富山市の土地価格|上昇・下落した理由|今後の見通し

富山県

 

この記事では富山市の

  1. 公示地価、基準地価
  2. 土地価格がこれまで上昇・下落した理由
  3. 今後どうなるのか?

の3点について解説しています。

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1、富山市の公示地価、基準地価の一覧

(1)公示地価(2023.1.1現在)

*変化率が空白:比較する年度のデータがない場合

*最寄駅の( )内は、駅からの距離(m)

住所または地番最寄駅坪単価(万円)前年比2018年比
富山市八日町243番8南富山(3200)115.7%11.0%
富山市千成町24-15新富山口(1300)114.4%20.1%
富山市磯部町2-7-6富山(2300)27.74.3%12.4%
富山市奥田寿町9-13富山(900)32.34.3%20.2%
富山市水橋伊勢屋184番4水橋(700)4.34.0%7.5%
富山市桜町2-1-8富山(320)183.23.9%11.4%
富山市芝園町1-5-14富山(1200)35.63.8%18.0%
富山市神通町2-4-2富山(750)363.8%22.5%
富山市奥田本町1-36富山(1600)16.13.6%10.2%
富山市舟橋南町6-2富山(1100)41.63.3%14.5%
富山市千石町4-5-9富山(2100)28.73.1%11.1%
富山市境野新62番6速星(4900)9.42.9%
富山市東中野町1-2-20富山(2800)25.22.6%8.1%
富山市西中野町1-3-12富山(2500)27.42.5%9.9%
富山市西田地方町3-7-20富山(2600)23.12.2%9.2%
富山市丸の内1-6-23富山(1200)342.0%
富山市婦中町高日附881番11千里(550)71.9%1.9%
富山市長江東町3丁目203番外東新庄(1100)21.61.9%3.5%
富山市草島字鶴田134番10外萩浦小学校前(2500)5.41.9%3.1%
富山市婦中町下轡田490番3速星(2000)14.71.8%12.6%
富山市堀川町字鳥ノ木割713番2朝菜町(500)13.11.8%5.0%
富山市桜町1-3-5富山(350)133.31.8%8.6%
富山市豊川町2-13富山(1800)27.61.7%5.9%
富山市堤町通り2-7-8富山(2000)39.91.7%9.0%
富山市堀川小泉町1-11-28富山(3300)25.31.6%5.7%
富山市新桜町5-4富山(550)88.41.5%9.4%
富山市北新町1-2-34富山(1100)281.4%2.3%
富山市婦中町速星507番4外速星(240)11.91.4%5.9%
富山市今泉西部町3番3富山(3400)22.91.3%5.0%
富山市五福字青山4372番2富山大学前(900)16.11.2%4.9%
富山市婦中町下轡田215番1速星(1600)24.31.2%7.4%
富山市小杉673番20小杉(750)10.91.2%6.5%
富山市向新庄990番外越中荏原(1900)5.51.2%1.8%
富山市下赤江町2丁目字窪田10番11外新富山口(800)16.81.2%1.2%
富山市山室字東田割191番31大泉(1400)14.11.2%1.7%
富山市婦中町上轡田80番117速星(2000)14.11.2%
富山市石坂字艾田1955番22トヨタモビリティ富山Gスクエア五福前(2200)14.21.2%7.3%
富山市東田地方町2-10-4富山(1400)20.41.1%6.2%
富山市安住町7-12富山(800)63.41.1%3.8%
富山市布瀬町南2丁目3番5富山(3200)25.71.0%3.2%
富山市千石町6-3-7富山(2200)25.81.0%3.3%
富山市長江新町2-6-14新庄田中(1100)201.0%9.4%
富山市音羽町2-2-16富山(2500)20.51.0%5.3%
富山市今泉西部町7番3外富山(3600)30.81.0%3.2%
富山市大町14番1外南富山(950)20.61.0%2.8%
富山市稲荷元町2-1-22富山(1800)20.81.0%5.3%
富山市太田口通り1-6-20富山(1900)28.60.9%1.9%
富山市泉町1丁目1番5外富山(1600)25.10.9%0.9%
富山市下堀字松木割15番21南富山(1300)15.70.8%2.6%
富山市大泉東町1-6-4富山(2900)200.8%3.1%
