(画像出典:wikimedia commons スイコテイ, 高田駅3番線に停車中の快速JR難波広221難波)
この記事では大和高田市の
- 公示地価、基準地価
- この7年間の土地価格の動きと、その理由
- 今後どうなるのか?
の3点について解説しています。
1、大和高田市の公示地価、基準地価の一覧
*詳しい地名を入力すると、絞り込めます。1文字からOK
*公):公示地価(2020.1.1現在)
*基):基準地価(2020.7.1現在)
住居表示 | 最寄駅(m) | 坪単価(万円) | 前年比変化率 | H25比変化率 |
---|---|---|---|---|
公)大和高田市幸町9-18 | 高田(300) | 34.3 | 1.0% | 3.0% |
基)大和高田市幸町9-18 | 高田(300) | 34.3 | 0.0% | 3.0% |
公)大和高田市神楽2-12-34 | 大和高田(400) | 37.3 | 0.9% | 1.8% |
基)大和高田市西町1-8 | 大和高田(600) | 34 | 1.0% | 0.0% |
基)大和高田市東中1-10-5 | 高田市(1300) | 21.3 | 0.0% | -0.8% |
公)大和高田市西町1-8 | 大和高田(600) | 34 | 1.0% | -1.0% |
基)大和高田市曽大根2-3-12 | 高田市(1100) | 20.5 | 0.0% | -1.7% |
公)大和高田市日之出東本町7-20 | 大和高田(450) | 25.5 | 0.0% | -3.1% |
公)大和高田市南本町6-5 | 高田市(550) | 21.6 | 0.0% | -3.4% |
公)大和高田市旭北町8-35 | 高田(1000) | 22.7 | -0.3% | -4.3% |
公)大和高田市大字池田541番 | 高田(1100) | 18.5 | -0.5% | -4.6% |
基)大和高田市礒野新町3-6 | 高田市(500) | 27.7 | -0.4% | -4.8% |
公)大和高田市蔵之宮町13-52 | 浮孔(800) | 21 | -0.3% | -4.8% |
基)大和高田市礒野東町3-1 | 高田市(180) | 46.5 | -0.7% | -5.4% |
公)大和高田市大字大谷503番15 | 築山(900) | 20.8 | -0.5% | -5.5% |
公)大和高田市礒野北町3-7 | 高田市(650) | 22.4 | -0.3% | -5.8% |
基)大和高田市大字市場791番3 | 高田(1200) | 21.1 | -0.9% | -7.5% |
基)大和高田市大字築山196番15 | 築山(500) | 18.8 | -1.0% | -7.9% |
公)大和高田市大字市場111番45 | 尺土(1200) | 20.2 | -1.0% | -8.5% |
公)大和高田市北本町13-16 | 大和高田(80) | 25.3 | -0.6% | -9.2% |
基)大和高田市大字根成柿313番25 | 坊城(1000) | 15.9 | -1.4% | -9.6% |
公)大和高田市片塩町17-11 | 高田市(90) | 40.6 | 0.0% | -10.9% |
公)大和高田市春日町1-8-12 | 高田市(600) | 22.3 | -0.3% | |
基)大和高田市田井新町8-41 | 浮孔(790) | 21.1 | 0.0% |
途中ですが、この記事の説明を。
どうも、このサイト「イエ&ライフ」を運営しているゴトウです。
ここからは、「あなたの(気になっている)不動産がこれからどうなるのか?」を予測することができるように、必要な情報を整理してご紹介します。
すごく不思議に思うんですが、不動産の取引は数千万円単位の大きなお金が動くし、「絶対に失敗したくない」と誰もが思っているはずなのに、
「どうして上がっているのか?下がっているのか?」
「これからどうなるのか?」
という、あなたにとって大事なことが書かれている記事が少ないと思いませんか?
例えば、新聞やニュースで取り上げられる土地価格の情報は、ほとんどが中心部の商業地の話であるか、市単位で「○%上がってます。」という情報ですよね。
普通の人が住んでいる、または買おうと思っている住宅地の話は、ほとんど見当たらないじゃないですか。
だから、自分の知りたいエリアの不動産がどうなっているのか、これからどうなるのか、の参考にしにくいし、
- 買う・売るタイミングはいつがいいのか?
- この場所に買っても、10年後、20年後も後悔しないか?
