田辺市の土地価格|上昇・下落した理由|今後の見通し

田辺市和歌山県

(画像出典:wikimedia commons  nankoku oronain,アオイ通り商店街 田辺市にて 2012.8.22)

 

この記事では田辺市の

  1. 公示地価、基準地価
  2. 土地価格がこれまで上昇・下落した理由
  3. 今後どうなるのか?

の3点について解説しています。

(なお、本ページはプロモーションが含まれています。該当するサービスには、【PR】と表記しております)(※1)

 

 

1、田辺市の公示地価、基準地価

(1)公示地価(2023.1.1現在)

*変化率が空白:比較する年度のデータがない場合

*最寄駅の( )内は、駅からの距離(m)

住所または地番最寄駅坪単価(万円)前年比2018年比
田辺市神島台19-5紀伊田辺(4400)24.11.4%9.0%
田辺市南新万2-6紀伊田辺(1300)35.60.0%1.9%
田辺市下屋敷町21番6紀伊田辺(440)21.7-1.1%-4.5%
田辺市湊15-5紀伊田辺(160)27.7-1.2%-5.4%
田辺市古尾8-3紀伊田辺(1800)9.3-1.7%-8.5%
田辺市磯間23-13紀伊田辺(1700)13.3-2.4%-9.7%

 

(2)基準地価(2023.7.1現在)

*変化率が空白:比較する年度のデータがない場合

*最寄駅の( )内は、駅からの距離(m)

住所または地番最寄駅坪単価(万円)前年比2018年比
田辺市東山2-21-18紀伊田辺( 2000)19.60.8%1.7%
田辺市下三栖字岩屋谷1475番186紀伊田辺( 5200)4.40.8%
田辺市中辺路町近露字北野947番朝来( 30000)2.60.2%-2.0%
田辺市下万呂字裏代363番1外紀伊田辺( 2100)27.70.1%-0.1%
田辺市南新万2-6紀伊田辺( 1300)35.60.0%0.9%
田辺市明洋2-6-18芳養( 1200)16.50.0%0.0%
田辺市宝来町14-24紀伊田辺( 550)24.10.0%-0.1%
田辺市上の山2-15-19紀伊田辺( 2200)14.50.0%-2.2%
田辺市本宮町本宮字瀧本918番3新宮( 34000)3.50.0%
田辺市龍神村西字林65番紀伊田辺( 32000)2.5-0.4%
田辺市上秋津字中代1989番18紀伊田辺( 4200)16-0.4%-5.1%
田辺市鮎川字下附519番13朝来( 8000)5.7-0.6%-7.0%
田辺市中芳養字嶋之谷1757番芳養( 4200)5.5-1.2%-7.2%
田辺市中辺路町栗栖川字神田338番3朝来( 18000)5.2-1.3%-8.1%
田辺市上屋敷2-11-52紀伊田辺( 1100)14.9-2.2%-9.6%

 

途中ですが、この記事の説明を

どうも、このサイトの運営者のゴトウです。

この記事では、「あなたの(気になっている)不動産が、これからどうなるのか?」が分かるように、解説をしていきます。

 

とても不思議に思うのですが、

不動産の取引は、数百万円〜数億円単位の大きなお金が動きますから、絶対に失敗したくないはずなのに、

参考になる情報が、あまりに少なすぎると感じませんか?

 

例えば、年に3回ほど、公示地価や基準地価、路線価などの国が発表する土地価格の情報が、新聞やテレビニュースで取り上げられます。

ですが、その解説の多くが、都道府県単位、市区町村単位、または、1番大きく上昇した場所ぐらいです。

 

もっと細かい地区の情報は、ほとんど見かけませんよね。

これでは、あなたの(気になっている)不動産が、これから上がるのか?下がるのか?の判断がつきませんし、今がチャンスなのかどうかも分かりません。

最悪の婆には、営業マンの言いなりになって、もっと高く売れた(もっといい物件を探せた)のに、、、なんてことも。

 

それはちょっと残念すぎると思うんです。

そこで、この記事では、取り引きの参考になりそうなデータを集めて、なるべく詳しく、そして分かりやすく解説をしました。

そのため、ちょっと記事が長くなってしまいましたが、難しいことは書いていませんので、気楽に読み進めてみてください。

 

それでは参りましょう。

 

2、田辺市の土地価格の動き

田辺市の住宅地は、アベノミクス以降の、この9年間で1%上昇しました。

また、2021→22年の公示地価については、住宅地は前年比で0.6%のマイナス商業地は1.1%のマイナスとなっていました。

 

田辺市の公示地価

 

2019年

2020年

2013比

田辺市

-0.1%

-0.2%

2.2%

和歌山県

-1.3%

-1.2%

-13.3%

(参考:国土交通省 地価公示)

 

では、実際にどのようなエリアが上昇、または下落したのでしょうか?

