（画像出典：ウィキペディア Lycurgi 賎機山ハイキング）
この記事では静岡市の
- 公示地価、基準地価
- 土地価格がこれまで上昇・下落した理由
- 今後どうなるのか？
の３点について解説しています。
（なお、本ページはプロモーションが含まれています。該当するサービスには、【PR】と表記しております）（※1）
１、静岡市の公示地価、基準地価の一覧
*詳しい地名を入力すると、絞り込めます。１文字からOK
*公：公示地価（2023.1.1現在）2023年3月 更新
*基：基準地価（2022.7.1現在）
*変化率が空白：比較する年度のデータがない場合
| 所在地及び地番 | 最寄駅（m) | 坪単価（万円） | 前年比 | 2018年比 |
|---|---|---|---|---|
| 公）静岡市葵区伝馬町９番１１外 | 静岡（500） | 191.4 | 5.5% | 31.5% |
| 公）静岡市葵区西草深町１９番７ | 静岡（1600） | 98.3 | 4.6% | 15.1% |
| 公）静岡市葵区鷹匠２丁目４番１９ | 静岡（800） | 122.1 | 4.5% | 19.4% |
| 公）静岡市葵区音羽町２１４番３ | 静岡（1400） | 76.6 | 2.2% | 7.4% |
| 公）静岡市駿河区曲金５丁目５４３番１１ | 東静岡（1000） | 53.1 | 1.9% | 5.2% |
| 公）静岡市葵区安東２丁目１５０番 | 静岡（2400） | 71 | 1.9% | 4.4% |
| 公）静岡市葵区大岩町１３８番４ | 静岡（3200） | 62.7 | 1.6% | 2.2% |
| 公）静岡市駿河区敷地２丁目１７８番２ | 静岡（3600） | 41.9 | 1.6% | 2.4% |
| 公）静岡市駿河区馬淵３丁目３９６番２ | 静岡（1300） | 64 | 1.6% | 2.1% |
| 公）静岡市駿河区中田３丁目６８８番１ | 静岡（1700） | 64.7 | 1.6% | 2.1% |
| 公）静岡市葵区緑町９６番１ | 静岡（2200） | 68.3 | 1.5% | 3.5% |
| 公）静岡市葵区竜南１丁目３６番５ | 静岡（3800） | 53.8 | 1.2% | 1.2% |
| 公）静岡市駿河区曲金３丁目１０６番５ | 静岡（2500） | 54.5 | 1.2% | 3.1% |
| 公）静岡市清水区谷田１８４番２ | 草薙（850） | 60.1 | 1.1% | 4.0% |
| 公）静岡市駿河区大和２丁目２番１３ | 静岡（1200） | 61.1 | 1.1% | 2.2% |
| 公）静岡市葵区山崎２丁目２０番８ | 静岡（4100） | 33.3 | 1.0% | 3.6% |
| 公）静岡市葵区呉服町１丁目１番１３外 | 静岡（950） | 185.5 | 0.9% | 11.1% |
| 公）静岡市葵区羽鳥６丁目１１８０番２５外 | 静岡（5600） | 30.5 | 0.9% | 0.1% |
| 公）静岡市駿河区泉町８番４ | 静岡（550） | 77.6 | 0.9% | 3.1% |
| 公）静岡市葵区上伝馬１１６番２６ | 静岡（5000） | 40.3 | 0.8% | 2.5% |
| 公）静岡市葵区瀬名中央３丁目２００番３６８ | 静岡（6000） | 40.3 | 0.8% | 0.0% |
| 公）静岡市清水区長崎南町８１番４ | 草薙（850） | 41.9 | 0.8% | 1.6% |
| 公）静岡市葵区平和２丁目１１６番３ | 静岡（3400） | 43.2 | 0.8% | 0.8% |
| 公）静岡市駿河区豊田２丁目９０８番１ | 静岡（3000） | 30.5 | 0.8% | 6.3% |
| 公）静岡市葵区上土１丁目１３６４番３ | 静岡（4600） | 43.9 | 0.8% | 0.8% |
| 公）静岡市清水区七ツ新屋２丁目４０６番１５外 | 草薙（1400） | 43.9 | 0.8% | |
| 公）静岡市葵区城北２丁目２０６番１ | 静岡（4400） | 44.6 | 0.7% | -1.5% |
| 公）静岡市駿河区国吉田５丁目３１番 | 草薙（1900） | 46.9 | 0.7% | 0.0% |
| 公）静岡市駿河区南安倍３丁目２４４番５外 | 静岡（1900） | 48.8 | 0.7% | 2.8% |
