吹田市の土地価格|上昇・下落した理由|今後の見通し

吹田市大阪府

この記事では吹田市の

  1. 公示地価、基準地価
  2. 土地価格がこれまで上昇・下落した理由
  3. 今後どうなるのか?

の3点について解説しています。

(なお、本ページはプロモーションが含まれています。該当するサービスには、【PR】と表記しております)(※1)

 

 

1、吹田市の公示地価、基準地価の一覧

*詳しい地名を入力すると、絞り込めます。1文字からOK

*公:公示地価(2023.1.1現在)NEW!

*基:基準地価(2022.7.1現在)

*変化率が空白:比較する年度のデータがない場合

 

所在地及び地番最寄駅(m)坪単価(万円)前年比2018年比
公)吹田市桃山台2丁目4番2桃山台(530)109.95.4%23.3%
公)吹田市千里山星が丘5番15千里山(400)92.45.3%
公)吹田市豊津町14番10江坂(120)676.54.6%72.3%
公)吹田市江坂町1丁目22番3外江坂(170)475.24.3%72.7%
公)吹田市江坂町1丁目18番8江坂(180)339.94.0%74.6%
公)吹田市朝日町1185番5外吹田(140)157.73.9%
公)吹田市千里山霧が丘5番25外千里山(0)144.53.8%17.7%
公)吹田市津雲台1丁目20番30南千里(0)207.93.6%30.2%
公)吹田市千里山西3丁目1708番2緑地公園(600)92.13.3%14.8%
公)吹田市千里山西1丁目69番2千里山(500)92.42.9%
公)吹田市千里丘上184番42千里丘(880)69.62.9%
公)吹田市山田西4丁目491番1山田(470)85.82.8%12.1%
公)吹田市千里山西5丁目430番3千里山(500)88.12.7%10.8%
公)吹田市穂波町12番14阪急吹田(600)54.12.5%5.8%
公)吹田市千里丘上2804番2千里丘(760)71.32.4%8.0%
公)吹田市藤白台4丁目125番123北千里(600)73.62.3%5.2%
公)吹田市千里山東1丁目734番20関大前(500)77.92.2%
公)吹田市古江台1丁目85番55山田(1100)701.9%4.4%
公)吹田市垂水町3丁目952番17豊津(550)711.9%4.4%
公)吹田市津雲台5丁目20番62山田(500)71.61.9%3.8%
公)吹田市山手町1丁目1番40豊津(500)73.31.8%
公)吹田市昭和町1275番5吹田(420)91.71.8%8.6%
公)吹田市千里山松が丘122番千里山(700)74.31.8%6.6%
公)吹田市岸部南3丁目208番1岸辺(810)56.81.8%3.6%
公)吹田市芳野町1500番6江坂(1100)57.11.8%10.9%
公)吹田市津雲台7丁目20番19山田(1200)79.21.7%5.3%
公)吹田市垂水町1丁目561番13豊津(0)100.71.7%7.4%
公)吹田市山田西3丁目16番54山田(500)82.21.6%3.8%
公)吹田市高城町1393番4吹田(670)83.21.6%6.3%
公)吹田市山田西1丁目386番38岸辺(2000)63.71.6%1.0%
公)吹田市佐竹台5丁目1番50南千里(1200)64.41.6%2.6%
公)吹田市南吹田5丁目15番8江坂(1100)681.5%11.4%
公)吹田市桃山台3丁目8番10桃山台(800)91.11.5%7.4%
公)吹田市千里山東4丁目1787番13千里山(1100)69.61.4%2.9%
公)吹田市山田西3丁目195番1山田(800)75.61.3%3.6%
公)吹田市竹見台3丁目6番17桃山台(530)83.51.2%
公)吹田市竹見台2丁目15番6桃山台(650)85.51.2%4.0%
公)吹田市南正雀2丁目409番4外正雀(700)57.41.2%1.2%
公)吹田市原町1丁目2344番5吹田(1400)60.41.1%1.7%
公)吹田市内本町1丁目2722番8外阪急吹田(400)92.41.1%3.7%
公)吹田市吹東町1942番66吹田(1300)61.71.1%0.5%
公)吹田市泉町4丁目3278番7阪急吹田(680)63.41.1%2.7%
公)吹田市青山台3丁目385番30北千里(1400)63.71.0%0.5%
公)吹田市青葉丘南3312番18宇野辺(450)63.71.0%3.8%
