（画像出典：wikimedia commons 663highland, 山口県下関市唐戸にて）
この記事では下関市の
- 公示地価、基準地価
- この７年間の土地価格の動きと、その理由
- 今後どうなるのか？
の３点について解説しています。
１、下関市の公示地価、基準地価の一覧
*詳しい地名を入力すると、絞り込めます。１文字からOK
*公：公示地価（2021.1.1現在）New!
*基：基準地価（2020.7.1現在）
＊R2比変化率：令和２年比の変化率。並び順の基準にしています
| 区分 | 住居表示 | 最寄駅（m) | 坪単価（万円） | R2比変化率 | H25比変化率 |
|---|---|---|---|---|---|
| 公／住宅 | 下関市秋根上町３－２－１４ | 新下関（1000） | 22.7 | 2.4% | |
| 公／住宅 | 下関市秋根新町５－１７ | 新下関（850） | 21.7 | 2.2% | 9.7% |
| 公／住宅 | 下関市宝町１１－４１ | 幡生（1400） | 16.3 | 2.1% | 3.2% |
| 公／商業 | 下関市梶栗町３－７－３ | 梶栗郷台地（250） | 16.8 | 1.6% | -4.2% |
| 公／住宅 | 下関市一の宮町１－６－６ | 新下関（330） | 17.3 | 1.6% | 8.2% |
| 公／住宅 | 下関市綾羅木南町１－５－２ | 綾羅木（600） | 14.3 | 1.4% | 6.5% |
| 公／住宅 | 下関市後田町４－１７－１９ | 幡生（1900） | 13 | 1.3% | 0.8% |
| 公／住宅 | 下関市安岡町３－３－２９ | 安岡（1400） | 13.1 | 1.3% | 0.8% |
| 公／住宅 | 下関市長府安養寺４－９－９ | 長府（2700） | 16.4 | 1.2% | 0.6% |
| 公／住宅 | 下関市長府惣社町２－７ | 長府（3000） | 24.7 | 1.2% | 0.8% |
| 公／住宅 | 下関市熊野町３－８－９ | 新下関（2300） | 17 | 1.2% | 2.0% |
| 公／住宅 | 下関市三河町７－８ | 幡生（2200） | 17 | 1.2% | 8.1% |
| 公／住宅 | 下関市稗田中町２５－３７ | 綾羅木（1100） | 17.2 | 1.2% | 4.5% |
| 公／住宅 | 下関市山の田中央町５－４ | 幡生（1400） | 17.9 | 1.1% | 0.0% |
| 公／住宅 | 下関市武久町１－２５－５ | 幡生（1000） | 12.9 | 1.0% | |
| 公／住宅 | 下関市長府松小田中町１－２８ | 長府（220） | 13.4 | 1.0% | 1.3% |
| 公／住宅 | 下関市伊倉新町３－３－１７ | 綾羅木（800） | 29 | 0.9% | |
| 公／住宅 | 下関市王司南町３－７ | 長府（2100） | 13.2 | 0.8% | -1.2% |
| 公／住宅 | 下関市武久町２－６２－２６ | 幡生（1400） | 14.3 | 0.7% | -0.5% |
| 公／住宅 | 下関市長府八幡町３－１４ | 長府（1300） | 14.5 | 0.7% | -4.0% |
| 公／住宅 | 下関市石神町７－２９ | 幡生（1700） | 15.6 | 0.6% | 1.9% |
| 公／住宅 | 下関市安岡本町２－３－１１ | 安岡（600） | 10.6 | 0.6% | -6.2% |
| 公／住宅 | 下関市新垢田西町１－２－６ | 幡生（2400） | 14.5 | 0.5% | 0.9% |
| 公／住宅 | 下関市長府新松原町３－３７ | 長府（3500） | 17.3 | 0.4% | |
| 公／住宅 | 下関市楠乃５－２－８ | 新下関（3100） | 10.6 | 0.3% | -5.6% |
| 公／住宅 | 下関市宮田町１－３－１６ | 下関（2800） | 18.1 | 0.2% | -2.7% |
| 公／商業 | 下関市秋根西町１－７－１３ | 新下関（450） | 31.8 | 0.0% | 3.7% |
| 公／住宅 | 下関市上田中町４－１１－２３ | 下関（2800） | 16 | 0.0% | -1.8% |
| 公／住宅 | 下関市安岡町６－４－２９ | 安岡（2300） | 4.8 | 0.0% | -4.6% |
| 公／商業 | 下関市細江町１－１－５ | 下関（1200） | 38.9 | 0.0% | -4.8% |
| 公／商業 | 下関市稗田西町１２－１３ | 綾羅木（1000） | 19 | 0.0% | -5.9% |
| 公／住宅 | 下関市東観音町１８－１０ | 小月（4200） | 9 | 0.0% | -6.2% |
| 公／商業 | 下関市長府才川１－１－３０ | 長府（1700） | 19 | 0.0% | -6.5% |
| 公／住宅 | 下関市清末中町１－４－３８ | 小月（1500） | 9.8 | 0.0% | -8.6% |
| 公／商業 | 下関市一の宮町３－１０－５ | 新下関（1100） | 21.1 | 0.0% | -10.2% |
| 公／商業 | 下関市南部町３－１５ | 下関（2200） | 22.2 | -0.1% | -4.4% |
| 公／商業 | 下関市後田町１－８－１６ | 幡生（2100） | 19 | -0.2% | -13.9% |
| 公／住宅 | 下関市椋野町１－３２－１０ | 幡生（3300） | 12.8 | -0.3% | |
| 公／住宅 | 下関市栄町１１－５ | 幡生（2300） | 10.9 | -0.3% | -7.3% |
| 公／住宅 | 下関市上新地町５－３－２０ | 下関（1400） | 10.2 | -0.3% | -7.5% |
| 公／商業 | 下関市貴船町１－１５－１３ | 下関（3200） | 16.9 | -0.4% | -12.5% |
| 公／住宅 | 下関市椋野町２－９－１６ | 幡生（2400） | 8.1 | -0.4% | -7.5% |
| 公／商業 | 下関市山の田本町２－７ | 幡生（1600） | 22.1 | -0.4% | -15.5% |
| 公／商業 | 下関市長府松小田本町５－１６ | 長府（130） | 21.7 | -0.5% | -4.5% |
| 公／住宅 | 下関市王司上町２－７－２１ | 長府（2800） | 7 | -0.5% | -6.6% |
