浦添市の土地価格|上昇・下落した理由|今後の見通し | イエ&ライフ

浦添市の土地価格|上昇・下落した理由|今後の見通し

浦添市沖縄県

(画像出典:wikimedia commons あばさー, サンエー経塚シティ)

 

この記事では浦添市の

  1. 公示地価、基準地価
  2. この8年間の土地価格の動きと、その理由
  3. 今後どうなるのか?

の3点について解説しています。

 

1、浦添市の公示地価、基準地価の一覧

 

*詳しい地名を入力すると、絞り込めます。1文字からOK

*公:公示地価(2021.1.1現在)New!

*基:基準地価(2020.7.1現在)

*R2比変化率:令和2年比の変化率。並び順の基準にしています

(参考:国土交通省 「土地総合情報システム」)

 

区分住居表示最寄駅(m)坪単価(万円)R2比変化率H25比変化率
公/工業浦添市西洲2丁目4番4勢理客停(1400)40.610.8%55.0%
公/工業浦添市字港川越地原495番3港川停(1200)24.28.6%
公/住宅浦添市仲間3-13-5浦添前田(500)49.52.7%
公/住宅浦添市屋富祖3-23-6屋富祖停(400)45.22.2%30.1%
公/住宅浦添市字前田黒島原862番123経塚(350)46.92.2%
公/商業浦添市字城間東田田2693番1外第二城間停(250)95.42.1%75.8%
公/住宅浦添市仲間2-26-7仲間停(150)351.9%28.1%
公/住宅浦添市西原5-19-12浦西停(170)48.81.4%65.0%
公/商業浦添市宮城4-3-2小湾停(0)73.61.4%50.7%
公/住宅浦添市牧港1-21-2公民館入口停(80)37.30.9%27.0%
公/住宅浦添市前田1-27-24浦添前田(320)40.30.8%43.5%
公/商業浦添市屋富祖4-1-5屋富祖入口停(0)50.20.7%30.2%
公/商業浦添市仲西1-2-2仲西停(220)650.0%61.5%
公/住宅浦添市城間3-15-9城間二丁目停(150)60.40.0%55.1%
公/住宅浦添市仲西2-2-17仲西停(550)53.50.0%48.6%
公/住宅浦添市港川1-11-3第二城間停(900)47.50.0%35.8%
公/住宅浦添市大平1-25-2大平特別支援学校前停(300)42.60.0%27.7%
公/住宅浦添市宮城6-16-6小湾停(270)33.30.0%
公/住宅浦添市内間3-20-7内間公民館前停(210)48.20.0%
公/住宅浦添市安波茶3丁目753番安波茶停(140)15.70.0%
基/商業浦添市字城間東田田2693番1外第二城間停(250)94.777.2%
基/商業浦添市伊祖4-8-1浅野浦停(1)58.465.4%
基/住宅浦添市(56街区8-1、9)経塚(700)56.150.4%
基/住宅浦添市仲西2-2-17仲西停(550)53.547.3%
基/住宅浦添市内間2-9-5末吉団地前停(430)48.244.6%
基/住宅浦添市勢理客1-15-31勢理客停(700)46.942.0%
基/商業浦添市内間1-14-3沢岻入口停(60)6742.0%
基/住宅浦添市字港川港川原281番18港川停(800)40.337.1%
基/商業浦添市西原5-2-3浦西団地入口停(1)49.535.1%
基/住宅浦添市経塚1-7-16第二経塚停(270)42.934.3%
基/工業浦添市勢理客4-15-1勢理客停(380)44.234.3%
基/商業浦添市安波茶2-15-1浦添前田(800)52.132.8%
基/住宅浦添市安波茶1-12-9浦添市役所前停(650)40.927.6%
基/商業浦添市城間2-5-8浦城小学校入口停(1)60.426.2%
基/住宅浦添市当山2丁目453番1嘉数停(540)12.923.7%
基/住宅浦添市当山1-9-1嘉数停(300)31.622.7%
基/住宅浦添市沢岻1-15-8沢岻小学校入口停(160)3421.7%

 

 

 

 

2、過去7年間の浦添市の土地価格の動き

この7年間で浦添市の土地価格を見ると、沖縄県の平均が32.3%上昇したのに対して、プラス39.5%とそれ以上に上げていました。

 

浦添市の公示地価の推移(令和2年)

(参考:国土交通省 地価公示)

 

では、実際にどのようなエリアが上昇、または下落したのでしょうか?

