(画像出典:ウィキペディア Alpsdake 静岡県浜松市にて)
この記事では浜松市の
- 公示地価、基準地価
- 土地価格がこれまで上昇・下落した理由
- 今後どうなるのか?
の3点について解説しています。
(なお、本ページはプロモーションが含まれています。該当するサービスには、【PR】と表記しております)(※1)
1、浜松市の公示地価、基準地価の一覧
*詳しい地名を入力すると、絞り込めます。1文字からOK
*公:公示地価(2023.1.1現在)2023年3月 更新
*基:基準地価(2022.7.1現在)
*変化率が空白:比較する年度のデータがない場合
所在地及び地番 | 最寄駅(m) | 坪単価(万円) | 前年比 | 2018年比 |
---|---|---|---|---|
公)浜松市中区高丘西4丁目107番3 | 浜松(10000) | 18.6 | 2.2% | 10.4% |
公)浜松市中区上島3丁目717番14 | 上島(400) | 35 | 1.9% | |
公)浜松市西区志都呂2丁目1011番8外 | 浜松(8000) | 35.6 | 1.9% | 3.8% |
公)浜松市中区助信町666番1 | 助信(300) | 36.3 | 1.9% | 8.9% |
公)浜松市西区入野町字彦尾前726番3外 | 浜松(3500) | 37 | 1.8% | 4.7% |
公)浜松市中区中央1丁目108番9外 | 浜松(980) | 100.3 | 1.7% | 13.0% |
公)浜松市浜北区染地台4丁目6番13 | 遠州小松(3700) | 23.5 | 1.6% | 4.9% |
公)浜松市浜北区小松417番 | 遠州小松(650) | 26.2 | 1.5% | 3.1% |
公)浜松市北区新都田4丁目104番3 | 浜松(14000) | 11.1 | 1.5% | 8.7% |
公)浜松市中区田町231番4 | 浜松(900) | 51.8 | 1.3% | 5.4% |
公)浜松市北区初生町1336番3 | 浜松(8200) | 27.3 | 1.2% | 3.5% |
公)浜松市中区和地山2丁目8番2 | 浜松(3500) | 32 | 1.1% | 1.9% |
公)浜松市中区幸1丁目33番2 | 浜松(5200) | 33.3 | 1.1% | 2.3% |
公)浜松市浜北区中瀬字大平7776番5外 | 西鹿島(1200) | 9.5 | 1.1% | 3.2% |
公)浜松市中区高丘東5丁目101番6外 | 浜松(8100) | 22.9 | 1.0% | 0.9% |
公)浜松市中区東伊場2丁目1174番16 | 浜松(1800) | 35 | 1.0% | 1.9% |
公)浜松市中区住吉3丁目164番7外 | 浜松(4000) | 35 | 1.0% | 1.9% |
公)浜松市中区和合北4丁目315番701 | 浜松(6100) | 24.5 | 1.0% | 1.4% |
公)浜松市中区山下町字山下94番2 | 浜松(1500) | 35.3 | 0.9% | 3.9% |
公)浜松市中区住吉1丁目768番2外 | 浜松(3600) | 35.6 | 0.9% | 5.9% |
公)浜松市中区佐藤3丁目505番1 | 浜松(2300) | 35.6 | 0.9% | 1.9% |
公)浜松市中区海老塚1丁目106番8 | 浜松(570) | 35.6 | 0.9% | 0.9% |
公)浜松市中区下池川町20番1 | 浜松(1800) | 36 | 0.9% | 1.9% |
公)浜松市中区八幡町字五丁目125番2外 | 浜松(1400) | 36.3 | 0.9% | 1.9% |
公)浜松市東区将監町字二丁目24番17 | 浜松(3000) | 32.9 | 0.9% | 2.7% |
公)浜松市中区鴨江1丁目1833番1 | 浜松(1400) | 37.6 | 0.9% | 1.8% |
公)浜松市東区天龍川町字袴揃884番 | 天竜川(750) | 26.9 | 0.9% | 3.0% |
公)浜松市西区雄踏1丁目118番18 | 浜松(8700) | 23.1 | 0.9% | 11.1% |
公)浜松市中区和合町字村東936番410 | 浜松(5800) | 19.6 | 0.9% | -0.5% |
公)浜松市東区上西町字川田26番8 | 浜松(3300) | 31.7 | 0.8% | 1.8% |