富山市上冨居新町13-21新庄田中(1200)12.10.8%4.9%
富山市田中町5-2-13新庄田中(500)20.70.8%2.6%
富山市上庄町38番東新庄(1100)12.50.8%4.4%
富山市南新町4-4富山(2200)25.90.8%
富山市今泉267番外富山(4000)17.50.8%3.1%
富山市旅籠町3-12富山(1600)47.50.7%6.7%
富山市大町字当後割17番1外南富山(150)20.50.6%3.2%
富山市中島1-10-24越中中島(360)16.50.6%0.6%
富山市呉羽町字海老山7085番1外呉羽(1300)22.40.6%0.6%
富山市五福字堤外834番57トヨタモビリティ富山Gスクエア五福前(350)180.6%2.6%
富山市向新庄町1-23-24越中荏原(400)10.70.0%4.2%
富山市太田2236番南富山(2100)10.90.0%3.1%
富山市藤の木台1丁目43番越中荏原(2800)100.0%2.7%
富山市経堂2丁目139番東新庄(1900)12.50.0%2.2%
富山市本郷新65番5大泉(1400)130.0%2.1%
富山市藤木719番越中荏原(1200)100.0%2.0%
富山市弥生町1-10-17富山(1300)23.40.0%1.4%
富山市黒崎字寺田割241番3南富山(3100)9.70.0%1.4%
富山市中川原台2丁目34番大泉(2200)12.60.0%1.1%
富山市花園町3-3-15富山(2400)27.50.0%1.0%
富山市掛尾町字伊勢田割15番16南富山(1300)15.60.0%0.4%
富山市清水町7-2-15富山(2600)210.0%0.3%
富山市米田すずかけ台1-9-6犬島新町(1200)10.20.0%0.0%
富山市上赤江町1-8-47-3下奥井(1300)13.50.0%0.0%
富山市婦中町長沢字中坪4615番52千里(2800)7.90.0%0.0%
富山市豊丘町18-14城川原(1000)10.90.0%0.0%
富山市吉作486番135呉羽(1600)11.50.0%0.0%
富山市若竹町3丁目66番開発(2800)6.90.0%0.0%
富山市東岩瀬町字新川町293番2外東岩瀬(270)11.90.0%0.0%
富山市不二越町18-7不二越(1400)14.50.0%-0.2%
富山市西荒屋546番1外南富山(3400)10.20.0%-1.0%
富山市下大久保字四番割1535番9外笹津(5500)7.10.0%-2.7%
富山市呉羽町字三舛苅5102番22呉羽(970)10.30.0%-2.8%
富山市高畠町1-8-8萩浦小学校前(450)12.20.0%-3.9%
富山市向新庄町2丁目88番1外越中荏原(400)3.60.0%
富山市長附255番外笹津(2500)8.3-0.4%-4.5%
富山市総曲輪2-6-6富山(1400)65-0.5%
富山市善名205番27大庄(650)5.6-0.6%-2.8%
富山市永楽町6-10富山(1100)20.7-0.6%-2.5%
富山市住吉869番呉羽(2300)4.8-0.7%-2.7%
富山市高島93番東富山(2300)4.8-0.7%-1.4%
富山市開発285番開発(1000)4.5-0.7%-3.6%
富山市八尾町福島6丁目35番外越中八尾(300)7-0.9%-6.2%
富山市北代字大畑3683番21呉羽(2000)9-1.1%-4.5%
富山市水橋中村509番111水橋(1900)5.8-1.1%-5.4%
富山市水橋舘町字紺屋作417番1水橋(1400)7.9-1.2%-5.2%
富山市水橋石政7番20水橋(2800)5.1-1.3%-6.7%
富山市四方北窪字冷田1821番15萩浦小学校前(3800)7.2-1.4%-6.4%
富山市総曲輪3-5-6富山(1500)124.1-1.8%-6.0%
富山市中滝字作鼻割229番5外上滝(170)6.8-1.9%-10.4%
富山市八尾町福島字川口279番越中八尾(300)8.4-1.9%-6.6%
富山市桜木町8-8富山(940)60.7-2.1%-9.8%
富山市草島字砂田287番41蓮町(2100)7.4-2.2%-9.3%
富山市三室荒屋字清水田割686番外上滝(400)4.2-2.3%-9.3%
富山市稲代11番33笹津(2500)5.4-2.4%-9.4%
富山市山室字東田割2番108大泉(2000)10
富山市下新町19-6富山(1400)31.4