公示地価の7年間の変化率を地図上に表示させてみました。

 

地価マップ:2013-20年の上昇率

変化率:赤色(30%以上)>オレンジ色(10〜29.9%)>緑色(0〜9.9%)>青色(-9.9〜0%)>紫色(-10%以下)

 

 

全域で上昇していますが、特に、

  • 那覇市寄りの南側のエリア
  • バークレーズコートのある西原地区周辺
  • うらそえショッピングセンターのある城間地区周辺

などの買い物に便利なエリアでは、20%以上の上昇をしています。

 

なぜ、これほど上昇しているのか?

最初に結論をまとめます。

  1. 住宅ローン金利が下がって、同じ返済額でもっと高い価格の不動産を買えるようになった
  2. また、外国人観光客が増えたことで、ホテルや商業施設の需要が増えたことで、県内の仕事が増え、住宅に対する需要も増えた
  3. さらに、人口の増加も追い風となり、特に経塚駅の周辺で人口の増加地区が目立つ

といったことから、大きく上昇してきたと考えられます。

では、もう少し詳しく見ていきましょう。

 

①金利低下によって、買い手の購買力が上がった

今回の土地価格の上昇のきっかけは、金利の低下でした。

ご覧のように、2013年4月以降、日銀が国債を買い占める、異次元緩和政策を行うことで、金利を下げてきました。

 

日銀が国債を買い占めて、金利を下げた

異次元緩和政策と住宅ローン金利

(参考:ARUHI住宅ローン フラット35金利の推移 財務省 国債金利情報)

 

ザックリ言うと、この8年間で買い手は、同じ返済額で2割高い物件を買えるようになったということです。

例えば、フラット35で期間35年・月々の返済額が10.4万円とした場合、購入できる不動産は3,000万円から3,500万円まで上がったのです。

 

同じ返済額で購入できる物件価格が2割上昇した

 

月々の支払額は増やさずに、約2割高い物件を買える。しかもその物件が人気化しているとなれば、値段が高くても買おうとする人は増えますよね。

そのため、人気のエリアほど、土地価格が上昇してきたのです。

 

 

②外国人観光客の増加も追い風に

また、外国人観光客数の増加も、土地価格上昇の追い風となりました。

2013年9月に東京でオリンピックが開催されることに決定したことで、沖縄県でも50万人→400万人と、なんと8倍以上に増えています。

 

沖縄県の外国人観光客数

(参考:観光庁 宿泊旅行統計調査)

 

その結果、ホテルや商業施設への設備投資が大きく増加し、沖縄県のGDP(県民総生産)も増加しました。

2012年には3.7兆円だったGDPが、2017年には4.4兆円(約1.2倍)にまで増えたのです。

 

沖縄県のGDP

(参考:沖縄県 「県民経済計算」)

 

これほどGDPが増えれば、雇用も増えますし、家を建てる人も増えます。その結果、うるま市でも土地価格が上昇しやすくなったわけです。

 

③人口も増えている

さらに、浦添市では人口の増加が追い風となりました。

2013〜20年の7年間で、約1,600人増えたのです。

 

浦添市の人口推移

(参考:東京都の統計「住民基本台帳による東京都の世帯と人口」)

 

では、具体的にどのあたりで増えているのでしょうか?

町丁ごとの人口の変化を調べてみました。

 

浦添市の地区別の人口変化(2014.1〜2021.1)

増減:赤色(1,000人以上増加)>オレンジ色(500〜999人増加)>緑色(100〜499人増加)>青色の↙️(100〜499人減少)>紫色の↙️(500人以上の減少)

(出典:浦添市 「浦添市の人口」)

 

ご覧の通り、全体的に増加している地区も多いですが、減少している地区もいくつかありますね。

また、経塚駅の近くの経塚地区では、1,000人以上も増加していました。ゆいレール周辺の人気が高いようですね。

 

新型コロナは、住宅地、商業地ともに影響ない

新型コロナの影響が出てきたのは、緊急事態宣言が出された2020年4月以降です。

同じ住所で公示地価(1月の価格)と基準地価(7月の価格)の両方の価格が出ている地点がありましたので、比較することで影響がわかりました。

 

浦添市の新型コロナの影響(単位:万円/坪)
住所区分①1月②7月変化率(②÷①)
仲西2-2-17住宅地53.553.50%
字城間東田田2693番1外商業地93.494.7+1.4%

(参考:国土交通省 「土地総合情報システム」)

 

ご覧の通り、住宅地は横ばい、商業地はむしろ上昇していました。

沖縄県内の他の市でも、住宅地に対する影響はありませんでしたので、観光業や飲食店には影響があるものの、住宅に対する需要にはあまり影響がないようです。

また、商業地においても、サンエー&パルコの近くのエリアであり、むしろ盛り上がっているような状況です。

 

3、これからどうなるのか?

