（画像出典：ウィキペディア Nori Norisa 後ろ（左側）に数艇います。）
この記事では戸田市の
- 公示地価、基準地価
- 土地価格がこれまで上昇・下落した理由
- 今後どうなるのか？
の３点について解説しています。
（なお、本ページはプロモーションが含まれています。該当するサービスには、【PR】と表記しております）（※1）
１、戸田市の土地価格
*詳しい地名を入力すると、絞り込めます。１文字からOK
*公：公示地価（2023.1.1現在）NEW!
*基：基準地価（2022.7.1現在）
*変化率が空白：比較する年度のデータがない場合
| 所在地及び地番 | 最寄駅（m) | 坪単価（万円） | 前年比 | 2018年比 |
|---|---|---|---|---|
| 公）戸田市本町３丁目１７７１番２ | 戸田公園（770） | 106.3 | 9.5% | 24.8% |
| 公）戸田市笹目南町１１４８番２外 | 戸田（1900） | 73.9 | 7.7% | 15.5% |
| 公）戸田市上戸田４丁目１２番７ | 戸田（630） | 108.9 | 7.5% | 22.2% |
| 公）戸田市笹目８丁目１１番１４ | 戸田（3200） | 53.8 | 7.2% | 19.0% |
| 公）戸田市本町１丁目１１２２番１外 | 戸田公園（550） | 118.8 | 6.8% | |
| 公）戸田市喜沢２丁目９番６３ | 西川口（1300） | 86.5 | 6.5% | 18.6% |
| 公）戸田市大字新曽字稲荷１４９０番４ | 北戸田（450） | 97.7 | 6.5% | 21.3% |
| 公）戸田市下前１丁目２４１番２外 | 戸田公園（850） | 87.5 | 6.0% | 17.8% |
| 公）戸田市美女木４丁目１１番８外 | 北戸田（1700） | 64.7 | 5.9% | 17.4% |
| 公）戸田市大字新曽字芦原２３４８番３ | 戸田（1000） | 76.6 | 5.9% | 14.3% |
| 公）戸田市本町５丁目２２４９番２外 | 戸田公園（300） | 104.9 | 5.6% | 19.5% |
| 公）戸田市上戸田３丁目２６番１８外 | 戸田（680） | 108.9 | 5.4% | 16.6% |
| 公）戸田市美女木７丁目５番２２ | 北戸田（2600） | 53.1 | 5.2% | 6.6% |
| 公）戸田市新曽南２丁目５０３２番２ | 戸田公園（1100） | 83.2 | 4.6% | 14.0% |
| 公）戸田市上戸田２丁目３０番８ | 戸田（1000） | 99 | 4.5% | 19.0% |
| 公）戸田市中町１丁目３０番２３ | 西川口（1600） | 79.2 | 4.3% | 10.6% |
| 公）戸田市美女木１丁目２８番１１ | 北戸田（2400） | 63.7 | 4.3% | 9.0% |
| 公）戸田市笹目４丁目３番２２ | 戸田（1900） | 72.9 | 4.2% | 11.6% |
| 公）戸田市大字新曽字芦原２２６６番５ | 北戸田（500） | 101.6 | 4.1% | 18.5% |
| 基）戸田市笹目南町１３８４番 | 戸田公園（2500） | 54.5 | 5.1% | 7.1% |
| 基）戸田市美女木北２丁目１０番８外 | 国道２９８号（350） | 56.1 | 4.9% | 9.0% |
| 基）戸田市上戸田２丁目３０番８ | 戸田（1000） | 96.7 | 3.5% | 14.5% |
| 基）戸田市大字新曽字稲荷１７１９番２ | 戸田（640） | 96.7 | 3.5% | 13.6% |
| 基）戸田市上戸田３丁目２３番３４ | 戸田（740） | 97.4 | 3.5% | 13.5% |
| 基）戸田市大字新曽字芦原２１９６番１ | 北戸田（50） | 118.1 | 2.6% | 11.2% |
| 基）戸田市下戸田２丁目１８番１４ | 戸田公園（1200） | 83.2 | 2.4% | 12.0% |
| 基）戸田市大字新曽字柳原４２０番１ | 戸田（1） | 140.3 | 2.4% | 11.3% |
| 基）戸田市笹目２丁目１２番２０ | 戸田（1500） | 73.3 | 2.3% | 8.8% |
| 基）戸田市本町２丁目１９５７番５ | 戸田公園（300） | 104.3 | 2.3% | 10.9% |
| 基）戸田市本町１丁目１３９７番３ | 戸田公園（500） | 104.9 | 2.3% | 8.9% |
| 基）戸田市下前１丁目１３０番１ | 戸田公園（1000） | 95 | 2.1% | 10.3% |
| 基）戸田市笹目６丁目７番９ | 戸田（2500） | 58.1 | 1.7% | 8.0% |
