静岡県の土地価格の今後の見通し | イエ&ライフ

静岡県の土地価格の今後の見通し

静岡県の土地価格の今後の見通し静岡県

(画像出典:ウィキペディア Qurren 水戸芸術館より南方面を望む。

 

新型コロナでこれからどうなるのか?

 

おそらく多くの人が、現在の不動産市場に対して、

「新型コロナで下がるんじゃないか?」

と気になっているのではないでしょうか?

 

都内での感染者数もどんどん拡大していますし、いつロックダウン(封鎖)されるか分からないほどに、緊迫していますよね。

 

そこで、この記事では、これまで静岡県の土地価格が上昇してきた理由と、今回のコロナウイルスの影響を念頭におきながら、これからの静岡県内の土地価格について解説していきたいと思います。

 

それでは参りましょう。

 

1、過去7年間の静岡県の不動産の上がり方の特徴とは?

まずはじめに、この6年間で静岡県内の不動産が、どのような動きをしてきたのかをザッと見ていきましょう。

 

この7年間の静岡県の公示地価を調べてみると、住宅地は5.9%の下落をしていました。

 

静岡県の公示地価の推移

(参考:国土交通省 地価公示)

 

なんで「不動産バブル」って言われてるのに、静岡県は下がってんの?

 

そう思っちゃいますよね。

オリンピック前の今ですら、下がってるのなら、オリンピック後なんてどうなってしまうのでしょうか?

 

ただ、静岡県と一口で言っても、かなり広いですから、上がってる場所もあれば、そうでない場所もあります。

 

そこで、今度は市区町村別に、この7年間の住宅地の上昇率を見てみましょう。

 

静岡県で住宅地が上昇しているのは、内陸部の一部

静岡県の公示地価の変化率マップ

(参考:国土交通省 地価公示)

 

ご覧のように、市区町村単位で見ると、浜松市中区、静岡市中央区、三島市、長泉町など、ほとんどが内陸に位置する市町村だけになっています。

 

緑→青→こげ茶の順でひどい下げになってますが、ずいぶんマイナスのエリアが多いですよね、、、

これを見ただけでも、「上がっているエリアは、ごく一部」という予感がしますよね。

 

そもそも、今回の「不動産バブル」は、何が理由なのか?

そもそも、今回の「不動産バブル」は、2013年4月から始まった日銀の異次元緩和が原因です。

 

それまでの銀行の商売は、わたしたちから100万円預かったら、それで国債を買って、国から利息として1万円もらう代わりに私たちには100円ぐらいの利息をつけてて稼ぐ、ということをやっていました。

 

ですが、こんなことをしても、ちっとも景気も良くなりません。

そこで、日銀が銀行から国債を買い取ってしまい、「その浮いたお金を使って、どこかに貸して本業で稼ぎなさい!」

とやってしまったのです。

 

異次元緩和

 

それで困った銀行は、不動産業者に融資をすることにしました。

この7年間で、企業や個人がお金を稼ぐために銀行から借りたお金(設備資金と言います)は、なんとその8割近くが不動産関連だったのです。

 

製造業はわずか1.7%、そのほとんどが不動産関係

異次元緩和後の設備資金の増加業種

(参考:日銀 貸出先別貸出金)

 

お金が借りやすくなった企業や個人は、そのお金でバンバン、アパートやマンションを建てました。

その一部が、「かぼちゃの馬車」や「サブリース問題」「スルガ銀行の不正融資」などで個人の不動産投資家が餌食になっているんですね。

 

低金利によって、買い手の購買力が上がった

それに加えて、住宅地でも大きな追い風がありました。

それが金利の低下です。

異次元緩和によって、住宅ローンが約1%下がったのです。

 

金利の推移

(参考:ARUHI住宅ローン フラット35金利の推移 財務省 国債金利情報)

 

ザックリ言うと、この7年間で買い手は、同じ返済額で2割高い物件を買えるようになったということです。

例えば、フラット35で期間35年・3,000万円の住宅ローンを組んだ場合、月々の返済額は1.4万円も減りました。

 

異次元緩和前後のフラット35の返済額

*融資手数料:2.16%として計算

①緩和前

(2013年3月)

