静岡県の土地価格の今後の見通し

（画像出典：ウィキペディア　Qurren　水戸芸術館より南方面を望む。）

この記事では静岡県の

の２点について解説しています。

１、過去７年間の静岡県の不動産の上がり方の特徴とは？

まずはじめに、この７年間で静岡県内の不動産が、どのような動きをしてきたのかをザッと見ていきましょう。

この７年間の静岡県の公示地価を調べてみると、住宅地は５.９％の下落をしていました。

（参考：国土交通省　地価公示）

なんで「不動産バブル」って言われてるのに、静岡県は下がってんの？

そう思っちゃいますよね。

オリンピック前の今ですら、下がってるのなら、オリンピック後なんてどうなってしまうのでしょうか？

ただ、静岡県と一口で言っても、かなり広いですから、上がってる場所もあれば、そうでない場所もあります。

そこで、今度は市区町村別に、この７年間の住宅地の上昇率を見てみましょう。

静岡県で住宅地が上昇しているのは、内陸部の一部

（参考：国土交通省　地価公示）

ご覧のように、市区町村単位で見ると、浜松市中区、静岡市中央区、三島市、長泉町など、ほとんどが内陸に位置する市町村だけになっています。

緑→青→こげ茶の順でひどい下げになってますが、ずいぶんマイナスのエリアが多いですよね、、、

これを見ただけでも、「上がっているエリアは、ごく一部」という予感がしますよね。

そもそも、今回の「不動産バブル」は、何が理由なのか？

そもそも、今回の「不動産バブル」は、2013年４月から始まった日銀の異次元緩和が原因です。

それまでの銀行の商売は、わたしたちから100万円預かったら、それで国債を買って、国から利息として１万円もらう代わりに私たちには100円ぐらいの利息をつけてて稼ぐ、ということをやっていました。

ですが、こんなことをしても、ちっとも景気も良くなりません。

そこで、日銀が銀行から国債を買い取ってしまい、「その浮いたお金を使って、どこかに貸して本業で稼ぎなさい！」

とやってしまったのです。

それで困った銀行は、不動産業者に融資をすることにしました。

この７年間で、企業や個人がお金を稼ぐために銀行から借りたお金（設備資金と言います）は、なんとその８割近くが不動産関連だったのです。

製造業はわずか1.7%、そのほとんどが不動産関係

（参考：日銀　貸出先別貸出金）

お金が借りやすくなった企業や個人は、そのお金でバンバン、アパートやマンションを建てました。

その一部が、「かぼちゃの馬車」や「サブリース問題」「スルガ銀行の不正融資」などで個人の不動産投資家が餌食になっているんですね。

低金利によって、買い手の購買力が上がった

それに加えて、住宅地でも大きな追い風がありました。

それが金利の低下です。

異次元緩和によって、住宅ローンが約１％下がったのです。

（参考：ARUHI住宅ローン　フラット３５金利の推移　財務省　国債金利情報）

ザックリ言うと、この７年間で買い手は、同じ返済額で２割高い物件を買えるようになったということです。

例えば、フラット３５で期間３５年・3,000万円の住宅ローンを組んだ場合、月々の返済額は１.４万円も減りました。

異次元緩和前後のフラット３５の返済額

*融資手数料：2.16%として計算

ご覧の通り、返済額で月1.4万円、総額で約600万円減った計算になります。

言い換えると、月々10.4万円の返済で、3,000万円の物件から3,500万円の物件まで買えるようになったことになります。

金利の低下によって、高い物件が買えるようになった

つまり、金利が下がったことで、買い手の購買力が上がったため、値上げにも簡単に応じられてきたわけです。

なぜ、これほど下落している地域が多いのか？

理由は３つあります。

①震災の影響で、沿岸部に家を建てる人が激減

東日本大震災以降、全国的に海ぞいの土地価格が大きく下がってます。

例外なのは東京都内のタワーマンションぐらいで、神奈川や茨城、愛知などの他の県でも海ぞいの土地価格は弱いままです。

まあ、震災以降はずいぶんと地震や津波の可能性について話題になりましたよね。

特に南海トラフ大地震は、毎年の忘れそうな頃に掘り返されます。

また、ここ数年は大雨や台風で洪水が起きて、全国各地で自宅が流される事例も増えています。

こんな話をずーっと聞かされてたら、さすがに海ぞいに家を建てたいという人は減ってしまいますよ。

そのような災害リスクを敬遠して、内陸部の住宅地を選ぶ人が増えているのです。

②公共事業の減少で土地価格が下落した

２つ目は、公共事業の減少です。

静岡県の住宅地のピークは、１９９１〜９２年ごろになりますが、本格的な下落は１９９７年ごろからでした。

その理由は、公共事業の予算があまり減らなかったからです。

県内で仕事がたくさんあったので、働く人の給料もその当時まではあまり下がらなかったんですね。

静岡県の公共事業は、この２０年でほぼ半分に減少

（参考：総務省統計局　行政投資実績）

しかし、1990年代の公共事業では、郊外にバイパスなどの大きな道路が作られ、大きなお店が出しやすくなりました。

しかも、2000年には大店法（大規模小売店舗法）が改正されて、郊外にショッピングモールを作れるようになりました。

イオンモールのような大きなお店を出す時って、周りで渋滞ができないようにいろいろ規制があるんですけど、90年代にやった道路を大きくする工事のおかげで、けっこう簡単に作れるようになったんですね。

