【2023年10月】円安で不動産市場はどうなるのか? | イエ&ライフ

【2023年10月】円安で不動産市場はどうなるのか?

パピエルマルク コラム
Die staatliche Vernichtung des Papiergeldes. Durch die Einführung der Rentenmark wird das überflüssige Papiergeld zentnerweise pro Tag vernichtet. Die Vernichtungsmachine, rechts der Spalt, wo durch Wasserdampf und Messer das Papiergeld vollständig zermalmt wird.

(本ページはプロモーションが含まれています。該当するサービスには、【PR】と表記しております)

 

 

2023年10月13日現在、円ドル相場は149円台をつけています。一時は150円を超えていました。

昨年10月ごろに151円台をつけた円ドル相場ですが、その後は130円台にまで下がり、落ち着いていたものの、今年に入って、また円安が進んでいます。

 

昨年の高値である151円を抜ければ、その後は心理的な壁(もうこれ以上は円安にならないだろう、と投資家が考える水準)もなくなり、200円台へと向かう可能性も出てきました。

 

円ドル相場 2023年10月

(参考:yahoo finance)

 

円安は、海外から輸入する木材や鉄鋼、原油などの原材料の値段が上がることになります。

そうすると、マンション価格や戸建ての建設コストも上がるわけですから、不動産市場にも大きな影響が出てくると予想されます。

 

そこで、この記事では、これからも進みそうな円安が、不動産市場にどのような影響を与えそうなのか?について解説します。

 

2、そもそも、なぜここまで、円安が進んだのか?

最も大きな理由は、米国の金利上昇です。

 

アメリカの10年国債の金利と円ドル相場

(参考:FRByahoo finance

 

ご覧の通り、アメリカの10年国債の金利と円ドル相場は、特にここ1〜2年は、同じような動きをしています。

 

2022年2月にロシアがウクライナに侵攻したのを機に、世界的に原油や小麦、木材などの天然資源が手に入りにくくなってしまい、世界中で物価が上昇しました。

 

先進国の消費者物価指数

 

日本でも物価は上昇していますが、それ以上に欧米各国の物価上昇率は高く、ここ2〜3年で20%以上の上昇をしている国がほとんどです。

そのため、欧米各国では、金利を引き上げ、モノを買いにくくすることで、物価上昇を抑えようとしているわけです。

 

また、金利を引き上げると言うことは、国債や銀行預金などの金利も上がることになります。

今、アメリカの10年国債を買えば、10年で4割以上増えるわけですから、ドルに対する需要も増えます。その結果、これほどの円安が進んでいるわけですね。

 

3、不動産市場への影響は?

では、この円安がさらに進むとすると、不動産市場にどのような影響が出てくるでしょうか?

大きくは2つあります。

 

(1)建築費が高騰する

まず思いつくのが、建築費の高騰です。

 

建築費の推移

(参考:国土交通省 建築工事費デフレター)

 

実は日本の建築費は、新型コロナが拡大したあたりから、人手不足による人件費の上昇が起こり、徐々に上昇し始めてきていました。

そこにロシアのウクライナ侵攻、急激な円安で、さらに上昇していると言う状況です。

 

そして、23年10月現在、イスラエルとパレスチナが戦争状態になっています。これによって、原油の生産地域である中東全体が不安定になっており、原油価格がさらに上昇していく可能性が出てきました。

原油が上がると、輸送費も増えますので、あらゆるモノの値段が上がります。そのため、建築費もさらに上昇しそうです。

 

(2)物価高で、家賃や住宅ローンに回せるお金が減る

その一方で、住宅を購入する日本人の給料は、上がりません。

昨年4月から、いろいろな商品の値上げが始まっていますが、原材料の価格が上がったことによる値上げであり、企業がこれで儲けを増やすわけではないからです。

 

円安によって恩恵を受ける企業の大半が、海外へ輸出ができる大企業が中心であり、中小企業はその恩恵を受けにくく、給料が上がる人はそれほど多くないでしょう。

そのため、住宅に対する需要は、減っていくものと考えられます。

 

