（画像出典：wikimedia commons Electoneboy , 常念寺から加茂を一望）
この記事では木津川市の
- 公示地価、基準地価
- 土地価格がこれまで上昇・下落した理由
- 今後どうなるのか？
の３点について解説しています。
（なお、本ページはプロモーションが含まれています。該当するサービスには、【PR】と表記しております）（※1）
１、木津川市の公示地価、基準地価
（１）公示地価（2023.1.1現在）
*変化率が空白：比較する年度のデータがない場合
*最寄駅の（ ）内は、駅からの距離（m）
| 住所または地番 | 最寄駅 | 坪単価（万円） | 前年比 | 2018年比 |
|---|---|---|---|---|
| 木津川市城山台１０丁目２４番１４ | 木津（1500） | 23.2 | 3.5% | |
| 木津川市木津駅前１丁目１９番内 | 木津（300） | 37.6 | 0.9% | 1.8% |
| 木津川市相楽台５丁目１１番８ | 高の原（900） | 38 | 0.9% | 2.7% |
| 木津川市木津川台１丁目７番６ | 木津川台（600） | 32.8 | 0.8% | 1.3% |
| 木津川市兜台７丁目３番７ | 高の原（800） | 45.9 | 0.7% | 1.5% |
| 木津川市州見台５丁目５番１０ | 木津（3200） | 22 | 0.5% | -2.5% |
| 木津川市兜台４丁目８番１１ | 高の原（1300） | 39.9 | 0.0% | -0.8% |
| 木津川市相楽川ノ尻２７番３９ | 西木津（180） | 23.4 | 0.0% | -4.3% |
| 木津川市木津宮ノ裏３６番９０ | 木津（1200） | 20.5 | -0.2% | -5.3% |
| 木津川市山城町上狛藤原４番１外 | 上狛（340） | 12.4 | -0.3% | -7.2% |
| 木津川市木津池田１０１番３ | 木津（450） | 20.8 | -0.5% | -8.0% |
| 木津川市山城町綺田南河原１０７番２３ | 棚倉（830） | 13 | -0.5% | -6.9% |
| 木津川市相楽大里２５番１ | 山田川（800） | 15.5 | -0.6% | -5.6% |
| 木津川市相楽西戸崎３６番 | 西木津（600） | 8.5 | -0.8% | -5.9% |
| 木津川市鹿背山西大平６番外 | 木津（1900） | 8.3 | -0.8% | -6.3% |
| 木津川市相楽城下２０番２５ | 山田川（500） | 23.3 | -1.1% | -5.7% |
| 木津川市加茂町例幣正等庵７番 | 加茂（2400） | 5.5 | -1.2% | -8.2% |
| 木津川市木津町宮ノ内５４番 | 木津（850） | 18.8 | -1.7% | -7.9% |
| 木津川市山城町椿井舟戸３０番１ | 上狛（1300） | 7.9 | -2.0% | -10.4% |
| 木津川市加茂町里東上田１６番５外 | 加茂（400） | 12.3 | -2.1% | -14.5% |
| 木津川市加茂町里中森１０番８ | 加茂（350） | 11.9 | -2.2% | -15.9% |
| 木津川市南加茂台１３丁目３番８ | 加茂（2800） | 12.3 | -2.9% | -21.1% |
| 木津川市木津神田６番７３ | 木津（1200） | 21.9 |
（２）基準地価（2023.7.1現在）
*変化率が空白：比較する年度のデータがない場合
*最寄駅の（ ）内は、駅からの距離（m）
| 住所または地番 | 最寄駅 | 坪単価（万円） | 前年比 | 2018年比 |
|---|---|---|---|---|
| 木津川市州見台１丁目６番１０ほか５筆 | 木津（ 3000） | 27.1 | 1.2% | |
| 木津川市相楽台９丁目１４番８ | 近鉄高の原（ 600） | 44.2 | 0.8% | 3.1% |
| 木津川市兜台４丁目８番１１ | 近鉄高の原（ 1300） | 39.9 | 0.0% | -0.8% |
