浦安市の公示地価と今後の見通し｜なぜ人が増えてもあまり上がらないのか？

（画像出典：ウィキペディア　肖红军　3 Chome Higashino, Urayasu-shi）

この記事の内容は以下の３点です。

１、浦安市の公示地価、基準地価の一覧

*詳しい地名を入力すると、絞り込めます。１文字からOK

*公）：公示地価（2019.1.1現在）

*基）：基準地価（2018.7.1現在）

途中ですが、この記事の説明を。

どうも、このサイト「イエ＆ライフ」を運営しているゴトウです。

ここからは、「あなたの（気になっている）不動産がこれからどうなるのか？」を予測することができるように、必要な情報を順番にご紹介します。

すごく不思議に思うんですが、不動産の取引は数千万円単位の大きなお金が動くし、「絶対に失敗したくない」と誰もが思っているはずなのに、

「どうして上がっているのか？下がっているのか？」

「これからどうなるのか？」

という情報について、すごく大雑把な記事しかないと思いませんか？

例えば、新聞やニュースで取り上げられる土地価格の情報は、ほとんどが中心部の商業地の話であるか、市単位で「○％上がってます。」という情報ですよね。

だから、自分の知りたいエリアの不動産がどうなっているのか、これからどうなるのか、の参考にしにくいし、

• 買う・売るタイミングはいつがいいのか？
• この場所に買っても、１０年後、２０年後も後悔しないか？

といった判断が難しくて、不動産会社のいいなりになってしまう人って、けっこういると思うんですよ。

それはちょっと残念すぎると思うんです。

不動産の取引は、あなたの人生の中でも１〜２番目に来るような大きな決断なわけですから、その後の人生の「自信」や「余裕」にもつながってきますからね。

なので、そんな人の参考になればと、こんな記事を作っています。

４７都道府県・４００以上の市区・５万地点の公示地価と基準地価について、これまで調べて記事にしてきましたが、「なぜ上がったのか？」「下がったのか？」に難しい理由はありませんでした。

