浦添市の土地価格|上昇・下落した理由|今後の見通し | イエ&ライフ

浦添市の土地価格|上昇・下落した理由|今後の見通し

浦添市沖縄県

(画像出典:wikimedia commons あばさー, サンエー経塚シティ)

 

この記事では浦添市の

  1. 公示地価、基準地価
  2. この7年間の土地価格の動き
  3. 新型コロナの影響を含め、今後どうなるのか?

の3点について解説しています。

 

1、浦添市の公示地価、基準地価の一覧

 

*詳しい地名を入力すると、絞り込めます。1文字からOK

*公):公示地価(2020.1.1現在)

*基):基準地価(2020.7.1現在)

 

 

住居表示最寄駅(m)坪単価(万円)前年比変化率H25比変化率
基)浦添市字城間東田田2693番1外第二城間停(250)94.76.3%77.2%
公)浦添市字城間東田田2693番1外第二城間停(250)93.412.3%75.8%
基)浦添市伊祖4-8-1浅野浦停(1)58.46.0%65.4%
公)浦添市西原5-19-12浦西停(170)48.213.2%65.0%
公)浦添市仲西1-2-2仲西停(220)6511.9%61.5%
公)浦添市城間3-15-9城間2丁目停(150)60.413.0%55.1%
公)浦添市西洲2丁目4番4勢理客停(1400)36.616.2%55.0%
公)浦添市宮城4-3-2小湾停(0)72.611.1%50.7%
基)浦添市(56街区8-1、9)経塚(700)56.16.3%50.4%
公)浦添市仲西2-2-17仲西停(550)53.59.5%48.6%
基)浦添市仲西2-2-17仲西停(550)53.51.9%47.3%
基)浦添市内間2-9-5末吉団地前停(430)48.26.6%44.6%
公)浦添市前田1-27-24浦添前田(320)39.913.1%43.5%
基)浦添市勢理客1-15-31勢理客停(700)46.96.0%42.0%
基)浦添市内間1-14-3沢岻入口停(60)674.6%42.0%
基)浦添市字港川港川原281番18港川停(800)40.33.4%37.1%
公)浦添市港川1-11-3第二城間停(900)47.59.9%35.8%
基)浦添市西原5-2-3浦西団地入口停(1)49.52.7%35.1%
基)浦添市経塚1-7-16第二経塚停(270)42.94.8%34.3%
基)浦添市勢理客4-15-1勢理客停(380)44.28.1%34.3%
基)浦添市安波茶2-15-1浦添前田(800)52.14.6%32.8%
公)浦添市屋富祖4-1-5屋富祖入口停(0)49.811.0%30.2%
公)浦添市屋富祖3-23-6屋富祖停(400)44.27.2%30.1%
公)浦添市仲間2-26-7仲間停(150)34.312.1%28.1%
公)浦添市大平1-25-2大平特別支援学校前停(300)42.67.5%27.7%
基)浦添市安波茶1-12-9浦添市役所前停(650)40.91.6%27.6%
公)浦添市牧港1-21-2公民館入口停(80)377.7%27.0%
基)浦添市城間2-5-8浦城小学校入口停(1)60.40.5%26.2%
基)浦添市当山2丁目453番1嘉数停(540)12.91.0%23.7%
基)浦添市当山1-9-1嘉数停(300)31.60.0%22.7%
基)浦添市沢岻1-15-8沢岻小学校入口停(160)341.0%21.7%
公)浦添市宮城6-16-6小湾停(270)33.33.6%
公)浦添市内間3-20-7内間公民館前停(210)48.29.0%
公)浦添市仲間3-13-5浦添前田(500)48.214.1%
公)浦添市字前田黒島原862番123経塚(350)45.99.4%
公)浦添市安波茶3丁目753番安波茶停(140)15.74.4%
公)浦添市字港川越地原495番3港川停(1200)22.29.1%

 

途中ですが、この記事の説明を。

どうも、このサイト「イエ&ライフ」を運営しているゴトウです。

ここからは、「あなたの(気になっている)不動産がこれからどうなるのか?」を予測することができるように、必要な情報を順番にご紹介します。

 

すごく不思議に思うんですが、不動産の取引は数千万円単位の大きなお金が動くし、「絶対に失敗したくない」と誰もが思っているはずなのに、

「どうして上がっているのか?下がっているのか?」

「これからどうなるのか?」

という情報について、すごく大雑把な記事しかないと思いませんか?