ここからは、浦添市の土地価格に影響を与えそうなポイントをいくつかご紹介します。

 

(1)この低金利はいつまで続くのか?

そもそも、異次元緩和政策とは、国債の金利を下げるために、日銀が国債を買い占めることで実現させてきた政策でした。

そして、これ以上は、金利が下がらない水準まで来ています。

むしろ、その副作用の方が話題になることが増えました。

 

例えば、預金者のお金を国債で運用していた地銀は、この異次元緩和によって、金利が低下したことで国債からの利息が減り、半数以上が赤字になっています。

 

金利低下で、赤字の地銀がどんどん増えている

地銀の決算状況

(金融庁:地域金融の課題と競争のあり方)

 

赤字が続けばいずれ倒産してしまいますから、いつまでも続けるわけにはいきません。

また、黒田総裁の任期である2023年までに、当初の目標である「年率2%で物価を上げること」は、達成できないこともわかってきました。

(参考:NHK「日銀 黒田総裁 今の任期中に2%の物価目標 達成困難に」)

 

つまり、2013〜2023年の10年間で、

  • 株や不動産価格は上昇した
  • 当初の物価目標は達成できず
  • 副作用として、金融機関の赤字行が続出

という状況になっているわけです。

 

そのため、黒田総裁の次の方が、この政策を続ける可能性は低いのではないかと予想されます。

目的を達成できずに、銀行が潰れて混乱してしまっては、意味がありませんからね。

 

実は、すでに異次元緩和をやめる準備に入っている

とはいうものの、「異次元緩和をやめます」と発表すれば、金利が一気に上がる可能性もありますから、日銀でも慎重に進めているように見えます。

なぜかと言うと、日銀の国債を買い占めるペースが、2018年頃からすでに減らしてきているからです。

 

日銀が国債を買い占める比率を減らしている

日銀の国債買入れ比率

(参考:財務省 2021.6.24「国の債務管理の在り方に関する懇談会(参考資料2)」)

 

2021年現在、日銀が買い占めている比率は、期間1〜10年の国債(赤色の線)で約60%程度、期間10年超の国債(灰色の線)で8.7%にまで下がっています。

 

このまま、買い占める量を減らしていけば、いずれ金利も徐々に上がっていくことになります。

 

金利が上がると、同じ返済額でも買える価格が下がる

金利上昇で下落

 

なお、金利が上昇すると、住宅ローンの返済額が増えるため、不動産価格は下落していきます。

 

そのため、特に売却を検討している人は、異次元緩和で低金利が続いているうちに、準備をしておいた方がいいでしょう。

 

 

(2)これから浦添市の人口はどうなるの?

国立社会保障・人口問題研究所が、2018年に発表した浦添市の人口の見通しによると、2020→30年の10年間で約5,000人増加するそうです。

 

浦添市は、これから10年で約5,000人増える

浦添市の人口予測

(出典:国立社会保障・人口問題研究所 平成30年度人口推計)

 

その一方で、家を建てる30〜40代人口は、2020→30年の10年間で約4,000人も減る見通しです。

 

浦添市の30〜40代人口は、2020→30年で約4,000人減る

浦添市の30〜40代人口の予測

(出典:国立社会保障・人口問題研究所 平成30年度人口推計)

 

つまり、買い手がこれから10年で、1割以上も減るのです。

そのため、今後は上昇ペースも鈍ってくるでしょう。

 

(3)サンエー浦添西海岸パルコシティが夏にオープン

サンエー&パルコ

(参考:サンエー&パルコ)

 

浦添市の西海岸に、県内の流通最大手のサンエーとパルコが県内で最大規模のショッピングセンターを2019年夏にオープンさせます。

パルコは東京や大阪、名古屋などの本州の大都市で若者に人気のショッピングセンターですので、沖縄でもかなり人気が出るのではないでしょうか。

 

大規模な商業施設ができると、その周辺が人気化して土地価格が上がりますから、今後は西海岸のエリアが注目ですね。

 

結論:買うなら?売るなら?

