この記事では中野区の
- 公示地価、基準地価
- 土地価格がこれまで上昇・下落した理由
- 今後どうなるのか？
の３点について解説しています。
（なお、本ページはプロモーションが含まれています。該当するサービスには、【PR】と表記しております）（※1）
１、中野区の公示地価・基準地価
*詳しい地名を入力すると、絞り込めます。１文字からOK
*公：公示地価（2023.1.1現在）NEW!
*基：基準地価（2022.7.1現在）
*変化率が空白：比較する年度のデータがない場合
| 所在地及び地番 | 最寄駅（m) | 坪単価（万円） | 前年比 | 2018年比 |
|---|---|---|---|---|
| 公）中野区中野３丁目１０７番１０外 | 中野（0） | 1584 | 7.9% | 44.1% |
| 公）中野区新井２丁目４８番２７ | 中野（820） | 237.6 | 7.5% | 22.7% |
| 公）中野区中野３丁目１１１番５２外 | 中野（270） | 422.4 | 6.7% | 35.0% |
| 公）中野区中野５丁目２１番７ | 中野（250） | 1036.2 | 6.4% | 42.7% |
| 公）中野区本町２丁目４３２番１１ | 中野坂上（50） | 613.8 | 6.3% | 27.4% |
| 公）中野区中野２丁目９番１８ | 中野（450） | 280.8 | 6.1% | 24.1% |
| 公）中野区中野１丁目９５番４外 | 中野（1000） | 349.8 | 6.0% | 28.3% |
| 公）中野区中央４丁目３４番１５ | 新中野（460） | 409.2 | 6.0% | 33.3% |
| 公）中野区東中野１丁目７７番２１ | 東中野（560） | 269.6 | 6.0% | 17.7% |
| 公）中野区東中野４丁目８番４ | 東中野（190） | 353.1 | 5.9% | 26.8% |
| 公）中野区新井１丁目３６番７外 | 中野（700） | 415.8 | 5.9% | 32.2% |
| 公）中野区野方１丁目１６３６番１ | 中野（1000） | 310.2 | 5.9% | 23.5% |
| 公）中野区中野２丁目１２番１ | 中野（280） | 419.1 | 5.8% | 32.7% |
| 公）中野区中野４丁目６４９番１ | 中野（490） | 359.7 | 5.8% | 26.7% |
| 公）中野区本町４丁目９２番６ | 新中野（400） | 359.7 | 5.8% | 26.6% |
| 公）中野区東中野３丁目１２３番８ | 落合（230） | 308.6 | 5.8% | 20.3% |
| 公）中野区中野３丁目１９番１０ | 中野（460） | 236.6 | 5.8% | 21.3% |
| 公）中野区東中野３丁目１２７番８ | 東中野（430） | 225.1 | 5.7% | 20.1% |
| 公）中野区中野３丁目２番１ | 中野（500） | 296.3 | 5.6% | 20.4% |
| 公）中野区弥生町２丁目２４番７外 | 中野新橋（0） | 432.3 | 5.6% | 24.8% |
| 公）中野区東中野３丁目２番１ | 東中野（130） | 742.5 | 5.6% | 33.1% |
| 公）中野区中野５丁目９番１２ | 中野（500） | 246.2 | 5.5% | 19.7% |
| 公）中野区東中野２丁目４７番１６外 | 東中野（500） | 235.6 | 5.5% | 19.6% |
| 公）中野区中野５丁目２０番２１ | 中野（300） | 518.1 | 5.4% | 31.9% |
| 公）中野区大和町４丁目３０１番３６ | 高円寺（1100） | 163.4 | 5.3% | |
| 公）中野区南台２丁目９４番２２外 | 中野富士見町（840） | 292.1 | 5.2% | 24.3% |
