うるま市の土地価格|上昇・下落した理由|今後の見通し | イエ&ライフ

うるま市の土地価格|上昇・下落した理由|今後の見通し

沖縄県

(画像出典:wikimedia commons Sturmgewehr88, 伊波城跡からみた旧石川市街と石川岳(左))

 

この記事ではうるま市の

  1. 公示地価、基準地価
  2. この8年間の土地価格の動きと、その理由
  3. 今後どうなるのか?

の3点について解説しています。

 

1、うるま市の公示地価、基準地価の一覧

 

*詳しい地名を入力すると、絞り込めます。1文字からOK

*公:公示地価(2021.1.1現在)New!

*基:基準地価(2020.7.1現在)

*R2比変化率:令和2年比の変化率。並び順の基準にしています

(参考:国土交通省 「土地総合情報システム」)

 

区分住居表示最寄駅(m)坪単価(万円)R2比変化率H25比変化率
公/住宅うるま市字赤道大門原957番33明道停(500)20.20.0%38.9%
公/住宅うるま市石川東恩納長嶺原752番2美原入口停(200)9.80.0%16.9%
公/住宅うるま市石川東恩納前原722番10前原停(200)12.50.0%16.6%
公/住宅うるま市安慶名3-35-23具志川郵便局前停(270)16.80.0%
公/住宅うるま市字高江洲西繁多原929番2志林川停(270)15.8-0.2%17.7%
公/住宅うるま市字具志川下具志川原432番具志川停(350)9.7-0.3%8.1%
公/商業うるま市石川1-52-36石川電話局前停(0)18.2-0.4%11.0%
公/商業うるま市みどり町5丁目2番2外具志川商業高校入口停(200)27.1-0.7%13.7%
公/商業うるま市みどり町3-21-15西田場停(0)26.4-1.1%
公/商業うるま市与那城西原東原991番外県営与那城団地入口停(0)12.5-1.3%-9.7%
基/住宅うるま市字江洲城原599番3宮里入口停(280)2763.8%
基/住宅うるま市石川東山1丁目15番4外東山入口停(210)15.239.0%
基/住宅うるま市みどり町3-11-22赤野停(280)22.235.9%
基/住宅うるま市字赤道仲原178番12外赤道十字路停(220)22.330.8%
基/住宅うるま市字昆布長尾原1832番484いずみ病院入口停(1800)8.427.5%
基/住宅うるま市字田場国場原848番2具志川バスターミナル入口停(500)14.323.8%
基/住宅うるま市石川曙3-7-12石川入口停(200)11.818.9%
基/商業うるま市字赤道上原2番16中部病院前停(120)27.616.6%
基/住宅うるま市石川2-20-16南栄入口停(250)11.916.5%
基/住宅うるま市勝連平敷屋平敷屋112番平敷屋停(350)6.811.4%
基/住宅うるま市石川嘉手苅後原138番1嘉手苅停(140)7.910.1%
基/住宅うるま市与那城平安座東村内254番西村商店前停(150)2.59.0%
基/商業うるま市石川白浜1-3-7石川市場前停(1)19.68.2%
基/商業うるま市字喜屋武上平良川原311番3上平良川停(1)19.77.2%
基/住宅うるま市勝連平安名東原435番平安名停(160)8.86.3%
基/商業うるま市与那城屋慶名西1103番与那城郵便局前停(1)9.3-3.4%
基/住宅うるま市安慶名3-35-23具志川郵便局前停(270)16.8
基/住宅うるま市字豊原仲塩屋原290番3豊原停(180)12.3
公/商業うるま市字前原前原81番1ジャスコ具志川入口(750)24.6

 

 

 

 

2、過去7年間のうるま市の土地価格の動き

この7年間でうるま市の土地価格を見ると、沖縄県の平均が32.3%上昇したのに対して、プラス21.2%とあまり上げませんでした。

 

うるま市の公示地価の推移(令和2年)

(参考:国土交通省 地価公示)

 

では、実際にどのようなエリアが上昇、または下落したのでしょうか?

