富谷市の土地価格|上昇・下落した理由|今後の見通し | イエ&ライフ

富谷市の土地価格|上昇・下落した理由|今後の見通し

宮城県

(画像出典:ウィキペディア ToshiJapon,富谷町から七ツ森)

 

この記事では富谷市の

  1. 公示地価、基準地価
  2. この7年間の土地価格の動きと、その理由
  3. 今後どうなるのか?

の3点について解説しています。

 

1、富谷市の公示地価、基準地価:上昇率ランキング

 

*詳しい地名を入力すると、絞り込めます。1文字からOK

*公:公示地価(2021.1.1現在)New!

*基:基準地価(2020.7.1現在)

*R2比変化率:令和2年比の変化率。並び順の基準にしています

(参考:国土交通省 「土地総合情報システム」)

 

区分住居表示最寄駅(m)坪単価(万円)R2比変化率H25比変化率
公/住宅富谷市日吉台3丁目6番9外泉中央(7700)17.85.1%49.6%
公/住宅富谷市ひより台2丁目5番10泉中央(11000)13.95.0%46.5%
公/住宅富谷市太子堂1-20-21泉中央(12000)11.14.7%49.5%
公/住宅富谷市東向陽台1-14-10泉中央(3800)18.84.6%40.8%
公/住宅富谷市あけの平3丁目7番6泉中央(6900)16.64.1%37.3%
公/住宅富谷市とちの木2-11-15泉中央(9000)133.4%37.4%
公/住宅富谷市鷹乃杜1-9-19泉中央(5600)16.32.9%
公/住宅富谷市富ケ丘2-13-8泉中央(5500)19.12.7%42.0%
公/商業富谷市大清水1丁目31番8外泉中央(6200)19.51.7%
公/住宅富谷市明石台1丁目22番13泉中央(3700)23.41.4%35.7%
公/住宅富谷市成田5丁目12番6泉中央(4900)22.90.7%42.3%
公/住宅富谷市志戸田切添5番1泉中央(13000)4.6-1.4%2.9%
基/工業富谷市成田9丁目3番3泉中央(5000)1173.1%
基/住宅富谷市ひより台1丁目35番15泉中央(10000)14.343.9%
基/住宅富谷市富ケ丘2-13-8泉中央(5500)18.639.5%
基/住宅富谷市富谷新町113番泉中央(9700)8.323.4%
基/商業富谷市ひより台2丁目35番14泉中央(10000)13.37.2%
基/住宅富谷市穀田岩下12番泉中央(9300)5.23.2%
基/商業富谷市上桜木2丁目3番8泉中央(4800)22

 

途中ですが、この記事の説明を。

どうも、このサイト「イエ&ライフ」を運営しているゴトウです。

ここからは、「あなたの(気になっている)不動産がこれからどうなるのか?」を自分で予測できるように、詳しく解説していきたいと思います。

 

すごく不思議に思うんですが、不動産の取引は数千万円単位の大きなお金が動く、人生の中でも大きなことなのに、

「どうして上がっているのか?下がっているのか?」

「これからどうなるのか?」

と参考になる情報が少ないと思いませんか?

 

特に、新型コロナの感染拡大によって、飲食店や商業施設がかなり影響が出ていると言われています。

ところが、株式市場は30年ぶりの高値を更新したり、それほど倒産件数も増えていなかったりと、住宅地ではどれぐらい影響が出ているのかが分かりにくいですよね。

 

なので、そんな人の参考になればと、このようなサイトを運営しています。

約3年間、公示地価や基準地価が発表されるたびに、47都道府県・500以上の市区町村の土地価格がどのように動いているのかをチェックしつつ、記事を更新してきたので、日本中の土地価格の動きについて、大体のことがわかっているつもりです。

 

なので、この記事を読み終わる頃には、

  • 買う、または売るタイミングがわかる
  • どこに買えば後悔しないかがわかる

ようになっているはずです。

 

とは言っても、かなり分かりやすく解説していると思いますので、気楽に目を通してみてください。

それでは参りましょう。

 

 

2、過去7年間の富谷市の土地価格の動き

この7年間で富谷市の土地価格を見ると、宮城県の平均が20.5%上昇したのに対して、プラス39.0%とさらに大きく上昇していました。

 

富谷市の公示地価の推移(令和2年)

(参考:国土交通省 地価公示)

 

では、具体的にどのようなエリアが上昇、または下落しているのでしょうか?