②緩和後

(2019年1月現在)

②ー①
フラット35の金利

(団信込み)

2.27%1.33%-0.94%
月々の支払額103,500円89,400円-14,100円
総支払額4,415万円3,819万円-596万円

 

ご覧の通り、返済額で月1.4万円、総額で約600万円減った計算になります。

言い換えると、月々10.4万円の返済で、3,000万円の物件から3,500万円の物件まで買えるようになったことになります。

 

金利の低下によって、高い物件が買えるようになった

異次元緩和の値上がり効果

 

つまり、金利が下がったことで、買い手の購買力が上がったため、値上げにも簡単に応じられてきたわけです。

 

2、なぜ、これほど下落している地域が多いのか?

理由は3つあります。

 

①震災の影響で、沿岸部に家を建てる人が激減

東日本大震災以降、全国的に海ぞいの土地価格が大きく下がってます。

例外なのは東京都内のタワーマンションぐらいで、神奈川や茨城、愛知などの他の県でも海ぞいの土地価格は弱いままです。

 

まあ、震災以降はずいぶんと地震や津波の可能性について話題になりましたよね。

特に南海トラフ大地震は、毎年の忘れそうな頃に掘り返されます。

また、ここ数年は大雨や台風で洪水が起きて、全国各地で自宅が流される事例も増えています。

 

こんな話をずーっと聞かされてたら、さすがに海ぞいに家を建てたいという人は減ってしまいますよ。

そのような災害リスクを敬遠して、内陸部の住宅地を選ぶ人が増えているのです。

 

②公共事業の減少で土地価格が下落した

2つ目は、公共事業の減少です。

静岡県の住宅地のピークは、1991〜92年ごろになりますが、本格的な下落は1997年ごろからでした。

 

その理由は、公共事業の予算があまり減らなかったからです。

県内で仕事がたくさんあったので、働く人の給料もその当時まではあまり下がらなかったんですね。

 

静岡県の公共事業は、この20年でほぼ半分に減少

静岡県の公共事業費の推移

(参考:総務省統計局 行政投資実績)

 

しかし、1990年代の公共事業では、郊外にバイパスなどの大きな道路が作られ、大きなお店が出しやすくなりました。

しかも、2000年には大店法(大規模小売店舗法)が改正されて、郊外にショッピングモールを作れるようになりました。

 

イオンモールのような大きなお店を出す時って、周りで渋滞ができないようにいろいろ規制があるんですけど、90年代にやった道路を大きくする工事のおかげで、けっこう簡単に作れるようになったんですね。

 

そうすると、わざわざ駅前のお店で高い駐車場代を払って買う必要もありませんから、古い住宅地に家を買う必要がなくなりました。

それで、どんどん郊外に家が建つようになってしまったのです。

 

そこに追い打ちをかけるように、2000年代に入ると公共事業がさらに削られていきました。

これによって働く人の給料が下がり、余計に土地価格の安い郊外に家を建てる人が増え、中心街が廃れてしまったのです。

 

③人口が減って、家を買う人が減った

3つ目が、人口の減少です。

家を建てる中心年代である30代の人口は、2007年ごろがピークでした。

静岡県では、すでにこの10年間で10万人以上減少しているのです。

 

静岡県の30代人口と新設戸数の推移

(参考:国土交通省 建築着工統計調査報告)

 

家を買う年代が減れば、家を建てる人は減りますから、この5年間でも着工件数は増えていません。

しかも、多くの人は郊外に家を建てるため、駅近のエリアしか土地価格が上がらなくなってしまったんですね。

 

上昇している地域の特徴とは?

そんな状況ですが、もちろん上昇しているエリアもあります。

 

特徴的なのは、

  1. 市街地の中心駅の周辺(静岡駅、浜松駅、三島駅周辺など)
  2. 大企業の本社近く(スズキ本社の近くの住宅地)

の2つですね。

 

新幹線が通っている大都市の駅周辺では、外国人観光客の増加もあって、ホテルや商業施設のリニューアルが進んでいます。

また、ここ数年で全国的に駅前にマンションが建つようになりました。

 

「店もなくなって寂しい郊外に住み続けるよりも、刺激のある街中に住みたい!」

というシニアの方々が移り住むようになったからです。

 

それに加えて、新幹線通勤のツワモノもいますから、こういう人たちが買うのを当て込んで、マンションを建てる動きが出てるんですね。

 

また、この7年間は円安も進んだため、製造業の業績が好調でもありました。

そのため、浜松市でもスズキ効果で、佐鳴湖周辺の住宅地が上昇しているのです。

 

3、新型コロナの影響はどうなのか?