| 公）中野区中央１丁目６１２番１ | 中野坂上（270） | 339.9 | 5.1% | 25.5% |
| 公）中野区東中野１丁目１２０番１８ | 東中野（630） | 306.9 | 5.1% | 19.4% |
| 公）中野区弥生町４丁目２６番３ | 中野新橋（450） | 198.7 | 4.7% | 16.4% |
| 公）中野区中央２丁目４２番５ | 中野坂上（480） | 201 | 4.6% | |
| 公）中野区本町２丁目３６番１５ | 中野坂上（550） | 216.5 | 4.6% | 16.7% |
| 公）中野区弥生町１丁目３９番１３ | 西新宿五丁目（500） | 195 | 4.6% | 17.3% |
| 公）中野区新井４丁目４８番６ | 沼袋（500） | 184.5 | 4.3% | 12.7% |
| 公）中野区弥生町５丁目５６番９外 | 中野富士見町（550） | 211.2 | 4.2% | 17.0% |
| 公）中野区大和町１丁目１４９７番４ | 野方（740） | 219.8 | 4.1% | 17.9% |
| 公）中野区南台３丁目１６番９ | 方南町（930） | 215.2 | 4.0% | 16.4% |
| 公）中野区上高田５丁目３０番２２外 | 新井薬師前（460） | 164 | 3.8% | 13.2% |
| 公）中野区鷺宮３丁目１５３番４ | 鷺ノ宮（320） | 164.7 | 3.7% | 11.6% |
| 公）中野区野方６丁目７３４番１６ | 野方（70） | 250.8 | 3.5% | 11.8% |
| 公）中野区白鷺３丁目９１２番２９ | 鷺ノ宮（750） | 154.8 | 3.5% | 10.6% |
| 公）中野区新井５丁目１６番２ | 新井薬師前（210） | 242.6 | 3.5% | 15.6% |
| 公）中野区上鷺宮５丁目６３９番１９ | 富士見台（900） | 136 | 3.5% | 12.9% |
| 公）中野区上高田２丁目２２番６ | 新井薬師前（350） | 184.8 | 3.5% | 13.4% |
| 公）中野区江原町１丁目６５番１３ | 新江古田（610） | 180.2 | 3.4% | 11.9% |
| 公）中野区野方２丁目１４２３番１１ | 野方（800） | 152.5 | 3.4% | 11.6% |
| 公）中野区若宮２丁目６６番１４外 | 都立家政（620） | 154.1 | 3.3% | 10.1% |
| 公）中野区沼袋１丁目２５７番９外 | 沼袋（90） | 196 | 3.3% | 10.2% |
| 公）中野区野方４丁目５７５番７ | 野方（700） | 152.1 | 3.1% | 10.8% |
| 公）中野区江古田４丁目１６４１番１８ | 沼袋（800） | 163.4 | 3.1% | 11.0% |
| 公）中野区鷺宮４丁目４７８番８ | 鷺ノ宮（600） | 155.1 | 3.1% | 10.1% |
| 公）中野区江古田４丁目１６５８番５ | 沼袋（550） | 211.5 | 2.7% | 12.7% |
| 公）中野区上鷺宮３丁目２８９番８ | 富士見台（400） | 176.9 | 2.3% | 10.1% |
| 公）中野区新井１丁目１３番４ | 中野（620） | 266 | ||
| 基）中野区中野五丁目３０番７ | 中野（70） | 1706.1 | 5.9% | 32.6% |
| 基）中野区新井二丁目４８番２７ | 中野（820） | 230.3 | 5.6% | 15.9% |
| 基）中野区中央四丁目３４番１５ | 新中野（460） | 399.3 | 5.2% | 21.5% |
| 基）中野区新井一丁目９１番６ | 中野（680） | 409.2 | 5.1% | 21.6% |
| 基）中野区本町三丁目６３番６ | 中野坂上（410） | 501.6 | 4.8% | 19.7% |