というわけで、円安が進むことで予想されることは、

  • 資源価格の高騰によって建築費が上がる
  • その一方で、給料は上がらないため、なるべく安い物件を探そうとする人が増える

こととなり、不動産市場に対してマイナスに働くでしょう。

 

23区から人が逃げている

実際、昨年の時点で、すでに不動産価格が上昇しすぎたこともあって、東京23区から出ていく人が、引っ越してくる人を上回りました。

コロナ前の2019年と比べて、2021年は7.9万人のマイナスとなっています。

 

東京23区の社会増減

(参考:日経新聞「東京23区、初の転出超過 21年人口移動報告」)

 

出ていっているのは、0〜9歳、30〜40代で、つまりは子育て世帯です。これまでは都内に家を買っていたであろう人たちが、家を買えないために外に出ていっているのです。

これによって、首都圏では、神奈川の湘南地区や、千葉県の千葉市などの、通勤時間がかかる割安なエリアで、土地価格の上昇が進んでいます。

 

大都市のマンション→富裕層や海外投資家が購入

このように一般人の買い手は、郊外へと流れているのに対して、大都市圏の特にマンション価格は上昇を続けているのはなぜでしょうか?

その理由は、マンションを購入する主役が、富裕層や海外投資家だからです。

 

2015年以降のマンション価格と日経平均株価の動きを見ると、だいたい似たような動きとなっており、株価上昇によってマンション価格も上昇してきたことがわかります。

 

都心3区の中古マンション価格と日経平均株価

(参考:yahoo finance東日本不動産流通機構)

 

特に影響が大きいのが、外国人投資家の動きです。

外資系の不動産会社であるCBリチャードエリスのレポートによると、2020〜21年に、海外投資家は、日本の不動産を毎年1兆円ずつ買っていたのです。

 

海外投資家による投資額は1兆3,300億円と、前年に比べて30%増加。

投資額は2年連続で1兆円を超えた。世界的な低金利政策が続くなか、運用難に直面した海外の機関投資家の資金が、相対的に利回りが高い不動産投資に流入している。

(参考:Yahooニュース「2年連続1兆円超え…海外投資家が「日本の不動産」に積極投資を続ける理由」)

 

新型コロナ以前は25,000円台だった日経平均株価が、コロナ以降に一時は30,000円台にまで上がりました。

一般のサラリーマンの給料は上がらなくても、投資家は儲かっていたわけですから、日本も含め、世界中の投資家が投資用の不動産へとお金を振り分けてきたわけです。

 

つまり、首都圏などの大都市圏の不動産市場は、

  1. 海外移住者の減少による売り物件の減少
  2. 株高で儲けた富裕層や海外投資家による購入

によって、中古マンション価格が上昇し、周辺の不動産価格を押し上げているのです。

そのため、すでに一般人の手に届かない価格になってしまっても、上昇を続けているわけですね。

 

3、円安はいつまで続くのか?

これまでの円ドル相場の動きを見ると、アメリカの金利に大きく影響を受けていることがわかりました。

つまり、アメリカの金利がこのまま上がり続けるのであれば、円安も進みそうと考えられます。

 

では、アメリカの金利の上げ下げを決めているFRB(日本で言うところの日銀)は、どのように考えているのでしょうか?

9月19-20日に行われた連邦公開市場委員会(FOMC)の内容を見ると、年内にあと1回の利上げの可能性があるようです。

 

適切なら一段の利上げを実施する用意がある。インフレ率が目標に向かって持続的に低下していると確信できるまで、政策金利を制約的な水準に維持する」とも述べた。

(参考:ロイター「FRBが金利据え置き、年内あと1回の0.25%ポイント利上げ想」)

 

そのため、10月〜12月にもう一段の金利引き上げを行うのであれば、さらに円安が進む可能性があります。

なお、FRBでは、日本と同じく、年+2%程度の物価上昇率に抑えたいとのことで(現在+3.5〜4.0%程度)、それまでは、金利を引き下げることはなさそうです。

 

4、結論:買うなら?売るなら?

