（画像出典：wikimedia commons 663highland, 山口県下関市唐戸にて）
この記事では下関市の
- 公示地価、基準地価
- この８年間の土地価格の動きと、その理由
- 今後どうなるのか？
の３点について解説しています。
１、下関市の公示地価、基準地価の一覧
*詳しい地名を入力すると、絞り込めます。１文字からOK
*公：公示地価（2021.1.1現在）New!
*基：基準地価（2020.7.1現在）
＊R2比変化率：令和２年比の変化率。並び順の基準にしています
| 区分 | 住居表示 | 最寄駅（m) | 坪単価（万円） | R2比変化率 | H25比変化率 |
|---|---|---|---|---|---|
| 公／住宅 | 下関市秋根上町３－２－１４ | 新下関（1000） | 22.7 | 2.4% | |
| 公／住宅 | 下関市秋根新町５－１７ | 新下関（850） | 21.7 | 2.2% | 9.7% |
| 公／住宅 | 下関市宝町１１－４１ | 幡生（1400） | 16.3 | 2.1% | 3.2% |
| 公／商業 | 下関市梶栗町３－７－３ | 梶栗郷台地（250） | 16.8 | 1.6% | -4.2% |
| 公／住宅 | 下関市一の宮町１－６－６ | 新下関（330） | 17.3 | 1.6% | 8.2% |
| 公／住宅 | 下関市綾羅木南町１－５－２ | 綾羅木（600） | 14.3 | 1.4% | 6.5% |
| 公／住宅 | 下関市後田町４－１７－１９ | 幡生（1900） | 13 | 1.3% | 0.8% |
| 公／住宅 | 下関市安岡町３－３－２９ | 安岡（1400） | 13.1 | 1.3% | 0.8% |
| 公／住宅 | 下関市長府安養寺４－９－９ | 長府（2700） | 16.4 | 1.2% | 0.6% |
| 公／住宅 | 下関市長府惣社町２－７ | 長府（3000） | 24.7 | 1.2% | 0.8% |
| 公／住宅 | 下関市熊野町３－８－９ | 新下関（2300） | 17 | 1.2% | 2.0% |
| 公／住宅 | 下関市三河町７－８ | 幡生（2200） | 17 | 1.2% | 8.1% |
| 公／住宅 | 下関市稗田中町２５－３７ | 綾羅木（1100） | 17.2 | 1.2% | 4.5% |
| 公／住宅 | 下関市山の田中央町５－４ | 幡生（1400） | 17.9 | 1.1% | 0.0% |
| 公／住宅 | 下関市武久町１－２５－５ | 幡生（1000） | 12.9 | 1.0% | |
| 公／住宅 | 下関市長府松小田中町１－２８ | 長府（220） | 13.4 | 1.0% | 1.3% |
| 公／住宅 | 下関市伊倉新町３－３－１７ | 綾羅木（800） | 29 | 0.9% | |
| 公／住宅 | 下関市王司南町３－７ | 長府（2100） | 13.2 | 0.8% | -1.2% |
| 公／住宅 | 下関市武久町２－６２－２６ | 幡生（1400） | 14.3 | 0.7% | -0.5% |
| 公／住宅 | 下関市長府八幡町３－１４ | 長府（1300） | 14.5 | 0.7% | -4.0% |
| 公／住宅 | 下関市石神町７－２９ | 幡生（1700） | 15.6 | 0.6% | 1.9% |
| 公／住宅 | 下関市安岡本町２－３－１１ | 安岡（600） | 10.6 | 0.6% | -6.2% |
| 公／住宅 | 下関市新垢田西町１－２－６ | 幡生（2400） | 14.5 | 0.5% | 0.9% |
| 公／住宅 | 下関市長府新松原町３－３７ | 長府（3500） | 17.3 | 0.4% | |
| 公／住宅 | 下関市楠乃５－２－８ | 新下関（3100） | 10.6 | 0.3% | -5.6% |
| 公／住宅 | 下関市宮田町１－３－１６ | 下関（2800） | 18.1 | 0.2% | -2.7% |
| 公／商業 | 下関市秋根西町１－７－１３ | 新下関（450） | 31.8 | 0.0% | 3.7% |
| 公／住宅 | 下関市上田中町４－１１－２３ | 下関（2800） | 16 | 0.0% | -1.8% |
| 公／住宅 | 下関市安岡町６－４－２９ | 安岡（2300） | 4.8 | 0.0% | -4.6% |
| 公／商業 | 下関市細江町１－１－５ | 下関（1200） | 38.9 | 0.0% | -4.8% |
| 公／商業 | 下関市稗田西町１２－１３ | 綾羅木（1000） | 19 | 0.0% | -5.9% |
| 公／住宅 | 下関市東観音町１８－１０ | 小月（4200） | 9 | 0.0% | -6.2% |
| 公／商業 | 下関市長府才川１－１－３０ | 長府（1700） | 19 | 0.0% | -6.5% |
| 公／住宅 | 下関市清末中町１－４－３８ | 小月（1500） | 9.8 | 0.0% | -8.6% |
| 公／商業 | 下関市一の宮町３－１０－５ | 新下関（1100） | 21.1 | 0.0% | -10.2% |
| 公／商業 | 下関市南部町３－１５ | 下関（2200） | 22.2 | -0.1% | -4.4% |
| 公／商業 | 下関市後田町１－８－１６ | 幡生（2100） | 19 | -0.2% | -13.9% |
