 小月（9900） | 3.3 | -1.0% | -8.3% |
| 公）下関市彦島迫町３－８－５ | 下関（4000） | 11.3 | 0.0% | -8.3% |
| 公）下関市王喜宇津井１－８－４６ | 小月（2300） | 4.6 | -0.7% | -8.5% |
| 公）下関市清末中町１－４－３８ | 小月（1500） | 9.8 | 1.4% | -8.6% |
| 公）下関市吉見新町２－９－２１ | 吉見（700） | 7.3 | -0.4% | -8.6% |
| 基）下関市豊浦町大字川棚字田中５３５５番６ | 川棚温泉（1400） | 7.7 | -0.4% | -8.7% |
| 公）下関市神田町１－７－１３ | 下関（1700） | 8.6 | -1.5% | -8.8% |
| 公）下関市彦島江の浦町８－８－５ | 下関（3600） | 11.4 | -0.3% | -9.0% |
| 基）下関市王喜本町３－１６－１２ | 小月（2300） | 6.3 | -0.5% | -9.4% |
| 公）下関市小月茶屋１－３－１１ | 小月（230） | 14.5 | 0.0% | -9.8% |
| 基）下関市東大和町２－１０－３ | 下関（1500） | 6.2 | -0.5% | -10.0% |
| 公）下関市一の宮町３－１０－５ | 新下関（1100） | 21.1 | 0.6% | -10.2% |
| 基）下関市王喜本町４－５－７ | 小月（1700） | 8.1 | -0.8% | -10.6% |
| 基）下関市豊浦町大字黒井字下北岡２１６０番３ | 黒井村（450） | 6.2 | -1.0% | -10.8% |
| 基）下関市南部町２３－５ | 下関（2300） | 38 | 0.0% | -10.9% |
| 公）下関市綾羅木本町３－１－２ | 綾羅木（150） | 22.3 | -0.3% | -11.1% |
| 公）下関市大字吉田字高原１２１８番１１ | 小月（5100） | 6.4 | -1.0% | -11.5% |
| 公）下関市彦島西山町４－２－４ | 下関（6000） | 7.5 | -0.9% | -11.7% |
| 公）下関市松屋本町１－３－１４ | 小月（3700） | 5.7 | -1.1% | -11.8% |
| 公）下関市彦島迫町７－４－１ | 下関（3200） | 4.8 | -0.7% | -12.1% |
| 基）下関市後田町１－８－１６ | 幡生（2100） | 19.1 | 1.4% | -12.4% |
| 公）下関市小月宮の町４－１９ | 小月（1300） | 7.7 | -0.4% | -12.5% |
| 公）下関市貴船町１－１５－１３ | 下関（3200） | 16.9 | -0.2% | -12.5% |
| 公）下関市彦島弟子待町２－１１－３２ | 下関（4400） | 7.3 | -1.3% | -12.7% |
| 公）下関市彦島西山町４－９－１１ | 下関（5900） | 5.6 | -0.6% | -12.9% |
| 公）下関市上田中町２－７－５ | 下関（2900） | 21.7 | -1.2% | -13.6% |
| 公）下関市後田町１－８－１６ | 幡生（2100） | 19.1 | 1.2% | -13.9% |
| 公）下関市新地西町１０－１７ | 下関（650） | 21.4 | -0.9% | -14.7% |
| 公）下関市山の田本町２－７ | 幡生（1600） | 22.2 | 0.0% | -15.5% |
| 基）下関市豊浦町大字川棚字田嶋前７１１２番７ | 川棚温泉（130） | 11.6 | -1.1% | -15.6% |
| 公）下関市吉見本町１－２－２２ | 吉見（110） | 11.5 | -1.7% | -15.9% |
| 公）下関市彦島角倉町１－１－３３ | 下関（3200） | 15.8 | -2.0% | -16.3% |
| 公）下関市中之町５－９ | 下関（2500） | 20 | -0.5% | -17.3% |
| 公）下関市彦島江の浦町５－５－１４ | 下関（2800） | 12.2 | -2.1% | -17.6% |
| 基）下関市大字吉母字塩谷３２３番４ | 吉見（3900） | 4 | -2.4% | -18.4% |
| 基）下関市豊北町大字北宇賀字二見３５５６番 | 長門二見（800） | 2.2 | -2.9% | -18.7% |
| 基）下関市豊北町大字滝部字殿屋敷４６９番１３ | 滝部（600） | 4.4 | -2.9% | -18.9% |
| 基）下関市豊田町大字浮石字市庭２４１０番１ | 滝部（12000） | 1 | -3.1% | -19.2% |
| 基）下関市唐戸町１－１９ | 下関（2400） | 25.4 | -1.4% | -19.8% |