| 公）静岡市清水区草薙一里山２６５番 | 草薙（990） | 51.8 | 0.6% | 2.6% |
| 公）静岡市葵区錦町２５番３ | 静岡（1500） | 58.7 | 0.6% | |
| 公）静岡市駿河区有東１丁目２５９番１ | 静岡（2000） | 59.1 | 0.6% | 1.7% |
| 公）静岡市葵区千代田７丁目１０７番１外 | 静岡（4600） | 63 | 0.5% | 0.5% |
| 公）静岡市葵区富士見町１１番５ | 静岡（1200） | 63 | 0.5% | -1.0% |
| 公）静岡市清水区楠新田字西屋敷３４０番５ | 草薙（1000） | 31.7 | 0.5% | 1.3% |
| 公）静岡市葵区銭座町９４番４外 | 静岡（2000） | 64.7 | 0.5% | -1.0% |
| 公）静岡市駿河区泉町１１番４ | 静岡（670） | 79.5 | 0.4% | 0.8% |
| 公）静岡市駿河区南町２３番３外 | 静岡（250） | 240.9 | 0.4% | 3.0% |
| 公）静岡市駿河区南町２５番８ | 静岡（400） | 110.2 | 0.3% | 0.0% |
| 公）静岡市駿河区森下町２番４２ | 静岡（600） | 116.5 | 0.3% | 2.0% |
| 公）静岡市葵区両替町２丁目４番２外 | 静岡（700） | 305.3 | 0.0% | 6.1% |
| 公）静岡市葵区人宿町１丁目２番６ | 静岡（1000） | 85.8 | 0.0% | 4.4% |
| 公）静岡市葵区常磐町３丁目６番５ | 静岡（950） | 77.6 | 0.0% | 2.2% |
| 公）静岡市駿河区馬淵２丁目２６９番外 | 静岡（1200） | 59.1 | 0.0% | 1.1% |
| 公）静岡市葵区宮ヶ崎町１番１ | 静岡（1500） | 68 | 0.0% | 1.0% |
| 公）静岡市駿河区敷地２丁目１４５番 | 静岡（3500） | 36.3 | 0.0% | 0.9% |
| 公）静岡市駿河区西脇字腰巻１１４３番８ | 静岡（2800） | 40.9 | 0.0% | 0.8% |
| 公）静岡市駿河区中原字東蛭子宮５０６番１ | 静岡（2500） | 47.5 | 0.0% | 0.7% |
| 公）静岡市葵区牧ヶ谷２４２０番１外 | 静岡（5100） | 22.4 | 0.0% | 0.1% |
| 公）静岡市葵区桜町１丁目９２２番２０２ | 静岡（4100） | 37.3 | 0.0% | 0.0% |
| 公）静岡市葵区瀬名川１丁目６７１番１ | 静岡（5800） | 38 | 0.0% | 0.0% |
| 公）静岡市葵区古庄４丁目５５０番３ | 静岡（4400） | 47.9 | 0.0% | 0.0% |
| 公）静岡市葵区田町２丁目７６番１７ | 静岡（2700） | 42.6 | 0.0% | 0.0% |
| 公）静岡市葵区長沼南１８番外 | 東静岡（820） | 76.6 | 0.0% | 0.0% |
| 公）静岡市葵区松富１丁目４０５番１ | 静岡（5200） | 47.9 | 0.0% | 0.0% |
| 公）静岡市清水区日の出町１０１番外 | 清水（2100） | 26.6 | 0.0% | -0.4% |
| 公）静岡市清水区七ツ新屋字大深田４８９番 | 草薙（1900） | 19 | 0.0% | -0.5% |
| 公）静岡市駿河区国吉田４丁目８１番外 | 草薙（1700） | 56.1 | 0.0% | -0.6% |
| 公）静岡市葵区清閑町１４番１２外 | 静岡（1600） | 53.1 | 0.0% | -0.6% |
| 公）静岡市葵区水道町３０番１ | 静岡（2500） | 49.2 | 0.0% | -0.7% |
| 公）静岡市駿河区北丸子１丁目１２０９番１７ | 安倍川（1900） | 14.2 | 0.0% | -0.7% |
| 公）静岡市駿河区丸子新田字高川原４８０番８ | 安倍川（1200） | 30.6 | 0.0% | -0.7% |
| 公）静岡市駿河区登呂１丁目７１番６ | 静岡（3100） | 42.6 | 0.0% | -0.8% |