| 公／住宅 | 下関市椋野町１－３２－１０ | 幡生（3300） | 12.8 | -0.3% | |
| 公／住宅 | 下関市栄町１１－５ | 幡生（2300） | 10.9 | -0.3% | -7.3% |
| 公／住宅 | 下関市上新地町５－３－２０ | 下関（1400） | 10.2 | -0.3% | -7.5% |
| 公／商業 | 下関市貴船町１－１５－１３ | 下関（3200） | 16.9 | -0.4% | -12.5% |
| 公／住宅 | 下関市椋野町２－９－１６ | 幡生（2400） | 8.1 | -0.4% | -7.5% |
| 公／商業 | 下関市山の田本町２－７ | 幡生（1600） | 22.1 | -0.4% | -15.5% |
| 公／商業 | 下関市長府松小田本町５－１６ | 長府（130） | 21.7 | -0.5% | -4.5% |
| 公／住宅 | 下関市王司上町２－７－２１ | 長府（2800） | 7 | -0.5% | -6.6% |
| 公／住宅 | 下関市大字内日下字河原屋敷９１番 | 新下関（13000） | 3.2 | -0.5% | -6.3% |
| 公／住宅 | 下関市関西町１１－２ | 下関（1200） | 11.4 | -0.6% | -6.0% |
| 公／住宅 | 下関市大字吉見下字中村２１７８番外 | 吉見（1500） | 2.8 | -0.6% | -7.1% |
| 公／商業 | 下関市綾羅木本町３－１－２ | 綾羅木（150） | 22.1 | -0.6% | -11.1% |
| 公／商業 | 下関市長府土居の内町３－１０ | 長府（2900） | 20.6 | -0.6% | |
| 公／住宅 | 下関市前田１－９－１６ | 下関（5700） | 10 | -0.7% | -8.1% |
| 公／商業 | 下関市小月茶屋１－３－１１ | 小月（230） | 14.4 | -0.7% | -9.8% |
| 公／工業 | 下関市彦島迫町７－４－１ | 下関（3200） | 4.8 | -0.7% | -12.1% |
| 公／工業 | 下関市長府扇町９－２３ | 長府（1900） | 4.7 | -0.7% | -6.6% |
| 公／住宅 | 下関市王喜宇津井１－８－４６ | 小月（2300） | 4.6 | -0.7% | -8.5% |
| 公／住宅 | 下関市筋川町１０－９ | 下関（2100） | 8.9 | -0.7% | |
| 公／住宅 | 下関市大字小月町字岡２１４０番 | 小月（1800） | 2 | -0.8% | |
| 公／住宅 | 下関市彦島向井町１－１０－２０ | 下関（4700） | 11.7 | -0.8% | -6.3% |
| 公／住宅 | 下関市小月宮の町４－１９ | 小月（1300） | 7.6 | -0.9% | -12.5% |
| 公／住宅 | 下関市吉見新町２－９－２１ | 吉見（700） | 7.3 | -0.9% | -8.6% |
| 公／住宅 | 下関市彦島塩浜町３－２０－１４ | 下関（4500） | 10.3 | -1.0% | |
| 公／商業 | 下関市中之町５－９ | 下関（2500） | 19.8 | -1.0% | -17.3% |
| 公／住宅 | 下関市大字吉田字高原１２１８番１１ | 小月（5100） | 6.3 | -1.0% | -11.5% |
| 公／住宅 | 下関市豊浦町大字川棚字三の浜１１５３４番２８ | 小串（1300） | 5.7 | -1.1% | |
| 公／工業 | 下関市彦島西山町４－９－１１ | 下関（5900） | 5.5 | -1.2% | -12.9% |
| 公／商業 | 下関市新地西町１０－１７ | 下関（650） | 21.1 | -1.2% | -14.7% |
| 公／住宅 | 下関市彦島迫町３－８－５ | 下関（4000） | 11.1 | -1.5% | -8.3% |
| 公／商業 | 下関市上田中町２－７－５ | 下関（2900） | 21.4 | -1.5% | -13.6% |
| 公／住宅 | 下関市彦島本村町５－１５－２ | 下関（2700） | 8.3 | -1.6% | |
| 公／住宅 | 下関市彦島江の浦町８－８－５ | 下関（3600） | 11.2 | -1.7% | -9.0% |
| 公／住宅 | 下関市彦島西山町４－２－４ | 下関（6000） | 7.4 | -1.8% | -11.7% |
| 公／商業 | 下関市唐戸町１－１９ | 下関（2400） | 25.1 | -1.8% | -22.4% |
| 公／住宅 | 下関市彦島弟子待町２－１１－３２ | 下関（4400） | 7.1 | -1.8% | -12.7% |
| 公／住宅 | 下関市神田町１－７－１３ | 下関（1700） | 8.4 | -1.9% | -8.8% |
| 公／商業 | 下関市吉見本町１－２－２２ | 吉見（110） | 11.3 | -2.0% | -15.9% |
| 公／商業 | 下関市竹崎町４－２－３３ | 下関（260） | 61.4 | -2.1% | -1.0% |
| 公／商業 | 下関市彦島江の浦町５－５－１４ | 下関（2800） | 11.9 | -2.2% | -17.6% |
| 公／商業 | 下関市彦島角倉町１－１－３３ | 下関（3200） | 15.4 | -2.3% | -16.3% |
| 基／住宅 | 下関市秋根本町１－２－２３ | 新下関（500） | 25.4 | 14.2% | |
