木津川市の土地価格|上昇・下落した理由|今後の見通し | イエ&ライフ

木津川市の土地価格|上昇・下落した理由|今後の見通し

木津川市京都府
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(画像出典:wikimedia commons  Electoneboy , 常念寺から加茂を一望)

 

この記事では木津川市の

  1. 公示地価、基準地価
  2. この7年間の土地価格の動きと、その理由
  3. 今後どうなるのか?

の3点について解説しています。

 

1、木津川市の公示地価、基準地価の一覧

 

*詳しい地名を入力すると、絞り込めます。1文字からOK

*公):公示地価(2020.1.1現在)

*基):基準地価(2020.7.1現在)

(参考:国土交通省 「土地総合情報システム」)

 

住居表示最寄駅(m)坪単価(万円)前年比変化率H25比変化率
基)木津川市相楽台9丁目14番8近鉄高の原(600)43.20.0%7.4%
公)木津川市兜台7丁目3番7高の原(800)45.50.0%6.2%
公)木津川市兜台4丁目8番11高の原(1300)40.30.0%3.4%
公)木津川市相楽台5丁目11番8高の原(900)37.30.0%2.7%
基)木津川市兜台4丁目8番11近鉄高の原(1300)39.9-0.8%1.7%
公)木津川市木津川台1丁目7番6木津川台(600)32.30.0%0.0%
公)木津川市木津駅前1丁目19番内木津(300)370.0%0.0%
公)木津川市木津川台7丁目21番4木津川台(1700)29.1-0.3%-0.3%
公)木津川市木津宮ノ裏36番90木津(1200)21.3-0.9%-3.2%
基)木津川市相楽城西69番13近鉄山田川(500)25.7-0.8%-3.2%
公)木津川市相楽城下20番25山田川(500)24.4-0.7%-3.5%
公)木津川市木津神田6番73木津(1200)22.8-0.9%-3.9%
基)木津川市木津雲村151番5木津(500)20.9-1.4%-3.9%
公)木津川市木津町宮ノ内54番木津(850)20-1.1%-4.4%
公)木津川市相楽川ノ尻27番39西木津(180)23.9-1.1%-4.5%
基)木津川市木津南垣外1番19木津(600)22.6-0.7%-4.9%
公)木津川市鹿背山西大平6番外木津(1900)8.7-1.1%-6.1%
公)木津川市木津池田101番3木津(450)21.8-1.8%-6.2%
公)木津川市相楽大里25番1山田川(800)16.1-0.6%-7.2%
公)木津川市山城町椿井舟戸30番1上狛(1300)8.6-1.5%-7.4%
基)木津川市木津南後背25番67西木津(700)21.7-1.8%-7.5%
基)木津川市木津池田101番3木津(450)21.5-2.4%-7.7%
公)木津川市山城町上狛藤原4番1外上狛(340)13.1-1.2%-7.7%
公)木津川市山城町綺田南河原107番23棚倉(830)13.4-2.2%-8.8%
基)木津川市加茂町駅東4丁目15番11加茂(460)19.8-4.0%-8.8%
基)木津川市加茂町里南古田133番加茂(500)17.3-4.0%-8.9%
公)木津川市加茂町里中森10番8加茂(350)13.4-4.7%-9.0%
基)木津川市吐師郷和田34番近鉄木津川台(800)13.2-2.4%-9.1%
基)木津川市山城町平尾上垣内1番6棚倉(400)14.1-1.8%-9.5%
公)木津川市加茂町例幣正等庵7番加茂(2400)5.8-1.7%-9.7%
基)木津川市山城町上狛曽根17番2ほか1筆上狛(650)10.4-1.6%-9.7%
公)木津川市加茂町里東上田16番5外加茂(400)13.6-4.0%-11.0%
基)木津川市加茂町観音寺中貝戸3番加茂(2200)7-5.8%-12.0%
基)木津川市山城町上狛落辺1番6上狛(1000)7.9-3.3%-15.0%
公)木津川市南加茂台13丁目3番8加茂(2800)14-6.0%-23.8%
基)木津川市南加茂台7丁目2番9加茂(2000)13.7-6.7%-24.0%
公)木津川市木津殿城77番22外木津(800)20.1-0.8%
公)木津川市州見台5丁目5番10木津(3200)22.3-1.3%
公)木津川市相楽西戸崎36番西木津(600)8.8-1.1%
基)木津川市州見台1丁目6番10ほか5筆木津(3000)26.1
基)木津川市加茂町兎並東前田23番2加茂(130)23.4-6.0%

