富谷市の土地価格｜上昇・下落した理由｜今後の見通し

（画像出典：ウィキペディア　ToshiJapon,富谷町から七ツ森）

この記事では富谷市の

の３点について解説しています。（※1）

１、富谷市の公示地価・基準地価

*詳しい地名を入力すると、絞り込めます。１文字からOK

*公：公示地価（2022.1.1現在）

*基：基準地価（2022.7.1現在）2022年9月 更新

*2013年比：土地が上昇し始めたアベノミクス以降の上昇（下落）率

（参考：国土交通省　「土地総合情報システム」）

途中ですが、この記事の目的を。

どうも、このサイト「イエ＆ライフ」を運営しているゴトウです。

ここからは、

がわかるように、詳しく解説していきたいと思っています。

とても不思議に思うんですが、不動産の売買は、「一生に一度あるかどうか」「数千万円〜億円単位の取引」であるにも関わらず、とても情報が少ないと思いませんか？

例えば、今年の３月に公示地価の発表がされましたが、都道府県単位の解説はあっても、市区町村ごとの細かい解説って、ほとんどないんですよね。

新聞やテレビ、ネットニュースを見ても、「○○県は〜％上がりました。１番上がった地域は〜でした。原因は〜」と言ったレベルで、あなたの住んでいるところも当てはまるのか？が分からないじゃないですか？

なので、このような記事を作っています。

これまで約５万地点の公示地価・基準地価の動きを調べながら、500以上の都道府県、市区町村の記事を作ってきました。

その経験から言うと、不動産価格が上昇、または下落してきた理由は、それほど難しいことはありませんでした。

ですから、ちょっと記事が長く感じるかもしれませんが、最後まで読み進めれば、きっと「ご自分の（気になる）不動産が、どうなっていきそうか？」を理解いただけるでしょう。