 

(2)基準地価(2023.7.1現在)

*変化率が空白:比較する年度のデータがない場合

*最寄駅の( )内は、駅からの距離(m)

住所または地番最寄駅坪単価(万円)前年比2018年比
富山市牛島町11-1富山( 250)127.16.9%24.6%
富山市神通本町1-3-14富山( 400)79.96.1%25.4%
富山市牛島本町2-7-8富山( 580)38.65.4%
富山市安野屋町2-6-9富山( 1500)335.3%13.6%
富山市新富町2-4-25富山( 500)106.64.9%19.6%
富山市桜町2-1-8富山( 320)187.44.8%12.5%
富山市奥田寿町9-13富山( 900)334.0%21.2%
富山市二口町1丁目15番6富山( 4100)20.53.9%11.7%
富山市布瀬町南1丁目21番3富山( 3600)23.13.7%11.8%
富山市花園町3-2-4富山( 2400)25.63.6%11.0%
富山市舟橋南町6-2富山( 1100)42.23.2%14.3%
富山市鹿島町1-7-16富山( 1700)382.7%17.3%
富山市五番町1-25富山( 2100)30.42.2%13.6%
富山市西大泉11-7富山( 2900)23.62.1%7.5%
富山市中島3-8-52粟島( 600)15.82.1%2.1%
富山市布瀬町2-14-11富山( 3000)16.82.0%4.5%
富山市大手町3-9富山( 1200)84.82.0%4.9%
富山市荒町5-5富山( 1400)85.82.0%4.8%
富山市西町7-2富山( 1500)72.61.9%3.3%
富山市西中野町1-3-12富山( 2500)27.61.8%9.2%
富山市栄町1-8-15富山( 2200)19.61.7%7.2%
富山市岩瀬古志町2番2外岩瀬浜( 450)41.7%1.7%
富山市呉羽町字源平山3078番84呉羽( 540)141.7%3.2%
富山市婦中町砂子田154番61外速星( 1100)12.11.7%7.3%
富山市東町2-4-15富山( 2000)22.41.6%2.4%
富山市赤田703番2上堀( 1800)11.41.5%3.3%
富山市小泉町字五百苅割91番2富山( 2800)22.81.5%3.9%
富山市田中町3-7-19新庄田中( 310)11.41.5%3.0%
富山市四ツ葉町21-44奥田中学校前( 600)11.61.4%2.9%
富山市黒崎字高木割141番1外南富山( 2800)18.51.4%2.2%
富山市黒瀬北町2丁目5番2外南富山( 1800)16.21.4%2.5%
富山市大泉本町1丁目4番2富山( 3300)23.31.4%3.7%
富山市大町字下田割42番7外南富山( 650)16.71.4%3.1%
富山市太郎丸西町1丁目3番3外富山( 2800)23.91.4%2.6%
富山市掛尾町623番南富山( 1200)291.4%3.2%
富山市本郷町字椎木割2番24上堀( 1200)12.41.4%4.2%
富山市五福字永代割3392番3富山大学前( 370)22.81.3%1.5%
富山市西長江3-3-40栄町( 650)13.41.3%1.8%
富山市布瀬町南1丁目6番6外富山( 3500)26.91.2%3.2%
富山市婦中町速星585番速星( 180)13.81.2%5.8%
富山市上堀南町47番2外小杉( 650)11.31.2%2.7%
富山市栄町2-7-9富山( 2300)20.81.1%
富山市大泉字中野坪割292番1外南富山( 850)15.11.1%1.8%
富山市寺町字川原田773番1西富山( 500)6.71.0%
富山市ひよどり南台50番4トヨタモビリティ富山( 680)17.70.9%2.5%
富山市田中町1-1-34新庄田中( 550)11.50.9%0.9%
富山市中川原字中野島割213番16大泉( 2500)11.60.9%2.3%
富山市下堀字松木割15番21南富山( 1300)15.80.8%
富山市北新町1-2-34富山( 1100)28.10.8%
富山市赤田302番1外上堀( 1100)4.80.7%0.7%
富山市西長江本町3-1不二越( 600)20.70.5%1.3%
富山市向新庄町1-23-24越中荏原( 400)10.70.0%2.5%
富山市婦中町砂子田632番外速星( 1600)7.70.0%1.7%
富山市上飯野新町5丁目62番東新庄( 1800)11.90.0%1.4%
富山市大島2丁目1233番越中荏原( 3300)90.0%1.1%
富山市金泉寺450番12東富山( 3200)9.80.0%1.0%
富山市新金代2丁目54番東新庄( 2100)11.20.0%0.9%
富山市新庄銀座2-9-5東新庄( 2300)12.30.0%0.8%
富山市羽根990番93婦中鵜坂( 1800)130.0%0.8%
富山市常盤台28-15東新庄( 1000)9.60.0%0.0%
富山市米田すずかけ台1-9-6犬島新町( 1200)10.20.0%0.0%
富山市五艘字深田1357番24外富山大学前( 1200)13.10.0%0.0%
富山市高木南60番77呉羽( 1400)11.90.0%0.0%
富山市森住町13-25東富山( 1200)11.20.0%0.0%
富山市長附823番12笹津( 3300)7.70.0%0.0%
富山市下大久保字十一番割2219番49笹津( 4900)6.90.0%0.0%
富山市津羽見246番大庄( 1400)4.90.0%0.0%
富山市山田小島字前田2640番5越中八尾( 7800)1.90.0%0.0%
富山市蓮町1-2-29蓮町( 130)9.90.0%0.0%
富山市杉谷420番西富山( 5500)3.50.0%0.0%
富山市上飯野字水窪39番2新富山口( 1400)18.70.0%0.0%
富山市願海寺字土福501番63呉羽( 3100)7.80.0%-0.4%
富山市八尾町井田516番3越中八尾( 1300)60.0%-0.5%
富山市四ツ葉町22-23奥田中学校前( 850)18.70.0%-0.7%
富山市松若町13-9粟島( 390)10.30.0%-1.0%
富山市八尾町福島字天ノ平76番13外越中八尾( 600)5.70.0%-1.1%
富山市八尾町字東町2227番1越中八尾( 2000)13.50.0%-2.4%
富山市西長江3-7-40栄町( 500)19.80.0%
富山市下大久保字十番割2423番8笹津( 4900)8.7-0.4%-3.6%
富山市城村新町66番1開発( 3300)4.5-0.7%-2.1%
富山市水橋上条新町21番4水橋( 3000)5.7-1.1%
富山市楡原字西上島3235番9外楡原( 450)2.6-1.3%-6.0%
富山市布目563番1呉羽( 4500)4.5-1.4%-2.9%
富山市中央通り1-3-13富山( 1700)40.3-1.6%-15.9%
富山市笹津467番笹津( 250)4.8-2.0%-8.8%
富山市四方荒屋字江代割2039番45大広田( 3400)6.3-2.1%-6.4%
富山市水橋狐塚30番3水橋( 2100)6-2.1%-7.6%
富山市三室荒屋字諏訪木割876番9上滝( 630)5.1-2.5%-11.4%