| 基）下関市豊田町大字殿敷字本宅１７９３番８ | 小月（18000） | 4.1 | -3.1% | -22.2% |
| 基）下関市豊浦町豊洋台１丁目４４７番２７ | 黒井村（1600） | 5.6 | -3.4% | -22.3% |
| 基）下関市彦島本村町７－１－１４ | 下関（1900） | 15 | -2.8% | -22.4% |
| 公）下関市唐戸町１－１９ | 下関（2400） | 25.6 | -1.1% | -22.4% |
| 基）下関市豊田町大字矢田字権太ケ森２２７番１３ | 小月（17000） | 4.4 | -2.9% | -22.7% |
| 基）下関市豊浦町大字小串字石堂１０００８番２７７ | 小串（1100） | 5 | -3.2% | -23.0% |
| 基）下関市豊北町大字滝部字榎８４６番６外 | 滝部（850） | 5.3 | -3.0% | -23.2% |
| 基）下関市豊田町大字殿敷字長正寺１９１３番５ | 小月（17000） | 4.9 | -3.2% | -24.0% |
| 基）下関市豊北町大字神田字汐崎１５２７番４ | 特牛（3400） | 2.9 | -2.8% | -24.6% |
| 基）下関市豊北町大字粟野字浦５０４５番外 | 長門粟野（300） | 3.6 | -2.7% | -24.8% |
| 基）下関市長崎新町２０－３０ | 下関（800） | 4.8 | -2.7% | -25.3% |
| 公）下関市秋根上町３－２－１４ | 新下関（1000） | 22.2 | 3.4% | |
| 公）下関市長府新松原町３－３７ | 長府（3500） | 17.2 | 2.2% | |
| 公）下関市豊浦町大字川棚字三の浜１１５３４番２８ | 小串（1300） | 5.7 | -0.6% | |
| 公）下関市伊倉新町３－３－１７ | 綾羅木（800） | 28.7 | 3.7% | |
| 公）下関市彦島本村町５－１５－２ | 下関（2700） | 8.4 | -0.8% | |
| 公）下関市武久町１－２５－５ | 幡生（1000） | 12.8 | 1.8% | |
| 公）下関市筋川町１０－９ | 下関（2100） | 9 | -0.4% | |
| 公）下関市彦島塩浜町３－２０－１４ | 下関（4500） | 10.4 | -0.3% | |
| 公）下関市椋野町１－３２－１０ | 幡生（3300） | 12.8 | 0.0% | |
| 公）下関市大字小月町字岡２１４０番 | 小月（1800） | 2 | -0.8% | |
| 公）下関市長府土居の内町３－１０ | 長府（2900） | 20.8 | 0.0% | |
| 基）下関市本町１－３－６ | 下関（3500） | 12.7 | -0.3% | |
| 基）下関市新椋野１－５－１７ | 幡生（2400） | 21.1 | 1.6% | |
| 基）下関市長府浜浦町１１－７ | 長府（5600） | 11 | 0.0% | |
| 基）下関市菊川町大字上大野字野中１８２番５ | 小月（5900） | 3.8 | ||
| 基）下関市菊川町大字田部字清水５３７番１７外 | 小月（5700） | 7.5 | ||
| 基）下関市大字田倉字中縄手２８１番 | 新下関（2900） | 4.7 | 1.4% | |
| 基）下関市大和町１－６－９ | 下関（440） | 20 | -0.5% | |
| 基）下関市菊川町大字下岡枝字下五反田１７０番３ | 小月（6700） | 9.8 | -0.3% |
途中ですが、この記事の説明を。
どうも、このサイト「イエ＆ライフ」を運営しているゴトウです。
ここからは、「あなたの（気になっている）不動産がこれからどうなるのか？」を予測することができるように、必要な情報を順番にご紹介します。
すごく不思議に思うんですが、不動産の取引は数千万円単位の大きなお金が動くし、「絶対に失敗したくない」と誰もが思っているはずなのに、
「どうして上がっているのか？下がっているのか？」
「これからどうなるのか？」
という情報について、すごく大雑把な記事しかないと思いませんか？
例えば、新聞やニュースで取り上げられる土地価格の情報は、ほとんどが中心部の商業地の話であるか、市単位で「○％上がってます。」という情報ですよね。
だから、自分の知りたいエリアの不動産がどうなっているのか、これからどうなるのか、の参考にしにくいし、
- 買う・売るタイミングはいつがいいのか？
- この場所に買っても、１０年後、２０年後も後悔しないか？
といった判断が難しくて、不動産会社のいいなりになってしまう人って、けっこういると思うんですよ。
それはちょっと残念すぎると思うんです。
不動産の取引は、あなたの人生の中でも１〜２番目に来るような大きな決断なわけですから、その後の人生の「自信」や「余裕」にもつながってきますからね。