| 基／住宅 | 下関市一の宮学園町１１－２２ | 新下関（1500） | 16.4 | 7.1% | |
| 基／住宅 | 下関市稗田中町２５－３７ | 綾羅木（1100） | 17.1 | 6.4% | |
| 基／住宅 | 下関市古屋町２－４－６ | 綾羅木（1000） | 15.1 | 6.3% | |
| 基／住宅 | 下関市梶栗町１－３－６ | 梶栗郷台地（650） | 11.7 | 4.7% | |
| 基／住宅 | 下関市長府安養寺４－９－９ | 長府（2700） | 16.3 | 2.7% | |
| 基／住宅 | 下関市長府才川２－１８－１８ | 長府（550） | 14 | 2.4% | |
| 基／住宅 | 下関市大学町３－７－１４ | 幡生（2300） | 15.3 | 1.1% | |
| 基／住宅 | 下関市丸山町３－１２－３ | 下関（2200） | 15.5 | 0.6% | |
| 基／住宅 | 下関市富任町５－１８－２３ | 安岡（1000） | 11.8 | 0.0% | |
| 基／住宅 | 下関市上田中町４－１１－２３ | 下関（2800） | 16 | -0.6% | |
| 基／住宅 | 下関市大字員光字宮の馬場１９７５番 | 小月（5500） | 3 | -2.7% | |
| 基／商業 | 下関市長府松小田本町５－１６ | 長府（130） | 21.7 | -3.7% | |
| 基／商業 | 下関市安岡駅前２－１－２５ | 安岡（260） | 15 | -4.0% | |
| 基／住宅 | 下関市大坪本町３－５ | 下関（2100） | 12.3 | -4.1% | |
| 基／住宅 | 下関市幡生町２－７－６ | 幡生（650） | 12.7 | -4.2% | |
| 基／住宅 | 下関市長府満珠町４５－１０ | 長府（2300） | 10.8 | -5.0% | |
| 基／住宅 | 下関市小月茶屋２－３－２０ | 小月（550） | 11.8 | -5.1% | |
| 基／住宅 | 下関市彦島江の浦町２－１９－９ | 下関（2700） | 13.4 | -5.4% | |
| 基／住宅 | 下関市長府珠の浦町６－１８ | 長府（3000） | 9.2 | -5.7% | |
| 基／住宅 | 下関市清末中町１－４－３８ | 小月（1500） | 9.8 | -6.6% | |
| 基／住宅 | 下関市小月本町２－１３－２８ | 小月（950） | 9.3 | -6.9% | |
| 基／商業 | 下関市勝谷新町１－１０－１１ | 新下関（2600） | 15.8 | -7.0% | |
| 基／住宅 | 下関市西大坪町１５－１５ | 下関（1900） | 11.8 | -7.3% | |
| 基／住宅 | 下関市彦島迫町３－８－５ | 下関（4000） | 11.2 | -7.4% | |
| 基／住宅 | 下関市彦島福浦町２－８－１８ | 下関（3200） | 9.9 | -8.0% | |
| 基／住宅 | 下関市菊川町大字楢崎字菴ノ前７７２番６ | 小月（9900） | 3.3 | -8.3% | |
| 基／住宅 | 下関市豊浦町大字川棚字田中５３５５番６ | 川棚温泉（1400） | 7.7 | -8.7% | |
| 基／住宅 | 下関市王喜本町３－１６－１２ | 小月（2300） | 6.3 | -9.4% | |
| 基／工業 | 下関市東大和町２－１０－３ | 下関（1500） | 6.2 | -10.0% | |
| 基／商業 | 下関市王喜本町４－５－７ | 小月（1700） | 8.1 | -10.6% | |
| 基／住宅 | 下関市豊浦町大字黒井字下北岡２１６０番３ | 黒井村（450） | 6.2 | -10.8% | |
| 基／商業 | 下関市南部町２３－５ | 下関（2300） | 38 | -10.9% | |
| 基／商業 | 下関市後田町１－８－１６ | 幡生（2100） | 19.1 | -12.4% | |
| 基／商業 | 下関市豊浦町大字川棚字田嶋前７１１２番７ | 川棚温泉（130） | 11.6 | -15.6% | |
| 基／住宅 | 下関市大字吉母字塩谷３２３番４ | 吉見（3900） | 4 | -18.4% | |
| 基／住宅 | 下関市豊北町大字北宇賀字二見３５５６番 | 長門二見（800） | 2.2 | -18.7% | |
| 基／住宅 | 下関市豊北町大字滝部字殿屋敷４６９番１３ | 滝部（600） | 4.4 | -18.9% | |
| 基／住宅 | 下関市豊田町大字浮石字市庭２４１０番１ | 滝部（12000） | 1 | -19.2% | |
| 基／商業 | 下関市唐戸町１－１９ | 下関（2400） | 25.4 | -19.8% | |
| 基／住宅 | 下関市豊田町大字殿敷字本宅１７９３番８ | 小月（18000） | 4.1 | -22.2% | |
| 基／住宅 | 下関市豊浦町豊洋台１丁目４４７番２７ | 黒井村（1600） | 5.6 | -22.3% | |
| 基／商業 | 下関市彦島本村町７－１－１４ | 下関（1900） | 15 | -22.4% | |
| 基／住宅 | 下関市豊田町大字矢田字権太ケ森２２７番１３ | 小月（17000） | 4.4 | -22.7% | |
| 基／住宅 | 下関市豊浦町大字小串字石堂１０００８番２７７ | 小串（1100） | 5 | -23.0% | |
| 基／商業 | 下関市豊北町大字滝部字榎８４６番６外 | 滝部（850） | 5.3 | -23.2% | |
