この記事では豊島区の
- 公示地価、基準地価
- 土地価格がこれまで上昇・下落した理由
- 今後どうなるのか？
の３点について解説しています。
（なお、本ページはプロモーションが含まれています。該当するサービスには、【PR】と表記しております）（※1）
１、豊島区の公示地価・基準地価
*詳しい地名を入力すると、絞り込めます。１文字からOK
*公：公示地価（2023.1.1現在）NEW!
*基：基準地価（2022.7.1現在）
*変化率が空白：比較する年度のデータがない場合
| 所在地及び地番 | 最寄駅（m) | 坪単価（万円） | 前年比 | 2018年比 |
|---|---|---|---|---|
| 公）豊島区上池袋１丁目２７５５番１３ | 北池袋（670） | 320.8 | 5.7% | 25.4% |
| 公）豊島区南大塚２丁目４５番３外 | 大塚（150） | 693 | 5.5% | 30.4% |
| 公）豊島区駒込３丁目３４０番６外 | 駒込（110） | 514.8 | 5.4% | 26.8% |
| 公）豊島区要町１丁目５番１０ | 要町（170） | 321.8 | 5.4% | 30.9% |
| 公）豊島区駒込４丁目１５番４１ | 駒込（500） | 292.1 | 5.4% | 33.9% |
| 公）豊島区東池袋５丁目１４９番６外 | 東池袋（460） | 189.8 | 5.3% | 23.4% |
| 公）豊島区北大塚１丁目２６番３ | 大塚（550） | 244.9 | 5.2% | 25.5% |
| 公）豊島区西池袋３丁目１２４０番１３外 | 池袋（550） | 399.3 | 5.2% | |
| 公）豊島区東池袋３丁目６７番６ | 池袋（700） | 600.6 | 5.2% | 30.9% |
| 公）豊島区北大塚２丁目１２番３ | 大塚（110） | 468.6 | 5.2% | 34.0% |
| 公）豊島区南長崎５丁目３８７２番４外 | 東長崎（80） | 255.1 | 5.2% | 13.0% |
| 公）豊島区雑司が谷３丁目５４３番３ | 雑司が谷（210） | 215.5 | 5.2% | 22.1% |
| 公）豊島区池袋２丁目４７番５ | 池袋（250） | 541.2 | 5.1% | 31.2% |
| 公）豊島区巣鴨２丁目６０番７ | 巣鴨（210） | 312.2 | 5.1% | 24.0% |
| 公）豊島区東池袋２丁目１２番１１ | 大塚（380） | 251.5 | 5.1% | 26.6% |
| 公）豊島区南池袋２丁目９７番１３ | 池袋（280） | 1300.2 | 5.1% | 27.1% |
| 公）豊島区西池袋３丁目１３９０番２０ | 池袋（700） | 226.7 | 5.0% | 21.6% |
| 公）豊島区西池袋１丁目１０番３ | 池袋（0） | 1584 | 5.0% | 24.7% |
| 公）豊島区目白２丁目１６４３番７ | 目白（200） | 297 | 5.0% | 24.7% |
| 公）豊島区西巣鴨１丁目７７０番２２ | 大塚（850） | 193.7 | 5.0% | 23.8% |
| 公）豊島区目白４丁目４３番７２外 | 目白（570） | 304.9 | 5.0% | |
| 公）豊島区池袋２丁目１０４０番３ | 池袋（690） | 222.1 | 5.0% | 19.8% |
| 公）豊島区南池袋１丁目３５番７外 | 池袋（550） | 838.2 | 5.0% | 27.0% |
| 公）豊島区高田１丁目１６番１２ | 雑司が谷（1000） | 188.8 | 5.0% | 23.0% |
| 公）豊島区駒込１丁目１４番１外 | 駒込（260） | 321.8 | 5.0% | 26.6% |
| 公）豊島区南池袋２丁目２７番３０ | 東池袋（250） | 203.9 | 4.9% | 26.4% |
| 公）豊島区駒込７丁目７９５番１１ | 駒込（920） | 183.2 | 4.9% | 25.3% |
