本庄市の土地価格|上昇・下落した理由|今後の見通し | イエ&ライフ

本庄市の土地価格|上昇・下落した理由|今後の見通し

本庄市 埼玉県

(画像出典:ウィキペディア Suikotei, 本庄駅北口

 

この記事では本庄市の

  1. 公示地価、基準地価
  2. 土地価格がこれまで上昇・下落した理由
  3. 今後どうなるのか?

の3点について解説しています。

(なお、本ページはプロモーションが含まれています。該当するサービスには、【PR】と表記しております)

 

 

1、本庄市の公示地価、基準地価の一覧

(1)公示地価(2024.1.1現在)

*変化率が空白:2019年のデータがない場合

住所または地番最寄駅(m)坪単価(万円)前年比5年前比
本庄市緑1-9-7本庄(1300)21.91.1%0.8%
本庄市見福2-7-11本庄(690)24.30.0%-0.3%
本庄市五十子2-1-17本庄(1400)18.80.0%-0.4%
本庄市中央2-7-21本庄(700)150.0%-0.4%
本庄市日の出2-4-29本庄(1300)14.70.0%-0.7%
本庄市柏2-1-2本庄(1300)16.50.0%-0.8%
本庄市駅南1-9-4本庄(200)28.90.0%-1.0%
本庄市栄2-11-19本庄(1900)14.70.0%-1.1%
本庄市本庄4-3-14本庄(1400)14.60.0%-1.6%
本庄市児玉町八幡山字町西255番6児玉(850)6.80.0%-1.9%
本庄市児玉町金屋字西198番12児玉(1500)5.40.0%-2.4%
本庄市中央1-6-27本庄(600)14.4-0.2%-1.8%
本庄市小島2-5-11本庄(2400)10.7-0.6%-1.8%
本庄市沼和田字村北823番4外本庄(2500)3.8-0.9%-4.1%
本庄市日の出4-9-15本庄(2200)10.3-1.6%-8.5%

 

(2)基準地価(2024.7.1現在)更新

*変化率が空白:2019年のデータがない場合

住所または地番最寄駅(m)坪単価(万円)前年比2019年比
本庄市早稲田の杜4-16-7本庄(1600)25.85.0%18.5%
本庄市早稲田の杜3-1-45本庄早稲田(210)27.23.1%8.6%
本庄市緑1-9-7本庄(1300)22.11.8%1.5%
本庄市下野堂字屋敷南214番2外本庄(2700)6.61.5%4.2%
本庄市万年寺2-2-20神保原(1700)11.90.3%0.0%
本庄市本庄4-8-36本庄(1300)14.30.0%-1.4%
本庄市四季の里2-15-13本庄(1800)17.20.0%-0.4%
本庄市児玉町児玉字町後南306番4児玉(900)6.60.0%-1.5%
本庄市小島南3-10-17本庄(2600)11.90.0%-1.1%
本庄市今井字北廓1101番1本庄(3600)4.70.0%-0.7%
本庄市栄3-2-10本庄(2000)16.30.0%-2.0%
本庄市前原1-12-9本庄(1000)17.8-0.4%-0.7%
本庄市児玉町児玉字外並木2497番3児玉(60)8.5-0.4%-3.4%
本庄市児玉町児玉字大天白1694番6児玉(1400)5.6-0.6%-2.9%
本庄市児玉町太駄字沢戸口905番外児玉(11000)1.7-1.0%-4.7%
本庄市銀座3-5-20本庄(1)32.3-1.0%-5.8%
本庄市児玉町高柳字間ノ田534番5児玉(3400)3.0-1.1%-3.2%

 

2、本庄市の土地価格の動き

どうも、当サイト「イエアンドライフ」の運営者のゴトウです。

ここからは、「本庄市の土地価格が下落してきた理由」をなるべくわかりやすく、読みやすく、解説していきますので、よろしくお付き合いください。

 

本庄市の土地価格は、この1年間で、住宅地で-0.3%、商業地で-0.2%と、少し下落していました。

また、2018→2023年の5年間で見ると、住宅地で-2.3%。商業地で-1.6%でした。徐々に下落傾向にあると言えるでしょう。

 

本庄市の公示地価

(参考:国土交通省 地価公示)

 

では、具体的にどのあたりが上がっているのか?