| 公／住宅 | 下関市大字内日下字河原屋敷９１番 | 新下関（13000） | 3.2 | -0.5% | -6.3% |
| 公／住宅 | 下関市関西町１１－２ | 下関（1200） | 11.4 | -0.6% | -6.0% |
| 公／住宅 | 下関市大字吉見下字中村２１７８番外 | 吉見（1500） | 2.8 | -0.6% | -7.1% |
| 公／商業 | 下関市綾羅木本町３－１－２ | 綾羅木（150） | 22.1 | -0.6% | -11.1% |
| 公／商業 | 下関市長府土居の内町３－１０ | 長府（2900） | 20.6 | -0.6% | |
| 公／住宅 | 下関市前田１－９－１６ | 下関（5700） | 10 | -0.7% | -8.1% |
| 公／商業 | 下関市小月茶屋１－３－１１ | 小月（230） | 14.4 | -0.7% | -9.8% |
| 公／工業 | 下関市彦島迫町７－４－１ | 下関（3200） | 4.8 | -0.7% | -12.1% |
| 公／工業 | 下関市長府扇町９－２３ | 長府（1900） | 4.7 | -0.7% | -6.6% |
| 公／住宅 | 下関市王喜宇津井１－８－４６ | 小月（2300） | 4.6 | -0.7% | -8.5% |
| 公／住宅 | 下関市筋川町１０－９ | 下関（2100） | 8.9 | -0.7% | |
| 公／住宅 | 下関市大字小月町字岡２１４０番 | 小月（1800） | 2 | -0.8% | |
| 公／住宅 | 下関市彦島向井町１－１０－２０ | 下関（4700） | 11.7 | -0.8% | -6.3% |
| 公／住宅 | 下関市小月宮の町４－１９ | 小月（1300） | 7.6 | -0.9% | -12.5% |
| 公／住宅 | 下関市吉見新町２－９－２１ | 吉見（700） | 7.3 | -0.9% | -8.6% |
| 公／住宅 | 下関市彦島塩浜町３－２０－１４ | 下関（4500） | 10.3 | -1.0% | |
| 公／商業 | 下関市中之町５－９ | 下関（2500） | 19.8 | -1.0% | -17.3% |
| 公／住宅 | 下関市大字吉田字高原１２１８番１１ | 小月（5100） | 6.3 | -1.0% | -11.5% |
| 公／住宅 | 下関市豊浦町大字川棚字三の浜１１５３４番２８ | 小串（1300） | 5.7 | -1.1% | |
| 公／工業 | 下関市彦島西山町４－９－１１ | 下関（5900） | 5.5 | -1.2% | -12.9% |
| 公／商業 | 下関市新地西町１０－１７ | 下関（650） | 21.1 | -1.2% | -14.7% |
| 公／住宅 | 下関市彦島迫町３－８－５ | 下関（4000） | 11.1 | -1.5% | -8.3% |
| 公／商業 | 下関市上田中町２－７－５ | 下関（2900） | 21.4 | -1.5% | -13.6% |
| 公／住宅 | 下関市彦島本村町５－１５－２ | 下関（2700） | 8.3 | -1.6% | |
| 公／住宅 | 下関市彦島江の浦町８－８－５ | 下関（3600） | 11.2 | -1.7% | -9.0% |
| 公／住宅 | 下関市彦島西山町４－２－４ | 下関（6000） | 7.4 | -1.8% | -11.7% |
| 公／商業 | 下関市唐戸町１－１９ | 下関（2400） | 25.1 | -1.8% | -22.4% |
| 公／住宅 | 下関市彦島弟子待町２－１１－３２ | 下関（4400） | 7.1 | -1.8% | -12.7% |
| 公／住宅 | 下関市神田町１－７－１３ | 下関（1700） | 8.4 | -1.9% | -8.8% |
| 公／商業 | 下関市吉見本町１－２－２２ | 吉見（110） | 11.3 | -2.0% | -15.9% |
| 公／商業 | 下関市竹崎町４－２－３３ | 下関（260） | 61.4 | -2.1% | -1.0% |
| 公／商業 | 下関市彦島江の浦町５－５－１４ | 下関（2800） | 11.9 | -2.2% | -17.6% |
| 公／商業 | 下関市彦島角倉町１－１－３３ | 下関（3200） | 15.4 | -2.3% | -16.3% |
| 基／住宅 | 下関市秋根本町１－２－２３ | 新下関（500） | 25.4 | 14.2% | |
| 基／住宅 | 下関市一の宮学園町１１－２２ | 新下関（1500） | 16.4 | 7.1% | |
| 基／住宅 | 下関市稗田中町２５－３７ | 綾羅木（1100） | 17.1 | 6.4% | |
| 基／住宅 | 下関市古屋町２－４－６ | 綾羅木（1000） | 15.1 | 6.3% | |
| 基／住宅 | 下関市梶栗町１－３－６ | 梶栗郷台地（650） | 11.7 | 4.7% | |
| 基／住宅 | 下関市長府安養寺４－９－９ | 長府（2700） | 16.3 | 2.7% | |
| 基／住宅 | 下関市長府才川２－１８－１８ | 長府（550） | 14 | 2.4% | |
| 基／住宅 | 下関市大学町３－７－１４ | 幡生（2300） | 15.3 | 1.1% | |
| 基／住宅 | 下関市丸山町３－１２－３ | 下関（2200） | 15.5 | 0.6% | |
| 基／住宅 | 下関市富任町５－１８－２３ | 安岡（1000） | 11.8 | 0.0% | |
| 基／住宅 | 下関市上田中町４－１１－２３ | 下関（2800） | 16 | -0.6% | |
| 基／住宅 | 下関市大字員光字宮の馬場１９７５番 | 小月（5500） | 3 | -2.7% | |
| 基／商業 | 下関市長府松小田本町５－１６ | 長府（130） | 21.7 | -3.7% | |
| 基／商業 | 下関市安岡駅前２－１－２５ | 安岡（260） | 15 | -4.0% | |
| 基／住宅 | 下関市大坪本町３－５ | 下関（2100） | 12.3 | -4.1% | |
| 基／住宅 | 下関市幡生町２－７－６ | 幡生（650） | 12.7 | -4.2% | |
| 基／住宅 | 下関市長府満珠町４５－１０ | 長府（2300） | 10.8 | -5.0% | |