といった判断が難しくて、不動産会社のいいなりになってしまう人って、けっこういると思うんですよ。
それはちょっと残念すぎると思うんです。
不動産の取引は、あなたの人生の中でも1〜2番目に来るような大きな決断なわけですから、その後の人生の
- 満足できる取引ができた、という「自信」
- 金銭的な「余裕」
にもつながってきますからね。
なので、そんな人の参考になればと、こんな記事を作っています。
47都道府県・450以上の市区・5万地点の公示地価と基準地価について、これまで調べて記事にしてきましたが、「なぜ上がったのか?」「下がったのか?」に難しい理由はありませんでした。
特に住宅地については、買ってすぐに売るようなものでもありませんし、人の動きもいきなりガラッと変わるわけでもないので、とても予想がつきやすいです。
また、この記事では、新型コロナの影響も含めて、今後の土地価格がどうなるか?についても考察しております。
なので、この記事を読み終わる頃には、
- 買う、または売るタイミングがわかる
- どこに買えば後悔しないかがわかる
ようになっているはずです。
と言っても、それほど難しいことは書いていないので、気楽に目を通してみてください。
それでは参りましょう。
2、過去7年間の大和高田市の土地価格の動き
この7年間で大和高田市の土地価格を見ると、奈良県の平均が3.1%下落したのに対して、マイナス4.2%とほぼ同じようになっていました。
では、実際にどのようなエリアが上昇、または下落したのでしょうか?
公示地価の7年間の変化率を地図上に表示させてみました。
地価マップ:2013-20年の上昇率
変化率:赤色(30%以上)>オレンジ色(10〜29.9%)>緑色(0〜9.9%)>青色(-9.9〜0%)>紫色(-10%以下)
全域で下落していますが、特に大きく下落しているのは、駅近の商業地で、逆に駅近の住宅地では一部上昇している地点も見られます。
今回の不動産バブルの背景
全国的に土地価格が上昇していると言われていますが、その理由は金利の低下です。
2013年4月から始まった日銀の異次元緩和によって、金利が大きく低下したのです。
(参考:ARUHI住宅ローン フラット35金利の推移 財務省 国債金利情報)
ザックリ言うと、この7年間で買い手は、同じ返済額で2割高い物件を買えるようになったということです。
例えば、フラット35で期間35年・月々の返済額が10.4万円とした場合、購入できる不動産は3,000万円から3,500万円まで上がったのです。
同じ返済額で購入できる物件価格が2割上昇した
月々の支払額は増やさずに、約2割高い物件を買える。しかもその物件が人気化しているとなれば、値段が高くても買おうとする人は増えますよね。
そのため、人気のエリアほど、土地価格が上昇してきたのです。
なぜ、一部のエリアしか上昇していないのか?
その理由は、大きく2つあります。
①家を建てる年代の人口が減っている
1つ目は、人口の減少です。
家を建てる中心年代である20〜40代人口は、ずっと減り続けており、奈良県でもこの10年ぐらいで7万人も減少しているのです。
そのため、この7年間は金利も下がって購入しやすくなっているのに、家の着工件数は増えていません。
晩婚化や、未婚の人も増えていますから、金利が下がっても家を建てる人が増えなくなってしまったのですね。
②公共事業の減少
2つ目が公共事業の減少です。
奈良県の土地価格は、バブル期を除いて、2000年ぐらいまでは横ばいが続いていましたが、この頃から公共事業がどんどん減り始め、奈良県内の景気が全体的に悪くなってきたのです。
赤色の線:公共事業はこの20年間で半分に減少
また、90年代からの公共事業によって、バイパスが整備されたり、国道も広くなりました。
そのため、郊外にショッピングセンターが多く建つようになり、通勤などで駅近を求める人以外は、郊外の新しい住宅地を選ぶようになってしまったのです。
このような理由から、通勤需要で安定している駅近の住宅地が上昇し、それ以外のエリアでは下落する二極化が進んでいるんですね。
3、新型コロナの影響はどうなのか?