公)吹田市高野台3丁目6番110南千里(1100)641.0%2.1%
公)吹田市佐井寺4丁目948番82千里山(1200)641.0%2.6%
公)吹田市千里山月が丘38番105千里山(900)64.41.0%2.1%
公)吹田市千里丘西2190番4千里丘(930)64.71.0%2.1%
公)吹田市五月が丘南110番2南千里(1700)671.0%1.0%
公)吹田市長野東2032番3千里丘(800)681.0%2.5%
公)吹田市山田南1177番5千里丘(1200)68.61.0%2.5%
公)吹田市穂波町17番2阪急吹田(1100)691.0%3.0%
公)吹田市豊津町885番江坂(650)69.31.0%2.9%
公)吹田市南金田2丁目19番8江坂(820)72.60.9%4.3%
公)吹田市泉町1丁目3061番6外阪急吹田(220)72.60.9%2.3%
公)吹田市岸部南1丁目336番4岸辺(90)72.60.9%3.8%
公)吹田市円山町1647番4関大前(220)78.90.8%2.1%
公)吹田市岸部北1丁目299番25岸辺(1400)52.50.6%0.0%
公)吹田市樫切山341番6千里丘(1800)58.10.6%0.6%
公)吹田市南吹田3丁目12番13内南吹田(680)60.10.6%4.0%
公)吹田市南清和園町3583番20阪急吹田(840)630.5%2.7%
公)吹田市春日2丁目209番1緑地公園(1000)640.5%1.6%
公)吹田市朝日が丘町141番14吹田(1200)64.40.5%1.0%
公)吹田市内本町1丁目2744番1阪急吹田(600)65.30.5%0.5%
公)吹田市江坂町3丁目67番34江坂(1100)69.60.5%0.5%
公)吹田市千里山竹園1丁目96番38千里山(800)71.60.5%2.8%
公)吹田市佐井寺南が丘513番6千里山(1400)67.70.0%0.5%
公)吹田市五月が丘北113番16南千里(2000)68.60.0%-1.0%
公)吹田市南正雀4丁目320番3相川(1400)55.40.0%-1.8%
公)吹田市岸部中5丁目167番21岸辺(630)53.1
公)吹田市岸部中4丁目279番1岸辺(350)63
基)吹田市江坂町1丁目23番18OsakaMetro江坂(1)554.44.3%47.4%
基)吹田市朝日町1185番5外JR吹田(140)156.83.3%
基)吹田市千里山東1丁目734番20阪急関大前(500)77.22.6%
基)吹田市千里山西5丁目376番6阪急千里山(210)95.72.5%9.0%
基)吹田市片山町3丁目199番3外JR吹田(400)89.12.3%8.0%
基)吹田市千里山西1丁目69番2阪急千里山(500)91.12.2%
基)吹田市古江台3丁目119番47阪急北千里(780)73.61.8%6.2%
基)吹田市垂水町1丁目751番17阪急豊津(690)75.61.8%2.2%
基)吹田市江坂町5丁目12番14北大阪急行緑地公園(720)79.51.7%3.0%
基)吹田市新芦屋上213番22JR千里丘(1500)61.41.6%2.8%
基)吹田市昭和町1275番5JR吹田(420)91.11.5%6.2%
基)吹田市川岸町11番13JR南吹田(550)49.51.4%2.7%
基)吹田市山田東2丁目23番2阪急山田(1800)57.81.2%1.2%
基)吹田市桃山台3丁目8番10北大阪急行桃山台(800)90.41.1%5.4%
基)吹田市竹谷町406番6阪急千里山(1500)61.71.1%1.1%
基)吹田市南高浜町122番19阪急相川(500)64.71.0%2.1%
基)吹田市南吹田5丁目10番4外JR南吹田(840)60.10.6%2.8%
基)吹田市高野台5丁目1番50阪急南千里(1400)62.70.5%0.5%
基)吹田市青山台4丁目119番228阪急北千里(1200)640.5%0.5%
基)吹田市佐竹台3丁目24番4阪急南千里(650)66.70.5%1.0%
基)吹田市南正雀1丁目37番5阪急正雀(300)68.60.5%0.5%
基)吹田市山手町4丁目187番12阪急豊津(1100)69.60.5%1.0%
基)吹田市寿町2丁目2863番4阪急吹田(800)71.30.5%3.3%
基)吹田市天道町70番3外JR吹田(1200)56.10.0%0.0%
基)吹田市千里丘上184番42JR千里丘(880)68.6

