（画像出典：wikimedia commons Unaaari, 千葉ニュータウン中央駅周辺）
この記事では印西市の
- 公示地価、基準地価
- 土地価格がこれまで上昇・下落した理由
- 今後どうなるのか？
の３点について解説しています。
（なお、本ページはプロモーションが含まれています。該当するサービスには、【PR】と表記しております）（※1）
１、印西市の公示地価、基準地価の一覧
（１）公示地価（2023.1.1現在）
*変化率が空白：比較する年度のデータがない場合
*最寄駅の（ ）内は、駅からの距離（m）
| 住所または地番 | 最寄駅 | 坪単価（万円） | 前年比 | 2018年比 |
|---|---|---|---|---|
| 印西市木刈５丁目１７番１２ | 千葉ニュータウン中央（2100） | 23.1 | 3.7% | -1.4% |
| 印西市滝野２丁目１５番１４ | 印西牧の原（1700） | 23.8 | 2.3% | 16.5% |
| 印西市若萩３丁目１５番４ | 印旛日本医大（700） | 24.2 | 2.2% | 4.9% |
| 印西市西の原４丁目１番 | 印西牧の原（1500） | 32.5 | 2.1% | 4.5% |
| 印西市舞姫１丁目３番５ | 印旛日本医大（550） | 26.8 | 1.6% | |
| 印西市小林大門下１丁目１３番７ | 小林（1600） | 12.5 | 1.3% | 0.0% |
| 印西市高花５丁目１７番６ | 千葉ニュータウン中央（2600） | 18.4 | 1.3% | -4.0% |
| 印西市小林北３丁目７番２ | 小林（350） | 13.5 | 1.2% | 0.7% |
| 印西市平賀学園台２丁目１５番９ | 京成酒々井（2800） | 10.9 | 0.6% | 0.3% |
| 印西市小林字宿１６０６番１４外 | 小林（750） | 11.8 | 0.6% | -0.6% |
| 印西市中央北２丁目１番２ | 千葉ニュータウン中央（0） | 64.7 | 0.5% | 2.1% |
| 印西市船尾字本郷１３０９番 | 千葉ニュータウン中央（3500） | 4.5 | 0.0% | 0.0% |
| 印西市大森字狸穴２４５４番１０外 | 木下（800） | 23.5 | 0.0% | -2.1% |
| 印西市大森字東埜原３６０２番９３ | 木下（440） | 13 | 0.0% | -2.7% |
| 印西市木下字樽場１５２１番１６２ | 木下（150） | 15 | 0.0% | -3.0% |
| 印西市大森字西埜原３４２２番３１ | 木下（770） | 12.4 | 0.0% | -3.1% |
| 印西市平賀字古井戸後８７６番 | 京成酒々井（3400） | 3.4 | 0.0% | -3.8% |
| 印西市木下東２丁目１０番１５ | 木下（1500） | 10 | 0.0% | -3.8% |
| 印西市造谷字東門原５３４番７外 | 印西牧の原（2600） | 5 | 0.0% | -5.6% |
| 印西市師戸字白旗２２４４番 | 印旛日本医大（3700） | 0.7 | -0.5% | -1.4% |
| 印西市笠神字笠神前７８８番２外 | 小林（2300） | 3.8 | -0.9% | -4.2% |
| 印西市西の原２丁目１４番４ | 印西牧の原（1400） | 24.6 | ||
| 印西市鹿黒南１丁目３番 | 千葉ニュータウン中央（2900） | 19.8 |
（２）基準地価（2023.7.1現在）
*変化率が空白：比較する年度のデータがない場合
*最寄駅の（ ）内は、駅からの距離（m）
| 住所または地番 | 最寄駅 | 坪単価（万円） | 前年比 | 2018年比 |
|---|---|---|---|---|
| 印西市松崎台１丁目８番３ | 印西牧の原（ 3600） | 14.9 | 12.5% | |
| 印西市戸神台１丁目１６番２ | 千葉ニュータウン中央（ 750） | 37.3 | 7.6% | 22.8% |
| 印西市木刈４丁目１６番３ | 千葉ニュータウン中央（ 2000） | 25.4 | 6.9% | 4.8% |
| 印西市東の原２丁目２４番８ | 印西牧の原（ 920） | 29.2 | 5.5% | 21.4% |
| 印西市平賀学園台３丁目５番６ | 京成酒々井（ 3000） | 11.3 | 2.1% | 1.5% |
| 印西市小林浅間１丁目１０番４ | 小林（ 500） | 14.8 | 1.8% | 2.5% |