| 公）豊島区雑司が谷１丁目６４番７ | 護国寺（690） | 200 | 4.8% | |
| 公）豊島区高田１丁目３２７番５１外 | 雑司が谷（210） | 339.9 | 4.8% | |
| 公）豊島区池袋本町１丁目２０４番７ | 北池袋（0） | 210.9 | 4.8% | 17.5% |
| 公）豊島区南池袋２丁目１３番４ | 池袋（510） | 319.4 | 4.6% | 19.4% |
| 公）豊島区西巣鴨１丁目８５８番１７ | 大塚（570） | 218.8 | 4.6% | 23.7% |
| 公）豊島区千早４丁目２６番３ | 千川（410） | 182.5 | 4.5% | 18.7% |
| 公）豊島区西池袋３丁目３０番１５ | 池袋（380） | 458.7 | 4.5% | 25.2% |
| 公）豊島区高田３丁目１０番３８ | 高田馬場（230） | 336.6 | 4.5% | 25.2% |
| 公）豊島区高松１丁目２３番３５ | 要町（300） | 193.1 | 4.5% | 17.9% |
| 公）豊島区北大塚３丁目３０番１１ | 大塚（480） | 281.8 | 4.4% | 32.6% |
| 公）豊島区上池袋３丁目１５５番１７外 | 北池袋（520） | 180.8 | 4.4% | 18.9% |
| 公）豊島区池袋１丁目５４４番４ | 池袋（500） | 315.2 | 4.4% | 20.9% |
| 公）豊島区池袋３丁目１６３８番５ | 要町（300） | 213.5 | 4.4% | 22.1% |
| 公）豊島区池袋本町４丁目２１５番３ | 北池袋（380） | 176.2 | 4.3% | 18.7% |
| 公）豊島区千早１丁目３５番４２ | 要町（250） | 196.4 | 4.2% | 18.3% |
| 公）豊島区南大塚３丁目５０番４ | 大塚（150） | 295.7 | 4.2% | 28.0% |
| 公）豊島区南長崎１丁目２０３１番８ | 椎名町（610） | 263.7 | 4.2% | 16.6% |
| 公）豊島区南長崎２丁目２０８０番１３ | 椎名町（650） | 192.4 | 4.1% | 21.5% |
| 公）豊島区千川１丁目１２番１４ | 千川（360） | 227.7 | 4.1% | 21.1% |
| 公）豊島区千早２丁目３２番４ | 千川（400） | 195.7 | 4.0% | 17.0% |
| 公）豊島区南池袋１丁目１番１１外 | 池袋（120） | 2481.6 | 4.0% | 19.9% |
| 公）豊島区南大塚１丁目１５３２番２０ | 新大塚（750） | 248.5 | 4.0% | |
| 公）豊島区巣鴨１丁目１８番１２ | 巣鴨（120） | 600.6 | 4.0% | 20.5% |
| 公）豊島区西池袋１丁目１７番３外 | 池袋（130） | 2290.2 | 3.9% | 20.1% |
| 公）豊島区東池袋１丁目１番１６外 | 池袋（130） | 4719 | 3.6% | 16.3% |
| 公）豊島区東池袋１丁目２２番２ | 池袋（450） | 762.3 | 3.6% | 29.1% |
| 公）豊島区西池袋１丁目２４番６ | 池袋（100） | 594 | 3.4% | 16.9% |
| 公）豊島区西池袋１丁目３７番２ | 池袋（180） | 900.9 | 3.0% | 16.2% |
| 基）豊島区北大塚二丁目１２番３ | 大塚（110） | 455.4 | 4.5% | 24.3% |
| 基）豊島区高田三丁目７７０番１ | 高田馬場（540） | 290.4 | 4.4% | 17.3% |
| 基）豊島区東池袋四丁目３２７７番１１外 | 大塚（540） | 422.4 | 4.1% | 20.8% |
| 基）豊島区高田一丁目３４３番５ | 雑司が谷（220） | 225.4 | 3.5% | 17.8% |