 

 

 

 

2、富山市の土地価格の動き

富山市の土地価格は、この1年間で、住宅地は+0.7%、商業地で+0.6%でした。

また、2018→2023年の5年間で見ると、住宅地で+2.9%。商業地で+1.8%と、少しずつ上昇し続けていますね。

 

富山市の公示地価

(参考:国土交通省 地価公示)

 

では、具体的にどのあたりが上がっているのか?

まずは地図上で、上昇しているエリアを確認してみましょう。

 

5年間の変化率(2018→2023年)

変化率:赤色(+10%以上)>オレンジ色(+5〜9.9%)>緑色(0〜 +4.9%)>青色(-0.1〜 -4.9%)>紺色(-5〜 -9.9%)>紫色(-10%以下)

 

ご覧のように、富山駅の周辺で大きく上昇しています。特に富山駅から南側へ走るすずかけ通りよりも西側の戸建てエリアで大きく上昇しています。

これらのエリアは、総曲輪地区方面へも近く、閑静な住宅地なので、高所得層に人気で価格が上がりやすくなっているようです。

 

一方で、速星駅などの一部の駅周辺を除いて、中心部から離れるほどに、上がりにくくなっており、下落している地域も見られました。

 

なぜ、富山市では、中心部ほど上昇しているのか?

理由は大きく2つあります。

 

①富山市では世帯数が増えて、住宅需要が増えている

1つ目は、世帯数の増加です。

富山市では、2018〜23年の5年間で、人口は約9,000人の減少しているものの、世帯数は約8,000世帯の増加をしていました。

 

富山市の人口

(参考:総務省 「住民基本台帳人口」)

 

また、年代別の転入超過数(市外から引っ越してきた人 ー 出て行った人)を見てみると、増えているのは、大半が外国人(灰色の部分↓)と30〜40代、50代以上でした。

若い世代は、進学や就職で出て行っているようです。

 

富山市の年代別の転入超過数

(参考:総務省統計局 住民基本台帳人口移動報告)

 

世帯数が増えているということは、住宅に対する需要が増えていることになります。

しかし、増加している世帯の大部分が、外国人です。

国外から移住してきた外国人は、免許証がないため、バスや電車で通勤できる場所に住むか、勤務先に近い寮などで住むことになります。

 

そのため、駅周辺の賃貸アパートの需要が増えます。

市街地のかなりの広範囲で土地価格の上昇が起こっているのは、このような賃貸需要の増加によるものでしょう。

 

②富山駅周辺で再開発が続いている

もう一つが、富山駅周辺を中心とした再開発ラッシュが続いている点です。

コンパクトシティの先駆けとして、政府からも支援を受けている富山市では、交通網の整備や、富山駅や総曲輪地区の再開発を積極的に行っています。

 

富山市の再開発地域

(参考:富山市)

 

このような流れから、民間のマンション事業者も、マンションの建設ラッシュが続いています。

2018年〜23年までで、主なマンションだけでも、約300戸分のマンションが作られているのです。

 

マンション名 総戸数 最寄駅(徒歩) 完成時期
プレミア富山けやき通り 87 安野屋駅(17分) 2018年1月
レーベン富山GRAN AXIS 52 西町駅(7分) 2018年3月
レーベン富山桜町 75 富山駅(3分) 2018年4月
クレアホームズ富山上本町 54 上本町駅(2分) 2022年2月
レーベン富山西町 RESONACIA 42 西町駅(4分) 2023年1月

(参考:SUUMO)

 

マンションを建てる際の取得価格が上がっている結果、土地価格の上昇につながっているわけです。

 

3、これからどうなるのか?