公示地価の7年間の変化率を地図上に表示させてみました。

 

地価マップ:2013-20年の上昇率

変化率:赤色(30%以上)>オレンジ色(10〜29.9%)>緑色(0〜9.9%)>青色(-9.9〜0%)>紫色(-10%以下)

 

 

全域で上昇していますが、特に、

  • サンエー具志川メインシティ、うるまシティプラザの周辺の西側
  • ロードサイド店舗の多い県道75号、85号線沿い

の買い物に便利なエリアでは、10%以上の上昇をしています。

 

なぜ、これほど上昇しているのか?

最初に結論をまとめます。

  1. 住宅ローン金利が下がって、同じ返済額でもっと高い価格の不動産を買えるようになった
  2. また、外国人観光客が増えたことで、ホテルや商業施設の需要が増えたことで、県内の仕事が増え、住宅に対する需要も増えた
  3. さらに、人口の増加も追い風となり、特に県道75号線、85号線(環状線)の周辺で人口の増加地区が目立つ

といったことから、大きく上昇してきたと考えられます。

では、もう少し詳しく見ていきましょう。

 

①金利低下によって、買い手の購買力が上がった

今回の土地価格の上昇のきっかけは、金利の低下でした。

ご覧のように、2013年4月以降、日銀が国債を買い占める、異次元緩和政策を行うことで、金利を下げてきました。

 

日銀が国債を買い占めて、金利を下げた

異次元緩和政策と住宅ローン金利

(参考:ARUHI住宅ローン フラット35金利の推移 財務省 国債金利情報)

 

ザックリ言うと、この8年間で買い手は、同じ返済額で2割高い物件を買えるようになったということです。

例えば、フラット35で期間35年・月々の返済額が10.4万円とした場合、購入できる不動産は3,000万円から3,500万円まで上がったのです。

 

同じ返済額で購入できる物件価格が2割上昇した

 

月々の支払額は増やさずに、約2割高い物件を買える。しかもその物件が人気化しているとなれば、値段が高くても買おうとする人は増えますよね。

そのため、人気のエリアほど、土地価格が上昇してきたのです。

 

 

②外国人観光客の増加も追い風に

また、外国人観光客数の増加も、土地価格上昇の追い風となりました。

2013年9月に東京でオリンピックが開催されることに決定したことで、沖縄県でも50万人→400万人と、なんと8倍以上に増えています。

 

沖縄県の外国人観光客数

(参考:観光庁 宿泊旅行統計調査)

 

その結果、ホテルや商業施設への設備投資が大きく増加し、沖縄県のGDP(県民総生産)も増加しました。

2012年には3.7兆円だったGDPが、2017年には4.4兆円(約1.2倍)にまで増えたのです。

 

沖縄県のGDP

(参考:沖縄県 「県民経済計算」)

 

これほどGDPが増えれば、雇用も増えますし、家を建てる人も増えます。その結果、うるま市でも土地価格が上昇しやすくなったわけです。

 

③人口も増えている

さらに、うるま市では人口の増加が追い風となりました。

2013〜20年の7年間で、約4,000人も増えたのです。

 

うるま市の人口推移

(参考:東京都の統計「住民基本台帳による東京都の世帯と人口」)

 

では、具体的にどのあたりで増えているのでしょうか?

町丁ごとの人口の変化を調べてみました。

 

うるま市の地区別の人口変化(2014.1〜2021.1)

増減:赤色(1,000人以上増加)>オレンジ色(500〜999人増加)>緑色(100〜499人増加)>青色の↙️(100〜499人減少)>紫色の↙️(500人以上の減少)

(出典:うるま市 「人口統計資料」)

 

ご覧の通り、中央部では人口が減少していますが、北部および南東部では、増加しているところが多いですね。

車での移動が基本となるため、スーパーやショッピングセンターが立地する県道85号線(環状線)の周辺で、人口が増えているようです。

 

土地価格が大きく上昇している(赤いマーク)場所を見てみると、このような大きな道路の周辺に多い傾向にありました。

 

新型コロナは、住宅地では影響が小さい

新型コロナの影響が出てきたのは、緊急事態宣言が出された2020年4月以降です。

同じ住所で公示地価(1月の価格)と基準地価(7月の価格)の両方の価格が出ている地点がありましたので、比較することで影響がわかりました。

 

うるま市の新型コロナの影響(単位:万円/坪)
住所区分①1月②7月変化率(②÷①)
安慶名3-35-23住宅地16.816.80%

(参考:国土交通省 「土地総合情報システム」)

 

ご覧の通り、住宅地は横ばいとなっていました。

沖縄県内の他の市でも、住宅地に対する影響はありませんでしたので、観光業や飲食店には影響があるものの、住宅に対する需要にはあまり影響がないようです。

 

3、これからどうなるのか?

