富谷市の土地価格|上昇・下落した理由|今後の見通し | イエ&ライフ

富谷市の土地価格|上昇・下落した理由|今後の見通し

宮城県

(画像出典:ウィキペディア ToshiJapon,富谷町から七ツ森)

 

この記事では富谷市の

  1. 公示地価、基準地価
  2. この7年間の土地価格の動き
  3. 新型コロナの影響を含め、今後どうなるのか?

の3点について解説しています。

 

1、富谷市の公示地価、基準地価:上昇率ランキング

 

*詳しい地名を入力すると、絞り込めます。1文字からOK

*公):公示地価(2020.1.1現在)

*基):基準地価(2020.7.1現在)

(参考:国土交通省 「土地総合情報システム」)

 

住居表示最寄駅(m)坪単価(万円)前年比変化率H25比変化率
基)富谷市成田9丁目3番3泉中央(5000)118.8%73.1%
公)富谷市日吉台3丁目6番9外泉中央(7700)16.95.8%49.6%
公)富谷市太子堂1-20-21泉中央(12000)10.66.3%49.5%
公)富谷市ひより台2丁目5番10泉中央(10000)13.211.1%46.5%
基)富谷市ひより台1丁目35番15泉中央(10000)14.36.7%43.9%
公)富谷市成田5丁目12番6泉中央(4900)22.82.2%42.3%
公)富谷市富ケ丘2-13-8泉中央(5500)18.65.8%42.0%
公)富谷市東向陽台1-14-10泉中央(3800)187.5%40.8%
基)富谷市富ケ丘2-13-8泉中央(5500)18.64.6%39.5%
公)富谷市とちの木2-11-15泉中央(9000)12.66.1%37.4%
公)富谷市あけの平3丁目7番6泉中央(6900)15.94.8%37.3%
公)富谷市明石台1丁目22番13泉中央(3700)23.11.4%35.7%
基)富谷市富谷新町113番泉中央(9700)8.30.0%23.4%
基)富谷市ひより台2丁目35番14泉中央(10000)13.30.0%7.2%
基)富谷市穀田岩下12番泉中央(9300)5.20.0%3.2%
公)富谷市志戸田切添5番1泉中央(13000)4.70.7%2.9%
公)富谷市鷹乃杜1-9-19泉中央(5600)15.96.7%
公)富谷市大清水1丁目31番8外泉中央(6200)19.1
基)富谷市上桜木2丁目3番8泉中央(4800)222.5%

 

途中ですが、この記事の説明を。

どうも、このサイト「イエ&ライフ」を運営しているゴトウです。

ここからは、「あなたの(気になっている)不動産がこれからどうなるのか?」を予測することができるように、必要な情報を順番にご紹介します。

 

すごく不思議に思うんですが、不動産の取引は数千万円単位の大きなお金が動くし、「絶対に失敗したくない」と誰もが思っているはずなのに、

「どうして上がっているのか?下がっているのか?」

「これからどうなるのか?」

という情報について、すごくあいまいな記事しかないと思いませんか?

 

例えば、新聞やニュースで取り上げられる土地価格の情報は、ほとんどが中心部の商業地の話であるか、市区町村単位で「○%上がってます。」という情報ですよね。

 

だから、自分の知りたいエリアの不動産がどうなっているのか、これからどうなるのか、の参考にしにくいし、

  • 買う・売るタイミングはいつがいいのか?
  • この場所に買っても、10年後、20年後も後悔しないか?