なので、そんな人の参考になればと、こんな記事を作っています。
４７都道府県・４５０以上の市区・５万地点の公示地価と基準地価について、これまで調べて記事にしてきましたが、「なぜ上がったのか？」「下がったのか？」に難しい理由はありませんでした。
特に住宅地については、買ってすぐに売るようなものでもありませんし、人の動きもいきなりガラッと変わるわけでもないので、とても予想がつきやすいです。
また、この記事では、新型コロナの影響も含めて、今後の土地価格がどうなるか？についても考察しております。
なので、この記事を読み終わる頃には、
- 買う、または売るタイミングがわかる
- どこに買えば後悔しないかがわかる
ようになっているはずです。
と言っても、それほど難しいことは書いていないので、気楽に目を通してみてください。
それでは参りましょう。
２、過去７年間の下関市の土地価格の動き
この７年間で下関市の土地価格を見ると、山口県の平均が６.５％下落したのに対して、マイナス３.６％とあまり下がりませんでした。
では、実際にどのようなエリアが上昇、または下落したのでしょうか？
公示地価の７年間の変化率を地図上に表示させてみました。
地価マップ：2013-20年の上昇率
変化率：赤色（30%以上）＞オレンジ色（10〜29.9%）＞緑色（0〜9.9%）＞青色（-9.9〜０％）＞紫色（-10%以下）
新下関駅から綾羅木駅にかけての周辺エリアで一部上昇しているものの、それ以外のエリアでは大きく下落していました。
今回の不動産バブルの背景
全国的に土地価格が上昇していると言われていますが、その理由は金利の低下です。
2013年4月から日銀が異次元緩和政策を始めてからは、金利が大きく低下したのです。
（参考：ARUHI住宅ローン フラット３５金利の推移 財務省 国債金利情報）
ザックリ言うと、この５年間で買い手は、同じ返済額で２割高い物件を買えるようになったということです。
例えば、フラット３５で期間３５年・月々の返済額が10.4万円とした場合、購入できる不動産は3,000万円から3,500万円まで上がったのです。
同じ返済額で購入できる物件価格が２割上昇した
そのため、人気のエリアでは土地価格が上昇しやすくなりました。
例えば、都心部では通勤需要から駅近のマンションが人気化していますし、郊外のエリアではショッピングモールや、大規模な新興住宅地で上昇しやすい傾向にあります。
なぜ、下関市はこれほど下げているのか？
その理由は、大きく２つあります。
①公共事業の減少で土地価格が下落した
１つは、公共事業の減少です。
山口県の住宅地の公示地価は、公共事業が減るのに合わせて、下落を続けてきました。
特に1990年代の公共事業では、バイパスなどの大きな道路が作られました。
そして、公共事業が減ってきた2000年代に入ると、ショッピングセンターが郊外にたくさん作られ、郊外に家が建つようになり中心街の空洞化へとつながってしまったのです。
山口県の公共事業は、この２０年で２分の１に減少
車さえあれば、どこにでも家が建てられるようになったことで、わざわざ古い住宅地に家を買う必要がなくなりました。
しかも、この３０年で農家も約半分に減ったので、農地を手放す人も増えました。
そのため、土地価格が上がりにくくなってしまったのです。
②人口が減って、家を買う人が減った
２つ目が、人口の減少です。
家を建てる中心年代である２０〜４０代人口は、1996年ごろにすでにピークを打ち、減り続けています。
この１０年だけでも55,000人も減少しているのです。
このような状況が重なってしまい、山口県内の土地価格は上がりにくくなってしまったのです。
３、新型コロナの影響はどうなのか？
新型コロナウイルスの感染拡大によって、３月末から緊急事態宣言が全国的に出され、多くの産業がストップし、売り上げが激減しました。
代表的な企業の決算を見てみても、かなり幅広い産業で影響が出ていますし、まだまだ回復には程遠い状況です。
| 産業 | 企業名 | ４〜６月売上（前年同期比） | 損益（億円） |
| 航空 | 全日空 | -75.7% | -1,088 |
| 鉄道 | JR東 | -55.2% | -1,553 |
| 百貨店 | 三越伊勢丹HD | -53.3% | -305 |
| 飲食 | ワタミ | -44.3% | -45 |
| 自動車 | トヨタ | -40.4% | 1,494 |
| 電機 | 日立 | -21.6% | 2,264 |
（参考：各社の決算発表資料より）
しかも、この影響は長期化することが予想されています。
というのも、ワクチンの開発には１年〜１年半かかると予想されているからです。
「ワクチンの専門家からは、ワクチン候補ができても、臨床試験を実施して有効性と安全性を確かめて、国の承認を得て実用化するまでには、何年もかかるとの声もあがっている。」