それでは参りましょう。

２、富谷市の土地価格の動き

富谷市の住宅地は、アベノミクス以降の、この９年間で９.３%下落しました。

また、2021→22年の公示地価については、住宅地は前年比で７.２%のプラス、商業地は３.４%のプラスとなっていました。

（参考：国土交通省　地価公示）

では、具体的にどのようなエリアが上昇、または下落しているのでしょうか？

上昇率に応じて、色分けして地図上にまとめてみました。

コロナ前：2013-20年の変化率

変化率：赤色（30%以上）＞オレンジ色（10〜29.9%）＞緑色（0〜9.9%）＞青色（-9.9〜０％）＞紫色（-10%以下）

ご覧の通り、ほぼ全域で２〜３割上昇しています。

のどちらのニーズも満たせる立地のため、仙台市寄りの南側だけでなく、北側でも土地価格の上昇が進んでいました。

コロナ後：2020-22年の変化率

変化率：赤色（5%以上）＞オレンジ色（2〜4.9%）＞緑色（0〜1.9%）＞青色（-0.1〜 -1.9％）＞紫色（-2%以下）

新型コロナ以降も、上昇ペースは変わっておらず、２年で１０％以上の上昇をしています。

なぜ富谷市では、新型コロナ以降も大きく上昇しているのか？

１番大きな理由は、仙台市の土地価格が大きく上昇しているため、土地価格が安い近隣の市へ引っ越してくる人がいるためです。

では、なぜ仙台市では、これほど上昇しているのでしょうか？

理由は大きく２つあります。

①株高で国内の富裕層もマンション投資へ

１つ目は、株高によって富裕層がマンション投資を活発化させていることです。

新型コロナ以降で、株式市場はさらに上昇し、日経平均は30年ぶりの高値を更新しました。

新型コロナで業績が悪化して、給料が下がっているサラリーマンは増えていますが、株式を保有している富裕層は、むしろ逆に儲かっている状況なのです。

（参考：yahoo finance、東日本不動産流通機構）

ご覧の通り、中古マンション価格と日経平均株価は、かなり似たような動きをしています。

株式を保有している人の多くは、６０代以上のシニア世代です。

あまりに金融資産が増えてしまうと、相続税でゴッソリ取られてしまうため、節税対策にマンション投資へと分散する人が増えているのでしょう。

②外国人投資家による購入が増加

さらに、外国人投資家によるマンション購入が価格上昇を加速させています。

外資系の不動産会社であるCBリチャードエリスのレポートによると、新型コロナ以降、日本の不動産への投資は年間１兆円ペースを超えていました。

海外投資家による投資額は1兆3,300億円と、前年に比べて30％増加。

投資額は2年連続で1兆円を超えた。世界的な低金利政策が続くなか、運用難に直面した海外の機関投資家の資金が、相対的に利回りが高い不動産投資に流入している。

（参考：Yahooニュース「2年連続1兆円超え…海外投資家が「日本の不動産」に積極投資を続ける理由」）

仙台市は、日本でも有数の大都市であり、いつでも売却が可能なため、海外の投資家によるマンション購入の対象となっていると考えられます。

このように、新型コロナ以降の富谷市の土地価格は、

と考えられます。

また、富谷市で言えば、イオンモール富谷や、コストコ富谷倉庫店など、若い家族世帯に人気のショッピングセンターがあります。

そのため、買い物にも便利な点も大きな魅力となっているわけですね。

３、これからどうなるのか？

富谷市の土地価格に影響がありそうなポイントをまとめました。

（１）金利の上昇が止まらない

日本の不動産市場は、2013年から上昇を始めましたが、そのきっかけとなったのは、日銀による異次元緩和です。

日銀が国債や株式を大量に買ったことによって、低金利と株高が作られ、不動産価格の上昇にもつながったのです。

不動産価格が上昇を続ければ、買えなくなる人も増えそうなものです。

ですが、月々の返済額は少ないものの、金利上昇時には返済額も増える変動金利を利用する人が増えたことで、不動産の需要を押し上げてきたと言えます。

実際、変動金利の利用者は年々増加傾向にあり、令和２年は７割に達していました。

（低金利の時には）返済負担が少ない変動金利の利用者が増加

（参考：国土交通省　「令和3年度 民間住宅ローンの実態に関する調査 結果報告書」*PDFファイル）

ところが、2022年に入ってからは、金利の上昇が始まっています。

期間21年以上のフラット３５の金利も上昇傾向にあり、22年12月分は1.65%。６年ぶりの高水準にあります。

（参考：財務省、ARUHI）

そして昨年12月20日に、日銀の黒田総裁が記者会見を開き、１０年国債の金利目標を0.25%→0.50%に引き上げました。

（参考：日経新聞「日銀が緩和縮小、長期金利の上限0.5%に　事実上の利上げ」）

これによって、為替は１ドル137→132円台の円高に、１０年国債の金利も0.27→0.4%台にまで上がっています。

今回の金利引き上げは、物価の上昇を抑えるためのものですから、物価上昇が続く限り、さらなる利上げをする可能性があります。

そうすると、これまで安い金利だからと利用できていた変動金利が、利用しにくくなります。つまり、現在の価格で不動産を買える人が減ってしまうわけです。

金利が１％上がると、支払いは１５〜２０％増える

なお、１％金利が上がれば、35年の住宅ローンで１５〜２０％も返済額が増えます。

多くの人は、今の景気で給料が上がっていませんので、買うのを諦めるか、不動産価格の安いところに引っ越して、家を購入する動きとなるでしょう。

そのため、「低金利で不動産価格が高いうちに売りたい」という人は、早めに準備を始めた方がいいでしょう。

逆に、これから購入を検討している人は、変動金利でローンを組むのは危ないです。気をつけた方がいいでしょう。

（２）これから富谷市の人口はどうなるの？

これまで土地価格が順調に上昇してきたのは、人口が増え続けてきたことが大きいです。

では、富谷市の人口はこれからどうなるのでしょうか？

国立社会保障・人口問題研究所が、2018年に発表した富谷市の人口の見通しによると、2020→30年の10年間で約3,000人増加するそうです。

富谷市はこれから10年で約3,000人増える

（出典：国立社会保障・人口問題研究所　平成３０年度人口推計）

ところが、家を建てる３０〜４０代人口は、2020→30年の10年間で約2,000人も減る見通しです。

富谷市の３０〜４０代人口は、2020→30年で約2,000人減る

（出典：国立社会保障・人口問題研究所　平成３０年度人口推計）

ということは、これから１０年で買い手が１割以上も減るのです。

そう考えると、これまで順調に上昇してきた土地価格も、あと数年程度で止まるかもしれません。

結論：買うなら？売るなら？

以上のことから、富谷市の土地価格は、

と言えるでしょう。

買うなら：安く買うには工夫が必要

本来であれば、低金利は家を購入するチャンスな訳ですが、ウッドショックによる建築費の高騰によって、家を建てるハードルが上がっています。

ですが、工夫すれば、普通よりも安く家を建てることが可能です。

あまり価格が上がっていないメーカーもある

日本の住宅は、海外からの輸入材が８割以上を占めているため、輸入材を使っているメーカーほど、価格が上昇している傾向にあります。

一方で、国産材は円安の影響を受けないため、それほど値上がりしていませんので、国産材を得意とするメーカーを利用すれば、費用を抑えて家を建てることが可能です。

非公開物件＝安い物件

また、不動産を売る理由はさまざまですが、「周りに知られずに売却したい」という売主は一定の割合でいます。

そのような物件は、ネット上にも出回らず「非公開物件」として、ある特定の住宅メーカーが取り扱っている場合があります。

当然、このような物件は少ないお客さんにしか目にとまる機会がないため、相場よりも価格の安い可能性が高いです。

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売るなら：低金利のうちに売却を検討すべき

特に住宅地において、これから影響が出てくるのが金利の上昇です。金利が１％上がると、組める住宅ローンが１５〜２０％程度減るためです。

今は上昇率が小幅なため、まだ影響は小さいですが、これから物価上昇がさらにひどくなれば、アメリカやヨーロッパのように金利を引き上げて物価上昇を抑える政策を取る可能性があるため、早めの準備がおすすめです。

不動産会社選びを間違えると損する？

不動産会社によって、得意とするエリアや物件種類（戸建て・マンション）が違うので、実際の取引では、公示地価より高く、または安く取引されることがあります。

例えば、富谷市内に「東向陽台（ひがしこうようだい）」という地区があります。

こちらの公示地価と実際の取引価格は、

と、公示地価の約1.1〜1.4倍で取引されていました。

つまり、あなたの不動産はもっと高く売れる可能性があるのです。

実際、全国の各都市について調べてみても、同じ地区でもかなりの価格差で取引されていました。

*東京、大阪、北海道、福島など１７都道府県を調査

では、どうすれば高く売れるのか？

それは、その地域をもっとも得意とする不動産会社に依頼することです。

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