横浜市緑区の土地価格｜上昇・下落した理由｜今後の見通し

（画像出典：wikimedia commons Suikotei, 中山とうきゅう（緑区中山））

この記事では横浜市緑区の

の３点について解説しています。

１、横浜市緑区の公示地価、基準地価の一覧

*詳しい地名を入力すると、絞り込めます。１文字からOK

*公：公示地価（2021.1.1現在）New!

*基：基準地価（2020.7.1現在）

＊R2比変化率：令和２年比の変化率。並び順の基準にしています

（参考：国土交通省　「土地総合情報システム」）

２、緑区の８年間の土地価格の動き

横浜市緑区の住宅地は、アベノミクス以降の８年間で５.６%上昇しました。

また、今年はコロナの影響も心配されましたが、住宅地は前年比0.1%のプラス、商業地は0.6%のプラスとなっていました。

（出典：国土交通省　地価公示）

では、実際にどのようなエリアが上昇、または下落したのでしょうか？

公示地価の７年間の変化率を地図上に表示させてみました。

地価マップ：2013-20年の上昇率

変化率：赤色（30%以上）＞オレンジ色（10〜29.9%）＞緑色（0〜9.9%）＞青色（-9.9〜０％）＞紫色（-10%以下）

（参考データ：国土数値情報ダウンロードサービス）

中山駅、十日市場駅、長津田駅の周辺で１０％以上の上昇をしていますね。その一方で、郊外の住宅地では下落しているところもチラホラ見られます。

なぜ緑区では、一部のエリアしか上昇していないのか？

最初に結論を言っておきます。

ということで、駅周辺とそれ以外とで土地価格の二極化が起こっていました。

では、これから１つずつ詳しく解説していきます。

①金利低下によって、買い手の購買力が上がった

そもそも、今回の土地価格の上昇のきっかけは、金利の低下です。

2013年4月から始まった日銀の異次元緩和によって、金利が大きく低下したのです。

（参考：ARUHI住宅ローン　フラット３５金利の推移　財務省　国債金利情報）

ザックリ言うと、この７年間で買い手は、同じ返済額で２割高い物件を買えるようになったということです。

例えば、フラット３５で期間３５年・月々の返済額が10.4万円とした場合、購入できる不動産は3,000万円から3,500万円まで上がったのです。

同じ返済額で購入できる物件価格が２割上昇した

月々の支払額は増やさずに、約２割高い物件を買える。しかもその物件が人気化しているとなれば、値段が高くても買おうとする人は増えますよね。

そのため、人気のエリアほど、土地価格が上昇してきたのです。

②一部のエリアしか人口が増えていない

ところが、緑区の土地価格は、駅周辺しか大きく上昇していませんでした。

その理由は、駅近エリアに人気が集中しているためです。この７年間で、緑区では人口が4,000人増えているものの、郊外では減少しているのです。

（参考：総務省「住民基本台帳に基づく人口、人口動態及び世帯数」）

では、どのあたりが減っているのか？

もう少し詳しく、地区ごとの増減を調べてたのがこちらです。

人口変化マップ：2013→21年の人口の増減数

*増減数：赤色（1,000以上増加）＞オレンジ色（500-999人増加）＞緑色（100〜499人増加）＞青色（100〜499人減少）＞紫色（500-999人減少）＞黒色（1,000人以上減少）

