（画像出典：wikimedia commons そらみみ, 千歳橋より望む一の坂川(上流側)）
この記事では山口市の
- 公示地価、基準地価
- 土地価格がこれまで上昇・下落した理由
- 今後どうなるのか？
の３点について解説しています。
（なお、本ページはプロモーションが含まれています。該当するサービスには、【PR】と表記しております）（※1）
１、山口市の公示地価、基準地価
*詳しい地名を入力すると、絞り込めます。１文字からOK
*公：公示地価（2023.1.1現在）2023年3月 更新
*基：基準地価（2022.7.1現在）
*変化率が空白：比較する年度のデータがない場合
| 所在地及び地番 | 最寄駅（m) | 坪単価（万円） | 前年比 | 2018年比 |
|---|---|---|---|---|
| 公）山口市小郡下郷字薮先三２２１９番１３ | 新山口（650） | 18.6 | 2.9% | 14.2% |
| 公）山口市小郡明治１丁目２２５５番１ | 新山口（530） | 28.6 | 2.1% | |
| 公）山口市白石１丁目２３０１番４ | 山口（1300） | 22.9 | 1.9% | 9.6% |
| 公）山口市嘉川字新市５０６３番１６ | 上嘉川（550） | 9.3 | 1.4% | |
| 公）山口市赤妻町２０８番１ | 湯田温泉（1700） | 28.2 | 1.1% | 1.1% |
| 公）山口市維新公園２丁目４０７２番３ | 矢原（1300） | 11.9 | 0.8% | 2.0% |
| 公）山口市緑町２３２９番３１ | 湯田温泉（1800） | 28.2 | 0.7% | 0.7% |
| 公）山口市道場門前２丁目１０７番 | 山口（600） | 21.3 | 0.6% | 1.6% |
| 公）山口市平井字原６７８番７外 | 湯田温泉（900） | 21.7 | 0.6% | 0.6% |
| 公）山口市大内矢田南３丁目６１８番１０ | 山口（4000） | 9 | 0.4% | 0.7% |
| 公）山口市大内千坊３丁目１８７１番２６ | 山口（2700） | 11.4 | 0.3% | 0.6% |
| 公）山口市阿知須字前山１０６０２番２８ | 阿知須（1700） | 7.7 | 0.0% | 0.0% |
| 公）山口市小郡光が丘２５６０番１７３ | 上郷（1300） | 10 | 0.0% | 0.0% |
| 公）山口市桜畠２丁目２３２１番４ | 宮野（500） | 12.3 | 0.0% | |
| 公）山口市小郡高砂町２番３ | 新山口（350） | 52.8 | 0.0% | 0.0% |
| 公）山口市阿知須字二ノ宮４８２３番１外 | 阿知須（450） | 10.7 | -0.3% | -0.3% |
| 公）山口市秋穂東字青江北浜３４８４番９５ | 大道（6600） | 3.3 | -1.0% | -4.8% |
| 公）山口市米屋町３５番 | 山口（670） | 27.6 | -1.1% | -3.9% |
| 公）山口市穂積町３４６番２ | 湯田温泉（850） | 9.7 | ||
| 公）山口市熊野町９３３番２０ | 湯田温泉（1400） | 17 | ||
| 公）山口市矢原町１４６番外 | 湯田温泉（1100） | 15.2 | ||
| 基）山口市小郡明治２丁目１２５５番５外 | 新山口（120） | 35 | 7.5% | |
| 基）山口市小郡下郷字沖田８６０番１８ | 周防下郷（750） | 16.5 | 2.0% | 6.1% |
| 基）山口市後河原字片岡２１４番３ | 山口（1600） | 22.3 | 1.8% | 7.3% |
| 基）山口市白石１丁目２３０１番４ | 山口（1300） | 22.7 | 1.8% | 7.7% |
| 基）山口市嘉川字台畠上ノ切３８７番 | 上嘉川（1600） | 6.9 | 1.5% | 4.5% |
| 基）山口市維新公園５丁目３６９９番１０ | 矢原（2600） | 11.5 | 1.5% | 3.3% |
