（画像出典：wikimedia commons ベッキャム, 宇部新川駅の上空写真）
この記事では宇部市の
- 公示地価、基準地価
- 土地価格がこれまで上昇・下落した理由
- 今後どうなるのか？
の３点について解説しています。
（なお、本ページはプロモーションが含まれています。該当するサービスには、【PR】と表記しております）（※1）
１、宇部市の公示地価、基準地価
*詳しい地名を入力すると、絞り込めます。１文字からOK
*公：公示地価（2023.1.1現在）2023年3月 更新
*基：基準地価（2022.7.1現在）
*変化率が空白：比較する年度のデータがない場合
| 所在地及び地番 | 最寄駅（m) | 坪単価（万円） | 前年比 | 2018年比 |
|---|---|---|---|---|
| 公）宇部市大字妻崎開作字崎拾拾壱ノは４９８番１１ | 妻崎（2100） | 12.3 | 1.6% | |
| 公）宇部市大字上宇部字小荷倉１５１番２０ | 琴芝（4300） | 8.9 | 0.7% | 3.1% |
| 公）宇部市鵜の島町６番７ | 宇部新川（700） | 17.7 | 0.6% | -0.6% |
| 公）宇部市松山町２丁目３番３ | 東新川（700） | 14.6 | 0.5% | -0.9% |
| 公）宇部市則貞３丁目７１４番１１ | 常盤（1400） | 10.1 | 0.3% | 0.7% |
| 公）宇部市明治町２丁目４番３ | 東新川（1000） | 10.6 | 0.3% | -0.6% |
| 公）宇部市今村北４丁目３５５６番７ | 床波（1300） | 7.1 | 0.0% | -4.4% |
| 公）宇部市床波１丁目３３６２番３ | 床波（90） | 9.9 | -0.3% | -4.8% |
| 公）宇部市常盤町１丁目８番５ | 琴芝（600） | 27.3 | -0.6% | -4.4% |
| 公）宇部市浜町１丁目２番３ | 宇部新川（1400） | 16.3 | -0.6% | -6.6% |
| 公）宇部市沼１丁目１９３５番１ | 琴芝（2000） | 13.7 | -0.7% | -3.5% |
| 公）宇部市大字船木字市後７４２番１ | 厚東（5100） | 3.7 | -0.9% | -7.4% |
| 基）宇部市南小串２丁目１０番１８ | 宇部新川（950） | 17.5 | 2.7% | 11.6% |
| 基）宇部市大字小串字弐反田５７９番１３ | 宇部新川（1600） | 12.8 | 2.6% | 10.2% |
| 基）宇部市大字東須恵字宮ノ馬場１９２２番２ | 妻崎（1600） | 8.9 | 1.9% | 10.2% |
| 基）宇部市大字妻崎開作字崎廿弐廿三ノは８２１番１外 | 妻崎（1200） | 15.9 | 1.3% | 6.6% |
| 基）宇部市大字沖ノ旦字下横割南ノ割８５７番４外 | 宇部（1300） | 6 | 1.1% | 2.8% |
| 基）宇部市中村１丁目１３３１番外 | 琴芝（1800） | 9 | 1.1% | 5.0% |
| 基）宇部市大字際波字東細迫４１２番２９ | 宇部（2200） | 7.9 | 0.8% | 3.5% |
| 基）宇部市常盤台１丁目５７５番１５ | 琴芝（2500） | 11 | 0.6% | 1.8% |
| 基）宇部市西梶返１丁目５１２９番９ | 琴芝（1300） | 12 | 0.6% | 2.8% |
| 基）宇部市大字西岐波字大沢４６０７番８外 | 常盤（110） | 7 | 0.5% | 0.0% |
| 基）宇部市大字西岐波字岡ノ辻４７８１番３ | 床波（1100） | 7.9 | 0.4% | -0.8% |
| 基）宇部市西宇部南２丁目１３５２番１０ | 宇部（270） | 16.1 | 0.4% | 1.0% |
| 基）宇部市南小串１丁目４番４ | 宇部新川（800） | 25.5 | 0.4% | 3.1% |
| 基）宇部市東小羽山町１丁目４２５番３４ | 宇部新川（4100） | 10 | 0.3% | 1.7% |
| 基）宇部市大字西岐波字江頭４１９０番１０ | 床波（950） | 6.9 | 0.0% | -0.9% |
| 基）宇部市大字中山字後ケ迫４９２番４３ | 岩鼻（2700） | 6.1 | 0.0% | 0.0% |
| 基）宇部市大字東岐波字西小沢３９８３番１５ | 丸尾（1300） | 6 | 0.0% | -1.1% |
