（画像出典：wikimedia commons あばさー, サンエー経塚シティ）
この記事では浦添市の
- 公示地価、基準地価
- この８年間の土地価格の動きと、その理由
- 今後どうなるのか？
の３点について解説しています。
１、浦添市の公示地価、基準地価の一覧
*詳しい地名を入力すると、絞り込めます。１文字からOK
*公：公示地価（2021.1.1現在）New!
*基：基準地価（2020.7.1現在）
＊R2比変化率：令和２年比の変化率。並び順の基準にしています
| 区分 | 住居表示 | 最寄駅（m) | 坪単価（万円） | R2比変化率 | H25比変化率 |
|---|---|---|---|---|---|
| 公／工業 | 浦添市西洲２丁目４番４ | 勢理客停（1400） | 40.6 | 10.8% | 55.0% |
| 公／工業 | 浦添市字港川越地原４９５番３ | 港川停（1200） | 24.2 | 8.6% | |
| 公／住宅 | 浦添市仲間３－１３－５ | 浦添前田（500） | 49.5 | 2.7% | |
| 公／住宅 | 浦添市屋富祖３－２３－６ | 屋富祖停（400） | 45.2 | 2.2% | 30.1% |
| 公／住宅 | 浦添市字前田黒島原８６２番１２３ | 経塚（350） | 46.9 | 2.2% | |
| 公／商業 | 浦添市字城間東田田２６９３番１外 | 第二城間停（250） | 95.4 | 2.1% | 75.8% |
| 公／住宅 | 浦添市仲間２－２６－７ | 仲間停（150） | 35 | 1.9% | 28.1% |
| 公／住宅 | 浦添市西原５－１９－１２ | 浦西停（170） | 48.8 | 1.4% | 65.0% |
| 公／商業 | 浦添市宮城４－３－２ | 小湾停（0） | 73.6 | 1.4% | 50.7% |
| 公／住宅 | 浦添市牧港１－２１－２ | 公民館入口停（80） | 37.3 | 0.9% | 27.0% |
| 公／住宅 | 浦添市前田１－２７－２４ | 浦添前田（320） | 40.3 | 0.8% | 43.5% |
| 公／商業 | 浦添市屋富祖４－１－５ | 屋富祖入口停（0） | 50.2 | 0.7% | 30.2% |
| 公／商業 | 浦添市仲西１－２－２ | 仲西停（220） | 65 | 0.0% | 61.5% |
| 公／住宅 | 浦添市城間３－１５－９ | 城間二丁目停（150） | 60.4 | 0.0% | 55.1% |
| 公／住宅 | 浦添市仲西２－２－１７ | 仲西停（550） | 53.5 | 0.0% | 48.6% |
| 公／住宅 | 浦添市港川１－１１－３ | 第二城間停（900） | 47.5 | 0.0% | 35.8% |
| 公／住宅 | 浦添市大平１－２５－２ | 大平特別支援学校前停（300） | 42.6 | 0.0% | 27.7% |
| 公／住宅 | 浦添市宮城６－１６－６ | 小湾停（270） | 33.3 | 0.0% | |
| 公／住宅 | 浦添市内間３－２０－７ | 内間公民館前停（210） | 48.2 | 0.0% | |
| 公／住宅 | 浦添市安波茶３丁目７５３番 | 安波茶停（140） | 15.7 | 0.0% | |
| 基／商業 | 浦添市字城間東田田２６９３番１外 | 第二城間停（250） | 94.7 | 77.2% | |
| 基／商業 | 浦添市伊祖４－８－１ | 浅野浦停（1） | 58.4 | 65.4% | |
| 基／住宅 | 浦添市（５６街区８－１、９） | 経塚（700） | 56.1 | 50.4% | |
| 基／住宅 | 浦添市仲西２－２－１７ | 仲西停（550） | 53.5 | 47.3% | |
| 基／住宅 | 浦添市内間２－９－５ | 末吉団地前停（430） | 48.2 | 44.6% | |
| 基／住宅 | 浦添市勢理客１－１５－３１ | 勢理客停（700） | 46.9 | 42.0% | |
| 基／商業 | 浦添市内間１－１４－３ | 沢岻入口停（60） | 67 | 42.0% | |
| 基／住宅 | 浦添市字港川港川原２８１番１８ | 港川停（800） | 40.3 | 37.1% | |
| 基／商業 | 浦添市西原５－２－３ | 浦西団地入口停（1） | 49.5 | 35.1% | |