| 基）山口市黒川字西浴１０８３番４３ | 湯田温泉（3200） | 11.7 | 1.4% | 4.4% |
| 基）山口市小郡若草町２番５ | 新山口（1000） | 21.6 | 1.4% | 4.8% |
| 基）山口市朝田字下丁田３８４番２１ | 大歳（700） | 9.9 | 1.4% | 2.4% |
| 基）山口市下竪小路字新立３６番１ | 山口（1200） | 18 | 1.1% | 3.2% |
| 基）山口市小郡新町１丁目３２５１番１２ | 上郷（700） | 10.3 | 1.0% | 4.0% |
| 基）山口市小郡下郷字沖田８６７番１７ | 周防下郷（700） | 20.6 | 1.0% | 3.3% |
| 基）山口市小郡緑町２番８ | 新山口（700） | 20.9 | 1.0% | 3.9% |
| 基）山口市泉町２４３番１ | 湯田温泉（1300） | 16 | 0.8% | 2.5% |
| 基）山口市前町１４９８番５ | 湯田温泉（450） | 13.4 | 0.5% | 0.5% |
| 基）山口市金古曽町４２番 | 上山口（550） | 14.1 | 0.5% | 2.1% |
| 基）山口市吉敷中東１丁目３０３１番２４ | 湯田温泉（1900） | 14.2 | 0.5% | 1.9% |
| 基）山口市中園町８５番 | 山口（1300） | 16.5 | 0.4% | 1.8% |
| 基）山口市平野３丁目２０１７番２３ | 宮野（1000） | 10 | 0.0% | 0.0% |
| 基）山口市鋳銭司字下薮河内２９８２番５ | 四辻（650） | 4.6 | 0.0% | -2.1% |
| 基）山口市宮野下字上河原１３８番６ | 宮野（1700） | 8.6 | 0.0% | 0.0% |
| 基）山口市阿知須字中砂郷一３１０９番１ | 阿知須（700） | 9.3 | 0.0% | |
| 基）山口市阿知須字西光寺原６９０８番５ | 阿知須（2400） | 3.2 | 0.0% | -0.4% |
| 基）山口市阿知須字東河内７８４番１ | 岩倉（250） | 3.7 | 0.0% | 0.0% |
| 基）山口市大内長野字沖原１５１１番 | 山口（6000） | 2.2 | 0.0% | -1.5% |
| 基）山口市中央１丁目２０１番 | 山口（800） | 31.5 | 0.0% | 0.0% |
| 基）山口市湯田温泉３丁目１２５１番２ | 湯田温泉（900） | 19.7 | 0.0% | 0.0% |
| 基）山口市緑町２３２９番３１ | 湯田温泉（1800） | 28 | 0.0% | 0.0% |
| 基）山口市阿知須字浜村４７４６番６外 | 阿知須（150） | 10.5 | 0.0% | 0.0% |
| 基）山口市大内千坊６丁目１４４２番７外 | 山口（2500） | 20.6 | 0.0% | 0.0% |
| 基）山口市朝田字森ケ坪６１０番 | 大歳（400） | 17.3 | 0.0% | 0.0% |
| 基）山口市大内長野字向原１７２８番７ | 山口（4700） | 8.3 | -0.4% | -0.4% |
| 基）山口市古熊１丁目２３４番１９ | 山口（900） | 10.9 | -0.6% | -1.2% |
| 基）山口市秋穂東字弐反田６７９８番２２ | 四辻（7900） | 4.8 | -0.7% | -2.7% |
| 基）山口市秋穂東字大浜中壱番３８２番内 | 大道（3500） | 4 | -0.8% | -3.2% |
| 基）山口市秋穂東字中津江５１５９番３ | 四辻（10000） | 3 | -1.1% | -4.2% |
| 基）山口市徳地島地字下高熊８９３番１ | 防府（24000） | 1.7 | -1.4% | -6.1% |
| 基）山口市徳地伊賀地字高田９４７番 | 防府（16000） | 2.3 | -1.7% | -6.9% |
| 基）山口市徳地堀字原１７２５番５ | 防府（19000） | 3.6 | -1.8% | -6.8% |
| 基）山口市徳地八坂字鍛冶屋河内４３１番 | 防府（23000） | 1.6 | -2.0% | -6.8% |