| 公）静岡市駿河区東新田３丁目６９６番４ | 安倍川（1300） | 40.6 | 0.0% | -0.8% |
| 公）静岡市駿河区中村町３９４番２ | 静岡（3200） | 39.3 | 0.0% | -0.8% |
| 公）静岡市駿河区東新田３丁目７０７番６外 | 安倍川（1100） | 37.3 | 0.0% | -0.9% |
| 公）静岡市駿河区小鹿字本村８７６番１１外 | 東静岡（2800） | 36.6 | 0.0% | -0.9% |
| 公）静岡市葵区西瀬名町１７８５番３１ | 静岡（6200） | 33.7 | 0.0% | -1.0% |
| 公）静岡市駿河区向敷地字木ノ上２９１番１５ | 安倍川（2400） | 28.7 | 0.0% | -1.0% |
| 公）静岡市葵区駒形通６丁目５番３外 | 静岡（1900） | 53.8 | 0.0% | -1.2% |
| 公）静岡市葵区八番町２番１３ | 静岡（2100） | 51.8 | 0.0% | -1.3% |
| 公）静岡市駿河区広野２丁目９１番６ | 安倍川（1400） | 26.4 | 0.0% | -1.4% |
| 公）静岡市清水区宮代町４５番 | 清水（950） | 42.2 | 0.0% | -1.5% |
| 公）静岡市清水区西高町２２２番２外 | 清水（2700） | 41.9 | 0.0% | -1.6% |
| 公）静岡市清水区吉川字上長面１２１番７ | 草薙（2400） | 33.7 | 0.0% | -1.9% |
| 公）静岡市駿河区中野新田字西川原７２４番１１ | 静岡（3400） | 30.9 | 0.0% | -2.1% |
| 公）静岡市駿河区丸子５丁目２０８番１２ | 安倍川（1600） | 31.8 | 0.0% | -2.5% |
| 公）静岡市清水区上清水町２３６番２ | 清水（2200） | 37.6 | 0.0% | -2.6% |
| 公）静岡市清水区船越東町２８９番４ | 清水（3600） | 37.3 | 0.0% | -2.6% |
| 公）静岡市葵区岳美６８番５ | 静岡（5000） | 33.7 | 0.0% | -2.9% |
| 公）静岡市清水区渋川３丁目７０番１外 | 清水（2400） | 33.7 | 0.0% | -2.9% |
| 公）静岡市清水区追分４丁目２２７３番６外 | 清水（2800） | 33 | 0.0% | -2.9% |
| 公）静岡市清水区港町２丁目３７６番外 | 清水（2200） | 18.7 | 0.0% | -3.2% |
| 公）静岡市葵区呉服町２丁目６番８ | 静岡（500） | 471.9 | 0.0% | -3.4% |
| 公）静岡市清水区梅ヶ谷字深田２６２番５ | 清水（4200） | 29.4 | 0.0% | -4.5% |
| 公）静岡市葵区北５丁目５３９番６ | 静岡（9000） | 21.5 | 0.0% | -4.7% |
| 公）静岡市清水区上力町１８４７番１６ | 清水（3800） | 32.5 | 0.0% | -5.3% |
| 公）静岡市葵区瀬名７丁目５５５７番 | 静岡（9100） | 32 | 0.0% | -5.9% |
| 公）静岡市清水区駒越中２丁目１６６８番３０ | 清水（6000） | 19.2 | 0.0% | -6.0% |
| 公）静岡市葵区本通９丁目９番２外 | 静岡（2000） | 55.1 | 0.0% | |
| 公）静岡市駿河区谷田１０７番４ | 草薙（1500） | 34.7 | 0.0% | |
| 公）静岡市駿河区曲金６丁目６６５番 | 東静岡（250） | 110.9 | 0.0% | |
| 公）静岡市清水区七ツ新屋字軒３２０番１外 | 草薙（1800） | 35.3 | 0.0% | |
| 公）静岡市清水区月見町１８０番１ | 清水（2800） | 43.2 | 0.0% | |
| 公）静岡市清水区相生町５番外 | 清水（1200） | 41.6 | 0.0% | |
| 公）静岡市葵区昭和町４番３ | 静岡（600） | 235 | -0.3% | 2.0% |
| 公）静岡市清水区柏尾字向山８５０番２６ | 清水（4800） | 23.1 | -0.4% | |
| 公）静岡市清水区草薙字西ノ谷３６５番６２ | 草薙（1800） | 21.9 | -0.4% | -5.5% |
