横浜市金沢区の土地価格｜上昇・下落した理由｜今後の見通し

（画像出典：wikimedia commons 与謝野鋼管, 横浜市金沢区琵琶島）

この記事では横浜市金沢区の

の３点について解説しています。

（なお、本ページはプロモーションが含まれています。該当するサービスには、【PR】と表記しております）（※1）

１、横浜市金沢区の公示地価、基準地価の一覧

（１）公示地価（2023.1.1現在）

*変化率が空白：比較する年度のデータがない場合

*最寄駅の（　）内は、駅からの距離（m）

（２）基準地価（2023.7.1現在）

*変化率が空白：比較する年度のデータがない場合

*最寄駅の（　）内は、駅からの距離（m）

途中ですが、この記事の説明を

どうも、このサイトの運営者のゴトウです。

この記事では、「あなたの（気になっている）不動産が、これからどうなるのか？」が分かるように、解説をしていきます。

とても不思議に思うのですが、

不動産の取引は、数百万円〜数億円単位の大きなお金が動きますから、絶対に失敗したくないはずなのに、

参考になる情報が、あまりに少なすぎると感じませんか？

例えば、年に３回ほど、公示地価や基準地価、路線価などの国が発表する土地価格の情報が、新聞やテレビニュースで取り上げられます。

ですが、その解説の多くが、都道府県単位、市区町村単位、または、１番大きく上昇した場所ぐらいです。

もっと細かい地区の情報は、ほとんど見かけませんよね。

これでは、あなたの（気になっている）不動産が、これから上がるのか？下がるのか？の判断がつきませんし、今がチャンスなのかどうかも分かりません。

最悪の婆には、営業マンの言いなりになって、もっと高く売れた（もっといい物件を探せた）のに、、、なんてことも。

それはちょっと残念すぎると思うんです。

そこで、この記事では、取り引きの参考になりそうなデータを集めて、なるべく詳しく、そして分かりやすく解説をしました。

そのため、ちょっと記事が長くなってしまいましたが、難しいことは書いていませんので、気楽に読み進めてみてください。

それでは参りましょう。

２、横浜市金沢区の土地価格の動き

金沢区の土地価格は、この１年間で、住宅地で+0.8％、商業地で+1.2％と、回復傾向にありました。

また、2018→2023年の５年間で見ると、住宅地で-0.7％。商業地で+5.1％と、こちらも商業地での上昇が目立ちました。

（参考：国土交通省　地価公示）

では、具体的にどのあたりが上がっているのか？

まずは地図上で、上昇しているエリアを確認してみましょう。

５年間の変化率（2018→2023年）

変化率：赤紫（+50%以上）＞ピンク色（+30〜49.9%）＞オレンジ色（+10〜29.9%）＞緑色（0〜+9.9%）＞青色（-0.1〜 -9.9%）＞茶色（-10%以下）

能見台駅や金沢文庫駅などの駅周辺で大きく上昇していました。

ですが、駅から離れると、上昇率が鈍くなり、下落している地点も多くみられますね。

特徴をまとめると、

という傾向が見られました。

なぜ、駅周辺しか上昇していないのか？

理由は大きく３つあります。

①金利が低下して、高い物件が買えるようになった

そもそも、不動産価格が上昇した最も大きな理由は、金利の低下です。

アベノミクスによる異次元緩和政策が始まった2013年から2020年ごろまでは、固定金利が2%台から0.82%まで、１％以上も下落したのです。

（参考：財務省、ARUHI、SBI新生銀行）

さらに、2022年に入ると、変動金利がさらに下がりました。それまで0.5%前後だった金利が、0.3%台にまで下がったのです。

新型コロナ以降も、都心部や大都市圏を中心に不動産価格は上がり続けていますので、それでも買いたい人が、変動金利を利用するようになり、ついに７割以上が変動金利を選ぶようになっています。