| 基）山口市徳地堀字中出雲合１７０５番１ | 防府（18000） | 5.3 | -2.4% | -8.0% |
| 基）山口市阿東嘉年上字長迫３３８５番４ | 徳佐（14000） | 1.1 | -3.0% | -11.7% |
| 基）山口市阿東地福上字木内名１９６５番８外 | 地福（1400） | 1.5 | -3.1% | -11.1% |
| 基）山口市阿東徳佐中字下市３０３２番１ | 徳佐（800） | 3 | -3.2% | -11.5% |
| 基）山口市阿東徳佐下字沖長沢４５番１０外 | 徳佐（1100） | 4 | -3.2% | -10.9% |
| 基）山口市阿東生雲中字中村７４４番２ | 三谷（6000） | 1.7 | -3.2% | -12.1% |
途中ですが、この記事の説明を
どうも、このサイトの運営者のゴトウです。
この記事では、「あなたの（気になっている）不動産が、これからどうなるのか？」が分かるように、解説をしていきます。
とても不思議に思うのですが、
不動産の取引は、数百万円〜数億円単位の大きなお金が動きますから、絶対に失敗したくないはずなのに、
参考になる情報が、あまりに少なすぎると感じませんか？
例えば、年に３回ほど、公示地価や基準地価、路線価などの国が発表する土地価格の情報が、新聞やテレビニュースで取り上げられます。
ですが、その解説の多くが、都道府県単位、市区町村単位、または、１番大きく上昇した場所ぐらいです。
もっと細かい地区の情報は、ほとんど見かけませんよね。
これでは、あなたの（気になっている）不動産が、これから上がるのか？下がるのか？の判断がつきませんし、今がチャンスなのかどうかも分かりません。
最悪の婆には、営業マンの言いなりになって、もっと高く売れた（もっといい物件を探せた）のに、、、なんてことも。
それはちょっと残念すぎると思うんです。
そこで、この記事では、取り引きの参考になりそうなデータを集めて、なるべく詳しく、そして分かりやすく解説をしました。
そのため、ちょっと記事が長くなってしまいましたが、難しいことは書いていませんので、気楽に読み進めてみてください。
それでは参りましょう。
２、山口市の土地価格の動き
山口市の住宅地は、アベノミクス以降の、この９年間で３.６％下落しました。
また、2021→22年の公示地価については、住宅地は前年比で０.６%のプラス、商業地は０.１%のプラスとなっていました。
では、実際にどのようなエリアが上昇、または下落したのでしょうか？
公示地価の７年間の変化率を地図上に表示させてみました。
地価マップ：2013-21年の上昇率
変化率：赤色（30%以上）＞オレンジ色（10〜29.9%）＞緑色（0〜9.9%）＞青色（-9.9〜０％）＞紫色（-10%以下）
山口駅、新山口駅の周辺で上昇している地点がいくつかありますが、それ以外のエリアでは大きく下落していました。
なぜ山口市では、一部しか上がらないのか？
理由は３つあります。
①金利低下によって、買い手の購買力が上がった
山口駅の周辺で土地価格が上昇している理由は、金利の低下によるものです。
ご覧のように、2013年4月以降、日銀が国債を買い占める、異次元緩和政策を行うことで、金利を下げてきました。
日銀が国債を買い占めて、金利を下げた
（参考：ARUHI住宅ローン フラット３５金利の推移 財務省 国債金利情報）
ザックリ言うと、この８年間で買い手は、同じ返済額で２割高い物件を買えるようになったということです。
例えば、フラット３５で期間３５年・月々の返済額が10.4万円とした場合、購入できる不動産は3,000万円から3,500万円まで上がったのです。
同じ返済額で購入できる物件価格が２割上昇した
月々の支払額は増やさずに、約２割高い物件を買える。しかもその物件が人気化しているとなれば、値段が高くても買おうとする人は増えますよね。
そのため、人気のエリアほど、土地価格が上昇してきたのです。
なので、そもそも山口市の土地価格も、上がりやすい条件にあったのです。では、なぜ一部のエリアでしか上昇していないのでしょうか？