（参考：横浜市　統計ポータルサイト　町丁目別）

ご覧の通り、長津田駅の周辺では増加している地区がいくつもありますが、駅から離れるほど、人口が減少している地区が広がっていました。

現在の３０〜４０代は、共働き世帯が多いため、通勤にも子育てにも便利な駅近エリアに人気が集中しがちです。

そのため、駅周辺ほど人口が増えやすくなっており、土地価格も駅近エリアでは上昇する一方で、駅から離れた郊外では買い手がつきにくくなっているわけですね。

③農地の宅地化により、古い住宅地の人気が低下

また、これに加えて農地の宅地化が進んでいることも、古い住宅地の人気低下を一層ひどくさせています。

実はこの10年で、神奈川県内の農地は、約2,900ヘクタール（ha）も減っているのです。

1haで約3,000坪ですので、30坪の戸建てに換算すると、約２９万戸分の農地が住宅や、道路、工場、倉庫、ショッピングモールなどに変わっているのです。

（参考：農林センサス　「２−８　経営耕地の状況」）

この１０年で２割以上の農地が減っているわけですから、すごい勢いですね。

先ほどの人口変化マップを見ると、中山駅の南西方向でオレンジ色のマークがありました。三保町という地区で、この７年間で850人以上も人口が増えています。

こちらをGoogle マップの航空地図で確認してみたところ、多くの農地が数十戸単位の新興住宅地へと姿を変えていました。

このような新しい住宅地ができると、古い住宅地に対する需要が下がりますので、周辺の土地価格が上がりにくくなります。

その結果、緑区では、駅近エリアとそうでない郊外エリアとで、土地価格の二極化が進んでいるわけですね。

新型コロナで、駅から遠い住宅地では下げる傾向

新型コロナの感染拡大によって、今年は全国的に土地価格が下落しました。

緑区の住宅地は、前年比０.１％の上昇をしていましたが、エリアによって上昇しているところと、下落しているところとに分かれました。

具体的には、駅の周辺では上昇している地区が多く、駅から遠いエリアほど下落率が大きくなっていました。これまで通りの傾向が、さらに加速したようです。

新型コロナによって、買い手が減っていることもあって、駅から遠い不便なエリアほど、人気の低下によって土地価格が上がりにくくなっているのでしょう。

３、これからどうなるのか？

緑区の土地価格に影響を与えそうなリスクをまとめました。

（１）この低金利はいつまで続くのか？

地域によって上がった場所、下がった場所の違いはあるものの、日銀の異次元緩和政策で生まれたこの超低金利は、土地価格を押し上げるプラス要因でした。

そして、これ以上は、金利が下がらない水準まで来ています。

むしろ、その副作用の方が話題になることが増えました。

例えば、預金者のお金を国債で運用していた地銀は、この異次元緩和によって、金利が低下したことで利息収入が減り、半数以上が赤字になっています。

赤字の地銀がどんどん増えている

（金融庁：地域金融の課題と競争のあり方）

赤字が続けばいずれ倒産してしまいますから、いつまでも続けるわけにはいきません。

では、具体的にあとどれぐらいなのか？

２０１８年６月に、ブルームバーグが経済の専門家４５人にアンケートをしたところ、半数以上が２〜３年以内に限界が来ると予想していました。

つまり、２０２０〜２０２１年ごろと考える専門家が半数以上もいたのです。

「日銀の低金利政策はいつ頃まで続きますか？（２０１８年６月）」

（参考：ブルームバーグ「２年以内で限界」が半数弱、現行の長短金利操作－日銀サーベイ）

ちなみに、長く続かないと考えられている理由は、

あたりでしょう。

金利が上昇すると、住宅ローンの返済額が増えるため、価格は確実に下がります。

金利が上がると、同じ返済額でも買える価格が下がる

そのため、今後の経済状況次第では、金利上昇による不動産価格の下落も考えておいた方がいいでしょう。

（２）新型コロナが長期化するとどうなる？

新型コロナ以降の、神奈川県の住宅地の動向を見てみると、川崎市や茅ヶ崎市、海老名市などの一部のエリアだけ横ばいだった以外は、ほとんどの市でマイナスとなっていました。

