八幡市の土地価格|上昇・下落した理由|今後の見通し | イエ&ライフ

八幡市の土地価格|上昇・下落した理由|今後の見通し

(画像出典:wikimedia commons  L26 , 遊廓街の面影を訪れ橋本の街並み(京都府八幡市))

 

この記事では八幡市の

  1. 公示地価、基準地価
  2. この7年間の土地価格の動きと、その理由
  3. 今後どうなるのか?

の3点について解説しています。

 

1、八幡市の公示地価、基準地価の一覧

 

*詳しい地名を入力すると、絞り込めます。1文字からOK

*公):公示地価(2020.1.1現在)

*基):基準地価(2020.7.1現在)

(参考:国土交通省 「土地総合情報システム」)

 

住居表示最寄駅(m)坪単価(万円)前年比変化率H25比変化率
基)八幡市上津屋西久保123番2京阪石清水八幡宮(5400)31.74.9%33.3%
基)八幡市欽明台中央14番3松井山手(1300)50.50.0%15.0%
公)八幡市欽明台西40番6外松井山手(1800)59.41.1%13.2%
公)八幡市西山和気10番14樟葉(2100)34.71.9%2.9%
基)八幡市西山和気10番14京阪樟葉(2100)340.0%2.0%
公)八幡市橋本新石25番12橋本(1000)28.70.0%-1.2%
公)八幡市美濃山幸水9番15外樟葉(3900)26.50.0%-1.6%
基)八幡市八幡高坊19番2京阪石清水八幡宮(150)35.30.0%-1.8%
基)八幡市美濃山御幸24番5松井山手(3400)26.3-0.4%-2.3%
公)八幡市八幡山田10番15石清水八幡宮(3400)26.20.0%-2.5%
基)八幡市八幡植松25番22京阪石清水八幡宮(2700)25.6-0.6%-2.6%
基)八幡市男山美桜10番25京阪樟葉(2900)31.70.0%-3.0%
公)八幡市男山金振10番16樟葉(1900)30.40.0%-3.2%
公)八幡市八幡柿ケ谷14番43樟葉(3000)29.1-0.1%-3.2%
公)八幡市八幡三本橋18番72石清水八幡宮(1200)32.20.0%-3.4%
公)八幡市川口西扇12番13石清水八幡宮(2500)27.8-1.4%-3.8%
公)八幡市男山指月2番7樟葉(2900)28.50.0%-4.0%
基)八幡市男山長沢6番20京阪樟葉(2500)30.9-0.7%-4.1%
基)八幡市橋本堂ケ原17番7京阪橋本(450)26.9-0.7%-4.7%
公)八幡市八幡小松6番12外石清水八幡宮(2600)21.8-1.9%-7.3%
公)八幡市内里東ノ口29番石清水八幡宮(5000)10-1.3%-7.9%
公)八幡市橋本栗ケ谷44番8橋本(350)15.8-0.6%-8.6%
基)八幡市岩田辻垣内8番1ほか2筆京阪石清水八幡宮(6800)11.3-2.0%-8.8%
公)八幡市八幡科手11番5石清水八幡宮(450)22.2-0.9%-8.8%
基)八幡市上津屋浜垣内23番京阪石清水八幡宮(5500)10.2-2.8%-11.2%
公)八幡市八幡長田23番25石清水八幡宮(2000)24.4-2.4%
公)八幡市橋本平野山5番17橋本(900)26.50.0%

 

途中ですが、この記事の説明を。

どうも、このサイト「イエ&ライフ」を運営しているゴトウです。

ここからは、「あなたの(気になっている)不動産がこれからどうなるのか?」を予測することができるように、必要な情報を整理してご紹介します。

 

すごく不思議に思うんですが、不動産の取引は数千万円単位の大きなお金が動くし、「絶対に失敗したくない」と誰もが思っているはずなのに、

「どうして上がっているのか?下がっているのか?」

「これからどうなるのか?」

という、あなたにとって大事なことが書かれている記事が少ないと思いませんか?

 

例えば、新聞やニュースで取り上げられる土地価格の情報は、ほとんどが中心部の商業地の話であるか、市単位で「○%上がってます。」という情報ですよね。

普通の人が住んでいる、または買おうと思っている住宅地の話は、ほとんど見当たらないじゃないですか。

 

だから、自分の知りたいエリアの不動産がどうなっているのか、これからどうなるのか、の参考にしにくいし、

  • 買う・売るタイミングはいつがいいのか?
  • この場所に買っても、10年後、20年後も後悔しないか?