奈良県内の住宅地でも、これから影響が広がっていく
奈良県では出ていませんが、京都府や大阪府では、3月7日まで緊急事態宣言によって、行動の自粛が要請されています。
具体的には、
- 飲食店に対する営業時間の短縮
- 外出、イベントなどの制限
- テレワークの推奨、20時以降の勤務抑制
などの要請が出されています。
昨年の緊急事態宣言によって、主に商業地や、それまで人気のなかった郊外の住宅地において、土地価格に影響が広がっていました。
ですが、今後はさらにその影響が広がっていくものと予想されます。
ワクチン接種に時間がかかる
というのも、感染の収束までに、まだまだ時間がかかりそうだからです。
今年の6月ごろには調達の目処がつきつつあるワクチンですが、本当であれば数年かかる承認を1年程度まで早めているため、副作用を心配する人が多いと思われます。
実際、「コロナワクチンを接種したいか?」という質問に対して、すぐに接種したいと回答した人は1割程度で、多くの方が副作用などの影響を見極めた上で、接種を検討しているようです。
(参考:「【新型コロナワクチン】6割以上の方が「すぐにではなく、いずれ接種したい」)
ということは、ワクチン接種による感染収束は、おそらく、来年以降になる可能性が高いのではないでしょうか。
イギリスでは、新種ウイルスも出てきた
現在イギリスで異なる種類のコロナウイルスが出てきており、3度目のロックダウンに入っています。
今回のロックダウンは、当初は4月までという見通しだったようですが、その予想を取り下げ、いつまで続くかわからない状況となっています。
(参考:ブルームバーグ「ジョンソン首相、3度目の英ロックダウンは夏まで継続も-罰則を強化」)
しかも、この新種のウイルスは、日本にもすでに入ってきているようですので、今準備されているワクチンで収束可能なのか不明です。
すでに赤字の企業はリストラモードへ
このような不透明な状況のため、赤字企業では、希望退職の募集が増えています。コロナ前の2019年は約1.1万人だったのが、1.8万人にまで増えています。
(参考:「上場企業「早期・希望退職」募集、20年は2.6倍に急増 コロナ禍で赤字リストラ目立つ」)
このことからも、今後は住宅の買い手が少しずつ減っていくことが予想されますので、よほど人気のエリアでなければ、土地価格は下落傾向に進みそうです。
4、その他のリスク
新型コロナ以外にも、どんなリスクがあるのかをまとめました。
(1)この低金利はいつまで続くのか?
地域によって上がった場所、下がった場所の違いはあるものの、日銀の異次元緩和政策で生まれたこの超低金利は、土地価格を押し上げるプラス要因でした。
そして、これ以上は、金利が下がらない水準まで来ています。
むしろ、その副作用の方が話題になることが増えました。
例えば、預金者のお金を国債で運用していた地銀は、この異次元緩和によって、金利が低下したことで利息収入が減り、半数以上が赤字になっています。
赤字の地銀がどんどん増えている
赤字が続けばいずれ倒産してしまいます。
倒産した銀行に預けている預金は、1千万円までしか保護されないため(ペイオフと呼ばれる制度で、2005年に法律が作られました)、大混乱となります。
そのため、この低金利をいつまでも続けるわけにはいきません。
では、具体的にあとどれぐらいなのか?
ブルームバーグが経済の専門家45人にアンケートをしたところ、半数以上が2〜3年以内に限界が来ると予想していました。
半数以上が2〜3年以内に限界と回答
(参考:ブルームバーグ「2年以内で限界」が半数弱、現行の長短金利操作-日銀サーベイ)
このアンケートは2018年6月にされたものなので、2020〜21年前後となります。
聞き取り当時は、オリンピックが開催されると思われていたので、オリンピック前後と考える人が多かったと言えます。
この頃までは好景気も続くだろうという予想があったので、その頃までは地銀の経営状態も持つと思われていたのでしょう。
菅新首相が、就任日当日に地銀再編について指示を出した理由
ですが、今回の新型コロナ騒動によって、地銀の経営はさらに苦しくなってきました。
9月16日に新しく就任した菅首相は、就任日当日に地銀の再編について麻生大臣に指示を出されています。
16日に就任した菅義偉首相は麻生太郎金融担当相に対し、地方銀行の経営基盤強化のため、地銀の再編の促進を含めた環境整備を進めるよう指示した。
(中略)
地銀の経営環境は超低金利などを受けて厳しさを増しており、2020年3月期は上場する地銀の7割が赤字か減益だった。
「地銀がかなりヤバイ」という危機感があったからこそ、このような早い対応を行なったのでしょう。
また、銀行の経営が厳しくなれば、日本の国債に対する信頼性も下がります。海外の投資家が国債の売却をする可能性も高まります。
そうすると、金利が上昇します(高い金利でないと、投資家が買いたがらなくなる)ので、不動産価格は下落していきます。
金利が上がると、同じ返済額でも買える価格が下がる
そのため、特に売却を考えている人は、金利上昇による不動産価格の下落に備えて、早めに準備をした方がいいでしょう。
(2)これから大和高田市の人口はどうなるの?
国立社会保障・人口問題研究所が、今年発表した大和高田市の人口の見通しによると、2020→30年までに9,400人減少するだそうです。
大和高田市の人口は、2020→30年までに9,400人減る
(出典:国立社会保障・人口問題研究所 平成30年度人口推計)
しかも、家を買う中心年代であ20〜40代は、2020→30年までに5,500人減る見通しです。
大和高田市の20〜40代人口は、2020→30年までに約5,500人減少
(出典:国立社会保障・人口問題研究所 平成30年度人口推計)
つまり、家の買い手が今よりも2割以上減るので、今後は土地価格が下げやすくなっていくでしょう。
4、結論:買うなら?売るなら?