上昇率に応じて、色分けして地図上にまとめてみました。

 

地価マップ:2013-20年の上昇率

変化率:赤色(30%以上)>オレンジ色(10〜29.9%)>緑色(0〜9.9%)>青色(-9.9〜0%)>紫色(-10%以下)

 

 

ご覧の通り、ほぼ全域で2〜3割上昇しています。

  • 仙台市の土地価格が高すぎて、郊外に家を持ちたい人
  • 近くの工業団地に勤めていて、通勤に便利な場所に家を建てたい人

のどちらのニーズも満たせる立地のため、仙台市寄りの南側だけでなく、北側でも土地価格の上昇が止まらないようです。

 

今回の不動産バブルの背景

それに加えて、この7年間は金利の低下が追い風となってきました。

2013年4月から始まった日銀の異次元緩和によって、金利が大きく低下したのです。

 

住宅ローンの金利

(参考:ARUHI住宅ローン フラット35金利の推移 財務省 国債金利情報)

 

ザックリ言うと、この7年間で買い手は、同じ返済額で2割高い物件を買えるようになったということです。

例えば、フラット35で期間35年・月々の返済額が10.4万円とした場合、購入できる不動産は3,000万円から3,500万円まで上がったのです。

 

同じ返済額で購入できる物件価格が2割上昇した

 

月々の支払額は増やさずに、約2割高い物件を買える。しかもその物件が人気化しているとなれば、値段が高くても買おうとする人は増えますよね。

そのため、人気のエリアほど、土地価格が上昇してきたのです。

 

富谷市で言えば、イオンモール富谷や、コストコ富谷倉庫店など、若い家族世帯に人気のショッピングセンターがあります。

そのため、買い物にも便利な点も大きな魅力となっているわけですね。

 

3、新型コロナの影響はどうなのか?

今回の新型コロナによる経済的な混乱によって、飲食店や宿泊・観光業などに大きな影響が出ていますが、2021年2月現在の失業率は、2.9%とかなり安定しています。

2008年に起こったリーマンショック後の失業率が、最大で5.5%まで上昇したことから考えると、かなり低いと言えるでしょう。

 

失業率の推移

(参考:総務省統計局 労働力調査)

 

ですが、この低い失業率は、政府による支援による下支えがあるからです。

リーマンの時に支払われた雇用調整助成金が、2009年の1年間で6,536億円だったのに対して、今回はすでに2兆7,658億円と、4倍以上も使われているのです。

(参考:東洋経済「日本に「隠れ失業者」が山ほどいるという大問題」)

 

助成金の予算は、昨年6月までだったものが、何度も延長され、その都度予算がつけられてきましたが、今年の6月まで延長が決まっているものの、徐々にその範囲が狭くなっています。

助成金の打ち切りが、そろそろ現実化しそうなのです。

 

 従業員に休業手当を払って雇用を維持した企業に支給される雇用調整助成金は現在、一日あたりの上限額を1万5000円に引き上げる特例措置が取られています。

 厚労省はこの措置について現行のままで4月末まで延長したうえで、5月以降は企業の経営状況や感染状況に応じて上限額を下げながら6月末まで続けるということです。

(参考:テレ朝ニュース 2021.2.12「雇用調整助成金の特例措置を6月まで延長」)

 

この助成金が打ち切られれば、一気に失業率が跳ね上がるため、特に賃貸物件の空室が増えることが予想されます。

また、失業者が増えれば景気はさらに悪化するため、影響を受ける業種が増えますので、人気の低い郊外の戸建てエリアでも、買い手がつきにくくなっていくでしょう。

 

 

4、その他のリスク

新型コロナ以外にも、どんなリスクがあるのかをまとめました。

 

(1)そろそろ、金利が上昇する?

日銀の異次元緩和政策で生まれたこの超低金利は、土地価格を押し上げるプラス要因でした。

 

しかし、2021年に入ってからは、金利が徐々に上昇し始めています。

2月には、日米ともに10年国債の金利が大幅に上昇し、3月からの住宅ローン金利が2年3ヶ月ぶりの水準まで上がっています。

(参考:NHK「住宅ローンの金利が上がる?」)

 

日米の10年国債の金利

(参考:FRB St.Louis、財務省)

 

また、2018年にブルームバーグが経済の専門家45人にアンケートをしたところ、半数以上が、日銀の低金利政策が2〜3年以内に限界が来ると予想していました。

 

専門家の半数以上が、2〜3年以内に低金利政策が限界と回答

異次元緩和はいつ終わるか?

