横浜市港南区の土地価格|上昇・下落した理由|今後の見通し

横浜市港南区神奈川県

(画像出典:wikimedia commons Miuken, 公園より上大岡方面を望む)

 

この記事では横浜市港南区の

  1. 公示地価、基準地価
  2. 土地価格がこれまで上昇・下落した理由
  3. 今後どうなるのか?

の3点について解説しています。

(なお、本ページはプロモーションが含まれています。該当するサービスには、【PR】と表記しております)(※1)

 

 

1、横浜市港南区の公示地価、基準地価の一覧

(1)公示地価(2023.1.1現在)

*変化率が空白:比較する年度のデータがない場合

*最寄駅の( )内は、駅からの距離(m)

住所または地番最寄駅坪単価(万円)前年比2018年比
横浜市港南区大久保1-9-5上大岡(400)117.83.2%17.4%
横浜市港南区最戸1-20-20上大岡(650)109.63.1%16.5%
横浜市港南区港南台4-14-5港南台(200)107.62.8%8.7%
横浜市港南区上大岡西1-16-25上大岡(130)501.62.7%14.3%
横浜市港南区港南台4-1-3港南台(0)191.72.7%10.7%
横浜市港南区上大岡西3-17-4港南中央(700)77.22.2%4.9%
横浜市港南区上大岡西2-1-23上大岡(320)216.52.2%10.8%
横浜市港南区港南台5-15-34港南台(700)76.21.8%5.0%
横浜市港南区丸山台1-11-19上永谷(180)98.31.7%3.8%
横浜市港南区上大岡東1-31-9上大岡(550)79.91.7%6.1%
横浜市港南区上大岡東1-14-12上大岡(370)84.51.2%5.8%
横浜市港南区大久保3-27-23上大岡(1700)56.81.2%-0.6%
横浜市港南区日野2-33-11上永谷(1000)58.71.1%-1.1%
横浜市港南区上大岡東2-16-21上大岡(700)621.1%0.0%
横浜市港南区日野1-11-10港南中央(900)63.41.1%1.1%
横浜市港南区日野南1-13-8港南台(1000)69.31.0%0.5%
横浜市港南区上永谷2-16-19上永谷(450)85.50.8%1.6%
横浜市港南区丸山台2-16-18上永谷(600)96.40.7%2.1%
横浜市港南区港南台8-28-8港南台(2000)55.80.6%-0.6%
横浜市港南区上永谷6-14-6下永谷(650)60.40.5%-0.5%
横浜市港南区港南2-30-7港南中央(1000)60.70.5%-1.1%
横浜市港南区野庭町字永作81番39上永谷(600)630.5%1.6%
横浜市港南区日野中央3-28-6洋光台(1000)64.70.5%1.0%
横浜市港南区上永谷1-27-3上永谷(650)65.70.5%1.0%
横浜市港南区港南台9-5-4港南台(1000)67.30.5%3.0%
横浜市港南区笹下3-14-5屏風浦(1400)67.70.5%0.0%
横浜市港南区笹下2-22-3屏風浦(1300)73.30.5%-0.4%
横浜市港南区日野8-4-15港南台(1400)79.50.4%0.4%
横浜市港南区上永谷3丁目5166番30上永谷(900)60.40.0%0.0%
横浜市港南区下永谷3-32-23下永谷(700)57.80.0%0.0%
横浜市港南区日限山1-39-26下永谷(520)65.30.0%-1.5%
横浜市港南区芹が谷2-8-35上大岡(3000)64.70.0%-2.0%
横浜市港南区日限山2-4-5下永谷(1000)59.40.0%-2.7%
横浜市港南区日限山4-18-24上永谷(2300)53.80.0%-3.0%
横浜市港南区日野4-60-7港南中央(1500)53.80.0%-3.0%
横浜市港南区下永谷5-39-5下永谷(1100)53.10.0%-3.0%
横浜市港南区日野中央2-17-4洋光台(1600)57.40.0%-3.3%
横浜市港南区笹下6-25-7洋光台(1400)55.40.0%-3.4%
横浜市港南区日野南5丁目2630番61港南台(1600)54.10.0%-3.5%
横浜市港南区下永谷2-19-20上永谷(1400)56.10.0%-5.0%
横浜市港南区下永谷1-8-20上永谷(1800)54.10.0%-5.2%
横浜市港南区芹が谷4-9-26上大岡(3200)47.20.0%-6.5%
横浜市港南区芹が谷3-21-17上永谷(1700)48.50.0%-7.0%