| 基）中野区中央一丁目３１番２８ | 中野坂上（360） | 258.1 | 3.9% | 12.4% |
| 基）中野区本町六丁目５８番１６ | 新中野（450） | 206.6 | 3.8% | 12.2% |
| 基）中野区南台三丁目４５番７ | 方南町（700） | 183.5 | 3.7% | 11.2% |
| 基）中野区弥生町五丁目５番７ | 中野富士見町（460） | 280.8 | 3.7% | 12.4% |
| 基）中野区東中野四丁目４７番１９ | 東中野（350） | 229.7 | 3.1% | 12.3% |
| 基）中野区江原町三丁目２４番８ | 新江古田（300） | 170.6 | 3.0% | 10.2% |
| 基）中野区大和町一丁目６７番１５ | 高円寺（750） | 174.9 | 2.9% | 10.9% |
| 基）中野区上高田四丁目３４番３ | 新井薬師前（620） | 172.3 | 2.8% | 9.7% |
| 基）中野区野方六丁目１７番１０ | 野方（650） | 219.5 | 2.3% | 9.0% |
| 基）中野区沼袋二丁目２００番２１ | 沼袋（550） | 161.4 | 2.1% | 5.8% |
| 基）中野区鷺宮三丁目１５３番４ | 鷺ノ宮（320） | 161.7 | 2.1% | 7.9% |
| 基）中野区鷺宮三丁目２１５番３２ | 都立家政（1） | 228 | 2.1% | 6.5% |
| 基）中野区野方六丁目７３４番１６ | 野方（70） | 245.9 | 2.1% | 6.9% |
| 基）中野区南台三丁目６３番３７ | 方南町（1000） | 214.2 | 2.0% | |
| 基）中野区鷺宮三丁目１１８６番４外 | 鷺ノ宮（70） | 267 | 2.0% | 5.8% |
| 基）中野区中央二丁目４２番５ | 中野坂上（480） | 198 |
途中ですが、この記事の説明を
どうも、このサイトの運営者のゴトウです。
この記事では、「あなたの（気になっている）不動産が、これからどうなるのか？」が分かるように、解説をしていきます。
とても不思議に思うのですが、
不動産の取引は、数百万円〜数億円単位の大きなお金が動きますから、絶対に失敗したくないはずなのに、
参考になる情報が、あまりに少なすぎると感じませんか？
例えば、年に３回ほど、公示地価や基準地価、路線価などの国が発表する土地価格の情報が、新聞やテレビニュースで取り上げられます。
ですが、その解説の多くが、都道府県単位、市区町村単位、または、１番大きく上昇した場所ぐらいです。
もっと細かい地区の情報は、ほとんど見かけませんよね。
これでは、あなたの（気になっている）不動産が、これから上がるのか？下がるのか？の判断がつきませんし、今がチャンスなのかどうかも分かりません。
最悪の婆には、営業マンの言いなりになって、もっと高く売れた（もっといい物件を探せた）のに、、、なんてことも。
それはちょっと残念すぎると思うんです。
そこで、この記事では、取り引きの参考になりそうなデータを集めて、なるべく詳しく、そして分かりやすく解説をしました。
そのため、ちょっと記事が長くなってしまいましたが、難しいことは書いていませんので、気楽に読み進めてみてください。
それでは参りましょう。
２、中野区の土地価格の動き
東京都中央区の土地価格は、この１年間で、住宅地で＋4.6％、商業地で＋5.2％と、大きく上昇しました。
また、2018→2023年の５年間で見ると、住宅地で＋24.7％。商業地で＋16.3％でした。
では、具体的にどのあたりが上がっているのか？
まずは地図上で、上昇しているエリアを確認してみましょう。
５年間の変化率（2018→2023年）
変化率：赤紫（+50%以上）＞ピンク色（+30〜49.9%）＞オレンジ色（+10〜29.9%）＞緑色（0〜+9.9%）＞青色（-0.1〜 -9.9%）＞茶色（-10%以下）