 

途中ですが、この記事の説明を

どうも、当サイト「イエアンドライフ」の運営をしているゴトウです。

この記事では、

  • あなたの(気になっている)吹田市の土地価格が、これからどうなるのか?
  • 今が買いなのか?売りなのか?もう少し待った方がいいのか?

を判断ができるように、解説をしていきます。

 

この記事にたどり着くまでに、なんとなくこう思ってませんでしたか?

「なんで今、これほど上がっているのだろうか?」

 

新型コロナから3年が経ちました。

ようやくマスク生活からサヨナラできるぐらいに落ち着いてきているとは言っても、「コロナ前よりも景気がいい」という実感はないのではないでしょうか?

 

ところが、吹田市の土地価格は、過去5年間で今年が最高値の地点が、全体の約9割もあるのです(71地点中62地点、約87%)。

一体、何が起こっているのでしょうか?

 

この記事では、この疑問に答えられるように、納得できる証拠(データ)を集めて解説しています。

 

なので、この記事を読み終わる頃には、

  • 買う、または売るタイミングがわかる
  • どこに買えば後悔しないかがわかる

ようになっているはずです。

 

と言っても、それほど難しいことは書いていないので、気楽に目を通してみてください。

それでは参りましょう。

 

2、吹田市の土地価格の動き

吹田市の土地価格は、この1年間で、住宅地で+1.5%、商業地で+2.5%と、特に商業地で大きく上昇していました。

また、2018→2023年の5年間で見ると、住宅地で+4.3%。商業地で+24%と、こちらも商業地での上昇が目立ちました。

 

吹田市の公示地価

(参考:国土交通省 地価公示)

 

では、具体的にどのあたりが上がっているのか?

まずは地図上で、上昇しているエリアを確認してみましょう。

 

5年間の変化率(2018→2023年)

変化率:赤紫(+50%以上)>ピンク色(+30〜49.9%)>オレンジ色(+10〜29.9%)>緑色(0〜+9.9%)>青色(-0.1〜 -9.9%)>茶色(-10%以下)

 

江坂駅や南千里駅、千里山駅などの駅周辺で大きく上昇していますが、駅から離れたエリアでは上昇率が鈍り、下落するエリアもありました。

 

なぜ、北側のエリアほど上昇しているのか?

約9割の地点が、新型コロナ前よりも上回っている状況ですが、その理由をザックリ言うと、

「①建築費の上昇、②株価上昇、③円安、が新型コロナ以前よりも進んでいるため、富裕層や海外投資家による不動産購入で価格がつり上がっている」

ということになります。

 

関西圏で不動産が上昇した理由

 

ここからもう少し、具体的に解説していきます。

 

①建築費が上昇

特に新型コロナ以降にですが、ロシアのウクライナ侵攻なども重なって、いろいろな商品の値上げが続いています。

建築費も例外ではなく、マンション・戸建てともに建築費が20〜30%も上昇しているのです。

 

マンションの建築費

マンションの建築費

(参考:一般財団法人 建築物価調査会)

 

木造戸建ての建築費

木造の建築費

(参考:一般財団法人 建築物価調査会)

 

これほど上昇しているため、新築マンション・戸建ての価格の値上がりも止まらず、土地価格も上がっているわけです。

 

②株価の上昇で、富裕層が節税対策にマンションを購入

不動産価格が上がりすぎると、買い手がつかなくなって、価格も上がりにくくなりそうなものです。

ところが、新型コロナ以降に株価が高値を更新しているため、富裕層による節税対策としてのマンション購入が進んでいるため、買い手がついている状況なのです。

 

大阪北部の中古マンション価格と日経平均

(参考:東日本不動産流通機構)