| 印西市滝字古内２８１番２外 | 印西牧の原（ 2600） | 4 | 1.7% | -1.6% |
| 印西市小林北１丁目１０番１８ | 小林（ 500） | 13.5 | 1.5% | 1.5% |
| 印西市木下字池田７２５番８３ | 木下（ 450） | 14.5 | 1.1% | -1.1% |
| 印西市中央北２丁目１番２ | 千葉ニュータウン中央（ 0） | 65 | 1.0% | 2.1% |
| 印西市小林字宿１６０６番１４外 | 小林（ 750） | 11.9 | 0.8% | 0.3% |
| 印西市鹿黒字堀込４３５番１外 | 木下（ 2500） | 4.3 | 0.0% | -3.0% |
| 印西市大森字七畝割４４５０番８７ | 木下（ 800） | 13.3 | 0.0% | -3.3% |
| 印西市木下字樽場１６６１番２７外 | 木下（ 100） | 15.7 | 0.0% | -4.4% |
| 印西市下井字七町１０９番１ | 小林（ 3300） | 2.9 | -1.1% | |
| 印西市吉田字馬々台１７０５番 | 京成臼井（ 6300） | 2.7 | -1.2% | -5.7% |
| 印西市山田字門前台８７６番１外 | 印旛日本医大（ 4500） | 2.9 |
途中ですが、この記事の説明を
どうも、このサイトの運営者のゴトウです。
この記事では、「あなたの（気になっている）不動産が、これからどうなるのか？」が分かるように、解説をしていきます。
とても不思議に思うのですが、
不動産の取引は、数百万円〜数億円単位の大きなお金が動きますから、絶対に失敗したくないはずなのに、
参考になる情報が、あまりに少なすぎると感じませんか？
例えば、年に３回ほど、公示地価や基準地価、路線価などの国が発表する土地価格の情報が、新聞やテレビニュースで取り上げられます。
ですが、その解説の多くが、都道府県単位、市区町村単位、または、１番大きく上昇した場所ぐらいです。
もっと細かい地区の情報は、ほとんど見かけませんよね。
これでは、あなたの（気になっている）不動産が、これから上がるのか？下がるのか？の判断がつきませんし、今がチャンスなのかどうかも分かりません。
最悪の婆には、営業マンの言いなりになって、もっと高く売れた（もっといい物件を探せた）のに、、、なんてことも。
それはちょっと残念すぎると思うんです。
そこで、この記事では、取り引きの参考になりそうなデータを集めて、なるべく詳しく、そして分かりやすく解説をしました。
そのため、ちょっと記事が長くなってしまいましたが、難しいことは書いていませんので、気楽に読み進めてみてください。
それでは参りましょう。
２、印西市の土地価格の動き
印西市の土地価格は、この１年間で、住宅地で+0.8％、商業地で+1.1％と、回復傾向にありました。
また、2018→2023年の５年間で見ると、住宅地で-0.7％。商業地で+0.3％と、ほぼ横ばいでした。
では、具体的にどのあたりが上がっているのか？
まずは地図上で、上昇しているエリアを確認してみましょう。
５年間の変化率（2018→2023年）
変化率：赤紫（+10%以上）＞ピンク色（+5〜9.9%）＞オレンジ色（0〜 +4.9%）＞緑色（-0.1〜 -4.9%）＞青色（-5〜 -9.9%）＞茶色（-10%以下）
印西牧の原駅や千葉ニュータウン中央駅、小林駅などの駅周辺では上昇しているものの、駅から離れた郊外では下落していました。
なぜ、駅周辺だけが上昇しているのか？
最も大きな理由は、インフレによる建築費の上昇です。
特に新型コロナ以降にですが、ロシアのウクライナ侵攻なども重なって、いろいろな商品の値上げが続いています。
建築費も例外ではなく、マンション・戸建てともに建築費が２０〜３０％も上昇しているのです。
マンションの建築費
木造戸建ての建築費
その結果、千葉県内の中古戸建て、マンションの価格も大きく上昇しています。新築だけでなく、中古市場にまで、価格上昇の波が広がっているのです。
中古の戸建ての価格が上昇すれば、その周辺の土地価格も上昇しますから、印西市でも不動産価格が上昇しているわけです。
（参考）農地の宅地化について
この10年で、千葉県内の農地は、約１.４万ヘクタール（ha）も減っています。
1haで約3,000坪ですので、30坪の戸建てに換算すると、約140万戸分の農地が住宅や、道路、工場、倉庫、ショッピングモールなどに変わっているのです。
印西市で言えば、千葉ニュータウン中央駅や、印西牧の原駅の周辺では、多くの農地が新しい宅地へと変わってきています。
この辺りは、イオンやコストコなどの大規模な商業施設が多くあるため、人気が高く、人口が増加しています。