| 基／住宅 | 下関市小月茶屋２－３－２０ | 小月（550） | 11.8 | -5.1% | |
| 基／住宅 | 下関市彦島江の浦町２－１９－９ | 下関（2700） | 13.4 | -5.4% | |
| 基／住宅 | 下関市長府珠の浦町６－１８ | 長府（3000） | 9.2 | -5.7% | |
| 基／住宅 | 下関市清末中町１－４－３８ | 小月（1500） | 9.8 | -6.6% | |
| 基／住宅 | 下関市小月本町２－１３－２８ | 小月（950） | 9.3 | -6.9% | |
| 基／商業 | 下関市勝谷新町１－１０－１１ | 新下関（2600） | 15.8 | -7.0% | |
| 基／住宅 | 下関市西大坪町１５－１５ | 下関（1900） | 11.8 | -7.3% | |
| 基／住宅 | 下関市彦島迫町３－８－５ | 下関（4000） | 11.2 | -7.4% | |
| 基／住宅 | 下関市彦島福浦町２－８－１８ | 下関（3200） | 9.9 | -8.0% | |
| 基／住宅 | 下関市菊川町大字楢崎字菴ノ前７７２番６ | 小月（9900） | 3.3 | -8.3% | |
| 基／住宅 | 下関市豊浦町大字川棚字田中５３５５番６ | 川棚温泉（1400） | 7.7 | -8.7% | |
| 基／住宅 | 下関市王喜本町３－１６－１２ | 小月（2300） | 6.3 | -9.4% | |
| 基／工業 | 下関市東大和町２－１０－３ | 下関（1500） | 6.2 | -10.0% | |
| 基／商業 | 下関市王喜本町４－５－７ | 小月（1700） | 8.1 | -10.6% | |
| 基／住宅 | 下関市豊浦町大字黒井字下北岡２１６０番３ | 黒井村（450） | 6.2 | -10.8% | |
| 基／商業 | 下関市南部町２３－５ | 下関（2300） | 38 | -10.9% | |
| 基／商業 | 下関市後田町１－８－１６ | 幡生（2100） | 19.1 | -12.4% | |
| 基／商業 | 下関市豊浦町大字川棚字田嶋前７１１２番７ | 川棚温泉（130） | 11.6 | -15.6% | |
| 基／住宅 | 下関市大字吉母字塩谷３２３番４ | 吉見（3900） | 4 | -18.4% | |
| 基／住宅 | 下関市豊北町大字北宇賀字二見３５５６番 | 長門二見（800） | 2.2 | -18.7% | |
| 基／住宅 | 下関市豊北町大字滝部字殿屋敷４６９番１３ | 滝部（600） | 4.4 | -18.9% | |
| 基／住宅 | 下関市豊田町大字浮石字市庭２４１０番１ | 滝部（12000） | 1 | -19.2% | |
| 基／商業 | 下関市唐戸町１－１９ | 下関（2400） | 25.4 | -19.8% | |
| 基／住宅 | 下関市豊田町大字殿敷字本宅１７９３番８ | 小月（18000） | 4.1 | -22.2% | |
| 基／住宅 | 下関市豊浦町豊洋台１丁目４４７番２７ | 黒井村（1600） | 5.6 | -22.3% | |
| 基／商業 | 下関市彦島本村町７－１－１４ | 下関（1900） | 15 | -22.4% | |
| 基／住宅 | 下関市豊田町大字矢田字権太ケ森２２７番１３ | 小月（17000） | 4.4 | -22.7% | |
| 基／住宅 | 下関市豊浦町大字小串字石堂１０００８番２７７ | 小串（1100） | 5 | -23.0% | |
| 基／商業 | 下関市豊北町大字滝部字榎８４６番６外 | 滝部（850） | 5.3 | -23.2% | |
| 基／商業 | 下関市豊田町大字殿敷字長正寺１９１３番５ | 小月（17000） | 4.9 | -24.0% | |
| 基／住宅 | 下関市豊北町大字神田字汐崎１５２７番４ | 特牛（3400） | 2.9 | -24.6% | |
| 基／住宅 | 下関市豊北町大字粟野字浦５０４５番外 | 長門粟野（300） | 3.6 | -24.8% | |
| 基／住宅 | 下関市長崎新町２０－３０ | 下関（800） | 4.8 | -25.3% | |
| 基／住宅 | 下関市本町１－３－６ | 下関（3500） | 12.7 | ||
| 基／住宅 | 下関市新椋野１－５－１７ | 幡生（2400） | 21.1 | ||
| 基／住宅 | 下関市長府浜浦町１１－７ | 長府（5600） | 11 | ||
| 基／住宅 | 下関市菊川町大字上大野字野中１８２番５ | 小月（5900） | 3.8 | ||
| 基／住宅 | 下関市菊川町大字田部字清水５３７番１７外 | 小月（5700） | 7.5 | ||
| 基／住宅 | 下関市大字田倉字中縄手２８１番 | 新下関（2900） | 4.7 | ||
| 基／商業 | 下関市大和町１－６－９ | 下関（440） | 20 | ||
| 基／商業 | 下関市菊川町大字下岡枝字下五反田１７０番３ | 小月（6700） | 9.8 | ||
| 公／住宅 | 下関市大字田倉字風け尾７２４番 | 新下関（1900） | 18.2 |
途中ですが、この記事の説明を。
どうも、このサイト「イエ＆ライフ」を運営しているゴトウです。
ここからは、「あなたの（気になっている）不動産がこれからどうなるのか？」を自分で予測できるように、詳しく解説していきたいと思います。
すごく不思議に思うんですが、不動産の取引は数千万円単位の大きなお金が動く、人生の中でも大きなことなのに、
「どうして上がっているのか？下がっているのか？」
「これからどうなるのか？」
と参考になる情報が少ないと思いませんか？
特に、新型コロナの感染拡大によって、飲食店や商業施設がかなり影響が出ていると言われています。
ところが、株式市場は３０年ぶりの高値を更新したり、それほど倒産件数も増えていなかったりと、住宅地ではどれぐらい影響が出ているのかが分かりにくいですよね。
なので、そんな人の参考になればと、このようなサイトを運営しています。
約３年間、公示地価や基準地価が発表されるたびに、４７都道府県・５００以上の市区町村の土地価格がどのように動いているのかをチェックしつつ、記事を更新してきたので、日本中の土地価格の動きについて、大体のことがわかっているつもりです。
なので、この記事を読み終わる頃には、
- 買う、または売るタイミングがわかる
- どこに買えば後悔しないかがわかる
ようになっているはずです。