| 基）宇部市大字東岐波字前多口田５７９３番８ | 丸尾（700） | 5.6 | 0.0% | -2.9% |
| 基）宇部市東梶返３丁目４３１２番６ | 東新川（1500） | 10.5 | 0.0% | -0.3% |
| 基）宇部市開３丁目１６２番３ | 東新川（3600） | 8.2 | 0.0% | 0.0% |
| 基）宇部市大字西岐波字潮田１５８９番７外 | 床波（1600） | 6.4 | 0.0% | -0.5% |
| 基）宇部市大字東岐波字後山２２３０番１ | 岐波（600） | 5.4 | 0.0% | -1.2% |
| 基）宇部市西宇部北３丁目１２０８番２ | 宇部（1000） | 8 | 0.0% | -0.4% |
| 基）宇部市川添１丁目２４０４番 | 琴芝（3200） | 2.3 | 0.0% | 0.0% |
| 基）宇部市常盤町２丁目６番２ | 東新川（550） | 17.1 | 0.0% | -0.6% |
| 基）宇部市大字東岐波字八谷４９３７番５ | 丸尾（650） | 10.9 | 0.0% | -1.2% |
| 基）宇部市大字小串字沖ノ山１９７８番２外 | 宇部新川（1100） | 4.4 | 0.0% | -2.2% |
| 基）宇部市大字善和字石ケ谷２０４番４７ | 床波（6700） | 2.5 | 0.0% | -0.6% |
| 基）宇部市東見初町５２６番２２外 | 宇部岬（1200） | 7.2 | 0.0% | -1.4% |
| 基）宇部市北琴芝２丁目１７３１番１１ | 琴芝（1400） | 14.6 | -0.2% | -1.1% |
| 基）宇部市笹山町１丁目３５５７番７ | 宇部岬（850） | 7.2 | -0.5% | -1.8% |
| 基）宇部市大字東須恵字浜田２９７８番３ | 妻崎（130） | 6.5 | -0.5% | -1.5% |
| 基）宇部市大字西岐波字西木引出１４１７番５外 | 丸尾（2400） | 6 | -0.5% | -2.2% |
| 基）宇部市西本町２丁目７２番７１外 | 宇部新川（700） | 10.6 | -0.6% | -1.8% |
| 基）宇部市大字船木字西田４６２１番５ | 厚東（5200） | 2.6 | -1.2% | -4.8% |
| 基）宇部市大字西万倉字宮ノ下１６９９番５ | 厚東（5600） | 1.9 | -1.7% | -6.4% |
| 基）宇部市中央町２丁目６番８ | 宇部新川（600） | 17 | -1.7% | -9.5% |
| 基）宇部市大字船木字田町２５８番 | 厚東（5100） | 4.1 | -2.4% | -8.8% |
| 基）宇部市大字東吉部字馬場東３１９２番２外 | 厚東（12000） | 1.2 | -2.7% | -10.1% |
途中ですが、この記事の説明を
どうも、このサイトの運営者のゴトウです。
この記事では、「あなたの（気になっている）不動産が、これからどうなるのか？」が分かるように、解説をしていきます。
とても不思議に思うのですが、
不動産の取引は、数百万円〜数億円単位の大きなお金が動きますから、絶対に失敗したくないはずなのに、
参考になる情報が、あまりに少なすぎると感じませんか？
例えば、年に３回ほど、公示地価や基準地価、路線価などの国が発表する土地価格の情報が、新聞やテレビニュースで取り上げられます。
ですが、その解説の多くが、都道府県単位、市区町村単位、または、１番大きく上昇した場所ぐらいです。
もっと細かい地区の情報は、ほとんど見かけませんよね。
これでは、あなたの（気になっている）不動産が、これから上がるのか？下がるのか？の判断がつきませんし、今がチャンスなのかどうかも分かりません。
最悪の婆には、営業マンの言いなりになって、もっと高く売れた（もっといい物件を探せた）のに、、、なんてことも。
それはちょっと残念すぎると思うんです。
そこで、この記事では、取り引きの参考になりそうなデータを集めて、なるべく詳しく、そして分かりやすく解説をしました。
そのため、ちょっと記事が長くなってしまいましたが、難しいことは書いていませんので、気楽に読み進めてみてください。
それでは参りましょう。
２、宇部市の土地価格の動き
宇部市の住宅地は、アベノミクス以降の、この９年間で８.６％下落しました。
また、2021→22年の公示地価については、住宅地は前年比で０.１%のプラス、商業地は０.７%のマイナスとなっていました。
では、実際にどのようなエリアが上昇、または下落したのでしょうか？
公示地価の７年間の変化率を地図上に表示させてみました。