といった判断が難しくて、不動産会社のいいなりになってしまう人って、けっこういると思うんですよ。

 

それはちょっと残念すぎると思うんです。

不動産の取引は、あなたの人生の中でも1〜2番目に来るような大きな決断なわけですから、その後の人生の

  • 満足できる取引ができた、という「自信」
  • 金銭的な「余裕」

にもつながってきますからね。

 

なので、そんな人の参考になればと、こんな記事を作っています。

47都道府県・450以上の市区・5万地点の公示地価と基準地価について、これまで調べて記事にしてきましたが、「なぜ上がったのか?」「下がったのか?」に難しい理由はありませんでした。

 

特に住宅地については、買ってすぐに売るようなものでもありませんし、人の動きもいきなりガラッと変わるわけでもないので、とても予想がつきやすいです。

 

また、この記事では、新型コロナの影響も含めて、今後の土地価格がどうなるか?についても考察しております。

 

なので、この記事を読み終わる頃には、

  • 買う、または売るタイミングがわかる
  • どこに買えば後悔しないかがわかる

ようになっているはずです。

 

と言っても、それほど難しいことは書いていないので、気楽に目を通してみてください。

それでは参りましょう。

 

 

2、過去7年間の八幡市の土地価格の動き

この7年間で八幡市の土地価格を見ると、京都府の平均が0.8%上昇したのに対して、マイナス4.4%と逆に大きく下げていました。

 

京都府八幡市の公示地価の推移

(参考:国土交通省 地価公示)

 

では、実際にどのようなエリアが上昇、または下落したのでしょうか?

公示地価の7年間の変化率を地図上に表示させてみました。

 

地価マップ:2013-20年の上昇率

変化率:赤色(30%以上)>オレンジ色(10〜29.9%)>緑色(0〜9.9%)>青色(-9.9〜0%)>紫色(-10%以下)

 

 

松井山手駅の周辺で大きく上昇していますが、それ以外のエリアでは、ほぼ下落傾向にありますね。

 

今回の不動産バブルの背景

全国的に土地価格が上昇していると言われていますが、その理由は金利の低下です。

2013年4月から始まった日銀の異次元緩和によって、金利が大きく低下したのです。

 

住宅ローンの金利

(参考:ARUHI住宅ローン フラット35金利の推移 財務省 国債金利情報)

 

ザックリ言うと、この7年間で買い手は、同じ返済額で2割高い物件を買えるようになったということです。

例えば、フラット35で期間35年・月々の返済額が10.4万円とした場合、購入できる不動産は3,000万円から3,500万円まで上がったのです。

 

同じ返済額で購入できる物件価格が2割上昇した

 

月々の支払額は増やさずに、約2割高い物件を買える。しかもその物件が人気化しているとなれば、値段が高くても買おうとする人は増えますよね。

そのため、人気のエリアほど、土地価格が上昇してきたのです。

 

 

なぜ、八幡市ではこれほど下げているのか?

その理由は、主に3つあります。

 

①公共事業の減少で、地方経済が疲弊

1つは公共事業の減少です。

この20年で、京都府の公共事業はほぼ半分に減少したため、京都市以外では景気が悪くなって、土地価格も大きく下げ続けてきたのです。

 

赤色の線:公共事業はこの20年間で半分に減少

京都府の公共事業と公示地価の推移

(参考:総務省統計局 行政投資実績)

 

また、90年代から2000年代の公共事業では、バイパスなどの道路の拡張工事が行われました。

そのため、国道などの大きな通り沿いに大きなお店が出店しやすくなったため、郊外に住む人が増えて、中心街がどんどん廃れてしまう原因となったのです。

 

②家を建てる中心年代の30代人口が減少

2つ目が、30代の人口の減少です。

 

家を建てる中心年代である30代人口は、2007年ごろにすでにピークを打ち、京都府ではこの10年間で10万人以上減少しています。

 

京都府の30代人口と新設戸数

(参考:国土交通省 建築着工統計調査報告)

 

③京都市への一極集中が進んだ

そして3つ目が、京都市への経済の一極集中です。

2013年9月に東京がオリンピックの開催地に決定してから、京都市に多くの外国人観光客が来るようになりました。

この5年でなんと4倍にも増えているのです。

 

外国人観光客数の推移

(参考:日本政府観光局 訪日外客統計の集計・発表)

 

そのため、京都市ではホテルなどの土地開発も進み、仕事も増えて、多くの人が京都市やその周辺に移り住むようになりました。

そのため、ますます地方から若い人が減ってしまい、家を買う人が減ってしまっているのです。

 

3、新型コロナの影響はどうなのか?

