うるま市の土地価格|上昇・下落した理由|今後の見通し | イエ&ライフ

うるま市の土地価格|上昇・下落した理由|今後の見通し

沖縄県

(画像出典:wikimedia commons Sturmgewehr88, 伊波城跡からみた旧石川市街と石川岳(左))

 

この記事ではうるま市の

  1. 公示地価、基準地価
  2. この7年間の土地価格の動き
  3. 新型コロナの影響を含め、今後どうなるのか?

の3点について解説しています。

 

1、うるま市の公示地価、基準地価の一覧

 

*詳しい地名を入力すると、絞り込めます。1文字からOK

*公):公示地価(2020.1.1現在)

*基):基準地価(2020.7.1現在)

(参考:国土交通省 「土地総合情報システム」)

 

住居表示最寄駅(m)坪単価(万円)前年比変化率H25比変化率
基)うるま市字江洲城原599番3宮里入口停(280)2711.7%63.8%
基)うるま市石川東山1丁目15番4外東山入口停(210)15.212.2%39.0%
公)うるま市字赤道大門原957番33明道停(500)20.28.7%38.9%
基)うるま市みどり町3-11-22赤野停(280)22.27.0%35.9%
基)うるま市字赤道仲原178番12外赤道十字路停(220)22.33.8%30.8%
基)うるま市字昆布長尾原1832番484いずみ病院入口停(1800)8.44.1%27.5%
基)うるま市字田場国場原848番2具志川バスターミナル入口停(500)14.31.9%23.8%
基)うるま市石川曙3-7-12石川入口停(200)11.82.3%18.9%
公)うるま市字高江洲西繁多原929番2志林川停(270)15.85.7%17.7%
公)うるま市石川東恩納長嶺原752番2美原入口停(200)9.85.7%16.9%
基)うるま市字赤道上原2番16中部病院前停(120)27.62.5%16.6%
公)うるま市石川東恩納前原722番10前原停(200)12.57.4%16.6%
基)うるま市石川2-20-16南栄入口停(250)11.90.0%16.5%
公)うるま市みどり町5丁目2番2外具志川商業高校入口停(200)27.35.1%13.7%
基)うるま市勝連平敷屋平敷屋112番平敷屋停(350)6.81.5%11.4%
公)うるま市石川1-52-36石川電話局前停(0)18.22.6%11.0%
基)うるま市石川嘉手苅後原138番1嘉手苅停(140)7.91.3%10.1%
基)うるま市与那城平安座東村内254番西村商店前停(150)2.51.2%9.0%
基)うるま市石川白浜1-3-7石川市場前停(1)19.61.7%8.2%
公)うるま市字具志川下具志川原432番具志川停(350)9.73.5%8.1%
基)うるま市字喜屋武上平良川原311番3上平良川停(1)19.70.0%7.2%
基)うるま市勝連平安名東原435番平安名停(160)8.81.1%6.3%
基)うるま市与那城屋慶名西1103番与那城郵便局前停(1)9.3-2.4%-3.4%
公)うるま市与那城西原東原991番外県営与那城団地入口停(0)12.6-0.8%-9.7%
公)うるま市安慶名3-35-23具志川郵便局前停(270)16.89.2%
公)うるま市みどり町3-21-15西田場停(0)26.76.2%
基)うるま市安慶名3-35-23具志川郵便局前停(270)16.86.1%
基)うるま市字豊原仲塩屋原290番3豊原停(180)12.33.3%

 

途中ですが、この記事の説明を。

どうも、このサイト「イエ&ライフ」を運営しているゴトウです。

ここからは、「あなたの(気になっている)不動産がこれからどうなるのか?」を予測することができるように、必要な情報を順番にご紹介します。

 

すごく不思議に思うんですが、不動産の取引は数千万円単位の大きなお金が動くし、「絶対に失敗したくない」と誰もが思っているはずなのに、

「どうして上がっているのか?下がっているのか?」

「これからどうなるのか?」

という情報について、すごくあいまいな記事しかないと思いませんか?

 

例えば、新聞やニュースで取り上げられる土地価格の情報は、ほとんどが中心部の商業地の話であるか、市区町村単位で「○%上がってます。」という情報ですよね。

 

だから、自分の知りたいエリアの不動産がどうなっているのか、これからどうなるのか、の参考にしにくいし、

  • 買う・売るタイミングはいつがいいのか?
  • この場所に買っても、10年後、20年後も後悔しないか?