というわけで、ここまでの円安と不動産市場の関係についてまとめると、

  • 今回の円安が起こっている背景は、日本のゼロ金利に対して、米国での金利上昇が起こっているため
  • 円安によって、海外からの建築材料の輸入価格が上昇するため、建築費がさらに上昇、戸建てやマンション価格に反映されていく
  • そのため、大都市の不動産に手が出せなくなった人たちが、郊外へ移り住んでいる
  • 一方で、株高のおかげで国内の富裕層、海外投資家が大都市のマンションを買い漁っているため、マンション価格の上昇が続いている
  • アメリカはインフレが収まるまで金利を引き上げる可能性が高く、円安はさらに進みそう。そうすると、建材価格が上がるので、一般世帯が買うような住宅地では、土地価格の下落が進む可能性あり
  • ただし、海外投資家から見ると、「円安=日本の不動産が安く買える」ため、換金しやすい都心部のマンションの上昇は続きそう

と言えるでしょう。

 

買うなら:

大都市圏のマンションを考えていて、「今は高すぎる」と考えているのであれば、まだまだ様子を見たほうがいいでしょう。

ですが、それ以外のエリアであれば、今が買いだと考えられます。

 

理由は大きく3つあって、

  • 下がるまで払い続ける家賃が無駄
  • 円安が進めば進むほど、建築費が上がるので、かかる費用が増える
  • 今ひ金利なので、住宅ローンの負担が小さい

と考えられるからです。

 

非公開物件=安い物件

不動産を売る理由はさまざまですが、「周りに知られずに売却したい」という売主は一定の割合でいます。

そのような物件は、ネット上にも出回らず「非公開物件」として登録されます。

また、売主はあまり相談する相手を広げたくないため、まずは建てたメーカーに相談する場合が多いです。

 

非公開物件の実態

 

当然、このような物件は少ないお客さんにしか目にとまる機会がないため、相場よりも価格の安い可能性が高いです。

 

【PR】タウンライフ

こちらの「タウンライフ」に登録すると、600社以上の注文住宅メーカーから、

「間取りプラン」「資金計画書」「土地情報」を教えてもらえます。

 

タウンライフ土地探し

 

価格が下がるのを待ちたい人でも、こちらで格安物件を見つければ、「低金利」と「安い物件」の2つの美味しいところが狙えるでしょう。

 

 

好条件の土地を探すならこちら

 

売るなら:海外投資家が買いそうなエリア以外は下落しそう

これまで不動産価格が上がりすぎたことによって、東京23区から人が流出していますので、一般世帯による住宅需要は確実に減っています。

つまり、普通の人が買うような郊外の住宅地では、土地価格の下落が進む可能性が高くなっているのです。

 

そのため、都心部のマンションのような、海外投資家が購入しそうな物件以外では、今が売り時ではないでしょうか。

 

公示地価を信じると損をする?

売却価格を考える場合に、まず思いつくのが公示地価だと思いますが、公示地価は「その地域の平均的な価格」なため、実際の取引ではこれ以上に高く、または安く取引されることがあります。

 

例えば、「代田(だいた)」という、世田谷代田駅の周辺に広がる住宅地があります。

 

こちらの公示地価と実際の取引を比べてみると、

  • 公示地価:221万円/坪
  • 実際の取引価格:220〜290万円/坪

と、公示地価の約1.0〜1.3倍で取引されていました。

最高価格は、最低価格の1.3倍です。

 

どちらも「第一種低層住居専用地域」と呼ばれる、高層マンションは建てられない、主に戸建てが立ち並ぶエリアです。

駅からの距離は多少違いはありますが、これほどの価格差が考えられるでしょうか?