 

途中ですが、この記事の説明を。

どうも、このサイト「イエ&ライフ」を運営しているゴトウです。

ここからは、「あなたの(気になっている)不動産がこれからどうなるのか?」を予測することができるように、必要な情報を順番にご紹介します。

 

すごく不思議に思うんですが、不動産の取引は数千万円単位の大きなお金が動くし、「絶対に失敗したくない」と誰もが思っているはずなのに、

「どうして上がっているのか?下がっているのか?」

「これからどうなるのか?」

という情報がすごく少ないと思いませんか?

 

例えば、新聞やニュースで取り上げられる土地価格の情報は、ほとんどが中心部の商業地の話であるか、市区町村単位で「○%上がってます。」という情報ですよね。

 

だから、自分の知りたいエリアの不動産がどうなっているのか、これからどうなるのか、の参考にしにくいし、

  • 買う・売るタイミングはいつがいいのか?
  • この場所に買っても、10年後、20年後も後悔しないか?

といった判断が難しくて、不動産会社のいいなりになってしまう人って、けっこういると思うんですよ。

 

なので、そんな人の参考になればと、こんな記事を作っています。

このサイトでは、47都道府県・500以上の市区町村について、5万地点の公示地価と基準地価のここ数年の動きと、人口やいろいろな経済データを見ながら記事を作ってきました。

 

そのため、この記事を読み終わる頃には、

  • 買う、または売るタイミングがわかる
  • どこに買えば後悔しないかがわかる

ようになっているはずです。

 

と言っても、それほど難しいことは書いていないので、気楽に目を通してみてください。

それでは参りましょう。

 

 

2、過去7年間の木津川市の土地価格の動き

この7年間で木津川市の土地価格を見ると、京都府の平均が0.8%上昇したのに対して、マイナス5.4%と逆に大きく下げていました。

 

木津川市の公示地価の推移

 

2019年

2020年

2013比

木津川市

-0.9%

-1.5%

-5.4%

京都府

0.8%

0.7%

0.8%

(参考:国土交通省 地価公示)

 

では、実際にどのようなエリアが上昇、または下落したのでしょうか?

公示地価の7年間の変化率を地図上に表示させてみました。

 

地価マップ:2013-20年の上昇率

変化率:赤色(30%以上)>オレンジ色(10〜29.9%)>緑色(0〜9.9%)>青色(-9.9〜0%)>紫色(-10%以下)

 

 

高の原駅や木津川台駅の周辺など、近鉄京都線沿いでは上昇傾向にありますが、それ以外の駅から離れた郊外エリアでは下落が進んでいますね。

 

なぜ木津川市では、一部のエリアしか上がっていないのか?

最初に結論をまとめておきます。

  1. 金利が低下したことで、同じ返済額でより高い物件が買えるようになった
  2. 木津川市では、人口が増えているものの、城山台や梅見台などの大規模な新興住宅地が開発されており、そちらに人が集中しているため、それ以外の郊外エリアでは買い手がつきにくく、下落が進んでいる

と言えます。

 

では、これから1つずつ詳しく解説していきます。

 

①金利低下によって、買い手の購買力が上がった

そもそも、全国的に土地価格が上昇しているのは、金利の低下によるところが大きいです。

2013年4月から始まった日銀の異次元緩和によって、金利が大きく低下したのです。

 

住宅ローンの金利

(参考:ARUHI住宅ローン フラット35金利の推移 財務省 国債金利情報)

 