といった判断が難しくて、不動産会社のいいなりになってしまう人って、けっこういると思うんですよ。

 

それはちょっと残念すぎると思うんです。

不動産の取引は、あなたの人生の中でも1〜2番目に来るような大きな決断なわけですから、その後の人生の「自信」や「余裕」にもつながってきますからね。

 

なので、そんな人の参考になればと、こんな記事を作っています。

47都道府県・500以上の市区・5万地点の公示地価と基準地価について、これまで調べて記事にしてきましたが、「なぜ上がったのか?」「下がったのか?」に難しい理由はありませんでした。

 

特に住宅地については、買ってすぐに売るようなものでもありませんし、人の動きもいきなりガラッと変わるわけでもないので、とても予想がつきやすいです。

 

なので、この記事を読み終わる頃には、

  • 買う、または売るタイミングがわかる
  • どこに買えば後悔しないかがわかる

ようになっているはずです。

 

と言っても、それほど難しいことは書いていないので、気楽に目を通してみてください。

それでは参りましょう。

 

 

2、過去7年間の富谷市の土地価格の動き

この7年間で富谷市の土地価格を見ると、宮城県の平均が20.5%上昇したのに対して、プラス39.0%とさらに大きく上昇していました。

 

富谷市の公示地価の推移(令和2年)

(参考:国土交通省 地価公示)

 

では、具体的にどのようなエリアが上昇、または下落しているのでしょうか?

上昇率に応じて、色分けして地図上にまとめてみました。

 

地価マップ:2013-20年の上昇率

変化率:赤色(30%以上)>オレンジ色(10〜29.9%)>緑色(0〜9.9%)>青色(-9.9〜0%)>紫色(-10%以下)

 

 

ご覧の通り、ほぼ全域で2〜3割上昇しています。

  • 仙台市の土地価格が高すぎて、郊外に家を持ちたい人
  • 近くの工業団地に勤めていて、通勤に便利な場所に家を建てたい人

のどちらのニーズも満たせる立地のため、仙台市寄りの南側だけでなく、北側でも土地価格の上昇が止まらないようです。

 

今回の不動産バブルの背景

それに加えて、この7年間は金利の低下が追い風となってきました。

2013年4月から始まった日銀の異次元緩和によって、金利が大きく低下したのです。

 

住宅ローンの金利

(参考:ARUHI住宅ローン フラット35金利の推移 財務省 国債金利情報)

 

ザックリ言うと、この7年間で買い手は、同じ返済額で2割高い物件を買えるようになったということです。

例えば、フラット35で期間35年・月々の返済額が10.4万円とした場合、購入できる不動産は3,000万円から3,500万円まで上がったのです。

 

同じ返済額で購入できる物件価格が2割上昇した

 

そのため、人気のエリアでは土地価格が上昇しやすくなりました。

月々の支払額は増やさずに、約2割高い物件を買える。しかもその物件が人気化しているとなれば、値段が高くても買おうとする人は増えますよね。

 

その結果、都心部では通勤需要から人気化した駅近のマンションが値上がりし、郊外のエリアではショッピングモールや、大規模な新興住宅地で上昇しやすくなったのです。

 

富谷市で言えば、イオンモール富谷や、コストコ富谷倉庫店など、若い家族世帯に人気のショッピングセンターがあります。

そのため、買い物にも便利な点も大きな魅力となっているわけですね。

 

3、新型コロナの影響はどうなのか?

新型コロナウイルスの感染拡大によって、3月末から緊急事態宣言が全国的に出され、多くの産業がストップし、売り上げが激減しました。

ですが、9月の中間決算を見てみると、航空、鉄道、飲食、百貨店などの一部の業界では大きく売り上げを落としていますが、それ以外の業界では黒字を確保しており、あまり影響が出ていないようです。

 

産業企業名4〜9月売上(前年同期比)損益(億円)
航空全日空-72.4%-1,885
鉄道JR東-48.2%-2,644
百貨店三越伊勢丹HD-41.8%-368
飲食ワタミ-36.8%-72
自動車トヨタ-26.0%6,293
電機日立-10.9%2,508

(参考:各社の決算発表資料より)

 

実際、今年の冬のボーナスは、大企業でみると、平均9%の減少とあまり影響はありませんでした。

(参考:サンケイビズ「冬のボーナス9%減少 経団連調査 大企業で8年ぶり減少 中小以下でも厳しさ増す」)

