うるま市の土地価格｜上昇・下落した理由｜今後の見通し

（画像出典：wikimedia commons　Sturmgewehr88,　伊波城跡からみた旧石川市街と石川岳（左））

この記事ではうるま市の

の３点について解説しています。

１、うるま市の公示地価、基準地価の一覧

*詳しい地名を入力すると、絞り込めます。１文字からOK

*公：公示地価（2021.1.1現在）New!

*基：基準地価（2020.7.1現在）

＊R2比変化率：令和２年比の変化率。並び順の基準にしています

（参考：国土交通省　「土地総合情報システム」）

２、過去７年間のうるま市の土地価格の動き

この７年間でうるま市の土地価格を見ると、沖縄県の平均が３２.３％上昇したのに対して、プラス２１.２％とあまり上げませんでした。

（参考：国土交通省　地価公示）

では、実際にどのようなエリアが上昇、または下落したのでしょうか？

公示地価の７年間の変化率を地図上に表示させてみました。

地価マップ：2013-20年の上昇率

変化率：赤色（30%以上）＞オレンジ色（10〜29.9%）＞緑色（0〜9.9%）＞青色（-9.9〜０％）＞紫色（-10%以下）

全域で上昇していますが、特に、

の買い物に便利なエリアでは、１０％以上の上昇をしています。

なぜ、これほど上昇しているのか？

最初に結論をまとめます。

といったことから、大きく上昇してきたと考えられます。

では、もう少し詳しく見ていきましょう。

①金利低下によって、買い手の購買力が上がった

今回の土地価格の上昇のきっかけは、金利の低下でした。

ご覧のように、2013年4月以降、日銀が国債を買い占める、異次元緩和政策を行うことで、金利を下げてきました。

日銀が国債を買い占めて、金利を下げた

（参考：ARUHI住宅ローン　フラット３５金利の推移　財務省　国債金利情報）

ザックリ言うと、この８年間で買い手は、同じ返済額で２割高い物件を買えるようになったということです。

例えば、フラット３５で期間３５年・月々の返済額が10.4万円とした場合、購入できる不動産は3,000万円から3,500万円まで上がったのです。

同じ返済額で購入できる物件価格が２割上昇した

月々の支払額は増やさずに、約２割高い物件を買える。しかもその物件が人気化しているとなれば、値段が高くても買おうとする人は増えますよね。

そのため、人気のエリアほど、土地価格が上昇してきたのです。

②外国人観光客の増加も追い風に

また、外国人観光客数の増加も、土地価格上昇の追い風となりました。

2013年9月に東京でオリンピックが開催されることに決定したことで、沖縄県でも５０万人→４００万人と、なんと８倍以上に増えています。

（参考：観光庁　宿泊旅行統計調査）

その結果、ホテルや商業施設への設備投資が大きく増加し、沖縄県のGDP（県民総生産）も増加しました。

2012年には3.7兆円だったGDPが、2017年には4.4兆円（約１.２倍）にまで増えたのです。

（参考：沖縄県　「県民経済計算」）

これほどGDPが増えれば、雇用も増えますし、家を建てる人も増えます。その結果、うるま市でも土地価格が上昇しやすくなったわけです。

③人口も増えている

さらに、うるま市では人口の増加が追い風となりました。

2013〜20年の7年間で、約4,000人も増えたのです。

（参考：東京都の統計「住民基本台帳による東京都の世帯と人口」）

では、具体的にどのあたりで増えているのでしょうか？

町丁ごとの人口の変化を調べてみました。

うるま市の地区別の人口変化（2014.1〜2021.1）

増減：赤色（1,000人以上増加）＞オレンジ色（500〜999人増加）＞緑色（100〜499人増加）＞青色の↙️（100〜499人減少）＞紫色の↙️（500人以上の減少）