 

以上のことから、浦添市の土地価格は、

  • 外国人観光客の増加によって、ショッピングセンター周辺で特に土地価格が上昇している
  • 新型コロナが長期化すると、閉店が増えて中心部の商業地でも下がる可能性あり

と言えるでしょう。

 

では、売りたい人、買いたい人は、それぞれどう対応すべきなのでしょうか?

 

買うなら:下落を待つよりも低金利の今がベスト

土地価格の坪単価が30〜50万円の地域が多いので、下落を待つ必要はありません。

その理由は2つあります。

 

①土地価格の下落分よりも、待っている間の家賃の方が高くつく

例えば、坪30万円ぐらいの土地であれば、30坪でも900万円程度で買えます。

仮に数年で1割下げたとして90万円ぐらいしか安くなりませんから、その間の家賃を考えると、早めに買った方がトクになります。

 

②異次元緩和で低金利の今がチャンス

また、現在は住宅ローンがかなり安いため、月々の返済負担が軽いのもチャンスです。

ですから、もし家を買おうと思っているのならば、土地価格が下がるのを待つよりも、金利が上がる前の今のうちに買うのがベストでしょう。

 

ただし、購入を検討する場合には、今後の金利上昇を想定しておかないと大変なことになるので、「フラット35」「10年以上の固定金利」でも返済ができるかどうかで予算を考えるべきでしょう。

 

非公開物件=安い物件

不動産を売る理由はさまざまですが、「周りに知られずに売却したい」という売主は一定の割合でいます。

そのような物件は、ネット上にも出回らず「非公開物件」として登録されます。

また、売主はあまり相談する相手を広げたくないため、まずは建てたメーカーに相談する場合が多いです。

 

非公開物件の実態

 

当然、このような物件は少ないお客さんにしか目にとまる機会がないため、相場よりも価格の安い可能性が高いのです。

 

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売るなら:超低金利の今が1番のチャンス

ここまで上昇を続けてきた浦添市ですが、金利の低下がなければ、これほどの上昇はありませんでした。

 

しかし、この金利はこれ以上下がりようがありません。

また、新型コロナウイルスの影響もあるため、今が1番高い時期と言えるでしょう。

 

公示地価を信じると損をする?

 

この記事では公示地価をもとに解説していきましたが、公示地価は「その地域の平均的な価格」なため、実際の取引ではこれ以上に高く、または安く取引されることがあります。

 

例えば、浦添市に「経塚(きょうづか)」という住宅地があります。

 

この経塚地区の公示地価と実際の取引を比べてみると、

  • 公示地価:53万円/坪
  • 実際の取引価格:60〜69万円/坪

と、公示地価の約1.2〜1.7倍で取引されていました。

最高価格は、最低価格の約1.4倍です。

 

【浦添市字経塚の公示地価】

浦添市字経塚の公示地価

  • 160,000円/㎡ × 3.3(㎡/坪) =53万円/坪

(参考:国土交通省地価公示・都道府県地価調査)

 

【浦添市字経塚の土地取引(過去2年間)】

浦添市字経塚の土地取引

  • 60〜69万円/坪で取引されている
  • 公示地価・実際の取引ともに「第2種中高層住居専用地域」という、マンションや戸建てが混在する似たような街並みのエリア

(参考:国土交通省 不動産取引価格情報検索)

 

このような感じで、全国の公示地価と実際の取引を調べてみたのですが、やはり公示地価と実際の取引ではかなりの価格差があることがわかりました。

 

同じ地域なのに、

「公示地価の3割増し、場合によっては2倍以上の価格で取引されている」

といった取引がゴロゴロ見つかったのです。

 

都道府県住所公示地価/坪取引価格/坪公示地価の何倍?
沖縄県那覇市首里石嶺町42万円31〜46万円0.74〜1.1倍
沖縄県沖縄市上地30万円31〜44万円1.03〜1.47倍
沖縄県うるま市江州56万円69〜97万円1.23〜1.73倍
沖縄県浦添市経塚53万円60〜69万円1.13〜1.3倍
沖縄県宜野湾市野嵩26万円30〜50万円1.15〜1.92倍
沖縄県豊見城市宜保40万円34〜58万円0.85〜1.45倍
沖縄県糸満市武富20万円20〜27万円1〜1.35倍
沖縄県名護市宇茂佐の森14万円14〜20万円1〜1.43倍
沖縄県南城市佐敷12万円10〜23万円0.83〜1.92倍

 

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