（画像出典：ウィキペディア Suikotei, みずほ銀行わらび支店）
この記事では蕨市の
- 公示地価、基準地価
- 土地価格がこれまで上昇・下落した理由
- 今後どうなるのか？
の３点について解説しています。
（なお、本ページはプロモーションが含まれています。該当するサービスには、【PR】と表記しております）
１、蕨市の公示地価、基準地価の一覧
（１）公示地価（2024.1.1現在）NEW!
*変化率が空白：2019年のデータがない場合
| 住所または地番 | 最寄駅（m） | 坪単価（万円） | 前年比 | ５年前比 |
|---|---|---|---|---|
| 蕨市錦町４－８－２６ | 北戸田（850） | 92.4 | 6.9% | 26.1% |
| 蕨市中央２－１５－２６ | 蕨（700） | 100.7 | 6.3% | 19.1% |
| 蕨市中央３－１８－１ | 蕨（330） | 135.3 | 6.2% | 17.8% |
| 蕨市南町４－２５－１６ | 蕨（1500） | 85.5 | 6.1% | 17.7% |
| 蕨市北町２－１９－１９ | 蕨（1300） | 80.9 | 6.1% | 16.7% |
| 蕨市塚越２－９－１３ | 蕨（570） | 111.9 | 5.6% | 16.5% |
| 蕨市中央４－１０－１９ | 蕨（700） | 102 | 4.7% | 14.9% |
（２）基準地価（2023.7.1現在）
*変化率が空白：比較する年度のデータがない場合
*最寄駅の（ ）内は、駅からの距離（m）
| 住所または地番 | 最寄駅 | 坪単価（万円） | 前年比 | 2018年比 |
|---|---|---|---|---|
| 蕨市塚越５－３４－１１ | 西川口（ 750） | 99 | 5.6% | 17.6% |
| 蕨市錦町２－９－２３ | 戸田（ 1200） | 81.2 | 5.1% | 21.2% |
| 蕨市塚越１－３－２ | 蕨（ 60） | 205.9 | 5.1% | 13.9% |
| 蕨市南町２－２５－５ | 西川口（ 1100） | 89.8 | 4.6% | 13.8% |
２、蕨市の土地価格の動き
どうも、当サイト「イエアンドライフ」の運営者のゴトウです。
ここからは、「蕨市の土地価格が上昇してきた理由」をなるべくわかりやすく、読みやすく、解説していきますので、よろしくお付き合いください。
蕨市の土地価格は、この１年間で、住宅地で+4.9％、商業地で+4.9％と、かなり大きく上昇していました。
また、2018→2023年の５年間で見ると、住宅地で+12.9％。商業地で+12.1％でした。
では、具体的にどのあたりが上がっているのか？
まずは地図上で、上昇しているエリアを確認してみましょう。
５年間の変化率（2018→2023年）
変化率：赤色（+10%以上）＞オレンジ色（+5〜9.9%）＞緑色（0〜 +4.9%）＞青色（-0.1〜 -4.9%）＞紺色（-5〜 -9.9%）＞紫色（-10%以下）
すべての地点で１０％以上の上昇をしていますね。
なぜ、これほど上昇しているのか？
その最も大きな理由は、物価の上昇（インフレ）です。
新型コロナ以降、戸建て・マンションどちらの建築費も、２０〜３０％の上昇をしているのです。
マンションの建築費
木造戸建ての建築費
特に、昨年22年は、戸建て・マンションともに大きく上昇していますね。
ロシアによるウクライナ侵攻が起こったことで、原油や天然ガスなどのエネルギー価格が上昇し、小麦などの食糧や肥料、北欧からの木材など、ありとあらゆるモノの価格が上昇を続けているのです。
このように、新築マンション・戸建てが高くなっているため、中古市場でも価格が上昇しています。
（参考：東日本不動産流通機構）
特に中古の戸建て価格は、新型コロナ以降に上昇していることから、建築費の高騰が大きく影響を与えていることが分かりますね。
また、中古マンション・戸建ての価格が上昇した時に、「建物部分の価値だけが上がった」と考える人はいないでしょう。
「土地と建物全体の価格が上がった」と考える人が大半なため、土地価格も合わせて上昇しているわけですね。
３、これからどうなるのか？
ここからは、蕨市の土地価格に影響を与えそうなポイントをいくつかご紹介します。
（１）いよいよ金利上昇が本格化しそう
ここ２年ぐらいで、建築費も３割ぐらい上がっていますが、給料が上がりにくい中で、高い物件を買えていたのは、変動金利を選択することで、支払い負担を減らす人が増えていたからです。