京都府内の住宅地では、下落が続いている

国土交通省が3ヶ月に1回、全国の100地区の土地価格の動きについて、報告書を作成しています(「地価LOOKレポート」)。

京都府の住宅地を見てみると、緊急事態宣言以降、中京区の二条や、西京区の桂などの、これまで大きく上昇してきた住宅地では、下落が続いています。

 

行政区

地区名

20年1月→4月

4月→7月

7月→10月

10月→21年1月

京都市中京区

二条

↑(0〜+3%)

↓(0〜 -3%)

↓(0〜 -3%)

↓(0〜 -3%)

京都市左京区

下鴨

↑(0〜+3%)

→(0%)

→(0%)

→(0%)

京都市西京区

↑(0〜+3%)

→(0%)

↓(0〜 -3%)

↓(0〜 -3%)

(参考:国土交通省「地価LOOKレポート」)

 

また、商業地においても、外国人観光客の激減や、飲食店の時短要請などの影響もあって、京都駅周辺や河原町、烏丸地区でも下落が続いています。

 

すでに赤字の企業はリストラモードへ

また、このような不透明な状況のため、赤字企業では、希望退職の募集が増えています。コロナ前の2019年は約1.1万人だったのが、1.8万人にまで増えています。

(参考:「上場企業「早期・希望退職」募集、20年は2.6倍に急増 コロナ禍で赤字リストラ目立つ」)

 

このことからも、今後は住宅の買い手が少しずつ減っていくことが予想されますので、よほど人気のエリアでなければ、土地価格は横ばい、ないしは下落が続きそうです。

 

 

4、その他のリスク

新型コロナ以外にも、どんなリスクがあるのかをまとめました。

 

(1)この低金利はいつまで続くのか?

地域によって上がった場所、下がった場所の違いはあるものの、日銀の異次元緩和政策で生まれたこの超低金利は、土地価格を押し上げるプラス要因でした。

そして、これ以上は、金利が下がらない水準まで来ています。

むしろ、その副作用の方が話題になることが増えました。

 

例えば、預金者のお金を国債で運用していた地銀は、この異次元緩和によって、金利が低下したことで利息収入が減り、半数以上が赤字になっています。

 

赤字の地銀がどんどん増えている

地銀の決算状況

(金融庁:地域金融の課題と競争のあり方)

 

赤字が続けばいずれ倒産してしまいます。

倒産した銀行に預けている預金は、1千万円までしか保護されないため(ペイオフと呼ばれる制度で、2005年に法律が作られました)、大混乱となります。

そのため、この低金利をいつまでも続けるわけにはいきません。

 

では、具体的にあとどれぐらいなのか?

ブルームバーグが経済の専門家45人にアンケートをしたところ、半数以上が2〜3年以内に限界が来ると予想していました。

 

半数以上が2〜3年以内に限界と回答

異次元緩和はいつ終わるか?

(参考:ブルームバーグ「2年以内で限界」が半数弱、現行の長短金利操作-日銀サーベイ)

 

このアンケートは2018年6月にされたものなので、2020〜21年前後となります。

聞き取り当時は、オリンピックが開催されると思われていたので、オリンピック前後と考える人が多かったと言えます。

この頃までは好景気も続くだろうという予想があったので、その頃までは地銀の経営状態も持つと思われていたのでしょう。

 

菅新首相が、就任日当日に地銀再編について指示を出した理由

ですが、今回の新型コロナ騒動によって、地銀の経営はさらに苦しくなってきました。

9月16日に新しく就任した菅首相は、就任日当日に地銀の再編について麻生大臣に指示を出されています。

 

16日に就任した菅義偉首相は麻生太郎金融担当相に対し、地方銀行の経営基盤強化のため、地銀の再編の促進を含めた環境整備を進めるよう指示した。

(中略)

地銀の経営環境は超低金利などを受けて厳しさを増しており、2020年3月期は上場する地銀の7割が赤字か減益だった。

(参考:毎日新聞「菅首相、地銀再編の環境整備を指示 超低金利受け地銀7割が赤字・減益」)