公示地価の7年間の変化率を地図上に表示させてみました。

 

地価マップ:2013-21年の上昇率

変化率:赤色(30%以上)>オレンジ色(10〜29.9%)>緑色(0〜9.9%)>青色(-9.9〜0%)>紫色(-10%以下)

 

 

ご覧のように、中心部の市街地ではむしろ下落している地点の方が多いです。

しかし、南新万地区や明洋地区、神島台地区では10%以上の上昇をしている二極化が起こっています。

 

なぜ田辺市では、一部のエリアだけが上がっているのか?

理由は大きく3つあります。

 

①金利低下によって、買い手の購買力が上がった

そもそも、全国的に土地価格が上昇しているのは、金利の低下によるところが大きいです。

ご覧のように、2013年4月以降、日銀が国債を買い占める、異次元緩和政策を行うことで、金利を下げてきました。

 

日銀が国債を買い占めて、金利を下げた

異次元緩和政策と住宅ローン金利

(参考:ARUHI住宅ローン フラット35金利の推移 財務省 国債金利情報)

 

ザックリ言うと、この8年間で買い手は、同じ返済額で2割高い物件を買えるようになったということです。

例えば、フラット35で期間35年・月々の返済額が10.4万円とした場合、購入できる不動産は3,000万円から3,500万円まで上がったのです。

 

同じ返済額で購入できる物件価格が2割上昇した

 

月々の支払額は増やさずに、約2割高い物件を買える。しかもその物件が人気化しているとなれば、値段が高くても買おうとする人は増えますよね。

そのため、人気のエリアほど、土地価格が上昇してきたのです。

 

なので、そもそも田辺市でもこの数年間は、土地価格が上がりやすい条件にあったのです。では、なぜこれほど下げているのでしょうか?

 

②田辺市では、人口が減ってきている

最も大きな理由は、人口の減少でしょう。

この7年間で田辺市の人口は、約7,000人も減っているのです。

 

田辺市の人口推移

(参考:総務省「住民基本台帳に基づく人口、人口動態及び世帯数」)

 

さらに、家を購入する中心年代は、この7年間で約2,700人減っていました。

買い手となる世代が1割以上も減っているわけですから、かなりの土地について、買い手がつきにくくなっていると考えられます。

 

田辺市の30〜40代人口の推移

(参考:総務省「住民基本台帳に基づく人口、人口動態及び世帯数」)

 

では、具体的にどのあたりで、人口が減少、または増加しているのでしょうか?

この4年間の100人以上の人口増加、または減少している地区について調べてみました。

 

田辺市の地区別の人口変化(2014.1〜2021.1)

増減:赤色(1,000人以上増加)>オレンジ色(500〜999人増加)>緑色(100〜499人増加)>青色の↙️(100〜499人減少)>紫色の↙️(500以上の減少)

(参考:田辺市 「住民基本台帳 町別人口世帯数」)

 

ご覧の通り、中心部のエリアでは、ほぼ全ての地区で人口が減少しており、増加しているのは、東部にある下三栖地区と城山台地区の2地区のみでした。

この辺りは、工場も多いですから、近くで働いている人が家を購入しているのかもしれません。

 

ですが、市全域で見れば、土地の買い手が減っているわけですから、土地価格も下がりやすくなっているわけですね。

 

③台風などの災害が増えて、安全な場所の人気が上昇

その一方で、土地価格が上昇している地区は、人口がむしろ減少している、中心部に近いエリアにありました。

その理由は、災害が増えたことで、安全なエリアの人気が上がっているからでしょう。

 

ここ数年は特に台風や洪水などの被害が、全国的にひどくなっているように感じますが、台風の通り道である紀伊半島では、他の地域よりも土地選びで災害リスクが重要視されているようです。

 

今回上昇している南新万地区や明洋地区は、洪水や津波、土砂災害のハザードマップで見ると、見事に災害リスクに該当しないエリアになっています。

田辺市では、このようなエリアは本当にごく一部なため、売り物も出て来にくいですし、価格が上がりやすい状況なんですね。

(参考:国土交通省 重ねるハザードマップ)

 

このように、農地の宅地化が進んでおり、買い手も減っているものの、災害リスクへの意識の高まりから一部のエリアで土地価格が大きく上昇しているため、田辺市全体で見ると土地価格が上昇しているように見えるのです。

 

ただし、上がっているところと、そうでないところとの差が大きい二極化が特徴です。

 

3、これからどうなるのか?

田辺市の土地価格に影響がありそうなリスクをまとめました。

 

(1)そろそろ金利が上がりそう

日本では、低金利が長く続いているため、金利の上昇リスクを心配しない人が増えており、7割以上の人が、半年ごとに金利が変わる変動金利を選んでいます。

 

ですが、本当にこれからも金利は上がらないのでしょうか?