富山市の土地価格に影響がありそうなリスクをまとめました。

 

(1)いよいよ金利上昇が本格化しそう

低金利によって、住宅ローンが組みやすい状況が続いていますが、2024年以降は、この環境がいよいよ変わってきそうです。

すでにフラット35などの長期固定の住宅ローンは金利が上がってきていますが、変動金利もそろそろ上昇に転じてきそうなのです。

 

住宅ローン金利の推移 2023年11月

(参考:ARUHI、住信SBIネット銀行、SBI新生銀行)

 

なぜ金利が上がってきているのか?、というと、物価が上がってきているからです。

戦争によって、海外から安い商品が入りにくくなり、円安が進んだことで、さらに物価が上昇しているのです。

 

日本の消費者物価指数と政策金利

(参考:財務省総務省統計局

 

この物価上昇をおさえるためには、消費を減らさないといけません。

そのため、日銀は、まず10年国債などの金利を引き上げました。これによって、フラット35などの固定金利のローンが影響を受けています。

ですが、物価上昇は止まらず、前年比で3%前後の上昇を続けています。

 

そのため、現在マイナス0.1%のままである政策金利も引き上げると見られています。

昨年12月に日銀で行われた会議では、マイナス金利の解除について話し合われています。

 

複数の委員は、マイナス金利の解除やイールドカーブコントロール(長短金利操作、YCC)政策の枠組みを解除後も「当面は大幅な金融緩和を継続していく可能性が高い」と言及。

(参考:ブルームバーグ「正常化見据え議論開始、マイナス金利後も緩和継続-12月日銀会合」)

 

上の記事の中で、「マイナス金利政策の解除」という言葉が出ていますが、これによって、変動金利の住宅ローンも上がることになります。

 

高額マンションをギリギリの住宅ローンで買っている人がやばい

変動金利の上昇によって、影響を受けそうなのが、ここのところ大きく上昇している大都市圏の駅近マンションです。

というのも、新築・中古マンションの購入者の7〜8割が、変動金利を利用しているからです。

 

新築・中古マンションの変動金利利用率

(参考:住宅金融支援機構 「住宅ローン利用者の実態調査」)

 

今までは、ネット銀行で申し込めば、0.3%台という、かなり安い条件で住宅ローンを組めてきたわけですが、今後はこの条件が厳しくなってきます。

異次元緩和政策が始まる前の2012年ごろまでは、変動金利も1%前後でした。そのため、今後数年かけて、1%前後の水準にまで引き上げていくと予想されます。

 

1%金利が上がると、不動産価格は15〜20%下がる可能性

ちなみに、金利が1%上がると、住宅ローンの利息は、35年で15〜20%増えます。

例えば、月に約10万円の返済を考えている人であれば、現在なら3,500万円の物件が買えますが、金利が1%上がると、毎月10万円の支払いで、3,000万円の物件しか買えません。

 

金利上昇で下落

 

政策金利は少しずつ引き上げていくと思われますので、すぐに大きく下落するわけではありません。

ですが、購入を検討されている方は、変動金利でギリギリのローンを組むのは危ないので気をつけてください。

 

 

(2)これから富山市の人口はどうなるの?

国立社会保障・人口問題研究所が、2023年に発表した富山市の人口の見通しによると、2025→35年の10年間で約2.2万人減少するそうです。

 

富山市の人口は、これから10年間で約2.2万人減る

富山市の人口予測

(出典:国立社会保障・人口問題研究所 平成30年度人口推計)

 

ただし、足元の転入超過数を見てみると、定住する外国人が増えているため、世帯数の増加は当分の間、続きそうです。

そのため、賃貸需要が強そうな駅周辺や買い物に便利なエリアでは、土地価格は安定するでしょう。

 

(3)空き家がさらに増えていく

人口が減少傾向にある新潟市では、空き家も問題になりつつあります。

富山市の空き家率は、2018年時点で12.7%、空き家数は約2.4万戸もあります。

 

富山市の空き家率

(参考:国土交通省 平成30年 住宅・土地統計調査)

 

その内訳を見ると、「未利用」のいわゆる放置されている空き家は、約1.1万戸と、こちらも年々増加傾向にあります。

 

(参考:国土交通省 平成30年 住宅・土地統計調査)

 

手入れがされていない空き家は、湿気がこもって家が傷みやすくなり、老朽化で周辺住民にも迷惑がかかるケースが増えています。

 

そのため、自治体でも、きちんと管理されていない空き家は、「特定空き家」として認定を行い、指導やペナルティが行われるようになりました。

 

特定空き家に対する自治体の対応

 

2023年12月から、空き家の規制がさらに強化

そして、2023年12月からは、さらに対策を強化しています。

「特定空き家(周囲に迷惑をかけている空き家)」になる前の、「管理不全空き家」に対しても、指導や勧告(固定資産税の特例を廃止→6倍になる)を行えるように法律が変わったのです。

 

空き家特措法の改正内容の一部

(参考:国土交通省「空家等対策の推進に関する特別措置法の一部を改正する法律(令和5年法律第50号)について」)

 

今までは、よほどひどい空き家でなければ、行政からの連絡が来ることもありませんでしたが、これからはその対象が広がり、ペナルティ(固定資産税の減免措置の撤回)も増えてくるでしょう。

そのため、今後はさらに空き家の売却が増えるものと予想されます。

 

4、結論:買うなら?売るなら?