といった判断が難しくて、不動産会社のいいなりになってしまう人って、けっこういると思うんですよ。

 

それはちょっと残念すぎると思うんです。

不動産の取引は、あなたの人生の中でも1〜2番目に来るような大きな決断なわけですから、その後の人生の「自信」や「余裕」にもつながってきますからね。

 

なので、そんな人の参考になればと、こんな記事を作っています。

47都道府県・500以上の市区・5万地点の公示地価と基準地価について、これまで調べて記事にしてきましたが、「なぜ上がったのか?」「下がったのか?」に難しい理由はありませんでした。

 

特に住宅地については、買ってすぐに売るようなものでもありませんし、人の動きもいきなりガラッと変わるわけでもないので、とても予想がつきやすいです。

 

なので、この記事を読み終わる頃には、

  • 買う、または売るタイミングがわかる
  • どこに買えば後悔しないかがわかる

ようになっているはずです。

 

と言っても、それほど難しいことは書いていないので、気楽に目を通してみてください。

それでは参りましょう。

 

 

2、過去7年間のうるま市の土地価格の動き

この7年間でうるま市の土地価格を見ると、沖縄県の平均が32.3%上昇したのに対して、プラス21.2%とあまり上げませんでした。

 

うるま市の公示地価の推移(令和2年)

(参考:国土交通省 地価公示)

 

では、実際にどのようなエリアが上昇、または下落したのでしょうか?

公示地価の7年間の変化率を地図上に表示させてみました。

 

地価マップ:2013-20年の上昇率

変化率:赤色(30%以上)>オレンジ色(10〜29.9%)>緑色(0〜9.9%)>青色(-9.9〜0%)>紫色(-10%以下)

 

 

全域で上昇していますが、特に、

  • サンエー具志川メインシティ、うるまシティプラザの周辺の西側
  • ロードサイド店舗の多い県道75号線沿い

の買い物に便利なエリアでは、10%以上の上昇をしています。

 

今回の不動産バブルの背景

全国的に土地価格が上昇していると言われていますが、その理由は金利の低下です。

2013年4月から始まった日銀の異次元緩和によって、金利が大きく低下したのです。

 

住宅ローンの金利

(参考:ARUHI住宅ローン フラット35金利の推移 財務省 国債金利情報)

 

ザックリ言うと、この7年間で買い手は、同じ返済額で2割高い物件を買えるようになったということです。

例えば、フラット35で期間35年・月々の返済額が10.4万円とした場合、購入できる不動産は3,000万円から3,500万円まで上がったのです。

 

同じ返済額で購入できる物件価格が2割上昇した

 

そのため、人気のエリアでは土地価格が上昇しやすくなりました。

月々の支払額は増やさずに、約2割高い物件を買える。しかもその物件が人気化しているとなれば、値段が高くても買おうとする人は増えますよね。

 

その結果、都心部では通勤需要から人気化した駅近のマンションが値上がりし、郊外のエリアではショッピングモールや、大規模な新興住宅地で上昇しやすくなったのです。

 

 

外国人観光客の増加も追い風に

2013年9月に東京でオリンピックが開催されることに決定したことで、沖縄県でも50万人→400万人と、なんと8倍以上に増えています。

 

沖縄県の外国人観光客数

(参考:観光庁 宿泊旅行統計調査)

 

そのため、新しくマンションやホテルが建ったり、旅行サービスが盛り上がったりと雇用が増えています。

その恩恵をうるま市も受けて、人口が増えているため、土地価格が上昇しているんですね。

 

3、新型コロナの影響はどうなのか?

新型コロナウイルスの感染拡大によって、3月末から緊急事態宣言が全国的に出され、多くの産業がストップし、売り上げが激減しました。

ですが、9月の中間決算を見てみると、航空、鉄道、飲食、百貨店などの一部の業界では大きく売り上げを落としていますが、それ以外の業界では黒字を確保しており、あまり影響が出ていないようです。

 

産業企業名4〜9月売上(前年同期比)損益(億円)
航空全日空-72.4%-1,885
鉄道JR東-48.2%-2,644
百貨店三越伊勢丹HD-41.8%-368
飲食ワタミ-36.8%-72
自動車トヨタ-26.0%6,293
電機日立-10.9%2,508