 

(2)基準地価(2023.7.1現在)

*変化率が空白:比較する年度のデータがない場合

*最寄駅の( )内は、駅からの距離(m)

住所または地番最寄駅坪単価(万円)前年比2018年比
横浜市港南区最戸1-20-20上大岡( 650)111.93.7%16.5%
横浜市港南区港南台4-14-5港南台( 200)109.93.4%9.9%
横浜市港南区港南5-10-9港南中央( 800)61.73.3%4.5%
横浜市港南区日野南2-24-14港南台( 700)68.63.0%2.5%
横浜市港南区港南台4-1-3港南台( 1)194.73.0%10.3%
横浜市港南区下永谷3-51-5下永谷( 600)57.82.9%1.2%
横浜市港南区上永谷5-9-22上永谷( 700)65.32.6%1.0%
横浜市港南区丸山台3-37-16上永谷( 950)83.82.4%0.4%
横浜市港南区下永谷2-26-10下永谷( 1300)58.72.3%1.7%
横浜市港南区港南台7-37-21洋光台( 1500)60.42.2%1.7%
横浜市港南区港南中央通1-12港南中央( 300)118.12.0%3.2%
横浜市港南区日野9-34-17港南台( 1400)57.41.8%0.0%
横浜市港南区芹が谷1-16-23上大岡( 2400)46.51.4%-2.1%
横浜市港南区日野7-25-26港南中央( 2100)54.11.2%-1.2%
横浜市港南区港南2-30-7港南中央( 1000)61.41.1%0.0%
横浜市港南区日野南7-17-6港南台( 1800)51.50.6%-5.5%
横浜市港南区野庭町字前田町1845番港南台( 1700)31.70.0%-6.8%

 

途中ですが、この記事の説明を

どうも、このサイトの運営者のゴトウです。

この記事では、「あなたの(気になっている)不動産が、これからどうなるのか?」が分かるように、解説をしていきます。

 

とても不思議に思うのですが、

不動産の取引は、数百万円〜数億円単位の大きなお金が動きますから、絶対に失敗したくないはずなのに、

参考になる情報が、あまりに少なすぎると感じませんか?

 

例えば、年に3回ほど、公示地価や基準地価、路線価などの国が発表する土地価格の情報が、新聞やテレビニュースで取り上げられます。

ですが、その解説の多くが、都道府県単位、市区町村単位、または、1番大きく上昇した場所ぐらいです。

 

もっと細かい地区の情報は、ほとんど見かけませんよね。

これでは、あなたの(気になっている)不動産が、これから上がるのか?下がるのか?の判断がつきませんし、今がチャンスなのかどうかも分かりません。

最悪の婆には、営業マンの言いなりになって、もっと高く売れた(もっといい物件を探せた)のに、、、なんてことも。

 

それはちょっと残念すぎると思うんです。

そこで、この記事では、取り引きの参考になりそうなデータを集めて、なるべく詳しく、そして分かりやすく解説をしました。

そのため、ちょっと記事が長くなってしまいましたが、難しいことは書いていませんので、気楽に読み進めてみてください。

 

それでは参りましょう。

 

2、横浜市港南区の土地価格の動き

横浜市港南区の土地価格は、この1年間で、住宅地で+0.8%、商業地で+1.3%と、特に商業地で大きく上昇していました。

また、2018→2023年の5年間で見ると、住宅地で+0.7%。商業地で+4.1%と、こちらも商業地での上昇が目立ちました。

 

横浜市港南区の公示地価

(参考:国土交通省 地価公示)

 

では、具体的にどのあたりが上がっているのか?