とは言っても、かなり分かりやすく解説していると思いますので、気楽に目を通してみてください。
それでは参りましょう。
２、過去７年間の下関市の土地価格の動き
この７年間で下関市の土地価格を見ると、山口県の平均が６.５％下落したのに対して、マイナス３.６％とあまり下がりませんでした。
2019年 | 2020年 | 2013比 | |
下関市 | 0.7% | 0.9% | -3.6% |
山口県 | 0.1% | 0.3% | -6.5% |
では、実際にどのようなエリアが上昇、または下落したのでしょうか？
公示地価の７年間の変化率を地図上に表示させてみました。
地価マップ：2013-20年の上昇率
変化率：赤色（30%以上）＞オレンジ色（10〜29.9%）＞緑色（0〜9.9%）＞青色（-9.9〜０％）＞紫色（-10%以下）
新下関駅〜幡生駅にかけての周辺エリアで一部上昇しているものの、それ以外のエリアでは大きく下落していました。
なぜ下関市では、一部しか上がらないのか？
理由は２つあります。
①金利低下によって、買い手の購買力が上がった
新下関駅の周辺で土地価格が上昇している理由は、金利の低下によるものです。
2013年4月から始まった日銀の異次元緩和によって、金利が大きく低下したのです。
（参考：ARUHI住宅ローン フラット３５金利の推移 財務省 国債金利情報）
ザックリ言うと、この７年間で買い手は、同じ返済額で２割高い物件を買えるようになったということです。
例えば、フラット３５で期間３５年・月々の返済額が10.4万円とした場合、購入できる不動産は3,000万円から3,500万円まで上がったのです。
同じ返済額で購入できる物件価格が２割上昇した
月々の支払額は増やさずに、約２割高い物件を買える。しかもその物件が人気化しているとなれば、値段が高くても買おうとする人は増えますよね。
そのため、人気のエリアほど、土地価格が上昇してきたのです。
なので、そもそも下関市の土地価格も、上がりやすい条件にあったのです。では、なぜ一部のエリアでしか上昇していないのでしょうか？
②下関市では、人口が減っている
最も大きな理由は、人口の減少です。
下関市では、少子高齢化が進んでいることもあって、この７年間で人口が約1.8万人も減っているのです。
（参考：総務省「住民基本台帳に基づく人口、人口動態及び世帯数」）
さらに家を購入する中心年代である３０〜４０代の人口も、７年間で約6,000人減っていました。
（参考：総務省「住民基本台帳に基づく人口、人口動態及び世帯数」）
では、地区別に見ると、どうなのか？
この７年間で100人以上増えた地区、減った地区を調べてみた結果がこちらです。
下関市の地区別の人口変化（2013.12〜2020.12）
増減：赤色（1,000人以上増加）＞オレンジ色（500〜999人増加）＞緑色（100〜499人増加）＞青色の↙️（100〜499人減少）＞紫色の↙️（500以上の減少）
ご覧の通り、新下関駅周辺では増加している地区が多く見られますが、それ以外のエリアでは、下関駅周辺であっても減少傾向にありました。
土地価格が上昇している地区と、人口が増えている地区はだいたい重なっていますので、人口減少→土地価格の下落が進んだと考えられます。
３、新型コロナの影響はどうなのか？
今回の新型コロナによる経済的な混乱によって、飲食店や宿泊・観光業などに大きな影響が出ていますが、2021年2月現在の失業率は、２.９％とかなり安定しています。
2008年に起こったリーマンショック後の失業率が、最大で５.５％まで上昇したことから考えると、かなり低いと言えるでしょう。
ですが、この低い失業率は、政府による支援による下支えがあるからです。
リーマンの時に支払われた雇用調整助成金が、2009年の１年間で6,536億円だったのに対して、今回はすでに２兆7,658億円と、４倍以上も使われているのです。
（参考：東洋経済「日本に｢隠れ失業者｣が山ほどいるという大問題」）
助成金の予算は、昨年６月までだったものが、何度も延長され、その都度予算がつけられてきましたが、今年の６月まで延長が決まっているものの、徐々にその範囲が狭くなっています。
助成金の打ち切りが、そろそろ現実化しそうなのです。
従業員に休業手当を払って雇用を維持した企業に支給される雇用調整助成金は現在、一日あたりの上限額を1万5000円に引き上げる特例措置が取られています。
厚労省はこの措置について現行のままで4月末まで延長したうえで、5月以降は企業の経営状況や感染状況に応じて上限額を下げながら6月末まで続けるということです。
この助成金が打ち切られれば、一気に失業率が跳ね上がるため、特に賃貸物件の空室が増えることが予想されます。
また、失業者が増えれば景気はさらに悪化するため、影響を受ける業種が増えますので、人気の低い郊外の戸建てエリアでも、買い手がつきにくくなっていくでしょう。
４、その他のリスク
新型コロナ以外にも、どんなリスクがあるのかをまとめました。
（１）そろそろ、金利が上昇する？
日銀の異次元緩和政策で生まれたこの超低金利は、土地価格を押し上げるプラス要因でした。
しかし、2021年に入ってからは、金利が徐々に上昇し始めています。
2月には、日米ともに１０年国債の金利が大幅に上昇し、3月からの住宅ローン金利が２年３ヶ月ぶりの水準まで上がっています。
また、2018年にブルームバーグが経済の専門家４５人にアンケートをしたところ、半数以上が、日銀の低金利政策が２〜３年以内に限界が来ると予想していました。
専門家の半数以上が、２〜３年以内に低金利政策が限界と回答
（参考：ブルームバーグ「２年以内で限界」が半数弱、現行の長短金利操作－日銀サーベイ）
このアンケートは２０１８年６月にされたものなので、２０２０〜２１年前後となります。
日本は財政的な厳しさから2019年に消費税を引き上げましたが、新型コロナで政府の出費がかさんでいることもあって、さらに財政的に厳しい状況となっています。
そのような状況もあって、金利が上がり始めている可能性があります。
金利が上昇するということは、住宅ローンの返済額が増えるので、不動産価格は下がりやすくなります。
金利が上がると、同じ返済額でも買える価格が下がる
金利の上昇は、銀行の取り分が増えるだけで、買い手、売り手ともに良いことは１つもありません。
そのため、本格的に金利が上がる前に、準備を始めた方がいいでしょう。
（２）これから下関市の人口はどうなるの？
国立社会保障・人口問題研究所が、2018年に発表した下関市の人口の見通しによると、2020→30年までに約２.８万人減少するそうです。