 

大阪市の梅田駅や淀屋橋駅の周辺は、オフィスに近いため、一般世帯にもニーズがあるため、賃貸に回すこともできますし、高層階は節税対策にも使えるため、富裕層にも人気です。

 

このような中心部のマンション価格が上昇したことで、一般世帯の一部が安いエリアのマンション購入に動きます。

ただし、大阪市内で勤務の方は、通勤に便利なエリアを選びますので、吹田市の駅近エリアのマンション(高層マンションは商業地に立地)に人気が集中しやすくなり、駅近の商業地ほど上昇したわけですね。

 

③円安が進んで、海外投資家による購入も活発化

さらに昨年2022年は、円ドル相場が115円から、一時は150円台にまで、円安が進みました。

円安が進むと、海外の人が日本の資産を安く買えるようになります。

 

例えば、1億円のマンションを海外投資家が購入する場合、

  • 1ドル=115円の時は、約87万ドル
  • 1ドル=150円の時は、約67万ドル

と、2割以上も安く買えるのです。

そのため、吹田市の中古マンション価格も、円安が進んできたことで、徐々に価格水準が引き上がっているわけです。

 

大阪北部の中古マンション価格と円ドル相場

(参考:東日本不動産流通機構)

 

というわけで、吹田市の土地価格が上昇している背景には、

  • インフレによる建築費の上昇で、建物の価格が上がってきている
  • 株高、円安が進んだことで、値上げしても購入できる富裕層や海外投資家が、大阪市の中心部のマンションを積極的に購入し、マンション価格の上昇が進んだ
  • その結果、大阪市で働いている一般世帯が、通勤にも便利で比較的安い、吹田市の駅近エリアのマンション購入に動き、駅近エリアを中心に上昇した
  • 一方で、通勤にも不便な郊外のエリアでは、買い手がつきにくく、土地価格の下落が進んでいる

という状況があるわけです。

 

3、これからどうなるのか?

吹田市の土地価格に影響を与えそうなリスクをまとめました。

 

(1)金利の上昇リスク

2022年に入ってから、金利の上昇が始まっています。

新型コロナや、ウクライナ侵攻などで、世界各国の経済が混乱し、物価が上昇しているため、物価上昇をおさえるために、世界中の国々で金利を引き上げているのです。

例えば、アメリカでは、この1年間で、0.25→5.25%へと、なんと5%もの金利の引き上げを行っています。

 

日本では、今のところそういう対策をしていませんが、投資家の間ではすでに「日本も金利の引き上げを行うのではないか?」と見られており、期間10〜30年の国債の金利が上がり始めています。

 

国際金利推移 202306

(参考:財務省

 

住宅ローンの金利も、このような状況を受けて、上昇し始めています。

固定金利の住宅ローンである、フラット35(期間21〜35年)の金利も上昇傾向にあり、23年6月分は1.76%となっています。

 

ふらっと35は上昇しているが、変動金利はむしろ下落

住宅ローン金利の推移 202306

(参考:財務省ARUHISBI新生銀行

 

ところが、変動金利は、ほとんど変化がないか、むしろ下落している銀行もあります。

銀行同士で、お客さんの獲得競争が激しいため、金利が下がっているためです。

 

そのため、変動金利の利用者が、2019年には約6割ぐらいだったのが、2022年には約7割にまで増えていました。

 

不動産価格が上がりすぎたため、変動金利の利用者が増加

利用した金利タイプ

(参考:住宅金融支援機構 「住宅ローン利用者の実態調査」)

 

毎月の支払額で比較すると、約2万円も安く済むのですから、無理もありません。

 

変動金利の方が、月々の返済が約2万円安い
  金利月の返済額総返済額
①ふらっと35固定金利1.76%95,723円約4,020万円
②SBI新生銀行変動金利0.32%75,512円約3,172万円
①ー②  20,211円約848万円

*期間35年、ローン諸費用は除く

(参考:住宅保証機構 「住宅ローンシミュレーション」)

 

大都市のマンションがかなり値上がりしており、「誰が買ってるの?」と疑問に思う人もいるでしょうが、変動金利を選んでいる人が増えているからでしょう。

では、そのような人たちが、金利が上がった時にどうするのか?というと、約2割の人が、「見当がつかない、わからない」と答えていました。

 