公)浜松市東区市野町字場惣免1422番5 | 浜松(6900) | 24.3 | 0.8% | 2.8% |
公)浜松市中区板屋町102番13外 | 浜松(500) | 81.5 | 0.8% | -2.0% |
公)浜松市東区流通元町438番1 | 浜松(8100) | 16.3 | 0.8% | 0.6% |
公)浜松市浜北区横須賀字川原1384番2 | 浜北(480) | 24.6 | 0.8% | 2.6% |
公)浜松市中区泉3丁目657番21 | 浜松(5700) | 25.1 | 0.8% | 1.3% |
公)浜松市東区大蒲町90番2 | 浜松(3500) | 29.4 | 0.8% | 1.5% |
公)浜松市中区紺屋町308番4 | 浜松(1100) | 42.9 | 0.8% | 8.3% |
公)浜松市中区富塚町字狸谷2961番30 | 浜松(5500) | 30 | 0.8% | 1.7% |
公)浜松市東区小池町字江原1603番1外 | 自動車学校前(200) | 25.8 | 0.8% | 2.5% |
公)浜松市中区栄町302番16外 | 浜松(1000) | 43.2 | 0.8% | 4.0% |
公)浜松市東区下石田町字中芝間987番1外 | 浜松(7300) | 25.9 | 0.8% | |
公)浜松市北区新都田2丁目103番10 | 浜松(13000) | 21.9 | 0.8% | 2.2% |
公)浜松市東区下石田町字中芝間1025番2 | 浜松(7400) | 21.9 | 0.8% | 1.1% |
公)浜松市中区元浜町32番1 | 浜松(1400) | 44.6 | 0.7% | |
公)浜松市浜北区中条710番6 | 遠州小松(700) | 22.7 | 0.7% | 2.7% |
公)浜松市南区高塚町181番1 | 浜松(6200) | 23.2 | 0.7% | 1.7% |
公)浜松市中区砂山町325番8外 | 浜松(0) | 139.9 | 0.7% | 1.0% |
公)浜松市中区新津町字北浦176番 | 助信(350) | 28.1 | 0.7% | 1.9% |
公)浜松市東区北島町字石畑396番1 | 浜松(6500) | 23.6 | 0.7% | 1.4% |
公)浜松市東区篠ケ瀬町字下堀前95番 | 浜松(5700) | 28.4 | 0.7% | 1.8% |
公)浜松市東区和田町字木舟前335番1 | 浜松(4400) | 19.2 | 0.7% | 0.9% |
公)浜松市中区相生町288番3 | 浜松(1700) | 30.8 | 0.6% | 0.3% |
公)浜松市北区都田町字前原8017番6 | 浜松(13000) | 15.4 | 0.6% | 2.6% |
公)浜松市中区高丘東1丁目109番18外 | 浜松(8300) | 20.9 | 0.6% | 0.5% |
公)浜松市中区池町221番11 | 浜松(900) | 52.5 | 0.6% | 1.9% |
公)浜松市中区佐藤1丁目935番外 | 浜松(1900) | 32 | 0.6% | 1.1% |
公)浜松市中区早出町1222番6 | 浜松(3900) | 29.9 | 0.6% | 0.2% |
公)浜松市中区海老塚2丁目620番2 | 浜松(1100) | 30 | 0.6% | 1.9% |
公)浜松市中区神田町字中畑136番6外 | 浜松(1800) | 24.5 | 0.5% | 0.1% |
公)浜松市中区葵西5丁目278番47 | 浜松(9800) | 25.2 | 0.5% | 0.4% |
公)浜松市中区鴨江2丁目1353番153外 | 浜松(2000) | 31.6 | 0.5% | 1.3% |
公)浜松市北区三方原町1494番3 | 浜松(10000) | 19.2 | 0.5% | 1.9% |
公)浜松市北区細江町中川字不動平7172番1520 | 気賀(3800) | 13.3 | 0.5% | 2.3% |
公)浜松市中区幸4丁目515番24 | 浜松(5300) | 26.8 | 0.5% | 1.9% |
公)浜松市中区向宿2丁目441番3外 | 浜松(1800) | 27.3 | 0.5% | -0.4% |
公)浜松市中区元城町216番19 | 浜松(1200) | 68.3 | 0.5% | 0.0% |
公)浜松市東区中田町字天白24番2 | 浜松(5000) | 27.4 | 0.5% | 3.4% |