下関市の人口は、2020→30年までに約２.８万人減る
（出典：国立社会保障・人口問題研究所 平成３０年度人口推計）
しかも、家を買う中心年代である３０〜４０代は、2020→30年までに約１.３万人減る見通しです。
下関市の30〜40代人口は、2020→30年までに約１.３万人減少
（出典：国立社会保障・人口問題研究所 平成３０年度人口推計）
つまり、家の買い手が今よりも２割以上も減るのです。そのため、すでに下落傾向にある人気の低い地区では、土地価格の下落が加速しそうですね。
結論：買うなら？売るなら？
以上のことから、下関市の土地価格は、
- 人口の減少によって、土地価格の下落が止まらない
- 今後はさらに若い世代の人口が減るので、人気のないエリアでは、土地価格の下落が加速しそう
と言えるでしょう。
では、売りたい人、買いたい人は、それぞれどう対応すべきなのでしょうか？
買うなら：下落を待つよりも低金利の今がベスト
土地価格の坪単価が10〜30万円の地域が多いので、下落を待つ必要はありません。
その理由は２つあります。
①土地価格の下落分よりも、待っている間の家賃の方が高くつく
例えば、坪20万円ぐらいの土地であれば、30坪でも600万円程度で買えます。
仮に数年で１割下げたとして60万円ぐらいしか安くなりませんから、その間の家賃を考えると、早めに買った方がトクになります。
②異次元緩和で低金利の今がチャンス
また、現在は住宅ローンがかなり安いため、月々の返済負担が軽いのもチャンスです。
ですから、もし家を買おうと思っているのならば、土地価格が下がるのを待つよりも、金利が上がる前の今のうちに買うのがベストでしょう。
ただし、購入を検討する場合には、今後の金利上昇を想定しておかないと大変なことになるので、「フラット３５」か「１０年以上の固定金利」でも返済ができるかどうかで予算を考えるべきでしょう。
非公開物件＝安い物件
不動産を売る理由はさまざまですが、「周りに知られずに売却したい」という売主は一定の割合でいます。
そのような物件は、ネット上にも出回らず「非公開物件」として登録されます。
また、売主はあまり相談する相手を広げたくないため、まずは建てたメーカーに相談する場合が多いです。
当然、このような物件は少ないお客さんにしか目にとまる機会がないため、相場よりも価格の安い可能性が高いのです。
こちらの「タウンライフ」に登録すると、お近くの複数の不動産会社から、非公開物件の情報を教えてもらえます。
価格が下がるのを待ちたい人でも、こちらで格安物件を見つければ、「低金利」と「安い物件」の２つの美味しいところが狙えるでしょう。
売るなら：超低金利の今が１番のチャンス
ここまで下落を続けてきた下関市ですが、それでもこの低金利は、住宅を買う人にとって追い風でした。
金利が下がらなければ、土地価格はもっと下落していたでしょう。
しかし、この金利はこれ以上下がりようがありません。
また、新型コロナウイルスの影響もあるため、今が１番高い時期と言えるでしょう。
公示地価を信じると損をする？
この記事では公示地価をもとに解説していきましたが、公示地価は「その地域の平均的な価格」なため、実際の取引ではこれ以上に高く、または安く取引されることがあります。
例えば、下関市内に「綾羅木南町（あやらぎみなみまち）」という、綾羅木駅より西側に広がる住宅地があります。
こちらの公示地価と実際の取引を比べてみると、
- 公示地価：１３万円／坪
- 実際の取引価格：２０万円／坪
と、公示地価の約１.５倍で取引されていました。
【下関市綾羅木南町の土地取引（過去２年間）】
- 綾羅木駅から徒歩１１分のエリアで、２０万円／坪で取引されている
- 公示地価も実際の取引も「第１種低層住居専用地域」という用途区分
このような感じで、全国の公示地価と実際の取引を調べてみたのですが、やはり公示地価と実際の取引ではかなりの価格差があることがわかりました。
同じ地域なのに、
「公示地価の３割増し、場合によっては２倍以上の価格で取引されている」
といった取引がゴロゴロ見つかったのです。
| 都道府県 | 住所 | 公示地価／坪 | 取引価格／坪 | 公示地価の何倍？ |
|---|---|---|---|---|
| 山口県 | 下関市綾羅木南町 | 13万円 | 20万円 | 1.54倍 |
| 山口県 | 山口市小郡下郷 | 16.5万円 | 8.9〜19万円 | 0.54〜1.15倍 |
| 山口県 | 宇部市笹山町 | 7.3万円 | 10〜13万円 | 1.37〜1.78倍 |
| 山口県 | 周南市富田 | 18万円 | 17〜24万円 | 0.94〜1.33倍 |
| 山口県 | 岩国市今津町 | 27万円 | 22〜32万円 | 0.81〜1.19倍 |
| 山口県 | 防府市東仁井令町 | 9.5万円 | 8.5〜12万円 | 0.89〜1.26倍 |
| 岡山県 | 岡山市田中 | 33万円 | 35〜47万円 | 1.06〜1.42倍 |
| 岡山県 | 倉敷市大島 | 31万円 | 13〜35万円 | 0.42〜1.13倍 |
| 岡山県 | 津山市東一宮 | 10万円 | 4.5〜12万円 | 0.45〜1.2倍 |
| 広島県 | 広島市牛田早稲田 | 40万円 | 19〜80万円 | 0.48〜2倍 |
| 広島県 | 福山市沖野上町 | 24万円 | 6.9〜34万円 | 0.29〜1.42倍 |
| 広島県 | 呉市広白岳 | 17万円 | 7.4〜21万円 | 0.44〜1.24倍 |
| 広島県 | 尾道市高須町 | 18万円 | 18〜25万円 | 1〜1.39倍 |
| 広島県 | 東広島市西条町西条 | 18万円 | 5.3〜25万円 | 0.29〜1.39倍 |
| 広島県 | 廿日市市串戸 | 42万円 | 22〜53万円 | 0.52〜1.26倍 |
| 広島県 | 三原市皆実 | 20万円 | 16〜29万円 | 0.8〜1.45倍 |
| 鳥取県 | 鳥取市吉方温泉 | 17万円 | 5〜19万円 | 0.29〜1.12倍 |
| 鳥取県 | 米子市観音寺新町 | 16万円 | 15〜20万円 | 0.94〜1.25倍 |
| 島根県 | 松江市内中原町 | 26万円 | 26〜32万円 | 1〜1.23倍 |
| 島根県 | 出雲市塩冶町 | 16万円 | 12〜18万円 | 0.75〜1.13倍 |
つまり、あなたの不動産はもっと高い評価額の可能性があるのです。
では、どうやってそれを調べられるのか？
答えは不動産の一括査定です。
