（画像出典：ウィキペディア Nori Norisa 後ろ（左側）に数艇います。）
この記事では戸田市の
- 公示地価、基準地価
- 土地価格がこれまで上昇・下落した理由
- 今後どうなるのか？
の３点について解説しています。
（なお、本ページはプロモーションが含まれています。該当するサービスには、【PR】と表記しております）
１、戸田市の土地価格
（１）公示地価（2024.1.1現在）
*変化率が空白：2019年のデータがない場合
| 住所または地番 | 最寄駅（m） | 坪単価（万円） | 前年比 | ５年前比 |
|---|---|---|---|---|
| 戸田市本町３－１４－７ | 戸田公園（770） | 114.8 | 8.1% | 29.9% |
| 戸田市大字新曽字稲荷１４９０番４ | 北戸田（450） | 104.9 | 7.4% | 25.2% |
| 戸田市下前１－４－１１ | 戸田公園（850） | 93.7 | 7.2% | 22.4% |
| 戸田市笹目南町２０－６ | 戸田（1900） | 79.2 | 7.1% | 22.4% |
| 戸田市本町１－４－１ | 戸田公園（550） | 127.1 | 6.9% | |
| 戸田市上戸田３－２６－２１ | 戸田（680） | 116.2 | 6.7% | 21.4% |
| 戸田市上戸田４－１２－７ | 戸田（630） | 115.8 | 6.4% | 25.4% |
| 戸田市美女木７丁目５番２２ | 北戸田（2600） | 56.4 | 6.2% | 13.2% |
| 戸田市笹目８丁目１１番１４ | 戸田（3200） | 57.1 | 6.1% | 25.4% |
| 戸田市美女木４丁目１１番８外 | 北戸田（1700） | 68.6 | 6.1% | 22.4% |
| 戸田市本町５－１１－３ | 戸田公園（300） | 111.2 | 6.0% | 23.0% |
| 戸田市喜沢２丁目９番６３ | 西川口（1300） | 91.4 | 5.7% | 23.7% |
| 戸田市上戸田２－３０－１４ | 戸田（1000） | 104.3 | 5.3% | 21.5% |
| 戸田市大字新曽字芦原２３４８番３ | 戸田（1000） | 80.5 | 5.2% | 19.0% |
| 戸田市新曽南２－４－１７ | 戸田公園（1100） | 87.5 | 5.2% | 18.3% |
| 戸田市笹目４丁目３番２２ | 戸田（1900） | 76.6 | 5.0% | 15.4% |
| 戸田市美女木１丁目２８番１１ | 北戸田（2400） | 66.7 | 4.7% | 13.5% |
| 戸田市中町１丁目３０番２３ | 西川口（1600） | 82.8 | 4.6% | 14.6% |
| 戸田市大字新曽字芦原２２６６番５ | 北戸田（500） | 106.3 | 4.5% | 19.3% |
（２）基準地価（2024.7.1現在）更新
*変化率が空白：2019年のデータがない場合
| 住所または地番 | 最寄駅（m） | 坪単価（万円） | 前年比 | 2019年比 |
|---|---|---|---|---|
| 戸田市大字新曽字芦原２１９６番１ | 北戸田(50) | 140.6 | 10.4% | 26.0% |
| 戸田市大字新曽字柳原４２０番１ | 戸田(1) | 163.4 | 8.1% | 23.4% |
| 戸田市美女木北２丁目１０番８外 | 国道２９８号(350) | 63.4 | 6.7% | 20.8% |
| 戸田市下前１－９－２５ | 戸田公園(1000) | 108.2 | 6.5% | 20.6% |
| 戸田市笹目南町１２－２４ | 戸田公園(2500) | 61.7 | 6.3% | 19.9% |
| 戸田市上戸田２－３０－１４ | 戸田(1000) | 107.6 | 5.8% | 21.6% |
| 戸田市上戸田３－２３－２０ | 戸田(740) | 108.6 | 5.8% | 20.5% |
| 戸田市大字新曽字稲荷１７１９番２ | 戸田(640) | 107.3 | 5.5% | 19.9% |
