浜松市の土地価格｜上昇・下落した理由｜今後の見通し

（画像出典：ウィキペディア　Alpsdake　静岡県浜松市にて）

この記事では浜松市の

公示地価、基準地価
土地価格がこれまで上昇・下落した理由
今後どうなるのか？

の３点について解説しています。

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１、浜松市の公示地価、基準地価の一覧
- 途中ですが、この記事の説明を
２、浜松市の土地価格の動き
- ５年間の変化率（2018→2023年）
- なぜ、中心部しか上昇していないのか？
３、これからどうなるのか？
結論：買うなら？売るなら？
- 買うなら：安く買うには工夫が必要
- 売るなら：金利の上昇に注意

１、浜松市の公示地価、基準地価の一覧

*詳しい地名を入力すると、絞り込めます。１文字からOK

*公：公示地価（2023.1.1現在）2023年3月更新

*基：基準地価（2022.7.1現在）

*変化率が空白：比較する年度のデータがない場合

所在地及び地番	最寄駅（m)	坪単価（万円）	前年比	2018年比
公）浜松市中区高丘西４丁目１０７番３	浜松（10000）	18.6	2.2%	10.4%
公）浜松市中区上島３丁目７１７番１４	上島（400）	35	1.9%
公）浜松市西区志都呂２丁目１０１１番８外	浜松（8000）	35.6	1.9%	3.8%
公）浜松市中区助信町６６６番１	助信（300）	36.3	1.9%	8.9%
公）浜松市西区入野町字彦尾前７２６番３外	浜松（3500）	37	1.8%	4.7%
公）浜松市中区中央１丁目１０８番９外	浜松（980）	100.3	1.7%	13.0%
公）浜松市浜北区染地台４丁目６番１３	遠州小松（3700）	23.5	1.6%	4.9%
公）浜松市浜北区小松４１７番	遠州小松（650）	26.2	1.5%	3.1%
公）浜松市北区新都田４丁目１０４番３	浜松（14000）	11.1	1.5%	8.7%
公）浜松市中区田町２３１番４	浜松（900）	51.8	1.3%	5.4%
公）浜松市北区初生町１３３６番３	浜松（8200）	27.3	1.2%	3.5%
公）浜松市中区和地山２丁目８番２	浜松（3500）	32	1.1%	1.9%
公）浜松市中区幸１丁目３３番２	浜松（5200）	33.3	1.1%	2.3%
公）浜松市浜北区中瀬字大平７７７６番５外	西鹿島（1200）	9.5	1.1%	3.2%
公）浜松市中区高丘東５丁目１０１番６外	浜松（8100）	22.9	1.0%	0.9%
公）浜松市中区東伊場２丁目１１７４番１６	浜松（1800）	35	1.0%	1.9%
公）浜松市中区住吉３丁目１６４番７外	浜松（4000）	35	1.0%	1.9%
公）浜松市中区和合北４丁目３１５番７０１	浜松（6100）	24.5	1.0%	1.4%
公）浜松市中区山下町字山下９４番２	浜松（1500）	35.3	0.9%	3.9%
公）浜松市中区住吉１丁目７６８番２外	浜松（3600）	35.6	0.9%	5.9%
公）浜松市中区佐藤３丁目５０５番１	浜松（2300）	35.6	0.9%	1.9%
公）浜松市中区海老塚１丁目１０６番８	浜松（570）	35.6	0.9%	0.9%
公）浜松市中区下池川町２０番１	浜松（1800）	36	0.9%	1.9%
公）浜松市中区八幡町字五丁目１２５番２外	浜松（1400）	36.3	0.9%	1.9%
公）浜松市東区将監町字二丁目２４番１７	浜松（3000）	32.9	0.9%	2.7%
公）浜松市中区鴨江１丁目１８３３番１	浜松（1400）	37.6	0.9%	1.8%