特に住宅地については、買ってすぐに売るようなものでもありませんし、人の動きもいきなりガラッと変わるわけでもないので、とても予想がつきやすいです。

なので、この記事を読み終わる頃には、

• 買う、または売るタイミングがわかる
• どこに買えば後悔しないかがわかる

ようになっているはずです。

と言っても、それほど難しいことは書いていないので、気楽に目を通してみてください。

それでは参りましょう。

２、なぜ浦安市の土地価格は、それほど上昇しなかったのか？

この５年間の浦安市の住宅地の動きを見ると、不動産バブルと言われている割に、上昇率は3.4%と小幅でした。

10年前にミニバブルで土地価格が上昇したことがありましたが、その時期に比べても、全く反応が薄いのです。

（参考：国土交通省　地価公示）

そこで、ここからは、

「なぜ浦安市の不動産は、今回のバブルに乗れていないのか？」

その理由を解き明かしながら、今後の動きも予想していきましょう。

浦安市では、南側の戸建てエリアの人気が下がっている

５年間で3.4%上昇している浦安市ですが、詳しく見ていくと、他のエリアと違った大きな特徴がありました。

では、具体的にどういった特徴があるのか？

公示地価の上昇率に応じて、地図上で色分けして表示させてみたところ、

といった傾向にありました。

地価マップ：５年間の上昇率

*上昇率：赤色（０〜+10%）＞青色（-10〜0%）＞紫色＞（-10％以下）

浦安市に限らず、千葉市の湾岸部の美浜区でも、土地価格が落ち着いてきたのは、平成２７年になってからでした。

５年間という期間で見ると、浦安市も南側ではまだ回復途中という印象ですね。

ちなみに、南側で上昇しているのは、工業地域です。

湾岸部の新興住宅地で人口が増加

浦安市のホームページで、町丁別の人口を調べることができます。この５年間で100人以上の増加、または減少しているエリアを抽出してみました。

人口変化マップ：５年間の人口の増減数

*増減数：赤色（500-999人増加）＞緑色（100〜499人増加）＞青色（100〜499人減少）＞紫色（500〜999人減少）

（参考：浦安市　町丁別人口　住民基本台帳）

やはり、新浦安駅より南側のエリアで、人口の減少している地域がいくつか見られます。

その一方で、ほとんど手付かずだった日の出エリアでは、マンションや戸建て分譲地が多くできており、人口もかなり増えています。

駅から遠いですが、タワーマンションなどに比べると割安ですし、日の出６〜７丁目の戸建てエリアでは、リゾート気分も味わえると人気で人が移り住んでいるようです。

今回の不動産価格上昇の理由

その最も大きな理由は、金利の低下です。

2013年4月から日銀が異次元緩和政策を始めてからは、金利が大きく低下したのです。

（参考：ARUHI住宅ローン　フラット３５金利の推移　財務省　国債金利情報）

ザックリ言うと、この５年間で買い手は、同じ返済額で２割高い物件を買えるようになったということです。

例えば、フラット３５で期間３５年・月々の返済額が10.4万円とした場合、購入できる不動産は3,000万円から3,500万円まで上がったのです。

同じ返済額で購入できる物件価格が２割上昇した

そのため、人気のエリアでは土地価格が上昇しやすくなりました。

例えば、都心部では通勤需要から駅近のマンションが人気化していますし、郊外のエリアではショッピングモールや、大規模な新興住宅地で上昇しやすい傾向にあります。

既存の住宅地の買い手が減っている

その一方で、駅周辺では一部のエリアで土地価格の下落が見られます。

実は、10年前のミニバブルの時は、家を建てる中心年代の30代が100万人近くいましたが、現在は75万人しかいません。

そもそも家を買おうという人が、減っているのです。

（参考：総務省統計局　人口推計の結果の概要　国土交通省　新設着工住宅戸数の推移）

そのため、古くからある戸建てエリアの人気が下がってしまい、土地価格の上昇が抑えられているんですね。

つまり、１０年前のミニバブルに比べて今回のバブルで乗れていない理由は、買い手が減っていることと、駅から遠い日の出エリアに人気が集中しているため、昔からの戸建てエリアを求める人が減っているからなんですね。

３、これからの土地価格に影響アリ？気になる３つのポイントを検証

では、ここからは、今後の浦安市の土地価格に影響を与えるかも？と気になる３つのポイントについて検証していきましょう。

（１）この低金利はいつまで続くのか？

地域によって上がった場所、下がった場所の違いはあるものの、日銀の異次元緩和政策で生まれたこの超低金利は、土地価格を押し上げるプラス要因でした。

そして、これ以上は、金利が下がらない水準まで来ています。

むしろ、その副作用の方が話題になることが増えました。

例えば、預金者のお金を国債で運用していた地銀は、この異次元緩和によって、金利が低下したことで利息収入が減り、半数以上が赤字になっています。

赤字の地銀がどんどん増えている

（金融庁：地域金融の課題と競争のあり方）

赤字が続けばいずれ倒産してしまいますから、いつまでも続けるわけにはいきません。

では、具体的にあとどれぐらいなのか？

ブルームバーグが経済の専門家４５人にアンケートをしたところ、半数以上が２〜３年以内に限界が来ると予想していました。

半数以上が２〜３年以内に限界と回答

（参考：ブルームバーグ「２年以内で限界」が半数弱、現行の長短金利操作－日銀サーベイ）

このアンケートは２０１８年６月にされたものなので、２〜３年後ということは、オリンピック前後ということになります。

そうすると、金利が上昇しますので、不動産価格は下落していきます。

金利が上がると、同じ返済額でも買える価格が下がる

オリンピック後の不動産暴落を予想する人は多いですが、案外当たりそうな理由がここにあるんですね。

（２）オリンピックが終わると不動産が下がるって？

2013年から始まった不動産バブルとも言われている今回の土地価格の上昇ですが、オリンピック期待で上がってきたと思っている人も多いため、「オリンピックが終わったら、下がるのでは？」と不安に感じている方も多いようです。

そこで、実際にいろいろなエリアの上昇している理由を調べてみたのですが、浦安市で影響がありそうなのは、

「オリンピック後に選手村がマンションとして安く放出されることで、周辺のマンション需要がそっちに行ってしまう。」

という問題でしょう。

五輪後、選手村が「格安マンション」として大放出される!? « ハーバービジネスオンライン

東京都が周辺相場の1割以下で売却した土地に建設中の五輪選手村マンション。駅から遠く、大量供給されるため、“大バーゲン”で放出されるかもしれない駅から遠いが、相場より安く売りに出る五輪選手村マンション…