 

「地銀がかなりヤバイ」という危機感があったからこそ、このような早い対応を行なったのでしょう。

 

また、銀行の経営が厳しくなれば、日本の国債に対する信頼性も下がります。海外の投資家が国債の売却をする可能性も高まります。

そうすると、金利が上昇します(高い金利でないと、投資家が買いたがらなくなる)ので、不動産価格は下落していきます。

 

金利が上がると、同じ返済額でも買える価格が下がる

金利上昇で下落

 

そのため、特に売却を考えている人は、金利上昇による不動産価格の下落に備えて、早めに準備をした方がいいでしょう。

 

 

(2)これから八幡市の人口はどうなるの?

 

国立社会保障・人口問題研究所が、今年発表した八幡市の人口の見通しによると、2020→30年までに6,900人減少するそうです。

 

八幡市の人口は、2020→30年までに6,900人減る

京都府八幡市の人口予測

(出典:国立社会保障・人口問題研究所 平成30年度人口推計)

 

また、家を買う中心年代である20〜40代も、2020→30年までに5,900人減る見通しです。

 

八幡市の20〜40代人口は、2020→30年までに約5,900人減少

京都府八幡市の20〜40代人口の予測

(出典:国立社会保障・人口問題研究所 平成30年度人口推計)

 

ということは、買い手がこれから2割以上も減るのです。

そのため、現在人気のないエリアでは、さらに買い手がつきにくい状況が進むでしょう。

 

4、結論:買うなら?売るなら?

 

以上のことから、八幡市の土地価格は、

  • 公共事業予算や、買い手となる人口の減少もあって、土地価格の下落が止まらない
  • 今後も人口は減少していく一方なので、現在人気のないエリアでは、さらに下落が加速しそう

と言えるでしょう。

 

では、売りたい人、買いたい人は、それぞれどう対応すべきなのでしょうか?

 

買うなら:下落を待つよりも低金利の今がベスト

土地価格の坪単価が10〜30万円の地域が多いので、下落を待つ必要はありません。

その理由は2つあります。

 

①土地価格の下落分よりも、待っている間の家賃の方が高くつく

例えば、坪20万円ぐらいの土地であれば、30坪でも600万円程度で買えます。

仮に数年で1割下げたとして60万円ぐらいしか安くなりませんから、その間の家賃を考えると、早めに買った方がトクになります。

 

②異次元緩和で低金利の今がチャンス

また、現在は住宅ローンがかなり安いため、月々の返済負担が軽いのもチャンスです。

ですから、もし家を買おうと思っているのならば、土地価格が下がるのを待つよりも、金利が上がる前の今のうちに買うのがベストでしょう。

 

ただし、購入を検討する場合には、今後の金利上昇を想定しておかないと大変なことになるので、「フラット35」「10年以上の固定金利」でも返済ができるかどうかで予算を考えるべきでしょう。

 

非公開物件=安い物件

不動産を売る理由はさまざまですが、「周りに知られずに売却したい」という売主は一定の割合でいます。

そのような物件は、ネット上にも出回らず「非公開物件」として登録されます。

また、売主はあまり相談する相手を広げたくないため、まずは建てたメーカーに相談する場合が多いです。

 

非公開物件の実態

 

当然、このような物件は少ないお客さんにしか目にとまる機会がないため、相場よりも価格の安い可能性が高いのです。

 

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売るなら:超低金利の今が1番のチャンス

ここまで下落を続けてきた八幡市ですが、それでもこの低金利は、住宅を買う人にとって追い風でした。

金利が下がらなければ、土地価格はもっと下落していたでしょう。

 

しかし、この金利はこれ以上下がりようがありません。

また、新型コロナウイルスの影響もあるため、今が1番高い時期と言えるでしょう。

 

公示地価を信じると損をする?