ここからは、うるま市の土地価格に影響を与えそうなポイントをいくつかご紹介します。

 

(1)この低金利はいつまで続くのか?

そもそも、異次元緩和政策とは、国債の金利を下げるために、日銀が国債を買い占めることで実現させてきた政策でした。

そして、これ以上は、金利が下がらない水準まで来ています。

むしろ、その副作用の方が話題になることが増えました。

 

例えば、預金者のお金を国債で運用していた地銀は、この異次元緩和によって、金利が低下したことで国債からの利息が減り、半数以上が赤字になっています。

 

金利低下で、赤字の地銀がどんどん増えている

地銀の決算状況

(金融庁:地域金融の課題と競争のあり方)

 

赤字が続けばいずれ倒産してしまいますから、いつまでも続けるわけにはいきません。

また、黒田総裁の任期である2023年までに、当初の目標である「年率2%で物価を上げること」は、達成できないこともわかってきました。

(参考:NHK「日銀 黒田総裁 今の任期中に2%の物価目標 達成困難に」)

 

つまり、2013〜2023年の10年間で、

  • 株や不動産価格は上昇した
  • 当初の物価目標は達成できず
  • 副作用として、金融機関の赤字行が続出

という状況になっているわけです。

 

そのため、黒田総裁の次の方が、この政策を続ける可能性は低いのではないかと予想されます。

目的を達成できずに、銀行が潰れて混乱してしまっては、意味がありませんからね。

 

実は、すでに異次元緩和をやめる準備に入っている

とはいうものの、「異次元緩和をやめます」と発表すれば、金利が一気に上がる可能性もありますから、日銀でも慎重に進めているように見えます。

なぜかと言うと、日銀の国債を買い占めるペースが、2018年頃からすでに減らしてきているからです。

 

日銀が国債を買い占める比率を減らしている

日銀の国債買入れ比率

(参考:財務省 2021.6.24「国の債務管理の在り方に関する懇談会(参考資料2)」)

 

2021年現在、日銀が買い占めている比率は、期間1〜10年の国債(赤色の線)で約60%程度、期間10年超の国債(灰色の線)で8.7%にまで下がっています。

 

このまま、買い占める量を減らしていけば、いずれ金利も徐々に上がっていくことになります。

 

金利が上がると、同じ返済額でも買える価格が下がる

金利上昇で下落

 

なお、金利が上昇すると、住宅ローンの返済額が増えるため、不動産価格は下落していきます。

 

そのため、特に売却を検討している人は、異次元緩和で低金利が続いているうちに、準備をしておいた方がいいでしょう。

 

 

(2)これからうるま市の人口はどうなるの?

国立社会保障・人口問題研究所が、2018年に発表したうるま市の人口の見通しによると、2020→30年の10年間で約2,000人増加するそうです。

 

うるま市は、これから10年で約2,000人増える

うるま市の人口予測

(出典:国立社会保障・人口問題研究所 平成30年度人口推計)

 

その一方で、家を建てる30〜40代人口は、2020→30年の10年間で約3,000人も減る見通しです。

 

うるま市の30〜40代人口は、2020→30年で約3,000人減る

うるま市の30〜40代人口の予測

(出典:国立社会保障・人口問題研究所 平成30年度人口推計)

 

つまり、買い手がこれから10年で、1割近くも減るのです。

そのため、今後は上昇ペースも鈍ってくるでしょう。

 

(3)サンエー石川シティ開業で、石川地区が人気化

サンエー石川シティ

 

石川地区の石川浄水場跡地に、沖縄県の大手流通企業サンエーが2020年夏頃にショッピングセンターをオープンします。

大規模な商業施設ができると、その周辺が人気化して土地価格が上がりますから、今後は石川地区に注目ですね。

 

結論:買うなら?売るなら?