| 基／商業 | 下関市豊田町大字殿敷字長正寺１９１３番５ | 小月（17000） | 4.9 | -24.0% | |
| 基／住宅 | 下関市豊北町大字神田字汐崎１５２７番４ | 特牛（3400） | 2.9 | -24.6% | |
| 基／住宅 | 下関市豊北町大字粟野字浦５０４５番外 | 長門粟野（300） | 3.6 | -24.8% | |
| 基／住宅 | 下関市長崎新町２０－３０ | 下関（800） | 4.8 | -25.3% | |
| 基／住宅 | 下関市本町１－３－６ | 下関（3500） | 12.7 | ||
| 基／住宅 | 下関市新椋野１－５－１７ | 幡生（2400） | 21.1 | ||
| 基／住宅 | 下関市長府浜浦町１１－７ | 長府（5600） | 11 | ||
| 基／住宅 | 下関市菊川町大字上大野字野中１８２番５ | 小月（5900） | 3.8 | ||
| 基／住宅 | 下関市菊川町大字田部字清水５３７番１７外 | 小月（5700） | 7.5 | ||
| 基／住宅 | 下関市大字田倉字中縄手２８１番 | 新下関（2900） | 4.7 | ||
| 基／商業 | 下関市大和町１－６－９ | 下関（440） | 20 | ||
| 基／商業 | 下関市菊川町大字下岡枝字下五反田１７０番３ | 小月（6700） | 9.8 | ||
| 公／住宅 | 下関市大字田倉字風け尾７２４番 | 新下関（1900） | 18.2 |
２、過去７年間の下関市の土地価格の動き
この７年間で下関市の土地価格を見ると、山口県の平均が６.５％下落したのに対して、マイナス３.６％とあまり下がりませんでした。
2019年 | 2020年 | 2013比 | |
下関市 | 0.7% | 0.9% | -3.6% |
山口県 | 0.1% | 0.3% | -6.5% |
では、実際にどのようなエリアが上昇、または下落したのでしょうか？
公示地価の７年間の変化率を地図上に表示させてみました。
地価マップ：2013-20年の上昇率
変化率：赤色（30%以上）＞オレンジ色（10〜29.9%）＞緑色（0〜9.9%）＞青色（-9.9〜０％）＞紫色（-10%以下）
新下関駅〜幡生駅にかけての周辺エリアで一部上昇しているものの、それ以外のエリアでは大きく下落していました。
なぜ下関市では、一部しか上がらないのか？
理由は２つあります。
①金利低下によって、買い手の購買力が上がった
新下関駅の周辺で土地価格が上昇している理由は、金利の低下によるものです。
ご覧のように、2013年4月以降、日銀が国債を買い占める、異次元緩和政策を行うことで、金利を下げてきました。
日銀が国債を買い占めて、金利を下げた
（参考：ARUHI住宅ローン フラット３５金利の推移 財務省 国債金利情報）
ザックリ言うと、この８年間で買い手は、同じ返済額で２割高い物件を買えるようになったということです。
例えば、フラット３５で期間３５年・月々の返済額が10.4万円とした場合、購入できる不動産は3,000万円から3,500万円まで上がったのです。
同じ返済額で購入できる物件価格が２割上昇した
月々の支払額は増やさずに、約２割高い物件を買える。しかもその物件が人気化しているとなれば、値段が高くても買おうとする人は増えますよね。
そのため、人気のエリアほど、土地価格が上昇してきたのです。
なので、そもそも下関市の土地価格も、上がりやすい条件にあったのです。では、なぜ一部のエリアでしか上昇していないのでしょうか？
②下関市では、人口が減っている
最も大きな理由は、人口の減少です。
下関市では、少子高齢化が進んでいることもあって、この７年間で人口が約1.8万人も減っているのです。
（参考：総務省「住民基本台帳に基づく人口、人口動態及び世帯数」）
さらに家を購入する中心年代である３０〜４０代の人口も、７年間で約6,000人減っていました。
（参考：総務省「住民基本台帳に基づく人口、人口動態及び世帯数」）
では、地区別に見ると、どうなのか？
この７年間で100人以上増えた地区、減った地区を調べてみた結果がこちらです。
下関市の地区別の人口変化（2013.12〜2020.12）
増減：赤色（1,000人以上増加）＞オレンジ色（500〜999人増加）＞緑色（100〜499人増加）＞青色の↙️（100〜499人減少）＞紫色の↙️（500以上の減少）
ご覧の通り、新下関駅周辺では増加している地区が多く見られますが、それ以外のエリアでは、下関駅周辺であっても減少傾向にありました。
土地価格が上昇している地区と、人口が増えている地区はだいたい重なっていますので、人口減少→土地価格の下落が進んだと考えられます。
３、新型コロナの影響はどうなのか？
今回の新型コロナによる経済的な混乱によって、飲食店や宿泊・観光業などに大きな影響が出ていますが、2021年2月現在の失業率は、２.９％とかなり安定しています。
2008年に起こったリーマンショック後の失業率が、最大で５.５％まで上昇したことから考えると、かなり低いと言えるでしょう。
ですが、この低い失業率は、政府による支援による下支えがあるからです。
リーマンの時に支払われた雇用調整助成金が、2009年の１年間で6,536億円だったのに対して、今回はすでに２兆7,658億円と、４倍以上も使われているのです。
（参考：東洋経済「日本に｢隠れ失業者｣が山ほどいるという大問題」）
助成金の予算は、昨年６月までだったものが、何度も延長され、その都度予算がつけられてきましたが、今年の６月まで延長が決まっているものの、徐々にその範囲が狭くなっています。