まずは地図上で、上昇しているエリアを確認してみましょう。

 

5年間の変化率(2018→2023年)

変化率:赤紫(+50%以上)>ピンク色(+30〜49.9%)>オレンジ色(+10〜29.9%)>緑色(0〜+9.9%)>青色(-0.1〜 -9.9%)>茶色(-10%以下)

 

特徴をまとめると、

  • 上昇エリア:上大岡駅、甲南駅などの駅周辺で大きく上昇。また、全体的に、駅周辺ほど、上昇しているエリアが多い
  • 下落エリア:駅から離れたエリアの一部

という傾向が見られました。

 

なぜ、これほど上昇しているのか?

理由は大きく3つあります。

 

住所または地番最寄駅坪単価(万円)前年比2018年比
横浜市戸塚区戸塚町字一丁目4092番5戸塚(200)323.15.0%18.0%
横浜市戸塚区矢部町字後ヤキワ135番10戸塚(600)1284.6%20.9%
横浜市戸塚区吉田町字元町895番1戸塚(900)91.74.5%11.2%
横浜市戸塚区上倉田町字上耕地448番2戸塚(450)150.54.3%6.5%
横浜市戸塚区戸塚町字二ノ区121番5戸塚(400)150.84.3%11.2%
横浜市戸塚区戸塚町字三丁目3970番5戸塚(600)143.64.1%6.9%
横浜市戸塚区川上町90番1外東戸塚(0)190.74.0%9.1%
横浜市戸塚区品濃町539番6東戸塚(0)322.13.8%9.7%
横浜市戸塚区上倉田町字冨瀬880番24戸塚(750)101.33.4%
横浜市戸塚区上柏尾町字杉ノ下15番1外戸塚(2400)51.53.3%11.4%
横浜市戸塚区吉田町字横町1020番2戸塚(920)87.83.1%10.8%
横浜市戸塚区前田町503番1外東戸塚(700)99.33.1%6.0%
横浜市戸塚区上倉田町字上耕地427番戸塚(500)1292.9%8.0%
横浜市戸塚区品濃町523番1外東戸塚(500)150.22.7%8.1%
横浜市戸塚区汲沢1-9-29踊場(700)75.22.7%9.6%
横浜市戸塚区品濃町557番2東戸塚(900)113.92.7%6.8%
横浜市戸塚区深谷町字ナカマル957番1下飯田(2300)50.82.0%4.1%
横浜市戸塚区平戸4-21-5東戸塚(950)90.81.9%1.5%
横浜市戸塚区下倉田町字中耕地73番1外戸塚(2000)55.41.8%3.7%
横浜市戸塚区品濃町字霞田48番8東戸塚(1100)94.71.8%7.5%
横浜市戸塚区平戸2-23-9東戸塚(1500)68.61.5%2.5%
横浜市戸塚区戸塚町字十ノ区1877番6戸塚(2800)46.91.4%
横浜市戸塚区矢部町字柳作771番45戸塚(1100)71.31.4%4.3%
横浜市戸塚区上矢部町字中谷2121番3戸塚(1900)48.51.4%3.5%
横浜市戸塚区戸塚町字六ノ区2705番33外戸塚(2400)48.51.4%0.7%
横浜市戸塚区名瀬町字平蔵谷2447番4緑園都市(1100)52.11.3%0.6%
横浜市戸塚区平戸町字会下根484番53東戸塚(1300)63.71.0%2.7%
横浜市戸塚区原宿3-14-11戸塚(3600)66.71.0%1.0%
横浜市戸塚区小雀町字庚申塚1868番36大船(3800)341.0%1.0%
横浜市戸塚区前田町518番12東戸塚(1400)71.90.9%5.3%
横浜市戸塚区深谷町字ナカウ1665番150戸塚(4500)360.9%-0.9%
横浜市戸塚区前田町字原田79番1東戸塚(1200)75.90.9%4.1%
横浜市戸塚区俣野町字北原下450番39戸塚(5000)38.30.9%0.0%
横浜市戸塚区原宿1-28-22戸塚(3500)44.90.7%-0.7%
横浜市戸塚区汲沢4-7-16戸塚(2700)48.50.7%0.0%
横浜市戸塚区下倉田町字五反田1034番14戸塚(2400)50.20.7%0.7%
横浜市戸塚区上柏尾町字清水頭370番32東戸塚(2500)51.20.6%-0.6%
横浜市戸塚区柏尾町字両谷1130番30戸塚(2500)51.50.6%0.0%
横浜市戸塚区下倉田町字花立1897番65戸塚(3000)52.10.6%0.0%
横浜市戸塚区名瀬町778番5東戸塚(1600)57.10.6%0.6%
横浜市戸塚区戸塚町字十四ノ区2833番217戸塚(1700)57.80.6%1.7%
横浜市戸塚区秋葉町字宮ノ谷253番31東戸塚(1900)58.40.6%-0.6%
横浜市戸塚区戸塚町字十八ノ区3515番33戸塚(1500)59.10.6%0.6%
横浜市戸塚区南舞岡3-29-5舞岡(1000)59.40.6%0.0%
横浜市戸塚区汲沢町字宮ケ谷1301番48踊場(1300)60.40.5%1.1%
横浜市戸塚区鳥が丘34番9踊場(1300)67.70.5%0.0%
横浜市戸塚区名瀬町781番2東戸塚(1400)680.5%0.5%
横浜市戸塚区原宿4-15-7戸塚(4200)74.60.4%-0.9%
横浜市戸塚区矢部町字日之森1420番58戸塚(1700)74.30.0%0.9%
横浜市戸塚区平戸町字桑の谷1097番123東戸塚(2200)55.80.0%-0.6%
横浜市戸塚区上矢部町字宮下418番1戸塚(3200)45.20.0%-0.7%
横浜市戸塚区原宿4-33-20戸塚(4300)41.30.0%-0.8%
横浜市戸塚区影取町字景取53番5外藤沢(3100)38.60.0%-1.7%
横浜市戸塚区上矢部町字日ノ森谷1630番9外戸塚(2700)45.50.0%-3.5%
横浜市戸塚区上倉田町字原1805番7戸塚(1600)67-1.9%-7.3%