(参考:各社の決算発表資料より)

 

実際、今年の冬のボーナスは、大企業でみると、平均9%の減少とあまり影響はありませんでした。

(参考:サンケイビズ「冬のボーナス9%減少 経団連調査 大企業で8年ぶり減少 中小以下でも厳しさ増す」)

 

中小企業では、もっと影響は大きい可能性はありますが、これほどの減少で済んでいるということは、今のところ、コロナの影響が深刻なところがごく一部だということでしょう。

 

そのため、飲食店や百貨店などの賑わう商業施設では、売り上げ減少や店舗の閉店によって影響を受けそうですが、住宅地に対する需要はあまり影響はないようです。

 

沖縄県では、特に那覇市周辺の商業地が危ない

9月29日に発表された基準地価を見ると、特に那覇市周辺の商業地への影響が大きいようです。

これまで海外・県外からの観光客によって潤ってきた商業エリアが、まったく商売が成り立たなくなってしまったことで、景気に急ブレーキがかかっている状況なのです。

 

ですが、今のところ、影響があるのは商業地周辺だけで、ほとんどの住宅地ではそれほど影響はないようです。

実際、持ち家の着工件数を見てみても、ほぼ前年並みとなっており、家を建てる人が減っているわけではありません。

 

沖縄県の新築着工統計

(参考:e-STAT 住宅着工統計)

 

超低金利なので、月々の返済額の負担が低いまま借りられますし、子育てで広い部屋が欲しくなりますから、高い家賃で広い部屋を借りるよりも、資産として家が残る持ち家を選ぶ人が多いのでしょう。

 

一方で、商業地については、感染が拡大すると自粛要請がされますし、ワクチンもまだまだ当分接種できないので、閉店するお店はまだまだ増えそうです。

そのため、商業地や観光地の土地価格はまだまだ厳しそうです。

 

 

4、その他のリスク

新型コロナ以外にも、どんなリスクがあるのかをまとめました。

 

(1)この低金利はいつまで続くのか?

地域によって上がった場所、下がった場所の違いはあるものの、日銀の異次元緩和政策で生まれたこの超低金利は、土地価格を押し上げるプラス要因でした。

そして、これ以上は、金利が下がらない水準まで来ています。

むしろ、その副作用の方が話題になることが増えました。

 

例えば、預金者のお金を国債で運用していた地銀は、この異次元緩和によって、金利が低下したことで利息収入が減り、半数以上が赤字になっています。

 

赤字の地銀がどんどん増えている

地銀の決算状況

(金融庁:地域金融の課題と競争のあり方)

 

赤字が続けばいずれ倒産してしまいますから、いつまでも続けるわけにはいきません。

 

では、具体的にあとどれぐらいなのか?

ブルームバーグが経済の専門家45人にアンケートをしたところ、半数以上が2〜3年以内に限界が来ると予想していました。

 

半数以上が2〜3年以内に限界と回答

異次元緩和はいつ終わるか?

(参考:ブルームバーグ「2年以内で限界」が半数弱、現行の長短金利操作-日銀サーベイ)

 

このアンケートは2018年6月にされたものなので、「2020〜21年前後に限界が来る」と考えている専門家が多いことになります。

聞き取り当時は、オリンピックが開催されると思われていたので、この頃までは好景気も続くだろうという予想があったので、その頃までは地銀の経営状態も持つと思われていたのでしょう。

 

ですが、今回の新型コロナ騒動によって、地銀の経営はさらに苦しくなってきました。

銀行の経営が厳しくなれば、日本の国債に対する信頼性も下がります。海外の投資家が国債の売却をする可能性も高まります。

 

そうすると、金利が上昇しますので、不動産価格は下落していきます。

 

金利が上がると、同じ返済額でも買える価格が下がる

金利上昇で下落

 

そのため、今後の経済状況次第では、金利上昇による不動産価格の下落も考えておいた方がいいでしょう。

 

 

(2)サンエー石川シティ開業で、石川地区が人気化

サンエー石川シティ

 

石川地区の石川浄水場跡地に、沖縄県の大手流通企業サンエーが2020年夏頃にショッピングセンターをオープンします。

大規模な商業施設ができると、その周辺が人気化して土地価格が上がりますから、今後は石川地区に注目ですね。

 

(3)これからうるま市の人口はどうなるの?

