富谷市の土地価格｜上昇・下落した理由｜今後の見通し

（画像出典：ウィキペディア　ToshiJapon,富谷町から七ツ森）

この記事では富谷市の土地価格について、

を解説していきます。

１、富谷市の公示地価、基準地価の一覧

*詳しい地名を入力すると、絞り込めます。１文字からOK

*公）：公示地価（2019.1.1現在）

*基）：基準地価（2019.7.1現在）

途中ですが、この記事の説明を。

どうも、このサイト「イエ＆ライフ」を運営しているゴトウです。

ここからは、「あなたの（気になっている）不動産がこれからどうなるのか？」を予測することができるように、必要な情報を順番にご紹介します。

すごく不思議に思うんですが、不動産の取引は数千万円単位の大きなお金が動くし、「絶対に失敗したくない」と誰もが思っているはずなのに、

「どうして上がっているのか？下がっているのか？」

「これからどうなるのか？」

という情報について、すごく大雑把な記事しかないと思いませんか？

例えば、新聞やニュースで取り上げられる土地価格の情報は、ほとんどが中心部の商業地の話であるか、市単位で「○％上がってます。」という情報ですよね。

だから、自分の知りたいエリアの不動産がどうなっているのか、これからどうなるのか、の参考にしにくいし、

• 買う・売るタイミングはいつがいいのか？
• この場所に買っても、１０年後、２０年後も後悔しないか？

といった判断が難しくて、不動産会社のいいなりになってしまう人って、けっこういると思うんですよ。

それはちょっと残念すぎると思うんです。

不動産の取引は、あなたの人生の中でも１〜２番目に来るような大きな決断なわけですから、その後の人生の「自信」や「余裕」にもつながってきますからね。

なので、そんな人の参考になればと、こんな記事を作っています。

４７都道府県・４５０以上の市区・５万地点の公示地価と基準地価について、これまで調べて記事にしてきましたが、「なぜ上がったのか？」「下がったのか？」に難しい理由はありませんでした。