今回の新型コロナウイルスは、経済的にも大きな影響が出ています。

 

オリンピックの延期が決まった3月24日の翌日から日本では緊急事態宣言が出され、5月25日の解除宣言までの2ヶ月間は、飲食店やホテル、交通機関の利用がかなり減少しました。

解除された6月以降も、本格的な回復までは程遠い状況です。

 

このような状況を受けて専門家の間では、「この4〜6月のGDP(国内総生産)は、年率にして23%ほど減少したのではないか?」という見通しが出ています。

(参考:日経新聞「実質GDP、4~6月23%減 民間予測」)

 

ほとんどの業界では、売り上げが1割減れば、利益がほぼ吹っ飛びますので、平均23%の売り上げが減ったということであれば、赤字の企業が続出していることになります。

 

そして、これから先の景気についても、まだまだ予断を許しません。

例えば、これまで業績が絶好調だったユニクロは、すでに今年に入って3回目の業績の下方修正をしました。

(参考:サンケイBIZ「ファストリ通期予想、3回目の下方修正 海外ユニクロ赤字が影響」)

 

日本だけでなく、世界的に売り上げの回復が思っている以上に鈍いため、このような状況になっているのです。

これはユニクロに限った話ではなく、自動車や電機など、幅広い業界で起こっている状況です。

 

また、この影響は長期化することが予想されています。

というのも、ワクチンの開発には1年〜1年半かかると予想されているからです。

 

「ワクチンの専門家からは、ワクチン候補ができても、臨床試験を実施して有効性と安全性を確かめて、国の承認を得て実用化するまでには、何年もかかるとの声もあがっている。

(参考:ニッセイ基礎研究所 「新型コロナ 急がれる医薬品開発-抗ウイルス薬やワクチンが、なかなかできないのはなぜ?」)

 

そのため、海外から輸入・輸出をして稼いでいる製造業や、外国人観光客をあてにしている観光業・ホテル業など、幅広い企業での倒産も広がってくる可能性があります。

 

静岡では、自動車産業への影響に注意

静岡県内で特に気になるのが、自動車産業の今後の動向です。

新型コロナが世界中に感染拡大したことで、アメリカ・ヨーロッパといった先進国で3月からロックダウン(封鎖)が本格化しました。

これによって、自動車の販売もかなり落ち込んでいます。

 

3月の前年同月比実績(中国のみ2月)

日本アメリカその他
トヨタ-2.6%-38.0%-25.5%(中国)
ホンダ-17.2%-48.0%-24.1%(中国)
日産-32.7%-48.5%-36.8%(中国)
マツダ+1.9%-41.8%-32.0%(中国)
スバル-18.1%-47.1%
三菱-49.6%-52.1%
スズキ-8.2%-46.4%(インド)

(参考:MARKLINES「各国のモデル別最新情報」)

 

特にアメリカの3月はほぼ半減しています。ロックダウンは4月以降も続きますし、先が見えないため、スバルでは17日間の生産停止を行っていますし、スズキも4月16日以降も国内5工場を停止する予定です。

(参考:Response「スズキとスバル、国内工場の操業を一部停止 新型コロナウイルス影響」)

 

そうなると、関連企業でも仕事が減るため、所得の減少や最悪の場合には失業者の増加の可能性もあります。

所得が厳しくなれば、住宅購入を控える動きが出てきますので、土地価格の下落へとつながっていくでしょう。

 

4、その他のリスク

新型コロナ以外にも、どんなリスクがあるのかをまとめました。

 

(1)この低金利はいつまで続くのか?