アンケート 金利上昇時の対応

(参考:住宅金融支援機構 「住宅ローン利用者の実態調査」)

 

このように、金利が上がった時に、返済に困る人が、かなりの割合でいると考えられます。

 

つまり、

  • 世界的な物価上昇・金利上昇によって、「日本の金利も上がる」と予想する投資家が増えている
  • 変動金利で借りている人の2割ぐらいは、金利が上がった場合に、対応できない可能性がある

と言う状況なのです。

 

今年の4月に、日銀総裁が交代し、植田新総裁になりましたが、今のところは、黒田旧総裁の方針を引き継ぐようなコメントをしています。

 

ですが、そもそも、黒田総裁が異次元緩和をやり始めたのは、物価を毎年2%上げるためでした。

そして、2022年度の物価上昇率は、前年比で3.0%の上昇です。すでに目的は達成されて、むしろかなりのハイペースで上昇している状況です。

(参考:NHK「2022年度 消費者物価指数 前年度比3.0%上昇 41年ぶり水準」)

 

また、ウクライナ戦争もまだ終わりが見えませんので、物価上昇はまだまだ続くと考えると、いずれ金利を引き上げる時が来るでしょう。

 

1%金利が上がると、不動産価格は15〜20%下がる可能性

ちなみに、金利が1%上がると、住宅ローンの利息は、35年で15〜20%増えます。

例えば、月に約10万円の返済を考えている人であれば、現在なら3,500万円の物件が買えますが、金利が1%上がると、毎月10万円の支払いで、3,000万円の物件しか買えません。

 

金利上昇で下落

 

特に、変動金利が上がってきた場合には、注意が必要でしょう。

 

(2)2022年に生産緑地が解禁

2022年問題をご存知でしょうか?

「都市部にある税金を優遇されていた農地(生産緑地)が、優遇期間が切れることで宅地として放出され、土地価格に影響を与える」

という問題です。

 

生産緑地

(出典:ウィキペディア cory.2005.Seisan Ryokuchi)

 

実は、この生産緑地は、大阪府は2番目に多いのです。その面積は、約2,000ヘクタール、30坪の土地で約20万戸分にもなります。

そして、その分布はどのようになっているのかというと、このようになっています。

 

大阪府の生産緑地の分布図:吹田市は49ヘクタール

大阪府の生産緑地

(参考:国土交通省 都市計画区域、市街化区域、地域地区の決定状況)

 

49haということは、30坪の戸建てに換算すると、約5,000戸分になります。

その全てが宅地になるわけではありませんが、2022年以降には、多くの農地が宅地化されていくでしょう。

 

エキスポシティの効果で、移り住みたい人は多いですし、戸建てへの需要も高いですが、この効果がいつまで続くか注意が必要ですね。

 

(3)これから吹田市の人口はどうなるの?

国立社会保障・人口問題研究所が、2018年に発表した吹田市の人口の見通しによると、2025→35年の10年間で人口は約3,000人減少するそうです。

 

吹田市はこれから10年で約3,000人減少

吹田市の人口予測

(出典:国立社会保障・人口問題研究所 平成30年度人口推計)

 

あまり影響がないように見えますが、家を建てる中心年代の30〜40代人口は、2025→35年の10年間で約1.7万人減る見通しです。

 

吹田市の30〜40代人口は、これから10年で約1.7万人減る

吹田市の30〜40代人口の予測

(出典:国立社会保障・人口問題研究所 平成30年度人口推計)

 

つまり、買い手となる世代が、これから10年で2割近くも減るのです。

そのため、通勤に便利な駅近エリアでは、まだまだ人気が続くでしょうが、郊外ではさらに買い手が減っていきそうです。

 

結論:買うなら?売るなら?