 

国立社会保障・人口問題研究所が、今年発表したうるま市の人口の見通しによると、2030年ごろがピークだそうです。

 

うるま市の人口は、2030年がピーク

うるま市の人口予測

(出典:国立社会保障・人口問題研究所 平成30年度人口推計)

 

そう考えると、まだ大丈夫な気がしますが、家を買う中心年代である30代はすでに減り始めており、2025年までに1,800人減る見通しです。

 

うるま市の30代人口は、2025年までに約1,800人減少

うるま市の30代人口の予測

(出典:国立社会保障・人口問題研究所 平成30年度人口推計)

 

今はまだ勢いがありますが、少しずつ買いの勢いも鈍ってくるかもしれません。

 

結論:買うなら?売るなら?

 

以上のことから、うるま市の土地価格は、

  • 外国人観光客の増加によって、ショッピングセンター周辺で特に土地価格が上昇している
  • 新型コロナが長期化すると、閉店が増えて中心部の商業地でも下がる可能性あり

と言えるでしょう。

 

では、売りたい人、買いたい人は、それぞれどう対応すべきなのでしょうか?

 

買うなら:下落を待つよりも低金利の今がベスト

土地価格の坪単価が10〜30万円の地域が多いので、下落を待つ必要はありません。

その理由は2つあります。

 

①土地価格の下落分よりも、待っている間の家賃の方が高くつく

例えば、坪20万円ぐらいの土地であれば、30坪でも600万円程度で買えます。

仮に数年で1割下げたとして60万円ぐらいしか安くなりませんから、その間の家賃を考えると、早めに買った方がトクになります。

 

②異次元緩和で低金利の今がチャンス

また、現在は住宅ローンがかなり安いため、月々の返済負担が軽いのもチャンスです。

ですから、もし家を買おうと思っているのならば、土地価格が下がるのを待つよりも、金利が上がる前の今のうちに買うのがベストでしょう。

 

ただし、購入を検討する場合には、今後の金利上昇を想定しておかないと大変なことになるので、「フラット35」「10年以上の固定金利」でも返済ができるかどうかで予算を考えるべきでしょう。

 

非公開物件=安い物件

不動産を売る理由はさまざまですが、「周りに知られずに売却したい」という売主は一定の割合でいます。

そのような物件は、ネット上にも出回らず「非公開物件」として登録されます。

また、売主はあまり相談する相手を広げたくないため、まずは建てたメーカーに相談する場合が多いです。

 

非公開物件の実態

 

当然、このような物件は少ないお客さんにしか目にとまる機会がないため、相場よりも価格の安い可能性が高いのです。

 

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売るなら:超低金利の今が1番のチャンス

ここまで上昇を続けてきたうるま市ですが、金利の低下がなければ、これほどの上昇はありませんでした。

 

しかし、この金利はこれ以上下がりようがありません。

また、新型コロナウイルスの影響もあるため、今が1番高い時期と言えるでしょう。

 

公示地価を信じると損をする?

 

この記事では公示地価をもとに解説していきましたが、公示地価は「その地域の平均的な価格」なため、実際の取引ではこれ以上に高く、または安く取引されることがあります。

 

例えば、うるま市内に「江州(えす)」という住宅地があります。

 

この江州地区の公示地価と実際の取引を比べてみると、

  • 公示地価:56万円/坪
  • 実際の取引価格:69〜97万円/坪

と、公示地価の約1.2〜1.7倍で取引されていました。

最高価格は、最低価格の約1.4倍です。

 

【うるま市字江州の公示地価】

うるま市字江州の公示地価

  • 73,300円/㎡ × 3.3(㎡/坪) =24万円/坪

(参考:国土交通省地価公示・都道府県地価調査)

 

【うるま市字江州の土地取引(過去2年間)】

うるま市字江州の土地取引

  • 24〜36万円/坪で取引されている
  • 公示地価・実際の取引ともに「第1種低層住居専用地域」という、似たような街並みのエリア

(参考:国土交通省 不動産取引価格情報検索)

 

このような感じで、全国の公示地価と実際の取引を調べてみたのですが、やはり公示地価と実際の取引ではかなりの価格差があることがわかりました。

 

同じ地域なのに、

「公示地価の3割増し、場合によっては2倍以上の価格で取引されている」

といった取引がゴロゴロ見つかったのです。

 