助成金の打ち切りが、そろそろ現実化しそうなのです。
従業員に休業手当を払って雇用を維持した企業に支給される雇用調整助成金は現在、一日あたりの上限額を1万5000円に引き上げる特例措置が取られています。
厚労省はこの措置について現行のままで4月末まで延長したうえで、5月以降は企業の経営状況や感染状況に応じて上限額を下げながら6月末まで続けるということです。
この助成金が打ち切られれば、一気に失業率が跳ね上がるため、特に賃貸物件の空室が増えることが予想されます。
また、失業者が増えれば景気はさらに悪化するため、影響を受ける業種が増えますので、人気の低い郊外の戸建てエリアでも、買い手がつきにくくなっていくでしょう。
４、その他のリスク
新型コロナ以外にも、どんなリスクがあるのかをまとめました。
（１）この低金利はいつまで続くのか？
そもそも、異次元緩和政策とは、国債の金利を下げるために、日銀が国債を買い占めることで実現させてきた政策でした。
そして、これ以上は、金利が下がらない水準まで来ています。
むしろ、その副作用の方が話題になることが増えました。
例えば、預金者のお金を国債で運用していた地銀は、この異次元緩和によって、金利が低下したことで国債からの利息が減り、半数以上が赤字になっています。
金利低下で、赤字の地銀がどんどん増えている
赤字が続けばいずれ倒産してしまいますから、いつまでも続けるわけにはいきません。
また、黒田総裁の任期である2023年までに、当初の目標である「年率２％で物価を上げること」は、達成できないこともわかってきました。
（参考：NHK「日銀 黒田総裁 今の任期中に2％の物価目標 達成困難に」）
つまり、2013〜2023年の１０年間で、
- 株や不動産価格は上昇した
- 当初の物価目標は達成できず
- 副作用として、金融機関の赤字行が続出
という状況になっているわけです。
そのため、黒田総裁の次の方が、この政策を続ける可能性は低いのではないかと予想されます。
目的を達成できずに、銀行が潰れて混乱してしまっては、意味がありませんからね。
実は、すでに異次元緩和をやめる準備に入っている
とはいうものの、「異次元緩和をやめます」と発表すれば、金利が一気に上がる可能性もありますから、日銀でも慎重に進めているように見えます。
なぜかと言うと、日銀の国債を買い占めるペースが、２０１８年頃からすでに減らしてきているからです。
日銀が国債を買い占める比率を減らしている
（参考：財務省 2021.6.24「国の債務管理の在り方に関する懇談会（参考資料２）」）
2021年現在、日銀が買い占めている比率は、期間１〜１０年の国債（赤色の線）で約６０％程度、期間１０年超の国債（灰色の線）で８.７％にまで下がっています。
このまま、買い占める量を減らしていけば、いずれ金利も徐々に上がっていくことになります。
金利が上がると、同じ返済額でも買える価格が下がる
なお、金利が上昇すると、住宅ローンの返済額が増えるため、不動産価格は下落していきます。
そのため、特に売却を検討している人は、異次元緩和で低金利が続いているうちに、準備をしておいた方がいいでしょう。
（２）これから下関市の人口はどうなるの？
国立社会保障・人口問題研究所が、2018年に発表した下関市の人口の見通しによると、2020→30年までに約２.８万人減少するそうです。
下関市の人口は、2020→30年までに約２.８万人減る
（出典：国立社会保障・人口問題研究所 平成３０年度人口推計）
しかも、家を買う中心年代である３０〜４０代は、2020→30年までに約１.３万人減る見通しです。
下関市の30〜40代人口は、2020→30年までに約１.３万人減少
（出典：国立社会保障・人口問題研究所 平成３０年度人口推計）
つまり、家の買い手が今よりも２割以上も減るのです。そのため、すでに下落傾向にある人気の低い地区では、土地価格の下落が加速しそうですね。
結論：買うなら？売るなら？
以上のことから、下関市の土地価格は、
- 人口の減少によって、土地価格の下落が止まらない
- 今後はさらに若い世代の人口が減るので、人気のないエリアでは、土地価格の下落が加速しそう
と言えるでしょう。
では、売りたい人、買いたい人は、それぞれどう対応すべきなのでしょうか？
買うなら：下落を待つよりも低金利の今がベスト
土地価格の坪単価が10〜30万円の地域が多いので、下落を待つ必要はありません。
その理由は２つあります。
①土地価格の下落分よりも、待っている間の家賃の方が高くつく
例えば、坪20万円ぐらいの土地であれば、30坪でも600万円程度で買えます。
仮に数年で１割下げたとして60万円ぐらいしか安くなりませんから、その間の家賃を考えると、早めに買った方がトクになります。
②異次元緩和で低金利の今がチャンス
また、現在は住宅ローンがかなり安いため、月々の返済負担が軽いのもチャンスです。
ですから、もし家を買おうと思っているのならば、土地価格が下がるのを待つよりも、金利が上がる前の今のうちに買うのがベストでしょう。
ただし、購入を検討する場合には、今後の金利上昇を想定しておかないと大変なことになるので、「フラット３５」か「１０年以上の固定金利」でも返済ができるかどうかで予算を考えるべきでしょう。
非公開物件＝安い物件
不動産を売る理由はさまざまですが、「周りに知られずに売却したい」という売主は一定の割合でいます。
そのような物件は、ネット上にも出回らず「非公開物件」として登録されます。