公)浜松市浜北区本沢合164番1 | 遠州小林(500) | 27.5 | 0.5% | 1.8% |
公)浜松市中区富塚町字地蔵平130番41 | 浜松(4000) | 27.5 | 0.5% | 1.6% |
公)浜松市東区有玉北町字町田1746番1外 | 浜松(6600) | 28 | 0.5% | -0.2% |
公)浜松市東区有玉台3丁目603番14 | 浜松(7800) | 28.1 | 0.5% | 1.8% |
公)浜松市中区曳馬3丁目1075番6 | 浜松(3600) | 29.4 | 0.5% | 0.3% |
公)浜松市中区布橋2丁目152番1 | 浜松(3000) | 29.6 | 0.4% | 0.4% |
公)浜松市中区高丘西3丁目152番8 | 浜松(8700) | 29.9 | 0.4% | 0.6% |
公)浜松市中区森田町字畷東60番外 | 浜松(2200) | 15.8 | 0.4% | 0.0% |
公)浜松市中区中沢町348番84 | 浜松(2600) | 28.7 | 0.3% | 0.0% |
公)浜松市中区鴨江4丁目205番7 | 浜松(2100) | 29 | 0.3% | 0.5% |
公)浜松市西区入野町字石荒山16416番9外 | 浜松(6100) | 29.7 | 0.3% | 2.7% |
公)浜松市南区渡瀬町字村前98番4 | 浜松(2700) | 24.2 | 0.3% | -2.1% |
公)浜松市中区中島3丁目653番 | 浜松(1500) | 26 | 0.3% | -1.1% |
公)浜松市浜北区貴布祢字川田103番13外 | 浜北(200) | 29.9 | 0.2% | 0.4% |
公)浜松市東区中郡町字万斛東1815番1 | 浜松(9700) | 18.9 | 0.2% | 0.0% |
公)浜松市中区山手町4899番6外 | 浜松(3500) | 54.8 | 0.0% | 6.4% |
公)浜松市中区広沢2丁目78番209 | 浜松(3600) | 48.5 | 0.0% | 5.8% |
公)浜松市中区蜆塚2丁目19666番1 | 浜松(3000) | 44.9 | 0.0% | 4.6% |
公)浜松市西区大平台4丁目110番14 | 浜松(6500) | 39.3 | 0.0% | 3.5% |
公)浜松市中区佐鳴台2丁目109番4外 | 浜松(3900) | 42.9 | 0.0% | 1.6% |
公)浜松市西区大久保町1349番10 | 浜松(9500) | 10.7 | 0.0% | 1.2% |
公)浜松市中区佐鳴台5丁目111番14 | 浜松(4100) | 34 | 0.0% | 1.0% |
公)浜松市中区寺島町字十王西214番2 | 浜松(700) | 30.8 | 0.0% | 0.9% |
公)浜松市南区東若林町8番 | 浜松(2200) | 29.4 | 0.0% | 0.0% |
公)浜松市南区高塚町1788番6外 | 浜松(6200) | 12 | 0.0% | 0.0% |
公)浜松市浜北区中瀬字大平7185番9 | 西鹿島(500) | 19.4 | 0.0% | -0.3% |
公)浜松市北区引佐町金指字東金指1029番6 | 金指(160) | 14.4 | 0.0% | -0.9% |
公)浜松市中区鍛冶町320番18外 | 浜松(500) | 199.7 | 0.0% | -1.3% |
公)浜松市中区砂山町340番10 | 浜松(450) | 40.9 | 0.0% | -1.6% |
公)浜松市中区龍禅寺町字龍ケ崎592番 | 浜松(1500) | 26 | 0.0% | -1.6% |
公)浜松市中区砂山町353番3外 | 浜松(170) | 79.9 | 0.0% | -1.6% |
公)浜松市浜北区東美薗1324番2外 | 遠州小林(1500) | 15.4 | 0.0% | -2.1% |
公)浜松市浜北区於呂字立丁1982番2外 | 遠州岩水寺(500) | 15.3 | 0.0% | -2.7% |
公)浜松市南区頭陀寺町字三丁目330番21 | 浜松(2700) | 25.9 | 0.0% | -2.8% |
公)浜松市南区参野町字参東296番 | 浜松(2800) | 23.3 | 0.0% | -2.9% |
公)浜松市浜北区中瀬字大平7136番139外 | 西鹿島(770) | 18.8 | 0.0% | -3.4% |
公)浜松市南区本郷町字祢宜島1359番8外 | 浜松(3100) | 25.2 | 0.0% | -3.4% |