以上のことから、大和高田市の土地価格は、
- 人口減少、公共事業の減少によって、郊外エリアや駅近の商業地が減少する一方で、通勤需要から駅近の住宅地は上昇する、という対照的な動きをしている
- ただし、新型コロナが長期化したら、閉店が増えて中心部の商業地が下がる可能性あり
- 家を建てる年代は減っていくので、郊外エリアでは特に下げやすくなっていく
と言えるでしょう。
では、売りたい人、買いたい人は、それぞれどう対応すべきなのでしょうか?
買うなら:下落を待つよりも低金利の今がベスト
土地価格の坪単価が30〜50万円の地域が多いので、下落を待つ必要はありません。
その理由は2つあります。
①土地価格の下落分よりも、待っている間の家賃の方が高くつく
例えば、坪30万円ぐらいの土地であれば、30坪でも900万円程度で買えます。
仮に数年で1割下げたとして90万円ぐらいしか安くなりませんから、その間の家賃を考えると、早めに買った方がトクになります。
②異次元緩和で低金利の今がチャンス
また、現在は住宅ローンがかなり安いため、月々の返済負担が軽いのもチャンスです。
ですから、もし家を買おうと思っているのならば、土地価格が下がるのを待つよりも、金利が上がる前の今のうちに買うのがベストでしょう。
ただし、購入を検討する場合には、今後の金利上昇を想定しておかないと大変なことになるので、「フラット35」か「10年以上の固定金利」でも返済ができるかどうかで予算を考えるべきでしょう。
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また、売主はあまり相談する相手を広げたくないため、まずは建てたメーカーに相談する場合が多いです。
当然、このような物件は少ないお客さんにしか目にとまる機会がないため、相場よりも価格の安い可能性が高いのです。
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売るなら:超低金利の今が1番のチャンス
この7年間は、土地価格が下落してきた大和高田市ですが、それでもこの低金利は、住宅を買う人にとって追い風でした。
金利が下がらなければ、土地価格はもっと下落していたでしょう。
しかし、この金利はこれ以上下がりようがありません。
また、新型コロナウイルスの影響もあるため、今が1番高い時期と言えるでしょう。
公示地価を信じると損をする?
この記事では公示地価をもとに解説していきましたが、公示地価は「その地域の平均的な価格」なため、実際の取引ではこれ以上に高く、または安く取引されることがあります。
例えば、大和高田市内に「春日町(かすがちょう)」と呼ばれる住宅地があります。
この地区の公示地価と実際の取引価格は、
- 公示地価:22万円/坪
- 実際の取引価格:8.9〜26万円/坪
と、公示地価の約0.3〜1.2倍で取引されていました。
【大和高田市春日町の土地取引(過去2年間)】
- 高田市駅から徒歩6〜14分のエリアで、8.9〜26万円/坪で取引されている
- 公示地価も実際の取引も「第1種住居地域」という、似たような街並みのエリア
このような感じで、全国の公示地価と実際の取引を調べてみたのですが、やはり公示地価と実際の取引ではかなりの価格差があることがわかりました。
同じ地域なのに、
「公示地価の3割増し、場合によっては2倍以上の価格で取引されている」
といった取引がゴロゴロ見つかったのです。
都道府県 | 住所 | 公示地価/坪 | 取引価格/坪 | 公示地価の何倍? |
---|---|---|---|---|
奈良県 | 奈良市中登美ケ丘 | 35万円 | 40〜61万円 | 1.14〜1.74倍 |
奈良県 | 橿原市土橋町 | 26万円 | 31〜44万円 | 1.19〜1.69倍 |
奈良県 | 生駒市俵口町 | 27万円 | 22〜35万円 | 0.81〜1.3倍 |
奈良県 | 大和郡山市北郡山町 | 25万円 | 17〜47万円 | 0.68〜1.88倍 |
京都府 | 京都市深草大亀谷万帖敷町 | 41万円 | 22〜64万円 | 0.54〜1.56倍 |
京都府 | 宇治市小倉町 | 43万円 | 22〜55万円 | 0.51〜1.28倍 |
京都府 | 亀岡市大井町並河 | 29万円 | 9.9〜33万円 | 0.34〜1.14倍 |
京都府 | 舞鶴市伊佐津 | 21万円 | 19〜23万円 | 0.9〜1.1倍 |
京都府 | 城陽市久世 | 37万円 | 28〜49万円 | 0.76〜1.32倍 |
京都府 | 長岡京市今里 | 60万円 | 47〜73万円 | 0.78〜1.22倍 |
京都府 | 福知山市篠尾新町 | 22万円 | 20〜23万円 | 0.91〜1.05倍 |
和歌山県 | 和歌山市黒田 | 21万円 | 19〜48万円 | 0.9〜2.29倍 |
和歌山県 | 田辺市東山 | 19万円 | 22〜24万円 | 1.16〜1.26倍 |
つまり、あなたの不動産はもっと高い評価額の可能性があるのです。
では、どうやってそれを調べられるのか?