そのため、海外から輸入・輸出をして稼いでいる製造業や、外国人観光客をあてにしている観光業・ホテル業など、幅広い企業での倒産も広がってくる可能性があります。
山口県では、ほぼ全域で影響あり
９月２９日に発表された基準地価を見ると、ほぼ全域で影響が出ています。
下関市や山口市などの大都市エリアももちろんそうですが、それ以外のエリアでも、少なかった買い手がさらに減ってしまったことで、さらに土地価格の下落が加速している状況です。
そして、この状況はさらに悪化するものと思われます。
というのも、商業施設に入居しているお店が閉店する場合は、大家さんに３〜６ヶ月前に申し込まないといけない契約が大半だからです。
店舗の賃貸借契約では解約予告期間が3ヶ月から６ヶ月というのが一般的です。
そのため、「お店をすぐに閉めたい」と思っても解約予告期間の賃料を家主に支払わなければなりません。
６月に緊急事態宣言が解除されたものの、売り上げが思うように回復しないお店は、仮に７月に解約を申し出たとしても１０月〜１月までは借り続けることになります。
そのため、これから本格的に空き店舗が増えますので、さらに商業地の価格が下がります。
また、商業地に近いことで、人気化していた住宅地も引きずられるように下げていくでしょう。
４、その他のリスク
新型コロナ以外にも、どんなリスクがあるのかをまとめました。
（１）この低金利はいつまで続くのか？
地域によって上がった場所、下がった場所の違いはあるものの、日銀の異次元緩和政策で生まれたこの超低金利は、土地価格を押し上げるプラス要因でした。
そして、これ以上は、金利が下がらない水準まで来ています。
むしろ、その副作用の方が話題になることが増えました。
例えば、預金者のお金を国債で運用していた地銀は、この異次元緩和によって、金利が低下したことで利息収入が減り、半数以上が赤字になっています。
赤字の地銀がどんどん増えている
赤字が続けばいずれ倒産してしまいますから、いつまでも続けるわけにはいきません。
では、具体的にあとどれぐらいなのか？
ブルームバーグが経済の専門家４５人にアンケートをしたところ、半数以上が２〜３年以内に限界が来ると予想していました。
半数以上が２〜３年以内に限界と回答
（参考：ブルームバーグ「２年以内で限界」が半数弱、現行の長短金利操作－日銀サーベイ）
このアンケートは２０１８年６月にされたものなので、２０２０〜２１年前後となります。
聞き取り当時は、オリンピックが開催されると思われていたので、オリンピック前後と考える人が多かったと言えます。
この頃までは好景気も続くだろうという予想があったので、その頃までは地銀の経営状態も持つと思われていたのでしょう。
菅新首相が、就任日当日に地銀再編について指示を出した理由
ですが、今回の新型コロナ騒動によって、地銀の経営はさらに苦しくなっています。
９月１６日に新しく就任した菅首相は、就任日当日に地銀の再編について麻生大臣に指示を出されています。
16日に就任した菅義偉首相は麻生太郎金融担当相に対し、地方銀行の経営基盤強化のため、地銀の再編の促進を含めた環境整備を進めるよう指示した。
（中略）
地銀の経営環境は超低金利などを受けて厳しさを増しており、2020年3月期は上場する地銀の7割が赤字か減益だった。
「地銀がかなりヤバイ」という危機感があったからこそ、このような早い対応を行なったのでしょう。
銀行の経営が厳しくなれば、日本の国債に対する信頼性も下がります。海外の投資家が国債の売却をする可能性も高まります。
そうすると、金利が上昇しますので、不動産価格は下落していきます。
金利が上がると、同じ返済額でも買える価格が下がる
そのため、今後の経済状況次第では、金利上昇による不動産価格の下落も考えておいた方がいいでしょう。
（２）これから下関市の人口はどうなるの？
国立社会保障・人口問題研究所が、今年発表した下関市の人口の見通しによると、2025年までに28,000人減少するそうです。
下関市の人口は、2025年までに28,000人減る
（出典：国立社会保障・人口問題研究所 平成３０年度人口推計）
しかも、家を買う中心年代である２０〜４０代はすでに減り始めており、2025年までに15,000人減る見通しです。
家の買い手が今よりも１割以上減るので、かなり影響も大きくなるでしょう。
下関市の30代人口は、2025年までに約15,000人減少
（出典：国立社会保障・人口問題研究所 平成３０年度人口推計）
（３）下関市の立地適正化計画が、平成３１年度に公表予定
人口が減少し、税収が減ってくると、上下水道や道路、除雪、バスの運行、学校運営など、さまざまな公共サービスの維持が難しくなってきます。
そのため、約２００の自治体で「立地適正化計画」を作成し、
- 住んで欲しいエリア（居住誘導区域）
- そうでないエリア
の２つに分けて、公共サービスを「住んで欲しいエリア」に集中させることでコストを削減しようとしています。
立地適正化計画で住む場所をコンパクトに