特に住宅地については、買ってすぐに売るようなものでもありませんし、人の動きもいきなりガラッと変わるわけでもないので、とても予想がつきやすいです。

なので、この記事を読み終わる頃には、

• 買う、または売るタイミングがわかる
• どこに買えば後悔しないかがわかる

ようになっているはずです。

と言っても、それほど難しいことは書いていないので、気楽に目を通してみてください。

それでは参りましょう。

２、過去６年間の富谷市の土地価格の動き

２０１３年に始まったアベノミクス、日銀の異次元緩和以降の６年間で、富谷市の土地価格は３２.０％の上昇をしていました。

（参考：国土交通省　地価公示）

では、具体的にどのようなエリアが上昇、または下落しているのでしょうか？

上昇率に応じて、色分けして地図上にまとめてみました。

地価マップ：2013-19年の上昇率

変化率：赤色（30%以上）＞オレンジ色（10〜29.9%）＞緑色（0〜9.9%）＞青色（-9.9〜０％）＞紫色（-10%以下）

ご覧の通り、ほぼ全域で２〜３割上昇しています。

• 仙台市の土地価格が高すぎて、郊外に家を持ちたい人
• 近くの工業団地に勤めていて、通勤に便利な場所に家を建てたい人

のどちらのニーズも満たせる立地のため、仙台市寄りの南側だけでなく、北側でも土地価格の上昇が止まらないのです。

また、イオンモール富谷や、コストコ富谷倉庫店など、若い家族世帯に人気のショッピングセンターがあるため、買い物にも便利な点も大きな魅力ですね。

今回の不動産バブルの背景

それに加えて、この６年間は金利の低下が追い風となってきました。

2013年4月から日銀が異次元緩和政策を始めてからは、金利が大きく低下したのです。

（参考：ARUHI住宅ローン　フラット３５金利の推移　財務省　国債金利情報）

ザックリ言うと、この５年間で買い手は、同じ返済額で２割高い物件を買えるようになったということです。

例えば、フラット３５で期間３５年・月々の返済額が10.4万円とした場合、購入できる不動産は3,000万円から3,500万円まで上がったのです。

同じ返済額で購入できる物件価格が２割上昇した

そのため、人気のエリアでは土地価格が上昇しやすくなりました。

例えば、都心部では通勤需要から駅近のマンションが人気化していますし、郊外のエリアではショッピングモールや、大規模な新興住宅地で上昇しやすい傾向にあります。

３、これからどうなる？気になる２つのポイント

では、ここからは、「今後の富谷市の土地価格に影響を与えるかも？」と気になる２つのポイントについて検証していきましょう。

*コロナウイルスの影響について

今回のコロナウイルスは、収束するまでに長期化しそうだと言われています。

日本で現在行っている政策は、

などで、すでに飲食店やホテル、イベント会社などに大きな影響が出ているようです。

また、オリンピックの開催も１年ほど延期が決定しました。

また会議のメンバーは会見で、インフルエンザのように暖かくなると消えるウイルスではないため、対応が「数カ月から半年、年を越えて続くかもしれない」と述べ、長期化する見通しを示した。

（参考：共同通信　「イベント自粛19日まで要請」）

というのも、１つの薬を作るためには、膨大な時間がかかるからです。

１つの新薬ができるまでには、通常だと１０年以上の時間がかかることと、今回のような細菌ではなくウイルスに対するワクチンは作るのが難しいからです。

そのため、世界的に経済に対する影響はかなり大きくなる可能性があります。

すでに世界中で渡航制限がかかっているため、多くの航空会社が５月までに破綻するのではないか？とも言われています。

（参考：ブルームバーグ「多くの航空会社が５月末までに破綻へ、新型コロナで－コンサル会社」）

もちろん、航空会社に限らず、海外から輸入・輸出をして稼いでいる製造業や、外国人観光客をあてにしている観光業・ホテル業など、幅広い企業での倒産も広がってくるかもしれません。