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参考データ
こちらにまとめている土地取引は、国土交通省が取引した人に対してアンケートを行っており、回収できた分だけを掲載しています。
なお、回収率はどこの街でも1〜2割のため、これが全ての取引ではありません。なので、実際の相場を知るなら、公示地価や基準地価を参考にする方がいいでしょう。
大和高田市の土地取引
*2019年7月〜2020年6月の土地取引
*都市計画:建物の高さや、お店の種類などを規制する区分のこと
地区名 | 坪単価(万円) | 取引総額(万円) | 面積(平米) | 最寄駅 | 駅距離(分) | 都市計画 |
---|---|---|---|---|---|---|
大字奥田 | 21 | 5000 | 800 | 浮孔 | 20 | その他 |
大字根成柿 | 7.9 | 1500 | 620 | 坊城 | 15 | 第2種住居 |
大字市場 | 24 | 1100 | 155 | 高田(奈良) | 14 | 1種住居 |
大字市場 | 5.1 | 2000 | 1300 | 高田(奈良) | 17 | 1種住居 |
大字市場 | 22 | 1800 | 270 | 尺土 | 14 | 1種住居 |
大字出 | 7.6 | 320 | 140 | 浮孔 | 4 | その他 |
大字出 | 14 | 130 | 30 | 浮孔 | 4 | その他 |
大字勝目 | 20 | 1300 | 220 | 浮孔 | 4 | その他 |
大字曽大根 | 3 | 1000 | 1100 | 大和新庄 | 11 | その他 |
大字大谷 | 14 | 1500 | 350 | 築山 | 10 | 1種住居 |
大字大中 | 23 | 980 | 140 | 高田(奈良) | 10 | 1種住居 |
大字大中 | 4.9 | 1300 | 840 | 高田(奈良) | 13 | 1種住居 |
大字大中 | 11 | 5000 | 1500 | 高田(奈良) | 13 | 1種住居 |
大字大中 | 26 | 1400 | 175 | 大和高田 | 13 | 近隣商業 |
大字池尻 | 8.3 | 900 | 360 | 大和高田 | 13 | その他 |
大字築山 | 37 | 1500 | 130 | 築山 | 3 | 1種住居 |
大字築山 | 17 | 640 | 125 | 築山 | 3 | 1中住専 |
大字藤森 | 15 | 940 | 200 | 大和高田 | 25 | その他 |
大字野口 | 14 | 500 | 115 | 尺土 | 14 | 1種住居 |
大字野口 | 19 | 950 | 165 | 尺土 | 18 | その他 |
大字有井 | 13 | 1400 | 340 | 大和高田 | 9 | 1種住居 |
大字有井 | 4.9 | 1100 | 730 | 大和高田 | 13 | 1種住居 |
大字神楽 | 5.6 | 2000 | 1200 | 大和高田 | 11 | 1種住居 |
中今里町 | 10 | 1600 | 520 | 高田市 | 12 | 1種住居 |
中三倉堂 | 20 | 1200 | 195 | 高田市 | 8 | 1種住居 |
東三倉堂町 | 20 | 4100 | 670 | 高田市 | 10 | 1種住居 |
東中 | 30 | 1200 | 135 | 高田市 | 15 | 1種住居 |
内本町 | 16 | 500 | 100 | 高田(奈良) | 4 | 商業 |
南今里町 | 6 | 4800 | 2000以上 | 高田市 | 13 | 1種住居 |
南今里町 | 6 | 1400 | 760 | 高田市 | 13 | 1種住居 |
北片塩町 | 11 | 1400 | 430 | 高田市 | 9 | 商業 |
礒野町 | 11 | 1300 | 360 | 高田(奈良) | 12 | 1中住専 |
礒野北町 | 22 | 690 | 105 | 高田市 | 14 | 1中住専 |
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ここまでお読みいただき、ありがとうございました。納得のいく取引ができるといいですね。
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