公)浜松市南区東若林町670番1 | 浜松(3200) | 21.9 | 0.0% | -4.3% |
公)浜松市南区頭陀寺町字三丁目332番19外 | 浜松(2600) | 24.3 | 0.0% | -10.1% |
公)浜松市北区引佐町井伊谷字田中2550番9 | 金指(2300) | 13.3 | -0.2% | -0.2% |
公)浜松市北区細江町広岡字外平83番1 | 気賀(1600) | 11.7 | -0.3% | -1.9% |
公)浜松市南区三島町字市八88番1外 | 浜松(1700) | 23.3 | -0.4% | -5.9% |
公)浜松市東区白鳥町字壱町田986番 | 浜松(8500) | 14.9 | -0.4% | -1.7% |
公)浜松市浜北区平口483番 | 浜北(2500) | 13.8 | -0.5% | -3.7% |
公)浜松市西区篠原町字與久1794番2 | 浜松(7700) | 13.8 | -0.5% | -4.8% |
公)浜松市南区鶴見町字堤東1210番38 | 浜松(5300) | 17.1 | -0.6% | -5.1% |
公)浜松市北区細江町中川字川久保4911番14外 | 気賀(1700) | 11.3 | -0.6% | -2.8% |
公)浜松市東区市野町字別所1953番3 | 浜松(7100) | 21.5 | -0.6% | -2.1% |
公)浜松市西区神ケ谷町字東4421番 | 浜松(7200) | 11.6 | -0.8% | -4.6% |
公)浜松市西区湖東町字気賀谷1169番43 | 浜松(11000) | 14.9 | -0.9% | -5.9% |
公)浜松市西区雄踏町宇布見字谷田600番158 | 浜松(9800) | 18.3 | -0.9% | -2.8% |
公)浜松市西区雄踏町宇布見字領家4973番4 | 浜松(9600) | 18 | -0.9% | -1.3% |
公)浜松市南区瓜内町字西川原361番7 | 浜松(1700) | 21.2 | -0.9% | -5.3% |
公)浜松市西区馬郡町字新出来道4204番1外 | 舞阪(700) | 13.1 | -1.0% | -16.4% |
公)浜松市北区三ヶ日町都筑字紺屋門2154番6 | 都筑(400) | 8.6 | -1.1% | -8.8% |
公)浜松市中区幸2丁目294番15 | 浜松(4400) | 27.5 | -1.3% | -1.9% |
公)浜松市北区三ヶ日町三ヶ日字浜崎578番5外 | 三ヶ日(600) | 12.4 | -1.6% | -10.1% |
公)浜松市天竜区二俣町二俣字和田1985番外 | 二俣本町(350) | 13.2 | -1.7% | -13.6% |
公)浜松市西区舞阪町浜田164番2外 | 舞阪(1300) | 11.3 | -1.7% | -13.0% |
公)浜松市西区和地町字下之谷1494番 | 浜松(12000) | 9.4 | -2.1% | -13.3% |
公)浜松市天竜区山東字上市場4254番2 | 二俣本町(1600) | 11.9 | -2.2% | -13.8% |
公)浜松市西区舞阪町舞阪字十王16番2 | 弁天島(800) | 9.7 | -2.6% | -22.0% |
公)浜松市天竜区二俣町二俣字城下1490番 | 二俣本町(250) | 13.8 | -2.8% | -16.2% |
公)浜松市西区舘山寺町字阿原2031番9 | 浜松(15000) | 15.6 | -2.9% | -11.2% |
公)浜松市北区引佐町横尾字六地蔵前875番5 | 金指(4200) | 7 | -3.2% | -17.1% |
公)浜松市西区村櫛町字保令3854番2外 | 浜松(17000) | 7.9 | -3.2% | -16.4% |
公)浜松市北区細江町気賀字上気賀853番2外 | 気賀(700) | 11 | -3.5% | -21.6% |
公)浜松市天竜区船明字扇田2520番20 | 二俣本町(3000) | 7.1 | -4.0% | -18.5% |
公)浜松市浜北区中瀬字若宮1572番1 | 遠州芝本(1200) | 22.4 |
途中ですが、この記事の説明を
どうも、当サイト「イエアンドライフ」の運営をしているゴトウです。
この記事では、
- あなたの(気になっている)浜松市の土地価格が、これからどうなるのか?
