（画像出典：wikimedia commons Nyao148, 磯子駅西口）
この記事では横浜市磯子区の
- 公示地価、基準地価
- 土地価格がこれまで上昇・下落した理由
- 今後どうなるのか？
の３点について解説しています。
（なお、本ページはプロモーションが含まれています。該当するサービスには、【PR】と表記しております）（※1）
１、横浜市磯子区の公示地価、基準地価の一覧
*詳しい地名を入力すると、絞り込めます。１文字からOK
*公：公示地価（2023.1.1現在）NEW!
*基：基準地価（2022.7.1現在）
*変化率が空白：比較する年度のデータがない場合
| 所在地及び地番 | 最寄駅（m) | 坪単価（万円） | 前年比 | 2018年比 |
|---|---|---|---|---|
| 公）横浜市磯子区洋光台４丁目３番１９ | 洋光台（260） | 83.5 | 3.3% | |
| 公）横浜市磯子区杉田４丁目４３０番６ | 新杉田（350） | 73.9 | 2.8% | 6.7% |
| 公）横浜市磯子区洋光台１丁目２８番１１ | 洋光台（1200） | 67.3 | 2.5% | |
| 公）横浜市磯子区森１丁目２０３１番５ | 磯子（100） | 141.2 | 1.9% | 5.9% |
| 公）横浜市磯子区西町２８３番３外 | 根岸（360） | 109.2 | 1.8% | |
| 公）横浜市磯子区洋光台３丁目１番１内 | 洋光台（170） | 120.8 | 1.7% | 1.1% |
| 公）横浜市磯子区洋光台６丁目２番５ | 洋光台（1000） | 71 | 1.4% | 2.4% |
| 公）横浜市磯子区森３丁目７０６番５ | 屏風浦（300） | 75.9 | 1.3% | |
| 公）横浜市磯子区森５丁目１２９７番１０外 | 屏風浦（850） | 59.1 | 1.1% | 1.1% |
| 公）横浜市磯子区杉田２丁目１６４２番６ | 杉田（820） | 61.1 | 1.1% | 2.8% |
| 公）横浜市磯子区磯子台１０８２番７ | 磯子（900） | 73.9 | 0.9% | -0.9% |
| 公）横浜市磯子区中原２丁目７００番５ | 新杉田（350） | 92.4 | 0.7% | 2.9% |
| 公）横浜市磯子区栗木３丁目１２３番９外 | 洋光台（1400） | 52.8 | 0.6% | -3.6% |
| 公）横浜市磯子区丸山１丁目４２６番１０外 | 根岸（2000） | 59.7 | 0.6% | 0.6% |
| 公）横浜市磯子区田中２丁目８７番５ | 洋光台（1000） | 65 | 0.5% | 1.0% |
| 公）横浜市磯子区森が丘２丁目１６８５番１９ | 上大岡（1100） | 66 | 0.5% | 0.0% |
| 公）横浜市磯子区中浜町１１２番１４ | 根岸（1100） | 69.6 | 0.5% | |
| 公）横浜市磯子区丸山２丁目７番２８７ | 根岸（1600） | 77.6 | 0.4% | 2.6% |
| 公）横浜市磯子区久木町３４１番３ | 根岸（1300） | 82.8 | 0.4% | 0.4% |
| 公）横浜市磯子区杉田８丁目２０３３番５２ | 京急富岡（1900） | 49.5 | 0.0% | -5.1% |
| 公）横浜市磯子区磯子７丁目５０５番１１５ | 磯子（1700） | 54.8 | 0.0% | -1.8% |
| 公）横浜市磯子区岡村２丁目５４０番７０ | 地下鉄弘明寺（1800） | 56.1 | 0.0% | -2.3% |
| 公）横浜市磯子区田中１丁目５６２番１１ | 杉田（1100） | 54.5 | 0.0% | -1.8% |
| 公）横浜市磯子区岡村５丁目１０７１番６７ | 地下鉄弘明寺（1300） | 56.1 | 0.0% | -3.4% |
| 公）横浜市磯子区滝頭１丁目６４６番３３外 | 根岸（2100） | 55.8 | 0.0% | -1.2% |
| 公）横浜市磯子区上中里町１００９番２ | 洋光台（2100） | 50.5 | 0.0% | -3.8% |