| 公）静岡市駿河区用宗１丁目２７１番 | 用宗（900） | 14.5 | -0.5% | -6.8% |
| 公）静岡市駿河区用宗４丁目９７９番１２外 | 用宗（400） | 13.7 | -0.5% | -8.8% |
| 公）静岡市清水区山原字松ノ木田２１０番９外 | 清水（3200） | 27.4 | -0.6% | -6.5% |
| 公）静岡市葵区福田ヶ谷字猪ノ鼻新田３８１番１１ | 静岡（6600） | 21.3 | -0.6% | -4.0% |
| 公）静岡市駿河区下川原５丁目１１６番６外 | 安倍川（1900） | 24.8 | -0.7% | -3.4% |
| 公）静岡市清水区庵原町字榎田１４２番２０ | 清水（3000） | 30.5 | -0.8% | -4.9% |
| 公）静岡市清水区小芝町６１６番３外 | 清水（500） | 36.3 | -0.9% | -8.3% |
| 公）静岡市清水区下野緑町５５０番８ | 清水（2600） | 28.8 | -0.9% | -6.6% |
| 公）静岡市葵区足久保口組字谷口３２７６番１０１ | 静岡（10000） | 17.8 | -0.9% | -4.8% |
| 公）静岡市葵区産女字中川原１０３２番２１外 | 静岡（6300） | 13.9 | -0.9% | -8.3% |
| 公）静岡市清水区鳥坂字鶴喰１２４７番２８ | 草薙（2100） | 26.5 | -1.0% | -6.5% |
| 公）静岡市清水区宮加三字北林８１６番３４ | 清水（5400） | 24.8 | -1.1% | -7.5% |
| 公）静岡市清水区西久保字川東１０４番１９ | 清水（2000） | 30.9 | -1.1% | -6.0% |
| 公）静岡市清水区緑が丘町４７０番１６６ | 清水（4500） | 30.9 | -1.1% | -7.4% |
| 公）静岡市清水区興津中町字長通１０７２番 | 興津（1300） | 15.6 | -1.3% | -5.2% |
| 公）静岡市駿河区高松３２７４番 | 静岡（4200） | 14.4 | -1.4% | -10.8% |
| 公）静岡市駿河区広野５丁目２７４番外 | 用宗（1400） | 13.8 | -1.4% | -14.9% |
| 公）静岡市清水区蒲原３丁目１５６６番５ | 新蒲原（450） | 19 | -1.5% | -11.4% |
| 公）静岡市駿河区西島字浜道西９６５番５外 | 静岡（4800） | 12.4 | -1.6% | -11.3% |
| 公）静岡市駿河区丸子字泉ヶ谷３１３５番３ | 安倍川（3800） | 20.4 | -1.7% | -10.0% |
| 公）静岡市清水区折戸１丁目７２５番４０ | 清水（5700） | 12.7 | -1.8% | -17.9% |
| 公）静岡市清水区興津中町字滝太郎１３９０番９外 | 興津（1200） | 25.7 | -1.9% | -11.1% |
| 公）静岡市清水区興津中町字西上側２２６番７ | 興津（100） | 23.3 | -1.9% | -12.3% |
| 公）静岡市清水区由比北田字中村田４６７番 | 由比（1600） | 20.8 | -2.0% | -10.3% |
| 公）静岡市清水区蒲原１丁目４６０９番８ | 新蒲原（1100） | 12.8 | -2.0% | -17.7% |
| 公）静岡市清水区横砂南町４０４番２ | 清水（2900） | 15.9 | -2.0% | -14.8% |
| 公）静岡市清水区蒲原東１０３番 | 新蒲原（2100） | 13.4 | -2.4% | -17.4% |
| 公）静岡市葵区大原字八幡原９６５番２２ | 静岡（12000） | 11.6 | -2.5% | -10.9% |
| 公）静岡市清水区真砂町４９番 | 清水（170） | 47.9 | -2.7% | -11.6% |
| 公）静岡市清水区庵原町字禅洞寺下５５２番２ | 清水（3500） | 23.8 | -2.7% | -10.4% |
| 公）静岡市清水区石川新町４３０番１２ | 清水（3200） | 27.9 | -3.0% | -8.6% |
| 公）静岡市清水区由比町屋原字井戸尻１５８番４９外 | 由比（1200） | 18.7 | -3.9% | -15.4% |