ですが、今年3月に日銀がマイナス金利を解除し、7月には政策金利が0.25%にまで引き上げると発表されたことで、変動金利もこれから上がってきます。
そのため、これまでは変動金利を選ぶことで、何とか高い物件を買えていた人たちも、利息負担が上がってくるため、返済が苦しくなってくる人が増えるでしょう。
また、ギリギリの枠でローンを組もうとする人も減るでしょう。
１％金利が上がると、不動産価格は15〜20%下がる可能性
ちなみに、金利が１％上がると、住宅ローンの利息は、35年で15〜20%増えます。
例えば、月に約10万円の返済を考えている人であれば、現在なら3,500万円の物件が買えますが、金利が１％上がると、毎月１０万円の支払いで、3,000万円の物件しか買えません。
政策金利は少しずつ引き上げていくと思われますので、すぐに大きく価格が下落するわけではありません。
ですが、購入を検討されている方は、変動金利でギリギリのローンを組むのは危ないので気をつけてください。
（２）これから蕨市の人口はどうなるの？
国立社会保障・人口問題研究所が、2018年に発表した蕨市の人口の見通しによると、2025→35年の10年間でも人口は横ばいだそうです。
蕨市はこれから10年でも人口は横ばい
（出典：国立社会保障・人口問題研究所 平成３０年度人口推計）
また、家を建てる中心年代の３０〜４０代人口は、2025→35年の10年間で約1,000人減る見通しです。
蕨市の３０〜４０代人口は、これから１０年で約1,000人減る
（出典：国立社会保障・人口問題研究所 平成３０年度人口推計）
そのため、今後は人口増による不動産価格の上昇ではなく、インフレによる上昇となるでしょう。
結論：買うなら？売るなら？
以上のことから、蕨市の土地価格は、
- インフレによって、ほぼ全域で不動産価格の上昇
- 長期的に見ると、買い手となる若い世代が減るので、郊外エリアほど買い手がつきにくくなりそう
と言えるでしょう。
買うなら：建築コストがさらに上がるので、物件選びは慎重に
蕨市の不動産価格は、全体的に上昇傾向にありますが、今後は金利上昇リスクもあり、建築費も上昇傾向にあります。
そのため、不動産の購入コストは上がっていくため、物件選びは慎重に行う必要がありそうです。
非公開物件＝安い物件
不動産を売る理由はさまざまですが、「周りに知られずに売却したい」という売主は一定の割合でいます。
そのような物件は、ネット上にも出回らず「非公開物件」として、特定の不動産会社が取り扱っている場合があります。
当然、このような物件は少ないお客さんにしか目にとまる機会がないため、相場よりも価格の安い可能性が高いです。
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売るなら：一部のエリアを除いて、上がりにくくなる
蕨市の不動産は、ここまで上昇を続けてきましたが、その背景にあったのは、変動金利の利用者の増加です。
ですが、今後は金利の上昇が予想されますので、今の水準で買える人は確実に減ります。
さらに、建築費の上昇も続くため、高く売りたい場合は、早めに動いた方がいいでしょう。
戸建ての売却は、不動産会社によって結果が変わる
土地の売却であれば、公示地価や基準地価が、一応の目安にはなります。
ですが、家を売るとなると、選ぶ不動産会社によって、結果が大きく変わってきます。
例えば、以前であれば、雨漏りやシロアリなどの被害があったとしても、きちんと調査しないまま、売買されることが普通でした。
その結果、「築20年だったら、建物の価値はほぼゼロ（だって税法上の耐用年数が22年だから）」みたいな評価が一般化していたのです。これでは、なかなか高く売れませんよね。
ですが、2018年に法律が改正されて、中古住宅の売買時には、
- ホームインスペクション（住宅の状態を診断すること）をするかどうかを選べること
- そして、行った場合には必ず説明をすること
の２点が義務付けられました。
これによって、中古住宅の評価の仕方が大きく変わってきています。
雨漏れもシロアリもない物件であれば、たとえ築年数が古くても、建物の価値をきちんと評価されるようになってきているのです。
ですが、このような評価は、不動産会社によって変わってきます。マンションの取引が大半の会社もありますし、法律改正後に十分な取引経験がない会社もあるでしょう。
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