以上のことから、吹田市の土地価格は、

  • ①物価上昇、②株価上昇、③円安によって、富裕層・海外投資家による不動産購入が活発化し、江坂駅などの通勤に便利な駅を中心に、土地価格が大きく上昇した
  • 今後は若い世代がさらに減っていくため、駅から離れたエリアでは、買い手がつきにくくなっていく
  • インフレや地銀の赤字など、低金利政策の副作用を解消するため、金利の引き上げが年内に起こる可能性が高い

と言えるでしょう。

 

買うなら:低金利なのでチャンスだけれど、、、

本来であれば、低金利は家を購入するチャンスな訳ですが、建築費が上がっているため、家を建てるハードルも上がっています。

なので、いい物件を探すことがポイントになってきます。

 

非公開物件=安い物件

不動産を売る理由はさまざまですが、「周りに知られずに売却したい」という売主は一定の割合でいます。

そのような物件は、ネット上にも出回らず「非公開物件」として、特定の不動産会社が取り扱っている場合があります。

 

非公開物件の理由

 

当然、このような物件は少ないお客さんにしか目にとまる機会がないため、相場よりも価格の安い可能性が高いです。

 

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売るなら:低金利の今がチャンス

吹田市の土地価格は、新型コロナ以降は特に、インフレによる建築費の上昇によって、不動産価格が底上げされていますが、富裕層や海外投資家による、大阪市の不動産購入が下支えをしていたためです。

 

しかし、今後は異次元緩和政策の終了によって、金利の上昇が予想されますし、株価の下落が始まると、富裕層や投資家による購入も見込めなくなります。

そのため、低金利で金融市場が落ち着いているうちに売却の準備をし始めた方がいいかもしれません。

 

公示地価を信じると損をする?

この記事では公示地価をもとに解説していきましたが、公示地価は「その地域の平均的な価格」なため、実際の取引ではこれ以上に高く、または安く取引されることがあります。

 

例えば、「山手町(やまてちょう)」という、豊津駅の東側に広がる住宅地があります。

 

この山手町の公示地価と実際の取引価格は、

  • 公示地価:72万円/坪
  • 実際の取引価格:81〜130万円/坪

と、公示地価の約1.1〜1.8倍で取引されていました。

取引価格同士で比べると、1.6倍の価格差があります。

 

【吹田市山手町の公示地価】

吹田市の公示地価

  • 豊津駅から500mの距離、徒歩約6分(1分=80m)
  • 217,000円/㎡ × 3.3(㎡/坪) = 72万円/坪

(参考:国土交通省地価公示・都道府県地価調査)

 

【吹田市山手町の土地取引】

吹田市の土地取引

  • 豊津駅から徒歩10〜18分のエリアで、81〜130万円/坪で取引されている
  • この取引情報のアンケート回収率は約2割のため、実際の取引数はこの5倍程度ある

(参考:国土交通省 不動産取引価格情報検索)

 

なぜ、これほど売却価格が変わるのでしょうか?

その理由は、不動産会社によって、持っている取引情報に差があるからです。

 

不動産取引は、株式市場のように、全ての取引情報を管理しているところがないため、

  1. 自社でどれだけ取引情報を持っているか
  2. どれだけ買い手のリストを持っているか?

で、評価額も、売れる金額も変わってくるのです。

 

持っている取引情報が違うため、評価額・売却額が変わる

査定額が違うイメージ

 

*REINSとは、不動産会社間でだけ共有できる物件情報・取引情報のサービスです。ただし、売主の承諾が必要なため、情報の共有率は、全体の取引の約11%程度となっています

(2022年実績:売り物件報告件数17.5万件 ÷ 土地取引件数152.5万件 = 11.4%)

 

また、不動産会社が持っている取引情報や、買い手のリストは、エリアや物件によって違いますから、いくつかの不動産会社に査定を申し込むことで、

  1. どれだけの評価額になるのか?
  2. どこの会社が、自分の不動産を高く売ってくれるのか?

を知ることができます。

 

そんな時に便利なのが、1度の登録で、複数社から査定をもらえる一括査定サービスなのですが、それぞれのサービスで参加企業に違いがあるため、特徴のある2つをご紹介します。

 

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すまいバリュー2023年9月

 

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※1 本記事では、いくつかのサービスのご紹介をしています。

それぞれ、「すまいバリュー(運営元 三井不動産リアルティ株式会社)」「イエウール(運営元 株式会社Speee)」「タウンライフ(運営元 タウンライフ株式会社)」の委託を受けて作成しております

 

 

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