 

途中ですが、この記事の説明を

どうも、このサイトの運営者のゴトウです。

この記事では、「あなたの(気になっている)不動産が、これからどうなるのか?」が分かるように、解説をしていきます。

 

とても不思議に思うのですが、

不動産の取引は、数百万円〜数億円単位の大きなお金が動きますから、絶対に失敗したくないはずなのに、

参考になる情報が、あまりに少なすぎると感じませんか?

 

例えば、年に3回ほど、公示地価や基準地価、路線価などの国が発表する土地価格の情報が、新聞やテレビニュースで取り上げられます。

ですが、その解説の多くが、都道府県単位、市区町村単位、または、1番大きく上昇した場所ぐらいです。

 

もっと細かい地区の情報は、ほとんど見かけませんよね。

これでは、あなたの(気になっている)不動産が、これから上がるのか?下がるのか?の判断がつきませんし、今がチャンスなのかどうかも分かりません。

最悪の婆には、営業マンの言いなりになって、もっと高く売れた(もっといい物件を探せた)のに、、、なんてことも。

 

それはちょっと残念すぎると思うんです。

そこで、この記事では、取り引きの参考になりそうなデータを集めて、なるべく詳しく、そして分かりやすく解説をしました。

そのため、ちょっと記事が長くなってしまいましたが、難しいことは書いていませんので、気楽に読み進めてみてください。

 

それでは参りましょう。

 

③港南区では、世帯数が増加している

建築費が上がったといっても、買い手がつかなければ、土地価格も上がりません、

しかし、戸塚区では、この5年間で人口は約1,000人の減少しています。ですが、世帯数は約4,000世帯も増えているのです。

 

横浜市港南区の人口・世帯数

(参考:神奈川県 住民基本台帳)

 

世帯数が増えていると言うことは、住宅に対する需要が増えているということになります。

 

では、どんな人が増えているのか?