以上のことから、富山市の土地価格は、

  • 富山駅周辺や、総曲輪地区で再開発事業が続いているため、マンション建設が増えており、中心部の土地価格は上昇している
  • 外国人の移住も多く、世帯数が増えているため、賃貸需要は安定する
  • ただし、中心部のマンションや、戸建てエリアの人気は高いが、郊外の戸建ての買い手は減っており、空き家も増え続けているため、中心部では上昇、郊外では下落、の二極化が進む

と言えるでしょう。

 

買うなら:待つよりも購入した方がお得

富山市の土地価格は、富山駅などの中心部では、今後も上昇・または高額を維持しそうですが、郊外のエリアでは、下落するところも増えていくでしょう。

 

特に、戸建ての購入を考えている人にとっては、「下落するのを待つ」という選択肢もあります。

ですが、今後は住宅ローン金利の上昇、建築費の上昇などのリスクもありますし、何より、待つ間の家賃も考えると、土地価格の下落を待つよりも、今のうちに購入した方がトータルの費用は少なくなるでしょう。

 

非公開物件=安い物件

不動産を売る理由はさまざまですが、「周りに知られずに売却したい」という売主は一定の割合でいます。

そのような物件は、ネット上にも出回らず「非公開物件」として、特定の不動産会社が取り扱っている場合があります。

 

非公開物件の理由

 

当然、このような物件は少ないお客さんにしか目にとまる機会がないため、相場よりも価格の安い可能性が高いです。

 

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売るなら:検討中の人は、早めの準備を

富山市の土地価格は、再開発で盛り上がっている富山駅周辺は強いかもしれませんが、住宅ローン金利や建築費が上昇すると、買い手は高額のローンを組めなくなるため、価格が下落するエリアが増えます。

 

そのため、よほど立地が良い場所でない限りは、売却を考えている人は、早めに準備をした方がいいかもしれません。

 

こんなに違うの?公示地価と実際の取引価格が違いすぎる

そうは言っても、すでに安くなっているのであれば、売却するのをためらう人もいると思います。

 

しかし、やり方によっては、高く売れる方法もあります。

というのも、土地取引の相場と考えられている公示地価よりも、はるかに高く、または安く取引されることがあるからです。

 

例えば、富山市内に「牛島本町(うしじまほんまち)」という地区があります。

富山駅の西側に広がる住宅地です。

 

この牛島本町の公示地価と実際の取引価格は、

  • 公示地価:26万円/坪
  • 実際の取引価格:23〜36万円/坪

と、公示地価の約0.9〜1.4倍で取引されていました。

最高価格は、最低価格の約1.6倍です。

 

【富山市牛島本町の公示地価】

富山市牛島本町の公示地価

  • 富山駅から550mの距離、徒歩約7分(1分=80m)
  • 78,000円/㎡ × 3.3(㎡/坪) =26万円/坪

(参考:国土交通省地価公示・都道府県地価調査)

 

【富山市牛島本町の土地取引(過去2年間)】

富山市牛島本町の土地取引

  • 富山駅から徒歩9〜11分のエリアで、23〜36万円/坪で取引されている
  • 基準地価も実際の取引も「準工業地域」という用途区分

(参考:国土交通省 不動産取引価格情報検索)

 

このような感じで、全国の公示地価と実際の取引を調べてみたのですが、やはり公示地価と実際の取引ではかなりの価格差があることがわかりました。

 

同じ地域なのに、

「公示地価の2倍以上の価格で取引されている」

「最低価格と最高価格が3倍以上も違う」

といった取引がゴロゴロ見つかったのです。

 