公）浜松市東区天龍川町字袴揃８８４番	天竜川（750）	26.9	0.9%	3.0%
公）浜松市西区雄踏１丁目１１８番１８	浜松（8700）	23.1	0.9%	11.1%
公）浜松市中区和合町字村東９３６番４１０	浜松（5800）	19.6	0.9%	-0.5%
公）浜松市東区上西町字川田２６番８	浜松（3300）	31.7	0.8%	1.8%
公）浜松市東区市野町字場惣免１４２２番５	浜松（6900）	24.3	0.8%	2.8%
公）浜松市中区板屋町１０２番１３外	浜松（500）	81.5	0.8%	-2.0%
公）浜松市東区流通元町４３８番１	浜松（8100）	16.3	0.8%	0.6%
公）浜松市浜北区横須賀字川原１３８４番２	浜北（480）	24.6	0.8%	2.6%
公）浜松市中区泉３丁目６５７番２１	浜松（5700）	25.1	0.8%	1.3%
公）浜松市東区大蒲町９０番２	浜松（3500）	29.4	0.8%	1.5%
公）浜松市中区紺屋町３０８番４	浜松（1100）	42.9	0.8%	8.3%
公）浜松市中区富塚町字狸谷２９６１番３０	浜松（5500）	30	0.8%	1.7%
公）浜松市東区小池町字江原１６０３番１外	自動車学校前（200）	25.8	0.8%	2.5%
公）浜松市中区栄町３０２番１６外	浜松（1000）	43.2	0.8%	4.0%
公）浜松市東区下石田町字中芝間９８７番１外	浜松（7300）	25.9	0.8%
公）浜松市北区新都田２丁目１０３番１０	浜松（13000）	21.9	0.8%	2.2%
公）浜松市東区下石田町字中芝間１０２５番２	浜松（7400）	21.9	0.8%	1.1%
公）浜松市中区元浜町３２番１	浜松（1400）	44.6	0.7%
公）浜松市浜北区中条７１０番６	遠州小松（700）	22.7	0.7%	2.7%
公）浜松市南区高塚町１８１番１	浜松（6200）	23.2	0.7%	1.7%
公）浜松市中区砂山町３２５番８外	浜松（0）	139.9	0.7%	1.0%
公）浜松市中区新津町字北浦１７６番	助信（350）	28.1	0.7%	1.9%
公）浜松市東区北島町字石畑３９６番１	浜松（6500）	23.6	0.7%	1.4%
公）浜松市東区篠ケ瀬町字下堀前９５番	浜松（5700）	28.4	0.7%	1.8%
公）浜松市東区和田町字木舟前３３５番１	浜松（4400）	19.2	0.7%	0.9%
公）浜松市中区相生町２８８番３	浜松（1700）	30.8	0.6%	0.3%
公）浜松市北区都田町字前原８０１７番６	浜松（13000）	15.4	0.6%	2.6%
公）浜松市中区高丘東１丁目１０９番１８外	浜松（8300）	20.9	0.6%	0.5%
公）浜松市中区池町２２１番１１	浜松（900）	52.5	0.6%	1.9%
公）浜松市中区佐藤１丁目９３５番外	浜松（1900）	32	0.6%	1.1%
公）浜松市中区早出町１２２２番６	浜松（3900）	29.9	0.6%	0.2%
公）浜松市中区海老塚２丁目６２０番２	浜松（1100）	30	0.6%	1.9%
公）浜松市中区神田町字中畑１３６番６外	浜松（1800）	24.5	0.5%	0.1%
公）浜松市中区葵西５丁目２７８番４７	浜松（9800）	25.2	0.5%	0.4%
公）浜松市中区鴨江２丁目１３５３番１５３外	浜松（2000）	31.6	0.5%	1.3%
公）浜松市北区三方原町１４９４番３	浜松（10000）	19.2	0.5%	1.9%
公）浜松市北区細江町中川字不動平７１７２番１５２０	気賀（3800）	13.3	0.5%	2.3%
公）浜松市中区幸４丁目５１５番２４	浜松（5300）	26.8	0.5%	1.9%