| 基）豊島区北大塚一丁目２６番３ | 大塚（550） | 237.6 | 3.4% | 18.0% |
| 基）豊島区巣鴨五丁目１１９番１８ | 西巣鴨（750） | 185.8 | 3.3% | |
| 基）豊島区千川一丁目１２番１４ | 千川（360） | 223.1 | 3.2% | 14.6% |
| 基）豊島区巣鴨一丁目３５番６ | 巣鴨（290） | 265.7 | 3.2% | 15.0% |
| 基）豊島区西池袋四丁目１４８０番２３外 | 要町（540） | 213.5 | 3.2% | 14.1% |
| 基）豊島区南長崎五丁目３８７２番４外 | 東長崎（80） | 247.5 | 3.2% | 7.4% |
| 基）豊島区駒込六丁目４９３番８ | 駒込（680） | 226.1 | 3.2% | 12.1% |
| 基）豊島区長崎一丁目５４番１３外 | 椎名町（200） | 217.8 | 3.1% | 10.9% |
| 基）豊島区西巣鴨三丁目４０５番３７ | 西巣鴨（500） | 221.1 | 3.1% | 11.7% |
| 基）豊島区南長崎六丁目３９５２番８ | 東長崎（380） | 180.2 | 3.0% | 11.9% |
| 基）豊島区要町三丁目２２番５ | 千川（90） | 271.9 | 3.0% | 12.9% |
| 基）豊島区長崎三丁目３３番５ | 東長崎（560） | 190.4 | 2.9% | 12.0% |
| 基）豊島区目白三丁目１７１４番９ | 目白（130） | 600.6 | 2.8% | 19.0% |
| 基）豊島区池袋二丁目５３番１４ | 池袋（480） | 759 | 2.7% | 17.9% |
| 基）豊島区巣鴨三丁目２６番５３ | 巣鴨（500） | 389.4 | 2.6% | 13.5% |
| 基）豊島区南池袋二丁目９７番１３ | 池袋（280） | 1267.2 | 2.4% | 17.8% |
| 基）豊島区東池袋一丁目２２番１１ | 池袋（350） | 3069 | 2.2% | 19.2% |
| 基）豊島区西池袋一丁目１９番１ | 池袋（0） | 2722.5 | 1.5% | 15.4% |
途中ですが、この記事の説明を
どうも、このサイトの運営者のゴトウです。
この記事では、「あなたの（気になっている）不動産が、これからどうなるのか？」が分かるように、解説をしていきます。
とても不思議に思うのですが、
不動産の取引は、数百万円〜数億円単位の大きなお金が動きますから、絶対に失敗したくないはずなのに、
参考になる情報が、あまりに少なすぎると感じませんか？
例えば、年に３回ほど、公示地価や基準地価、路線価などの国が発表する土地価格の情報が、新聞やテレビニュースで取り上げられます。
ですが、その解説の多くが、都道府県単位、市区町村単位、または、１番大きく上昇した場所ぐらいです。
もっと細かい地区の情報は、ほとんど見かけませんよね。
これでは、あなたの（気になっている）不動産が、これから上がるのか？下がるのか？の判断がつきませんし、今がチャンスなのかどうかも分かりません。
最悪の婆には、営業マンの言いなりになって、もっと高く売れた（もっといい物件を探せた）のに、、、なんてことも。
それはちょっと残念すぎると思うんです。
そこで、この記事では、取り引きの参考になりそうなデータを集めて、なるべく詳しく、そして分かりやすく解説をしました。
そのため、ちょっと記事が長くなってしまいましたが、難しいことは書いていませんので、気楽に読み進めてみてください。
それでは参りましょう。
２、豊島区の土地価格の動き
豊島区の土地価格は、この１年間で、住宅地で＋4.7％、商業地で＋4.6％と、大きく上昇しました。
また、2018→2023年の５年間で見ると、住宅地で＋22.8％。商業地で＋23.8％でした。
では、具体的にどのあたりが上がっているのか？
まずは地図上で、上昇しているエリアを確認してみましょう。
５年間の変化率（2018→2023年）