| 戸田市本町２－１６－２３ | 戸田公園(300) | 115.5 | 5.4% | 16.7% |
| 戸田市笹目６丁目７番９ | 戸田(2500) | 64.7 | 5.4% | 16.0% |
| 戸田市下戸田２－１８－９ | 戸田公園(1200) | 91.7 | 4.9% | 18.3% |
| 戸田市笹目２丁目１２番２０ | 戸田(1500) | 80.5 | 4.7% | 16.2% |
| 戸田市本町１－２２－１９ | 戸田公園(500) | 114.5 | 3.9% | 14.9% |
２、戸田市の土地価格の動き
どうも、当サイト「イエアンドライフ」の運営者のゴトウです。
ここからは、「戸田市の土地価格が大きく上昇してきた理由」をなるべくわかりやすく、読みやすく、解説していきますので、よろしくお付き合いください。
戸田市の土地価格は、この１年間で、住宅地で＋5.8％、商業地で+6.1％と、大きく上昇していました。
また、2018→2023年の５年間で見ると、住宅地で+16.2％。商業地で+17.1％でした。
では、具体的にどのあたりが上がっているのか？
まずは地図上で、上昇しているエリアを確認してみましょう。
５年間の変化率（2018→2023年）
変化率：赤色（+10%以上）＞オレンジ色（+5〜9.9%）＞緑色（0〜 +4.9%）＞青色（-0.1〜 -4.9%）＞紺色（-5〜 -9.9%）＞紫色（-10%以下）
ほぼ全域で１０％以上の上昇をしていました。
特に戸田駅、戸田公園駅の周辺では、１５〜２０％超えの大きな上昇をしているエリアもありました。
なぜ戸田市では、これほど上昇しているのか？
その最も大きな理由は、物価の上昇（インフレ）です。
新型コロナ以降、戸建て・マンションどちらの建築費も、２０〜３０％の上昇をしているのです。
マンションの建築費
木造戸建ての建築費
特に、昨年22年は、戸建て・マンションともに大きく上昇していますね。
ロシアによるウクライナ侵攻が起こったことで、原油や天然ガスなどのエネルギー価格が上昇し、小麦などの食糧や肥料、北欧からの木材など、ありとあらゆるモノの価格が上昇を続けているのです。
このように、新築マンション・戸建てが高くなっているため、中古市場でも価格が上昇しています。
（参考：東日本不動産流通機構）
特に中古の戸建て価格は、新型コロナ以降に上昇していることから、建築費の高騰が大きく影響を与えていることが分かりますね。
また、中古マンション・戸建ての価格が上昇した時に、「建物部分の価値だけが上がった」と考える人はいないでしょう。
「土地と建物全体の価格が上がった」と考える人が大半なため、土地価格も合わせて上昇しているわけですね。
また、戸田市では、戸建てエリアでも１０％以上の大きな上昇をしていますが、これは、北区の土地価格と比べても割安なためでしょう。
すでに２３区内では、あまりに不動産価格が上がりすぎて、近隣県に引っ越す人が増えていますから、そのような流れで、戸田市の不動産価格も大きく上昇しているのでしょう。
３、これからどうなるのか？
ここからは、戸田市の土地価格に影響を与えそうなポイントをいくつかご紹介します。
（１）金利はこれからも上がるのか？
2022年に入ってから、金利の上昇が始まっています。
固定金利の住宅ローンである、フラット３５（期間21〜35年）の金利も上昇傾向にあり、23年4月分は1.76%となっています。
この水準は、６年ぶりの高水準になります。
2022年から金利が本格的に上昇中
もっとも大きな理由は、日本でも物価が上昇しているためでしょう。
新型コロナ以降、ロシアのウクライナ侵攻などの影響もあって、原油や穀物など、あらゆるものの値段が上がっているため、欧米各国を中心に、金利を引き上げています。
例えば、アメリカでは、政策金利（FF金利）をこの１年間で、なんと５％近くも引き上げているのです。
そのため、日本でも、同様のことが起こると考える投資家が増えており、金利の上昇が起こっているわけです。
金利が１％上がると、支払いは１５〜２０％増える
なお、１％金利が上がれば、35年の住宅ローンで１５〜２０％も返済額が増えます。