公）浜松市中区向宿２丁目４４１番３外	浜松（1800）	27.3	0.5%	-0.4%
公）浜松市中区元城町２１６番１９	浜松（1200）	68.3	0.5%	0.0%
公）浜松市東区中田町字天白２４番２	浜松（5000）	27.4	0.5%	3.4%
公）浜松市浜北区本沢合１６４番１	遠州小林（500）	27.5	0.5%	1.8%
公）浜松市中区富塚町字地蔵平１３０番４１	浜松（4000）	27.5	0.5%	1.6%
公）浜松市東区有玉北町字町田１７４６番１外	浜松（6600）	28	0.5%	-0.2%
公）浜松市東区有玉台３丁目６０３番１４	浜松（7800）	28.1	0.5%	1.8%
公）浜松市中区曳馬３丁目１０７５番６	浜松（3600）	29.4	0.5%	0.3%
公）浜松市中区布橋２丁目１５２番１	浜松（3000）	29.6	0.4%	0.4%
公）浜松市中区高丘西３丁目１５２番８	浜松（8700）	29.9	0.4%	0.6%
公）浜松市中区森田町字畷東６０番外	浜松（2200）	15.8	0.4%	0.0%
公）浜松市中区中沢町３４８番８４	浜松（2600）	28.7	0.3%	0.0%
公）浜松市中区鴨江４丁目２０５番７	浜松（2100）	29	0.3%	0.5%
公）浜松市西区入野町字石荒山１６４１６番９外	浜松（6100）	29.7	0.3%	2.7%
公）浜松市南区渡瀬町字村前９８番４	浜松（2700）	24.2	0.3%	-2.1%
公）浜松市中区中島３丁目６５３番	浜松（1500）	26	0.3%	-1.1%
公）浜松市浜北区貴布祢字川田１０３番１３外	浜北（200）	29.9	0.2%	0.4%
公）浜松市東区中郡町字万斛東１８１５番１	浜松（9700）	18.9	0.2%	0.0%
公）浜松市中区山手町４８９９番６外	浜松（3500）	54.8	0.0%	6.4%
公）浜松市中区広沢２丁目７８番２０９	浜松（3600）	48.5	0.0%	5.8%
公）浜松市中区蜆塚２丁目１９６６６番１	浜松（3000）	44.9	0.0%	4.6%
公）浜松市西区大平台４丁目１１０番１４	浜松（6500）	39.3	0.0%	3.5%
公）浜松市中区佐鳴台２丁目１０９番４外	浜松（3900）	42.9	0.0%	1.6%
公）浜松市西区大久保町１３４９番１０	浜松（9500）	10.7	0.0%	1.2%
公）浜松市中区佐鳴台５丁目１１１番１４	浜松（4100）	34	0.0%	1.0%
公）浜松市中区寺島町字十王西２１４番２	浜松（700）	30.8	0.0%	0.9%
公）浜松市南区東若林町８番	浜松（2200）	29.4	0.0%	0.0%
公）浜松市南区高塚町１７８８番６外	浜松（6200）	12	0.0%	0.0%
公）浜松市浜北区中瀬字大平７１８５番９	西鹿島（500）	19.4	0.0%	-0.3%
公）浜松市北区引佐町金指字東金指１０２９番６	金指（160）	14.4	0.0%	-0.9%
公）浜松市中区鍛冶町３２０番１８外	浜松（500）	199.7	0.0%	-1.3%
公）浜松市中区砂山町３４０番１０	浜松（450）	40.9	0.0%	-1.6%
公）浜松市中区龍禅寺町字龍ケ崎５９２番	浜松（1500）	26	0.0%	-1.6%
公）浜松市中区砂山町３５３番３外	浜松（170）	79.9	0.0%	-1.6%
公）浜松市浜北区東美薗１３２４番２外	遠州小林（1500）	15.4	0.0%	-2.1%
公）浜松市浜北区於呂字立丁１９８２番２外	遠州岩水寺（500）	15.3	0.0%	-2.7%
公）浜松市南区頭陀寺町字三丁目３３０番２１	浜松（2700）	25.9	0.0%	-2.8%
公）浜松市南区参野町字参東２９６番	浜松（2800）	23.3	0.0%	-2.9%