*東京、大阪、北海道、福島など17都道府県を調査

都道府県住所公示地価/坪取引価格/坪公示地価の何倍?
東京都23区千代田区神保町485万円300〜990万円0.62〜2.04倍
東京都23区中央区佃644万円530〜970万円0.82〜1.51倍
東京都23区墨田区東向島111万円150〜290万円1.35〜2.61倍
東京都八王子市北野台33万円30〜43万円0.91〜1.3倍
東京都立川市柴崎町121万円97〜340万円0.8〜2.81倍
東京都武蔵野市吉祥寺本町216万円150〜300万円0.69〜1.39倍
神奈川県横浜市神奈川区松見町85万円74〜150万円0.87〜1.76倍
神奈川県川崎市中原区木月136万円160〜240万円1.18〜1.76倍
神奈川県相模原市緑区東橋本70万円17〜140万円0.24〜2倍
千葉県千葉市中央区松波77万円64〜110万円0.83〜1.43倍
千葉県船橋市松が丘30万円26〜41万円0.87〜1.37倍
千葉県柏市今谷上町49万円39〜85万円0.8〜1.73倍
埼玉県さいたま市浦和区北浦和113万円78〜160万円0.69〜1.42倍
埼玉県川口市差間43万円42〜61万円0.98〜1.42倍
埼玉県所沢市久米49万円22〜76万円0.45〜1.55倍
北海道札幌市北区25条西38万円32〜48万円0.84〜1.26倍
北海道旭川市8条通10万円7〜14万円0.7〜1.4倍
北海道苫小牧市桜木町7万円6.5〜13万円0.93〜1.86倍
青森県青森市三内10万円5.4〜14万円0.54〜1.4倍
青森県八戸市田向14万円10〜28万円0.71〜2倍
青森県弘前市大字田園13万円15〜18万円1.15〜1.38倍
秋田県秋田市手形22万円18〜25万円0.82〜1.14倍
秋田県大仙市大曲中通町11万円13〜15万円1.18〜1.36倍
秋田県由利本荘市石脇7.8万円5〜14万円0.64〜1.79倍
岩手県盛岡市加賀野21万円15〜32万円0.71〜1.52倍
岩手県一関市赤荻8万円5.5〜17万円0.69〜2.13倍
岩手県奥州市佐倉河21万円15〜32万円0.71〜1.52倍
宮城県仙台市泉区将監26万円34〜52万円1.31〜2倍
宮城県石巻市三ツ股10万円7.8〜14万円0.78〜1.4倍
宮城県名取市大手町27万円29〜40万円1.07〜1.48倍
福島県福島市野田町22万円16〜72万円0.73〜3.27倍
福島県いわき市小島町22万円35万円1.59倍
福島県郡山市芳賀18万円17〜35万円0.94〜1.94倍
山形県山形市東原町26万円18〜32万円0.69〜1.23倍
山形県鶴岡市本町11万円8〜17万円0.73〜1.55倍
山形県酒田市新橋9.5万円10〜15万円1.05〜1.58倍
新潟県新潟市中央区天神尾38万円35〜62万円0.92〜1.63倍
新潟県長岡市東栄19万円13〜19万円0.68〜1倍
新潟県上越市春日野14万円9.6〜16万円0.69〜1.14倍
富山県富山市牛島本町26万円23〜36万円0.88〜1.38倍
富山県高岡市城東17万円9.3〜19万円0.55〜1.12倍
富山県射水市太閤山15万円12〜18万円0.8〜1.2倍
石川県金沢市泉野町35万円24〜45万円0.69〜1.29倍
石川県加賀市小菅波町14万円2.3〜21万円0.16〜1.5倍
石川県野々市市押野26万円25〜31万円0.96〜1.19倍
福井県福井市灯明寺19万円15〜26万円0.79〜1.37倍
福井県坂井市丸岡町西瓜屋10万円12〜15万円1.2〜1.5倍
群馬県高崎市上中居町25万円18〜36万円0.72〜1.44倍
群馬県前橋市駒形町15万円8.7〜18万円0.58〜1.2倍
群馬県伊勢崎市昭和町13万円9.6〜41万円0.74〜3.15倍
栃木県宇都宮市泉が丘28万円28〜40万円1〜1.43倍
栃木県足利市八幡町16.5万円8.7〜19万円0.53〜1.15倍
栃木県小山市城東24万円3.8〜27万円0.16〜1.13倍
茨城県水戸市河和田14万円9.2〜20万円0.66〜1.43倍
茨城県古河市東24万円11〜36万円0.46〜1.5倍
茨城県つくば市春日37万円53万円1.43倍
愛知県名古屋市千種区東山元町56万円19〜67万円0.34〜1.2倍
愛知県岡崎市大和町37万円43〜51万円1.16〜1.38倍
愛知県豊橋市高師本郷町24万円11〜33万円0.46〜1.38倍
岐阜県岐阜市北一色21万円17〜28万円0.81〜1.33倍
岐阜県大垣市林町23万円10〜31万円0.43〜1.35倍
岐阜県多治見市明和町11.5万円8.9〜15万円0.77〜1.3倍
三重県津市大谷町35万円41〜55万円1.17〜1.57倍
三重県四日市市大字茂福21万円24〜32万円1.14〜1.52倍
三重県桑名市大字桑名22万円25〜29万円1.14〜1.32倍
静岡県静岡市葵区音羽町71万円51〜85万円0.72〜1.2倍
静岡県浜松市中区鴨江31万円0.85〜40万円0.03〜1.29倍
静岡県三島市加茂33万円33〜44万円1〜1.33倍
長野県長野市若里29万円30〜46万円1.03〜1.59倍