下関市でも現在この計画を作成中で、「住んで欲しいエリア」と「そうでないエリア」の線引きを計画しています。
今年度は具体的な選定作業を行い、平成３１年度に公表予定です。
北九州市：オレンジ色の部分が「住んで欲しいエリア」
こちらはお隣の北九州市の立地適正化計画図です。
鉄道路線や国道沿いなどを中心に設定されていますが、郊外のエリアは対象外のところも多くあります。
特に２０２５年には団塊の世代が７５歳以上の後期高齢者になることで、医療費や介護費用が２０兆円以上増えて行政サービスが破綻する「２０２５年問題」が起こると言われています。
もし、行政サービスを削減する必要が出てきた場合には、「このエリア内かどうか」が判断基準となる可能性が高いです。
エリア外ではさらに土地価格の下落が進むでしょうし、エリア内に移住する人も出てくるでしょう。
土地価格が安定している中心部と、それ以外の二極化が進むのではないでしょうか。
結論：買うなら？売るなら？
以上のことから、下関市の土地価格は、
- 公共事業と人口の減少によって、土地価格の下落が止まらない
- 立地適正化計画が策定され、対象外となる郊外のエリアと中心部の二極化が進む
- ただし、新型コロナが長期化したら、閉店が増えて中心部の商業地が下がる可能性あり
と言えるでしょう。
買うなら：下落を待つよりも低金利の今がベスト
土地価格の坪単価が10〜30万円の地域が多いので、下落を待つ必要はありません。
その理由は２つあります。
①土地価格の下落分よりも、待っている間の家賃の方が高くつく
例えば、坪20万円ぐらいの土地であれば、30坪でも600万円程度で買えます。
仮に数年で１割下げたとして60万円ぐらいしか安くなりませんから、その間の家賃を考えると、早めに買った方がトクになります。
②異次元緩和で低金利の今がチャンス
また、現在は住宅ローンがかなり安いため、月々の返済負担が軽いのもチャンスです。
ですから、もし家を買おうと思っているのならば、土地価格が下がるのを待つよりも、金利が上がる前の今のうちに買うのがベストでしょう。
ただし、購入を検討する場合には、今後の金利上昇を想定しておかないと大変なことになるので、「フラット３５」か「１０年以上の固定金利」でも返済ができるかどうかで予算を考えるべきでしょう。
非公開物件＝安い物件
不動産を売る理由はさまざまですが、「周りに知られずに売却したい」という売主は一定の割合でいます。
そのような物件は、ネット上にも出回らず「非公開物件」として登録されます。
また、売主はあまり相談する相手を広げたくないため、まずは建てたメーカーに相談する場合が多いです。
当然、このような物件は少ないお客さんにしか目にとまる機会がないため、相場よりも価格の安い可能性が高いです。
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価格が下がるのを待ちたい人でも、こちらで格安物件を見つければ、「低金利」と「安い物件」の２つの美味しいところが狙えるでしょう。
売るなら：超低金利の今が１番のチャンス
ここまで下落を続けてきた下関市ですが、それでもこの低金利は、住宅を買う人にとって追い風でした。
金利が下がらなければ、土地価格はもっと下落していたでしょう。
しかし、この金利はこれ以上下がりようがありません。
また、新型コロナウイルスの影響もあるため、今が１番高い時期と言えるでしょう。
公示地価を信じると損をする？
この記事では公示地価をもとに解説していきましたが、公示地価は「その地域の平均的な価格」なため、実際の取引ではこれ以上に高く、または安く取引されることがあります。
例えば、下関市内に「綾羅木南町（あやらぎみなみまち）」という、綾羅木駅より西側に広がる住宅地があります。
こちらの公示地価と実際の取引を比べてみると、
- 公示地価：１３万円／坪
- 実際の取引価格：２０万円／坪
と、公示地価の約１.５倍で取引されていました。
【下関市綾羅木南町の土地取引（過去２年間）】
- 綾羅木駅から徒歩１１分のエリアで、２０万円／坪で取引されている
- 公示地価も実際の取引も「第１種低層住居専用地域」という用途区分
このような感じで、全国の公示地価と実際の取引を調べてみたのですが、やはり公示地価と実際の取引ではかなりの価格差があることがわかりました。
同じ地域なのに、
「公示地価の２倍以上の価格で取引されている」
「最低価格と最高価格が３倍以上も違う」
といった取引がゴロゴロ見つかったのです。
*４７都道府県の132市区町村の公示地価と実際の取引を比較
| 都道府県 | 住所 | 公示地価／坪 | 取引価格／坪 | 公示地価の何倍？ |
|---|---|---|---|---|
| 東京都２３区 | 千代田区神保町 | 485万円 | 300〜990万円 | 0.62〜2.04倍 |
| 東京都２３区 | 中央区佃 | 644万円 | 530〜970万円 | 0.82〜1.51倍 |