中野駅、東中野駅の周辺の商業地ほど、大きく上昇していますね（ピンク色のマーク）。
商業地では、新型コロナの影響が大きかった2020〜22年ごろまでは下落しているエリアもありましたが、住宅地は下落せずに、順調に上昇しています。
なぜ、これほど上昇し続けているのか？
理由は大きく２つあります。
①金利が低下して、高い物件が買えるようになった
そもそも、不動産価格が上昇した最も大きな理由は、金利の低下です。
アベノミクスによる異次元緩和政策が始まった2013年から2020年ごろまでは、固定金利が2%台から0.82%まで、１％以上も下落したのです。
さらに、2022年に入ると、変動金利がさらに下がりました。それまで0.5%前後だった金利が、0.3%台にまで下がったのです。
新型コロナ以降も、都心部や大都市圏を中心に不動産価格は上がり続けていますので、それでも買いたい人が、変動金利を利用するようになり、ついに７割以上が変動金利を選ぶようになっています。
これによって、同じ返済額でも、買える物件の価格が大きく上がりました。
アベノミクスが始まる前の2012年ぐらいまでは、月に約10万円の返済（ふらっと３５）で、約3,000万円の物件しか買えませんでした。
ですが、2023年現在、変動金利を選べば、約4,130万円の物件まで買えるようになっているのです。
月10.4万円の返済で、いくらの物件が買えるのか？
今の夫婦は、共働き世帯が多いですから、変動金利で、２人でそれぞれ月10万円を返済すると決めれば、なんと約8,200万円の物件が買えるわけです。
東京２３区では、新築マンションが8,000万円を超えていますが、このような事情があるからなんですね。
②中野区では、人口が増えている
２つ目が、人口の増加です。
中野区では、この５年間で、人口が約5,000人、世帯数は約7,000世帯増えていました。
（参考：総務省「住民基本台帳に基づく人口、人口動態及び世帯数」）
特に世帯数が増えていると言うことは、住宅に対する需要が増えているということですので、不動産価格は上がりやすくなります。
そのため、土地価格の上昇が起こっているわけですね。
３、これからどうなるのか？
ここからは、中野区の土地価格に影響を与えそうなポイントをいくつかご紹介します。
（１）そろそろ金利が上がりそう
日本では、低金利が長く続いているため、金利の上昇リスクを心配しない人が増えており、７割以上の人が、半年ごとに金利が変わる変動金利を選んでいます。
ですが、本当にこれからも金利は上がらないのでしょうか？
実は、１０年〜３０年までの長期金利については、すでに上昇し始めています。特にロシアのウクライナ侵攻が始まった2022年ごろから、本格的に上がって来ています。
（参考：財務省）
これによって、変動金利は低いままですが、ふらっと３５などの固定金利は上昇を始めています。
なぜ上昇しているのかと言うと、世界的に物価が上昇しているからです。
例えば、アメリカでは、物価が一時、前年比で9%以上も上がったため、政策金利を0.25%→5.25%まで、１年間で５％も引き上げました。
ドイツでも、前年比で11%以上も上がっていたため、こちらも政策金利を0%→3.5%にまで、約１年間で3.5％も引き上げています。
その結果、欧米各国でも、住宅価格が下落をはじめています。
アメリカの先月の中古住宅価格は前の年の同じ月と比べた下落幅（-1.7%）がおよそ11年ぶりの大きさとなり、住宅価格の下落傾向が鮮明になっています。
急速な利上げに伴う住宅ローン金利の高止まりで需要が落ち込んでいることが背景にあります。
欧州連合（EU）域内で、住宅価格が2015年以来初めて四半期ベースで下落に転じた。借り入れコストの上昇（＝金利の上昇）が10年近くに及ぶ住宅用不動産ブームに終わりをもたらしている。
EU統計局は4日、22年10〜12月期に住宅価格が前の期と比べ1.5%下落したと発表した。域内27カ国のうち15カ国で下がった。下落幅が最も大きかったのはデンマークとドイツで、それぞれ6.5%、5%低下した。