ザックリ言うと、この7年間で買い手は、同じ返済額で2割高い物件を買えるようになったということです。

例えば、フラット35で期間35年・月々の返済額が10.4万円とした場合、購入できる不動産は3,000万円から3,500万円まで上がったのです。

 

同じ返済額で購入できる物件価格が2割上昇した

 

そのため、人気のエリアでは土地価格が上昇しやすくなりました。

月々の支払額は増やさずに、約2割高い物件を買える。しかもその物件が人気化しているとなれば、値段が高くても買おうとする人は増えますよね。

 

その結果、都心部では通勤需要から人気化した駅近のマンションが値上がりし、郊外のエリアではショッピングモールや、大規模な新興住宅地で上昇しやすくなったのです。

 

 

②木津川市では、人口が増えている

また、木津川市では、2013→20年の7年間で約6,000人の人口が増えていました。

 

木津川市の人口推移

(参考:総務省「住民基本台帳に基づく人口、人口動態及び世帯数」)

 

人口が増えれば、住宅地の需要は増えるので、土地価格は上がりやすくなりますが、なぜこれほど下落しているのでしょうか?

 

そこで、この7年間で100人以上増えている地区、減っている地区について調べてみました。

 

木津川市の地区別の人口変化(2013.12〜2020.12)

増減:赤色(1,000人以上増加)>オレンジ色(500〜999人増加)>緑色(100〜499人増加)>青色の↙️(100〜499人減少)>紫色の↙️(500人以上の減少)

(参考:木津川市 「木津川市の人口」)

 

全体的に、近鉄京都線よりも東側のエリアで人口が増え、西側では減少している印象ですね。

特に城山台や州見台、梅見台などの郊外の大規模な住宅地で大きく人口が増えているようです。

 

この辺りの航空地図を見てみると、かなりの規模で住宅地の開発がされています。これほどの規模の新興住宅地は、他でもそうそうありません。

そして、周辺にも車で行ける大きめのスーパーもできていますし、けいはんな学研都市内にあるため、企業の研究施設の進出も進んでおり、雇用も順調に増えています。

 

そのため、古くからある住宅地に土地を買う必要がないため、そのような場所では人口が減少、土地価格の下落が進んでいるわけですね。

なので、木津川市の土地価格は、公示地価を見ると下落しているように見えますが、その実態は、「古い住宅地では下落して、新しい住宅地に人気が集中しつつある」と考えられます。

 

3、新型コロナの影響はどうなのか?

木津川市の住宅地は、あまり影響を受けていない

公示地価は、1月1日現在の土地価格であるのに対して、基準価格は7月1日現在の価格です。

そして、一部の土地については、1月と7月のどちらの価格も算出されているので、それらを比較することでコロナの影響を確認できます。

 

基準地価(7月の価格)公示地価(1月の価格)コロナの影響

 

木津川市の新型コロナの影響(単位:万円/坪)

*住所の番地は省略

住所区分①公示地価②基準地価変化率(②÷①)
兜台4丁目住宅地40.339.9-0.8%
木津池田住宅地21.821.5-1.7%

(参考:国土交通省 「土地総合情報システム」)

 

木津川市で比較可能な地点は2つありましたが、いずれも下落していました。

兜台4丁目は、高の原駅から1.3kmとそこそこ距離はありますが、イオンモールからも近く人気が高いエリアではありましたが、土地価格が高いため、買い控えによる下落が起こっているのかもしれません。

 

ただし、それ以外のエリアでは、新しい宅地の開発が進んでいるため、ただでさえ古い住宅地では、需要が弱い状況です。

そのため、今後も土地価格は弱いと思われますが、新型コロナの影響なのか、新しい住宅地の開発のためなのかは、判断がつきにくい状況です。

 

4、その他のリスク

新型コロナ以外にも、どんなリスクがあるのかをまとめました。

 

(1)この低金利はいつまで続くのか?