地域によって上がった場所、下がった場所の違いはあるものの、日銀の異次元緩和政策で生まれたこの超低金利は、土地価格を押し上げるプラス要因でした。

そして、これ以上は、金利が下がらない水準まで来ています。

むしろ、その副作用の方が話題になることが増えました。

 

例えば、預金者のお金を国債で運用していた地銀は、この異次元緩和によって、金利が低下したことで利息収入が減り、半数以上が赤字になっています。

 

赤字の地銀がどんどん増えている

地銀の決算状況

(金融庁:地域金融の課題と競争のあり方)

 

赤字が続けばいずれ倒産してしまいますから、いつまでも続けるわけにはいきません。

 

では、具体的にあとどれぐらいなのか?

ブルームバーグが経済の専門家45人にアンケートをしたところ、半数以上が2〜3年以内に限界が来ると予想していました。

 

半数以上が2〜3年以内に限界と回答

異次元緩和はいつ終わるか?

(参考:ブルームバーグ「2年以内で限界」が半数弱、現行の長短金利操作-日銀サーベイ)

 

このアンケートは2018年6月にされたものなので、2020〜21年前後となります。

聞き取り当時は、オリンピックが開催されると思われていたので、オリンピック前後と考える人が多かったと言えます。

この頃までは好景気も続くだろうという予想があったので、その頃までは地銀の経営状態も持つと思われていたのでしょう。

 

ですが、今回の新型コロナ騒動によって、地銀の経営はさらに苦しくなっています。

銀行の経営が厳しくなれば、日本の国債に対する信頼性も下がるため、海外の投資家が国債の売却をする可能性もあります。

 

そうすると、金利が上昇しますので、不動産価格は下落していきます。

 

金利が上がると、同じ返済額でも買える価格が下がる

金利上昇で下落

 

そのため、今後の経済状況次第では、金利上昇による不動産価格の下落も考えておいた方がいいでしょう。

 

 

 

(2)立地適正化計画で、「住んで欲しくない地域」の線引きが始まる

立地適正化計画とは、ぶっちゃけて言うと、

「このエリアの中に住んでください」

という線引きを自治体が行う計画のことです。

 

立地適正化計画のイメージ

立地適正化計画のイメージ

 

なんでこんなことをしているのかと言うと、国も自治体もお金がないからです。

「2025年問題」って言葉、聞いたことありませんか?

 

「2025年に団塊の世代が75歳以上になるから、社会保障費が今よりも20〜30兆円増えるので、行政サービスも首が回らなくなる、、、」

ということが起こるのです。

 

日本の社会保障費の推移

 

そうすると、今ある行政サービスもどうにかして削らなければいけませんよね。

その削る判断基準として、「エリア内」「エリア外」を分けている可能性があるのです。

 

「可能性」と書いたのは、誰もそんなことを明文化していないからですが、間違いなくそうなると思います。

 

というのも、「住んで欲しいエリア」には、人がたくさん住んでるからです。

 

例えば、100万円の税金が使えるとして、

①1000人を満足させられるエリア

②10人しか満足させられないエリア

があったら、①を選ぶしかないじゃないですか?

 

ちなみに、2018年8月末現在で、静岡県内では、

  • 静岡市
  • 磐田市
  • 掛川市
  • 藤枝市
  • 伊豆の国市
  • 長泉町

の5市1町が本格的に進めています。

 

青色のエリア:磐田市の「住んで欲しいエリア」

磐田市の立地適正化計画図

 

今後は、このエリアの外に住んでいると、学校や老人ホーム、体育館などの行政サービスが他と統合されたりして、少しずつ不便になっていきます。

 

当然、エリア外では新しく住みたいという人は減ります。

わざわざ幼稚園からも学校からも遠い場所に家を建てたいとは思いませんからね。

土地価格は下がるでしょうし、最悪の場合には、「売るに売れなくなる可能性」も十分にあります。

 

結論:売るなら?買うなら?

 

というわけで、静岡県の今後の土地価格についての結論は、以下の通りです。

  • 今回の土地価格の上昇は、日銀の異次元緩和がきっかけ
  • 静岡県内では人口の減少が進んでいるため、静岡市・浜松市の一部を除いて、土地価格は下がる二極化が進んでいる
  • 新型コロナの影響は、自動車関連企業に広がっており、雇用や所得の減少から買い手が減っていく
  • これから気をつけたいのは「金利」。特に日銀の異次元緩和が終了すれば、金利上昇で土地価格はさらに下がる

と言えそうです。

 

買うなら:下落を待つよりも低金利の今がチャンス?