（参考：住宅金融支援機構　「住宅ローン利用者の実態調査」）

これによって、同じ返済額でも、買える物件の価格が大きく上がりました。

アベノミクスが始まる前の2012年ぐらいまでは、月に約10万円の返済（ふらっと３５）で、約3,000万円の物件しか買えませんでした。

ですが、2023年現在、変動金利を選べば、約4,130万円の物件まで買えるようになっているのです。

月10.4万円の返済で、いくらの物件が買えるのか？

今の夫婦は、共働き世帯が多いですから、変動金利で、２人でそれぞれ月10万円を返済すると決めれば、なんと約8,200万円の物件が買えるわけです。

東京２３区では、新築マンションが8,000万円を超えていますが、このような事情があるからなんですね。

②建築費が上昇したため、中古住宅の価格も上がった

２つ目が、建築費の上昇です。

新型コロナの感染拡大や、ロシアのウクライナ侵攻によって、マンション、戸建てそれぞれ建築費が２〜３割も上がっているのです。

マンションの建築費

（参考：一般財団法人　建築物価調査会）

木造戸建ての建築費

（参考：一般財団法人　建築物価調査会）

その結果、新築を買えない人が、中古住宅のに乗り換えています。

神奈川県の中古マンションでは約23%、中古戸建てでも約23%上昇しているのです。

（参考：東日本不動産流通機構）

仮に中古住宅が、4,000万円から4,800万円（＋20%）になったとしても、建物部分の価値が800万円上がったと考える人はまずいません。

周りに土地を持っている人ならば、「以前よりも、もっと高く土地も売れるはずだ」と考えますし、実際に値上がりした価格での取引も行われています。

その結果、土地価格の上昇が起こっているわけですね。

③金沢区では、人口が減少

建築費が上がったといっても、買い手がつかなければ、土地価格も上がりません、

金沢区では、この５年間で人口は約5,000人減っており、住宅に対する需要は減っています。

（参考：神奈川県　住民基本台帳）

世帯数は増えているものの、駅から離れた郊外に住む人は少ないため、駅周辺に需要が集中してしまいます。

そのため、駅周辺では上昇するものの、郊外では下落する、という二極化が進んでいるわけです。

というわけで、横浜市金沢区の不動産価格は、

といった理由から、特に能見台駅や金沢文庫駅などの駅近エリアで、大きく上昇しているわけですね。

３、これからどうなるのか？

横浜市金沢区の土地価格に影響を与えそうなリスクをまとめました。

（１）そろそろ金利が上がりそう

日本では、低金利が長く続いているため、金利の上昇リスクを心配しない人が増えており、７割以上の人が、半年ごとに金利が変わる変動金利を選んでいます。

ですが、本当にこれからも金利は上がらないのでしょうか？

実は、１０年〜３０年までの長期金利については、すでに上昇し始めています。特にロシアのウクライナ侵攻が始まった2022年ごろから、本格的に上がって来ています。

（参考：財務省）

これによって、変動金利は低いままですが、ふらっと３５などの固定金利は上昇を始めています。

なぜ上昇しているのかと言うと、世界的に物価が上昇しているからです。

例えば、アメリカでは、物価が一時、前年比で9%以上も上がったため、政策金利を0.25%→5.25%まで、１年間で５％も引き上げました。

ドイツでも、前年比で11%以上も上がっていたため、こちらも政策金利を0%→3.5%にまで、約１年間で3.5％も引き上げています。

その結果、欧米各国でも、住宅価格が下落をはじめています。

アメリカの先月の中古住宅価格は前の年の同じ月と比べた下落幅（-1.7%）がおよそ11年ぶりの大きさとなり、住宅価格の下落傾向が鮮明になっています。
急速な利上げに伴う住宅ローン金利の高止まりで需要が落ち込んでいることが背景にあります。