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参考データ
下関市の土地取引
こちらの取引価格は、国土交通省によるアンケートで回収できた情報です。
日本では１年間に約１３０万件の土地取引がありますが、このアンケートで回収できているのは、３０万件弱となっています。
また、大都市では回収率が低いので１割前後、地方では２割前後の取引価格が回収できています。
*2019年7月〜2020年6月の土地取引
*都市計画：建物の高さや、お店の種類などを規制する区分のこと
| 地区名 | 坪単価（万円） | 取引総額（万円） | 面積（） | 最寄駅 | 駅距離（分） | 都市計画 |
|---|---|---|---|---|---|---|
| ゆめタウン | 7.9 | 1600 | 670 | 長府 | 30-60分 | 工業 |
| 綾羅木新町 | 11 | 650 | 195 | 梶栗郷台地 | 14 | １種住居 |
| 綾羅木南町 | 20 | 900 | 150 | 綾羅木 | 11 | １低住専 |
| 綾羅木本町 | 17 | 2300 | 440 | 綾羅木 | 13 | １中住専 |
| 綾羅木本町 | 11 | 1500 | 440 | 綾羅木 | 8 | １低住専 |
| 綾羅木本町 | 15 | 1100 | 250 | 綾羅木 | 11 | １低住専 |
| 綾羅木本町 | 15 | 1100 | 240 | 綾羅木 | 6 | ２中住専 |
| 安岡町 | 15 | 920 | 200 | 安岡 | 23 | その他 |
| 安岡町 | 14 | 900 | 210 | 安岡 | 23 | その他 |
| 伊崎町 | 12 | 4900 | 1400 | 下関 | 8 | 準工業 |
| 伊倉町 | 14 | 1600 | 370 | 綾羅木 | 8 | ２中住専 |
| 一の宮町 | 27 | 1900 | 230 | 新下関 | 4 | １種住居 |
| 一の宮町 | 15 | 750 | 165 | 新下関 | 26 | １中住専 |
| 一の宮町 | 26 | 1300 | 175 | 新下関 | 15 | 準工業 |
| 員光町 | 3.9 | 1000 | 870 | 長府 | 60-90分 | その他 |
| 永田本町 | 9.5 | 800 | 280 | 吉見 | 10 | １中住専 |
| 永田本町 | 10 | 600 | 195 | 吉見 | 16 | １中住専 |
| 永田本町 | 8.9 | 500 | 185 | 吉見 | 16 | １中住専 |
| 王喜本町 | 1.9 | 450 | 770 | 小月 | 21 | その他 |
| 王喜本町 | 2.2 | 100 | 155 | 小月 | 29 | １種住居 |
| 王司上町 | 1.8 | 240 | 450 | 長府 | 30-60分 | その他 |
| 王司上町 | 0.59 | 250 | 1400 | 長府 | 30-60分 | その他 |
| 王司上町 | 1 | 220 | 700 | 長府 | 30-60分 | その他 |
| 王司上町 | 1.7 | 870 | 1700 | 長府 | 30-60分 | その他 |
| 王司本町 | 3 | 300 | 340 | 長府 | 30-60分 | １種住居 |
| 王司本町 | 11 | 750 | 220 | 長府 | 30-60分 | その他 |
| 王司神田 | 13 | 1000 | 260 | 小月 | 30-60分 | ２中住専 |
| 丸山町 | 6.3 | 650 | 340 | 下関 | 16 | １種住居 |
| 貴船町 | 7.2 | 170 | 75 | 幡生 | 30-60分 | １種住居 |
| 菊川町大字下岡枝 | 3.9 | 2800 | 2000以上 | 小月 | 60-90分 | その他 |
| 吉見新町 | 3.6 | 150 | 135 | 吉見 | 9 | １中住専 |
| 熊野町 | 20 | 1600 | 260 | 新下関 | 29 | １低住専 |
| 形山町 | 25 | 1300 | 180 | 新下関 | 24 | １中住専 |
| 形山町 | 24 | 1300 | 180 | 新下関 | 24 | １中住専 |
| 形山町 | 24 | 1300 | 175 | 新下関 | 24 | １中住専 |
| 形山町 | 22 | 1200 | 180 | 新下関 | 24 | １中住専 |
| 形山町 | 23 | 1300 | 180 | 新下関 | 24 | １中住専 |
| 形山町 | 24 | 1300 | 185 | 新下関 | 25 | １中住専 |
| 形山町 | 24 | 1300 | 190 | 新下関 | 25 | １中住専 |
| 元町 | 2.8 | 1700 | 2000以上 | 下関 | 23 | １種住居 |
| 後田町 | 2.5 | 60 | 80 | 幡生 | 19 | １種住居 |
| 後田町 | 5.5 | 120 | 70 | 幡生 | 19 | １種住居 |
| 後田町 | 17 | 940 | 185 | 幡生 | 23 | １中住専 |
| 後田町 | 13 | 770 | 190 | 幡生 | 23 | １中住専 |
| 後田町 | 20 | 1200 | 200 | 幡生 | 23 | １中住専 |
| 後田町 | 19 | 1200 | 210 | 幡生 | 24 | ２中住専 |
| 幸町 | 17 | 2500 | 470 | 下関 | 30-60分 | 商業 |
| 山の田中央町 | 30 | 2400 | 260 | 幡生 | 16 | ２中住専 |
| 山の田本町 | 15 | 980 | 220 | 幡生 | 21 | ２中住専 |
| 山の田本町 | 7.5 | 330 | 145 | 幡生 | 21 | ２中住専 |
| 山の田本町 | 15 | 330 | 75 | 幡生 | 21 | ２中住専 |
| 秋根新町 | 27 | 1300 | 165 | 新下関 | 11 | １種住居 |
| 秋根南町 | 34 | 2900 | 280 | 新下関 | 6 | １種住居 |
| 小月駅前 | 11 | 1500 | 450 | 小月 | 3 | 商業 |
| 小月宮の町 | 6.3 | 800 | 420 | 小月 | 10 | １種住居 |
| 小月宮の町 | 6.3 | 640 | 340 | 小月 | 10 | １種住居 |