 

中小企業では、もっと影響は大きい可能性はありますが、これほどの減少で済んでいるということは、今のところ、コロナの影響が深刻なところがごく一部だということでしょう。

 

そのため、飲食店や百貨店などの賑わう商業施設では、売り上げ減少や店舗の閉店によって影響を受けそうですが、住宅地に対する需要はあまり影響はないようです。

 

宮城県では、仙台市周辺が特に危ない

9月29日に発表された基準地価を見ると、仙台市や名取市などの大都市周辺のエリアで特に大きな影響を受けていました。

復興需要によって仙台市を中心に商業地、住宅地の開発が進んできましたが、県外からのお客さんがパッタリ止まってしまったことで、多くの商業施設で苦戦が続いています。

 

ですが、今のところ、影響があるのは商業地周辺だけで、住宅地ではそれほど影響はないようです。

実際、持ち家の着工件数を見てみても、ほぼ前年並みとなっており、家を建てる人が減っているわけではありません。

 

宮城県の新築着工統計

(参考:e-STAT 住宅着工統計)

 

超低金利なので、アパートの家賃程度の月々の返済額で、住宅ローンが組めるため、子育て世帯にとっては、買わない理由がないからでしょう。

 

一方で、商業地については、感染が拡大すると自粛要請がされますし、ワクチンもまだまだ当分接種できないので、閉店するお店はまだまだ増えそうです。

そのため、商業地や観光地の土地価格はまだまだ厳しそうです。

 

 

4、その他のリスク

新型コロナ以外にも、どんなリスクがあるのかをまとめました。

 

(1)この低金利はいつまで続くのか?

地域によって上がった場所、下がった場所の違いはあるものの、日銀の異次元緩和政策で生まれたこの超低金利は、土地価格を押し上げるプラス要因でした。

そして、これ以上は、金利が下がらない水準まで来ています。

むしろ、その副作用の方が話題になることが増えました。

 

例えば、預金者のお金を国債で運用していた地銀は、この異次元緩和によって、金利が低下したことで利息収入が減り、半数以上が赤字になっています。

 

赤字の地銀がどんどん増えている

地銀の決算状況

(金融庁:地域金融の課題と競争のあり方)

 

赤字が続けばいずれ倒産してしまいますから、いつまでも続けるわけにはいきません。

 

では、具体的にあとどれぐらいなのか?

ブルームバーグが経済の専門家45人にアンケートをしたところ、半数以上が2〜3年以内に限界が来ると予想していました。

 

半数以上が2〜3年以内に限界と回答

異次元緩和はいつ終わるか?

(参考:ブルームバーグ「2年以内で限界」が半数弱、現行の長短金利操作-日銀サーベイ)

 

このアンケートは2018年6月にされたものなので、「2020〜21年前後に限界が来る」と考えている専門家が多いことになります。

聞き取り当時は、オリンピックが開催されると思われていたので、この頃までは好景気も続くだろうという予想があったので、その頃までは地銀の経営状態も持つと思われていたのでしょう。

 

ですが、今回の新型コロナ騒動によって、地銀の経営はさらに苦しくなってきました。

銀行の経営が厳しくなれば、日本の国債に対する信頼性も下がります。海外の投資家が国債の売却をする可能性も高まります。

 

そうすると、金利が上昇しますので、不動産価格は下落していきます。

 

金利が上がると、同じ返済額でも買える価格が下がる

金利上昇で下落

 

そのため、今後の経済状況次第では、金利上昇による不動産価格の下落も考えておいた方がいいでしょう。

 

 

(2)これから富谷市の人口はどうなるの?

これまで土地価格が順調に上昇してきたのは、人口が増え続けてきたことが大きいです。

では、富谷市の人口はこれからどうなるのでしょうか?