そうすると、家の買い手が減るわけですから、土地価格も下落する可能性が高いと言えるでしょう。

（１）この低金利はいつまで続くのか？

地域によって上がった場所、下がった場所の違いはあるものの、日銀の異次元緩和政策で生まれたこの超低金利は、土地価格を押し上げるプラス要因でした。

そして、これ以上は、金利が下がらない水準まで来ています。

むしろ、その副作用の方が話題になることが増えました。

例えば、預金者のお金を国債で運用していた地銀は、この異次元緩和によって、金利が低下したことで利息収入が減り、半数以上が赤字になっています。

赤字の地銀がどんどん増えている

（金融庁：地域金融の課題と競争のあり方）

赤字が続けばいずれ倒産してしまいますから、いつまでも続けるわけにはいきません。

では、具体的にあとどれぐらいなのか？

ブルームバーグが経済の専門家４５人にアンケートをしたところ、半数以上が２〜３年以内に限界が来ると予想していました。

半数以上が２〜３年以内に限界と回答

（参考：ブルームバーグ「２年以内で限界」が半数弱、現行の長短金利操作－日銀サーベイ）

このアンケートは２０１８年６月にされたものなので、２〜３年後ということは、オリンピック前後ということになります。

そうすると、金利が上昇しますので、不動産価格は下落していきます。

金利が上がると、同じ返済額でも買える価格が下がる

オリンピック後の不動産暴落を予想する人は多いですが、案外当たりそうな理由がここにあるんですね。

（２）これから富谷市の人口はどうなるの？

これまで土地価格が順調に上昇してきたのは、人口が増え続けてきたことが大きいです。

では、富谷市の人口はこれからどうなるのでしょうか？

国立社会保障・人口問題研究所が、今年発表した富谷市の人口の見通しによると、2035年ごろにピークになるそうです。

富谷市の人口は、2035年ごろにピーク

（出典：国立社会保障・人口問題研究所　平成３０年度人口推計）

そう考えると、まだまだ大丈夫な気もしますが、家を建てる中心年代である３０代人口は2025年までに1,700人減る見通しです。

宮城県全体で見ても、３０代人口はこれからどんどん減っていくので、若い世代が移り住んでくる数は徐々に減っていくのでしょう。

富谷市の30代人口は、2025年までに約1,700人減少

（出典：国立社会保障・人口問題研究所　平成３０年度人口推計）

そう考えると、これまで順調に上昇してきた土地価格も、あと数年程度で止まるかもしれません。

結論：買うなら？売るなら？

以上のことから、富谷市の土地価格は、

と言えるでしょう。

買うなら：下落を待つよりも低金利の今がベスト

土地価格の坪単価が10〜30万円の地域が多いので、下落を待つ必要はありません。

その理由は２つあります。

①土地価格の下落分よりも、待っている間の家賃の方が高くつく

例えば、坪20万円ぐらいの土地であれば、30坪でも600万円程度で買えます。

仮に数年で１割下げたとして60万円ぐらいしか安くなりませんから、その間の家賃を考えると、早めに買った方がトクになります。

②異次元緩和で低金利の今がチャンス

また、現在は住宅ローンがかなり安いため、月々の返済負担が軽いのもチャンスです。

ですから、もし家を買おうと思っているのならば、土地価格が下がるのを待つよりも、金利が上がる前の今のうちに買うのがベストでしょう。

ただし、購入を検討する場合には、今後の金利上昇を想定しておかないと大変なことになるので、「フラット３５」か「１０年以上の固定金利」でも返済ができるかどうかで予算を考えるべきでしょう。

非公開物件＝安い物件

不動産を売る理由はさまざまですが、「周りに知られずに売却したい」という売主は一定の割合でいます。

そのような物件は、ネット上にも出回らず「非公開物件」として登録されます。

また、売主はあまり相談する相手を広げたくないため、まずは建てたメーカーに相談する場合が多いです。

当然、このような物件は少ないお客さんにしか目にとまる機会がないため、相場よりも価格の安い可能性が高いです。

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価格が下がるのを待ちたい人でも、こちらで格安物件を見つければ、「低金利」と「安い物件」の２つの美味しいところが狙えるでしょう。

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売るなら：超低金利の今が１番のチャンス

ここまで上昇を続けてきた富谷市ですが、この低金利が住宅を買う人にとって最も大きな追い風でした。

しかし、この金利はこれ以上下がりようがありません。

また、今年の１０月には消費税が上がりますから、一部のエリアを除いて、今が１番高い時期と言えるでしょう。

公示地価を信じると損をする？

この記事では公示地価をもとに解説していきましたが、公示地価は「その地域の平均的な価格」なため、実際の取引ではこれ以上に高く、または安く取引されることがあります。

例えば、富谷市内に「鷹乃杜（たかのもり）」という地区があります。

イオン富谷店の西側に広がる住宅地です。

この鷹乃杜の公示地価と実際の取引価格は、

と、公示地価の約0.5〜1.4倍で取引されていました。

最高価格は、最低価格の約３倍です。

このような感じで、全国の公示地価と実際の取引を調べてみたのですが、やはり公示地価と実際の取引ではかなりの価格差があることがわかりました。

同じ地域なのに、

「公示地価の２倍以上の価格で取引されている」

「最低価格と最高価格が３倍以上も違う」

といった取引がゴロゴロ見つかったのです。

*４７都道府県の132市区町村の公示地価と実際の取引を比較

つまり、あなたの不動産はもっと高い評価額の可能性があるのです。

では、どうやってそれを調べられるのか？

答えは不動産の一括査定です。

というのも、複数の不動産会社の査定を比較することで、「あなたの不動産を得意とする会社の査定額」がわかるからです。

特に「イエウール」は、参加している不動産会社が1,700社以上と多く、なおかつ大手不動産会社が１番多く参加しているのでオススメです。

「でも、まだ売ると決めたわけじゃないんだけど、、、」

という人も大丈夫。

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今年は消費税が増税になるので、その前の駆け込み需要が起こっている可能性がありますから、思っている以上に高い評価がつく可能性が高いです。

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