途中ですが、この記事の説明を
どうも、このサイトの運営者のゴトウです。
この記事では、「あなたの（気になっている）不動産が、これからどうなるのか？」が分かるように、解説をしていきます。
とても不思議に思うのですが、
不動産の取引は、数百万円〜数億円単位の大きなお金が動きますから、絶対に失敗したくないはずなのに、
参考になる情報が、あまりに少なすぎると感じませんか？
例えば、年に３回ほど、公示地価や基準地価、路線価などの国が発表する土地価格の情報が、新聞やテレビニュースで取り上げられます。
ですが、その解説の多くが、都道府県単位、市区町村単位、または、１番大きく上昇した場所ぐらいです。
もっと細かい地区の情報は、ほとんど見かけませんよね。
これでは、あなたの（気になっている）不動産が、これから上がるのか？下がるのか？の判断がつきませんし、今がチャンスなのかどうかも分かりません。
最悪の婆には、営業マンの言いなりになって、もっと高く売れた（もっといい物件を探せた）のに、、、なんてことも。
それはちょっと残念すぎると思うんです。
そこで、この記事では、取り引きの参考になりそうなデータを集めて、なるべく詳しく、そして分かりやすく解説をしました。
そのため、ちょっと記事が長くなってしまいましたが、難しいことは書いていませんので、気楽に読み進めてみてください。
それでは参りましょう。
２、戸田市の土地価格の動き
戸田市の土地価格は、この１年間で、住宅地で＋5.8％、商業地で+6.1％と、大きく上昇していました。
また、2018→2023年の５年間で見ると、住宅地で+16.2％。商業地で+17.1％でした。
では、具体的にどのあたりが上がっているのか？
まずは地図上で、上昇しているエリアを確認してみましょう。
５年間の変化率（2018→2023年）
変化率：赤紫（+10%以上）＞ピンク色（+5〜9.9%）＞オレンジ色（0〜 +4.9%）＞緑色（-0.1〜 -4.9%）＞青色（-5〜 -9.9%）＞茶色（-10%以下）
ほぼ全域で１０％以上の上昇をしていました。
特に戸田駅、戸田公園駅の周辺では、１５〜２０％超えの大きな上昇をしているエリアもありました。
なぜ戸田市では、これほど上昇しているのか？
その最も大きな理由は、物価の上昇（インフレ）です。
新型コロナ以降、戸建て・マンションどちらの建築費も、２０〜３０％の上昇をしているのです。
マンションの建築費
木造戸建ての建築費
特に、昨年22年は、戸建て・マンションともに大きく上昇していますね。
ロシアによるウクライナ侵攻が起こったことで、原油や天然ガスなどのエネルギー価格が上昇し、小麦などの食糧や肥料、北欧からの木材など、ありとあらゆるモノの価格が上昇を続けているのです。
このように、新築マンション・戸建てが高くなっているため、中古市場でも価格が上昇しています。
（参考：東日本不動産流通機構）
特に中古の戸建て価格は、新型コロナ以降に上昇していることから、建築費の高騰が大きく影響を与えていることが分かりますね。
また、中古マンション・戸建ての価格が上昇した時に、「建物部分の価値だけが上がった」と考える人はいないでしょう。
「土地と建物全体の価格が上がった」と考える人が大半なため、土地価格も合わせて上昇しているわけですね。
また、戸田市では、戸建てエリアでも１０％以上の大きな上昇をしていますが、これは、北区の土地価格と比べても割安なためでしょう。
すでに２３区内では、あまりに不動産価格が上がりすぎて、近隣県に引っ越す人が増えていますから、そのような流れで、戸田市の不動産価格も大きく上昇しているのでしょう。
３、これからどうなるのか？
ここからは、戸田市の土地価格に影響を与えそうなポイントをいくつかご紹介します。
（１）金利はこれからも上がるのか？
2022年に入ってから、金利の上昇が始まっています。
固定金利の住宅ローンである、フラット３５（期間21〜35年）の金利も上昇傾向にあり、23年4月分は1.76%となっています。
この水準は、６年ぶりの高水準になります。
2022年から金利が本格的に上昇中
もっとも大きな理由は、日本でも物価が上昇しているためでしょう。
新型コロナ以降、ロシアのウクライナ侵攻などの影響もあって、原油や穀物など、あらゆるものの値段が上がっているため、欧米各国を中心に、金利を引き上げています。
例えば、アメリカでは、政策金利（FF金利）をこの１年間で、なんと５％近くも引き上げているのです。
そのため、日本でも、同様のことが起こると考える投資家が増えており、金利の上昇が起こっているわけです。
金利が１％上がると、支払いは１５〜２０％増える
なお、１％金利が上がれば、35年の住宅ローンで１５〜２０％も返済額が増えます。