港南区の転入超過数(区外から引っ越して来た人 ー 出て行った人)を見てみると、0〜14歳が最も多く引っ越して来ていました。

 

横浜市港南区の年代別の転入超過数

(参考:神奈川県 住民基本台帳)

 

つまり、子育て世帯が引っ越してきているのです。

ですが、もともと港南区外で働いている人ですから、通勤に便利な駅近エリアに住む傾向が高いのでしょう。駅から離れすぎている郊外では、買い手がつきにくく、土地価格の下落が進んでいます。

 

というわけで、横浜市港南区の不動産価格は、

  1. 建築費が上がって、新築・中古価格が上がった
  2. そのため、金利の低い変動金利を選んで買う人が増えた
  3. さらに、区外からの人口流入で、通勤しやすい駅近エリアに人気が集中した

といった理由から、特に上大岡駅、甲南駅などの駅近エリアで、大きく上昇しているわけですね。

 

3、これからどうなるのか?

横浜市港南区の土地価格に影響を与えそうなリスクをまとめました。

 

(1)そろそろ金利が上がりそう

日本では、低金利が長く続いているため、金利の上昇リスクを心配しない人が増えており、7割以上の人が、半年ごとに金利が変わる変動金利を選んでいます。

 

ですが、本当にこれからも金利は上がらないのでしょうか?

実は、10年〜30年までの長期金利については、すでに上昇し始めています。特にロシアのウクライナ侵攻が始まった2022年ごろから、本格的に上がって来ています。

 

国際金利推移 202306

(参考:財務省

 

これによって、変動金利は低いままですが、ふらっと35などの固定金利は上昇を始めています。

 

なぜ上昇しているのかと言うと、世界的に物価が上昇しているからです。

例えば、アメリカでは、物価が一時、前年比で9%以上も上がったため、政策金利を0.25%→5.25%まで、1年間で5%も引き上げました。

ドイツでも、前年比で11%以上も上がっていたため、こちらも政策金利を0%→3.5%にまで、約1年間で3.5%も引き上げています。

 

その結果、欧米各国でも、住宅価格が下落をはじめています。

アメリカの先月の中古住宅価格は前の年の同じ月と比べた下落幅(-1.7%)がおよそ11年ぶりの大きさとなり、住宅価格の下落傾向が鮮明になっています。
急速な利上げに伴う住宅ローン金利の高止まりで需要が落ち込んでいることが背景にあります。

(参考:NHK 2023.5.19「アメリカ 4月の中古住宅価格 下落幅 約11年ぶりの大きさに」)

 

欧州連合(EU)域内で、住宅価格が2015年以来初めて四半期ベースで下落に転じた。借り入れコストの上昇(=金利の上昇)が10年近くに及ぶ住宅用不動産ブームに終わりをもたらしている。

EU統計局は4日、22年10〜12月期に住宅価格が前の期と比べ1.5%下落したと発表した。域内27カ国のうち15カ国で下がった。下落幅が最も大きかったのはデンマークとドイツで、それぞれ6.5%、5%低下した。

(参考:日経新聞 2023.4.14「[FT]欧州住宅価格、四半期で15年以来の下落 ブームに幕」)

 

金利を引き上げたことで、住宅価格が下落しているのです。

ちなみに日本の物価上昇率は、前年比で3.0%の上昇です。

(参考:NHK「2022年度 消費者物価指数 前年度比3.0%上昇 41年ぶり水準」)

 

そして、日本でも、7月28日に、植田日銀総裁が、政策修正を発表し、事実上の利上げを行いました。

これまでは、10年国債の金利が0.5%以上に上がらないようにコントロールしてきましたが、それを1.0%まで引き上げたのです。

(参考:野村総合研究所 2023.7.28「日銀が長期金利の上昇を容認するYCCの運用柔軟化策を決定(日銀金融政策決定会合)」)

 

これによって、期間10年以上の固定金利については、今後、徐々に上がっていくことが予想されます。ふらっと35などの、長期固定の住宅ローン金利は上がるでしょう。

 

変動金利が上がる可能性は?