| 東京都２３区 | 墨田区東向島 | 111万円 | 150〜290万円 | 1.35〜2.61倍 |
| 東京都 | 八王子市北野台 | 33万円 | 30〜43万円 | 0.91〜1.3倍 |
| 東京都 | 立川市柴崎町 | 121万円 | 97〜340万円 | 0.8〜2.81倍 |
| 東京都 | 武蔵野市吉祥寺本町 | 216万円 | 150〜300万円 | 0.69〜1.39倍 |
| 神奈川県 | 横浜市神奈川区松見町 | 85万円 | 74〜150万円 | 0.87〜1.76倍 |
| 神奈川県 | 川崎市中原区木月 | 136万円 | 160〜240万円 | 1.18〜1.76倍 |
| 神奈川県 | 相模原市緑区東橋本 | 70万円 | 17〜140万円 | 0.24〜2倍 |
| 千葉県 | 千葉市中央区松波 | 77万円 | 64〜110万円 | 0.83〜1.43倍 |
| 千葉県 | 船橋市松が丘 | 30万円 | 26〜41万円 | 0.87〜1.37倍 |
| 千葉県 | 柏市今谷上町 | 49万円 | 39〜85万円 | 0.8〜1.73倍 |
| 埼玉県 | さいたま市浦和区北浦和 | 113万円 | 78〜160万円 | 0.69〜1.42倍 |
| 埼玉県 | 川口市差間 | 43万円 | 42〜61万円 | 0.98〜1.42倍 |
| 埼玉県 | 所沢市久米 | 49万円 | 22〜76万円 | 0.45〜1.55倍 |
| 北海道 | 札幌市北区25条西 | 38万円 | 32〜48万円 | 0.84〜1.26倍 |
| 北海道 | 旭川市８条通 | 10万円 | 7〜14万円 | 0.7〜1.4倍 |
| 北海道 | 苫小牧市桜木町 | 7万円 | 6.5〜13万円 | 0.93〜1.86倍 |
| 青森県 | 青森市三内 | 10万円 | 5.4〜14万円 | 0.54〜1.4倍 |
| 青森県 | 八戸市田向 | 14万円 | 10〜28万円 | 0.71〜2倍 |
| 青森県 | 弘前市大字田園 | 13万円 | 15〜18万円 | 1.15〜1.38倍 |
| 秋田県 | 秋田市手形 | 22万円 | 18〜25万円 | 0.82〜1.14倍 |
| 秋田県 | 大仙市大曲中通町 | 11万円 | 13〜15万円 | 1.18〜1.36倍 |
| 秋田県 | 由利本荘市石脇 | 7.8万円 | 5〜14万円 | 0.64〜1.79倍 |
| 岩手県 | 盛岡市加賀野 | 21万円 | 15〜32万円 | 0.71〜1.52倍 |
| 岩手県 | 一関市赤荻 | 8万円 | 5.5〜17万円 | 0.69〜2.13倍 |
| 岩手県 | 奥州市佐倉河 | 21万円 | 15〜32万円 | 0.71〜1.52倍 |
| 宮城県 | 仙台市泉区将監 | 26万円 | 34〜52万円 | 1.31〜2倍 |
| 宮城県 | 石巻市三ツ股 | 10万円 | 7.8〜14万円 | 0.78〜1.4倍 |
| 宮城県 | 名取市大手町 | 27万円 | 29〜40万円 | 1.07〜1.48倍 |
| 福島県 | 福島市野田町 | 22万円 | 16〜72万円 | 0.73〜3.27倍 |
| 福島県 | いわき市小島町 | 22万円 | 35万円 | 1.59倍 |
| 福島県 | 郡山市芳賀 | 18万円 | 17〜35万円 | 0.94〜1.94倍 |
| 山形県 | 山形市東原町 | 26万円 | 18〜32万円 | 0.69〜1.23倍 |
| 山形県 | 鶴岡市本町 | 11万円 | 8〜17万円 | 0.73〜1.55倍 |
| 山形県 | 酒田市新橋 | 9.5万円 | 10〜15万円 | 1.05〜1.58倍 |
| 新潟県 | 新潟市中央区天神尾 | 38万円 | 35〜62万円 | 0.92〜1.63倍 |
| 新潟県 | 長岡市東栄 | 19万円 | 13〜19万円 | 0.68〜1倍 |
| 新潟県 | 上越市春日野 | 14万円 | 9.6〜16万円 | 0.69〜1.14倍 |
| 富山県 | 富山市牛島本町 | 26万円 | 23〜36万円 | 0.88〜1.38倍 |
| 富山県 | 高岡市城東 | 17万円 | 9.3〜19万円 | 0.55〜1.12倍 |
| 富山県 | 射水市太閤山 | 15万円 | 12〜18万円 | 0.8〜1.2倍 |
| 石川県 | 金沢市泉野町 | 35万円 | 24〜45万円 | 0.69〜1.29倍 |
| 石川県 | 加賀市小菅波町 | 14万円 | 2.3〜21万円 | 0.16〜1.5倍 |
| 石川県 | 野々市市押野 | 26万円 | 25〜31万円 | 0.96〜1.19倍 |
| 福井県 | 福井市灯明寺 | 19万円 | 15〜26万円 | 0.79〜1.37倍 |