逆を言えば、それ以外のエリアでは家を建てる人が少なくなってしまうため、古くからある住宅地ほど下がりやすくなっているわけですね。
３、これからどうなるのか？
ここからは、印西市の土地価格に影響を与えそうなポイントをいくつかご紹介します。
（１）そろそろ金利が上がりそう
日本では、低金利が長く続いているため、金利の上昇リスクを心配しない人が増えており、７割以上の人が、半年ごとに金利が変わる変動金利を選んでいます。
ですが、本当にこれからも金利は上がらないのでしょうか？
実は、１０年〜３０年までの長期金利については、すでに上昇し始めています。特にロシアのウクライナ侵攻が始まった2022年ごろから、本格的に上がって来ています。
（参考：財務省）
これによって、変動金利は低いままですが、ふらっと３５などの固定金利は上昇を始めています。
なぜ上昇しているのかと言うと、世界的に物価が上昇しているからです。
例えば、アメリカでは、物価が一時、前年比で9%以上も上がったため、政策金利を0.25%→5.25%まで、１年間で５％も引き上げました。
ドイツでも、前年比で11%以上も上がっていたため、こちらも政策金利を0%→3.5%にまで、約１年間で3.5％も引き上げています。
その結果、欧米各国でも、住宅価格が下落をはじめています。
アメリカの先月の中古住宅価格は前の年の同じ月と比べた下落幅（-1.7%）がおよそ11年ぶりの大きさとなり、住宅価格の下落傾向が鮮明になっています。
急速な利上げに伴う住宅ローン金利の高止まりで需要が落ち込んでいることが背景にあります。
欧州連合（EU）域内で、住宅価格が2015年以来初めて四半期ベースで下落に転じた。借り入れコストの上昇（＝金利の上昇）が10年近くに及ぶ住宅用不動産ブームに終わりをもたらしている。
EU統計局は4日、22年10〜12月期に住宅価格が前の期と比べ1.5%下落したと発表した。域内27カ国のうち15カ国で下がった。下落幅が最も大きかったのはデンマークとドイツで、それぞれ6.5%、5%低下した。
金利を引き上げたことで、住宅価格が下落しているのです。
ちなみに日本の物価上昇率は、前年比で3.0%の上昇です。
（参考：NHK「2022年度 消費者物価指数 前年度比3.0％上昇 41年ぶり水準」）
そして、日本でも、7月28日に、植田日銀総裁が、政策修正を発表し、事実上の利上げを行いました。
これまでは、10年国債の金利が0.5%以上に上がらないようにコントロールしてきましたが、それを1.0%まで引き上げたのです。
（参考：野村総合研究所 2023.7.28「日銀が長期金利の上昇を容認するYCCの運用柔軟化策を決定（日銀金融政策決定会合）」）
これによって、期間１０年以上の固定金利については、今後、徐々に上がっていくことが予想されます。ふらっと３５などの、長期固定の住宅ローン金利は上がるでしょう。
変動金利が上がる可能性は？
今回の事実上の利上げは、期間１０年以上の長期金利への影響が大きいですが、変動金利への影響は、今のところ、ありません。
ですが、物価上昇が続くようであれば、いずれ短期金利も引き上げざるを得なくなるでしょう。
というのも、そもそも、金利を引き上げている理由は、お金を借りにくくすることで、モノの消費や生産をおさえ、物価上昇を止めるためだからです。
長期金利を引き上げても、物価上昇が止まらないのであれば、短期金利の引き上げも、いずれ視野に入ってくるはずです。
なお、日銀が見込んでいる、今後の物価上昇率は、2024年が年率1.9%で、2025年が年率1.6%です。
（参考：野村総合研究所 2023.7.28「日銀が長期金利の上昇を容認するYCCの運用柔軟化策を決定（日銀金融政策決定会合）」）
もし、今回の利上げでも、現在の年率３％の物価上昇率がおさまらなければ、さらに政策を修正する可能性は高く、その際には、変動金利型の住宅ローンにも、影響が出てくるかもしれません。
１％金利が上がると、不動産価格は15〜20%下がる可能性
ちなみに、金利が１％上がると、住宅ローンの利息は、35年で15〜20%増えます。
例えば、月に約10万円の返済を考えている人であれば、現在なら3,500万円の物件が買えますが、金利が１％上がると、毎月１０万円の支払いで、3,000万円の物件しか買えません。
なお、すでに変動金利で組んでいる人については、５年ルールという、当初５年間は、返済額が固定（ただし、増えた利息はあとで支払う）というルールがあるため、すぐに払えなくなって投げ売りが始まるわけではありません。