| 木津川市木津南垣外１番１９ | 木津（ 600） | 22.3 | 0.0% | -2.9% |
| 木津川市木津南後背２５番６７ | 西木津（ 700） | 21.5 | 0.0% | -4.4% |
| 木津川市木津雲村１５１番５ | 木津（ 500） | 20.4 | 0.0% | -4.9% |
| 木津川市木津池田１０１番３ | 木津（ 450） | 20.8 | 0.0% | -7.1% |
| 木津川市相楽城西６９番１３ | 近鉄山田川（ 500） | 25.1 | -0.3% | -3.8% |
| 木津川市山城町上狛曽根１７番２ほか１筆 | 上狛（ 650） | 10 | -1.3% | -6.8% |
| 木津川市吐師郷和田３４番 | 近鉄木津川台（ 800） | 12.4 | -1.3% | -9.6% |
| 木津川市山城町平尾上垣内１番６ | 棚倉（ 400） | 13.4 | -1.5% | -8.4% |
| 木津川市加茂町駅東４丁目１５番１１ | 加茂（ 460） | 17.7 | -1.8% | -15.5% |
| 木津川市南加茂台７丁目２番９ | 加茂（ 2000） | 12.1 | -1.9% | -21.4% |
| 木津川市加茂町里南古田１３３番 | 加茂（ 500） | 15.4 | -1.9% | -15.4% |
| 木津川市山城町上狛落辺１番６ | 上狛（ 1000） | 7.1 | -3.2% | -15.0% |
| 木津川市加茂町兎並東前田２３番２ | 加茂（ 130） | 20.3 | -4.1% | |
| 木津川市加茂町観音寺中貝戸３番 | 加茂（ 2200） | 6.1 | -4.6% | -19.6% |
途中ですが、この記事の説明を
どうも、このサイトの運営者のゴトウです。
この記事では、「あなたの（気になっている）不動産が、これからどうなるのか？」が分かるように、解説をしていきます。
とても不思議に思うのですが、
不動産の取引は、数百万円〜数億円単位の大きなお金が動きますから、絶対に失敗したくないはずなのに、
参考になる情報が、あまりに少なすぎると感じませんか？
例えば、年に３回ほど、公示地価や基準地価、路線価などの国が発表する土地価格の情報が、新聞やテレビニュースで取り上げられます。
ですが、その解説の多くが、都道府県単位、市区町村単位、または、１番大きく上昇した場所ぐらいです。
もっと細かい地区の情報は、ほとんど見かけませんよね。
これでは、あなたの（気になっている）不動産が、これから上がるのか？下がるのか？の判断がつきませんし、今がチャンスなのかどうかも分かりません。
最悪の婆には、営業マンの言いなりになって、もっと高く売れた（もっといい物件を探せた）のに、、、なんてことも。
それはちょっと残念すぎると思うんです。
そこで、この記事では、取り引きの参考になりそうなデータを集めて、なるべく詳しく、そして分かりやすく解説をしました。
そのため、ちょっと記事が長くなってしまいましたが、難しいことは書いていませんので、気楽に読み進めてみてください。
それでは参りましょう。
２、木津川市の土地価格の動き
木津川市の土地価格は、この１年間で、住宅地で-0.5％、商業地で+0.9％と、商業地での上昇が目立ちました。
また、2018→2023年の５年間で見ると、住宅地で-6.3％。商業地で+1.8％と、やはり商業地の方が安定していますね。
では、具体的にどのようなエリアが上昇、または下落しているのでしょうか？
地図上にまとめてみました。
５年間の変化率（2018→2023年）
変化率：赤色（+10%以上）＞オレンジ色（+5〜9.9%）＞緑色（0〜 +4.9%）＞青色（-0.1〜 -4.9%）＞紺色（-5〜 -9.9%）＞紫色（-10%以下）
特徴をまとめると、
- 上昇エリア：木津川駅近くの商業地、京奈和道の周辺の住宅地、城山台
- 下落エリア：加茂駅、上狛駅、木津川駅の周辺の住宅地
という傾向が見られました。
なぜ、一部のエリアしか上昇していないのか？
理由は大きく３つあります。
①金利が低下して、高い物件が買えるようになった
そもそも、不動産価格が上昇した最も大きな理由は、金利の低下です。