実は、10年〜30年までの長期金利については、すでに上昇し始めています。特にロシアのウクライナ侵攻が始まった2022年ごろから、本格的に上がって来ています。

 

国際金利推移 202306

(参考:財務省

 

これによって、変動金利は低いままですが、ふらっと35などの固定金利は上昇を始めています。

 

なぜ上昇しているのかと言うと、世界的に物価が上昇しているからです。

例えば、アメリカでは、物価が一時、前年比で9%以上も上がったため、政策金利を0.25%→5.25%まで、1年間で5%も引き上げました。

ドイツでも、前年比で11%以上も上がっていたため、こちらも政策金利を0%→3.5%にまで、約1年間で3.5%も引き上げています。

 

その結果、欧米各国でも、住宅価格が下落をはじめています。

アメリカの先月の中古住宅価格は前の年の同じ月と比べた下落幅(-1.7%)がおよそ11年ぶりの大きさとなり、住宅価格の下落傾向が鮮明になっています。
急速な利上げに伴う住宅ローン金利の高止まりで需要が落ち込んでいることが背景にあります。

(参考:NHK 2023.5.19「アメリカ 4月の中古住宅価格 下落幅 約11年ぶりの大きさに」)

 

欧州連合(EU)域内で、住宅価格が2015年以来初めて四半期ベースで下落に転じた。借り入れコストの上昇(=金利の上昇)が10年近くに及ぶ住宅用不動産ブームに終わりをもたらしている。

EU統計局は4日、22年10〜12月期に住宅価格が前の期と比べ1.5%下落したと発表した。域内27カ国のうち15カ国で下がった。下落幅が最も大きかったのはデンマークとドイツで、それぞれ6.5%、5%低下した。

(参考:日経新聞 2023.4.14「[FT]欧州住宅価格、四半期で15年以来の下落 ブームに幕」)

 

金利を引き上げたことで、住宅価格が下落しているのです。

ちなみに日本の物価上昇率は、前年比で3.0%の上昇です。

(参考:NHK「2022年度 消費者物価指数 前年度比3.0%上昇 41年ぶり水準」)

 

そして、日本でも、7月28日に、植田日銀総裁が、政策修正を発表し、事実上の利上げを行いました。

これまでは、10年国債の金利が0.5%以上に上がらないようにコントロールしてきましたが、それを1.0%まで引き上げたのです。

(参考:野村総合研究所 2023.7.28「日銀が長期金利の上昇を容認するYCCの運用柔軟化策を決定(日銀金融政策決定会合)」)

 

これによって、期間10年以上の固定金利については、今後、徐々に上がっていくことが予想されます。ふらっと35などの、長期固定の住宅ローン金利は上がるでしょう。

 

変動金利が上がる可能性は?

今回の事実上の利上げは、期間10年以上の長期金利への影響が大きいですが、変動金利への影響は、今のところ、ありません。

ですが、物価上昇が続くようであれば、いずれ短期金利も引き上げざるを得なくなるでしょう。

 

というのも、そもそも、金利を引き上げている理由は、お金を借りにくくすることで、モノの消費や生産をおさえ、物価上昇を止めるためだからです。

長期金利を引き上げても、物価上昇が止まらないのであれば、短期金利の引き上げも、いずれ視野に入ってくるはずです。

 

なお、日銀が見込んでいる、今後の物価上昇率は、2024年が年率1.9%で、2025年が年率1.6%です。

(参考:野村総合研究所 2023.7.28「日銀が長期金利の上昇を容認するYCCの運用柔軟化策を決定(日銀金融政策決定会合)」)

 

もし、今回の利上げでも、現在の年率3%の物価上昇率がおさまらなければ、さらに政策を修正する可能性は高く、その際には、変動金利型の住宅ローンにも、影響が出てくるかもしれません。

 

1%金利が上がると、不動産価格は15〜20%下がる可能性

ちなみに、金利が1%上がると、住宅ローンの利息は、35年で15〜20%増えます。

例えば、月に約10万円の返済を考えている人であれば、現在なら3,500万円の物件が買えますが、金利が1%上がると、毎月10万円の支払いで、3,000万円の物件しか買えません。

 

金利上昇で下落

 

なお、すでに変動金利で組んでいる人については、5年ルールという、当初5年間は、返済額が固定(ただし、増えた利息はあとで支払う)というルールがあるため、すぐに払えなくなって投げ売りが始まるわけではありません。

 

しかし、新しくローンを組む人は、変動金利でも高い金利になるため、今まで通りの高い価格でローンを組むことが難しくなりますから、価格は下がりやすくなるでしょう。

 

 

 

(2)これから田辺市の人口はどうなるの?