都道府県住所公示地価/坪取引価格/坪公示地価の何倍?
沖縄県那覇市首里石嶺町42万円31〜46万円0.74〜1.1倍
沖縄県沖縄市上地30万円31〜44万円1.03〜1.47倍
沖縄県うるま市江州56万円69〜97万円1.23〜1.73倍
沖縄県浦添市経塚53万円60〜69万円1.13〜1.3倍
沖縄県宜野湾市野嵩26万円30〜50万円1.15〜1.92倍
沖縄県豊見城市宜保40万円34〜58万円0.85〜1.45倍
沖縄県糸満市武富20万円20〜27万円1〜1.35倍
沖縄県名護市宇茂佐の森14万円14〜20万円1〜1.43倍
沖縄県南城市佐敷12万円10〜23万円0.83〜1.92倍

 

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参考データ

こちらにまとめている土地取引は、国土交通省が取引した人に対してアンケートを行っており、回収できた分だけを掲載しています。

なお、回収率はどこの街でも1〜2割のため、これが全ての取引ではありません。なので、実際の相場を知るなら、公示地価や基準地価を参考にする方がいいでしょう。

 

うるま市の土地取引

*2019年7月〜2020年6月の土地取引

*都市計画:建物の高さや、お店の種類などを規制する区分のこと

地区名坪単価(万円)取引総額(万円)面積(平米)都市計画
みどり町3216001651低住専
安慶名141400340商業
安慶名202000340商業
喜仲116001851中住専
字宇堅102900970その他
字宇堅674002000以上その他
字宇堅201200200その他
字塩屋15650145その他
字塩屋205800960その他
字宮里2824002801中住専
字具志川221700250その他
字具志川9.9680230その他
字具志川3120130その他
字具志川518001200その他
字具志川2.13004801種住居
字具志川1213003501低住専
字具志川9.532001100その他
字具志川9.550001700その他
字兼箇段6.9420200その他
字兼箇段13510130その他
字兼箇段11570170その他
字高江洲13980250その他
字高江洲9.1460017001低住専
字高江洲3029003101低住専
字昆布661002000以上その他
字上江洲71500730その他
字西原222400360その他
字西原2024004001低住専
字赤道3317001651低住専
字川崎9.81300440その他
字川田152500550その他
字川田71800840準住居
字大田61300690その他
字大田4.1130105その他
字天願19760130その他
字天願9.22700950その他
字田場182100390その他
字田場1721004201中住専
字田場7.8580240その他
字田場192100360第2種住居
字豊原1141001300その他
勝連南風原4.2270220その他
勝連南風原7.9270115その他
勝連南風原0.73601700その他
勝連南風原7.9310130その他
勝連比嘉8.81000390その他
勝連平安名5.415008801中住専
勝連平安名1558001300近隣商業
勝連平安名15880195近隣商業
勝連平安名132200560近隣商業
勝連平敷屋2.73140その他
石川1240810その他
石川9.5250851種住居
石川9.53501251種住居
石川713006101低住専
石川2.51301751低住専
石川2.55807601低住専
石川201300210その他
石川1213003601低住専
石川2214002101種住居
石川1878001400その他
石川伊波3.8600530その他
石川嘉手苅2560920その他
石川嘉手苅61600880その他
石川曙7.977301中住専
石川東恩納9.9480160その他
石川東恩納1614002901低住専
石川東恩納1715003001低住専
石川東恩納99335その他
石川東恩納1133001000その他
石川東山1815002701低住専
石川東山本町2113002001中住専
石川東山本町1.8891651中住専
与那城1113004001低住専
与那城10290951中住専
与那城8.35002001低住専
与那城屋慶名4.56604801種住居
与那城屋慶名106502201種住居
与那城屋慶名9.158002000以上1中住専
与那城屋慶名146901651低住専
与那城照間2360600その他
与那城西原112300720その他
与那城西原6.41400720その他
与那城西原6.61600810その他
与那城平安座1224006501種住居
与那城平安座8.52601001種住居
与那城平安座3.42402301中住専
与那城平安座2.790011001中住専
与那城饒辺2260440その他
与那城饒辺2.4260360その他
与那城饒辺26901100その他

(参考:国土交通省 「土地総合情報システム」)

 

 

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ここまでお読みいただき、ありがとうございました。納得のいく取引ができるといいですね。

 

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