金利を引き上げたことで、住宅価格が下落しているのです。
ちなみに日本の物価上昇率は、前年比で3.0%の上昇です。
（参考：NHK「2022年度 消費者物価指数 前年度比3.0％上昇 41年ぶり水準」）
そして、日本でも、7月28日に、植田日銀総裁が、政策修正を発表し、事実上の利上げを行いました。
これまでは、10年国債の金利が0.5%以上に上がらないようにコントロールしてきましたが、それを1.0%まで引き上げたのです。
（参考：野村総合研究所 2023.7.28「日銀が長期金利の上昇を容認するYCCの運用柔軟化策を決定（日銀金融政策決定会合）」）
これによって、期間１０年以上の固定金利については、今後、徐々に上がっていくことが予想されます。ふらっと３５などの、長期固定の住宅ローン金利は上がるでしょう。
変動金利が上がる可能性は？
今回の事実上の利上げは、期間１０年以上の長期金利への影響が大きいですが、変動金利への影響は、今のところ、ありません。
ですが、物価上昇が続くようであれば、いずれ短期金利も引き上げざるを得なくなるでしょう。
というのも、そもそも、金利を引き上げている理由は、お金を借りにくくすることで、モノの消費や生産をおさえ、物価上昇を止めるためだからです。
長期金利を引き上げても、物価上昇が止まらないのであれば、短期金利の引き上げも、いずれ視野に入ってくるはずです。
なお、日銀が見込んでいる、今後の物価上昇率は、2024年が年率1.9%で、2025年が年率1.6%です。
（参考：野村総合研究所 2023.7.28「日銀が長期金利の上昇を容認するYCCの運用柔軟化策を決定（日銀金融政策決定会合）」）
もし、今回の利上げでも、現在の年率３％の物価上昇率がおさまらなければ、さらに政策を修正する可能性は高く、その際には、変動金利型の住宅ローンにも、影響が出てくるかもしれません。
１％金利が上がると、不動産価格は15〜20%下がる可能性
ちなみに、金利が１％上がると、住宅ローンの利息は、35年で15〜20%増えます。
例えば、月に約10万円の返済を考えている人であれば、現在なら3,500万円の物件が買えますが、金利が１％上がると、毎月１０万円の支払いで、3,000万円の物件しか買えません。
なお、すでに変動金利で組んでいる人については、５年ルールという、当初５年間は、返済額が固定（ただし、増えた利息はあとで支払う）というルールがあるため、すぐに払えなくなって投げ売りが始まるわけではありません。
しかし、新しくローンを組む人は、変動金利でも高い金利になるため、今まで通りの高い価格でローンを組むことが難しくなりますから、価格は下がりやすくなるでしょう。
（２）これから中野区の人口はどうなるの？
国立社会保障・人口問題研究所が、2018年に発表した中野区の人口の見通しによると、2025→35年の10年間で約300人増加する予想です。ほぼ横ばいですね。
（出典：国立社会保障・人口問題研究所 平成３０年度人口推計）
しかし、足元の状況を見ると、不動産価格が上がりすぎているため、若い世代以外は、中野区外に引っ越していました。
（青い線）15~29歳の若い世代以外は、中野区から出て行っている
*転入超過数＝引っ越して来た人 ー 出て行った人
そのため、賃貸需要は増えているものの、持ち家の需要はあまり増えていないと考えられます。
今後もこの傾向が続くのであれば、高値で購入をする買い手は減っていくでしょう。
結論：売るなら？買うなら？
以上のことから、中野区の土地価格は、
- 中野区の不動産は、金利の低下や、若い世代の人口増加を追い風に、上昇を続けている
- 一方で、若い世代以外は、中野区外へ引っ越す人の方が多く、賃貸需要は強いが、持ち家需要はあまり強くない
- 今後は、金利が上昇していく可能性が高く、現在の価格で購入できる人はさらに減りそう
と言えるでしょう。
買うなら：低金利なのでチャンスだけれど、、、