（参考：NHK 2023.5.19「アメリカ 4月の中古住宅価格 下落幅 約11年ぶりの大きさに」）

欧州連合（EU）域内で、住宅価格が2015年以来初めて四半期ベースで下落に転じた。借り入れコストの上昇（＝金利の上昇）が10年近くに及ぶ住宅用不動産ブームに終わりをもたらしている。

EU統計局は4日、22年10〜12月期に住宅価格が前の期と比べ1.5%下落したと発表した。域内27カ国のうち15カ国で下がった。下落幅が最も大きかったのはデンマークとドイツで、それぞれ6.5%、5%低下した。

（参考：日経新聞 2023.4.14「[FT]欧州住宅価格、四半期で15年以来の下落　ブームに幕」）

金利を引き上げたことで、住宅価格が下落しているのです。

ちなみに日本の物価上昇率は、前年比で3.0%の上昇です。

（参考：NHK「2022年度 消費者物価指数 前年度比3.0％上昇 41年ぶり水準」）

そして、日本でも、7月28日に、植田日銀総裁が、政策修正を発表し、事実上の利上げを行いました。

これまでは、10年国債の金利が0.5%以上に上がらないようにコントロールしてきましたが、それを1.0%まで引き上げたのです。

（参考：野村総合研究所　2023.7.28「日銀が長期金利の上昇を容認するYCCの運用柔軟化策を決定（日銀金融政策決定会合）」）

これによって、期間１０年以上の固定金利については、今後、徐々に上がっていくことが予想されます。ふらっと３５などの、長期固定の住宅ローン金利は上がるでしょう。

変動金利が上がる可能性は？

今回の事実上の利上げは、期間１０年以上の長期金利への影響が大きいですが、変動金利への影響は、今のところ、ありません。

ですが、物価上昇が続くようであれば、いずれ短期金利も引き上げざるを得なくなるでしょう。

というのも、そもそも、金利を引き上げている理由は、お金を借りにくくすることで、モノの消費や生産をおさえ、物価上昇を止めるためだからです。

長期金利を引き上げても、物価上昇が止まらないのであれば、短期金利の引き上げも、いずれ視野に入ってくるはずです。

なお、日銀が見込んでいる、今後の物価上昇率は、2024年が年率1.9%で、2025年が年率1.6%です。

（参考：野村総合研究所　2023.7.28「日銀が長期金利の上昇を容認するYCCの運用柔軟化策を決定（日銀金融政策決定会合）」）

もし、今回の利上げでも、現在の年率３％の物価上昇率がおさまらなければ、さらに政策を修正する可能性は高く、その際には、変動金利型の住宅ローンにも、影響が出てくるかもしれません。

１％金利が上がると、不動産価格は15〜20%下がる可能性

ちなみに、金利が１％上がると、住宅ローンの利息は、35年で15〜20%増えます。

例えば、月に約10万円の返済を考えている人であれば、現在なら3,500万円の物件が買えますが、金利が１％上がると、毎月１０万円の支払いで、3,000万円の物件しか買えません。

なお、すでに変動金利で組んでいる人については、５年ルールという、当初５年間は、返済額が固定（ただし、増えた利息はあとで支払う）というルールがあるため、すぐに払えなくなって投げ売りが始まるわけではありません。