 

国立社会保障・人口問題研究所が、今年発表した富谷市の人口の見通しによると、2035年ごろにピークになるそうです。

 

富谷市の人口は、2035年ごろにピーク

富谷市の人口予測

(出典:国立社会保障・人口問題研究所 平成30年度人口推計)

 

そう考えると、まだまだ大丈夫な気もしますが、家を建てる中心年代である30代人口は2025年までに1,700人減る見通しです。

宮城県全体で見ても、30代人口はこれからどんどん減っていくので、若い世代が移り住んでくる数は徐々に減っていくのでしょう。

 

富谷市の30代人口は、2025年までに約1,700人減少

富谷市の30代人口の予測

(出典:国立社会保障・人口問題研究所 平成30年度人口推計)

 

そう考えると、これまで順調に上昇してきた土地価格も、あと数年程度で止まるかもしれません。

 

結論:買うなら?売るなら?

 

以上のことから、富谷市の土地価格は、

  • 仙台市への一極集中が進んでいるため、ベッドタウンとして富谷市に移住者が増え、土地価格が上昇している
  • 新型コロナが長期化すると、閉店するお店が増え、商業地を中心に下落が進む可能性あり
  • 今後は、金利の上昇や、30代人口も減っていくので、これまでほどの勢いはなくなるだろう

と言えるでしょう。

 

では、売りたい人、買いたい人は、それぞれどう対応すべきなのでしょうか?

 

買うなら:下落を待つよりも低金利の今がベスト

土地価格の坪単価が10〜30万円の地域が多いので、下落を待つ必要はありません。

その理由は2つあります。

 

①土地価格の下落分よりも、待っている間の家賃の方が高くつく

例えば、坪20万円ぐらいの土地であれば、30坪でも600万円程度で買えます。

仮に数年で1割下げたとして60万円ぐらいしか安くなりませんから、その間の家賃を考えると、早めに買った方がトクになります。

 

②異次元緩和で低金利の今がチャンス

また、現在は住宅ローンがかなり安いため、月々の返済負担が軽いのもチャンスです。

ですから、もし家を買おうと思っているのならば、土地価格が下がるのを待つよりも、金利が上がる前の今のうちに買うのがベストでしょう。

 

ただし、購入を検討する場合には、今後の金利上昇を想定しておかないと大変なことになるので、「フラット35」「10年以上の固定金利」でも返済ができるかどうかで予算を考えるべきでしょう。

 

非公開物件=安い物件

不動産を売る理由はさまざまですが、「周りに知られずに売却したい」という売主は一定の割合でいます。

そのような物件は、ネット上にも出回らず「非公開物件」として登録されます。

また、売主はあまり相談する相手を広げたくないため、まずは建てたメーカーに相談する場合が多いです。

 

非公開物件の実態

 

当然、このような物件は少ないお客さんにしか目にとまる機会がないため、相場よりも価格の安い可能性が高いのです。

 

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タウンライフ家造り

 

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売るなら:超低金利の今が1番のチャンス

ここまで上昇を続けてきた富谷市ですが、この低金利が住宅を買う人にとって最も大きな追い風でした。

 

しかし、この金利はこれ以上下がりようがありません。

また、新型コロナウイルスの影響もあるため、今が1番高い時期と言えるでしょう。

 

公示地価を信じると損をする?

 

この記事では公示地価をもとに解説していきましたが、公示地価は「その地域の平均的な価格」なため、実際の取引ではこれ以上に高く、または安く取引されることがあります。

 

例えば、富谷市内に「鷹乃杜(たかのもり)」という地区があります。

イオン富谷店の西側に広がる住宅地です。

 

この鷹乃杜の公示地価と実際の取引価格は、

  • 公示地価:17万円/坪
  • 実際の取引価格:8.6〜24万円/坪

と、公示地価の約0.5〜1.4倍で取引されていました。

最高価格は、最低価格の約3倍です。

 