国立社会保障・人口問題研究所が、2018年に発表した田辺市の人口の見通しによると、2020→30年までに約9,000人減少するだそうです。

 

田辺市の人口は、2020→30年までに約9,000人減る

田辺市の人口予測

(出典:国立社会保障・人口問題研究所 平成30年度人口推計)

 

しかも、家を買う中心年代であ30〜40代は、2020→30年までに約4,000人減る見通しです。

 

田辺市の30〜40代人口は、2020→30年までに約4,000人減少

田辺市の30〜40代人口の予測

(出典:国立社会保障・人口問題研究所 平成30年度人口推計)

 

つまり、家の買い手が今よりも2割以上減るのです。そのため、土地価格の下落が加速しそうですね。

 

4、結論:買うなら?売るなら?

 

以上のことから、田辺市の土地価格は、

  • 人口減少によって、災害リスクの少ない高台とそれ以外の二極化が進んでいる
  • 家を建てる年代は減っていくが、家を求める人は一定数いることと、災害リスクが今後減るわけではないので、高台の人気エリアでは土地価格が安定するだろう

と言えるでしょう。

 

買うなら:安く買うには工夫が必要

本来であれば、低金利は家を購入するチャンスな訳ですが、ウッドショックによる建築費の高騰によって、家を建てるハードルが上がっています。

変動金利を選ぶ人が増えていますが、今後の金利上昇の可能性も考えると、むしろ、なるべく安く土地を探す方法を考えた方がいいかもしれません。

 

非公開物件=安い物件

また、不動産を売る理由はさまざまですが、「周りに知られずに売却したい」という売主は一定の割合でいます。

そのような物件は、ネット上にも出回らず「非公開物件」として、ある特定の住宅メーカーが取り扱っている場合があります。

 

非公開物件の理由

 

当然、このような物件は少ないお客さんにしか目にとまる機会がないため、相場よりも価格の安い可能性が高いです。

 

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売るなら:超低金利の今が1番のチャンス

ここまで上昇を続けてきた田辺市ですが、金利の低下がなければ、これほどの上昇はありませんでした。

 

しかし、この金利はこれ以上下がりようがありません。

また、新型コロナウイルスの影響もあるため、今が1番高い時期と言えるでしょう。

 

公示地価を信じると損をする?

この記事では公示地価をもとに解説していきましたが、公示地価は「その地域の平均的な価格」なため、実際の取引ではこれ以上に高く、または安く取引されることがあります。

 

例えば、田辺市内に「東山(ひがしやま)」という、住宅地があります。

 

この東山の公示地価と実際の取引価格は、

  • 公示地価:19万円/坪
  • 実際の取引価格:22〜24万円/坪

と、公示地価の約1.15〜1.25倍で取引されていました。

 

【田辺市東山の公示地価】

田辺市東山の公示地価

  • 紀伊田辺駅から2,000mの距離、徒歩約25分(1分=80m)
  • 59,000円/㎡ × 3.3(㎡/坪) =19万円/坪

(参考:国土交通省地価公示・都道府県地価調査)

 

【田辺市東山の土地取引(過去2年間)】

田辺市東山の土地取引

  • 紀伊田辺駅から徒歩25分のエリアで、22〜24万円/坪で取引されている
  • 公示地価・実際の取引ともに「第1種中高層住居専用地域」という、似たような街並みのエリア

(参考:国土交通省 不動産取引価格情報検索)

 

なぜ、これほど売却価格が変わるのでしょうか?

その理由は、不動産会社によって、持っている取引情報に差があるからです。

 

不動産取引は、株式市場のように、全ての取引情報を管理しているところがないため、

  1. 自社でどれだけ取引情報を持っているか
  2. どれだけ買い手のリストを持っているか?

で、評価額も、売れる金額も変わってくるのです。

 

持っている取引情報が違うため、評価額・売却額が変わる

査定額が違うイメージ

 

*REINSとは、不動産会社間でだけ共有できる物件情報・取引情報のサービスです。ただし、売主の承諾が必要なため、情報の共有率は、全体の取引の約11%程度となっています

(2022年実績:売り物件報告件数17.5万件 ÷ 土地取引件数152.5万件 = 11.4%)

 

また、不動産会社が持っている取引情報や、買い手のリストは、エリアや物件によって違いますから、いくつかの不動産会社に査定を申し込むことで、

  1. どれだけの評価額になるのか?
  2. どこの会社が、自分の不動産を高く売ってくれるのか?

を知ることができます。

 

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※1 本記事では、いくつかのサービスのご紹介をしています。それぞれ、「イエウール(運営元 株式会社Speee)」「タウンライフ(運営元 タウンライフ株式会社)」の委託を受けて作成しております

 

 

 

 

 

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