| 公）静岡市清水区由比字節井５１２番１ | 由比（2400） | 17.7 | -4.1% | -15.2% |
途中ですが、この記事の説明を
どうも、当サイト「イエアンドライフ」の運営をしているゴトウです。
この記事では、
- あなたの（気になっている）静岡市の土地価格が、これからどうなるのか？
- 今が買いなのか？売りなのか？もう少し待った方がいいのか？
を判断ができるように、解説をしていきます。
まず、最初に結論を言ってしまうと、
- 静岡市の土地価格は、建築費の上昇によって、中古マンションの価格が上がったため、高層マンションが集中する静岡駅などの市街地の中心部ほど、大きく上昇した
- 一方で、静岡市では人口減少が進んでいるため、中心部以外の住宅需要が少なく、湾岸部や清水区、郊外のエリアでは下落が続いている
- 今後も人口減少は続くため、中心部では安定しやすいが、それ以外では下落が続きそう
ということになります。
簡単に言ってしまえば、こういうことなのですが、実際にデータを見てみれば、もっと納得感も出てくるでしょう。
といっても、それほど難しくはないので、気楽に読み進めてみてください。
それでは参りましょう。
２、静岡市の土地価格の動き
静岡市の土地価格は、この１年間で、住宅地で-0.1％、商業地で+0.2％と、ほとんど変わりませんでした。
また、2018→2023年の５年間で見ると、住宅地で-3.3％。商業地で+0.2％と、商業地は横ばいですが、住宅地はジリ安となっています。
では、具体的にどのあたりが上がっているのか？
まずは地図上で、上昇しているエリアを確認してみましょう。
５年間の変化率（2018→2023年）
変化率：赤色（+10%以上）＞オレンジ色（+5〜9.9%）＞緑色（0〜 +4.9%）＞青色（-0.1〜 -4.9%）＞紺色（-5〜 -9.9%）＞紫色（-10%以下）
特徴をまとめてみると、
- 静岡駅の周辺では、上昇しているエリアが多いが、静岡駅近くの百貨店がある商業エリアではなく、新静岡駅近くの高層マンションが多いエリアに集中している
- 清水区の全域と、駿河湾に近いエリア、そして全体的には、中心市街地から離れたエリアでは、下落しているエリアが多い
といった傾向がありました。
なぜ、中心部しか上昇していないのか？
理由は大きく２つあります。
①建築費が上昇
最も大きな理由は、建築費の上昇です。
新型コロナ以降に、建築費が２〜３割上昇しているため、新築マンション・戸建てともに、価格が跳ね上がっているのです。
マンションの建築費
木造戸建ての建築費
そのため、新築が高くて手が出せない人が、中古マンション・戸建ての購入に流れた結果、静岡県の中古マンションの価格も上昇しています。
2018〜23年で見ると、中古戸建ては – 0.2%とほとんど変わりませんが、中古マンションは+21.2%と、大きく上昇しているのです。
中心部の上昇エリアを見ても、百貨店やショッピングモールの多い商業エリアではなく、高層マンションの多いエリアほど、大きく上昇しているのは、マンション価格の上昇によるものなんですね。
②静岡市では人口が減少傾向
中古マンションの価格が上昇しているのであれば、清水区でも上がっていてもおかしくないはずですが、実際には静岡駅などの中心部しか上昇していません。
その理由は、人口の減少です。
この５年間の人口・世帯数を見てみると、静岡市の人口は約2.3万人も減っているのです。
つまり、住宅の需要が減っているため、人気が集中している中心部以外では、買い手がつきにくい状況なんですね。
３、これからどうなるのか？
ここからは、静岡市の土地価格に影響を与えそうなポイントをいくつかご紹介します。
（１）金利の上昇リスク
2022年に入ってから、金利の上昇が始まっています。
新型コロナや、ウクライナ侵攻などで、世界各国の経済が混乱し、物価が上昇しているため、物価上昇をおさえるために、世界中の国々で金利を引き上げているのです。
例えば、アメリカでは、この１年間で、0.25→5.25%へと、なんと５％もの金利の引き上げを行っています。
日本では、今のところそういう対策をしていませんが、投資家の間ではすでに「日本も金利の引き上げを行うのではないか？」と見られており、期間１０〜３０年の国債の金利が上がり始めています。
（参考：財務省）
住宅ローンの金利も、このような状況を受けて、上昇し始めています。