特に都心から離れたエリアや、沿岸部で下落率が大きくなっています。

川崎市、茅ヶ崎市、海老名市を除いて、前年比マイナス

（参考：国土交通省　地価公示）

新型コロナで買い手が減少していることから、これまで人気が低かったエリアほど影響を受けていると考えられます。

そして、今後も収束までに時間がかかるのであれば、さらに買い手は減っていきますので、都心や駅から遠いエリアほど、影響が大きくなっていくでしょう。

（３）2022年問題で、横浜市の生産緑地が解禁

2022年問題をご存知でしょうか？

「都市部にある税金を優遇されていた農地（生産緑地）が、優遇期間が切れることで宅地として放出され、土地価格に影響を与える」

という問題です。

（出典：ウィキペディア　cory.2005.Seisan Ryokuchi）

実は、横浜市にも３０１ヘクタールの生産緑地があります。３０坪の土地で約30,000戸分にもなります。

この問題で影響を受けるのは、現在すでに宅地化が進んでいる三保町（新地市民の森）の周辺でしょう。

この辺りには農地がまだ多く残っており、すでにそれらの農地の一部で宅地化が進んでいるからです。

緑区で戸建てを探すのであれば、この辺りが狙い目かもしれません。逆にこれらのエリアでは、土地価格の下落が進みそうです。

（４）これから横浜市緑区の人口はどうなるの？

国立社会保障・人口問題研究所が、2018年に発表した緑区の人口の見通しによると、2020→30年の10年間で約500人増えるそうです。

緑区はこれから10年で約500人増加

（出典：国立社会保障・人口問題研究所　平成３０年度人口推計）

ところが、家を建てる30〜40代人口は、2020→30年の10年間で約5,000人も減る見通しです。

緑区の30〜４0代人口は、2020→30年で約5,000人減る

（出典：国立社会保障・人口問題研究所　平成３０年度人口推計）

つまり、これから買い手となる世代が１割近く減るのです。

そのため、買い手の減少は避けられませんので、少しずつ土地に対する需要も減っていくでしょう。

結論：買うなら？売るなら？

ここまでをまとめると、緑区の土地価格は、

と言えるでしょう。

買うなら：下落を待つよりも低金利の今がチャンス？

坪70〜100万円するエリアが多いので、今払っている家賃と比較して考えるべきでしょう。

例えば、坪100万円ぐらいの土地であれば、30坪で3,000万円になります。

仮に数年で１割下げたとして300万円安くなる計算ですから、「その間の家賃と比べてどうか？」で考えるべきでしょうね。

異次元緩和で低金利の今がチャンス

また、現在は住宅ローンがかなり安いため、月々の返済負担が軽いのもチャンスです。

ですから、もし家を買おうと思っているのならば、土地価格が下がるのを待つよりも、金利が上がる前の今のうちに買った方がいい場合もあります。

ただし、購入を検討する場合には、今後の金利上昇を想定しておかないと大変なことになるので、「フラット３５」か「１０年以上の固定金利」でも返済ができるかどうかで予算を考えるべきでしょう。

非公開物件＝安い物件

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売るなら：金利が上昇する前に準備を

土地価格が上昇した地点、下落した地点のどちらにおいても、これまでの金利低下は土地価格の追い風となっていました。

ですが、金利はこれ以上は下がりようがありません。

逆に金利が１％上がれば、ローン負担は１５〜２０％増えるので、不動産価格は確実に下がることになります。

そのため、よほど人気のエリア以外では、今が１番高い時期と言えるでしょう。

公示地価を信じると損をする？

この記事では公示地価をもとに解説していきましたが、公示地価は「その地域の平均的な価格」なため、実際の取引ではこれ以上に高く、または安く取引されることがあります。

例えば、緑区に「長津田（ながつだ）」と呼ばれる住宅地があります。

この長津田の公示地価と実際の取引価格は、

なんと、公示地価のほぼ２倍で取引されていました。

このような感じで、全国の公示地価と実際の取引を調べてみたのですが、やはり公示地価と実際の取引ではかなりの価格差があることがわかりました。

同じ地域なのに、

「公示地価の３割増し、場合によっては２倍以上の価格で取引されている」

といった取引がゴロゴロ見つかったのです。

つまり、あなたの不動産はもっと高い評価額の可能性があるのです。

では、どうやってそれを調べられるのか？

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