②農地の宅地化で、郊外の宅地の人気が低下
最も大きな理由は、農地の宅地化です。
実は、この10年で、山口県内の農地は、約7,400ヘクタール（ha）も減っているのです。
1haで約3,000坪ですので、30坪の戸建てに換算すると、約７４万戸分の農地が住宅や、道路、工場、倉庫、ショッピングモールなどに変わっているのです。
この点について確認するために、約７年間で100人以上の人口増加、または減少している地区について調べてみました。
山口市の地区別の人口変化（2013.12〜2020.12）
増減：赤色（1,000人以上増加）＞オレンジ色（500〜999人増加）＞緑色（100〜499人増加）＞青色の↙️（100〜499人減少）＞紫色の↙️（500以上の減少）
ご覧の通り、山口駅〜新山口駅にかけての鉄道周辺では、増加している地区が多く見られますが、それ以外のエリアでは、減少傾向にありました。
土地価格が上昇している地点は一部なのに対して、人口が増えている地区はこれほど広範囲に広がっているのです。
例えば、山口学芸大学の北側に位置する「小郡かぜの丘」地区は、2014年から積水ハウスが分譲を行なっていますが、この地区も農地を宅地化してできたものです。
農地の宅地化によって、今ある住宅地の人気が低下
農地が宅地化されれば、周辺の住宅地を購入する人は減りますので、土地価格が下がりやすくなるわけです。
③山口市では、若い世代の人口も減っている
しかも、山口市では、家を購入する中心年代である３０〜４０代の人口が減少傾向にあります。この７年間で約1,600人減っているのです。
（参考：総務省「住民基本台帳に基づく人口、人口動態及び世帯数」）
つまり、農地の宅地化によって物件が次々を増えていく中で、買い手となる若い世代の人口は逆に減少しているため、土地価格が下がりやすくなっているわけですね。
３、これからどうなるのか？
山口市の土地価格に影響を与えそうなリスクをまとめました。
（１）金利の上昇リスク
2022年に入ってから、金利の上昇が始まっています。
新型コロナや、ウクライナ侵攻などで、世界各国の経済が混乱し、物価が上昇しているため、物価上昇をおさえるために、世界中の国々で金利を引き上げているのです。
例えば、アメリカでは、この１年間で、0.25→5.25%へと、なんと５％もの金利の引き上げを行っています。
日本では、今のところそういう対策をしていませんが、投資家の間ではすでに「日本も金利の引き上げを行うのではないか？」と見られており、期間１０〜３０年の国債の金利が上がり始めています。
（参考：財務省）
住宅ローンの金利も、このような状況を受けて、上昇し始めています。
固定金利の住宅ローンである、フラット３５（期間21〜35年）の金利も上昇傾向にあり、23年6月分は1.76%となっています。
ふらっと３５は上昇しているが、変動金利はむしろ下落
ところが、変動金利は、ほとんど変化がないか、むしろ下落している銀行もあります。
銀行同士で、お客さんの獲得競争が激しいため、金利が下がっているためです。
そのため、変動金利の利用者が、2019年には約６割ぐらいだったのが、2022年には約７割にまで増えていました。
不動産価格が上がりすぎたため、変動金利の利用者が増加
毎月の支払額で比較すると、約2万円も安く済むのですから、無理もありません。
変動金利の方が、月々の返済が約２万円安い
| 金利 | 月の返済額 | 総返済額 | ||
| ①ふらっと35 | 固定金利 | 1.76% | 95,723円 | 約4,020万円 |
| ②SBI新生銀行 | 変動金利 | 0.32% | 75,512円 | 約3,172万円 |
| ①ー② | 20,211円 | 約848万円 |
*期間３５年、ローン諸費用は除く
大都市のマンションがかなり値上がりしており、「誰が買ってるの？」と疑問に思う人もいるでしょうが、変動金利を選んでいる人が増えているからでしょう。
では、そのような人たちが、金利が上がった時にどうするのか？というと、約２割の人が、「見当がつかない、わからない」と答えていました。