変化率：赤紫（+50%以上）＞ピンク色（+30〜49.9%）＞オレンジ色（+10〜29.9%）＞緑色（0〜+9.9%）＞青色（-0.1〜 -9.9%）＞茶色（-10%以下）
大塚駅、池袋駅、要町駅などの駅近エリアの商業地ほど、大きく上昇していました。これらの商業地では、新型コロナで一時は下落していましたが、昨年は回復してコロナ前の高値を更新しています。
また、住宅地では、新型コロナの影響はほとんどなく、毎年のように上昇傾向にあります。
なぜ、これほど上昇し続けているのか？
理由は大きく２つあります。
①金利が低下して、高い物件が買えるようになった
そもそも、不動産価格が上昇した最も大きな理由は、金利の低下です。
アベノミクスによる異次元緩和政策が始まった2013年から2020年ごろまでは、固定金利が2%台から0.82%まで、１％以上も下落したのです。
さらに、2022年に入ると、変動金利がさらに下がりました。それまで0.5%前後だった金利が、0.3%台にまで下がったのです。
新型コロナ以降も、都心部や大都市圏を中心に不動産価格は上がり続けていますので、それでも買いたい人が、変動金利を利用するようになり、ついに７割以上が変動金利を選ぶようになっています。
これによって、同じ返済額でも、買える物件の価格が大きく上がりました。
アベノミクスが始まる前の2012年ぐらいまでは、月に約10万円の返済（ふらっと３５）で、約3,000万円の物件しか買えませんでした。
ですが、2023年現在、変動金利を選べば、約4,130万円の物件まで買えるようになっているのです。
月10.4万円の返済で、いくらの物件が買えるのか？
今の夫婦は、共働き世帯が多いですから、変動金利で、２人でそれぞれ月10万円を返済すると決めれば、なんと約8,200万円の物件が買えるわけです。
東京２３区では、新築マンションが8,000万円を超えていますが、このような事情があるからなんですね。
②富裕層や海外投資家がマンション購入を増やしている
２つ目が、富裕層や海外投資家によるマンション購入が続いているためです。
アベノミクスが始まって以降の１０年間、ずっと株高が続いているため、国内外の富裕層・投資家の資産が増えたため、その一部が不動産市場に流れているのです。
実際、豊島区を含めた城北地区のマンション価格と株価は、似たような動きをしています。
（参考：東日本不動産流通機構、yahoo finance）
日本の金融資産の多くは、お金の使い道が少ない７０代以上が保有していますから、株価が上昇して儲かってくると、相続税の節税対策に中古マンションへとお金が流れます。
豊島区は池袋があるため、マンションの換金もしやすく、上層階ほど価格が高く節税効果が高いため、人気が集中し、マンション価格の上昇につながりやすいわけです。
３、これからどうなるのか？
ここからは、豊島区の土地価格に影響を与えそうなポイントをいくつかご紹介します。
（１）そろそろ金利が上がりそう
日本では、低金利が長く続いているため、金利の上昇リスクを心配しない人が増えており、７割以上の人が、半年ごとに金利が変わる変動金利を選んでいます。
ですが、本当にこれからも金利は上がらないのでしょうか？
実は、１０年〜３０年までの長期金利については、すでに上昇し始めています。特にロシアのウクライナ侵攻が始まった2022年ごろから、本格的に上がって来ています。
（参考：財務省）
これによって、変動金利は低いままですが、ふらっと３５などの固定金利は上昇を始めています。
なぜ上昇しているのかと言うと、世界的に物価が上昇しているからです。
例えば、アメリカでは、物価が一時、前年比で9%以上も上がったため、政策金利を0.25%→5.25%まで、１年間で５％も引き上げました。
ドイツでも、前年比で11%以上も上がっていたため、こちらも政策金利を0%→3.5%にまで、約１年間で3.5％も引き上げています。
その結果、欧米各国でも、住宅価格が下落をはじめています。