地域によって上がった場所、下がった場所の違いはあるものの、日銀の異次元緩和政策で生まれたこの超低金利は、土地価格を押し上げるプラス要因でした。

そして、これ以上は、金利が下がらない水準まで来ています。

むしろ、その副作用の方が話題になることが増えました。

 

例えば、預金者のお金を国債で運用していた地銀は、この異次元緩和によって、金利が低下したことで利息収入が減り、半数以上が赤字になっています。

 

赤字の地銀がどんどん増えている

地銀の決算状況

(金融庁:地域金融の課題と競争のあり方)

 

赤字が続けばいずれ倒産してしまいますから、いつまでも続けるわけにはいきません。

ちなみに、2005年にペイオフが解禁となっていますので、もし倒産した銀行にお金を預けていると、1,000万円しか戻ってこなくなるので、大混乱になります。

 

では、具体的にあとどれぐらいなのか?

ブルームバーグが経済の専門家45人にアンケートをしたところ、半数以上が2〜3年以内に限界が来ると予想していました。

 

半数以上が2〜3年以内に限界と回答

異次元緩和はいつ終わるか?

(参考:ブルームバーグ「2年以内で限界」が半数弱、現行の長短金利操作-日銀サーベイ)

 

このアンケートは2018年6月にされたものなので、2020〜21年前後となります。

聞き取り当時は、オリンピックが開催されると思われていたので、オリンピック前後と考える人が多かったと言えます。

この頃までは好景気も続くだろうという予想があったので、その頃までは地銀の経営状態も持つと思われていたのでしょう。

 

金利の上昇が始まった?

そして、最近ですが、アメリカの金利上昇が本格化してきたことで、日本でも5年ぶりの水準にまで上昇してきました。

(参考:ブルームバーグ「長期金利5年ぶり高水準、市場は日銀の政策点検に絡む対応を注目」)

 

日米の10年国債の金利

(参考:財務省、 FRB of St.Louis

 

2021年2月25日現在、日本の10年国債の金利は0.149%ということで、まだ低いですが、それでも5年ぶりの水準にまで上がってきています。

このような状況を受けて、大手銀行を中心に、住宅ローンの金利を引き上げる動きが始まっています。

(参考:NHKニュース「長期金利上昇 大手銀行 住宅ローン金利引き上げの動き」)

 

そもそも、日米の中央銀行が行っている異次元緩和政策は、お金を刷りまくって国債や株を買うものなので、お金に対する信頼が下がっていく政策です。

 

そのため、円安や金利上昇が起こるリスクのある政策であり、コロナによって、各国の中央銀行が無理をしてきた結果、金利上昇が始まっているのかもしれません。

 

もし仮に、このまま金利が上昇し続ければ、住宅ローン金利も上がるため、買える物件価格が下がりますので、土地価格も下がります。

ちなみに10年国債の金利が1%ぐらいにまで戻れば、土地価格は15%〜20%は下がると考えられます。

 

金利が上がると、同じ返済額でも買える価格が下がる

金利上昇で下落

 

そのため、今後の経済状況次第では、金利上昇による不動産価格の下落も考えておいた方がいいでしょう。

 

 

(2)これから木津川市の人口はどうなるの?

国立社会保障・人口問題研究所が、2018年に発表した木津川市の人口の見通しによると、2020→30年の10年間で約1,000人増加するそうです。

 

木津川市では、これから10年で約1,000人増える

木津川市の人口予測

(出典:国立社会保障・人口問題研究所 平成30年度人口推計)

 

その一方で、30〜40代人口は、2020→30年の10年間で約5,000人減る見通しです。買い手となる世代の人口が、これから10年で2割以上も減ることになります。

 

木津川市の30〜40代人口は、2020→30年で約5,000人減る

木津川市の30〜40代人口の予測

(出典:国立社会保障・人口問題研究所 平成30年度人口推計)

 

木津川市には、まだまだ宅地になりそうな農地がたくさんありますので、さらに既存の住宅地では、買い手を探しにくくなるのではないでしょうか。

 

4、結論:買うなら?売るなら?