以上のことから、うるま市の土地価格は、

  • 外国人観光客の増加によって、県内の景気が良くなり、住宅地の需要が増え、特にショッピングセンター周辺で土地価格が上昇している
  • 新型コロナが長期化すると、景気の落ち込みから住宅地に対する需要も落ち着きそう

と言えるでしょう。

 

では、売りたい人、買いたい人は、それぞれどう対応すべきなのでしょうか?

 

買うなら:下落を待つよりも低金利の今がベスト

土地価格の坪単価が10〜30万円の地域が多いので、下落を待つ必要はありません。

その理由は2つあります。

 

①土地価格の下落分よりも、待っている間の家賃の方が高くつく

例えば、坪20万円ぐらいの土地であれば、30坪でも600万円程度で買えます。

仮に数年で1割下げたとして60万円ぐらいしか安くなりませんから、その間の家賃を考えると、早めに買った方がトクになります。

 

②異次元緩和で低金利の今がチャンス

また、現在は住宅ローンがかなり安いため、月々の返済負担が軽いのもチャンスです。

ですから、もし家を買おうと思っているのならば、土地価格が下がるのを待つよりも、金利が上がる前の今のうちに買うのがベストでしょう。

 

ただし、購入を検討する場合には、今後の金利上昇を想定しておかないと大変なことになるので、「フラット35」「10年以上の固定金利」でも返済ができるかどうかで予算を考えるべきでしょう。

 

非公開物件=安い物件

不動産を売る理由はさまざまですが、「周りに知られずに売却したい」という売主は一定の割合でいます。

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また、売主はあまり相談する相手を広げたくないため、まずは建てたメーカーに相談する場合が多いです。

 

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当然、このような物件は少ないお客さんにしか目にとまる機会がないため、相場よりも価格の安い可能性が高いのです。

 

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売るなら:超低金利の今が1番のチャンス

ここまで上昇を続けてきたうるま市ですが、金利の低下がなければ、これほどの上昇はありませんでした。

 

しかし、この金利はこれ以上下がりようがありません。

また、新型コロナウイルスの影響もあるため、今が1番高い時期と言えるでしょう。

 

公示地価を信じると損をする?

 

この記事では公示地価をもとに解説していきましたが、公示地価は「その地域の平均的な価格」なため、実際の取引ではこれ以上に高く、または安く取引されることがあります。

 

例えば、うるま市内に「江州(えす)」という住宅地があります。

 

この江州地区の公示地価と実際の取引を比べてみると、

  • 公示地価:56万円/坪
  • 実際の取引価格:69〜97万円/坪

と、公示地価の約1.2〜1.7倍で取引されていました。

最高価格は、最低価格の約1.4倍です。

 

【うるま市字江州の公示地価】

うるま市字江州の公示地価

  • 73,300円/㎡ × 3.3(㎡/坪) =24万円/坪

(参考:国土交通省地価公示・都道府県地価調査)

 

【うるま市字江州の土地取引(過去2年間)】

うるま市字江州の土地取引

  • 24〜36万円/坪で取引されている
  • 公示地価・実際の取引ともに「第1種低層住居専用地域」という、似たような街並みのエリア

(参考:国土交通省 不動産取引価格情報検索)

 

このような感じで、全国の公示地価と実際の取引を調べてみたのですが、やはり公示地価と実際の取引ではかなりの価格差があることがわかりました。

 

同じ地域なのに、

「公示地価の3割増し、場合によっては2倍以上の価格で取引されている」

といった取引がゴロゴロ見つかったのです。

 

都道府県住所公示地価/坪取引価格/坪公示地価の何倍?
沖縄県那覇市首里石嶺町42万円31〜46万円0.74〜1.1倍
沖縄県沖縄市上地30万円31〜44万円1.03〜1.47倍
沖縄県うるま市江州56万円69〜97万円1.23〜1.73倍
沖縄県浦添市経塚53万円60〜69万円1.13〜1.3倍
沖縄県宜野湾市野嵩26万円30〜50万円1.15〜1.92倍
沖縄県豊見城市宜保40万円34〜58万円0.85〜1.45倍
沖縄県糸満市武富20万円20〜27万円1〜1.35倍
沖縄県名護市宇茂佐の森14万円14〜20万円1〜1.43倍
沖縄県南城市佐敷12万円10〜23万円0.83〜1.92倍

 

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