坪単価が高いエリアで購入を予定しているのであれば、「下がるまで待つ」という選択肢もあり得ますが、新型コロナでも安定した仕事についている方であれば、購入を検討して見てもいいと思います。

その理由は2つあります。

 

①土地価格の下落分よりも、待っている間の家賃の方が高くつく可能性

例えば、坪30万円ぐらいの土地であれば、30坪でも1,000万円程度で買えます。

仮に数年で1割下げたとして100万円ぐらいしか安くなりませんから、1〜2年分の家賃でペイできてしまいますよね。

 

現在の家賃と買いたい場所の土地価格を比べてみれば、買ってもいいという判断は十分に成り立つと思います。

 

②異次元緩和で低金利の今がチャンス

また、現在は住宅ローンがかなり安いため、月々の返済負担が軽いのもチャンスです。

 

現在の低金利は、日銀の異次元緩和政策が続いているからなので、この政策が終われば金利は上がります。

ですから、もし家を買おうと思っているのならば、土地価格が下がるのを待つよりも、金利が上がる前の今のうちに買うのがベストでしょう。

 

ただし、購入を検討する場合には、今後の金利上昇を想定しておかないと大変なことになるので、「フラット35」「10年以上の固定金利」でも返済ができるかどうかで予算を考えるべきでしょう。

 

非公開物件=安い物件

不動産を売る理由はさまざまですが、「周りに知られずに売却したい」という売主は一定の割合でいます。

そのような物件は、ネット上にも出回らず「非公開物件」として登録されます。

また、売主はあまり相談する相手を広げたくないため、まずは建てたメーカーに相談する場合が多いです。

 

非公開物件の実態

 

当然、このような物件は少ないお客さんにしか目にとまる機会がないため、相場よりも価格の安い可能性が高いです。

 

こちらの「タウンライフ」に登録すると、600社以上の注文住宅メーカーから、

「間取りプラン」「資金計画書」「土地情報」を教えてもらえます。

 

タウンライフ家づくり

 

価格が下がるのを待ちたい人でも、こちらで格安物件を見つければ、「低金利」と「安い物件」の2つの美味しいところが狙えるでしょう。

 

 

好条件の土地を探すならこちら

 

 

売るなら:金利が上がる前に売った方がいい

アベノミクス以降のこの7年間は金利の低下によって、買い手が月々の返済額を引き上げなくても値上がりした家を買える時期でした。

不動産を売るなら、金利の低い今が1番のチャンスと言えます。

 

特にコロナショックの影響は、長期間になる可能性もあり、景気が悪化するほど買い手が減っていきますので、今のうちに準備をしておいた方が後悔しないはずです。

 

公示地価を信じると損をする?

 

この記事では公示地価をもとに解説していきましたが、公示地価は「その地域の平均的な価格」なため、実際の取引ではこれ以上に高く、または安く取引されることがあります。

 

例えば、藤枝市内に「高岡(たかおか)」という、藤枝駅の南側1kmほど離れたところに広がる住宅地があります。

 

こちらの公示地価と実際の取引を比べてみると、

  • 公示地価:25万円/坪
  • 実際の取引価格:9.5〜29万円/坪

と、公示地価の約0.4〜1.2倍で取引されていました。

最高価格は、最低価格の約3倍です。

 

【藤枝市高岡の公示地価】

藤枝市高岡の公示地価

  • 藤枝駅から1,600mの距離、徒歩約20分(1分=80m)
  • 76,500円/㎡ × 3.3(㎡/坪) =25万円/坪

(参考:国土交通省地価公示・都道府県地価調査)

 

【藤枝市高岡の土地取引(過去2年間)】

藤枝市高岡の土地取引

  • 藤枝駅から徒歩18〜21分のエリアで、9.5〜29万円/坪で取引されている

(参考:国土交通省 不動産取引価格情報検索)

 