固定金利の住宅ローンである、フラット３５（期間21〜35年）の金利も上昇傾向にあり、23年6月分は1.76%となっています。
ふらっと３５は上昇しているが、変動金利はむしろ下落
ところが、変動金利は、ほとんど変化がないか、むしろ下落している銀行もあります。
銀行同士で、お客さんの獲得競争が激しいため、金利が下がっているためです。
そのため、変動金利の利用者が、2019年には約６割ぐらいだったのが、2022年には約７割にまで増えていました。
不動産価格が上がりすぎたため、変動金利の利用者が増加
毎月の支払額で比較すると、約2万円も安く済むのですから、無理もありません。
変動金利の方が、月々の返済が約２万円安い
| 金利 | 月の返済額 | 総返済額 | ||
| ①ふらっと35 | 固定金利 | 1.76% | 95,723円 | 約4,020万円 |
| ②SBI新生銀行 | 変動金利 | 0.32% | 75,512円 | 約3,172万円 |
| ①ー② | 20,211円 | 約848万円 |
*期間３５年、ローン諸費用は除く
大都市のマンションがかなり値上がりしており、「誰が買ってるの？」と疑問に思う人もいるでしょうが、変動金利を選んでいる人が増えているからでしょう。
では、そのような人たちが、金利が上がった時にどうするのか？というと、約２割の人が、「見当がつかない、わからない」と答えていました。
このように、金利が上がった時に、返済に困る人が、かなりの割合でいると考えられます。
つまり、
- 世界的な物価上昇・金利上昇によって、「日本の金利も上がる」と予想する投資家が増えている
- 変動金利で借りている人の２割ぐらいは、金利が上がった場合に、対応できない可能性がある
と言う状況なのです。
今年の4月に、日銀総裁が交代し、植田新総裁になりましたが、今のところは、黒田旧総裁の方針を引き継ぐようなコメントをしています。
ですが、そもそも、黒田総裁が異次元緩和をやり始めたのは、物価を毎年2%上げるためでした。
そして、2022年度の物価上昇率は、前年比で3.0%の上昇です。すでに目的は達成されて、むしろかなりのハイペースで上昇している状況です。
（参考：NHK「2022年度 消費者物価指数 前年度比3.0％上昇 41年ぶり水準」）
また、ウクライナ戦争もまだ終わりが見えませんので、物価上昇はまだまだ続くと考えると、いずれ金利を引き上げる時が来るでしょう。
１％金利が上がると、不動産価格は15〜20%下がる可能性
ちなみに、金利が１％上がると、住宅ローンの利息は、35年で15〜20%増えます。
例えば、月に約10万円の返済を考えている人であれば、現在なら3,500万円の物件が買えますが、金利が１％上がると、毎月１０万円の支払いで、3,000万円の物件しか買えません。
特に、変動金利が上がってきた場合には、注意が必要でしょう。
（２）2022年問題で、都市の農地が宅地になる
2022年問題をご存知でしょうか？
「都市部にある税金を優遇されていた農地（生産緑地）が、優遇期間が切れることで宅地として放出され、土地価格に影響を与える」
という問題です。
（出典：ウィキペディア cory.2005.Seisan Ryokuchi）
実は、静岡市にも、２２０ヘクタールの生産緑地があります。
３０坪の土地で約２.２万戸分にもなります。
この問題で影響を受けるのは、駅から少し離れた郊外のエリアです。
これまでも、農地の宅地化で下落傾向にありましたが、2022年以降はさらにその勢いが加速する可能性があります。
（３）これから静岡市の人口はどうなるの？
国立社会保障・人口問題研究所が、2018年に発表した静岡市の人口の見通しによると、2025→35年の10年間で約4.9万人減少するそうです。
静岡市では、これから10年間で約4.9万人減る
（出典：国立社会保障・人口問題研究所 平成３０年度人口推計）
また、ここ５年間の静岡市の転入超過数（引っ越して来た人 ー 出て行った人）を見てみると、50代以上は増えているものの、それ以外の世代は、市外に出て行っています。
転出先は、東京などの首都圏が多く、しかも子供も出て行っているため、子育て世帯の転出も増えている状況です。
そのため、住宅に対する需要は、今後も一部のエリアに集中し、特に郊外では、買い手がつきにくくなっていきそうです。
結論：買うなら？売るなら？