まずは地図上で、上昇しているエリアを確認してみましょう。

 

5年間の変化率(2018→2023年)

変化率:赤色(+10%以上)>オレンジ色(+5〜9.9%)>緑色(0〜 +4.9%)>青色(-0.1〜 -4.9%)>紺色(-5〜 -9.9%)>紫色(-10%以下)

 

県道23号沿いのロードサイドで1地点上昇していますが、それ以外では下落していますね。

 

なぜ、全体的に下落しているのか?

その理由は、農地の宅地化です。

 

この10年で、埼玉県内の農地は、約0.9万ヘクタール(ha)も減っているのです。

1haで約3,000坪ですので、30坪の戸建てに換算すると、約90万戸分の農地が住宅や、道路、工場、倉庫、ショッピングモールなどに変わっているのです。

 

埼玉県の農地面積

(参考:農林センサス 「2−8 経営耕地の状況」)

 

そのため、本庄市では、農地が宅地化されているエリアで人口が増えていました。

この点を確認するために、この7年間で人口が50人以上の減少、または増加している地区を調べてみました。

 

本庄市の地区別の人口変化(2014.1〜2021.1)

増減:赤色(500人以上増加)>オレンジ色(100〜499人増加)>緑色(50〜99人増加)>青色の↙️(50〜99人減少)>紫色の↙️(100人以上の減少)

(参考:本庄市 「世帯人口」)

 

ご覧の通り、本庄早稲田駅の北側と、児玉駅の南側の、ごく限られたエリアで人口が増えている一方で、それ以外のエリアでは減少していました。

どちらも本庄市の中心部から離れており、まだまだ農地があるエリア、という点で共通しています。

 

これらの駅では、利用者が増えているわけではありませんが、駅周辺の方が通学にも買い物にも便利ですし、農地から宅地へと変えるための規制も緩やかなので、新しい住宅地が作られやすいこともあって、人口が増えやすくなっています。

 

これは逆を言えば、その周辺の古くからある住宅地の需要を減らすことにつながります。

そのため、駅から離れた、農地が多いエリアでは特に、土地価格が上がりにくくなっているわけです。

 

3、これからどうなるのか?

ここからは、本庄市の土地価格に影響を与えそうなポイントをいくつかご紹介します。

 

(1)いよいよ金利上昇が本格化しそう

ここ2年ぐらいで、建築費も3割ぐらい上がっていますが、給料が上がりにくい中で、高い物件を買えていたのは、変動金利を選択することで、支払い負担を減らす人が増えていたからです。

 

ですが、今年3月に日銀がマイナス金利を解除し、7月には政策金利が0.25%にまで引き上げると発表されたことで、変動金利もこれから上がってきます。

 

そのため、これまでは変動金利を選ぶことで、何とか高い物件を買えていた人たちも、利息負担が上がってくるため、返済が苦しくなってくる人が増えるでしょう。

また、ギリギリの枠でローンを組もうとする人も減るでしょう。

 

1%金利が上がると、不動産価格は15〜20%下がる可能性

ちなみに、金利が1%上がると、住宅ローンの利息は、35年で15〜20%増えます。

例えば、月に約10万円の返済を考えている人であれば、現在なら3,500万円の物件が買えますが、金利が1%上がると、毎月10万円の支払いで、3,000万円の物件しか買えません。

 

金利上昇で下落

 

政策金利は少しずつ引き上げていくと思われますので、すぐに大きく価格が下落するわけではありません。

ですが、購入を検討されている方は、変動金利でギリギリのローンを組むのは危ないので気をつけてください。

 

(2)これから本庄市の人口はどうなるの?