アベノミクスによる異次元緩和政策が始まった2013年から2020年ごろまでは、固定金利が2%台から0.82%まで、１％以上も下落したのです。
さらに、2022年に入ると、変動金利がさらに下がりました。それまで0.5%前後だった金利が、0.3%台にまで下がったのです。
新型コロナ以降も、都心部や大都市圏を中心に不動産価格は上がり続けていますので、それでも買いたい人が、変動金利を利用するようになり、ついに７割以上が変動金利を選ぶようになっています。
これによって、同じ返済額でも、買える物件の価格が大きく上がりました。
アベノミクスが始まる前の2012年ぐらいまでは、月に約10万円の返済（ふらっと３５）で、約3,000万円の物件しか買えませんでした。
ですが、2023年現在、変動金利を選べば、約4,130万円の物件まで買えるようになっているのです。
月10.4万円の返済で、いくらの物件が買えるのか？
今の夫婦は、共働き世帯が多いですから、変動金利で、２人でそれぞれ月10万円を返済すると決めれば、なんと約8,200万円の物件が買えるわけです。
東京２３区では、新築マンションが8,000万円を超えていますが、このような事情があるからなんですね。
②建築費が上昇したため、中古住宅の価格も上がった
２つ目が、建築費の上昇です。
新型コロナの感染拡大や、ロシアのウクライナ侵攻によって、マンション、戸建てそれぞれ建築費が２〜３割も上がっているのです。
マンションの建築費
木造戸建ての建築費
その結果、新築を買えない人が、中古住宅のに乗り換えています。
京都府の中古マンションでは約17%、中古戸建てでも約16%上昇しているのです。
仮に中古住宅が、4,000万円から4,800万円（＋20%）になったとしても、建物部分の価値が800万円上がったと考える人はまずいません。
周りに土地を持っている人ならば、「以前よりも、もっと高く土地も売れるはずだ」と考えますし、実際に値上がりした価格での取引も行われています。
その結果、土地価格の上昇が起こっているわけですね。
③木津川市では、人口・世帯数が増加している
建築費が上がったといっても、買い手がつかなければ、土地価格も上がりません、
木津川市では、この５年間で人口は約4,000人の増加、世帯数も約3,000世帯増えているのです。
世帯数が増えていると言うことは、住宅に対する需要が増えているということになります。
では、具体的に、どのあたりで増えているのか？
この５年間で50人以上増えている（減少している）エリアを地図上にピックアップしてみました。
木津川市の人口変化（2018.1〜2023.1）
増減数：濃い赤色（+300人以上）＞オレンジ色（+100〜299人）＞緑色（+50〜 99人）＞青色の↙️（-50〜 -99人）＞紫色の↙️（-100人以下）
ご覧の通り、城山台や梅見台、州見台などの郊外の新興住宅地で、大きく増加していました。イオン高の原の周辺でも増えていますね。
このように、人口が増えているのは、買い物に便利なエリアに集中しています。
高の原駅近くのイオンモール、国道２４号線沿いのガーデンモール、城山台のPLANTなど、郊外に立地しているところが多いですからね。
そのため、土地価格が安定しているのは、これらのエリアに近いところに集中しているのが現状です。
つまり、木津川市の土地価格は、
- 建築費の上昇、金利の低下によって、不動産価格が上がりやすい環境にある
- しかし、買い手が求めている買い物に便利なエリアは、郊外のロードサイド店舗に近いところであり、市街地の中心部の魅力が低下している
- その結果、一部のロードサイド店舗の周辺だけが上昇し、それ以外のエリアでは下落が進んでいる
と言えます。
３、これからどうなるのか？
ここからは、木津川市の土地価格に影響を与えそうなポイントをいくつかご紹介します。
（１）そろそろ金利が上がりそう
日本では、低金利が長く続いているため、金利の上昇リスクを心配しない人が増えており、７割以上の人が、半年ごとに金利が変わる変動金利を選んでいます。
ですが、本当にこれからも金利は上がらないのでしょうか？