また、売主はあまり相談する相手を広げたくないため、まずは建てたメーカーに相談する場合が多いです。
当然、このような物件は少ないお客さんにしか目にとまる機会がないため、相場よりも価格の安い可能性が高いのです。
こちらの「タウンライフ」に登録すると、お近くの複数の不動産会社から、非公開物件の情報を教えてもらえます。
価格が下がるのを待ちたい人でも、こちらで格安物件を見つければ、「低金利」と「安い物件」の２つの美味しいところが狙えるでしょう。
売るなら：超低金利の今が１番のチャンス
ここまで下落を続けてきた下関市ですが、それでもこの低金利は、住宅を買う人にとって追い風でした。
金利が下がらなければ、土地価格はもっと下落していたでしょう。
しかし、この金利はこれ以上下がりようがありません。
また、新型コロナウイルスの影響もあるため、今が１番高い時期と言えるでしょう。
公示地価を信じると損をする？
この記事では公示地価をもとに解説していきましたが、公示地価は「その地域の平均的な価格」なため、実際の取引ではこれ以上に高く、または安く取引されることがあります。
例えば、下関市内に「綾羅木南町（あやらぎみなみまち）」という、綾羅木駅より西側に広がる住宅地があります。
こちらの公示地価と実際の取引を比べてみると、
- 公示地価：１３万円／坪
- 実際の取引価格：２０万円／坪
と、公示地価の約１.５倍で取引されていました。
【下関市綾羅木南町の土地取引（過去２年間）】
- 綾羅木駅から徒歩１１分のエリアで、２０万円／坪で取引されている
- 公示地価も実際の取引も「第１種低層住居専用地域」という用途区分
このような感じで、全国の公示地価と実際の取引を調べてみたのですが、やはり公示地価と実際の取引ではかなりの価格差があることがわかりました。
同じ地域なのに、
「公示地価の３割増し、場合によっては２倍以上の価格で取引されている」
といった取引がゴロゴロ見つかったのです。
*東京、大阪、北海道、福島など１７都道府県を調査
| 都道府県 | 住所 | 公示地価／坪 | 取引価格／坪 | 公示地価の何倍？ |
|---|---|---|---|---|
| 東京都２３区 | 千代田区神保町 | 485万円 | 300〜990万円 | 0.62〜2.04倍 |
| 東京都２３区 | 中央区佃 | 644万円 | 530〜970万円 | 0.82〜1.51倍 |
| 東京都２３区 | 墨田区東向島 | 111万円 | 150〜290万円 | 1.35〜2.61倍 |
| 東京都 | 八王子市北野台 | 33万円 | 30〜43万円 | 0.91〜1.3倍 |
| 東京都 | 立川市柴崎町 | 121万円 | 97〜340万円 | 0.8〜2.81倍 |
| 東京都 | 武蔵野市吉祥寺本町 | 216万円 | 150〜300万円 | 0.69〜1.39倍 |
| 神奈川県 | 横浜市神奈川区松見町 | 85万円 | 74〜150万円 | 0.87〜1.76倍 |
| 神奈川県 | 川崎市中原区木月 | 136万円 | 160〜240万円 | 1.18〜1.76倍 |
| 神奈川県 | 相模原市緑区東橋本 | 70万円 | 17〜140万円 | 0.24〜2倍 |
| 千葉県 | 千葉市中央区松波 | 77万円 | 64〜110万円 | 0.83〜1.43倍 |
| 千葉県 | 船橋市松が丘 | 30万円 | 26〜41万円 | 0.87〜1.37倍 |
| 千葉県 | 柏市今谷上町 | 49万円 | 39〜85万円 | 0.8〜1.73倍 |
| 埼玉県 | さいたま市浦和区北浦和 | 113万円 | 78〜160万円 | 0.69〜1.42倍 |
| 埼玉県 | 川口市差間 | 43万円 | 42〜61万円 | 0.98〜1.42倍 |
| 埼玉県 | 所沢市久米 | 49万円 | 22〜76万円 | 0.45〜1.55倍 |
| 北海道 | 札幌市北区25条西 | 38万円 | 32〜48万円 | 0.84〜1.26倍 |
| 北海道 | 旭川市８条通 | 10万円 | 7〜14万円 | 0.7〜1.4倍 |
| 北海道 | 苫小牧市桜木町 | 7万円 | 6.5〜13万円 | 0.93〜1.86倍 |
| 青森県 | 青森市三内 | 10万円 | 5.4〜14万円 | 0.54〜1.4倍 |
| 青森県 | 八戸市田向 | 14万円 | 10〜28万円 | 0.71〜2倍 |
| 青森県 | 弘前市大字田園 | 13万円 | 15〜18万円 | 1.15〜1.38倍 |
| 秋田県 | 秋田市手形 | 22万円 | 18〜25万円 | 0.82〜1.14倍 |
| 秋田県 | 大仙市大曲中通町 | 11万円 | 13〜15万円 | 1.18〜1.36倍 |
| 秋田県 | 由利本荘市石脇 | 7.8万円 | 5〜14万円 | 0.64〜1.79倍 |
| 岩手県 | 盛岡市加賀野 | 21万円 | 15〜32万円 | 0.71〜1.52倍 |
| 岩手県 | 一関市赤荻 | 8万円 | 5.5〜17万円 | 0.69〜2.13倍 |
| 岩手県 | 奥州市佐倉河 | 21万円 | 15〜32万円 | 0.71〜1.52倍 |
| 宮城県 | 仙台市泉区将監 | 26万円 | 34〜52万円 | 1.31〜2倍 |
| 宮城県 | 石巻市三ツ股 | 10万円 | 7.8〜14万円 | 0.78〜1.4倍 |
| 宮城県 | 名取市大手町 | 27万円 | 29〜40万円 | 1.07〜1.48倍 |
| 福島県 | 福島市野田町 | 22万円 | 16〜72万円 | 0.73〜3.27倍 |