- 今が買いなのか?売りなのか?もう少し待った方がいいのか?
を判断ができるように、解説をしていきます。
まず、最初に結論を言ってしまうと、
- 浜松市の土地価格は、建築費の上昇によって、中古マンションの価格が上がったため、高層マンションが集中する静岡駅などの市街地の中心部ほど、大きく上昇した
- 一方で、浜松市では人口減少が進んでいるため、中心部以外の住宅需要が少なく、湾岸部や清水区、郊外のエリアでは下落が続いている
- 今後も人口減少は続くため、中心部では安定しやすいが、それ以外では下落が続きそう
ということになります。
簡単に言ってしまえば、こういうことなのですが、実際にデータを見てみれば、もっと納得感も出てくるでしょう。
といっても、それほど難しくはないので、気楽に読み進めてみてください。
それでは参りましょう。
2、浜松市の土地価格の動き
浜松市の土地価格は、この1年間で、住宅地で0%、商業地で+0.5%と、ほとんど変わりませんでした。
また、2018→2023年の5年間で見ると、住宅地で-1.4%。商業地で+0.1%と、商業地は横ばいですが、住宅地はジリ安となっています。
では、具体的にどのあたりが上がっているのか?
まずは地図上で、上昇しているエリアを確認してみましょう。
5年間の変化率(2018→2023年)
変化率:赤色(+10%以上)>オレンジ色(+5〜9.9%)>緑色(0〜 +4.9%)>青色(-0.1〜 -4.9%)>紺色(-5〜 -9.9%)>紫色(-10%以下)
特徴をまとめてみると、
- 浜松駅の周辺では、上昇しているエリアが多いが、浜松駅近くの商業施設・オフィスがある商業エリアではなく、マンションや戸建ての住宅地で大きく上昇している
- 西区雄踏1丁目で10%以上の上昇(赤色のマーク)をしているのは、ベイシアやカインズなどのロードサイド店舗が集まっているエリアなため
- 中心部の市街地から離れるほど、下落するエリアが増えている
といった傾向がありました。
なぜ、中心部しか上昇していないのか?
理由は大きく2つあります。
①建築費が上昇
最も大きな理由は、建築費の上昇です。
新型コロナ以降に、建築費が2〜3割上昇しているため、新築マンション・戸建てともに、価格が跳ね上がっているのです。
マンションの建築費
木造戸建ての建築費
そのため、新築が高くて手が出せない人が、中古マンション・戸建ての購入に流れた結果、静岡県の中古マンションの価格も上昇しています。
2018〜23年で見ると、中古戸建ては – 0.2%とほとんど変わりませんが、中古マンションは+21.2%と、大きく上昇しているのです。
中心部の上昇エリアを見ても、百貨店やショッピングモールの多い商業エリアではなく、高層マンションの多いエリアほど、大きく上昇しているのは、マンション価格の上昇によるものなんですね。
②浜松市では人口が減少傾向
中心部の市街地しか上昇していない理由は、人口の減少です。
この5年間の人口・世帯数を見てみると、浜松市の人口は約1.4万人も減っているのです。
つまり、住宅の需要が減っているため、人気が集中している中心部以外では、買い手がつきにくい状況なんですね。
3、これからどうなるのか?