| 福井県 | 坂井市丸岡町西瓜屋 | 10万円 | 12〜15万円 | 1.2〜1.5倍 |
| 群馬県 | 高崎市上中居町 | 25万円 | 18〜36万円 | 0.72〜1.44倍 |
| 群馬県 | 前橋市駒形町 | 15万円 | 8.7〜18万円 | 0.58〜1.2倍 |
| 群馬県 | 伊勢崎市昭和町 | 13万円 | 9.6〜41万円 | 0.74〜3.15倍 |
| 栃木県 | 宇都宮市泉が丘 | 28万円 | 28〜40万円 | 1〜1.43倍 |
| 栃木県 | 足利市八幡町 | 16.5万円 | 8.7〜19万円 | 0.53〜1.15倍 |
| 栃木県 | 小山市城東 | 24万円 | 3.8〜27万円 | 0.16〜1.13倍 |
| 茨城県 | 水戸市河和田 | 14万円 | 9.2〜20万円 | 0.66〜1.43倍 |
| 茨城県 | 古河市東 | 24万円 | 11〜36万円 | 0.46〜1.5倍 |
| 茨城県 | つくば市春日 | 37万円 | 53万円 | 1.43倍 |
| 愛知県 | 名古屋市千種区東山元町 | 56万円 | 19〜67万円 | 0.34〜1.2倍 |
| 愛知県 | 岡崎市大和町 | 37万円 | 43〜51万円 | 1.16〜1.38倍 |
| 愛知県 | 豊橋市高師本郷町 | 24万円 | 11〜33万円 | 0.46〜1.38倍 |
| 岐阜県 | 岐阜市北一色 | 21万円 | 17〜28万円 | 0.81〜1.33倍 |
| 岐阜県 | 大垣市林町 | 23万円 | 10〜31万円 | 0.43〜1.35倍 |
| 岐阜県 | 多治見市明和町 | 11.5万円 | 8.9〜15万円 | 0.77〜1.3倍 |
| 三重県 | 津市大谷町 | 35万円 | 41〜55万円 | 1.17〜1.57倍 |
| 三重県 | 四日市市大字茂福 | 21万円 | 24〜32万円 | 1.14〜1.52倍 |
| 三重県 | 桑名市大字桑名 | 22万円 | 25〜29万円 | 1.14〜1.32倍 |
| 静岡県 | 静岡市葵区音羽町 | 71万円 | 51〜85万円 | 0.72〜1.2倍 |
| 静岡県 | 浜松市中区鴨江 | 31万円 | 0.85〜40万円 | 0.03〜1.29倍 |
| 静岡県 | 三島市加茂 | 33万円 | 33〜44万円 | 1〜1.33倍 |
| 長野県 | 長野市若里 | 29万円 | 30〜46万円 | 1.03〜1.59倍 |
| 長野県 | 松本市桐 | 21万円 | 29〜30万円 | 1.38〜1.43倍 |
| 長野県 | 上田市常磐城 | 14万円 | 14〜18万円 | 1〜1.29倍 |
| 山梨県 | 甲府市上石田 | 15万円 | 19〜23万円 | 1.27〜1.53倍 |
| 大阪府 | 大阪市浪速区恵美須東 | 149万円 | 39〜600万円 | 0.26〜4.03倍 |
| 大阪府 | 茨木市庄 | 61万円 | 40〜100万円 | 0.66〜1.64倍 |
| 大阪府 | 高槻市安岡時町 | 38万円 | 25〜55万円 | 0.66〜1.45倍 |
| 京都府 | 京都市伏見区深草大亀谷万帖敷町 | 41万円 | 22〜64万円 | 0.54〜1.56倍 |
| 京都府 | 宇治市小倉町 | 43万円 | 22〜55万円 | 0.51〜1.28倍 |
| 京都府 | 城陽市久世 | 37万円 | 28〜49万円 | 0.76〜1.32倍 |
| 滋賀県 | 大津市朝日が丘 | 45万円 | 25〜55万円 | 0.56〜1.22倍 |
| 滋賀県 | 草津市追分 | 30万円 | 32〜37万円 | 1.07〜1.23倍 |
| 滋賀県 | 長浜市祇園町 | 17万円 | 8.9〜23万円 | 0.52〜1.35倍 |
| 兵庫県 | 神戸市鈴蘭台南町 | 24万円 | 14〜41万円 | 0.58〜1.71倍 |
| 兵庫県 | 姫路市飾磨区今在家 | 28万円 | 30〜35万円 | 1.07〜1.25倍 |
| 兵庫県 | 尼崎市稲葉荘 | 56万円 | 39〜83万円 | 0.7〜1.48倍 |
| 奈良県 | 奈良市中登美ケ丘 | 35万円 | 40〜61万円 | 1.14〜1.74倍 |
| 奈良県 | 橿原市土橋町 | 26万円 | 31〜44万円 | 1.19〜1.69倍 |
| 奈良県 | 生駒市俵口町 | 27万円 | 22〜35万円 | 0.81〜1.3倍 |
| 和歌山県 | 和歌山市黒田 | 21万円 | 19〜48万円 | 0.9〜2.29倍 |
| 和歌山県 | 田辺市東山 | 19万円 | 22〜24万円 | 1.16〜1.26倍 |
| 岡山県 | 岡山市田中 | 33万円 | 35〜47万円 | 1.06〜1.42倍 |
| 岡山県 | 倉敷市大島 | 31万円 | 13〜35万円 | 0.42〜1.13倍 |