| 基／住宅 | 浦添市経塚１－７－１６ | 第二経塚停（270） | 42.9 | 34.3% | |
| 基／工業 | 浦添市勢理客４－１５－１ | 勢理客停（380） | 44.2 | 34.3% | |
| 基／商業 | 浦添市安波茶２－１５－１ | 浦添前田（800） | 52.1 | 32.8% | |
| 基／住宅 | 浦添市安波茶１－１２－９ | 浦添市役所前停（650） | 40.9 | 27.6% | |
| 基／商業 | 浦添市城間２－５－８ | 浦城小学校入口停（1） | 60.4 | 26.2% | |
| 基／住宅 | 浦添市当山２丁目４５３番１ | 嘉数停（540） | 12.9 | 23.7% | |
| 基／住宅 | 浦添市当山１－９－１ | 嘉数停（300） | 31.6 | 22.7% | |
| 基／住宅 | 浦添市沢岻１－１５－８ | 沢岻小学校入口停（160） | 34 | 21.7% |
２、過去７年間の浦添市の土地価格の動き
この７年間で浦添市の土地価格を見ると、沖縄県の平均が３２.３％上昇したのに対して、プラス３９.５％とそれ以上に上げていました。
では、実際にどのようなエリアが上昇、または下落したのでしょうか？
公示地価の７年間の変化率を地図上に表示させてみました。
地価マップ：2013-20年の上昇率
変化率：赤色（30%以上）＞オレンジ色（10〜29.9%）＞緑色（0〜9.9%）＞青色（-9.9〜０％）＞紫色（-10%以下）
全域で上昇していますが、特に、
- 那覇市寄りの南側のエリア
- バークレーズコートのある西原地区周辺
- うらそえショッピングセンターのある城間地区周辺
などの買い物に便利なエリアでは、２０％以上の上昇をしています。
なぜ、これほど上昇しているのか？
最初に結論をまとめます。
- 住宅ローン金利が下がって、同じ返済額でもっと高い価格の不動産を買えるようになった
- また、外国人観光客が増えたことで、ホテルや商業施設の需要が増えたことで、県内の仕事が増え、住宅に対する需要も増えた
- さらに、人口の増加も追い風となり、特に経塚駅の周辺で人口の増加地区が目立つ
といったことから、大きく上昇してきたと考えられます。
では、もう少し詳しく見ていきましょう。
①金利低下によって、買い手の購買力が上がった
今回の土地価格の上昇のきっかけは、金利の低下でした。
2013年4月から始まった日銀の異次元緩和によって、金利が大きく低下したのです。
（参考：ARUHI住宅ローン フラット３５金利の推移 財務省 国債金利情報）
ザックリ言うと、この７年間で買い手は、同じ返済額で２割高い物件を買えるようになったということです。
例えば、フラット３５で期間３５年・月々の返済額が10.4万円とした場合、購入できる不動産は3,000万円から3,500万円まで上がったのです。
同じ返済額で購入できる物件価格が２割上昇した
月々の支払額は増やさずに、約２割高い物件を買える。しかもその物件が人気化しているとなれば、値段が高くても買おうとする人は増えますよね。
そのため、人気のエリアほど、土地価格が上昇してきたのです。
②外国人観光客の増加も追い風に
また、外国人観光客数の増加も、土地価格上昇の追い風となりました。
2013年9月に東京でオリンピックが開催されることに決定したことで、沖縄県でも５０万人→４００万人と、なんと８倍以上に増えています。
その結果、ホテルや商業施設への設備投資が大きく増加し、沖縄県のGDP（県民総生産）も増加しました。
2012年には3.7兆円だったGDPが、2017年には4.4兆円（約１.２倍）にまで増えたのです。
これほどGDPが増えれば、雇用も増えますし、家を建てる人も増えます。その結果、うるま市でも土地価格が上昇しやすくなったわけです。
③人口も増えている
さらに、浦添市では人口の増加が追い風となりました。
2013〜20年の7年間で、約1,600人増えたのです。
（参考：東京都の統計「住民基本台帳による東京都の世帯と人口」）
では、具体的にどのあたりで増えているのでしょうか？
町丁ごとの人口の変化を調べてみました。
浦添市の地区別の人口変化（2014.1〜2021.1）
増減：赤色（1,000人以上増加）＞オレンジ色（500〜999人増加）＞緑色（100〜499人増加）＞青色の↙️（100〜499人減少）＞紫色の↙️（500人以上の減少）