しかし、新しくローンを組む人は、変動金利でも高い金利になるため、今まで通りの高い価格でローンを組むことが難しくなりますから、価格は下がりやすくなるでしょう。
（２）これから印西市の人口はどうなるの？
国立社会保障・人口問題研究所が、2018年に発表した印西市の人口の見通しによると、2025→35年の10年間で人口は約1,000人増加するそうです。
印西市はこれから10年で約1,000人増加
（出典：国立社会保障・人口問題研究所 平成３０年度人口推計）
その一方で、家を建てる中心年代の３０〜４０代人口は、2025→35年の10年間で約3,000人減る見通しです。
印西市の３０〜４０代人口は、これから１０年で約3,000人減る
（出典：国立社会保障・人口問題研究所 平成３０年度人口推計）
そのため、通勤に便利な駅近エリアでは、まだまだ人気が続くでしょうが、郊外ではさらに買い手が減っていきそうです。
結論：買うなら？売るなら？
ここまでの話をまとめると、こうなります。
- 千葉ニュータウンの開発が進んでいるため、人口は増えているが、農地の宅地化によって新しい住宅地が作られているため、駅近エリア以外の既存の住宅地ではマイナスが続いている
- 今後は、買い手となる若い世代が減るので、郊外エリアほど厳しくなっていく
と言えるでしょう。
買うなら：低金利なのでチャンスだけれど、、、
本来であれば、低金利は家を購入するチャンスな訳ですが、建築費が上がっているため、家を建てるハードルも上がっています。
なので、いい物件を探すことがポイントになってきます。
非公開物件＝安い物件
不動産を売る理由はさまざまですが、「周りに知られずに売却したい」という売主は一定の割合でいます。
そのような物件は、ネット上にも出回らず「非公開物件」として、特定の不動産会社が取り扱っている場合があります。
当然、このような物件は少ないお客さんにしか目にとまる機会がないため、相場よりも価格の安い可能性が高いです。
【PR】タウンライフ
こちらの「タウンライフ」に登録すると、全国１９０社以上の不動産会社が、非公開物件の情報を教えてくれます。
無料ですので、一度利用してみてはいかがでしょうか？
売るなら：低金利のうちに売却を検討すべき
特に住宅地において、これから影響が出てくるのが金利の上昇です。金利が１％上がると、組める住宅ローンが１５〜２０％程度減るためです。
今は上昇率が小幅なため、まだ影響は小さいですが、これから物価上昇がさらにひどくなれば、アメリカやヨーロッパのように金利を引き上げて物価上昇を抑える政策を取る可能性があるため、早めの準備がおすすめです。
不動産会社選びを間違えると損する？
不動産会社によって、得意とするエリアや物件種類（戸建て・マンション）が違うので、実際の取引では、公示地価より高く、または安く取引されることがあります。
例えば、印西市内に「小林浅間（こばやしあさま）」と呼ばれる住宅地があります。
こちらの公示地価と実際の取引を比べてみると、
- 公示地価：14万円／坪
- 実際の取引価格：16〜17万円／坪
と、公示地価の約1.1〜1.2倍で取引されていました。
どちらも「第一種低層住居専用地域」と呼ばれる、主に戸建てが立ち並ぶ住宅地です。
駅からの距離は多少違いはありますが、これほどの価格差が考えられるでしょうか？
【印西市小林浅間の土地取引（令和元年〜２年）】
- 小林駅から９分の距離で、16〜17万円／坪で取引されている
- この取引情報のアンケート回収率は約２割のため、実際の取引数はこの５倍程度ある
なぜ、これほど売却価格が変わるのでしょうか？
その理由は、不動産会社によって、持っている取引情報に差があるからです。
不動産取引は、株式市場のように、全ての取引情報を管理しているところがないため、
- 自社でどれだけ取引情報を持っているか
- どれだけ買い手のリストを持っているか？
で、評価額も、売れる金額も変わってくるのです。
持っている取引情報が違うため、評価額・売却額が変わる
*REINSとは、不動産会社間でだけ共有できる物件情報・取引情報のサービスです。ただし、売主の承諾が必要なため、情報の共有率は、全体の取引の約11%程度となっています
（2022年実績：売り物件報告件数17.5万件 ÷ 土地取引件数152.5万件 ＝ 11.4%）
また、不動産会社が持っている取引情報や、買い手のリストは、エリアや物件によって違いますから、いくつかの不動産会社に査定を申し込むことで、
- どれだけの評価額になるのか？
- どこの会社が、自分の不動産を高く売ってくれるのか？
を知ることができます。
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