 

この記事では公示地価をもとに解説していきましたが、公示地価は「その地域の平均的な価格」なため、実際の取引ではこれ以上に高く、または安く取引されることがあります。

 

例えば、八幡市に「男山(おとこやま)」という地区があります。

 

このエリアの公示地価と実際の取引価格は、

  • 公示地価:30万円/坪
  • 実際の取引価格:30〜49万円/坪

と、公示地価の約1.0〜1.8倍で取引されていました。

 

【八幡市男山の公示地価】

京都府八幡市の公示地価

  • 樟葉駅から1,900mの距離、徒歩約24分(1分=80m)
  • 92,000円/㎡ × 3.3(㎡/坪) =30万円/坪

(参考:国土交通省地価公示・都道府県地価調査)

 

【八幡市男山の土地取引(過去2年間)】

京都府八幡市の土地取引

  • 樟葉駅から徒歩24〜60分のエリアで、30〜49万円/坪で取引されている
  • 公示地価も実際の取引も「第1種中高層住居専用地域」という用途区分

(参考:国土交通省 不動産取引価格情報検索)

 

このような感じで、全国の公示地価と実際の取引を調べてみたのですが、やはり公示地価と実際の取引ではかなりの価格差があることがわかりました。

 

同じ地域なのに、

「公示地価の3割増し、場合によっては2倍以上の価格で取引されている」

といった取引がゴロゴロ見つかったのです。

 

都道府県住所公示地価/坪取引価格/坪公示地価の何倍?
京都府京都市深草大亀谷万帖敷町41万円22〜64万円0.54〜1.56倍
京都府宇治市小倉町43万円22〜55万円0.51〜1.28倍
京都府亀岡市大井町並河29万円9.9〜33万円0.34〜1.14倍
京都府舞鶴市伊佐津21万円19〜23万円0.9〜1.1倍
京都府城陽市久世37万円28〜49万円0.76〜1.32倍
京都府長岡京市今里60万円47〜73万円0.78〜1.22倍
京都府福知山市篠尾新町22万円20〜23万円0.91〜1.05倍
滋賀県大津市朝日が丘45万円25〜55万円0.56〜1.22倍
滋賀県草津市追分30万円32〜37万円1.07〜1.23倍
滋賀県長浜市祇園町17万円8.9〜23万円0.52〜1.35倍
滋賀県守山市守山37万円35〜53万円0.95〜1.43倍
滋賀県東近江市佐野町20万円23〜25万円1.15〜1.25倍
滋賀県彦根市外町23万円17〜31万円0.74〜1.35倍
滋賀県甲賀市水口町貴生川12万円8.4〜26万円0.7〜2.17倍
滋賀県近江八幡市堀上町29万円26〜66万円0.9〜2.28倍

 

つまり、あなたの不動産はもっと高い評価額の可能性があるのです。

では、どうやってそれを調べられるのか?

 

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参考データ

八幡市の土地取引

こちらのデータは、実際に土地取引をした人に対して、国土交通省がアンケートを行い、回収した分を掲載しています。

ただし、回収率は地域によって異なりますが、だいたい10〜20%程度のため、実際にはこのデータの5〜10倍の取引がありますので、あくまで参考とした方がいいでしょう。

 

*2019年7月〜2020年6月の土地取引のみ

*都市計画:建物の高さや、お店の種類などを規制する区分のこと

地区名取引総額(万円)坪単価(万円)面積(平米)最寄駅駅距離(分)都市計画
観音堂140010450山城青谷16その他
久世130041100久津川161低住専
久世210043160久津川161低住専
久世800027960久津川101低住専
久世8604365城陽121低住専
久世95023140新田(京都)141低住専
久世190045140新田(京都)141低住専
久世170044130新田(京都)131低住専
市辺140021210山城青谷61種住居
寺田140045100寺田(京都)132低住専
寺田170044130寺田(京都)91低住専
寺田11004190寺田(京都)81種住居
寺田570040480寺田(京都)51低住専
寺田180035165寺田(京都)71低住専
寺田130033130城陽31種住居
寺田120025160城陽151低住専
寺田220036200城陽131低住専
寺田120034115城陽101種住居
寺田140036135城陽201低住専
寺田64018115城陽131低住専
寺田760039650城陽3近隣商業
寺田3501765城陽61種住居
寺田2201840城陽111低住専
水主7304610富野荘161種住居
奈島5003.9420山城青谷13その他
奈島240030270山城青谷51種住居
富野11008.5410長池111種住居
富野130028155長池131種住居
富野2201740長池131種住居
富野160036145長池131種住居
富野3701865富野荘51低住専
平川220040185久津川51種住居
平川210045155久津川3準住居
平川400026510久津川19準工業
平川150018270久津川19準工業
平川210044160久津川21種住居
平川190045140久津川101低住専

(参考:国土交通省 「土地総合情報システム」)

 

 

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