このように、金利が上がった時に、返済に困る人が、かなりの割合でいると考えられます。
つまり、
- 世界的な物価上昇・金利上昇によって、「日本の金利も上がる」と予想する投資家が増えている
- 変動金利で借りている人の２割ぐらいは、金利が上がった場合に、対応できない可能性がある
と言う状況なのです。
今年の4月に、日銀総裁が交代し、植田新総裁になりましたが、今のところは、黒田旧総裁の方針を引き継ぐようなコメントをしています。
ですが、そもそも、黒田総裁が異次元緩和をやり始めたのは、物価を毎年2%上げるためでした。
そして、2022年度の物価上昇率は、前年比で3.0%の上昇です。すでに目的は達成されて、むしろかなりのハイペースで上昇している状況です。
（参考：NHK「2022年度 消費者物価指数 前年度比3.0％上昇 41年ぶり水準」）
また、ウクライナ戦争もまだ終わりが見えませんので、物価上昇はまだまだ続くと考えると、いずれ金利を引き上げる時が来るでしょう。
１％金利が上がると、不動産価格は15〜20%下がる可能性
ちなみに、金利が１％上がると、住宅ローンの利息は、35年で15〜20%増えます。
例えば、月に約10万円の返済を考えている人であれば、現在なら3,500万円の物件が買えますが、金利が１％上がると、毎月１０万円の支払いで、3,000万円の物件しか買えません。
特に、変動金利が上がってきた場合には、注意が必要でしょう。
（２）これから山口市の人口はどうなるの？
国立社会保障・人口問題研究所が、2018年に発表した山口市の人口の見通しによると、2020→30年までに約2,000人減少するそうです。
山口市の人口は、2020→30年までに約2,000人減る
（出典：国立社会保障・人口問題研究所 平成３０年度人口推計）
しかも、家を買う中心年代である３０〜４０代は、2020→30年までに約6,000人減る見通しです。
山口市の30〜40代人口は、2020→30年までに約6,000人減少
（出典：国立社会保障・人口問題研究所 平成３０年度人口推計）
つまり、家の買い手が今よりも１割以上も減るのです。そのため、すでに下落傾向にある人気の低い地区では、土地価格の下落が加速しそうですね。
（３）農地の宅地化はまだ進むのか？
山口県内の農家の年齢を見てみると、７０代以上が全体の７割近くを占めていました。６０代まで含めると、９割を超えています。
うちの実家も兼業農家なので実情は理解できますが、私も含めて、４０〜５０代の次の世代が農業を継いでいるケースは、それほど多くありません。
今の世帯主が働けなくなれば、耕作放棄された農地は今後増えていくでしょうから、時間が経てば経つほど、農地の宅地化は進んでいくでしょう。
そうすると、買い手世代の人口減少も加わって、さらに売るに売れない土地は増えていくのではないでしょうか。
結論：買うなら？売るなら？
以上のことから、山口市の土地価格は、
- 農地の宅地化と人口の減少によって、土地価格の下落が止まらない
- 今後も農家と若い世代の減少は続くため、農地の宅地化が進むので、人気のないエリアの土地は下がり続ける
と言えるでしょう。
では、売りたい人、買いたい人は、それぞれどう対応すべきなのでしょうか？
買うなら：下落を待つよりも低金利の今がベスト
土地価格の坪単価が10〜30万円の地域が多いので、下落を待つ必要はありません。
その理由は２つあります。
①土地価格の下落分よりも、待っている間の家賃の方が高くつく
例えば、坪20万円ぐらいの土地であれば、30坪でも600万円程度で買えます。
仮に数年で１割下げたとして60万円ぐらいしか安くなりませんから、その間の家賃を考えると、早めに買った方がトクになります。
②異次元緩和で低金利の今がチャンス
また、現在は住宅ローンがかなり安いため、月々の返済負担が軽いのもチャンスです。
ですから、もし家を買おうと思っているのならば、土地価格が下がるのを待つよりも、金利が上がる前の今のうちに買うのがベストでしょう。
ただし、購入を検討する場合には、今後の金利上昇を想定しておかないと大変なことになるので、「フラット３５」か「１０年以上の固定金利」でも返済ができるかどうかで予算を考えるべきでしょう。