| 公）横浜市磯子区峰町字高室５１３番１外 | 洋光台（2200） | 2.6 | -1.3% | -6.4% |
| 基）横浜市磯子区新磯子町５番１外 | 根岸（1600） | 40.3 | 4.3% | 16.2% |
| 基）横浜市磯子区洋光台４丁目３番１９ | 洋光台（260） | 81.5 | 2.9% | |
| 基）横浜市磯子区洋光台３丁目２０番２３ | 洋光台（400） | 77.9 | 2.6% | |
| 基）横浜市磯子区森３丁目７０６番５ | 屏風浦（300） | 75.6 | 1.8% | |
| 基）横浜市磯子区西町２８５番１３ | 根岸（0） | 135 | 1.5% | 4.1% |
| 基）横浜市磯子区杉田１丁目１３４番１３ | 杉田（120） | 114.8 | 1.2% | 3.9% |
| 基）横浜市磯子区下町７５番３ | 根岸（600） | 75.2 | 0.9% | 5.1% |
| 基）横浜市磯子区磯子２丁目１６８６番２２９ | 磯子（1100） | 78.9 | 0.8% | 0.8% |
| 基）横浜市磯子区森６丁目２４３番６１ | 屏風浦（900） | 60.7 | 0.5% | 1.7% |
| 基）横浜市磯子区滝頭２丁目３６４番１２ | 根岸（1700） | 67 | 0.5% | 0.5% |
| 基）横浜市磯子区杉田６丁目９７９番１２１ | 杉田（1100） | 51.5 | 0.0% | -4.3% |
| 基）横浜市磯子区磯子６丁目７８９番８外 | 磯子（1500） | 57.8 | 0.0% | -2.8% |
| 基）横浜市磯子区上中里町字向坂３９７番１０１ | 洋光台（2000） | 49.5 | 0.0% | -5.1% |
| 基）横浜市磯子区氷取沢町字中村３１５番１ | 京急富岡（2800） | 35.6 | 0.0% | -6.9% |
| 基）横浜市磯子区上中里町字上ノ前８５３番３ | 京急富岡（2000） | 60.1 | 0.0% | -1.6% |
| 基）横浜市磯子区岡村１丁目３５８番４ | 根岸（2200） | 48.8 |
途中ですが、この記事の説明を
どうも、このサイトの運営者のゴトウです。
この記事では、「あなたの（気になっている）不動産が、これからどうなるのか？」が分かるように、解説をしていきます。
とても不思議に思うのですが、
不動産の取引は、数百万円〜数億円単位の大きなお金が動きますから、絶対に失敗したくないはずなのに、
参考になる情報が、あまりに少なすぎると感じませんか？
例えば、年に３回ほど、公示地価や基準地価、路線価などの国が発表する土地価格の情報が、新聞やテレビニュースで取り上げられます。
ですが、その解説の多くが、都道府県単位、市区町村単位、または、１番大きく上昇した場所ぐらいです。
もっと細かい地区の情報は、ほとんど見かけませんよね。
これでは、あなたの（気になっている）不動産が、これから上がるのか？下がるのか？の判断がつきませんし、今がチャンスなのかどうかも分かりません。
最悪の婆には、営業マンの言いなりになって、もっと高く売れた（もっといい物件を探せた）のに、、、なんてことも。
それはちょっと残念すぎると思うんです。
そこで、この記事では、取り引きの参考になりそうなデータを集めて、なるべく詳しく、そして分かりやすく解説をしました。
そのため、ちょっと記事が長くなってしまいましたが、難しいことは書いていませんので、気楽に読み進めてみてください。
それでは参りましょう。
２、横浜市磯子区の土地価格の動き
横浜市磯子区の土地価格は、この１年間で、住宅地で+0.8％、商業地で+1.2％と、回復傾向にありました。
また、2018→2023年の５年間で見ると、住宅地で-0.2％。商業地で+2.7％でした。
では、具体的にどのあたりが上がっているのか？
まずは地図上で、上昇しているエリアを確認してみましょう。
５年間の変化率（2018→2023年）
変化率：赤紫（+50%以上）＞ピンク色（+30〜49.9%）＞オレンジ色（+10〜29.9%）＞緑色（0〜+9.9%）＞青色（-0.1〜 -9.9%）＞茶色（-10%以下）
特徴をまとめると、
- 上昇エリア：磯子駅〜新杉田駅にかけて、大きく上昇している。また、全体的に、駅周辺ほど、上昇しているエリアが多い