| 岡山県 | 津山市東一宮 | 10万円 | 4.5〜12万円 | 0.45〜1.2倍 |
| 広島県 | 広島市牛田早稲田 | 40万円 | 19〜80万円 | 0.48〜2倍 |
| 広島県 | 福山市沖野上町 | 24万円 | 6.9〜34万円 | 0.29〜1.42倍 |
| 広島県 | 呉市広白岳 | 17万円 | 7.4〜21万円 | 0.44〜1.24倍 |
| 鳥取県 | 鳥取市吉方温泉 | 17万円 | 5〜19万円 | 0.29〜1.12倍 |
| 鳥取県 | 米子市観音寺新町 | 16万円 | 15〜20万円 | 0.94〜1.25倍 |
| 島根県 | 松江市内中原町 | 26万円 | 26〜32万円 | 1〜1.23倍 |
| 山口県 | 下関市綾羅木南町 | 13万円 | 20万円 | 1.54倍 |
| 山口県 | 山口市小郡下郷 | 16.5万円 | 8.9〜19万円 | 0.54〜1.15倍 |
| 山口県 | 宇部市笹山町 | 7.3万円 | 10〜13万円 | 1.37〜1.78倍 |
| 愛媛県 | 松山市岩崎町 | 44万円 | 30〜68万円 | 0.68〜1.55倍 |
| 愛媛県 | 今治市南大門町 | 17万円 | 24〜30万円 | 1.41〜1.76倍 |
| 愛媛県 | 新居浜市河内町 | 22万円 | 10〜24万円 | 0.45〜1.09倍 |
| 香川県 | 高松市松縄町 | 29万円 | 39〜40万円 | 1.34〜1.38倍 |
| 香川県 | 丸亀市中府町 | 25万円 | 35万円 | 1.4倍 |
| 徳島県 | 徳島市佐古一番町 | 31万円 | 13〜59万円 | 0.42〜1.9倍 |
| 高知県 | 高知市東久万 | 34万円 | 29〜38万円 | 0.85〜1.12倍 |
| 福岡県 | 福岡市南区大楠 | 56万円 | 69〜97万円 | 1.23〜1.73倍 |
| 福岡県 | 北九州市八幡西区永犬丸西町 | 17万円 | 10〜21万円 | 0.59〜1.24倍 |
| 福岡県 | 久留米市諏訪野町 | 22万円 | 15〜27万円 | 0.68〜1.23倍 |
| 佐賀県 | 佐賀市兵庫北 | 21万円 | 16〜31万円 | 0.76〜1.48倍 |
| 佐賀県 | 唐津市和多田本村 | 18万円 | 18〜24万円 | 1〜1.33倍 |
| 佐賀県 | 鳥栖市弥生が丘 | 19万円 | 18〜21万円 | 0.95〜1.11倍 |
| 大分県 | 大分市王子新町 | 30万円 | 28〜45万円 | 0.93〜1.5倍 |
| 大分県 | 別府市山の手町 | 21万円 | 16〜35万円 | 0.76〜1.67倍 |
| 大分県 | 中津市中央町 | 30万円 | 28〜45万円 | 0.93〜1.5倍 |
| 長崎県 | 長崎市滑石 | 20万円 | 14〜24万円 | 0.7〜1.2倍 |
| 長崎県 | 佐世保市広田 | 11万円 | 19〜29万円 | 1.73〜2.64倍 |
| 長崎県 | 諫早市小船越町 | 13万円 | 22万円 | 1.69倍 |
| 熊本県 | 熊本市武蔵ヶ丘 | 21万円 | 15〜32万円 | 0.71〜1.52倍 |
| 熊本県 | 八代市井上町 | 9万円 | 4.7〜10万円 | 0.52〜1.11倍 |
| 熊本県 | 天草市今釜新町 | 14万円 | 14〜15万円 | 1〜1.07倍 |
| 宮崎県 | 宮崎市神宮 | 28万円 | 32〜33万円 | 1.14〜1.18倍 |
| 宮崎県 | 都城市姫城町 | 10万円 | 8.5〜15万円 | 0.85〜1.5倍 |
| 宮崎県 | 延岡市西小路 | 19万円 | 20〜26万円 | 1.05〜1.37倍 |
| 鹿児島県 | 鹿児島市荒田 | 56万円 | 35〜91万円 | 0.63〜1.63倍 |
| 鹿児島県 | 霧島市国分中央 | 11万円 | 9.5〜15万円 | 0.86〜1.36倍 |
| 鹿児島県 | 薩摩川内市平佐町 | 9.5万円 | 7.9〜10.4万円 | 0.83〜1.09倍 |
| 沖縄県 | 那覇市首里石嶺町 | 42万円 | 31〜46万円 | 0.74〜1.1倍 |
| 沖縄県 | うるま市江州 | 56万円 | 69〜97万円 | 1.23〜1.73倍 |
| 沖縄県 | 浦添市経塚 | 53万円 | 60〜69万円 | 1.13〜1.3倍 |
つまり、あなたの不動産はもっと高い評価額の可能性があるのです。
では、どうやってそれを調べられるのか？
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訪問査定の案内を２回「いいえ」で回答する
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