そうすると、わざわざ駅前のお店で高い駐車場代を払って買う必要もありませんから、古い住宅地に家を買う必要がなくなりました。

それで、どんどん郊外に家が建つようになってしまったのです。

そこに追い打ちをかけるように、2000年代に入ると公共事業がさらに削られていきました。

これによって働く人の給料が下がり、余計に土地価格の安い郊外に家を建てる人が増え、中心街が廃れてしまったのです。

③人口が減って、家を買う人が減った

３つ目が、人口の減少です。

家を建てる中心年代である30代の人口は、2007年ごろがピークでした。

静岡県では、すでにこの１０年間で１０万人以上減少しているのです。

（参考：国土交通省　建築着工統計調査報告）

家を買う年代が減れば、家を建てる人は減りますから、この５年間でも着工件数は増えていません。

しかも、多くの人は郊外に家を建てるため、駅近のエリアしか土地価格が上がらなくなってしまったんですね。

上昇している地域の特徴とは？

そんな状況ですが、もちろん上昇しているエリアもあります。

特徴的なのは、

の２つですね。

新幹線が通っている大都市の駅周辺では、外国人観光客の増加もあって、ホテルや商業施設のリニューアルが進んでいます。

また、ここ数年で全国的に駅前にマンションが建つようになりました。

「店もなくなって寂しい郊外に住み続けるよりも、刺激のある街中に住みたい！」

というシニアの方々が移り住むようになったからです。

それに加えて、新幹線通勤のツワモノもいますから、こういう人たちが買うのを当て込んで、マンションを建てる動きが出てるんですね。

また、この７年間は円安も進んだため、製造業の業績が好調でもありました。

そのため、浜松市でもスズキ効果で、佐鳴湖周辺の住宅地が上昇しているのです。

２、新型コロナの影響はどうなのか？

新型コロナウイルスの感染拡大によって、３月末から緊急事態宣言が全国的に出され、多くの産業がストップし、売り上げが激減しました。

ですが、9月の中間決算を見てみると、航空、鉄道、飲食、百貨店などの一部の業界では大きく売り上げを落としていますが、それ以外の業界では黒字を確保しており、あまり影響が出ていないようです。

（参考：各社の決算発表資料より）

実際、今年の冬のボーナスは、大企業でみると、平均９％の減少とあまり影響はありませんでした。

（参考：サンケイビズ「冬のボーナス９％減少　経団連調査　大企業で８年ぶり減少　中小以下でも厳しさ増す」）

中小企業では、もっと影響は大きい可能性はありますが、これほどの減少で済んでいるということは、今のところ、コロナの影響が深刻なところがごく一部だということでしょう。

そのため、飲食店や百貨店などの賑わう商業施設では、売り上げ減少や店舗の閉店によって影響を受けそうですが、住宅地に対する需要はあまり影響はないようです。

静岡県では、静岡市・浜松市周辺が特に危ない

９月２９日に発表された基準地価を見ると、静岡市や浜松市などの大都市で特に影響が大きいようです。

静岡駅周辺の再開発や、スズキ自動車の好調な決算などもあって、雇用も土地価格も安定していましたが、今回のコロナで一転、売り上げの減少に苦しんでいるためです。

ですが、今のところ、影響があるのは商業地周辺だけで、住宅地ではそれほど影響はないようです。

実際、持ち家の着工件数を見てみても、ほぼ前年並みとなっており、家を建てる人が減っているわけではありません。

（参考：e-STAT 住宅着工統計）

超低金利なので、月々の返済額の負担が低いまま借りられますし、子育てで広い部屋が欲しくなりますから、高い家賃で広い部屋を借りるよりも、資産として家が残る持ち家を選ぶ人が多いのでしょう。