| 福島県 | いわき市小島町 | 22万円 | 35万円 | 1.59倍 |
| 福島県 | 郡山市芳賀 | 18万円 | 17〜35万円 | 0.94〜1.94倍 |
| 山形県 | 山形市東原町 | 26万円 | 18〜32万円 | 0.69〜1.23倍 |
| 山形県 | 鶴岡市本町 | 11万円 | 8〜17万円 | 0.73〜1.55倍 |
| 山形県 | 酒田市新橋 | 9.5万円 | 10〜15万円 | 1.05〜1.58倍 |
| 新潟県 | 新潟市中央区天神尾 | 38万円 | 35〜62万円 | 0.92〜1.63倍 |
| 新潟県 | 長岡市東栄 | 19万円 | 13〜19万円 | 0.68〜1倍 |
| 新潟県 | 上越市春日野 | 14万円 | 9.6〜16万円 | 0.69〜1.14倍 |
| 富山県 | 富山市牛島本町 | 26万円 | 23〜36万円 | 0.88〜1.38倍 |
| 富山県 | 高岡市城東 | 17万円 | 9.3〜19万円 | 0.55〜1.12倍 |
| 富山県 | 射水市太閤山 | 15万円 | 12〜18万円 | 0.8〜1.2倍 |
| 石川県 | 金沢市泉野町 | 35万円 | 24〜45万円 | 0.69〜1.29倍 |
| 石川県 | 加賀市小菅波町 | 14万円 | 2.3〜21万円 | 0.16〜1.5倍 |
| 石川県 | 野々市市押野 | 26万円 | 25〜31万円 | 0.96〜1.19倍 |
| 福井県 | 福井市灯明寺 | 19万円 | 15〜26万円 | 0.79〜1.37倍 |
| 福井県 | 坂井市丸岡町西瓜屋 | 10万円 | 12〜15万円 | 1.2〜1.5倍 |
| 群馬県 | 高崎市上中居町 | 25万円 | 18〜36万円 | 0.72〜1.44倍 |
| 群馬県 | 前橋市駒形町 | 15万円 | 8.7〜18万円 | 0.58〜1.2倍 |
| 群馬県 | 伊勢崎市昭和町 | 13万円 | 9.6〜41万円 | 0.74〜3.15倍 |
| 栃木県 | 宇都宮市泉が丘 | 28万円 | 28〜40万円 | 1〜1.43倍 |
| 栃木県 | 足利市八幡町 | 16.5万円 | 8.7〜19万円 | 0.53〜1.15倍 |
| 栃木県 | 小山市城東 | 24万円 | 3.8〜27万円 | 0.16〜1.13倍 |
| 茨城県 | 水戸市河和田 | 14万円 | 9.2〜20万円 | 0.66〜1.43倍 |
| 茨城県 | 古河市東 | 24万円 | 11〜36万円 | 0.46〜1.5倍 |
| 茨城県 | つくば市春日 | 37万円 | 53万円 | 1.43倍 |
| 愛知県 | 名古屋市千種区東山元町 | 56万円 | 19〜67万円 | 0.34〜1.2倍 |
| 愛知県 | 岡崎市大和町 | 37万円 | 43〜51万円 | 1.16〜1.38倍 |
| 愛知県 | 豊橋市高師本郷町 | 24万円 | 11〜33万円 | 0.46〜1.38倍 |
| 岐阜県 | 岐阜市北一色 | 21万円 | 17〜28万円 | 0.81〜1.33倍 |
| 岐阜県 | 大垣市林町 | 23万円 | 10〜31万円 | 0.43〜1.35倍 |
| 岐阜県 | 多治見市明和町 | 11.5万円 | 8.9〜15万円 | 0.77〜1.3倍 |
| 三重県 | 津市大谷町 | 35万円 | 41〜55万円 | 1.17〜1.57倍 |
| 三重県 | 四日市市大字茂福 | 21万円 | 24〜32万円 | 1.14〜1.52倍 |
| 三重県 | 桑名市大字桑名 | 22万円 | 25〜29万円 | 1.14〜1.32倍 |
| 静岡県 | 静岡市葵区音羽町 | 71万円 | 51〜85万円 | 0.72〜1.2倍 |
| 静岡県 | 浜松市中区鴨江 | 31万円 | 0.85〜40万円 | 0.03〜1.29倍 |
| 静岡県 | 三島市加茂 | 33万円 | 33〜44万円 | 1〜1.33倍 |
| 長野県 | 長野市若里 | 29万円 | 30〜46万円 | 1.03〜1.59倍 |
| 長野県 | 松本市桐 | 21万円 | 29〜30万円 | 1.38〜1.43倍 |
| 長野県 | 上田市常磐城 | 14万円 | 14〜18万円 | 1〜1.29倍 |
| 山梨県 | 甲府市上石田 | 15万円 | 19〜23万円 | 1.27〜1.53倍 |
| 大阪府 | 大阪市浪速区恵美須東 | 149万円 | 39〜600万円 | 0.26〜4.03倍 |
| 大阪府 | 茨木市庄 | 61万円 | 40〜100万円 | 0.66〜1.64倍 |
| 大阪府 | 高槻市安岡時町 | 38万円 | 25〜55万円 | 0.66〜1.45倍 |
| 京都府 | 京都市伏見区深草大亀谷万帖敷町 | 41万円 | 22〜64万円 | 0.54〜1.56倍 |
| 京都府 | 宇治市小倉町 | 43万円 | 22〜55万円 | 0.51〜1.28倍 |
| 京都府 | 城陽市久世 | 37万円 | 28〜49万円 | 0.76〜1.32倍 |
| 滋賀県 | 大津市朝日が丘 | 45万円 | 25〜55万円 | 0.56〜1.22倍 |
| 滋賀県 | 草津市追分 | 30万円 | 32〜37万円 | 1.07〜1.23倍 |
| 滋賀県 | 長浜市祇園町 | 17万円 | 8.9〜23万円 | 0.52〜1.35倍 |
| 兵庫県 | 神戸市鈴蘭台南町 | 24万円 | 14〜41万円 | 0.58〜1.71倍 |