しかし、新しくローンを組む人は、変動金利でも高い金利になるため、今まで通りの高い価格でローンを組むことが難しくなりますから、価格は下がりやすくなるでしょう。

（２）2022年問題で、横浜市の生産緑地が解禁

2022年問題をご存知でしょうか？

「都市部にある税金を優遇されていた農地（生産緑地）が、優遇期間が切れることで宅地として放出され、土地価格に影響を与える」

という問題です。

（出典：ウィキペディア　cory.2005.Seisan Ryokuchi）

実は、横浜市にも３０１ヘクタールの生産緑地があります。３０坪の土地で約30,000戸分にもなります。

生産緑地の解禁前ですが、すでに、神奈川区や保土ヶ谷区では、広範囲の農地が宅地へと姿を変えつつあります。

実際、保土ヶ谷区仏向町（ぶっこうちょう）では、新しい住宅地が作られたことで、この７年間で1,700人以上も増えています。

これまでの人口減少の流れから見ても、他の区でさらに農地の宅地化が進めば、郊外エリアでの買い手はさらに見つかりにくくなるでしょう。

（３）これから金沢区の人口はどうなるの？

国立社会保障・人口問題研究所が、2018年に発表した金沢区の人口の見通しによると、2025→35年の10年間で人口は約2.1万人減少するそうです。

金沢区はこれから10年で約2.1万人減少

（出典：国立社会保障・人口問題研究所　平成３０年度人口推計）

さらに、家を建てる中心年代の３０〜４０代人口は、2025→35年の10年間で約7,000人減る見通しです。

金沢区の３０〜４０代人口は、これから１０年で約7,000人減る

（出典：国立社会保障・人口問題研究所　平成３０年度人口推計）

そのため、横浜市の中心部や、都心への通勤が便利な駅近エリアでは、人気がなくなることはないでしょうが、駅から離れた郊外では、さらに買い手がつきにくくなりそうです。

結論：買うなら？売るなら？

というわけで、横浜市金沢区の土地価格は、

と言えそうです。

買うなら：低金利なのでチャンスだけれど、、、

本来であれば、低金利は家を購入するチャンスな訳ですが、建築費が上がっているため、家を建てるハードルも上がっています。

なので、いい物件を探すことがポイントになってきます。

非公開物件＝安い物件

不動産を売る理由はさまざまですが、「周りに知られずに売却したい」という売主は一定の割合でいます。

そのような物件は、ネット上にも出回らず「非公開物件」として、特定の不動産会社が取り扱っている場合があります。

当然、このような物件は少ないお客さんにしか目にとまる機会がないため、相場よりも価格の安い可能性が高いです。

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売るなら：低金利の今がチャンス

横浜市金沢区の土地価格は、低金利や建築費の上昇、世帯数の増加など、いくつかの条件を満たした駅近エリアだけが、土地価格の上昇につながって来ました。

ですが、今後は金利の引き上げが予想されますので、そうなると、高値の物件を購入できる人は減っていきます。

特に、物価上昇はまだまだ続きそうですし、海外の不動産市場は崩れてきていますので、注意が必要です。

こんなに違うの？公示地価と実勢価格

この記事では、公示地価をもとに土地価格の動きについて解説してきましたが、実際の取引では、はるかに高い価格、または安い価格で取引される場合があります。

例えば、金沢区内に「谷津町（やつちょう）」と呼ばれる地区があります。金沢文庫駅の周辺に広がる住宅地です。

こちらの公示地価と実際の取引価格は、

なんと、公示地価の約1.４〜1.７倍で取引されていました。

どちらも「第一種低層住居専用地域」と呼ばれる、主に戸建てが立ち並ぶエリアです。

駅からの距離は多少違いはありますが、これほどの価格差が考えられるでしょうか？

なぜ、これほど売却価格が変わるのでしょうか？

その理由は、不動産会社によって、持っている取引情報に差があるからです。

不動産取引は、株式市場のように、全ての取引情報を管理しているところがないため、

で、評価額も、売れる金額も変わってくるのです。

持っている取引情報が違うため、評価額・売却額が変わる

*REINSとは、不動産会社間でだけ共有できる物件情報・取引情報のサービスです。ただし、売主の承諾が必要なため、情報の共有率は、全体の取引の約11%程度となっています

（2022年実績：売り物件報告件数17.5万件　÷　土地取引件数152.5万件　＝　11.4%）

また、不動産会社が持っている取引情報や、買い手のリストは、エリアや物件によって違いますから、いくつかの不動産会社に査定を申し込むことで、

を知ることができます。

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