以上のことから、木津川市の土地価格は、

  • 大規模な新興住宅地の開発が進んでいるため、既存の住宅地の人気が下がり、駅近エリア以外では土地価格が下落傾向にある
  • 今後は若い世代の人口が減少していくため、新しくできる住宅地が増えることで、さらに古い住宅地のニーズが減っていく

と言えるでしょう。

 

では、売りたい人、買いたい人は、それぞれどう対応すべきなのでしょうか?

 

買うなら:下落を待つよりも低金利の今がベスト

土地価格の坪単価が10〜30万円の地域が多いので、下落を待つ必要はありません。

その理由は2つあります。

 

①土地価格の下落分よりも、待っている間の家賃の方が高くつく

例えば、坪20万円ぐらいの土地であれば、30坪でも600万円程度で買えます。

仮に数年で1割下げたとして60万円ぐらいしか安くなりませんから、その間の家賃を考えると、早めに買った方がトクになります。

 

②異次元緩和で低金利の今がチャンス

また、現在は住宅ローンがかなり安いため、月々の返済負担が軽いのもチャンスです。

ですから、もし家を買おうと思っているのならば、土地価格が下がるのを待つよりも、金利が上がる前の今のうちに買うのがベストでしょう。

 

ただし、購入を検討する場合には、今後の金利上昇を想定しておかないと大変なことになるので、「フラット35」「10年以上の固定金利」でも返済ができるかどうかで予算を考えるべきでしょう。

 

非公開物件=安い物件

不動産を売る理由はさまざまですが、「周りに知られずに売却したい」という売主は一定の割合でいます。

そのような物件は、ネット上にも出回らず「非公開物件」として登録されます。

また、売主はあまり相談する相手を広げたくないため、まずは建てたメーカーに相談する場合が多いです。

 

非公開物件の実態

 

当然、このような物件は少ないお客さんにしか目にとまる機会がないため、相場よりも価格の安い可能性が高いのです。

 

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タウンライフ家造り

 

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売るなら:超低金利の今が1番のチャンス

ここまで下落を続けてきた木津川市ですが、それでもこの低金利は、住宅を買う人にとって追い風でした。

 

しかし、この金利はこれ以上、下がりようがありません。

また、新型コロナウイルスの影響もあるため、今が1番高い時期と言えるでしょう。

 

公示地価を信じると損をする?

 

この記事では公示地価をもとに解説していきましたが、公示地価は「その地域の平均的な価格」なため、実際の取引ではこれ以上に高く、または安く取引されることがあります。

 

例えば、木津川市に「吐師(はぜ)」という地区があります。

 

この地域の公示地価と実際の取引価格は、

  • 公示地価:30万円/坪
  • 実際の取引価格:30〜49万円/坪

と、公示地価の約1.0〜1.8倍で取引されていました。

 

【木津川市吐師の公示地価】

木津川市の公示地価

  • 木津川台駅から800mの距離、徒歩約10分(1分=80m)
  • 40,000円/㎡ × 3.3(㎡/坪) =13万円/坪

(参考:国土交通省地価公示・都道府県地価調査)

 

【木津川市吐師の土地取引(過去2年間)】

木津川市の土地取引

  • 木津川台駅から徒歩10〜13分のエリアで、17〜32万円/坪で取引されている
  • 公示地価も実際の取引も「第1種住居地域」という似たような街並みのエリア

(参考:国土交通省 不動産取引価格情報検索)

 

このような感じで、全国の公示地価と実際の取引を調べてみたのですが、やはり公示地価と実際の取引ではかなりの価格差があることがわかりました。

 

同じ地域なのに、

「公示地価の3割増し、場合によっては2倍以上の価格で取引されている」

といった取引がゴロゴロ見つかったのです。

 