（出典：うるま市　「人口統計資料」）

ご覧の通り、中央部では人口が減少していますが、北部および南東部では、増加しているところが多いですね。

車での移動が基本となるため、スーパーやショッピングセンターが立地する県道85号線（環状線）の周辺で、人口が増えているようです。

土地価格が大きく上昇している（赤いマーク）場所を見てみると、このような大きな道路の周辺に多い傾向にありました。

新型コロナは、住宅地では影響が小さい

新型コロナの影響が出てきたのは、緊急事態宣言が出された2020年4月以降です。

同じ住所で公示地価（1月の価格）と基準地価（7月の価格）の両方の価格が出ている地点がありましたので、比較することで影響がわかりました。

うるま市の新型コロナの影響（単位：万円／坪）

（参考：国土交通省　「土地総合情報システム」）

ご覧の通り、住宅地は横ばいとなっていました。

沖縄県内の他の市でも、住宅地に対する影響はありませんでしたので、観光業や飲食店には影響があるものの、住宅に対する需要にはあまり影響がないようです。

３、これからどうなるのか？

ここからは、うるま市の土地価格に影響を与えそうなポイントをいくつかご紹介します。

（１）この低金利はいつまで続くのか？

そもそも、異次元緩和政策とは、国債の金利を下げるために、日銀が国債を買い占めることで実現させてきた政策でした。

そして、これ以上は、金利が下がらない水準まで来ています。

むしろ、その副作用の方が話題になることが増えました。

例えば、預金者のお金を国債で運用していた地銀は、この異次元緩和によって、金利が低下したことで国債からの利息が減り、半数以上が赤字になっています。

金利低下で、赤字の地銀がどんどん増えている

（金融庁：地域金融の課題と競争のあり方）

赤字が続けばいずれ倒産してしまいますから、いつまでも続けるわけにはいきません。

また、黒田総裁の任期である2023年までに、当初の目標である「年率２％で物価を上げること」は、達成できないこともわかってきました。

（参考：NHK「日銀 黒田総裁 今の任期中に2％の物価目標 達成困難に」）

つまり、2013〜2023年の１０年間で、

という状況になっているわけです。

そのため、黒田総裁の次の方が、この政策を続ける可能性は低いのではないかと予想されます。

目的を達成できずに、銀行が潰れて混乱してしまっては、意味がありませんからね。

実は、すでに異次元緩和をやめる準備に入っている

とはいうものの、「異次元緩和をやめます」と発表すれば、金利が一気に上がる可能性もありますから、日銀でも慎重に進めているように見えます。

なぜかと言うと、日銀の国債を買い占めるペースが、２０１８年頃からすでに減らしてきているからです。

日銀が国債を買い占める比率を減らしている

（参考：財務省　2021.6.24「国の債務管理の在り方に関する懇談会（参考資料２）」）

2021年現在、日銀が買い占めている比率は、期間１〜１０年の国債（赤色の線）で約６０％程度、期間１０年超の国債（灰色の線）で８.７％にまで下がっています。

このまま、買い占める量を減らしていけば、いずれ金利も徐々に上がっていくことになります。

金利が上がると、同じ返済額でも買える価格が下がる

なお、金利が上昇すると、住宅ローンの返済額が増えるため、不動産価格は下落していきます。

そのため、特に売却を検討している人は、異次元緩和で低金利が続いているうちに、準備をしておいた方がいいでしょう。

（２）これからうるま市の人口はどうなるの？

国立社会保障・人口問題研究所が、2018年に発表したうるま市の人口の見通しによると、2020→30年の10年間で約2,000人増加するそうです。

うるま市は、これから10年で約2,000人増える

（出典：国立社会保障・人口問題研究所　平成３０年度人口推計）

その一方で、家を建てる３０〜４０代人口は、2020→30年の10年間で約3,000人も減る見通しです。

うるま市の３０〜４０代人口は、2020→30年で約3,000人減る

（出典：国立社会保障・人口問題研究所　平成３０年度人口推計）

つまり、買い手がこれから１０年で、１割近くも減るのです。

そのため、今後は上昇ペースも鈍ってくるでしょう。

（３）サンエー石川シティ開業で、石川地区が人気化

石川地区の石川浄水場跡地に、沖縄県の大手流通企業サンエーが２０２０年夏頃にショッピングセンターをオープンします。

大規模な商業施設ができると、その周辺が人気化して土地価格が上がりますから、今後は石川地区に注目ですね。

結論：買うなら？売るなら？

以上のことから、うるま市の土地価格は、

と言えるでしょう。

では、売りたい人、買いたい人は、それぞれどう対応すべきなのでしょうか？

買うなら：下落を待つよりも低金利の今がベスト

土地価格の坪単価が10〜30万円の地域が多いので、下落を待つ必要はありません。

その理由は２つあります。

①土地価格の下落分よりも、待っている間の家賃の方が高くつく

例えば、坪20万円ぐらいの土地であれば、30坪でも600万円程度で買えます。

仮に数年で１割下げたとして60万円ぐらいしか安くなりませんから、その間の家賃を考えると、早めに買った方がトクになります。

②異次元緩和で低金利の今がチャンス

また、現在は住宅ローンがかなり安いため、月々の返済負担が軽いのもチャンスです。

ですから、もし家を買おうと思っているのならば、土地価格が下がるのを待つよりも、金利が上がる前の今のうちに買うのがベストでしょう。

ただし、購入を検討する場合には、今後の金利上昇を想定しておかないと大変なことになるので、「フラット３５」か「１０年以上の固定金利」でも返済ができるかどうかで予算を考えるべきでしょう。

非公開物件＝安い物件

不動産を売る理由はさまざまですが、「周りに知られずに売却したい」という売主は一定の割合でいます。

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また、売主はあまり相談する相手を広げたくないため、まずは建てたメーカーに相談する場合が多いです。

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売るなら：超低金利の今が１番のチャンス

ここまで上昇を続けてきたうるま市ですが、金利の低下がなければ、これほどの上昇はありませんでした。

しかし、この金利はこれ以上下がりようがありません。

また、新型コロナウイルスの影響もあるため、今が１番高い時期と言えるでしょう。

公示地価を信じると損をする？

この記事では公示地価をもとに解説していきましたが、公示地価は「その地域の平均的な価格」なため、実際の取引ではこれ以上に高く、または安く取引されることがあります。

例えば、うるま市内に「江州（えす）」という住宅地があります。

このような感じで、全国の公示地価と実際の取引を調べてみたのですが、やはり公示地価と実際の取引ではかなりの価格差があることがわかりました。

同じ地域なのに、

「公示地価の３割増し、場合によっては２倍以上の価格で取引されている」

といった取引がゴロゴロ見つかったのです。

つまり、あなたの不動産はもっと高い評価額の可能性があるのです。

では、どうやってそれを調べられるのか？

答えは不動産の一括査定です。

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