四街道市の土地価格|上昇・下落した理由|今後の見通し

四街道市千葉県

(画像出典:wikimedia commons Suikotei, イトーヨーカドー四街道店)

 

この記事では四街道市の

  1. 公示地価、基準地価
  2. 土地価格がこれまで上昇・下落した理由
  3. 今後どうなるのか?

の3点について解説しています。

(なお、本ページはプロモーションが含まれています。該当するサービスには、【PR】と表記しております)(※1)

 

 

1、四街道市の公示地価、基準地価の一覧

(1)公示地価(2023.1.1現在)

*変化率が空白:比較する年度のデータがない場合

*最寄駅の( )内は、駅からの距離(m)

住所または地番最寄駅坪単価(万円)前年比2018年比
四街道市物井字栗木谷598番12物井(800)13.23.4%9.6%
四街道市四街道1-8-17四街道(230)37.32.7%7.6%
四街道市四街道2-19-17四街道(800)24.22.2%5.0%
四街道市四街道1-6-5四街道(100)63.42.1%9.1%
四街道市つくし座3-12-2四街道(2100)14.11.9%0.7%
四街道市もねの里4-10-3物井(1000)24.11.8%
四街道市下志津新田字成徳2545番284四街道(1300)22.51.8%3.2%
四街道市鹿渡字向柳作1150番168四街道(1300)211.8%1.8%
四街道市四街道字前畑1521番31外四街道(730)28.71.5%7.5%
四街道市内黒田字野境319番47四街道(2400)12.11.4%0.3%
四街道市大日字萱橋台543番56四街道(1900)17.91.3%2.5%
四街道市大日字桜ケ丘153番19四街道(1800)19.11.2%1.8%
四街道市和良比字三才256番168四街道(350)31.41.1%4.7%
四街道市美しが丘2-12-50四街道(1000)34.71.0%7.7%
四街道市栗山字半台1074番46四街道(1700)17.20.8%0.0%
四街道市さつきケ丘9-2四街道(1500)22.90.7%0.9%
四街道市めいわ3-8-20四街道(1900)25.20.0%0.5%
四街道市千代田5-13-16四街道(3600)14.40.0%0.0%
四街道市鷹の台2-22-15都賀(5000)18.20.0%-2.8%
四街道市みそら2-4-11四街道(4000)11.30.0%-7.1%

 

(2)基準地価(2023.7.1現在)

*変化率が空白:比較する年度のデータがない場合

*最寄駅の( )内は、駅からの距離(m)

住所または地番最寄駅坪単価(万円)前年比2018年比
四街道市大日字桜ケ丘257番20四街道( 1800)18.93.4%5.3%
四街道市大日字緑ケ丘319番6外四街道( 1100)343.0%3.5%
四街道市下志津新田字成徳2536番29四街道( 1200)24.82.6%5.3%
四街道市さちが丘1-23-4四街道( 1300)17.92.1%2.3%
四街道市旭ケ丘4-22-16四街道( 2600)13.62.0%-1.7%
四街道市和良比字三才256番168四街道( 350)31.71.4%5.0%
四街道市みそら3-10-2四街道( 4400)10.71.3%-6.4%
四街道市千代田2-11-4四街道( 4400)14.51.2%1.2%
四街道市物井字清水1520番14物井( 1400)14.10.9%0.9%
四街道市和良比字長作282番82四街道( 1200)27.80.8%2.7%
四街道市中台字八丁地234番3四街道( 5000)4.8-0.7%-5.2%

 

途中ですが、この記事の説明を

どうも、このサイトの運営者のゴトウです。

この記事では、「あなたの(気になっている)不動産が、これからどうなるのか?」が分かるように、解説をしていきます。

 

とても不思議に思うのですが、

不動産の取引は、数百万円〜数億円単位の大きなお金が動きますから、絶対に失敗したくないはずなのに、

参考になる情報が、あまりに少なすぎると感じませんか?

