横浜市緑区の土地価格｜上昇・下落した理由｜今後の見通し

（画像出典：wikimedia commons Suikotei, 中山とうきゅう（緑区中山））

この記事では横浜市緑区の

の３点について解説しています。

１、横浜市緑区の公示地価、基準地価の一覧

*詳しい地名を入力すると、絞り込めます。１文字からOK

*公：公示地価（2021.1.1現在）New!

*基：基準地価（2020.7.1現在）

２、緑区の８年間の土地価格の動き

横浜市緑区の住宅地は、アベノミクス以降の８年間で５.６%上昇しました。

また、今年はコロナの影響も心配されましたが、住宅地は前年比0.1%のプラス、商業地は0.6%のプラスとなっていました。

（出典：国土交通省　地価公示）

では、具体的にどのあたりが上がっているのか？

まずは地図上で、上昇しているエリアを確認してみましょう。

地価マップ：2013-20年の上昇率

変化率：赤色（30%以上）＞オレンジ色（10〜29.9%）＞緑色（0〜9.9%）＞青色（-9.9〜０％）＞紫色（-10%以下）

（参考データ：国土数値情報ダウンロードサービス）

中山駅、十日市場駅、長津田駅の周辺で１０％以上の上昇をしていますね。その一方で、郊外の住宅地では下落しているところもチラホラ見られます。

なぜ緑区では、一部のエリアしか上昇していないのか？

理由は大きく３つあります。

①金利低下によって、買い手の購買力が上がった

そもそも、今回の土地価格の上昇のきっかけは、金利の低下です。

ご覧のように、2013年4月以降、日銀が国債を買い占める、異次元緩和政策を行うことで、金利を下げてきました。

日銀が国債を買い占めて、金利を下げた

（参考：ARUHI住宅ローン　フラット３５金利の推移　財務省　国債金利情報）

ザックリ言うと、この８年間で買い手は、同じ返済額で２割高い物件を買えるようになったということです。

例えば、フラット３５で期間３５年・月々の返済額が10.4万円とした場合、購入できる不動産は3,000万円から3,500万円まで上がったのです。

同じ返済額で購入できる物件価格が２割上昇した

月々の支払額は増やさずに、約２割高い物件を買える。しかもその物件が人気化しているとなれば、値段が高くても買おうとする人は増えますよね。

そのため、人気のエリアほど、土地価格が上昇してきたのです。

②一部のエリアしか人口が増えていない

ところが、緑区の土地価格は、駅周辺しか大きく上昇していませんでした。

その理由は、駅近エリアに人気が集中しているためです。この７年間で、緑区では人口が4,000人増えているものの、郊外では減少しているのです。

（参考：総務省「住民基本台帳に基づく人口、人口動態及び世帯数」）

では、どのあたりが減っているのか？

もう少し詳しく、地区ごとの増減を調べてたのがこちらです。

人口変化マップ：2013→21年の人口の増減数

*増減数：赤色（1,000以上増加）＞オレンジ色（500-999人増加）＞緑色（100〜499人増加）＞青色（100〜499人減少）＞紫色（500-999人減少）＞黒色（1,000人以上減少）