| 小月宮の町 | 6.3 | 310 | 160 | 小月 | 10 | １種住居 |
| 小月幸町 | 6.1 | 430 | 230 | 小月 | 19 | １種住居 |
| 小月市原町 | 16 | 960 | 200 | 小月 | 11 | １種住居 |
| 小月杉迫 | 7 | 390 | 185 | 小月 | 7 | ２中住専 |
| 小月茶屋 | 8.4 | 980 | 380 | 小月 | 9 | １種住居 |
| 小月茶屋 | 10 | 550 | 175 | 小月 | 6 | 商業 |
| 小月南町 | 7.2 | 67 | 30 | 小月 | 20 | 工業 |
| 小月本町 | 12 | 420 | 120 | 小月 | 8 | １種住居 |
| 松屋東町 | 2.5 | 700 | 930 | 埴生 | 30-60分 | １種住居 |
| 上田中町 | 1.9 | 860 | 1500 | 下関 | 29 | その他 |
| 上田中町 | 9.9 | 310 | 105 | 下関 | 30-60分 | １種住居 |
| 上田中町 | 11 | 550 | 170 | 下関 | 30-60分 | １種住居 |
| 上田中町 | 11 | 510 | 160 | 下関 | 30-60分 | １種住居 |
| 上田中町 | 11 | 500 | 155 | 下関 | 30-60分 | １種住居 |
| 上田中町 | 3.5 | 140 | 125 | 下関 | 30-60分 | １種住居 |
| 上田中町 | 16 | 7000 | 1500 | 下関 | 30-60分 | １種住居 |
| 清末鞍馬 | 12 | 1000 | 260 | 小月 | 9 | １種住居 |
| 清末鞍馬 | 8.8 | 1500 | 560 | 小月 | 19 | １種住居 |
| 清末五毛 | 1.5 | 87 | 190 | 小月 | 28 | １種住居 |
| 清末西町 | 13 | 1400 | 350 | 小月 | 25 | １低住専 |
| 清末西町 | 15 | 950 | 210 | 小月 | 23 | その他 |
| 清末西町 | 6.1 | 2400 | 1300 | 小月 | 24 | その他 |
| 清末本町 | 6.5 | 1800 | 890 | 小月 | 24 | １低住専 |
| 生野町 | 13 | 4200 | 1100 | 幡生 | 23 | １種住居 |
| 生野町 | 12 | 8200 | 2000以上 | 幡生 | 15 | ２中住専 |
| 生野町 | 16 | 1300 | 280 | 幡生 | 20 | ２中住専 |
| 西大坪町 | 8.5 | 190 | 75 | 下関 | 21 | １種住居 |
| 石神町 | 13 | 980 | 250 | 幡生 | 25 | １低住専 |
| 川中豊町 | 17 | 2000 | 400 | 新下関 | 30-60分 | １種住居 |
| 川中豊町 | 21 | 2000 | 320 | 新下関 | 25 | １低住専 |
| 川中本町 | 16 | 2000 | 400 | 綾羅木 | 16 | １種住居 |
| 前田 | 8.6 | 840 | 320 | 下関 | 60-90分 | １種住居 |
| 前田 | 1.5 | 220 | 480 | 下関 | 60-90分 | １低住専 |
| 大学町 | 17 | 4100 | 810 | 幡生 | 28 | ２中住専 |
| 大字阿内 | 2.4 | 130 | 185 | 小月 | 60-90分 | その他 |
| 大字阿内 | 1.7 | 79 | 150 | 小月 | 60-90分 | その他 |
| 大字阿内 | 1.7 | 400 | 760 | 小月 | 30-60分 | その他 |
| 大字安岡 | 16 | 23000 | 2000以上 | 安岡 | 15 | その他 |
| 大字延行 | 23 | 1400 | 200 | 新下関 | 20 | その他 |
| 大字吉田 | 0.93 | 2200 | 2000以上 | 小月 | 60-90分 | １低住専 |
| 大字勝谷 | 5 | 1900 | 1200 | 新下関 | 19 | １中住専 |
| 大字勝谷 | 8.9 | 1100 | 400 | 新下関 | 20 | １中住専 |
| 大字石原 | 14 | 830 | 195 | 新下関 | 18 | 準工業 |
| 大字石原 | 13 | 840 | 210 | 新下関 | 19 | 準工業 |
| 大字内日上 | 0.95 | 280 | 960 | 新下関 | 120分以上 | その他 |
| 大字楠乃 | 9 | 4800 | 1800 | 下関 | 30-60分 | ２中住専 |
| 大字福江 | 11 | 780 | 250 | 福江 | 14 | その他 |
| 大坪本町 | 4.7 | 300 | 210 | 幡生 | 16 | 準工業 |
| 大坪本町 | 15 | 650 | 140 | 幡生 | 21 | 準工業 |
| 大和町 | 12 | 980 | 270 | 下関 | 18 | 工業 |
| 大和町 | 8.5 | 15000 | 2000以上 | 下関 | 13 | 商業 |
| 竹崎町 | 17 | 260 | 50 | 下関 | 2 | 商業 |
| 長州出島 | 9 | 16000 | 2000以上 | 幡生 | 30-60分 | その他 |
| 長州出島 | 9.5 | 16000 | 2000以上 | 幡生 | 30-60分 | 準工業 |
| 長州出島 | 8.8 | 16000 | 2000以上 | 幡生 | 30-60分 | 準工業 |
| 長府印内町 | 18 | 420 | 70 | 長府 | 26 | 近隣商業 |
| 長府宮の内町 | 23 | 1400 | 200 | 長府 | 30-60分 | ２低住専 |
| 長府宮崎町 | 2.7 | 100 | 120 | 長府 | 30-60分 | その他 |
| 長府金屋町 | 23 | 2800 | 400 | 長府 | 28 | 商業 |
| 長府港町 | 9.2 | 50000 | 2000以上 | 長府 | 8 | 工業 |
| 長府港町 | 4.9 | 2200 | 1500 | 長府 | 23 | 工業 |
| 長府黒門東町 | 18 | 900 | 165 | 長府 | 30-60分 | ２低住専 |
| 長府才川 | 19 | 980 | 175 | 長府 | 11 | １種住居 |