(参考:ブルームバーグ「2年以内で限界」が半数弱、現行の長短金利操作-日銀サーベイ)

 

このアンケートは2018年6月にされたものなので、2020〜21年前後となります。

日本は財政的な厳しさから2019年に消費税を引き上げましたが、新型コロナで政府の出費がかさんでいることもあって、さらに財政的に厳しい状況となっています。

 

そのような状況もあって、金利が上がり始めている可能性があります。

金利が上昇するということは、住宅ローンの返済額が増えるので、不動産価格は下がりやすくなります。

 

金利が上がると、同じ返済額でも買える価格が下がる

金利上昇で下落

 

金利の上昇は、銀行の取り分が増えるだけで、買い手、売り手ともに良いことは1つもありません。

そのため、本格的に金利が上がる前に、準備を始めた方がいいでしょう。

 

 

(2)これから富谷市の人口はどうなるの?

これまで土地価格が順調に上昇してきたのは、人口が増え続けてきたことが大きいです。

では、富谷市の人口はこれからどうなるのでしょうか?

 

国立社会保障・人口問題研究所が、今年発表した富谷市の人口の見通しによると、2035年ごろにピークになるそうです。

 

富谷市の人口は、2035年ごろにピーク

富谷市の人口予測

(出典:国立社会保障・人口問題研究所 平成30年度人口推計)

 

そう考えると、まだまだ大丈夫な気もしますが、家を建てる中心年代である30代人口は2025年までに1,700人減る見通しです。

宮城県全体で見ても、30代人口はこれからどんどん減っていくので、若い世代が移り住んでくる数は徐々に減っていくのでしょう。

 

富谷市の30代人口は、2025年までに約1,700人減少

富谷市の30代人口の予測

(出典:国立社会保障・人口問題研究所 平成30年度人口推計)

 

そう考えると、これまで順調に上昇してきた土地価格も、あと数年程度で止まるかもしれません。

 

結論:買うなら?売るなら?

 

以上のことから、富谷市の土地価格は、

  • 仙台市への一極集中が進んでいるため、ベッドタウンとして富谷市に移住者が増え、土地価格が上昇している
  • 新型コロナが長期化すると、閉店するお店が増え、商業地を中心に下落が進む可能性あり
  • 今後は、金利の上昇や、30代人口も減っていくので、これまでほどの勢いはなくなるだろう

と言えるでしょう。

 

では、売りたい人、買いたい人は、それぞれどう対応すべきなのでしょうか?

 

買うなら:下落を待つよりも低金利の今がベスト

土地価格の坪単価が10〜30万円の地域が多いので、下落を待つ必要はありません。

その理由は2つあります。

 

①土地価格の下落分よりも、待っている間の家賃の方が高くつく

例えば、坪20万円ぐらいの土地であれば、30坪でも600万円程度で買えます。

仮に数年で1割下げたとして60万円ぐらいしか安くなりませんから、その間の家賃を考えると、早めに買った方がトクになります。

 

②異次元緩和で低金利の今がチャンス

また、現在は住宅ローンがかなり安いため、月々の返済負担が軽いのもチャンスです。

ですから、もし家を買おうと思っているのならば、土地価格が下がるのを待つよりも、金利が上がる前の今のうちに買うのがベストでしょう。

 

ただし、購入を検討する場合には、今後の金利上昇を想定しておかないと大変なことになるので、「フラット35」「10年以上の固定金利」でも返済ができるかどうかで予算を考えるべきでしょう。

 

非公開物件=安い物件

不動産を売る理由はさまざまですが、「周りに知られずに売却したい」という売主は一定の割合でいます。

そのような物件は、ネット上にも出回らず「非公開物件」として登録されます。

また、売主はあまり相談する相手を広げたくないため、まずは建てたメーカーに相談する場合が多いです。

 

非公開物件の実態

 

当然、このような物件は少ないお客さんにしか目にとまる機会がないため、相場よりも価格の安い可能性が高いのです。

 

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タウンライフ土地探し

 

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売るなら:超低金利の今が1番のチャンス

ここまで上昇を続けてきた富谷市ですが、この低金利が住宅を買う人にとって最も大きな追い風でした。

 

しかし、この金利はこれ以上下がりようがありません。

また、新型コロナウイルスの影響もあるため、今が1番高い時期と言えるでしょう。

 

公示地価を信じると損をする?