- 下落エリア：駅から離れたエリア。特に区の南側、洋光台のあたり
という傾向が見られました。
なぜ、駅周辺しか上昇していないのか？
理由は大きく３つあります。
①金利が低下して、高い物件が買えるようになった
そもそも、不動産価格が上昇した最も大きな理由は、金利の低下です。
アベノミクスによる異次元緩和政策が始まった2013年から2020年ごろまでは、固定金利が2%台から0.82%まで、１％以上も下落したのです。
さらに、2022年に入ると、変動金利がさらに下がりました。それまで0.5%前後だった金利が、0.3%台にまで下がったのです。
新型コロナ以降も、都心部や大都市圏を中心に不動産価格は上がり続けていますので、それでも買いたい人が、変動金利を利用するようになり、ついに７割以上が変動金利を選ぶようになっています。
これによって、同じ返済額でも、買える物件の価格が大きく上がりました。
アベノミクスが始まる前の2012年ぐらいまでは、月に約10万円の返済（ふらっと３５）で、約3,000万円の物件しか買えませんでした。
ですが、2023年現在、変動金利を選べば、約4,130万円の物件まで買えるようになっているのです。
月10.4万円の返済で、いくらの物件が買えるのか？
今の夫婦は、共働き世帯が多いですから、変動金利で、２人でそれぞれ月10万円を返済すると決めれば、なんと約8,200万円の物件が買えるわけです。
東京２３区では、新築マンションが8,000万円を超えていますが、このような事情があるからなんですね。
②建築費が上昇したため、中古住宅の価格も上がった
２つ目が、建築費の上昇です。
新型コロナの感染拡大や、ロシアのウクライナ侵攻によって、マンション、戸建てそれぞれ建築費が２〜３割も上がっているのです。
マンションの建築費
木造戸建ての建築費
その結果、新築を買えない人が、中古住宅のに乗り換えています。
神奈川県の中古マンションでは約23%、中古戸建てでも約23%上昇しているのです。
仮に中古住宅が、4,000万円から4,800万円（＋20%）になったとしても、建物部分の価値が800万円上がったと考える人はまずいません。
周りに土地を持っている人ならば、「以前よりも、もっと高く土地も売れるはずだ」と考えますし、実際に値上がりした価格での取引も行われています。
その結果、土地価格の上昇が起こっているわけですね。
③磯子区では、世帯数が増加している
建築費が上がったといっても、買い手がつかなければ、土地価格も上がりません、
しかし、磯子区では、この５年間で人口は約1,000人減っているものの、世帯数は約3,000世帯増えているのです。
世帯数が増えていると言うことは、住宅に対する需要が増えているということになります。
では、どんな人が増えているのか？
磯子区の転入超過数（区外から引っ越して来た人 ー 出て行った人）を見てみると、15〜29歳の若い世代が大半を占めていました。
つまり、増えているのは、若い単身世帯が多いのです。
そのため、戸建ての住宅地ではなく、駅近のアパートやマンションのあるエリアでの住宅需要が増えており、駅近エリアほど土地価格が上昇しているわけですね。
というわけで、横浜市磯子区の不動産価格は、
- 建築費が上がって、新築・中古価格が上がった
- そのため、金利の低い変動金利を選んで買う人が増えた
- さらに、区外からの人口流入で、通勤しやすい駅近エリアに人気が集中した
といった理由から、特に磯子駅〜新杉田駅などの駅近エリアで、大きく上昇しているわけですね。
３、これからどうなるのか？
横浜市磯子区の土地価格に影響を与えそうなリスクをまとめました。
（１）そろそろ金利が上がりそう
日本では、低金利が長く続いているため、金利の上昇リスクを心配しない人が増えており、７割以上の人が、半年ごとに金利が変わる変動金利を選んでいます。
ですが、本当にこれからも金利は上がらないのでしょうか？
実は、１０年〜３０年までの長期金利については、すでに上昇し始めています。特にロシアのウクライナ侵攻が始まった2022年ごろから、本格的に上がって来ています。
（参考：財務省）
これによって、変動金利は低いままですが、ふらっと３５などの固定金利は上昇を始めています。