 

例えば、年に3回ほど、公示地価や基準地価、路線価などの国が発表する土地価格の情報が、新聞やテレビニュースで取り上げられます。

ですが、その解説の多くが、都道府県単位、市区町村単位、または、1番大きく上昇した場所ぐらいです。

 

もっと細かい地区の情報は、ほとんど見かけませんよね。

これでは、あなたの(気になっている)不動産が、これから上がるのか?下がるのか?の判断がつきませんし、今がチャンスなのかどうかも分かりません。

最悪の婆には、営業マンの言いなりになって、もっと高く売れた(もっといい物件を探せた)のに、、、なんてことも。

 

それはちょっと残念すぎると思うんです。

そこで、この記事では、取り引きの参考になりそうなデータを集めて、なるべく詳しく、そして分かりやすく解説をしました。

そのため、ちょっと記事が長くなってしまいましたが、難しいことは書いていませんので、気楽に読み進めてみてください。

 

それでは参りましょう。

 

2、四街道市の土地価格の動き

四街道市の土地価格は、この1年間で、住宅地で+1.1%、商業地で+2.4%と、特に商業地で大きく上昇していました。

また、2018→2023年の5年間で見ると、住宅地で+1.8%。商業地で+8.5%と、こちらも商業地での上昇が目立ちました。

 

四街道市の公示地価

(参考:国土交通省 地価公示)

 

では、具体的にどのあたりが上がっているのか?

まずは地図上で、上昇しているエリアを確認してみましょう。

 

5年間の変化率(2018→2023年)

変化率:赤紫(+10%以上)>ピンク色(+5〜9.9%)>オレンジ色(0〜 +4.9%)>緑色(-0.1〜 -4.9%)>青色(-5〜 -9.9%)>茶色(-10%以下)

 

四街道駅を中心に上昇していますね。

逆に駅から離れると、上昇率が鈍くなっており、一部では下落しているところもありました。

 

なぜ、これほど上昇しているのか?

駅近のマンションエリアだけでなく、郊外の戸建てエリアまで、幅広いエリアで上昇が見られますが、最も大きな理由は、インフレによる建築費の上昇です。

 

特に新型コロナ以降にですが、ロシアのウクライナ侵攻なども重なって、いろいろな商品の値上げが続いています。

建築費も例外ではなく、マンション・戸建てともに建築費が20〜30%も上昇しているのです。

 

マンションの建築費

マンションの建築費

(参考:一般財団法人 建築物価調査会)

 

木造戸建ての建築費

木造の建築費

(参考:一般財団法人 建築物価調査会)

 

その結果、千葉県内の中古戸建て、マンションの価格も大きく上昇しています。新築だけでなく、中古市場にまで、価格上昇の波が広がっているのです。

 

千葉県の中古マンション、中古戸建ての価格

(参考:東日本不動産流通機構)

 

中古の戸建ての価格が上昇すれば、その周辺の土地価格も上昇しますから、四街道市ではかなりの広範囲で上昇が続いているわけです。

 

3、これからどうなるのか?

ここからは、四街道市の土地価格に影響を与えそうなポイントをいくつかご紹介します。

 

(1)そろそろ金利が上がりそう

日本では、低金利が長く続いているため、金利の上昇リスクを心配しない人が増えており、7割以上の人が、半年ごとに金利が変わる変動金利を選んでいます。

 

ですが、本当にこれからも金利は上がらないのでしょうか?

実は、10年〜30年までの長期金利については、すでに上昇し始めています。特にロシアのウクライナ侵攻が始まった2022年ごろから、本格的に上がって来ています。

 

国際金利推移 202306

(参考:財務省

 

これによって、変動金利は低いままですが、ふらっと35などの固定金利は上昇を始めています。

 

なぜ上昇しているのかと言うと、世界的に物価が上昇しているからです。

例えば、アメリカでは、物価が一時、前年比で9%以上も上がったため、政策金利を0.25%→5.25%まで、1年間で5%も引き上げました。

ドイツでも、前年比で11%以上も上がっていたため、こちらも政策金利を0%→3.5%にまで、約1年間で3.5%も引き上げています。

 

その結果、欧米各国でも、住宅価格が下落をはじめています。

アメリカの先月の中古住宅価格は前の年の同じ月と比べた下落幅(-1.7%)がおよそ11年ぶりの大きさとなり、住宅価格の下落傾向が鮮明になっています。
急速な利上げに伴う住宅ローン金利の高止まりで需要が落ち込んでいることが背景にあります。