（参考：横浜市　統計ポータルサイト　町丁目別）

ご覧の通り、長津田駅の周辺では増加している地区がいくつもありますが、駅から離れるほど、人口が減少している地区が広がっていました。

現在の３０〜４０代は、共働き世帯が多いため、通勤にも子育てにも便利な駅近エリアに人気が集中しがちです。

そのため、駅周辺ほど人口が増えやすくなっており、土地価格も駅近エリアでは上昇する一方で、駅から離れた郊外では買い手がつきにくくなっているわけですね。

③農地の宅地化により、古い住宅地の人気が低下

また、これに加えて農地の宅地化が進んでいることも、古い住宅地の人気低下を一層ひどくさせています。

実はこの10年で、神奈川県内の農地は、約2,900ヘクタール（ha）も減っているのです。

1haで約3,000坪ですので、30坪の戸建てに換算すると、約２９万戸分の農地が住宅や、道路、工場、倉庫、ショッピングモールなどに変わっているのです。

（参考：農林センサス　「２−８　経営耕地の状況」）

この１０年で２割以上の農地が減っているわけですから、すごい勢いですね。

先ほどの人口変化マップを見ると、中山駅の南西方向でオレンジ色のマークがありました。三保町という地区で、この７年間で850人以上も人口が増えています。

こちらをGoogle マップの航空地図で確認してみたところ、多くの農地が数十戸単位の新興住宅地へと姿を変えていました。

このような新しい住宅地ができると、古い住宅地に対する需要が下がりますので、周辺の土地価格が上がりにくくなります。

その結果、緑区では、駅近エリアとそうでない郊外エリアとで、土地価格の二極化が進んでいるわけですね。

３、これからどうなるのか？

緑区の土地価格に影響を与えそうなリスクをまとめました。

（１）新型コロナの今後の影響は？

新型コロナ・ウイルスの感染拡大によって、昨年のGDPは4.8%のマイナスと、リーマンショック以来、史上２番目の落ち込みとなりました。

リーマンショック時には不動産価格もかなり下落しましたので、今回もかなりの影響が出ると予想されていました。

（参考：東京新聞「2020年GDP、コロナ禍で史上２番目の落ち込みに　前年比4.8%減でリーマン・ショック以来のマイナス成長」）

ところが、緑区の土地価格は、住宅地は前年比0.1%のプラス、商業地は0.6%のプラスと、新型コロナの影響はほとんどありませんでした。

その理由は、高収入のサラリーマンや経営者が、人気エリアを高値でも購入しているからです。

コロナ以降、日本の企業業績は、業種によって好調な企業と、経営が悪化している企業の二極化が進みました。

そのため、「K字回復」と言われる現象が起きているのです。

K字回復：業種によって業績が二極化

令和３年１～３月期の国内総生産（ＧＤＰ）速報値は３四半期ぶりにマイナス成長へ転じた。

企業は業種によって回復が二極化する「Ｋ字型」が鮮明で、製造業が過去最高益をたたき出す一方、百貨店や外食、ホテルは２度目の緊急事態宣言で「人流」が止まり打撃を受けた。

（参考：企業「K字回復」鮮明に　1～3月期GDPマイナス、求められる景気回復の裾野拡大）

上場企業のうち、５社に１社が過去最高益を更新していたのです。業種的には、ゲームや電子部品（巣ごもり需要）、陸運や倉庫業（通販の利用増）、海運（運賃上昇）など、かなり業種の幅が広がっていました。