 

例えば、新聞やニュースで取り上げられる土地価格の情報は、ほとんどが中心部の商業地の話であるか、市単位で「○%上がってます。」という情報ですよね。

 

だから、自分の知りたいエリアの不動産がどうなっているのか、これからどうなるのか、の参考にしにくいし、

  • 買う・売るタイミングはいつがいいのか?
  • この場所に買っても、10年後、20年後も後悔しないか?

といった判断が難しくて、不動産会社のいいなりになってしまう人って、けっこういると思うんですよ。

 

それはちょっと残念すぎると思うんです。

不動産の取引は、あなたの人生の中でも1〜2番目に来るような大きな決断なわけですから、その後の人生の「自信」や「余裕」にもつながってきますからね。

 

なので、そんな人の参考になればと、こんな記事を作っています。

47都道府県・450以上の市区・5万地点の公示地価と基準地価について、これまで調べて記事にしてきましたが、「なぜ上がったのか?」「下がったのか?」に難しい理由はありませんでした。

 

特に住宅地については、買ってすぐに売るようなものでもありませんし、人の動きもいきなりガラッと変わるわけでもないので、とても予想がつきやすいです。

 

また、この記事では、新型コロナの影響も含めて、今後の土地価格がどうなるか?についても考察しております。

 

なので、この記事を読み終わる頃には、

  • 買う、または売るタイミングがわかる
  • どこに買えば後悔しないかがわかる

ようになっているはずです。

 

と言っても、それほど難しいことは書いていないので、気楽に目を通してみてください。

それでは参りましょう。

 

 

2、過去7年間の浦添市の土地価格の動き

この7年間で浦添市の土地価格を見ると、沖縄県の平均が32.3%上昇したのに対して、プラス39.5%とそれ以上に上げていました。

 

浦添市の公示地価の推移(令和2年)

(参考:国土交通省 地価公示)

 

では、実際にどのようなエリアが上昇、または下落したのでしょうか?

公示地価の7年間の変化率を地図上に表示させてみました。

 

地価マップ:2013-20年の上昇率

変化率:赤色(30%以上)>オレンジ色(10〜29.9%)>緑色(0〜9.9%)>青色(-9.9〜0%)>紫色(-10%以下)

 

 

全域で上昇していますが、特に、

  • 那覇市寄りの南側のエリア
  • バークレーズコートのある西原地区周辺
  • うらそえショッピングセンターのある城間地区周辺

などの買い物に便利なエリアでは、20%以上の上昇をしています。

 

今回の不動産バブルの背景

全国的に土地価格が上昇していると言われていますが、その理由は金利の低下です。

2013年4月から日銀が異次元緩和政策を始めてからは、金利が大きく低下したのです。

 

住宅ローンの金利

(参考:ARUHI住宅ローン フラット35金利の推移 財務省 国債金利情報)

 

ザックリ言うと、この5年間で買い手は、同じ返済額で2割高い物件を買えるようになったということです。

例えば、フラット35で期間35年・月々の返済額が10.4万円とした場合、購入できる不動産は3,000万円から3,500万円まで上がったのです。

 

同じ返済額で購入できる物件価格が2割上昇した

 

そのため、人気のエリアでは土地価格が上昇しやすくなりました。

例えば、都心部では通勤需要から駅近のマンションが人気化していますし、郊外のエリアではショッピングモールや、大規模な新興住宅地で上昇しやすい傾向にあります。

 

 

外国人観光客の増加が追い風に。

2013年9月に東京でオリンピックが開催されることに決定したことで、沖縄県でも50万人→400万人と、なんと8倍以上に増えているのです。

 

沖縄県の外国人観光客数

(参考:観光庁 宿泊旅行統計調査)

 

そのため、那覇市を中心に、新しくマンションやホテルが建ったり、旅行サービスが盛り上がったりと雇用が増えています。

その恩恵を浦添市も受けて、人口が増えているため、土地価格が上昇しているんですね。

 

3、新型コロナの影響はどうなのか?