(参考:NHK 2023.5.19「アメリカ 4月の中古住宅価格 下落幅 約11年ぶりの大きさに」)

 

欧州連合(EU)域内で、住宅価格が2015年以来初めて四半期ベースで下落に転じた。借り入れコストの上昇(=金利の上昇)が10年近くに及ぶ住宅用不動産ブームに終わりをもたらしている。

EU統計局は4日、22年10〜12月期に住宅価格が前の期と比べ1.5%下落したと発表した。域内27カ国のうち15カ国で下がった。下落幅が最も大きかったのはデンマークとドイツで、それぞれ6.5%、5%低下した。

(参考:日経新聞 2023.4.14「[FT]欧州住宅価格、四半期で15年以来の下落 ブームに幕」)

 

金利を引き上げたことで、住宅価格が下落しているのです。

ちなみに日本の物価上昇率は、前年比で3.0%の上昇です。

(参考:NHK「2022年度 消費者物価指数 前年度比3.0%上昇 41年ぶり水準」)

 

そして、日本でも、7月28日に、植田日銀総裁が、政策修正を発表し、事実上の利上げを行いました。

これまでは、10年国債の金利が0.5%以上に上がらないようにコントロールしてきましたが、それを1.0%まで引き上げたのです。

(参考:野村総合研究所 2023.7.28「日銀が長期金利の上昇を容認するYCCの運用柔軟化策を決定(日銀金融政策決定会合)」)

 

これによって、期間10年以上の固定金利については、今後、徐々に上がっていくことが予想されます。ふらっと35などの、長期固定の住宅ローン金利は上がるでしょう。

 

変動金利が上がる可能性は?

今回の事実上の利上げは、期間10年以上の長期金利への影響が大きいですが、変動金利への影響は、今のところ、ありません。

ですが、物価上昇が続くようであれば、いずれ短期金利も引き上げざるを得なくなるでしょう。

 

というのも、そもそも、金利を引き上げている理由は、お金を借りにくくすることで、モノの消費や生産をおさえ、物価上昇を止めるためだからです。

長期金利を引き上げても、物価上昇が止まらないのであれば、短期金利の引き上げも、いずれ視野に入ってくるはずです。

 

なお、日銀が見込んでいる、今後の物価上昇率は、2024年が年率1.9%で、2025年が年率1.6%です。

(参考:野村総合研究所 2023.7.28「日銀が長期金利の上昇を容認するYCCの運用柔軟化策を決定(日銀金融政策決定会合)」)

 

もし、今回の利上げでも、現在の年率3%の物価上昇率がおさまらなければ、さらに政策を修正する可能性は高く、その際には、変動金利型の住宅ローンにも、影響が出てくるかもしれません。

 

1%金利が上がると、不動産価格は15〜20%下がる可能性

ちなみに、金利が1%上がると、住宅ローンの利息は、35年で15〜20%増えます。

例えば、月に約10万円の返済を考えている人であれば、現在なら3,500万円の物件が買えますが、金利が1%上がると、毎月10万円の支払いで、3,000万円の物件しか買えません。

 

金利上昇で下落

 

なお、すでに変動金利で組んでいる人については、5年ルールという、当初5年間は、返済額が固定(ただし、増えた利息はあとで支払う)というルールがあるため、すぐに払えなくなって投げ売りが始まるわけではありません。

 

しかし、新しくローンを組む人は、変動金利でも高い金利になるため、今まで通りの高い価格でローンを組むことが難しくなりますから、価格は下がりやすくなるでしょう。

 

 

(2)これから四街道市の人口はどうなるの?

国立社会保障・人口問題研究所が、2018年に発表した四街道市の人口の見通しによると、2025→35年の10年間で人口は約3,000人減少するそうです。

 

四街道市はこれから10年で約3,000人減少

四街道市の人口予測

(出典:国立社会保障・人口問題研究所 平成30年度人口推計)

 

さらに、家を建てる中心年代の30〜40代人口は、2025→35年の10年間で約2,000人減る見通しです。

 

四街道市の30〜40代人口は、これから10年で約2,000人減る

四街道市の30〜40代人口の予測

(出典:国立社会保障・人口問題研究所 平成30年度人口推計)

 

そのため、通勤に便利な駅近エリアでは、まだまだ人気が続くでしょうが、郊外ではさらに買い手が減っていきそうです。

 

結論:買うなら?売るなら?