本来であれば、低金利は家を購入するチャンスな訳ですが、建築費が上がっているため、家を建てるハードルも上がっています。
なので、いい物件を探すことがポイントになってきます。
非公開物件＝安い物件
不動産を売る理由はさまざまですが、「周りに知られずに売却したい」という売主は一定の割合でいます。
そのような物件は、ネット上にも出回らず「非公開物件」として、特定の不動産会社が取り扱っている場合があります。
当然、このような物件は少ないお客さんにしか目にとまる機会がないため、相場よりも価格の安い可能性が高いです。
【PR】タウンライフ
こちらの「タウンライフ」に登録すると、全国１９０社以上の不動産会社が、非公開物件の情報を教えてくれます。
無料ですので、一度利用してみてはいかがでしょうか？
売るなら：金融市場が安定しているうちに
中野区の土地価格は、低金利や人口増加を追い風に上昇を続けてきましたが、あまりに上がりすぎたことから、子育て世代の脱出が始まっています。
そのため、金利が上昇すると、現在の価格でローンを組める人が減りますので、金融市場が崩れないうちに売却を考えた方がいいでしょう。
特に、物価上昇はまだまだ続きそうですし、海外の不動産市場は崩れてきていますので、注意が必要です。
こんなに違うの？公示地価と実勢価格
この記事では、公示地価をもとに土地価格の動きについて解説してきましたが、実際の取引では、はるかに高い価格、または安い価格で取引される場合があります。
例えば、「弥生町（やよいちょう）」という、中野新橋駅の南側に広がる住宅地があります。
こちらの公示地価と実際の取引を比べてみると、
- 公示地価：186万円／坪
- 実際の取引価格：120〜270万円／坪
と、公示地価の約0.7〜1.5倍で取引されていました。
最高価格は、最低価格の２.２倍です。
どちらも「第一種中高層住居専用地域」と呼ばれる同じような街並みのエリアです。
駅からの距離は多少違いはありますが、これほどの価格差が考えられるでしょうか？
【中野区弥生町の土地取引（令和２年）】
- 中野新橋駅から徒歩6〜10分のエリアで、120〜270万円／坪で取引されている
- この取引情報のアンケート回収率は約２割のため、実際の取引数はこの５倍程度ある
なぜ、これほど売却価格が変わるのでしょうか？
その理由は、不動産会社によって、持っている取引情報に差があるからです。
不動産取引は、株式市場のように、全ての取引情報を管理しているところがないため、
- 自社でどれだけ取引情報を持っているか
- どれだけ買い手のリストを持っているか？
で、評価額も、売れる金額も変わってくるのです。
持っている取引情報が違うため、評価額・売却額が変わる
*REINSとは、不動産会社間でだけ共有できる物件情報・取引情報のサービスです。ただし、売主の承諾が必要なため、情報の共有率は、全体の取引の約11%程度となっています
（2022年実績：売り物件報告件数17.5万件 ÷ 土地取引件数152.5万件 ＝ 11.4%）
また、不動産会社が持っている取引情報や、買い手のリストは、エリアや物件によって違いますから、いくつかの不動産会社に査定を申し込むことで、
- どれだけの評価額になるのか？
- どこの会社が、自分の不動産を高く売ってくれるのか？
を知ることができます。
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そのため、大手不動産会社に依頼したい場合には、こちらのサービスを活用するといいでしょう。
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それぞれ、「すまいバリュー（運営元 三井不動産リアルティ株式会社）」「イエウール（運営元 株式会社Speee）」「タウンライフ（運営元 タウンライフ株式会社）」の委託を受けて作成しております
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