ここからは、浜松市の土地価格に影響を与えそうなポイントをいくつかご紹介します。
(1)金利の上昇リスク
2022年に入ってから、金利の上昇が始まっています。
新型コロナや、ウクライナ侵攻などで、世界各国の経済が混乱し、物価が上昇しているため、物価上昇をおさえるために、世界中の国々で金利を引き上げているのです。
例えば、アメリカでは、この1年間で、0.25→5.25%へと、なんと5%もの金利の引き上げを行っています。
日本では、今のところそういう対策をしていませんが、投資家の間ではすでに「日本も金利の引き上げを行うのではないか?」と見られており、期間10〜30年の国債の金利が上がり始めています。
(参考:財務省)
住宅ローンの金利も、このような状況を受けて、上昇し始めています。
固定金利の住宅ローンである、フラット35(期間21〜35年)の金利も上昇傾向にあり、23年6月分は1.76%となっています。
ふらっと35は上昇しているが、変動金利はむしろ下落
ところが、変動金利は、ほとんど変化がないか、むしろ下落している銀行もあります。
銀行同士で、お客さんの獲得競争が激しいため、金利が下がっているためです。
そのため、変動金利の利用者が、2019年には約6割ぐらいだったのが、2022年には約7割にまで増えていました。
不動産価格が上がりすぎたため、変動金利の利用者が増加
毎月の支払額で比較すると、約2万円も安く済むのですから、無理もありません。
変動金利の方が、月々の返済が約2万円安い
金利 | 月の返済額 | 総返済額 | ||
①ふらっと35 | 固定金利 | 1.76% | 95,723円 | 約4,020万円 |
②SBI新生銀行 | 変動金利 | 0.32% | 75,512円 | 約3,172万円 |
①ー② | 20,211円 | 約848万円 |
*期間35年、ローン諸費用は除く
大都市のマンションがかなり値上がりしており、「誰が買ってるの?」と疑問に思う人もいるでしょうが、変動金利を選んでいる人が増えているからでしょう。
では、そのような人たちが、金利が上がった時にどうするのか?というと、約2割の人が、「見当がつかない、わからない」と答えていました。
このように、金利が上がった時に、返済に困る人が、かなりの割合でいると考えられます。
つまり、
- 世界的な物価上昇・金利上昇によって、「日本の金利も上がる」と予想する投資家が増えている
- 変動金利で借りている人の2割ぐらいは、金利が上がった場合に、対応できない可能性がある
と言う状況なのです。
今年の4月に、日銀総裁が交代し、植田新総裁になりましたが、今のところは、黒田旧総裁の方針を引き継ぐようなコメントをしています。
ですが、そもそも、黒田総裁が異次元緩和をやり始めたのは、物価を毎年2%上げるためでした。
そして、2022年度の物価上昇率は、前年比で3.0%の上昇です。すでに目的は達成されて、むしろかなりのハイペースで上昇している状況です。
(参考:NHK「2022年度 消費者物価指数 前年度比3.0%上昇 41年ぶり水準」)
また、ウクライナ戦争もまだ終わりが見えませんので、物価上昇はまだまだ続くと考えると、いずれ金利を引き上げる時が来るでしょう。
1%金利が上がると、不動産価格は15〜20%下がる可能性
ちなみに、金利が1%上がると、住宅ローンの利息は、35年で15〜20%増えます。
例えば、月に約10万円の返済を考えている人であれば、現在なら3,500万円の物件が買えますが、金利が1%上がると、毎月10万円の支払いで、3,000万円の物件しか買えません。
特に、変動金利が上がってきた場合には、注意が必要でしょう。
(2)2022年問題で、都市の農地が宅地になる
2022年問題をご存知でしょうか?
「都市部にある税金を優遇されていた農地(生産緑地)が、優遇期間が切れることで宅地として放出され、土地価格に影響を与える」
という問題です。
(出典:ウィキペディア cory.2005.Seisan Ryokuchi)
実は、静岡市にも、220ヘクタールの生産緑地があります。
30坪の土地で約2.2万戸分にもなります。
この問題で影響を受けるのは、駅から少し離れた郊外のエリアです。
これまでも、農地の宅地化で下落傾向にありましたが、2022年以降はさらにその勢いが加速する可能性があります。
(3)これから浜松市の人口はどうなるの?
国立社会保障・人口問題研究所が、2018年に発表した浜松市の人口の見通しによると、2025→35年の10年間で約3.3万人減少するそうです。
浜松市では、これから10年間で約3.3万人減る
(出典:国立社会保障・人口問題研究所 平成30年度人口推計)
また、ここ5年間の浜松市の転入超過数(引っ越して来た人 ー 出て行った人)を見てみると、50代以上は増えているものの、特に若い世代(15〜29歳:青色の線)は、市外に出ていく人の方が多い状況です。
そのため、住宅に対する需要は、今後も一部のエリアに集中し、特に郊外では、買い手がつきにくくなっていきそうです。
結論:買うなら?売るなら?