都道府県住所公示地価/坪取引価格/坪公示地価の何倍?
京都府京都市深草大亀谷万帖敷町41万円22〜64万円0.54〜1.56倍
京都府宇治市小倉町43万円22〜55万円0.51〜1.28倍
京都府亀岡市大井町並河29万円9.9〜33万円0.34〜1.14倍
京都府舞鶴市伊佐津21万円19〜23万円0.9〜1.1倍
京都府城陽市久世37万円28〜49万円0.76〜1.32倍
京都府長岡京市今里60万円47〜73万円0.78〜1.22倍
京都府福知山市篠尾新町22万円20〜23万円0.91〜1.05倍
滋賀県大津市朝日が丘45万円25〜55万円0.56〜1.22倍
滋賀県草津市追分30万円32〜37万円1.07〜1.23倍
滋賀県長浜市祇園町17万円8.9〜23万円0.52〜1.35倍
滋賀県守山市守山37万円35〜53万円0.95〜1.43倍
滋賀県東近江市佐野町20万円23〜25万円1.15〜1.25倍
滋賀県彦根市外町23万円17〜31万円0.74〜1.35倍
滋賀県甲賀市水口町貴生川12万円8.4〜26万円0.7〜2.17倍
滋賀県近江八幡市堀上町29万円26〜66万円0.9〜2.28倍

 

つまり、あなたの不動産はもっと高い評価額の可能性があるのです。

では、どうやってそれを調べられるのか?

 

答えは不動産の一括査定です。

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参考データ

木津川市の土地取引

こちらのデータは、実際に土地取引をした人に対して、国土交通省がアンケートを行い、回収した分を掲載しています。

ただし、回収率は地域によって異なりますが、だいたい10〜20%程度のため、実際にはこのデータの5〜10倍の取引がありますので、あくまで参考とした方がいいでしょう。

 

*2019年7月〜2020年6月の土地取引のみ

*都市計画:建物の高さや、お店の種類などを規制する区分のこと

地区名取引総額(万円)坪単価(万円)面積(平米)最寄駅駅距離(分)都市計画
加茂町駅東13009500加茂(京都)42中住専
加茂町駅東110023165加茂(京都)61中住専
加茂町里4000121100加茂(京都)61種住居
兜台270044200高の原141低住専
兜台250042200高の原161低住専
山城町上狛5900121600上狛18その他
山城町平尾13005.3810棚倉161種住居
山城町北河原310016620棚倉23その他
山城町北河原5508.1230棚倉161種住居
山城町綺田220.5140玉水181種住居
山城町綺田1100.5750玉水181種住居
州見台130023195木津(京都)30分-60分1低住専
城山台150028170木津(京都)231低住専
城山台140024190木津(京都)211低住専
城山台210021330木津(京都)161低住専
城山台130025175木津(京都)241低住専
城山台190019330木津(京都)281低住専
城山台140026180木津(京都)281低住専
城山台230026290木津(京都)141低住専
城山台80020135木津(京都)201低住専
城山台310021490木津(京都)241低住専
城山台140025180木津(京都)201低住専
城山台400016840木津(京都)242中住専
城山台180025230木津(京都)211低住専
城山台140022200木津(京都)261低住専
城山台30000252000以上木津(京都)82種住居
城山台160030175木津(京都)102種住居
城山台100028115木津(京都)111低住専
城山台130024175木津(京都)201低住専
城山台110018200木津(京都)201低住専
城山台170028200木津(京都)201低住専
城山台100019170木津(京都)211低住専
城山台150030170木津(京都)92中住専
相楽140015310山田川61低住専
相楽110016220山田川51種住居
相楽400021640西木津91種住居
吐師140017270木津川台101種住居
南加茂台110016230加茂(京都)151低住専
梅美台130025170木津(京都)30分-60分2中住専
梅美台130021200木津(京都)30分-60分1低住専
梅美台130024170木津(京都)30分-60分2中住専
梅美台120022170木津(京都)30分-60分1低住専
梅美台88017170木津(京都)30分-60分2中住専
梅美台120022170木津(京都)30分-60分2中住専
梅美台130020220木津(京都)30分-60分1低住専
梅美台120022170木津(京都)30分-60分2中住専
木津川台240029280木津川台161低住専
木津川台250032260木津川台61低住専
木津町50012140木津(京都)101種住居
木津町563.945木津(京都)131種住居

(参考:国土交通省 「土地総合情報システム」)

 

 

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