多くの人は、今の景気で給料が上がっていませんので、買うのを諦めるか、不動産価格の安いところに引っ越して、家を購入する動きとなるでしょう。
そのため、「低金利で不動産価格が高いうちに売りたい」という人は、早めに準備を始めた方がいいでしょう。
逆に、これから購入を検討している人は、物件選びも重要ですが、変動金利でローンを組むのは危ないです。気をつけた方がいいでしょう。
（２）これから戸田市の人口はどうなるの？
国立社会保障・人口問題研究所が、2018年に発表した戸田市の人口の見通しによると、2025→35年の10年間で約7,000人増加するそうです。
戸田市はこれから10年で約7,000人増加
（出典：国立社会保障・人口問題研究所 平成３０年度人口推計）
一方で、家を建てる中心年代の３０〜４０代人口はすでに減り始めており、2025→35年の10年間で約1,000人減る見通しです。
戸田市の３０〜４０代人口は、これから１０年で約1,000人減る
（出典：国立社会保障・人口問題研究所 平成３０年度人口推計）
今のところは、市外からの引っ越して来ている人が多いため、不動産価格が上昇していますが、長期的には、買い手が減ってくる可能性もありそうです。
結論：買うなら？売るなら？
以上のことから、戸田市の土地価格は、
- 新型コロナ以降は、２３区内の不動産価格が上がりすぎたため、割安な戸田市の不動産が幅広く上昇した
- 駅近エリアの不動産価格は、投資家が買い支えるかどうかにかかっているため、異次元緩和の終了による金利上昇リスクや、株安による投資家の撤退リスクに注意が必要
と言えるでしょう。
買うなら：低金利なのでチャンスだけれど、、、
本来であれば、低金利は家を購入するチャンスな訳ですが、建築費が上がっているため、家を建てるハードルも上がっています。
なので、いい物件を探すことがポイントになってきます。
非公開物件＝安い物件
不動産を売る理由はさまざまですが、「周りに知られずに売却したい」という売主は一定の割合でいます。
そのような物件は、ネット上にも出回らず「非公開物件」として、特定の不動産会社が取り扱っている場合があります。
当然、このような物件は少ないお客さんにしか目にとまる機会がないため、相場よりも価格の安い可能性が高いです。
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無料ですので、一度利用してみてはいかがでしょうか？
売るなら：円安、株高、低金利のうちが売りごろ
戸田市の土地価格は、新型コロナ以降、２３区の不動産価格の上昇によって、移住する人が増え、幅広いエリアで不動産価格が上昇して来ました。
今のところは、海外投資家や国内の富裕層によって２３区の不動産価格が維持されていますが、金利上昇や株安による下落した場合には、戸田市の不動産も影響を受けるため、条件の良い今が売りごろかもしれません。
こんなに違うの？公示地価と実勢価格
この記事では、公示地価をもとに土地価格の動きについて解説してきましたが、実際の取引では、はるかに高い価格、または安い価格で取引される場合があります。
例えば、「新曽（にいぞ）」という、戸田駅の周辺に広がる住宅地があります。
こちらの公示地価と実際の取引価格は、
- 公示地価：71万円／坪
- 実際の取引価格：40〜140万円／坪
と、公示地価の約0.6〜2.0倍で取引されていました。
取引価格同士で比べると、約３.５倍の価格差があります。
どちらも「第一種住居地域」と呼ばれる、戸建てや５階建ぐらいのマンションが立ち並ぶ街並みのエリアです。
駅からの距離は多少違いはありますが、これほどの価格差が考えられるでしょうか？
なぜ、これほど売却価格が変わるのでしょうか？
その理由は、不動産会社によって、持っている取引情報に差があるからです。
不動産取引は、株式市場のように、全ての取引情報を管理しているところがないため、
- 自社でどれだけ取引情報を持っているか
- どれだけ買い手のリストを持っているか？
で、評価額も、売れる金額も変わってくるのです。
持っている取引情報が違うため、評価額・売却額が変わる
*REINSとは、不動産会社間でだけ共有できる物件情報・取引情報のサービスです。ただし、売主の承諾が必要なため、情報の共有率は、全体の取引の約11%程度となっています
（2022年実績：売り物件報告件数17.5万件 ÷ 土地取引件数152.5万件 ＝ 11.4%）
また、不動産会社が持っている取引情報や、買い手のリストは、エリアや物件によって違いますから、いくつかの不動産会社に査定を申し込むことで、
- どれだけの評価額になるのか？
- どこの会社が、自分の不動産を高く売ってくれるのか？
を知ることができます。
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