未公開物件＝安い物件の可能性大
不動産を売る理由はさまざまですが、「周りに知られずに売却したい」という売主は一定の割合でいます。
そのような物件は、ネット上にも出回らず「未公開物件」として、ある特定の不動産会社や、住宅メーカーが取り扱っている場合があります。
当然、このような物件は少ないお客さんにしか目にとまる機会がないため、相場よりも価格の安い可能性が高いです。
【PR】タウンライフ
こちらの「タウンライフ」に登録すると、全国１５０以上の不動産会社が、あなたの条件にあった非公開の物件情報を教えてくれます。
価格が下がるのを待ちたい人でも、こちらで格安の物件情報を見つければ、「低金利」と「安い物件」の２つの美味しいところが狙えるでしょう。
売るなら：低金利のうちに売却を検討すべき
特に住宅地において、これから影響が出てくるのが金利の上昇です。金利が１％上がると、組める住宅ローンが１５〜２０％程度減るためです。
今は上昇率が小幅なため、まだ影響は小さいですが、これから物価上昇がさらにひどくなれば、アメリカやヨーロッパのように金利を引き上げて物価上昇を抑える政策を取る可能性があるため、早めの準備がおすすめです。
不動産会社選びを間違えると損する？
不動産会社によって、得意とするエリアや物件種類（戸建て・マンション）が違うので、実際の取引では、公示地価より高く、または安く取引されることがあります。
例えば、山口市内に「小郡下郷（おごおりしもごう）」という住宅地があります。
この小郡下郷の公示地価と実際の取引を比べてみると、
- 公示地価：１６.５万円／坪
- 実際の取引価格：８.９〜１９万円／坪
と、公示地価の約０.６〜１.２倍で取引されていました。
【山口市小郡下郷の土地取引（過去２年間）】
- 新山口駅から徒歩１１〜２０分のエリアで、８.９〜１９万円／坪で取引されている
- 公示地価も実際の取引も「第１種住居地域」という、似たような街並みのエリア
なぜ、これほど売却価格が変わるのでしょうか？
その理由は、不動産会社によって、持っている取引情報に差があるからです。
不動産取引は、株式市場のように、全ての取引情報を管理しているところがないため、
- 自社でどれだけ取引情報を持っているか
- どれだけ買い手のリストを持っているか？
で、評価額も、売れる金額も変わってくるのです。
持っている取引情報が違うため、評価額・売却額が変わる
*REINSとは、不動産会社間でだけ共有できる物件情報・取引情報のサービスです。ただし、売主の承諾が必要なため、情報の共有率は、全体の取引の約11%程度となっています
（2022年実績：売り物件報告件数17.5万件 ÷ 土地取引件数152.5万件 ＝ 11.4%）
また、不動産会社が持っている取引情報や、買い手のリストは、エリアや物件によって違いますから、いくつかの不動産会社に査定を申し込むことで、
- どれだけの評価額になるのか？
- どこの会社が、自分の不動産を高く売ってくれるのか？
を知ることができます。
そんな時に便利なのが、１度の登録で、複数社から査定をもらえる一括査定サービスなのですが、それぞれのサービスで参加企業に違いがあるため、特徴のある２つをご紹介します。
【PR】すまいバリュー（大手に査定を依頼したいなら）
こちらの「すまいVALUE（バリュー）」は、取引実績の多い大手６社に、無料で査定を依頼することができます。
そのため、大手不動産会社に依頼したい場合には、こちらのサービスを活用するといいでしょう。
【PR】イエウール（地域密着企業に依頼したいなら）
すまいバリューは大手６社しか参加していないため、地域密着の不動産会社に査定を依頼したい場合には、「イエウール」が、参加している不動産会社が1,700社以上と多く、なおかつ大手不動産会社が１番多く参加しているのでオススメです。
無料で使えますので、１度調べてみてはいかがでしょうか？
※1 本記事では、いくつかのサービスのご紹介をしています。それぞれ、「イエウール（運営元 株式会社Speee）」「タウンライフ（運営元 タウンライフ株式会社）」の委託を受けて作成しております
コメント