実は、１０年〜３０年までの長期金利については、すでに上昇し始めています。特にロシアのウクライナ侵攻が始まった2022年ごろから、本格的に上がって来ています。
（参考：財務省）
これによって、変動金利は低いままですが、ふらっと３５などの固定金利は上昇を始めています。
なぜ上昇しているのかと言うと、世界的に物価が上昇しているからです。
例えば、アメリカでは、物価が一時、前年比で9%以上も上がったため、政策金利を0.25%→5.25%まで、１年間で５％も引き上げました。
ドイツでも、前年比で11%以上も上がっていたため、こちらも政策金利を0%→3.5%にまで、約１年間で3.5％も引き上げています。
その結果、欧米各国でも、住宅価格が下落をはじめています。
アメリカの先月の中古住宅価格は前の年の同じ月と比べた下落幅（-1.7%）がおよそ11年ぶりの大きさとなり、住宅価格の下落傾向が鮮明になっています。
急速な利上げに伴う住宅ローン金利の高止まりで需要が落ち込んでいることが背景にあります。
欧州連合（EU）域内で、住宅価格が2015年以来初めて四半期ベースで下落に転じた。借り入れコストの上昇（＝金利の上昇）が10年近くに及ぶ住宅用不動産ブームに終わりをもたらしている。
EU統計局は4日、22年10〜12月期に住宅価格が前の期と比べ1.5%下落したと発表した。域内27カ国のうち15カ国で下がった。下落幅が最も大きかったのはデンマークとドイツで、それぞれ6.5%、5%低下した。
金利を引き上げたことで、住宅価格が下落しているのです。
ちなみに日本の物価上昇率は、前年比で3.0%の上昇です。
（参考：NHK「2022年度 消費者物価指数 前年度比3.0％上昇 41年ぶり水準」）
そして、日本でも、7月28日に、植田日銀総裁が、政策修正を発表し、事実上の利上げを行いました。
これまでは、10年国債の金利が0.5%以上に上がらないようにコントロールしてきましたが、それを1.0%まで引き上げたのです。
（参考：野村総合研究所 2023.7.28「日銀が長期金利の上昇を容認するYCCの運用柔軟化策を決定（日銀金融政策決定会合）」）
これによって、期間１０年以上の固定金利については、今後、徐々に上がっていくことが予想されます。ふらっと３５などの、長期固定の住宅ローン金利は上がるでしょう。
変動金利が上がる可能性は？
今回の事実上の利上げは、期間１０年以上の長期金利への影響が大きいですが、変動金利への影響は、今のところ、ありません。
ですが、物価上昇が続くようであれば、いずれ短期金利も引き上げざるを得なくなるでしょう。
というのも、そもそも、金利を引き上げている理由は、お金を借りにくくすることで、モノの消費や生産をおさえ、物価上昇を止めるためだからです。
長期金利を引き上げても、物価上昇が止まらないのであれば、短期金利の引き上げも、いずれ視野に入ってくるはずです。
なお、日銀が見込んでいる、今後の物価上昇率は、2024年が年率1.9%で、2025年が年率1.6%です。
（参考：野村総合研究所 2023.7.28「日銀が長期金利の上昇を容認するYCCの運用柔軟化策を決定（日銀金融政策決定会合）」）
もし、今回の利上げでも、現在の年率３％の物価上昇率がおさまらなければ、さらに政策を修正する可能性は高く、その際には、変動金利型の住宅ローンにも、影響が出てくるかもしれません。
１％金利が上がると、不動産価格は15〜20%下がる可能性
ちなみに、金利が１％上がると、住宅ローンの利息は、35年で15〜20%増えます。
例えば、月に約10万円の返済を考えている人であれば、現在なら3,500万円の物件が買えますが、金利が１％上がると、毎月１０万円の支払いで、3,000万円の物件しか買えません。
なお、すでに変動金利で組んでいる人については、５年ルールという、当初５年間は、返済額が固定（ただし、増えた利息はあとで支払う）というルールがあるため、すぐに払えなくなって投げ売りが始まるわけではありません。
しかし、新しくローンを組む人は、変動金利でも高い金利になるため、今まで通りの高い価格でローンを組むことが難しくなりますから、価格は下がりやすくなるでしょう。
（２）これから木津川市の人口はどうなるの？