【富谷市鷹乃杜の公示地価】

富谷市鷹乃杜の公示地価

  • 泉中央駅から5,500mの距離、徒歩約70分(1分=80m)
  • 42,500円/㎡ × 3.3(㎡/坪) =17万円/坪

(参考:国土交通省地価公示・都道府県地価調査)

 

【富谷市鷹乃杜の土地取引(過去2年間)】

富谷市鷹乃杜の土地取引

  • 泉中央駅から徒歩1〜1.5時間のエリアで、8.6〜24万円/坪で取引されている
  • 公示地価も基準地価も「第1種低層住居専用地域」という用途区分

(参考:国土交通省 不動産取引価格情報検索)

 

このような感じで、全国の公示地価と実際の取引を調べてみたのですが、やはり公示地価と実際の取引ではかなりの価格差があることがわかりました。

 

同じ地域なのに、

「公示地価の3割増し、場合によっては2倍以上の価格で取引されている」

といった取引がゴロゴロ見つかったのです。

 

都道府県住所公示地価/坪取引価格/坪公示地価の何倍?
宮城県仙台市青葉区旭ヶ丘32万円29〜47万円0.91〜1.47倍
宮城県仙台市若林区荒井40万円25〜60万円0.63〜1.5倍
宮城県仙台市宮城野区燕沢東17万円11〜31万円0.65〜1.82倍
宮城県仙台市太白区大野田46万円53〜72万円1.15〜1.57倍
宮城県仙台市泉区将監26万円34〜52万円1.31〜2倍
宮城県大崎市古川大宮9.4万円3.5〜11万円0.37〜1.17倍
宮城県石巻市三ツ股10万円7.8〜14万円0.78〜1.4倍
宮城県名取市大手町27万円29〜40万円1.07〜1.48倍
宮城県登米市中田町石森3.3万円2.1〜10万円0.64〜3.03倍
宮城県多賀城市新田18万円9.2〜23万円0.51〜1.28倍
宮城県富谷市鷹乃杜17万円8.6〜24万円0.51〜1.41倍

 

つまり、あなたの不動産はもっと高い評価額の可能性があるのです。

では、どうやってそれを調べられるのか?

 

答えは不動産の一括査定です。

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参考データ

こちらにまとめている土地取引は、国土交通省が取引した人に対してアンケートを行っており、回収できた分だけを掲載しています。

なお、回収率はどこの街でも1〜2割のため、これが全ての取引ではありません。なので、実際の相場を知るなら、公示地価や基準地価を参考にする方がいいでしょう。

 

富谷市の土地取引

*2019年7月〜2020年6月の土地取引

*都市計画:建物の高さや、お店の種類などを規制する区分のこと

地区名坪単価(万円)取引総額(万円)面積(平米)最寄駅駅距離(分)都市計画
穀田0.994601500泉中央60-90分その他
上桜木16200002000以上泉中央60-90分準工業
太子堂141000230泉中央120分以上1低住専
鷹乃杜251800250泉中央60-90分1低住専
鷹乃杜221600240泉中央60-90分1低住専
東向陽台242500330泉中央30-60分1種住居
東向陽台261800230泉中央30-60分1低住専
東向陽台221700250泉中央30-60分1低住専
日吉台231800250泉中央60-90分1低住専
日吉台241900260泉中央90-120分1低住専
富ケ丘231700250泉中央60-90分1低住専
富ケ丘201200200泉中央60-90分1低住専
富谷152400530泉中央120分以上1種住居
富谷111800560泉中央90-120分準工業
明石1.1110310泉中央30-60分その他
明石3.1300002000以上泉中央30-60分その他
明石3.1300002000以上泉中央30-60分その他
明石台272000250泉中央30-60分1中住専
明石台251600200泉中央30-60分1低住専
明石台251800240泉中央30-60分1低住専

(参考:国土交通省 「土地総合情報システム」)

 

 

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ここまでお読みいただき、ありがとうございました。納得のいく取引ができるといいですね。

 

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