国立社会保障・人口問題研究所が、2018年に発表した本庄市の人口の見通しによると、2025→35年の10年間で人口は約5,000人減少するそうです。

 

本庄市はこれから10年で約5,000人減少

本庄市の人口予測

(出典:国立社会保障・人口問題研究所 平成30年度人口推計)

 

一方で、家を建てる中心年代の30〜40代人口は、2025→35年の10年間で約2,000人減る見通しです。

 

本庄市の30〜40代人口は、これから10年で約2,000人減る

本庄市の30〜40代人口の予測

(出典:国立社会保障・人口問題研究所 平成30年度人口推計)

 

そのため、郊外では買い手がつきにくくなっていくでしょう。

 

結論:買うなら?売るなら?

以上のことから、本庄市の土地価格は、

  • 農地の宅地化で、新しい住宅地が増えているため、古い住宅地の人気が減り、土地価格が全体的に下落傾向にある
  • 今後は、若い世代の人口がさらに減っていくので、郊外のエリアほど買い手がつきにくくなりそう

と言えるでしょう。

 

買うなら:建築コストがさらに上がるので、物件選びは慎重に

本庄市の不動産価格は、下落しているところも多く、安く購入することが可能になっています。

 

ただし、今後は金利上昇リスクもあり、建築費も上昇傾向にあります。

そのため、不動産の購入コストは上がっていくため、物件選びは慎重に行う必要がありそうです。

 

非公開物件=安い物件

不動産を売る理由はさまざまですが、「周りに知られずに売却したい」という売主は一定の割合でいます。

そのような物件は、ネット上にも出回らず「非公開物件」として、特定の不動産会社が取り扱っている場合があります。

 

非公開物件の理由

 

当然、このような物件は少ないお客さんにしか目にとまる機会がないため、相場よりも価格の安い可能性が高いです。

 

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売るなら:低金利のうちなら、高く売れる

本庄市の不動産は、下落しているところも多いですが、それでも、これまでの金利低下は、買い手にとって追い風でした。

 

ですが、今後は金利の上昇が予想されますので、今の水準で買える人は確実に減ります。

さらに、建築費の上昇も続くため、高く売りたい場合は、早めに動いた方がいいでしょう。

 

戸建ての売却は、不動産会社によって結果が変わる

土地の売却であれば、公示地価や基準地価が、一応の目安にはなります。

ですが、家を売るとなると、選ぶ不動産会社によって、結果が大きく変わってきます。

 

例えば、以前であれば、雨漏りやシロアリなどの被害があったとしても、きちんと調査しないまま、売買されることが普通でした。

その結果、「築20年だったら、建物の価値はほぼゼロ(だって税法上の耐用年数が22年だから)」みたいな評価が一般化していたのです。これでは、なかなか高く売れませんよね。

 

ですが、2018年に法律が改正されて、中古住宅の売買時には、

  1. ホームインスペクション(住宅の状態を診断すること)をするかどうかを選べること
  2. そして、行った場合には必ず説明をすること

の2点が義務付けられました。

 

ホームインスペクション

(参考:国土交通省 建物状況調査をしませんか?)

 

これによって、中古住宅の評価の仕方が大きく変わってきています。

雨漏れもシロアリもない物件であれば、たとえ築年数が古くても、建物の価値をきちんと評価されるようになってきているのです。

 

ですが、このような評価は、不動産会社によって変わってきます。マンションの取引が大半の会社もありますし、法律改正後に十分な取引経験がない会社もあるでしょう。

では、どうすれば、家を良い評価で売却できるのか?

 

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この記事を書いた人
ゴトウ

証券会社で12年間勤務。営業と店舗マーケティングに従事後、2018年から当サイト「イエ&ライフ」を運営しています。

不動産価格の動きの理解や今後の予想は、金融マーケットの知識があると理解しやすいため、読者のお役に立てるのではないかと、サイトを運営しています。

また、2024年からYoutubeチャンネルも始めました。
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