なぜ上昇しているのかと言うと、世界的に物価が上昇しているからです。
例えば、アメリカでは、物価が一時、前年比で9%以上も上がったため、政策金利を0.25%→5.25%まで、１年間で５％も引き上げました。
ドイツでも、前年比で11%以上も上がっていたため、こちらも政策金利を0%→3.5%にまで、約１年間で3.5％も引き上げています。
その結果、欧米各国でも、住宅価格が下落をはじめています。
アメリカの先月の中古住宅価格は前の年の同じ月と比べた下落幅（-1.7%）がおよそ11年ぶりの大きさとなり、住宅価格の下落傾向が鮮明になっています。
急速な利上げに伴う住宅ローン金利の高止まりで需要が落ち込んでいることが背景にあります。
欧州連合（EU）域内で、住宅価格が2015年以来初めて四半期ベースで下落に転じた。借り入れコストの上昇（＝金利の上昇）が10年近くに及ぶ住宅用不動産ブームに終わりをもたらしている。
EU統計局は4日、22年10〜12月期に住宅価格が前の期と比べ1.5%下落したと発表した。域内27カ国のうち15カ国で下がった。下落幅が最も大きかったのはデンマークとドイツで、それぞれ6.5%、5%低下した。
金利を引き上げたことで、住宅価格が下落しているのです。
ちなみに日本の物価上昇率は、前年比で3.0%の上昇です。
（参考：NHK「2022年度 消費者物価指数 前年度比3.0％上昇 41年ぶり水準」）
そして、日本でも、7月28日に、植田日銀総裁が、政策修正を発表し、事実上の利上げを行いました。
これまでは、10年国債の金利が0.5%以上に上がらないようにコントロールしてきましたが、それを1.0%まで引き上げたのです。
（参考：野村総合研究所 2023.7.28「日銀が長期金利の上昇を容認するYCCの運用柔軟化策を決定（日銀金融政策決定会合）」）
これによって、期間１０年以上の固定金利については、今後、徐々に上がっていくことが予想されます。ふらっと３５などの、長期固定の住宅ローン金利は上がるでしょう。
変動金利が上がる可能性は？
今回の事実上の利上げは、期間１０年以上の長期金利への影響が大きいですが、変動金利への影響は、今のところ、ありません。
ですが、物価上昇が続くようであれば、いずれ短期金利も引き上げざるを得なくなるでしょう。
というのも、そもそも、金利を引き上げている理由は、お金を借りにくくすることで、モノの消費や生産をおさえ、物価上昇を止めるためだからです。
長期金利を引き上げても、物価上昇が止まらないのであれば、短期金利の引き上げも、いずれ視野に入ってくるはずです。
なお、日銀が見込んでいる、今後の物価上昇率は、2024年が年率1.9%で、2025年が年率1.6%です。
（参考：野村総合研究所 2023.7.28「日銀が長期金利の上昇を容認するYCCの運用柔軟化策を決定（日銀金融政策決定会合）」）
もし、今回の利上げでも、現在の年率３％の物価上昇率がおさまらなければ、さらに政策を修正する可能性は高く、その際には、変動金利型の住宅ローンにも、影響が出てくるかもしれません。
１％金利が上がると、不動産価格は15〜20%下がる可能性
ちなみに、金利が１％上がると、住宅ローンの利息は、35年で15〜20%増えます。
例えば、月に約10万円の返済を考えている人であれば、現在なら3,500万円の物件が買えますが、金利が１％上がると、毎月１０万円の支払いで、3,000万円の物件しか買えません。
なお、すでに変動金利で組んでいる人については、５年ルールという、当初５年間は、返済額が固定（ただし、増えた利息はあとで支払う）というルールがあるため、すぐに払えなくなって投げ売りが始まるわけではありません。
しかし、新しくローンを組む人は、変動金利でも高い金利になるため、今まで通りの高い価格でローンを組むことが難しくなりますから、価格は下がりやすくなるでしょう。
（２）これから磯子区の人口はどうなるの？
国立社会保障・人口問題研究所が、2018年に発表した磯子区の人口の見通しによると、2025→35年の10年間で人口は約4,000人減少するそうです。
磯子区はこれから10年で約4,000人減少
（出典：国立社会保障・人口問題研究所 平成３０年度人口推計）