| 長府才川 | 8.4 | 1300 | 510 | 長府 | 21 | １種住居 |
| 長府才川 | 29 | 93000 | 2000以上 | 長府 | 11 | 工業 |
| 長府松小田中町 | 7 | 1200 | 560 | 長府 | 6 | １中住専 |
| 長府松小田中町 | 19 | 1200 | 210 | 長府 | 8 | １中住専 |
| 長府松小田東町 | 8.5 | 990 | 390 | 長府 | 3 | 商業 |
| 長府松小田北町 | 1 | 250 | 830 | 長府 | 11 | １中住専 |
| 長府中土居北町 | 0.67 | 21 | 105 | 長府 | 30-60分 | １種住居 |
| 長府中之町 | 13 | 450 | 120 | 長府 | 30-60分 | 商業 |
| 長府日の出町 | 15 | 900 | 195 | 長府 | 16 | １中住専 |
| 長府豊浦町 | 19 | 980 | 170 | 長府 | 25 | １低住専 |
| 長府豊浦町 | 16 | 1100 | 220 | 長府 | 28 | １低住専 |
| 田倉御殿町 | 11 | 950 | 290 | 新下関 | 30-60分 | １中住専 |
| 田中町 | 26 | 1100 | 130 | 下関 | 30-60分 | 商業 |
| 東向山町 | 13 | 500 | 130 | 下関 | 24 | 商業 |
| 楠乃 | 12 | 980 | 280 | 新下関 | 29 | １低住専 |
| 楠乃 | 10 | 700 | 230 | 新下関 | 30-60分 | １低住専 |
| 楠乃 | 0.49 | 150 | 1000 | 新下関 | 30-60分 | その他 |
| 幡生町 | 19 | 1300 | 230 | 幡生 | 6 | １種住居 |
| 幡生町 | 21 | 1800 | 290 | 幡生 | 10 | １種住居 |
| 幡生本町 | 14 | 1000 | 240 | 幡生 | 12 | １低住専 |
| 幡生本町 | 13 | 840 | 220 | 幡生 | 13 | １低住専 |
| 稗田南町 | 26 | 2400 | 290 | 綾羅木 | 20 | 近隣商業 |
| 彦島塩浜町 | 5.5 | 1800 | 1100 | 下関 | 30-60分 | １種住居 |
| 彦島塩浜町 | 3.6 | 500 | 460 | 下関 | 30-60分 | １低住専 |
| 彦島塩浜町 | 5.4 | 460 | 280 | 下関 | 30-60分 | 工業 |
| 彦島江の浦町 | 5 | 810 | 530 | 下関 | 30-60分 | 工業 |
| 彦島江の浦町 | 7 | 460 | 220 | 下関 | 30-60分 | 工業 |
| 彦島杉田町 | 11 | 800 | 230 | 下関 | 30-60分 | １中住専 |
| 彦島西山町 | 0.58 | 20 | 115 | 下関 | 30-60分 | その他 |
| 彦島西山町 | 7.2 | 600 | 280 | 下関 | 60-90分 | １中住専 |
| 彦島西山町 | 10 | 3000 | 990 | 下関 | 60-90分 | 工業 |
| 彦島弟子待町 | 3 | 180 | 200 | 下関 | 30-60分 | １中住専 |
| 彦島福浦町 | 3 | 200 | 220 | 下関 | 30-60分 | １種住居 |
| 富任町 | 7.4 | 500 | 220 | 安岡 | 11 | ２中住専 |
| 武久町 | 7.6 | 2200 | 960 | 幡生 | 13 | ２中住専 |
| 豊浦町大字厚母郷 | 1.3 | 100 | 250 | 梅ケ峠 | 6 | その他 |
| 豊浦町大字厚母郷 | 0.18 | 95 | 1700 | 梅ケ峠 | 19 | その他 |
| 豊浦町大字黒井 | 8.5 | 590 | 230 | 黒井村 | 7 | １種住居 |
| 豊浦町大字小串 | 1.3 | 120 | 310 | 小串 | 4 | 準工業 |
| 豊浦町大字川棚 | 5.2 | 350 | 220 | 小串 | 9 | １種住居 |
| 豊浦町大字川棚 | 3 | 200 | 230 | 小串 | 11 | １種住居 |
| 豊浦町大字川棚 | 3.1 | 240 | 260 | 小串 | 11 | その他 |
| 豊浦町大字川棚 | 1.6 | 1300 | 2000以上 | 川棚温泉 | 15 | その他 |
| 豊浦町大字川棚 | 7.5 | 520 | 230 | 川棚温泉 | 16 | その他 |
| 豊浦町大字川棚 | 1 | 18 | 55 | 川棚温泉 | 19 | その他 |
| 豊浦町大字川棚 | 1.1 | 330 | 990 | 川棚温泉 | 19 | その他 |
| 豊浦町豊洋台 | 4.9 | 350 | 230 | 黒井村 | 15 | １中住専 |
| 豊浦町豊洋台 | 3.3 | 210 | 210 | 黒井村 | 18 | １中住専 |
| 豊田町大字八道 | 2.5 | 420 | 560 | 小月 | 120分以上 | その他 |
| 豊田町大字八道 | 2.4 | 170 | 230 | 小月 | 120分以上 | その他 |
| 豊田町大字八道 | 0.72 | 43 | 200 | 滝部 | 120分以上 | その他 |
| 豊田町大字八道 | 0.73 | 51 | 230 | 滝部 | 120分以上 | その他 |
| 豊田町大字八道 | 0.74 | 260 | 1200 | 滝部 | 120分以上 | その他 |
| 豊田町大字浮石 | 0.55 | 100 | 600 | 滝部 | 120分以上 | その他 |
| 豊北町大字阿川 | 1.5 | 96 | 210 | 阿川 | 14 | その他 |
ご覧いただいたように、ここに集められている取引価格の情報は、国土交通省によるアンケートの回収率が１〜２割でしかないため、同じぐらいの取引価格のところもあれば、場合によっては１.５〜２倍以上に開いている地区もあります。
そのため、「もっと安く買えるのか？」「もっと高い評価額なのか？」を確かめるには、不動産会社に確認をした方が確実です。
というのも、不動産会社は、独自の取引情報を持っているからです。
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