公）浜松市浜北区中瀬字大平７１３６番１３９外	西鹿島（770）	18.8	0.0%	-3.4%
公）浜松市南区本郷町字祢宜島１３５９番８外	浜松（3100）	25.2	0.0%	-3.4%
公）浜松市南区東若林町６７０番１	浜松（3200）	21.9	0.0%	-4.3%
公）浜松市南区頭陀寺町字三丁目３３２番１９外	浜松（2600）	24.3	0.0%	-10.1%
公）浜松市北区引佐町井伊谷字田中２５５０番９	金指（2300）	13.3	-0.2%	-0.2%
公）浜松市北区細江町広岡字外平８３番１	気賀（1600）	11.7	-0.3%	-1.9%
公）浜松市南区三島町字市八８８番１外	浜松（1700）	23.3	-0.4%	-5.9%
公）浜松市東区白鳥町字壱町田９８６番	浜松（8500）	14.9	-0.4%	-1.7%
公）浜松市浜北区平口４８３番	浜北（2500）	13.8	-0.5%	-3.7%
公）浜松市西区篠原町字與久１７９４番２	浜松（7700）	13.8	-0.5%	-4.8%
公）浜松市南区鶴見町字堤東１２１０番３８	浜松（5300）	17.1	-0.6%	-5.1%
公）浜松市北区細江町中川字川久保４９１１番１４外	気賀（1700）	11.3	-0.6%	-2.8%
公）浜松市東区市野町字別所１９５３番３	浜松（7100）	21.5	-0.6%	-2.1%
公）浜松市西区神ケ谷町字東４４２１番	浜松（7200）	11.6	-0.8%	-4.6%
公）浜松市西区湖東町字気賀谷１１６９番４３	浜松（11000）	14.9	-0.9%	-5.9%
公）浜松市西区雄踏町宇布見字谷田６００番１５８	浜松（9800）	18.3	-0.9%	-2.8%
公）浜松市西区雄踏町宇布見字領家４９７３番４	浜松（9600）	18	-0.9%	-1.3%
公）浜松市南区瓜内町字西川原３６１番７	浜松（1700）	21.2	-0.9%	-5.3%
公）浜松市西区馬郡町字新出来道４２０４番１外	舞阪（700）	13.1	-1.0%	-16.4%
公）浜松市北区三ヶ日町都筑字紺屋門２１５４番６	都筑（400）	8.6	-1.1%	-8.8%
公）浜松市中区幸２丁目２９４番１５	浜松（4400）	27.5	-1.3%	-1.9%
公）浜松市北区三ヶ日町三ヶ日字浜崎５７８番５外	三ヶ日（600）	12.4	-1.6%	-10.1%
公）浜松市天竜区二俣町二俣字和田１９８５番外	二俣本町（350）	13.2	-1.7%	-13.6%
公）浜松市西区舞阪町浜田１６４番２外	舞阪（1300）	11.3	-1.7%	-13.0%
公）浜松市西区和地町字下之谷１４９４番	浜松（12000）	9.4	-2.1%	-13.3%
公）浜松市天竜区山東字上市場４２５４番２	二俣本町（1600）	11.9	-2.2%	-13.8%
公）浜松市西区舞阪町舞阪字十王１６番２	弁天島（800）	9.7	-2.6%	-22.0%
公）浜松市天竜区二俣町二俣字城下１４９０番	二俣本町（250）	13.8	-2.8%	-16.2%
公）浜松市西区舘山寺町字阿原２０３１番９	浜松（15000）	15.6	-2.9%	-11.2%
公）浜松市北区引佐町横尾字六地蔵前８７５番５	金指（4200）	7	-3.2%	-17.1%
公）浜松市西区村櫛町字保令３８５４番２外	浜松（17000）	7.9	-3.2%	-16.4%
公）浜松市北区細江町気賀字上気賀８５３番２外	気賀（700）	11	-3.5%	-21.6%
公）浜松市天竜区船明字扇田２５２０番２０	二俣本町（3000）	7.1	-4.0%	-18.5%
公）浜松市浜北区中瀬字若宮１５７２番１	遠州芝本（1200）	22.4