 

この記事では公示地価をもとに解説していきましたが、公示地価は「その地域の平均的な価格」なため、実際の取引ではこれ以上に高く、または安く取引されることがあります。

 

例えば、富谷市内に「鷹乃杜(たかのもり)」という地区があります。

イオン富谷店の西側に広がる住宅地です。

 

この鷹乃杜の公示地価と実際の取引価格は、

  • 公示地価:17万円/坪
  • 実際の取引価格:8.6〜24万円/坪

と、公示地価の約0.5〜1.4倍で取引されていました。

最高価格は、最低価格の約3倍です。

 

【富谷市鷹乃杜の公示地価】

富谷市鷹乃杜の公示地価

  • 泉中央駅から5,500mの距離、徒歩約70分(1分=80m)
  • 42,500円/㎡ × 3.3(㎡/坪) =17万円/坪

(参考:国土交通省地価公示・都道府県地価調査)

 

【富谷市鷹乃杜の土地取引(過去2年間)】

富谷市鷹乃杜の土地取引

  • 泉中央駅から徒歩1〜1.5時間のエリアで、8.6〜24万円/坪で取引されている
  • 公示地価も基準地価も「第1種低層住居専用地域」という用途区分

(参考:国土交通省 不動産取引価格情報検索)

 

このような感じで、全国の公示地価と実際の取引を調べてみたのですが、やはり公示地価と実際の取引ではかなりの価格差があることがわかりました。

 

同じ地域なのに、

「公示地価の3割増し、場合によっては2倍以上の価格で取引されている」

といった取引がゴロゴロ見つかったのです。

 

都道府県住所公示地価/坪取引価格/坪公示地価の何倍?
宮城県仙台市青葉区旭ヶ丘32万円29〜47万円0.91〜1.47倍
宮城県仙台市若林区荒井40万円25〜60万円0.63〜1.5倍
宮城県仙台市宮城野区燕沢東17万円11〜31万円0.65〜1.82倍
宮城県仙台市太白区大野田46万円53〜72万円1.15〜1.57倍
宮城県仙台市泉区将監26万円34〜52万円1.31〜2倍
宮城県大崎市古川大宮9.4万円3.5〜11万円0.37〜1.17倍
宮城県石巻市三ツ股10万円7.8〜14万円0.78〜1.4倍
宮城県名取市大手町27万円29〜40万円1.07〜1.48倍
宮城県登米市中田町石森3.3万円2.1〜10万円0.64〜3.03倍
宮城県多賀城市新田18万円9.2〜23万円0.51〜1.28倍
宮城県富谷市鷹乃杜17万円8.6〜24万円0.51〜1.41倍

 

つまり、あなたの不動産はもっと高い評価額の可能性があるのです。

では、どうやってそれを調べられるのか?

 

答えは不動産の一括査定です。

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参考データ

こちらにまとめている土地取引は、国土交通省が取引した人に対してアンケートを行っており、回収できた分だけを掲載しています。

なお、回収率はどこの街でも1〜2割のため、これが全ての取引ではありません。なので、実際の相場を知るなら、公示地価や基準地価を参考にする方がいいでしょう。

 

富谷市の土地取引

*2019年7月〜2020年6月の土地取引

*都市計画:建物の高さや、お店の種類などを規制する区分のこと

地区名坪単価(万円)取引総額(万円)面積(平米)最寄駅駅距離(分)都市計画
穀田0.994601500泉中央60-90分その他
上桜木16200002000以上泉中央60-90分準工業
太子堂141000230泉中央120分以上1低住専
鷹乃杜251800250泉中央60-90分1低住専
鷹乃杜221600240泉中央60-90分1低住専
東向陽台242500330泉中央30-60分1種住居
東向陽台261800230泉中央30-60分1低住専
東向陽台221700250泉中央30-60分1低住専
日吉台231800250泉中央60-90分1低住専
日吉台241900260泉中央90-120分1低住専
富ケ丘231700250泉中央60-90分1低住専
富ケ丘201200200泉中央60-90分1低住専
富谷152400530泉中央120分以上1種住居
富谷111800560泉中央90-120分準工業
明石1.1110310泉中央30-60分その他
明石3.1300002000以上泉中央30-60分その他
明石3.1300002000以上泉中央30-60分その他
明石台272000250泉中央30-60分1中住専
明石台251600200泉中央30-60分1低住専
明石台251800240泉中央30-60分1低住専

(参考:国土交通省 「土地総合情報システム」)

 

 

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ここまでお読みいただき、ありがとうございました。納得のいく取引ができるといいですね。

 

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