地価マップ：2013-21年の上昇率
変化率：赤色（30%以上）＞オレンジ色（10〜29.9%）＞緑色（0〜9.9%）＞青色（-9.9〜０％）＞紫色（-10%以下）
宇部新川駅の北側で一部、ゆめタウンの近くで一部、上昇している地点がありますが、それ以外のエリアは大きく下落しています。
なぜ宇部市では、一部しか上がらないのか？
理由は３つあります。
①金利低下によって、買い手の購買力が上がった
宇部新川駅などの一部の駅の周辺で、土地価格が上昇している理由は、金利の低下によるものです。
ご覧のように、2013年4月以降、日銀が国債を買い占める、異次元緩和政策を行うことで、金利を下げてきました。
日銀が国債を買い占めて、金利を下げた
（参考：ARUHI住宅ローン フラット３５金利の推移 財務省 国債金利情報）
ザックリ言うと、この８年間で買い手は、同じ返済額で２割高い物件を買えるようになったということです。
例えば、フラット３５で期間３５年・月々の返済額が10.4万円とした場合、購入できる不動産は3,000万円から3,500万円まで上がったのです。
同じ返済額で購入できる物件価格が２割上昇した
月々の支払額は増やさずに、約２割高い物件を買える。しかもその物件が人気化しているとなれば、値段が高くても買おうとする人は増えますよね。
そのため、人気のエリアほど、土地価格が上昇してきたのです。
なので、そもそも宇部市の土地価格も、上がりやすい条件にあったのです。では、なぜ一部のエリアでしか上昇していないのでしょうか？
②農地の宅地化で、郊外の宅地の人気が低下
最も大きな理由は、農地の宅地化です。
実は、この10年で、山口県内の農地は、約7,400ヘクタール（ha）も減っているのです。
1haで約3,000坪ですので、30坪の戸建てに換算すると、約７４万戸分の農地が住宅や、道路、工場、倉庫、ショッピングモールなどに変わっているのです。
では、この影響が、宇部市でも見られるのでしょうか？
この点について確認するために、約７年間で100人以上の人口増加、または減少している地区について調べてみました。
宇部市の地区別の人口変化（2014.1〜2021.1）
増減：赤色（1,000人以上増加）＞オレンジ色（500〜999人増加）＞緑色（100〜499人増加）＞青色の↙️（100〜499人減少）＞紫色の↙️（500以上の減少）
ご覧の通り、宇部駅の南側のエリアと、宇部線の東新川駅〜岩鼻駅の周辺で人口が増えていますね。
先ほどの土地価格の７年間の変化率を比べてみると、「人口が増えているにも関わらず、土地価格は下がっている地区」が、たくさんあることがわかります。
例えば、宇部駅の南側にある多くの地区で、人口が増加していますが、この辺りはまだ農地が多く残っており、その一部が宅地化されたことで、人口が増えてきました。
農地の宅地化によって、今ある住宅地の人気が低下
農地が宅地化されれば、周辺の住宅地を購入する人は減りますので、土地価格が下がりやすくなるわけですね。
③宇部市では、若い世代の人口が減っている
しかも、宇部市では、家を購入する中心年代である３０〜４０代の人口が減少傾向にあります。この７年間で約3,000人減っているのです。
（参考：総務省「住民基本台帳に基づく人口、人口動態及び世帯数」）
つまり、農地の宅地化によって物件が次々を増えていく中で、買い手となる若い世代の人口は逆に減少しているため、土地価格が下がりやすくなっているわけですね。
３、これからどうなるのか？
宇部市の土地価格に影響を与えそうなリスクをまとめました。
（１）金利の上昇リスク
2022年に入ってから、金利の上昇が始まっています。
新型コロナや、ウクライナ侵攻などで、世界各国の経済が混乱し、物価が上昇しているため、物価上昇をおさえるために、世界中の国々で金利を引き上げているのです。
例えば、アメリカでは、この１年間で、0.25→5.25%へと、なんと５％もの金利の引き上げを行っています。
日本では、今のところそういう対策をしていませんが、投資家の間ではすでに「日本も金利の引き上げを行うのではないか？」と見られており、期間１０〜３０年の国債の金利が上がり始めています。
（参考：財務省）
住宅ローンの金利も、このような状況を受けて、上昇し始めています。
固定金利の住宅ローンである、フラット３５（期間21〜35年）の金利も上昇傾向にあり、23年6月分は1.76%となっています。
ふらっと３５は上昇しているが、変動金利はむしろ下落
ところが、変動金利は、ほとんど変化がないか、むしろ下落している銀行もあります。