最高益を更新した主な企業

*単位：億円

（参考：日経新聞「5社に1社最高益、ソニーは6000億円改善　21年3月期集計」）

その結果、昨年度の税収は過去最高を更新し、法人税もコロナ前より4,000億円以上も増えています。

業績の良い大企業の社員なら、給料も上がっているでしょうから、オフィスに近いエリアほど、人気が衰えなかったのでしょう。

絶好調企業の半数以上が、減益を予想

しかし、今年以降については、最高益を達成した会社の半分以上が、減益の予想をしています。

巣ごもり需要が一巡したり、コロナの影響で工場や物流がうまく進まず、製品が作れなかったりなど、長期的な影響が出てきそうなのです。

今後の焦点は好業績の持続性だ。前期に最高益を更新して22年3月期の最終損益予想を開示している364社のうち、55%の199社は今期損益が悪化すると予想する。

（中略）

半導体不足の長期化なども懸念材料だ。任天堂の古川社長は「手は尽くしているが生産計画への不透明感は増している」と話す。

（参考：日経新聞「5社に1社最高益、ソニーは6000億円改善　21年3月期集計」）

また、変異株の新型ウイルスが出てきていることから、今後も緊急事態宣言が出されるでしょうし、旅行や買い物、外食も楽しみにくい状況が続くでしょう。

そのため、業績が好調な企業の数は、今後減っていくことが予想されます。

緑区では今のところ影響は少ないですが、今後、企業の業績が悪化してきた場合には注意が必要でしょう。

（２）2022年問題で、横浜市の生産緑地が解禁

2022年問題をご存知でしょうか？

「都市部にある税金を優遇されていた農地（生産緑地）が、優遇期間が切れることで宅地として放出され、土地価格に影響を与える」

という問題です。

（出典：ウィキペディア　cory.2005.Seisan Ryokuchi）

実は、横浜市にも３０１ヘクタールの生産緑地があります。３０坪の土地で約30,000戸分にもなります。

この問題で影響を受けるのは、現在すでに宅地化が進んでいる三保町（新地市民の森）の周辺でしょう。

この辺りには農地がまだ多く残っており、すでにそれらの農地の一部で宅地化が進んでいるからです。

緑区で戸建てを探すのであれば、この辺りが狙い目かもしれません。逆にこれらのエリアでは、土地価格の下落が進みそうです。

（３）これから横浜市緑区の人口はどうなるの？

国立社会保障・人口問題研究所が、2018年に発表した緑区の人口の見通しによると、2020→30年の10年間で約500人増えるそうです。

緑区はこれから10年で約500人増加

（出典：国立社会保障・人口問題研究所　平成３０年度人口推計）

ところが、家を建てる30〜40代人口は、2020→30年の10年間で約5,000人も減る見通しです。

緑区の30〜４0代人口は、2020→30年で約5,000人減る

（出典：国立社会保障・人口問題研究所　平成３０年度人口推計）

つまり、これから買い手となる世代が１割近く減るのです。

そのため、買い手の減少は避けられませんので、少しずつ土地に対する需要も減っていくでしょう。

結論：買うなら？売るなら？

ここまでをまとめると、緑区の土地価格は、

と言えるでしょう。

買うなら：下落を待つよりも低金利の今がチャンス？

坪70〜100万円するエリアが多いので、今払っている家賃と比較して考えるべきでしょう。

例えば、坪100万円ぐらいの土地であれば、30坪で3,000万円になります。

仮に数年で１割下げたとして300万円安くなる計算ですから、「その間の家賃と比べてどうか？」で考えるべきでしょうね。

異次元緩和で低金利の今がチャンス

また、現在は住宅ローンがかなり安いため、月々の返済負担が軽いのもチャンスです。

ですから、もし家を買おうと思っているのならば、土地価格が下がるのを待つよりも、金利が上がる前の今のうちに買った方がいい場合もあります。

ただし、購入を検討する場合には、今後の金利上昇を想定しておかないと大変なことになるので、「フラット３５」か「１０年以上の固定金利」でも返済ができるかどうかで予算を考えるべきでしょう。

非公開物件＝安い物件

不動産を売る理由はさまざまですが、「周りに知られずに売却したい」という売主は一定の割合でいます。

そのような物件は、ネット上にも出回らず「非公開物件」として、ある特定の不動産会社だけが取り扱っています。

当然、このような物件は少ないお客さんにしか目にとまる機会がないため、相場よりも価格の安い可能性が高いです。

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価格が下がるのを待ちたい人でも、こちらで格安物件を見つければ、「低金利」と「安い物件」の２つの美味しいところが狙えるでしょう。

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売るなら：異次元緩和が終了する前がチャンス

土地価格にとって、金利の低下や株価の上昇、好業績の企業の増加が追い風となってきました。

ですが、異次元緩和が終われば、これまで日銀が買い支えてきた金利も上昇、株価も調整する可能性が高いため、土地価格には逆回転になる可能性が高いです。

そのため、よほど人気のエリアでない限りは、異次元緩和が終わる前が高値になってくるでしょう。

公示地価を信じると損をする？

この記事では公示地価をもとに解説していきましたが、公示地価は「その地域の平均的な価格」なため、実際の取引ではこれ以上に高く、または安く取引されることがあります。

例えば、緑区に「東本郷（ひがしほんごう）」と呼ばれる地区があります。鴨居駅から東に２００mほど離れたところにある住宅地です。

こちらの公示地価と実際の取引価格は、

なんと、公示地価の約0.9〜1.9倍で取引されていました。

どちらも「第一種低層住居専用地域」と呼ばれる、主に戸建てが立ち並ぶエリアです。

駅からの距離は多少違いはありますが、これほどの価格差が考えられるでしょうか？

このような感じで、全国の公示地価と実際の取引を調べてみたのですが、やはり公示地価と実際の取引ではかなりの価格差があることがわかりました。

同じ地域なのに、

「公示地価の３割増し、場合によっては２倍以上の価格で取引されている」

といった取引がゴロゴロ見つかったのです。

つまり、あなたの不動産はもっと高い評価額の可能性があるのです。

では、どうやってそれを調べられるのか？

答えは不動産の一括査定です。

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