というわけで、まとめるとこうなります。
- 建築費の上昇によって、新築価格が上がったことから、中古住宅の価格が上昇したことで、高層マンションが立ち並ぶエリアほど、上昇率が高いが、郊外では買い手がつきにくく、下落傾向にある
- 静岡市から出ていく子育て世帯が増えており、長期的にも人口減少によって、買い手が減っていく
- また、金利上昇による住宅ローン負担が増えてくるため、特に高額の物件については注意が必要
と言えるでしょう。
買うなら：安く買うには工夫が必要
本来であれば、低金利は家を購入するチャンスな訳ですが、ウッドショックによる建築費の高騰によって、家を建てるハードルが上がっています。
変動金利を選ぶ人が増えていますが、今後の金利上昇の可能性も考えると、むしろ、なるべく安く土地を探す方法を考えた方がいいかもしれません。
非公開物件＝安い物件
また、不動産を売る理由はさまざまですが、「周りに知られずに売却したい」という売主は一定の割合でいます。
そのような物件は、ネット上にも出回らず「非公開物件」として、ある特定の住宅メーカーが取り扱っている場合があります。
当然、このような物件は少ないお客さんにしか目にとまる機会がないため、相場よりも価格の安い可能性が高いです。
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土地の広さや、必要な部屋数、予算などの入力が必要ですが、各住宅メーカーのウッドショック後の坪単価も分かるため、家を建てる際の参考になるはずです。
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売るなら：金利の上昇に注意
静岡市の不動産は、エリアによって、戦略も変わってくるでしょう。
- ①静岡駅などの中心市街地→住宅需要が比較的強く、中古マンションの価格も堅調なため、じっくりと高値売却を検討
- ②中心部から離れた郊外→今後の人口減少によって、さらに買い手がつきにくくなるため、早めに売却の準備をした方が良さそう
- ①②に共通の注意点→ただし、金利が上昇し始めると、不動産価格の下落につながるので、十分な注意が必要
傾向的には、このような判断になると思われます。
公示地価を信じると損をする？
この記事では公示地価をもとに解説していきましたが、公示地価は「その地域の平均的な価格」なため、実際の取引ではこれ以上に高く、または安く取引されることがあります。
例えば、葵区の「西草深町（にしくさぶかちょう）」という、駿府城公園の西側に広がる住宅地があります。
こちらの公示地価と実際の取引を比べてみると、
- 公示地価：91万円／坪
- 実際の取引価格：130〜150万円／坪
なんと、公示地価の約1.4〜1.6倍で取引されていました。
どちらも「第二種中高層住居専用地域」と呼ばれる、主に戸建てが立ち並び、５〜１０階のマンションが点在する住宅地です。
駅からの距離は多少違いはありますが、これほどの価格差が考えられるでしょうか？
なぜ、これほど売却価格が変わるのでしょうか？
その理由は、不動産会社によって、持っている取引情報に差があるからです。
不動産取引は、株式市場のように、全ての取引情報を管理しているところがないため、
- 自社でどれだけ取引情報を持っているか
- どれだけ買い手のリストを持っているか？
で、評価額も、売れる金額も変わってくるのです。
持っている取引情報が違うため、評価額・売却額が変わる
*REINSとは、不動産会社間でだけ共有できる物件情報・取引情報のサービスです。ただし、売主の承諾が必要なため、情報の共有率は、全体の取引の約11%程度となっています
（2022年実績：売り物件報告件数17.5万件 ÷ 土地取引件数152.5万件 ＝ 11.4%）
また、不動産会社が持っている取引情報や、買い手のリストは、エリアや物件によって違いますから、いくつかの不動産会社に査定を申し込むことで、
- どれだけの評価額になるのか？
- どこの会社が、自分の不動産を高く売ってくれるのか？
を知ることができます。
そんな時に便利なのが、１度の登録で、複数社から査定をもらえる一括査定サービスなのですが、それぞれのサービスで参加企業に違いがあるため、特徴のある２つをご紹介します。
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