hbol.jp

江東区内で5,000戸以上のマンションが新しくできるとなれば、かなりの影響があると予想されます。

しかも、引き渡しは2022年〜23年ごろなのに、販売は2019年5月からです。

立地があまり良くないので、「オリンピック前、消費税増税前の今のうちから販売しておきたい」というのが本音なのでしょう。

そのため、周辺のマンション需要を食い合うので、早い時期から影響が出てくるかもしれません。

（３）これから浦安市の人口はどうなるの？

国立社会保障・人口問題研究所が、今年発表した浦安市の人口の見通しによると、2025年にピークをつけて、その後は減少へ向かうと予測されています。

浦安市は2020年に人口がピークを迎える

（出典：国立社会保障・人口問題研究所　平成３０年度人口推計）

そう考えると、当分の間は、浦安市の土地価格は安定するかもしれません。

ですが、震災後の日の出地区に多く建てられたマンションや戸建てが、意外にも人気となっています。

駅から遠い物件は、敬遠されがちなものですが、湾岸部の居住環境の良さから人気化しているのです。

湾岸部はまだ未開発のエリアがありますので、駅から遠い郊外に人が集まり、中心部の人気はあまり高まらない可能性があります。

「駅前が寂れて、ショッピングセンターのある郊外に人が移り住むことで土地価格が下げ止まらない」

というパターンが地方の都市でよく見かけますが、それに近い環境が現在の新浦安駅周辺と湾岸部の関係なのかもしれません。

都心に近いエリアなので、極端な下落はないでしょうが、今後も新浦安駅周辺のエリアは、湾岸部の開発状況に影響を受けるでしょう。

結論：買うなら？売るなら？

以上のことから、浦安市の土地価格は、

と言えるでしょう。

買うなら：下落を待つよりも低金利の今がチャンス？

坪100万円以上するエリアが多いので、今払っている家賃と比較して考えるべきでしょう。

例えば、坪100万円ぐらいの土地であれば、30坪で3,000万円になります。

仮に数年で１割下げたとして300万円安くなる計算ですから、「その間の家賃と比べてどうか？」で考えるべきでしょうね。

異次元緩和で低金利の今がチャンス

また、現在は住宅ローンがかなり安いため、月々の返済負担が軽いのもチャンスです。

ですから、もし家を買おうと思っているのならば、土地価格が下がるのを待つよりも、金利が上がる前の今のうちに買った方がいい場合もあります。

ただし、購入を検討する場合には、今後の金利上昇を想定しておかないと大変なことになるので、「フラット３５」か「１０年以上の固定金利」でも返済ができるかどうかで予算を考えるべきでしょう。

非公開物件＝安い物件

不動産を売る理由はさまざまですが、「周りに知られずに売却したい」という売主は一定の割合でいます。

そのような物件は、ネット上にも出回らず「非公開物件」として、ある特定の不動産会社だけが取り扱っています。

当然、このような物件は少ないお客さんにしか目にとまる機会がないため、相場よりも価格の安い可能性が高いです。

こちらの「タウンライフ」に登録すると、３００社以上の非公開物件情報をもらうことができます。

価格が下がるのを待ちたい人でも、こちらで格安物件を見つければ、「低金利」と「安い物件」の２つの美味しいところが狙えるでしょう。

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売るなら：超低金利の今が１番のチャンス

幅広いエリアで上昇してきた浦安市ですが、住宅地の土地価格に最も影響を与えてきたのはこの超低金利です。

しかし、この金利はこれ以上下がりようがありません。

また、今年の１０月には消費税が上がりますから、一部のエリアを除いて、今が１番高い時期と言えるでしょう。

公示地価を信じると損をする？

この記事では公示地価をもとに解説していきましたが、公示地価は「その地域の平均的な価格」なため、実際の取引ではこれ以上に高く、または安く取引されることがあります。

例えば、「堀江（ほりえ）」という、浦安駅の近い住宅地があります。

こちらの公示地価と実際の取引を比べてみると、

と、公示地価の約0.4〜1.5倍で取引されていました。

取引価格同士で比べると、３.６倍の価格差があります。

このような感じで、全国の公示地価と実際の取引を調べてみたのですが、やはり公示地価と実際の取引ではかなりの価格差があることがわかりました。

同じ地域なのに、

「公示地価の２倍以上の価格で取引されている」

「最低価格と最高価格が３倍以上も違う」

といった取引がゴロゴロ見つかったのです。

*東京、大阪、北海道、福島など１７都道府県を調査

つまり、あなたの不動産はもっと高い評価額の可能性があるのです。

では、どうやってそれを調べられるのか？

答えは不動産の一括査定です。

というのも、複数の不動産会社の査定を比較することで、「あなたの不動産を得意とする会社の査定額」がわかるからです。

特に「イエウール」は、参加している不動産会社が1,700社以上と多く、なおかつ大手不動産会社が１番多く参加しているのでオススメです。

「でも、まだ売ると決めたわけじゃないんだけど、、、」

という人も大丈夫。

机上査定を選べば、メールで査定内容を送ってくれるので、訪問される心配もありません。

今年は消費税が増税になるので、その前の駆け込み需要が起こっている可能性がありますから、思っている以上に高い評価がつく可能性が高いです。

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