今回の事実上の利上げは、期間10年以上の長期金利への影響が大きいですが、変動金利への影響は、今のところ、ありません。

ですが、物価上昇が続くようであれば、いずれ短期金利も引き上げざるを得なくなるでしょう。

 

というのも、そもそも、金利を引き上げている理由は、お金を借りにくくすることで、モノの消費や生産をおさえ、物価上昇を止めるためだからです。

長期金利を引き上げても、物価上昇が止まらないのであれば、短期金利の引き上げも、いずれ視野に入ってくるはずです。

 

なお、日銀が見込んでいる、今後の物価上昇率は、2024年が年率1.9%で、2025年が年率1.6%です。

(参考:野村総合研究所 2023.7.28「日銀が長期金利の上昇を容認するYCCの運用柔軟化策を決定(日銀金融政策決定会合)」)

 

もし、今回の利上げでも、現在の年率3%の物価上昇率がおさまらなければ、さらに政策を修正する可能性は高く、その際には、変動金利型の住宅ローンにも、影響が出てくるかもしれません。

 

1%金利が上がると、不動産価格は15〜20%下がる可能性

ちなみに、金利が1%上がると、住宅ローンの利息は、35年で15〜20%増えます。

例えば、月に約10万円の返済を考えている人であれば、現在なら3,500万円の物件が買えますが、金利が1%上がると、毎月10万円の支払いで、3,000万円の物件しか買えません。

 

金利上昇で下落

 

なお、すでに変動金利で組んでいる人については、5年ルールという、当初5年間は、返済額が固定(ただし、増えた利息はあとで支払う)というルールがあるため、すぐに払えなくなって投げ売りが始まるわけではありません。

 

しかし、新しくローンを組む人は、変動金利でも高い金利になるため、今まで通りの高い価格でローンを組むことが難しくなりますから、価格は下がりやすくなるでしょう。

 

(2)2022年問題で、横浜市の生産緑地が解禁

2022年問題をご存知でしょうか?

「都市部にある税金を優遇されていた農地(生産緑地)が、優遇期間が切れることで宅地として放出され、土地価格に影響を与える」

という問題です。

 

生産緑地

(出典:ウィキペディア cory.2005.Seisan Ryokuchi)

 

実は、横浜市にも301ヘクタールの生産緑地があります。30坪の土地で約30,000戸分にもなります。

そして、その分布はどのようになっているのかというと、このようになっています。

 

神奈川県の生産緑地の分布図:横浜市に300ヘクタール

神奈川県の生産緑地

(参考:国土交通省 都市計画区域、市街化区域、地域地区の決定状況)

 

しかも、お隣の川崎市にも287haもあり、日本でも1、2位を争う生産緑地エリアとなっています。

 

この問題で影響を受けるのは、港南区の南側(舞岡公園の周辺)のエリアでしょう。この辺りには、まだ多くの農地が残っており、宅地化される可能性が高いからです。

そのため、この辺りの古い住宅地では特に、土地価格に影響が出てきそうです。

 

(3)これから港南区の人口はどうなるの?

国立社会保障・人口問題研究所が、2018年に発表した港南区の人口の見通しによると、2025→35年の10年間で人口は約2万人減少するそうです。

 

港南区はこれから10年で約2万人減少

横浜市港南区の人口予測

(出典:国立社会保障・人口問題研究所 平成30年度人口推計)

 

さらに、家を建てる中心年代の30〜40代人口は、2025→35年の10年間で約7,000人減る見通しです。

 

港南区の30〜40代人口は、これから10年で約7,000人減る

横浜市港南区の30〜40代人口の予測

(出典:国立社会保障・人口問題研究所 平成30年度人口推計)

 

そのため、通勤に便利な駅近エリアでは、まだまだ人気が続くでしょうが、郊外では買い手が減っていきそうです。

 

結論:買うなら?売るなら?

以上のことから、港南区の土地価格は、

  • ①変動金利の利用者の増加、②建築費の上昇→中古物件の価格上昇、③特に若い世代の人口流入、といった理由によって、上大岡駅、甲南駅などの駅周辺を中心に土地価格が上昇している
  • 昨年から生産緑地の解禁がされたため、農地の多く残っている郊外では、これから買い手がつきにくくなりそう
  • 金利が上昇し始めているため、高額の物件をギリギリでローンを組むのは危ないので、注意が必要

と言えるでしょう。

 