銀行同士で、お客さんの獲得競争が激しいため、金利が下がっているためです。
そのため、変動金利の利用者が、2019年には約６割ぐらいだったのが、2022年には約７割にまで増えていました。
不動産価格が上がりすぎたため、変動金利の利用者が増加
毎月の支払額で比較すると、約2万円も安く済むのですから、無理もありません。
変動金利の方が、月々の返済が約２万円安い
| 金利 | 月の返済額 | 総返済額 | ||
| ①ふらっと35 | 固定金利 | 1.76% | 95,723円 | 約4,020万円 |
| ②SBI新生銀行 | 変動金利 | 0.32% | 75,512円 | 約3,172万円 |
| ①ー② | 20,211円 | 約848万円 |
*期間３５年、ローン諸費用は除く
大都市のマンションがかなり値上がりしており、「誰が買ってるの？」と疑問に思う人もいるでしょうが、変動金利を選んでいる人が増えているからでしょう。
では、そのような人たちが、金利が上がった時にどうするのか？というと、約２割の人が、「見当がつかない、わからない」と答えていました。
このように、金利が上がった時に、返済に困る人が、かなりの割合でいると考えられます。
つまり、
- 世界的な物価上昇・金利上昇によって、「日本の金利も上がる」と予想する投資家が増えている
- 変動金利で借りている人の２割ぐらいは、金利が上がった場合に、対応できない可能性がある
と言う状況なのです。
今年の4月に、日銀総裁が交代し、植田新総裁になりましたが、今のところは、黒田旧総裁の方針を引き継ぐようなコメントをしています。
ですが、そもそも、黒田総裁が異次元緩和をやり始めたのは、物価を毎年2%上げるためでした。
そして、2022年度の物価上昇率は、前年比で3.0%の上昇です。すでに目的は達成されて、むしろかなりのハイペースで上昇している状況です。
（参考：NHK「2022年度 消費者物価指数 前年度比3.0％上昇 41年ぶり水準」）
また、ウクライナ戦争もまだ終わりが見えませんので、物価上昇はまだまだ続くと考えると、いずれ金利を引き上げる時が来るでしょう。
１％金利が上がると、不動産価格は15〜20%下がる可能性
ちなみに、金利が１％上がると、住宅ローンの利息は、35年で15〜20%増えます。
例えば、月に約10万円の返済を考えている人であれば、現在なら3,500万円の物件が買えますが、金利が１％上がると、毎月１０万円の支払いで、3,000万円の物件しか買えません。
特に、変動金利が上がってきた場合には、注意が必要でしょう。
（２）これから宇部市の人口はどうなるの？
国立社会保障・人口問題研究所が、2018年に発表した宇部市の人口の見通しによると、2020→30年までに約１万人減少するそうです。
宇部市の人口は、2020→30年までに約１万人減る
（出典：国立社会保障・人口問題研究所 平成３０年度人口推計）
しかも、家を買う中心年代である３０〜４０代は、2020→30年までに約7,000人減る見通しです。
宇部市の30〜40代人口は、2020→30年までに約7,000人減少
（出典：国立社会保障・人口問題研究所 平成３０年度人口推計）
つまり、家の買い手が今よりも２割近く減るのです。そのため、すでに下落傾向にある人気の低い地区では、土地価格の下落が加速しそうですね。
（３）農地の宅地化はまだ進むのか？
山口県内の農家の年齢を見てみると、７０代以上が全体の７割近くを占めていました。６０代まで含めると、９割を超えています。
うちの実家も兼業農家なので実情は理解できますが、私も含めて、４０〜５０代の次の世代が農業を継いでいるケースは、それほど多くありません。
今の世帯主が働けなくなれば、耕作放棄された農地は今後増えていくでしょうから、時間が経てば経つほど、農地の宅地化は進んでいくでしょう。
結論：買うなら？売るなら？
以上のことから、宇部市の土地価格は、
- 農地の宅地化と人口の減少によって、土地価格の下落が止まらない
- 今後も農地の宅地化、若い世代の人口減少が進むため、人気の低いエリアの土地価格はさらに下げやすくなりそう
と言えるでしょう。
では、売りたい人、買いたい人は、それぞれどう対応すべきなのでしょうか？
買うなら：下落を待つよりも低金利の今がベスト
土地価格の坪単価が10〜30万円の地域が多いので、下落を待つ必要はありません。
その理由は２つあります。
①土地価格の下落分よりも、待っている間の家賃の方が高くつく
例えば、坪20万円ぐらいの土地であれば、30坪でも600万円程度で買えます。