アメリカの先月の中古住宅価格は前の年の同じ月と比べた下落幅（-1.7%）がおよそ11年ぶりの大きさとなり、住宅価格の下落傾向が鮮明になっています。
急速な利上げに伴う住宅ローン金利の高止まりで需要が落ち込んでいることが背景にあります。
欧州連合（EU）域内で、住宅価格が2015年以来初めて四半期ベースで下落に転じた。借り入れコストの上昇（＝金利の上昇）が10年近くに及ぶ住宅用不動産ブームに終わりをもたらしている。
EU統計局は4日、22年10〜12月期に住宅価格が前の期と比べ1.5%下落したと発表した。域内27カ国のうち15カ国で下がった。下落幅が最も大きかったのはデンマークとドイツで、それぞれ6.5%、5%低下した。
金利を引き上げたことで、住宅価格が下落しているのです。
ちなみに日本の物価上昇率は、前年比で3.0%の上昇です。
（参考：NHK「2022年度 消費者物価指数 前年度比3.0％上昇 41年ぶり水準」）
そして、日本でも、7月28日に、植田日銀総裁が、政策修正を発表し、事実上の利上げを行いました。
これまでは、10年国債の金利が0.5%以上に上がらないようにコントロールしてきましたが、それを1.0%まで引き上げたのです。
（参考：野村総合研究所 2023.7.28「日銀が長期金利の上昇を容認するYCCの運用柔軟化策を決定（日銀金融政策決定会合）」）
これによって、期間１０年以上の固定金利については、今後、徐々に上がっていくことが予想されます。ふらっと３５などの、長期固定の住宅ローン金利は上がるでしょう。
変動金利が上がる可能性は？
今回の事実上の利上げは、期間１０年以上の長期金利への影響が大きいですが、変動金利への影響は、今のところ、ありません。
ですが、物価上昇が続くようであれば、いずれ短期金利も引き上げざるを得なくなるでしょう。
というのも、そもそも、金利を引き上げている理由は、お金を借りにくくすることで、モノの消費や生産をおさえ、物価上昇を止めるためだからです。
長期金利を引き上げても、物価上昇が止まらないのであれば、短期金利の引き上げも、いずれ視野に入ってくるはずです。
なお、日銀が見込んでいる、今後の物価上昇率は、2024年が年率1.9%で、2025年が年率1.6%です。
（参考：野村総合研究所 2023.7.28「日銀が長期金利の上昇を容認するYCCの運用柔軟化策を決定（日銀金融政策決定会合）」）
もし、今回の利上げでも、現在の年率３％の物価上昇率がおさまらなければ、さらに政策を修正する可能性は高く、その際には、変動金利型の住宅ローンにも、影響が出てくるかもしれません。
１％金利が上がると、不動産価格は15〜20%下がる可能性
ちなみに、金利が１％上がると、住宅ローンの利息は、35年で15〜20%増えます。
例えば、月に約10万円の返済を考えている人であれば、現在なら3,500万円の物件が買えますが、金利が１％上がると、毎月１０万円の支払いで、3,000万円の物件しか買えません。
なお、すでに変動金利で組んでいる人については、５年ルールという、当初５年間は、返済額が固定（ただし、増えた利息はあとで支払う）というルールがあるため、すぐに払えなくなって投げ売りが始まるわけではありません。
しかし、新しくローンを組む人は、変動金利でも高い金利になるため、今まで通りの高い価格でローンを組むことが難しくなりますから、価格は下がりやすくなるでしょう。
（２）これから豊島区の人口はどうなるの？
国立社会保障・人口問題研究所が、2018年に発表した豊島区の人口の見通しによると、2025→35年の10年間で約2,800人増加するそうです。
（出典：国立社会保障・人口問題研究所 平成３０年度人口推計）
しかし、足元の状況を見ると、不動産価格が上がりすぎたため、賃貸利用の若い世代以外は、引っ越して来なくなっています。
（青い線）15~29歳の若い世代以外は、豊島区から出て行っている
*転入超過数＝引っ越して来た人 ー 出て行った人
そのため、現在の不動産価格は、一部の高年収世帯や投資家、富裕層頼みであり、株価の下落や、金利の上昇などが起こると、大きく影響を受けてしまうでしょう。