| 兵庫県 | 姫路市飾磨区今在家 | 28万円 | 30〜35万円 | 1.07〜1.25倍 |
| 兵庫県 | 尼崎市稲葉荘 | 56万円 | 39〜83万円 | 0.7〜1.48倍 |
| 奈良県 | 奈良市中登美ケ丘 | 35万円 | 40〜61万円 | 1.14〜1.74倍 |
| 奈良県 | 橿原市土橋町 | 26万円 | 31〜44万円 | 1.19〜1.69倍 |
| 奈良県 | 生駒市俵口町 | 27万円 | 22〜35万円 | 0.81〜1.3倍 |
| 和歌山県 | 和歌山市黒田 | 21万円 | 19〜48万円 | 0.9〜2.29倍 |
| 和歌山県 | 田辺市東山 | 19万円 | 22〜24万円 | 1.16〜1.26倍 |
| 岡山県 | 岡山市田中 | 33万円 | 35〜47万円 | 1.06〜1.42倍 |
| 岡山県 | 倉敷市大島 | 31万円 | 13〜35万円 | 0.42〜1.13倍 |
| 岡山県 | 津山市東一宮 | 10万円 | 4.5〜12万円 | 0.45〜1.2倍 |
| 広島県 | 広島市牛田早稲田 | 40万円 | 19〜80万円 | 0.48〜2倍 |
| 広島県 | 福山市沖野上町 | 24万円 | 6.9〜34万円 | 0.29〜1.42倍 |
| 広島県 | 呉市広白岳 | 17万円 | 7.4〜21万円 | 0.44〜1.24倍 |
| 鳥取県 | 鳥取市吉方温泉 | 17万円 | 5〜19万円 | 0.29〜1.12倍 |
| 鳥取県 | 米子市観音寺新町 | 16万円 | 15〜20万円 | 0.94〜1.25倍 |
| 島根県 | 松江市内中原町 | 26万円 | 26〜32万円 | 1〜1.23倍 |
| 山口県 | 下関市綾羅木南町 | 13万円 | 20万円 | 1.54倍 |
| 山口県 | 山口市小郡下郷 | 16.5万円 | 8.9〜19万円 | 0.54〜1.15倍 |
| 山口県 | 宇部市笹山町 | 7.3万円 | 10〜13万円 | 1.37〜1.78倍 |
| 愛媛県 | 松山市岩崎町 | 44万円 | 30〜68万円 | 0.68〜1.55倍 |
| 愛媛県 | 今治市南大門町 | 17万円 | 24〜30万円 | 1.41〜1.76倍 |
| 愛媛県 | 新居浜市河内町 | 22万円 | 10〜24万円 | 0.45〜1.09倍 |
| 香川県 | 高松市松縄町 | 29万円 | 39〜40万円 | 1.34〜1.38倍 |
| 香川県 | 丸亀市中府町 | 25万円 | 35万円 | 1.4倍 |
| 徳島県 | 徳島市佐古一番町 | 31万円 | 13〜59万円 | 0.42〜1.9倍 |
| 高知県 | 高知市東久万 | 34万円 | 29〜38万円 | 0.85〜1.12倍 |
| 福岡県 | 福岡市南区大楠 | 56万円 | 69〜97万円 | 1.23〜1.73倍 |
| 福岡県 | 北九州市八幡西区永犬丸西町 | 17万円 | 10〜21万円 | 0.59〜1.24倍 |
| 福岡県 | 久留米市諏訪野町 | 22万円 | 15〜27万円 | 0.68〜1.23倍 |
| 佐賀県 | 佐賀市兵庫北 | 21万円 | 16〜31万円 | 0.76〜1.48倍 |
| 佐賀県 | 唐津市和多田本村 | 18万円 | 18〜24万円 | 1〜1.33倍 |
| 佐賀県 | 鳥栖市弥生が丘 | 19万円 | 18〜21万円 | 0.95〜1.11倍 |
| 大分県 | 大分市王子新町 | 30万円 | 28〜45万円 | 0.93〜1.5倍 |
| 大分県 | 別府市山の手町 | 21万円 | 16〜35万円 | 0.76〜1.67倍 |
| 大分県 | 中津市中央町 | 30万円 | 28〜45万円 | 0.93〜1.5倍 |
| 長崎県 | 長崎市滑石 | 20万円 | 14〜24万円 | 0.7〜1.2倍 |
| 長崎県 | 佐世保市広田 | 11万円 | 19〜29万円 | 1.73〜2.64倍 |
| 長崎県 | 諫早市小船越町 | 13万円 | 22万円 | 1.69倍 |
| 熊本県 | 熊本市武蔵ヶ丘 | 21万円 | 15〜32万円 | 0.71〜1.52倍 |
| 熊本県 | 八代市井上町 | 9万円 | 4.7〜10万円 | 0.52〜1.11倍 |
| 熊本県 | 天草市今釜新町 | 14万円 | 14〜15万円 | 1〜1.07倍 |
| 宮崎県 | 宮崎市神宮 | 28万円 | 32〜33万円 | 1.14〜1.18倍 |
| 宮崎県 | 都城市姫城町 | 10万円 | 8.5〜15万円 | 0.85〜1.5倍 |
| 宮崎県 | 延岡市西小路 | 19万円 | 20〜26万円 | 1.05〜1.37倍 |
| 鹿児島県 | 鹿児島市荒田 | 56万円 | 35〜91万円 | 0.63〜1.63倍 |
| 鹿児島県 | 霧島市国分中央 | 11万円 | 9.5〜15万円 | 0.86〜1.36倍 |
| 鹿児島県 | 薩摩川内市平佐町 | 9.5万円 | 7.9〜10.4万円 | 0.83〜1.09倍 |
| 沖縄県 | 那覇市首里石嶺町 | 42万円 | 31〜46万円 | 0.74〜1.1倍 |
| 沖縄県 | うるま市江州 | 56万円 | 69〜97万円 | 1.23〜1.73倍 |
| 沖縄県 | 浦添市経塚 | 53万円 | 60〜69万円 | 1.13〜1.3倍 |
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