長野県松本市桐21万円29〜30万円1.38〜1.43倍
長野県上田市常磐城14万円14〜18万円1〜1.29倍
山梨県甲府市上石田15万円19〜23万円1.27〜1.53倍
大阪府大阪市浪速区恵美須東149万円39〜600万円0.26〜4.03倍
大阪府茨木市庄61万円40〜100万円0.66〜1.64倍
大阪府高槻市安岡時町38万円25〜55万円0.66〜1.45倍
京都府京都市伏見区深草大亀谷万帖敷町41万円22〜64万円0.54〜1.56倍
京都府宇治市小倉町43万円22〜55万円0.51〜1.28倍
京都府城陽市久世37万円28〜49万円0.76〜1.32倍
滋賀県大津市朝日が丘45万円25〜55万円0.56〜1.22倍
滋賀県草津市追分30万円32〜37万円1.07〜1.23倍
滋賀県長浜市祇園町17万円8.9〜23万円0.52〜1.35倍
兵庫県神戸市鈴蘭台南町24万円14〜41万円0.58〜1.71倍
兵庫県姫路市飾磨区今在家28万円30〜35万円1.07〜1.25倍
兵庫県尼崎市稲葉荘56万円39〜83万円0.7〜1.48倍
奈良県奈良市中登美ケ丘35万円40〜61万円1.14〜1.74倍
奈良県橿原市土橋町26万円31〜44万円1.19〜1.69倍
奈良県生駒市俵口町27万円22〜35万円0.81〜1.3倍
和歌山県和歌山市黒田21万円19〜48万円0.9〜2.29倍
和歌山県田辺市東山19万円22〜24万円1.16〜1.26倍
岡山県岡山市田中33万円35〜47万円1.06〜1.42倍
岡山県倉敷市大島31万円13〜35万円0.42〜1.13倍
岡山県津山市東一宮10万円4.5〜12万円0.45〜1.2倍
広島県広島市牛田早稲田40万円19〜80万円0.48〜2倍
広島県福山市沖野上町24万円6.9〜34万円0.29〜1.42倍
広島県呉市広白岳17万円7.4〜21万円0.44〜1.24倍
鳥取県鳥取市吉方温泉17万円5〜19万円0.29〜1.12倍
鳥取県米子市観音寺新町16万円15〜20万円0.94〜1.25倍
島根県松江市内中原町26万円26〜32万円1〜1.23倍
山口県下関市綾羅木南町13万円20万円1.54倍
山口県山口市小郡下郷16.5万円8.9〜19万円0.54〜1.15倍
山口県宇部市笹山町7.3万円10〜13万円1.37〜1.78倍
愛媛県松山市岩崎町44万円30〜68万円0.68〜1.55倍
愛媛県今治市南大門町17万円24〜30万円1.41〜1.76倍
愛媛県新居浜市河内町22万円10〜24万円0.45〜1.09倍
香川県高松市松縄町29万円39〜40万円1.34〜1.38倍
香川県丸亀市中府町25万円35万円1.4倍
徳島県徳島市佐古一番町31万円13〜59万円0.42〜1.9倍
高知県高知市東久万34万円29〜38万円0.85〜1.12倍
福岡県福岡市南区大楠56万円69〜97万円1.23〜1.73倍
福岡県北九州市八幡西区永犬丸西町17万円10〜21万円0.59〜1.24倍
福岡県久留米市諏訪野町22万円15〜27万円0.68〜1.23倍
佐賀県佐賀市兵庫北21万円 16〜31万円0.76〜1.48倍
佐賀県唐津市和多田本村18万円18〜24万円1〜1.33倍
佐賀県鳥栖市弥生が丘19万円18〜21万円0.95〜1.11倍
大分県大分市王子新町30万円28〜45万円0.93〜1.5倍
大分県別府市山の手町21万円16〜35万円0.76〜1.67倍
大分県中津市中央町30万円28〜45万円0.93〜1.5倍
長崎県長崎市滑石20万円14〜24万円0.7〜1.2倍
長崎県佐世保市広田11万円19〜29万円1.73〜2.64倍
長崎県諫早市小船越町13万円22万円1.69倍
熊本県熊本市武蔵ヶ丘21万円15〜32万円0.71〜1.52倍
熊本県八代市井上町9万円4.7〜10万円0.52〜1.11倍
熊本県天草市今釜新町14万円14〜15万円1〜1.07倍
宮崎県宮崎市神宮28万円32〜33万円1.14〜1.18倍
宮崎県都城市姫城町10万円8.5〜15万円0.85〜1.5倍
宮崎県延岡市西小路19万円20〜26万円1.05〜1.37倍
鹿児島県鹿児島市荒田56万円35〜91万円0.63〜1.63倍
鹿児島県霧島市国分中央11万円9.5〜15万円0.86〜1.36倍
鹿児島県薩摩川内市平佐町9.5万円7.9〜10.4万円0.83〜1.09倍
沖縄県那覇市首里石嶺町42万円31〜46万円0.74〜1.1倍
沖縄県うるま市江州56万円69〜97万円1.23〜1.73倍
沖縄県浦添市経塚53万円60〜69万円1.13〜1.3倍

 

つまり、あなたの不動産が、思っていた以上に、数百万円〜数千万円高い可能性があるのです。

では、どうすれば、それがわかるのか?

 

答えは、不動産の一括査定です。

不動産は、その地域、または物件を多く手がける会社かどうかで、評価額が変わります。なので、多くの不動産会社が参加している一括査定を使うことで、評価額が高いかどうかがわかるんですね。

 

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