仮に数年で１割下げたとして60万円ぐらいしか安くなりませんから、その間の家賃を考えると、早めに買った方がトクになります。
②異次元緩和で低金利の今がチャンス
また、現在は住宅ローンがかなり安いため、月々の返済負担が軽いのもチャンスです。
ですから、もし家を買おうと思っているのならば、土地価格が下がるのを待つよりも、金利が上がる前の今のうちに買うのがベストでしょう。
ただし、購入を検討する場合には、今後の金利上昇を想定しておかないと大変なことになるので、「フラット３５」か「１０年以上の固定金利」でも返済ができるかどうかで予算を考えるべきでしょう。
未公開物件＝安い物件の可能性大
不動産を売る理由はさまざまですが、「周りに知られずに売却したい」という売主は一定の割合でいます。
そのような物件は、ネット上にも出回らず「未公開物件」として、ある特定の不動産会社や、住宅メーカーが取り扱っている場合があります。
当然、このような物件は少ないお客さんにしか目にとまる機会がないため、相場よりも価格の安い可能性が高いです。
【PR】タウンライフ
こちらの「タウンライフ」に登録すると、全国１５０以上の不動産会社が、あなたの条件にあった非公開の物件情報を教えてくれます。
価格が下がるのを待ちたい人でも、こちらで格安の物件情報を見つければ、「低金利」と「安い物件」の２つの美味しいところが狙えるでしょう。
売るなら：低金利のうちに売却を検討すべき
特に住宅地において、これから影響が出てくるのが金利の上昇です。金利が１％上がると、組める住宅ローンが１５〜２０％程度減るためです。
今は上昇率が小幅なため、まだ影響は小さいですが、これから物価上昇がさらにひどくなれば、アメリカやヨーロッパのように金利を引き上げて物価上昇を抑える政策を取る可能性があるため、早めの準備がおすすめです。
不動産会社選びを間違えると損する？
不動産会社によって、得意とするエリアや物件種類（戸建て・マンション）が違うので、実際の取引では、公示地価より高く、または安く取引されることがあります。
例えば、宇部市内に「笹山町（ささやまちょう）」という住宅地があります。
この笹山町の公示地価と実際の取引を比べてみると、
- 公示地価：７.３万円／坪
- 実際の取引価格：１０〜１３万円／坪
と、公示地価の約１.４〜１.８倍で取引されていました。
【宇部市笹山町の土地取引（過去２年間）】
- 宇部岬駅から徒歩８〜１８分のエリアで、１０〜１３万円／坪で取引されている
- 公示地価・実際の取引ともに「第２種中高層住居専用地域」という似たような街並みのエリア
なぜ、これほど売却価格が変わるのでしょうか？
その理由は、不動産会社によって、持っている取引情報に差があるからです。
不動産取引は、株式市場のように、全ての取引情報を管理しているところがないため、
- 自社でどれだけ取引情報を持っているか
- どれだけ買い手のリストを持っているか？
で、評価額も、売れる金額も変わってくるのです。
持っている取引情報が違うため、評価額・売却額が変わる
*REINSとは、不動産会社間でだけ共有できる物件情報・取引情報のサービスです。ただし、売主の承諾が必要なため、情報の共有率は、全体の取引の約11%程度となっています
（2022年実績：売り物件報告件数17.5万件 ÷ 土地取引件数152.5万件 ＝ 11.4%）
また、不動産会社が持っている取引情報や、買い手のリストは、エリアや物件によって違いますから、いくつかの不動産会社に査定を申し込むことで、
- どれだけの評価額になるのか？
- どこの会社が、自分の不動産を高く売ってくれるのか？
を知ることができます。
そんな時に便利なのが、１度の登録で、複数社から査定をもらえる一括査定サービスなのですが、それぞれのサービスで参加企業に違いがあるため、特徴のある２つをご紹介します。
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そのため、大手不動産会社に依頼したい場合には、こちらのサービスを活用するといいでしょう。
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※1 本記事では、いくつかのサービスのご紹介をしています。それぞれ、「イエウール（運営元 株式会社Speee）」「タウンライフ（運営元 タウンライフ株式会社）」の委託を受けて作成しております
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