一方で、商業地については、感染が拡大すると自粛要請がされますし、ワクチンもまだまだ当分接種できないので、閉店するお店はまだまだ増えそうです。

そのため、商業地や観光地の土地価格はまだまだ厳しそうです。

３、その他のリスク

新型コロナ以外にも、どんなリスクがあるのかをまとめました。

（１）この低金利はいつまで続くのか？

地域によって上がった場所、下がった場所の違いはあるものの、日銀の異次元緩和政策で生まれたこの超低金利は、土地価格を押し上げるプラス要因でした。

そして、これ以上は、金利が下がらない水準まで来ています。

むしろ、その副作用の方が話題になることが増えました。

例えば、預金者のお金を国債で運用していた地銀は、この異次元緩和によって、金利が低下したことで利息収入が減り、半数以上が赤字になっています。

赤字の地銀がどんどん増えている

（金融庁：地域金融の課題と競争のあり方）

赤字が続けばいずれ倒産してしまいますから、いつまでも続けるわけにはいきません。

では、具体的にあとどれぐらいなのか？

ブルームバーグが経済の専門家４５人にアンケートをしたところ、半数以上が２〜３年以内に限界が来ると予想していました。

半数以上が２〜３年以内に限界と回答

（参考：ブルームバーグ「２年以内で限界」が半数弱、現行の長短金利操作－日銀サーベイ）

このアンケートは２０１８年６月にされたものなので、「２０２０〜２１年前後に限界が来る」と考えている専門家が多いことになります。

聞き取り当時は、オリンピックが開催されると思われていたので、この頃までは好景気も続くだろうという予想があったので、その頃までは地銀の経営状態も持つと思われていたのでしょう。

ですが、今回の新型コロナ騒動によって、地銀の経営はさらに苦しくなってきました。

銀行の経営が厳しくなれば、日本の国債に対する信頼性も下がります。海外の投資家が国債の売却をする可能性も高まります。

そうすると、金利が上昇しますので、不動産価格は下落していきます。

金利が上がると、同じ返済額でも買える価格が下がる

そのため、今後の経済状況次第では、金利上昇による不動産価格の下落も考えておいた方がいいでしょう。

（２）これから静岡県の人口はどうなるの？

国立社会保障・人口問題研究所が、今年発表した静岡県の人口の見通しによると、2025年までに１９.４万人減少するそうです。

静岡県の人口は、2025年までに１９.４万人減る

（出典：国立社会保障・人口問題研究所　平成３０年度人口推計）

また、家を買う中心年代である２０〜４０代も、2025年までに２１.４万人減る見通しです。

静岡県の２０〜４０代人口は、2025年までに２１.４万人減少

（出典：国立社会保障・人口問題研究所　平成３０年度人口推計）

家の買い手が今よりも２割近く減るので、これまで通りの上昇は見込めなくなるかもしれません。

結論：売るなら？買うなら？

というわけで、静岡県の今後の土地価格についての結論は、以下の通りです。

と言えそうです。

買うなら：商業地の周辺は様子見、それ以外は買い

新型コロナの影響が大きい商業地の周辺では、今後も影響が出ますので、坪単価が高いと感じられる場合には、まだ様子見の方がいいでしょう。

しかし、それ以外のエリアでは今が買い時の可能性が高いと思われます。

その理由は２つあります。

①土地価格の下落分よりも、待っている間の家賃の方が高くつく

例えば、坪30万円ぐらいの土地であれば、40坪でも1,200万円程度で買えます。

仮に数年で１割下げたとして120万円ぐらいしか安くなりませんから、その間の家賃を考えると、早めに買った方がトクになりますよね。

②異次元緩和で低金利の今がチャンス

また、現在は住宅ローンがかなり安いため、月々の返済負担が軽いのもチャンスです。

ですから、もし家を買おうと思っているのならば、土地価格が下がるのを待つよりも、金利が上がる前の今のうちに買うのがベストでしょう。

ただし、購入を検討する場合には、今後の金利上昇を想定しておかないと大変なことになるので、「フラット３５」か「１０年以上の固定金利」でも返済ができるかどうかで予算を考えるべきでしょう。

非公開物件＝安い物件

不動産を売る理由はさまざまですが、「周りに知られずに売却したい」という売主は一定の割合でいます。

そのような物件は、ネット上にも出回らず「非公開物件」として登録されます。

また、売主はあまり相談する相手を広げたくないため、まずは建てたメーカーに相談する場合が多いです。

当然、このような物件は少ないお客さんにしか目にとまる機会がないため、相場よりも価格の安い可能性が高いのです。

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売るなら：金利が上がる前に売った方がいい

アベノミクス以降のこの７年間は金利の低下によって、買い手が月々の返済額を引き上げなくても値上がりした家を買える時期でした。

不動産を売るなら、金利の低い今が１番のチャンスと言えます。

特にコロナショックの影響は、長期間になる可能性もあり、景気が悪化するほど買い手が減っていきますので、今のうちに準備をしておいた方が後悔しないはずです。

公示地価を信じると損をする？

この記事では公示地価をもとに解説していきましたが、公示地価は「その地域の平均的な価格」なため、実際の取引ではこれ以上に高く、または安く取引されることがあります。

例えば、藤枝市内に「高岡（たかおか）」という、藤枝駅の南側1kmほど離れたところに広がる住宅地があります。

このような感じで、全国の公示地価と実際の取引を調べてみたのですが、やはり公示地価と実際の取引ではかなりの価格差があることがわかりました。

同じ地域なのに、

「公示地価の３割増し、場合によっては２倍以上の価格で取引されている」

といった取引がゴロゴロ見つかったのです。

つまり、あなたの不動産はもっと高い評価額の可能性があるのです。

では、どうやってそれを調べられるのか？

答えは不動産の一括査定です。

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