新型コロナウイルスの感染拡大によって、3月末から緊急事態宣言が全国的に出され、多くの産業がストップし、売り上げが激減しました。

代表的な企業の決算を見てみても、かなり幅広い産業で影響が出ていますし、まだまだ回復には程遠い状況です。

 

産業企業名4〜6月売上(前年同期比)損益(億円)
航空全日空-75.7%-1,088
鉄道JR東-55.2%-1,553
百貨店三越伊勢丹HD-53.3%-305
飲食ワタミ-44.3%-45
自動車トヨタ-40.4%1,494
電機日立-21.6%2,264

(参考:各社の決算発表資料より)

 

しかも、この影響は長期化することが予想されています。

というのも、ワクチンの開発には1年〜1年半かかると予想されているからです。

 

「ワクチンの専門家からは、ワクチン候補ができても、臨床試験を実施して有効性と安全性を確かめて、国の承認を得て実用化するまでには、何年もかかるとの声もあがっている。

(参考:ニッセイ基礎研究所 「新型コロナ 急がれる医薬品開発-抗ウイルス薬やワクチンが、なかなかできないのはなぜ?」)

 

そのため、海外から輸入・輸出をして稼いでいる製造業や、外国人観光客をあてにしている観光業・ホテル業など、幅広い企業での倒産も広がってくる可能性があります。

 

沖縄県では、特に那覇市周辺が危ない

9月29日に発表された基準地価を見ると、特に那覇市周辺への影響が大きいようです。

これまで海外・県外からの観光客によって潤ってきた商業エリアが、まったく商売が成り立たなくなってしまったことで、景気に急ブレーキがかかっている状況なのです。

 

そして、この状況はさらに悪化するものと思われます。

というのも、商業施設に入居しているお店が閉店する場合は、大家さんに3〜6ヶ月前に申し込まないといけない契約が大半だからです。

 

店舗の賃貸借契約では解約予告期間が3ヶ月から6ヶ月というのが一般的です。
そのため、「お店をすぐに閉めたい」と思っても解約予告期間の賃料を家主に支払わなければなりません。

(参考:心斎橋ハウジング「閉店・移転をお考えの方へ」)

 

6月に緊急事態宣言が解除されたものの、売り上げが思うように回復しないお店は、仮に7月に解約を申し出たとしても10月〜1月までは借り続けることになります。

 

そのため、これから本格的に空き店舗が増えますので、さらに商業地の価格が下がります。

また、商業地に近いことで、人気化していた住宅地も引きずられるように下げていくでしょう。

 

 

4、その他のリスク

新型コロナ以外にも、どんなリスクがあるのかをまとめました。

 

(1)この低金利はいつまで続くのか?

地域によって上がった場所、下がった場所の違いはあるものの、日銀の異次元緩和政策で生まれたこの超低金利は、土地価格を押し上げるプラス要因でした。

そして、これ以上は、金利が下がらない水準まで来ています。

むしろ、その副作用の方が話題になることが増えました。

 

例えば、預金者のお金を国債で運用していた地銀は、この異次元緩和によって、金利が低下したことで利息収入が減り、半数以上が赤字になっています。

 

赤字の地銀がどんどん増えている

地銀の決算状況

(金融庁:地域金融の課題と競争のあり方)

 

赤字が続けばいずれ倒産してしまいますから、いつまでも続けるわけにはいきません。

 

では、具体的にあとどれぐらいなのか?