途中ですが、この記事の説明を

どうも、当サイト「イエアンドライフ」の運営をしているゴトウです。

この記事では、

あなたの（気になっている）浜松市の土地価格が、これからどうなるのか？
今が買いなのか？売りなのか？もう少し待った方がいいのか？

を判断ができるように、解説をしていきます。

まず、最初に結論を言ってしまうと、

浜松市の土地価格は、建築費の上昇によって、中古マンションの価格が上がったため、高層マンションが集中する静岡駅などの市街地の中心部ほど、大きく上昇した
一方で、浜松市では人口減少が進んでいるため、中心部以外の住宅需要が少なく、湾岸部や清水区、郊外のエリアでは下落が続いている
今後も人口減少は続くため、中心部では安定しやすいが、それ以外では下落が続きそう

ということになります。

簡単に言ってしまえば、こういうことなのですが、実際にデータを見てみれば、もっと納得感も出てくるでしょう。

といっても、それほど難しくはないので、気楽に読み進めてみてください。

それでは参りましょう。

２、浜松市の土地価格の動き

浜松市の土地価格は、この１年間で、住宅地で0％、商業地で+0.5％と、ほとんど変わりませんでした。

また、2018→2023年の５年間で見ると、住宅地で-1.4％。商業地で+0.1％と、商業地は横ばいですが、住宅地はジリ安となっています。

（参考：国土交通省　地価公示）

では、具体的にどのあたりが上がっているのか？

まずは地図上で、上昇しているエリアを確認してみましょう。

５年間の変化率（2018→2023年）

変化率：赤色（+10%以上）＞オレンジ色（+5〜9.9%）＞緑色（0〜 +4.9%）＞青色（-0.1〜 -4.9%）＞紺色（-5〜 -9.9%）＞紫色（-10%以下）

特徴をまとめてみると、

浜松駅の周辺では、上昇しているエリアが多いが、浜松駅近くの商業施設・オフィスがある商業エリアではなく、マンションや戸建ての住宅地で大きく上昇している
西区雄踏１丁目で１０％以上の上昇（赤色のマーク）をしているのは、ベイシアやカインズなどのロードサイド店舗が集まっているエリアなため
中心部の市街地から離れるほど、下落するエリアが増えている

といった傾向がありました。

なぜ、中心部しか上昇していないのか？

理由は大きく２つあります。

①建築費が上昇

最も大きな理由は、建築費の上昇です。

新型コロナ以降に、建築費が２〜３割上昇しているため、新築マンション・戸建てともに、価格が跳ね上がっているのです。

マンションの建築費

（参考：一般財団法人　建築物価調査会）

木造戸建ての建築費

（参考：一般財団法人　建築物価調査会）

そのため、新築が高くて手が出せない人が、中古マンション・戸建ての購入に流れた結果、静岡県の中古マンションの価格も上昇しています。

2018〜23年で見ると、中古戸建ては – 0.2%とほとんど変わりませんが、中古マンションは+21.2%と、大きく上昇しているのです。

（参考：東日本不動産流通機構）

中心部の上昇エリアを見ても、百貨店やショッピングモールの多い商業エリアではなく、高層マンションの多いエリアほど、大きく上昇しているのは、マンション価格の上昇によるものなんですね。

②浜松市では人口が減少傾向

中心部の市街地しか上昇していない理由は、人口の減少です。

この５年間の人口・世帯数を見てみると、浜松市の人口は約1.4万人も減っているのです。

（参考：静岡市　「静岡市の人口・世帯」）

つまり、住宅の需要が減っているため、人気が集中している中心部以外では、買い手がつきにくい状況なんですね。

３、これからどうなるのか？

ここからは、浜松市の土地価格に影響を与えそうなポイントをいくつかご紹介します。

（１）金利の上昇リスク

2022年に入ってから、金利の上昇が始まっています。

新型コロナや、ウクライナ侵攻などで、世界各国の経済が混乱し、物価が上昇しているため、物価上昇をおさえるために、世界中の国々で金利を引き上げているのです。

例えば、アメリカでは、この１年間で、0.25→5.25%へと、なんと５％もの金利の引き上げを行っています。

日本では、今のところそういう対策をしていませんが、投資家の間ではすでに「日本も金利の引き上げを行うのではないか？」と見られており、期間１０〜３０年の国債の金利が上がり始めています。

（参考：財務省）

住宅ローンの金利も、このような状況を受けて、上昇し始めています。

固定金利の住宅ローンである、フラット３５（期間21〜35年）の金利も上昇傾向にあり、23年6月分は1.76%となっています。

ふらっと３５は上昇しているが、変動金利はむしろ下落

（参考：財務省、ARUHI、SBI新生銀行）

ところが、変動金利は、ほとんど変化がないか、むしろ下落している銀行もあります。

銀行同士で、お客さんの獲得競争が激しいため、金利が下がっているためです。

そのため、変動金利の利用者が、2019年には約６割ぐらいだったのが、2022年には約７割にまで増えていました。

不動産価格が上がりすぎたため、変動金利の利用者が増加

（参考：住宅金融支援機構　「住宅ローン利用者の実態調査」）

毎月の支払額で比較すると、約2万円も安く済むのですから、無理もありません。

変動金利の方が、月々の返済が約２万円安い

		金利	月の返済額	総返済額
①ふらっと35	固定金利	1.76%	95,723円	約4,020万円
②SBI新生銀行	変動金利	0.32%	75,512円	約3,172万円
①ー②			20,211円	約848万円