また、家を建てる中心年代の３０〜４０代人口は、2025→35年の10年間で約4,000人減る見通しです。
磯子区の３０〜４０代人口は、これから１０年で約4,000人減る
（出典：国立社会保障・人口問題研究所 平成３０年度人口推計）
そのため、通勤しやすい周辺は人気が集中しやすいですが、駅から離れた南側の戸建てエリアでは需要が減っていくでしょう。
結論：買うなら？売るなら？
というわけで、横浜市磯子区の土地価格は、
- ①変動金利の利用者の増加、②建築費の上昇→中古物件の価格上昇、③特に若い世代の人口流入、といった理由によって、磯子駅〜新杉田駅周辺を中心に土地価格が上昇している
- 金利が上昇し始めているため、高額の物件をギリギリでローンを組むのは危ないので、注意が必要
と言えそうです。
買うなら：低金利なのでチャンスだけれど、、、
本来であれば、低金利は家を購入するチャンスな訳ですが、建築費が上がっているため、家を建てるハードルも上がっています。
なので、いい物件を探すことがポイントになってきます。
非公開物件＝安い物件
不動産を売る理由はさまざまですが、「周りに知られずに売却したい」という売主は一定の割合でいます。
そのような物件は、ネット上にも出回らず「非公開物件」として、特定の不動産会社が取り扱っている場合があります。
当然、このような物件は少ないお客さんにしか目にとまる機会がないため、相場よりも価格の安い可能性が高いです。
【PR】タウンライフ
こちらの「タウンライフ」に登録すると、全国１９０社以上の不動産会社が、非公開物件の情報を教えてくれます。
無料ですので、一度利用してみてはいかがでしょうか？
売るなら：低金利の今がチャンス
横浜市磯子区の土地価格は、低金利や建築費の上昇、若い世代の人口流入など、いくつかの条件を満たしたエリアだけが、土地価格の上昇につながって来ました。
ですが、今後は金利の引き上げが予想されますので、そうなると、高値の物件を購入できる人は減っていきます。
特に、物価上昇はまだまだ続きそうですし、海外の不動産市場は崩れてきていますので、注意が必要です。
こんなに違うの？公示地価と実勢価格
この記事では、公示地価をもとに土地価格の動きについて解説してきましたが、実際の取引では、はるかに高い価格、または安い価格で取引される場合があります。
例えば、磯子区に「洋光台（ようこうだい）」と呼ばれる地区があります。洋光台駅の周辺に広がる住宅地です。
こちらの公示地価と実際の取引価格は、
- 公示地価：６３万円／坪
- 実際の取引：１３〜８２万円／坪
なんと、公示地価の約0.２〜１.３倍で取引されていました。
どちらも「第一種低層住居専用地域」と呼ばれる、主に戸建てが立ち並ぶエリアです。
駅からの距離は多少違いはありますが、これほどの価格差が考えられるでしょうか？
【磯子区洋光台の土地取引（令和元年〜２年）】
- 洋光台駅から徒歩１４〜１８分のエリアで、１３〜８２万円／坪で取引されている
- この取引情報のアンケート回収率は約２割のため、実際の取引数はこの５倍程度ある
なぜ、これほど売却価格が変わるのでしょうか？
その理由は、不動産会社によって、持っている取引情報に差があるからです。
不動産取引は、株式市場のように、全ての取引情報を管理しているところがないため、
- 自社でどれだけ取引情報を持っているか
- どれだけ買い手のリストを持っているか？
で、評価額も、売れる金額も変わってくるのです。
持っている取引情報が違うため、評価額・売却額が変わる
*REINSとは、不動産会社間でだけ共有できる物件情報・取引情報のサービスです。ただし、売主の承諾が必要なため、情報の共有率は、全体の取引の約11%程度となっています
（2022年実績：売り物件報告件数17.5万件 ÷ 土地取引件数152.5万件 ＝ 11.4%）
また、不動産会社が持っている取引情報や、買い手のリストは、エリアや物件によって違いますから、いくつかの不動産会社に査定を申し込むことで、
- どれだけの評価額になるのか？
- どこの会社が、自分の不動産を高く売ってくれるのか？
を知ることができます。
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