このような感じで、全国の公示地価と実際の取引を調べてみたのですが、やはり公示地価と実際の取引ではかなりの価格差があることがわかりました。

 

同じ地域なのに、

「公示地価の2倍以上の価格で取引されている」

「最低価格と最高価格が3倍以上も違う」

といった取引がゴロゴロ見つかったのです。

 

*静岡県内の市区町村の公示地価と実際の取引を比較

都道府県住所公示地価/坪取引価格/坪公示地価の何倍?
静岡県静岡市葵区音羽町71万円51〜85万円0.72〜1.2倍
静岡県浜松市中区鴨江31万円0.85〜40万円0.03〜1.29倍
静岡県富士市松岡24万円17〜32万円0.71〜1.33倍
静岡県富士宮市黒田15万円5〜18万円0.33〜1.2倍
静岡県沼津市東椎路27万円18〜31万円0.67〜1.15倍
静岡県三島市加茂33万円33〜44万円1〜1.33倍
静岡県磐田市国府台27万円27〜32万円1〜1.19倍
静岡県焼津市塩津20万円2.8〜22万円0.14〜1.1倍
静岡県掛川市久保22万円16〜28万円0.73〜1.27倍
静岡県藤枝市高岡25万円9.5〜29万円0.38〜1.16倍
静岡県袋井市愛野南22万円16〜26万円0.73〜1.18倍
静岡県島田市横井25万円10〜29万円0.4〜1.16倍
静岡県御殿場市東田中22.6万円20〜29万円0.88〜1.28倍
静岡県伊東市八幡野12万円1.8〜15万円0.15〜1.25倍
静岡県湖西市鷲津16万円7.5〜25万円0.47〜1.56倍
静岡県長泉町下土狩43.5万円23〜59万円0.53〜1.36倍
静岡県熱海市春日町31万円22〜38万円0.71〜1.23倍

 

つまり、あなたの不動産はもっと高い評価額の可能性があるのです。

では、どうやってそれを調べられるのか?

 

答えは不動産の一括査定です。

というのも、複数の不動産会社の査定を比較することで、「あなたの不動産を得意とする会社の査定額」がわかるからです。

 

特に「イエウール」は、参加している不動産会社が1,700社以上と多く、なおかつ大手不動産会社が1番多く参加しているのでオススメです。

 

一括査定の比較_大手の参加状況

 

「でも、まだ売ると決めたわけじゃないんだけど、、、」

という人も大丈夫。

机上査定を選べば、メールで査定内容を送ってくれるので、訪問される心配もありません。

 

訪問査定の案内を2回「いいえ」で回答する

イエウールの机上査定1

イエウールの机上査定2

 

新型コロナの影響は、長く続けば続くほど、土地価格にも影響を与えることになりますので、早めの準備が成功につながります。

無料で使えますので、1度調べてみてはいかがでしょうか?

 

あなたの不動産の評価額を調べるならこちら

 

 

 

 

 

市区町村別の土地価格の分析はこちら

静岡県全体ではこのような感じですが、市区町村別にくわしく見ていくと、地域によって、けっこう違ってきます。

 

そこで、市区町村別に記事を作りました。

ご興味のある方は、こちらもご参考ください。

 

 

 

 

静岡県

熱海市の土地価格|上昇・下落した理由|今後の見通し

2020.09.24
静岡県

長泉町の土地価格|上昇・下落した理由|今後の見通し

2020.09.24
静岡県

湖西市の土地価格|上昇・下落した理由|今後の見通し

2020.09.24
静岡県

伊東市の公示地価|上昇・下落した理由|今後の見通し

2020.09.24
静岡県

御殿場市の土地価格|上昇・下落した理由|今後の見通し

2020.09.24
静岡県

島田市の土地価格|上昇・下落した理由|今後の見通し

2020.09.24
静岡県

袋井市の土地価格|上昇・下落した理由|今後の見通し

2020.09.24
静岡県

藤枝市の土地価格|上昇・下落した理由|今後の見通し

2020.09.24
静岡県

掛川市の土地価格|上昇・下落した理由|今後の見通し

2020.09.24
静岡県

焼津市の土地価格|上昇・下落した理由|今後の見通し

2020.09.24