国立社会保障・人口問題研究所が、2018年に発表した木津川市の人口の見通しによると、2025→35年の10年間で約1,000人減少するそうです。
木津川市では、これから10年で約1,000人減る
（出典：国立社会保障・人口問題研究所 平成３０年度人口推計）
また、30〜40代人口も、2025→35年の10年間で約2,000人減る見通しです。買い手となる世代の人口が、これから10年で２割以上も減ることになります。
木津川市の30〜４0代人口は、2020→30年で約2,000人減る
（出典：国立社会保障・人口問題研究所 平成３０年度人口推計）
そのため、市街地の中心部では、住宅需要がさらに減っていきそうです。
４、結論：買うなら？売るなら？
以上のことから、木津川市の土地価格は、
- 買い物に便利なエリアが、国道や大きめの県道にある商業施設に集中しており、土地価格もそのようなエリアしか上昇していない
- 今後は人口がさらに減少していくため、市街地の中心部での土地価格の下落がさらに進みそう
と言えるでしょう。
買うなら：安く買うには工夫が必要
本来であれば、低金利は家を購入するチャンスな訳ですが、ウッドショックによる建築費の高騰によって、家を建てるハードルが上がっています。
変動金利を選ぶ人が増えていますが、今後の金利上昇の可能性も考えると、むしろ、なるべく安く土地を探す方法を考えた方がいいかもしれません。
非公開物件＝安い物件
また、不動産を売る理由はさまざまですが、「周りに知られずに売却したい」という売主は一定の割合でいます。
そのような物件は、ネット上にも出回らず「非公開物件」として、ある特定の住宅メーカーが取り扱っている場合があります。
当然、このような物件は少ないお客さんにしか目にとまる機会がないため、相場よりも価格の安い可能性が高いです。
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売るなら：買い手がつく間に準備を
木津川市の土地価格は、人口が増えているものの、郊外の新興住宅地に集中しており、昔からの市街地エリアでは、むしろ下落しています。
今後もこの傾向は変わらないでしょうから、場所によっては、買い手を探すのにも時間がかかる可能性があります。そのため、低金利のうちに売却の準備を始めた方がいいでしょう。
こんなに違うの？公示地価と実勢価格
この記事では、公示地価をもとに土地価格の動きについて解説してきましたが、実際の取引では、はるかに高い価格、または安い価格で取引される場合があります。
例えば、木津川市に「吐師（はぜ）」という地区があります。
この地域の公示地価と実際の取引価格は、
- 公示地価：３０万円／坪
- 実際の取引価格：３０〜４９万円／坪
と、公示地価の約１.０〜１.８倍で取引されていました。
【木津川市吐師の土地取引（過去２年間）】
- 木津川台駅から徒歩１０〜１３分のエリアで、１７〜３２万円／坪で取引されている
- 公示地価も実際の取引も「第１種住居地域」という似たような街並みのエリア
なぜ、これほど売却価格が変わるのでしょうか？
その理由は、不動産会社によって、持っている取引情報に差があるからです。
不動産取引は、株式市場のように、全ての取引情報を管理しているところがないため、
- 自社でどれだけ取引情報を持っているか
- どれだけ買い手のリストを持っているか？
で、評価額も、売れる金額も変わってくるのです。
持っている取引情報が違うため、評価額・売却額が変わる
*REINSとは、不動産会社間でだけ共有できる物件情報・取引情報のサービスです。ただし、売主の承諾が必要なため、情報の共有率は、全体の取引の約11%程度となっています
（2022年実績：売り物件報告件数17.5万件 ÷ 土地取引件数152.5万件 ＝ 11.4%）
また、不動産会社が持っている取引情報や、買い手のリストは、エリアや物件によって違いますから、いくつかの不動産会社に査定を申し込むことで、
- どれだけの評価額になるのか？
- どこの会社が、自分の不動産を高く売ってくれるのか？
を知ることができます。
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