ブルームバーグが経済の専門家45人にアンケートをしたところ、半数以上が2〜3年以内に限界が来ると予想していました。

 

半数以上が2〜3年以内に限界と回答

異次元緩和はいつ終わるか?

(参考:ブルームバーグ「2年以内で限界」が半数弱、現行の長短金利操作-日銀サーベイ)

 

このアンケートは2018年6月にされたものなので、2020〜21年前後となります。

聞き取り当時は、オリンピックが開催されると思われていたので、オリンピック前後と考える人が多かったと言えます。

この頃までは好景気も続くだろうという予想があったので、その頃までは地銀の経営状態も持つと思われていたのでしょう。

 

菅新首相が、就任日当日に地銀再編について指示を出した理由

ですが、今回の新型コロナ騒動によって、地銀の経営はさらに苦しくなっています。

9月16日に新しく就任した菅首相は、就任日当日に地銀の再編について麻生大臣に指示を出されています。

 

16日に就任した菅義偉首相は麻生太郎金融担当相に対し、地方銀行の経営基盤強化のため、地銀の再編の促進を含めた環境整備を進めるよう指示した。

(中略)

地銀の経営環境は超低金利などを受けて厳しさを増しており、2020年3月期は上場する地銀の7割が赤字か減益だった。

(参考:毎日新聞「菅首相、地銀再編の環境整備を指示 超低金利受け地銀7割が赤字・減益」)

 

「地銀がかなりヤバイ」という危機感があったからこそ、このような早い対応を行なったのでしょう。

銀行の経営が厳しくなれば、日本の国債に対する信頼性も下がります。海外の投資家が国債の売却をする可能性も高まります。

 

そうすると、金利が上昇しますので、不動産価格は下落していきます。

 

金利が上がると、同じ返済額でも買える価格が下がる

金利上昇で下落

 

そのため、今後の経済状況次第では、金利上昇による不動産価格の下落も考えておいた方がいいでしょう。

 

 

(2)サンエー浦添西海岸パルコシティが夏にオープン

サンエー&パルコ

(参考:サンエー&パルコ)

 

浦添市の西海岸に、県内の流通最大手のサンエーとパルコが県内で最大規模のショッピングセンターを2019年夏にオープンさせます。

パルコは東京や大阪、名古屋などの本州の大都市で若者に人気のショッピングセンターですので、沖縄でもかなり人気が出るのではないでしょうか。

 

大規模な商業施設ができると、その周辺が人気化して土地価格が上がりますから、今後は西海岸のエリアが注目ですね。

 

(3)これから浦添市の人口はどうなるの?

 

国立社会保障・人口問題研究所が、今年発表した浦添市の人口の見通しによると、2030年ごろがピークだそうです。

 

浦添市の人口は、2030年がピーク

浦添市の人口予測

(出典:国立社会保障・人口問題研究所 平成30年度人口推計)

 

そう考えると、まだ大丈夫な気がしますが、家を買う中心年代である30代はすでに減り始めており、2025年までに2,100人減る見通しです。

 

浦添市の30代人口は、2025年までに約2,100人減少

浦添市の30代人口の予測

(出典:国立社会保障・人口問題研究所 平成30年度人口推計)

 

今はまだ勢いがありますが、少しずつ買いの勢いも鈍ってくるかもしれません。

 

結論:買うなら?売るなら?

 

以上のことから、浦添市の土地価格は、

  • 外国人観光客の増加によって、ショッピングセンター周辺で特に土地価格が上昇している
  • 新型コロナが長期化すると、閉店が増えて中心部の商業地でも下がる可能性あり

と言えるでしょう。

 

では、売りたい人、買いたい人は、それぞれどう対応すべきなのでしょうか?