ご覧の通り、全体的に増加している地区も多いですが、減少している地区もいくつかありますね。
また、経塚駅の近くの経塚地区では、1,000人以上も増加していました。ゆいレール周辺の人気が高いようですね。
新型コロナは、住宅地、商業地ともに影響ない
新型コロナの影響が出てきたのは、緊急事態宣言が出された2020年4月以降です。
同じ住所で公示地価（1月の価格）と基準地価（7月の価格）の両方の価格が出ている地点がありましたので、比較することで影響がわかりました。
浦添市の新型コロナの影響（単位：万円／坪）
| 住所 | 区分 | ①1月 | ②7月 | 変化率（②÷①） |
| 仲西２－２－１７ | 住宅地 | 53.5 | 53.5 | 0% |
| 字城間東田田２６９３番１外 | 商業地 | 93.4 | 94.7 | +1.4% |
ご覧の通り、住宅地は横ばい、商業地はむしろ上昇していました。
沖縄県内の他の市でも、住宅地に対する影響はありませんでしたので、観光業や飲食店には影響があるものの、住宅に対する需要にはあまり影響がないようです。
また、商業地においても、サンエー＆パルコの近くのエリアであり、むしろ盛り上がっているような状況です。
３、これからどうなるのか？
ここからは、浦添市の土地価格に影響を与えそうなポイントをいくつかご紹介します。
（１）この低金利はいつまで続くのか？
地域によって上がった場所、下がった場所の違いはあるものの、日銀の異次元緩和政策で生まれたこの超低金利は、土地価格を押し上げるプラス要因でした。
そして、これ以上は、金利が下がらない水準まで来ています。
むしろ、その副作用の方が話題になることが増えました。
例えば、預金者のお金を国債で運用していた地銀は、この異次元緩和によって、金利が低下したことで利息収入が減り、半数以上が赤字になっています。
赤字の地銀がどんどん増えている
赤字が続けばいずれ倒産してしまいますから、いつまでも続けるわけにはいきません。
では、具体的にあとどれぐらいなのか？
２０１８年６月に、ブルームバーグが経済の専門家４５人にアンケートをしたところ、半数以上が２〜３年以内に限界が来ると予想していました。
つまり、２０２０〜２０２１年ごろと考える専門家が半数以上もいたのです。
「日銀の低金利政策はいつ頃まで続きますか？（２０１８年６月）」
（参考：ブルームバーグ「２年以内で限界」が半数弱、現行の長短金利操作－日銀サーベイ）
ちなみに、長く続かないと考えられている理由は、
- 日本の借金が１,０００兆円を超えてきており、国債を買おうという投資家がいなくなるから
- 超低金利を続けると、地銀が潰れてしまい、経済が大混乱するから
あたりでしょう。
金利が上昇すると、住宅ローンの返済額が増えるため、価格は確実に下がります。
金利が上がると、同じ返済額でも買える価格が下がる
そのため、今後の経済状況次第では、金利上昇による不動産価格の下落も考えておいた方がいいでしょう。
（２）これから浦添市の人口はどうなるの？
国立社会保障・人口問題研究所が、2018年に発表した浦添市の人口の見通しによると、2020→30年の10年間で約5,000人増加するそうです。
浦添市は、これから10年で約5,000人増える
（出典：国立社会保障・人口問題研究所 平成３０年度人口推計）
その一方で、家を建てる３０〜４０代人口は、2020→30年の10年間で約4,000人も減る見通しです。
浦添市の３０〜４０代人口は、2020→30年で約4,000人減る
（出典：国立社会保障・人口問題研究所 平成３０年度人口推計）
つまり、買い手がこれから１０年で、１割以上も減るのです。
そのため、今後は上昇ペースも鈍ってくるでしょう。
（３）サンエー浦添西海岸パルコシティが夏にオープン
浦添市の西海岸に、県内の流通最大手のサンエーとパルコが県内で最大規模のショッピングセンターを２０１９年夏にオープンさせます。
パルコは東京や大阪、名古屋などの本州の大都市で若者に人気のショッピングセンターですので、沖縄でもかなり人気が出るのではないでしょうか。
大規模な商業施設ができると、その周辺が人気化して土地価格が上がりますから、今後は西海岸のエリアが注目ですね。
結論：買うなら？売るなら？
以上のことから、浦添市の土地価格は、