多くの人は、今の景気で給料が上がっていませんので、買うのを諦めるか、不動産価格の安いところに引っ越して、家を購入する動きとなるでしょう。
そのため、「低金利で不動産価格が高いうちに売りたい」という人は、早めに準備を始めた方がいいでしょう。
逆に、これから購入を検討している人は、物件選びも重要ですが、変動金利でローンを組むのは危ないです。気をつけた方がいいでしょう。
（２）これから戸田市の人口はどうなるの？
国立社会保障・人口問題研究所が、2018年に発表した戸田市の人口の見通しによると、2025→35年の10年間で約7,000人増加するそうです。
戸田市はこれから10年で約7,000人増加
（出典：国立社会保障・人口問題研究所 平成３０年度人口推計）
一方で、家を建てる中心年代の３０〜４０代人口はすでに減り始めており、2025→35年の10年間で約1,000人減る見通しです。
戸田市の３０〜４０代人口は、これから１０年で約1,000人減る
（出典：国立社会保障・人口問題研究所 平成３０年度人口推計）
今のところは、市外からの引っ越して来ている人が多いため、不動産価格が上昇していますが、長期的には、買い手が減ってくる可能性もありそうです。
結論：買うなら？売るなら？
以上のことから、戸田市の土地価格は、
- 新型コロナ以降は、２３区内の不動産価格が上がりすぎたため、割安な戸田市の不動産が幅広く上昇した
- 駅近エリアの不動産価格は、投資家が買い支えるかどうかにかかっているため、異次元緩和の終了による金利上昇リスクや、株安による投資家の撤退リスクに注意が必要
と言えるでしょう。
買うなら：建築コストがさらに上がるので、物件選びは慎重に
戸田市の不動産価格は、移住者の増加を追い風に、かなりの広範囲で上昇が続いています。
ただし、今後は金利上昇リスクもあり、建築費も上昇傾向にあります。
そのため、不動産の購入コストは上がっていくため、物件選びは慎重に行う必要がありそうです。
非公開物件＝安い物件
不動産を売る理由はさまざまですが、「周りに知られずに売却したい」という売主は一定の割合でいます。
そのような物件は、ネット上にも出回らず「非公開物件」として、特定の不動産会社が取り扱っている場合があります。
当然、このような物件は少ないお客さんにしか目にとまる機会がないため、相場よりも価格の安い可能性が高いです。
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売るなら：低金利の今が高値の可能性あり
戸田市の不動産は、ここまで上昇を続けてきましたが、その背景にあったのは、変動金利の利用者の増加です。
ですが、今後は金利の上昇が予想されますので、今の水準で買える人は確実に減ります。
さらに、建築費の上昇も続くため、高く売りたい場合は、早めに動いた方がいいでしょう。
戸建ての売却は、不動産会社によって結果が変わる
土地の売却であれば、公示地価や基準地価が、一応の目安にはなります。
ですが、家を売るとなると、選ぶ不動産会社によって、結果が大きく変わってきます。
例えば、以前であれば、雨漏りやシロアリなどの被害があったとしても、きちんと調査しないまま、売買されることが普通でした。
その結果、「築20年だったら、建物の価値はほぼゼロ（だって税法上の耐用年数が22年だから）」みたいな評価が一般化していたのです。これでは、なかなか高く売れませんよね。
ですが、2018年に法律が改正されて、中古住宅の売買時には、
- ホームインスペクション（住宅の状態を診断すること）をするかどうかを選べること
- そして、行った場合には必ず説明をすること
の２点が義務付けられました。
これによって、中古住宅の評価の仕方が大きく変わってきています。
雨漏れもシロアリもない物件であれば、たとえ築年数が古くても、建物の価値をきちんと評価されるようになってきているのです。
ですが、このような評価は、不動産会社によって変わってきます。マンションの取引が大半の会社もありますし、法律改正後に十分な取引経験がない会社もあるでしょう。
では、どうすれば、家を良い評価で売却できるのか？
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