 

買うなら:下落を待つよりも低金利の今がベスト

土地価格の坪単価が30〜50万円の地域が多いので、下落を待つ必要はありません。

その理由は2つあります。

 

①土地価格の下落分よりも、待っている間の家賃の方が高くつく

例えば、坪30万円ぐらいの土地であれば、30坪でも900万円程度で買えます。

仮に数年で1割下げたとして90万円ぐらいしか安くなりませんから、その間の家賃を考えると、早めに買った方がトクになります。

 

②異次元緩和で低金利の今がチャンス

また、現在は住宅ローンがかなり安いため、月々の返済負担が軽いのもチャンスです。

ですから、もし家を買おうと思っているのならば、土地価格が下がるのを待つよりも、金利が上がる前の今のうちに買うのがベストでしょう。

 

ただし、購入を検討する場合には、今後の金利上昇を想定しておかないと大変なことになるので、「フラット35」「10年以上の固定金利」でも返済ができるかどうかで予算を考えるべきでしょう。

 

非公開物件=安い物件

不動産を売る理由はさまざまですが、「周りに知られずに売却したい」という売主は一定の割合でいます。

そのような物件は、ネット上にも出回らず「非公開物件」として登録されます。

また、売主はあまり相談する相手を広げたくないため、まずは建てたメーカーに相談する場合が多いです。

 

非公開物件の実態

 

当然、このような物件は少ないお客さんにしか目にとまる機会がないため、相場よりも価格の安い可能性が高いのです。

 

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売るなら:超低金利の今が1番のチャンス

ここまで上昇を続けてきた浦添市ですが、金利の低下がなければ、これほどの上昇はありませんでした。

 

しかし、この金利はこれ以上下がりようがありません。

また、新型コロナウイルスの影響もあるため、今が1番高い時期と言えるでしょう。

 

公示地価を信じると損をする?

 

この記事では公示地価をもとに解説していきましたが、公示地価は「その地域の平均的な価格」なため、実際の取引ではこれ以上に高く、または安く取引されることがあります。

 

例えば、浦添市に「経塚(きょうづか)」という住宅地があります。

 

この経塚地区の公示地価と実際の取引を比べてみると、

  • 公示地価:53万円/坪
  • 実際の取引価格:60〜69万円/坪

と、公示地価の約1.2〜1.7倍で取引されていました。

最高価格は、最低価格の約1.4倍です。

 

【浦添市字経塚の公示地価】

浦添市字経塚の公示地価

  • 160,000円/㎡ × 3.3(㎡/坪) =53万円/坪

(参考:国土交通省地価公示・都道府県地価調査)

 

【浦添市字経塚の土地取引(過去2年間)】

浦添市字経塚の土地取引

  • 60〜69万円/坪で取引されている
  • 公示地価・実際の取引ともに「第2種中高層住居専用地域」という、マンションや戸建てが混在する似たような街並みのエリア

(参考:国土交通省 不動産取引価格情報検索)

 

このような感じで、全国の公示地価と実際の取引を調べてみたのですが、やはり公示地価と実際の取引ではかなりの価格差があることがわかりました。

 

同じ地域なのに、

「公示地価の3割増し、場合によっては2倍以上の価格で取引されている」

といった取引がゴロゴロ見つかったのです。

 

都道府県住所公示地価/坪取引価格/坪公示地価の何倍?
沖縄県那覇市首里石嶺町42万円31〜46万円0.74〜1.1倍
沖縄県沖縄市上地30万円31〜44万円1.03〜1.47倍
沖縄県うるま市江州56万円69〜97万円1.23〜1.73倍
沖縄県浦添市経塚53万円60〜69万円1.13〜1.3倍
沖縄県宜野湾市野嵩26万円30〜50万円1.15〜1.92倍
沖縄県豊見城市宜保40万円34〜58万円0.85〜1.45倍
沖縄県糸満市武富20万円20〜27万円1〜1.35倍
沖縄県名護市宇茂佐の森14万円14〜20万円1〜1.43倍
沖縄県南城市佐敷12万円10〜23万円0.83〜1.92倍

 

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答えは不動産の一括査定です。

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