というわけで、まとめるとこうなります。
- 建築費の上昇によって、新築価格が上がったことから、中古住宅の価格が上昇したことで、高層マンションが立ち並ぶエリアほど、上昇率が高いが、郊外では買い手がつきにくく、下落傾向にある
- 若い世代の人口流出が続いており、長期的にも人口減少によって、買い手が減っていく
- また、金利上昇による住宅ローン負担が増えてくるため、特に高額の物件については注意が必要
と言えるでしょう。
買うなら:安く買うには工夫が必要
本来であれば、低金利は家を購入するチャンスな訳ですが、ウッドショックによる建築費の高騰によって、家を建てるハードルが上がっています。
変動金利を選ぶ人が増えていますが、今後の金利上昇の可能性も考えると、むしろ、なるべく安く土地を探す方法を考えた方がいいかもしれません。
非公開物件=安い物件
また、不動産を売る理由はさまざまですが、「周りに知られずに売却したい」という売主は一定の割合でいます。
そのような物件は、ネット上にも出回らず「非公開物件」として、ある特定の住宅メーカーが取り扱っている場合があります。
当然、このような物件は少ないお客さんにしか目にとまる機会がないため、相場よりも価格の安い可能性が高いです。
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土地の広さや、必要な部屋数、予算などの入力が必要ですが、各住宅メーカーのウッドショック後の坪単価も分かるため、家を建てる際の参考になるはずです。
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売るなら:金利の上昇に注意
浜松市の不動産は、エリアによって、戦略も変わります。
- ①浜松駅などの中心市街地→住宅需要が比較的強く、中古マンションの価格も堅調なため、じっくりと高値売却を検討
- ②中心部から離れた郊外→今後の人口減少によって、さらに買い手がつきにくくなるため、早めに売却の準備をした方が良さそう
- ①②に共通の注意点→ただし、金利が上昇し始めると、不動産価格の下落につながるので、十分な注意が必要
傾向的には、このような判断になると思われます。
公示地価を信じると損をする?
この記事では公示地価をもとに解説していきましたが、公示地価は「その地域の平均的な価格」なため、実際の取引ではこれ以上に高く、または安く取引されることがあります。
例えば、中区に「鴨江(かもえ)」という、浜松駅の2kmほど西側に広がる住宅地があります。
こちらの公示地価と実際の取引を比べてみると、
- 公示地価:31万円/坪
- 実際の取引価格:17〜43万円/坪
なんと、公示地価の約0.6〜1.4倍で取引されていました。
どちらも「第一種中高層住居専用地域」と呼ばれる、戸建てや5〜10階建ぐらいのマンションが立ち並ぶ街並みのエリアです。
駅からの距離は多少違いはありますが、これほどの価格差が考えられるでしょうか?
なぜ、これほど売却価格が変わるのでしょうか?
その理由は、不動産会社によって、持っている取引情報に差があるからです。
不動産取引は、株式市場のように、全ての取引情報を管理しているところがないため、
- 自社でどれだけ取引情報を持っているか
- どれだけ買い手のリストを持っているか?
で、評価額も、売れる金額も変わってくるのです。
持っている取引情報が違うため、評価額・売却額が変わる
*REINSとは、不動産会社間でだけ共有できる物件情報・取引情報のサービスです。ただし、売主の承諾が必要なため、情報の共有率は、全体の取引の約11%程度となっています
(2022年実績:売り物件報告件数17.5万件 ÷ 土地取引件数152.5万件 = 11.4%)
また、不動産会社が持っている取引情報や、買い手のリストは、エリアや物件によって違いますから、いくつかの不動産会社に査定を申し込むことで、
- どれだけの評価額になるのか?
- どこの会社が、自分の不動産を高く売ってくれるのか?
を知ることができます。
そんな時に便利なのが、1度の登録で、複数社から査定をもらえる一括査定サービスなのですが、それぞれのサービスで参加企業に違いがあるため、特徴のある2つをご紹介します。
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そのため、大手不動産会社に依頼したい場合には、こちらのサービスを活用するといいでしょう。
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