買うなら:低金利なのでチャンスだけれど、、、

本来であれば、低金利は家を購入するチャンスな訳ですが、建築費が上がっているため、家を建てるハードルも上がっています。

なので、いい物件を探すことがポイントになってきます。

 

非公開物件=安い物件

不動産を売る理由はさまざまですが、「周りに知られずに売却したい」という売主は一定の割合でいます。

そのような物件は、ネット上にも出回らず「非公開物件」として、特定の不動産会社が取り扱っている場合があります。

 

非公開物件の理由

 

当然、このような物件は少ないお客さんにしか目にとまる機会がないため、相場よりも価格の安い可能性が高いです。

 

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売るなら:低金利の今がチャンス

横浜市港南区の土地価格は、低金利や建築費の上昇、人口流入など、いくつかの理由が噛み合って、駅周辺を中心に、土地価格の上昇につながって来ました。

 

ですが、今後は金利の引き上げが予想されますので、そうなると、高値の物件を購入できる人は減っていきます。

特に、物価上昇はまだまだ続きそうですし、海外の不動産市場は崩れてきていますので、注意が必要です。

 

こんなに違うの?公示地価と実勢価格

この記事では、公示地価をもとに土地価格の動きについて解説してきましたが、実際の取引では、はるかに高い価格、または安い価格で取引される場合があります。

 

例えば、港南区に「大久保(おおくぼ)」と呼ばれる地区があります。上大岡駅の東側に広がる住宅地です。

 

この大久保の公示地価と実際の取引価格は、

  • 公示地価:57万円/坪
  • 実際の取引:46〜94万円/坪

なんと、公示地価の約0.8〜1.6倍で取引されていました。

 

どちらも「第一種低層住居専用地域」と呼ばれる、主に戸建て立ち並ぶエリアです。

駅からの距離は多少違いはありますが、これほどの価格差が考えられるでしょうか?

 

【港南区大久保の公示地価】

横浜市港南区の公示地価

  • 上大岡駅から1,700mの距離、徒歩約21分(1分=80m)
  • 170,000円/㎡ × 3.3(㎡/坪) =56万円/坪

(参考:国土交通省地価公示・都道府県地価調査)

 

【港南区大久保の土地取引(令和元年〜2年)】

横浜市港南区の土地取引

  • 上大岡駅から徒歩15〜21分のエリアで、46〜94万円/坪で取引されている
  • この取引情報のアンケート回収率は約2割のため、実際の取引数はこの5倍程度ある

(参考:国土交通省 不動産取引価格情報検索)

 

なぜ、これほど売却価格が変わるのでしょうか?

その理由は、不動産会社によって、持っている取引情報に差があるからです。

 

不動産取引は、株式市場のように、全ての取引情報を管理しているところがないため、

  1. 自社でどれだけ取引情報を持っているか
  2. どれだけ買い手のリストを持っているか?

で、評価額も、売れる金額も変わってくるのです。

 

持っている取引情報が違うため、評価額・売却額が変わる

査定額が違うイメージ

 

*REINSとは、不動産会社間でだけ共有できる物件情報・取引情報のサービスです。ただし、売主の承諾が必要なため、情報の共有率は、全体の取引の約11%程度となっています

(2022年実績:売り物件報告件数17.5万件 ÷ 土地取引件数152.5万件 = 11.4%)

 

また、不動産会社が持っている取引情報や、買い手のリストは、エリアや物件によって違いますから、いくつかの不動産会社に査定を申し込むことで、

  1. どれだけの評価額になるのか?
  2. どこの会社が、自分の不動産を高く売ってくれるのか?

を知ることができます。

 

そんな時に便利なのが、1度の登録で、複数社から査定をもらえる一括査定サービスなのですが、それぞれのサービスで参加企業に違いがあるため、特徴のある2つをご紹介します。

 

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そのため、大手不動産会社に依頼したい場合には、こちらのサービスを活用するといいでしょう。

 

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※1 本記事では、いくつかのサービスのご紹介をしています。

それぞれ、「すまいバリュー(運営元 三井不動産リアルティ株式会社)」「イエウール(運営元 株式会社Speee)」「タウンライフ(運営元 タウンライフ株式会社)」の委託を受けて作成しております

 

 

 

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