*期間３５年、ローン諸費用は除く

（参考：住宅保証機構　「住宅ローンシミュレーション」）

大都市のマンションがかなり値上がりしており、「誰が買ってるの？」と疑問に思う人もいるでしょうが、変動金利を選んでいる人が増えているからでしょう。

では、そのような人たちが、金利が上がった時にどうするのか？というと、約２割の人が、「見当がつかない、わからない」と答えていました。

（参考：住宅金融支援機構　「住宅ローン利用者の実態調査」）

このように、金利が上がった時に、返済に困る人が、かなりの割合でいると考えられます。

つまり、

世界的な物価上昇・金利上昇によって、「日本の金利も上がる」と予想する投資家が増えている
変動金利で借りている人の２割ぐらいは、金利が上がった場合に、対応できない可能性がある

と言う状況なのです。

今年の4月に、日銀総裁が交代し、植田新総裁になりましたが、今のところは、黒田旧総裁の方針を引き継ぐようなコメントをしています。

ですが、そもそも、黒田総裁が異次元緩和をやり始めたのは、物価を毎年2%上げるためでした。

そして、2022年度の物価上昇率は、前年比で3.0%の上昇です。すでに目的は達成されて、むしろかなりのハイペースで上昇している状況です。

（参考：NHK「2022年度消費者物価指数前年度比3.0％上昇 41年ぶり水準」）

また、ウクライナ戦争もまだ終わりが見えませんので、物価上昇はまだまだ続くと考えると、いずれ金利を引き上げる時が来るでしょう。

１％金利が上がると、不動産価格は15〜20%下がる可能性

ちなみに、金利が１％上がると、住宅ローンの利息は、35年で15〜20%増えます。

例えば、月に約10万円の返済を考えている人であれば、現在なら3,500万円の物件が買えますが、金利が１％上がると、毎月１０万円の支払いで、3,000万円の物件しか買えません。

特に、変動金利が上がってきた場合には、注意が必要でしょう。

（２）2022年問題で、都市の農地が宅地になる

2022年問題をご存知でしょうか？

「都市部にある税金を優遇されていた農地（生産緑地）が、優遇期間が切れることで宅地として放出され、土地価格に影響を与える」

という問題です。

（出典：ウィキペディア　cory.2005.Seisan Ryokuchi）

実は、静岡市にも、２２０ヘクタールの生産緑地があります。

３０坪の土地で約２.２万戸分にもなります。

この問題で影響を受けるのは、駅から少し離れた郊外のエリアです。

これまでも、農地の宅地化で下落傾向にありましたが、2022年以降はさらにその勢いが加速する可能性があります。

（３）これから浜松市の人口はどうなるの？

国立社会保障・人口問題研究所が、2018年に発表した浜松市の人口の見通しによると、2025→35年の10年間で約3.3万人減少するそうです。

浜松市では、これから10年間で約3.3万人減る

（出典：国立社会保障・人口問題研究所　平成３０年度人口推計）

また、ここ５年間の浜松市の転入超過数（引っ越して来た人　ー　出て行った人）を見てみると、50代以上は増えているものの、特に若い世代（15〜29歳：青色の線）は、市外に出ていく人の方が多い状況です。

（参考：総務省　住民基本台帳人口移動報告）

そのため、住宅に対する需要は、今後も一部のエリアに集中し、特に郊外では、買い手がつきにくくなっていきそうです。

結論：買うなら？売るなら？

というわけで、まとめるとこうなります。

建築費の上昇によって、新築価格が上がったことから、中古住宅の価格が上昇したことで、高層マンションが立ち並ぶエリアほど、上昇率が高いが、郊外では買い手がつきにくく、下落傾向にある
若い世代の人口流出が続いており、長期的にも人口減少によって、買い手が減っていく
また、金利上昇による住宅ローン負担が増えてくるため、特に高額の物件については注意が必要

と言えるでしょう。