ここまでの話をまとめると、こうなります。

  • インフレによる物価上昇によって、幅広いエリアで不動産価格の上昇が見られるが、郊外の買い手がつきにくいエリアでは、さすがに価格が抑えめ
  • 今後は、若い世代の人口減少が進むため、四街道駅周辺の人気エリアは安定しそうだが、郊外では買い手がつきにくくなりそう

と言えるでしょう。

 

買うなら:低金利なのでチャンスだけれど、、、

本来であれば、低金利は家を購入するチャンスな訳ですが、建築費が上がっているため、家を建てるハードルも上がっています。

なので、いい物件を探すことがポイントになってきます。

 

非公開物件=安い物件

不動産を売る理由はさまざまですが、「周りに知られずに売却したい」という売主は一定の割合でいます。

そのような物件は、ネット上にも出回らず「非公開物件」として、特定の不動産会社が取り扱っている場合があります。

 

非公開物件の理由

 

当然、このような物件は少ないお客さんにしか目にとまる機会がないため、相場よりも価格の安い可能性が高いです。

 

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売るなら:低金利のうちに売却を検討すべき

特に住宅地において、これから影響が出てくるのが金利の上昇です。金利が1%上がると、組める住宅ローンが15〜20%程度減るためです。

 

今は上昇率が小幅なため、まだ影響は小さいですが、これから物価上昇がさらにひどくなれば、アメリカやヨーロッパのように金利を引き上げて物価上昇を抑える政策を取る可能性があるため、早めの準備がおすすめです。

 

不動産会社選びを間違えると損する?

不動産会社によって、得意とするエリアや物件種類(戸建て・マンション)が違うので、実際の取引では、公示地価より高く、または安く取引されることがあります。

 

 

例えば、四街道市内に「大日」という、四街道駅から北へ500m以上離れた住宅地です。

 

こちらの公示地価と実際の取引を比べてみると、

  • 公示地価:17万円/坪
  • 実際の取引価格:17〜32万円/坪

と、公示地価の約1.0〜1.9倍で取引されていました。

 

どちらも「第一種低層住居専用地域」と呼ばれる、主に戸建てが立ち並ぶ住宅地です。

駅からの距離は多少違いはありますが、これほどの価格差が考えられるでしょうか?

 

【四街道市大日の公示地価】

四街道市の公示地価

  • 四街道駅から1,900mの距離、徒歩約24分(1分=80m)
  • 99,500円/㎡ × 3.3(㎡/坪) = 17万円/坪

(参考:国土交通省地価公示・都道府県地価調査)

 

【四街道市大日の土地取引】

四街道市の土地取引

  • 四街道駅から15〜21分の距離で、17〜32万円/坪で取引されている
  • この取引情報のアンケート回収率は約2割のため、実際の取引数はこの5倍程度ある

(参考:国土交通省 不動産取引価格情報検索)

 

なぜ、これほど売却価格が変わるのでしょうか?

その理由は、不動産会社によって、持っている取引情報に差があるからです。

 

不動産取引は、株式市場のように、全ての取引情報を管理しているところがないため、

  1. 自社でどれだけ取引情報を持っているか
  2. どれだけ買い手のリストを持っているか?

で、評価額も、売れる金額も変わってくるのです。

 

持っている取引情報が違うため、評価額・売却額が変わる

査定額が違うイメージ

 

*REINSとは、不動産会社間でだけ共有できる物件情報・取引情報のサービスです。ただし、売主の承諾が必要なため、情報の共有率は、全体の取引の約11%程度となっています

(2022年実績:売り物件報告件数17.5万件 ÷ 土地取引件数152.5万件 = 11.4%)

 

また、不動産会社が持っている取引情報や、買い手のリストは、エリアや物件によって違いますから、いくつかの不動産会社に査定を申し込むことで、

  1. どれだけの評価額になるのか?
  2. どこの会社が、自分の不動産を高く売ってくれるのか?

を知ることができます。

 

そんな時に便利なのが、1度の登録で、複数社から査定をもらえる一括査定サービスなのですが、それぞれのサービスで参加企業に違いがあるため、特徴のある2つをご紹介します。

 

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