- 外国人観光客の増加によって、ショッピングセンター周辺で特に土地価格が上昇している
- 新型コロナが長期化すると、閉店が増えて中心部の商業地でも下がる可能性あり
と言えるでしょう。
では、売りたい人、買いたい人は、それぞれどう対応すべきなのでしょうか？
買うなら：下落を待つよりも低金利の今がベスト
土地価格の坪単価が30〜50万円の地域が多いので、下落を待つ必要はありません。
その理由は２つあります。
①土地価格の下落分よりも、待っている間の家賃の方が高くつく
例えば、坪30万円ぐらいの土地であれば、30坪でも900万円程度で買えます。
仮に数年で１割下げたとして90万円ぐらいしか安くなりませんから、その間の家賃を考えると、早めに買った方がトクになります。
②異次元緩和で低金利の今がチャンス
また、現在は住宅ローンがかなり安いため、月々の返済負担が軽いのもチャンスです。
ですから、もし家を買おうと思っているのならば、土地価格が下がるのを待つよりも、金利が上がる前の今のうちに買うのがベストでしょう。
ただし、購入を検討する場合には、今後の金利上昇を想定しておかないと大変なことになるので、「フラット３５」か「１０年以上の固定金利」でも返済ができるかどうかで予算を考えるべきでしょう。
非公開物件＝安い物件
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また、売主はあまり相談する相手を広げたくないため、まずは建てたメーカーに相談する場合が多いです。
当然、このような物件は少ないお客さんにしか目にとまる機会がないため、相場よりも価格の安い可能性が高いのです。
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売るなら：超低金利の今が１番のチャンス
ここまで上昇を続けてきた浦添市ですが、金利の低下がなければ、これほどの上昇はありませんでした。
しかし、この金利はこれ以上下がりようがありません。
また、新型コロナウイルスの影響もあるため、今が１番高い時期と言えるでしょう。
公示地価を信じると損をする？
この記事では公示地価をもとに解説していきましたが、公示地価は「その地域の平均的な価格」なため、実際の取引ではこれ以上に高く、または安く取引されることがあります。
例えば、浦添市に「経塚（きょうづか）」という住宅地があります。
この経塚地区の公示地価と実際の取引を比べてみると、
- 公示地価：５３万円／坪
- 実際の取引価格：６０〜６９万円／坪
と、公示地価の約1.2〜1.7倍で取引されていました。
最高価格は、最低価格の約１.４倍です。
【浦添市字経塚の土地取引（過去２年間）】
- ６０〜６９万円／坪で取引されている
- 公示地価・実際の取引ともに「第２種中高層住居専用地域」という、マンションや戸建てが混在する似たような街並みのエリア
このような感じで、全国の公示地価と実際の取引を調べてみたのですが、やはり公示地価と実際の取引ではかなりの価格差があることがわかりました。
同じ地域なのに、
「公示地価の３割増し、場合によっては２倍以上の価格で取引されている」
といった取引がゴロゴロ見つかったのです。
| 都道府県 | 住所 | 公示地価／坪 | 取引価格／坪 | 公示地価の何倍？ |
|---|---|---|---|---|
| 沖縄県 | 那覇市首里石嶺町 | 42万円 | 31〜46万円 | 0.74〜1.1倍 |
| 沖縄県 | 沖縄市上地 | 30万円 | 31〜44万円 | 1.03〜1.47倍 |
| 沖縄県 | うるま市江州 | 56万円 | 69〜97万円 | 1.23〜1.73倍 |
| 沖縄県 | 浦添市経塚 | 53万円 | 60〜69万円 | 1.13〜1.3倍 |
| 沖縄県 | 宜野湾市野嵩 | 26万円 | 30〜50万円 | 1.15〜1.92倍 |
| 沖縄県 | 豊見城市宜保 | 40万円 | 34〜58万円 | 0.85〜1.45倍 |
| 沖縄県 | 糸満市武富 | 20万円 | 20〜27万円 | 1〜1.35倍 |
| 沖縄県 | 名護市宇茂佐の森 | 14万円 | 14〜20万円 | 1〜1.43倍 |
| 沖縄県 | 南城市佐敷 | 12万円 | 10〜23万円 | 0.83〜1.92倍 |
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