結論：売るなら？買うなら？
以上のことから、豊島区の土地価格は、
- 豊島区の不動産は、金利の低下や、株高を追い風に、主に富裕層や海外投資家による購入によって上昇している
- そのため、学生や単身世帯は豊島区内に来ているものの、子育て世帯などの他の世代では、区外に出て行っている
- 今後の不動産価格は、富裕層や海外投資家の依存度が高くなっており、株安や金利上昇による影響を受けやすくなっている
と言えるでしょう。
買うなら：低金利なのでチャンスだけれど、、、
本来であれば、低金利は家を購入するチャンスな訳ですが、建築費が上がっているため、家を建てるハードルも上がっています。
なので、いい物件を探すことがポイントになってきます。
非公開物件＝安い物件
不動産を売る理由はさまざまですが、「周りに知られずに売却したい」という売主は一定の割合でいます。
そのような物件は、ネット上にも出回らず「非公開物件」として、特定の不動産会社が取り扱っている場合があります。
当然、このような物件は少ないお客さんにしか目にとまる機会がないため、相場よりも価格の安い可能性が高いです。
【PR】タウンライフ
こちらの「タウンライフ」に登録すると、全国１９０社以上の不動産会社が、非公開物件の情報を教えてくれます。
無料ですので、一度利用してみてはいかがでしょうか？
売るなら：金融市場が安定しているうちに
豊島区の土地価格は、低金利や株高などを追い風に上昇を続けてきましたが、あまりに上がりすぎたことから、若い世代しか引っ越して来なくなっています。
そのため、海外投資家や富裕層、共働きの高年収世帯が買わなくなると、買い手がつきにくくなりますし、売却には時間もかかるため、金融市場が崩れないうちに売却を考えた方がいいでしょう。
特に、物価上昇はまだまだ続きそうですし、海外の不動産市場は崩れてきていますので、注意が必要です。
こんなに違うの？公示地価と実勢価格
この記事では、公示地価をもとに土地価格の動きについて解説してきましたが、実際の取引では、はるかに高い価格、または安い価格で取引される場合があります。
例えば、「目白（めじろ）」という、目白駅の周辺に広がる住宅地があります。
こちらの公示地価と実際の取引を比べてみると、
- 公示地価：290万円／坪
- 実際の取引価格：72〜430万円／坪
と、公示地価の約0.25〜1.5倍で取引されていました。
最高価格は、最低価格の６倍です。
どちらも「第一種低層住居専用地域」と呼ばれる同じような街並みのエリアです。
駅からの距離は多少違いはありますが、これほどの価格差が考えられるでしょうか？
【豊島区目白の土地取引】
- 目白駅から徒歩6〜9分のエリアで、72〜430万円／坪で取引されている
- この取引情報のアンケート回収率は約２割のため、実際の取引数はこの５倍程度ある
なぜ、これほど売却価格が変わるのでしょうか？
その理由は、不動産会社によって、持っている取引情報に差があるからです。
不動産取引は、株式市場のように、全ての取引情報を管理しているところがないため、
- 自社でどれだけ取引情報を持っているか
- どれだけ買い手のリストを持っているか？
で、評価額も、売れる金額も変わってくるのです。
持っている取引情報が違うため、評価額・売却額が変わる
*REINSとは、不動産会社間でだけ共有できる物件情報・取引情報のサービスです。ただし、売主の承諾が必要なため、情報の共有率は、全体の取引の約11%程度となっています
（2022年実績：売り物件報告件数17.5万件 ÷ 土地取引件数152.5万件 ＝ 11.4%）
また、不動産会社が持っている取引情報や、買い手のリストは、エリアや物件によって違いますから、いくつかの不動産会社に査定を申し込むことで、
- どれだけの評価額になるのか？
- どこの会社が、自分の不動産を高く売ってくれるのか？
を知ることができます。
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