 

【世田谷区代田の公示地価】

世田谷区の公示地価

  • 世田谷代田駅から850mの距離、徒歩約11分(1分=80m)
  • 670,000円/㎡ × 3.3(㎡/坪) =221万円/坪

(参考:国土交通省地価公示・都道府県地価調査)

 

【世田谷区代田の土地取引】

世田谷区の土地取引

  • 世田谷代田駅から徒歩6〜11分のエリアで、220〜290万円/坪で取引されている
  • この取引情報のアンケート回収率は約2割のため、実際の取引数はこの5倍程度ある

(参考:国土交通省 不動産取引価格情報検索)

 

このような感じで、全国の公示地価と実際の取引を調べてみたのですが、やはり公示地価と実際の取引ではかなりの価格差があることがわかりました。

 

同じ地域なのに、

「公示地価の2倍以上の価格で取引されている」

「最低価格と最高価格が3倍以上も違う」

といった取引がゴロゴロ見つかったのです。

 

*47都道府県の132市区町村の公示地価と実際の取引を比較

都道府県住所公示地価/坪取引価格/坪公示地価の何倍?
東京都23区千代田区神保町485万円300〜990万円0.62〜2.04倍
東京都23区中央区佃644万円530〜970万円0.82〜1.51倍
東京都23区墨田区東向島111万円150〜290万円1.35〜2.61倍
東京都八王子市北野台33万円30〜43万円0.91〜1.3倍
東京都立川市柴崎町121万円97〜340万円0.8〜2.81倍
東京都武蔵野市吉祥寺本町216万円150〜300万円0.69〜1.39倍
神奈川県横浜市神奈川区松見町85万円74〜150万円0.87〜1.76倍
神奈川県川崎市中原区木月136万円160〜240万円1.18〜1.76倍
神奈川県相模原市緑区東橋本70万円17〜140万円0.24〜2倍
千葉県千葉市中央区松波77万円64〜110万円0.83〜1.43倍
千葉県船橋市松が丘30万円26〜41万円0.87〜1.37倍
千葉県柏市今谷上町49万円39〜85万円0.8〜1.73倍
埼玉県さいたま市浦和区北浦和113万円78〜160万円0.69〜1.42倍
埼玉県川口市差間43万円42〜61万円0.98〜1.42倍
埼玉県所沢市久米49万円22〜76万円0.45〜1.55倍
北海道札幌市北区25条西38万円32〜48万円0.84〜1.26倍
北海道旭川市8条通10万円7〜14万円0.7〜1.4倍
北海道苫小牧市桜木町7万円6.5〜13万円0.93〜1.86倍
青森県青森市三内10万円5.4〜14万円0.54〜1.4倍
青森県八戸市田向14万円10〜28万円0.71〜2倍
青森県弘前市大字田園13万円15〜18万円1.15〜1.38倍
秋田県秋田市手形22万円18〜25万円0.82〜1.14倍
秋田県大仙市大曲中通町11万円13〜15万円1.18〜1.36倍
秋田県由利本荘市石脇7.8万円5〜14万円0.64〜1.79倍
岩手県盛岡市加賀野21万円15〜32万円0.71〜1.52倍
岩手県一関市赤荻8万円5.5〜17万円0.69〜2.13倍
岩手県奥州市佐倉河21万円15〜32万円0.71〜1.52倍
宮城県仙台市泉区将監26万円34〜52万円1.31〜2倍
宮城県石巻市三ツ股10万円7.8〜14万円0.78〜1.4倍
宮城県名取市大手町27万円29〜40万円1.07〜1.48倍
福島県福島市野田町22万円16〜72万円0.73〜3.27倍
福島県いわき市小島町22万円35万円1.59倍
福島県郡山市芳賀18万円17〜35万円0.94〜1.94倍
山形県山形市東原町26万円18〜32万円0.69〜1.23倍
山形県鶴岡市本町11万円8〜17万円0.73〜1.55倍
山形県酒田市新橋9.5万円10〜15万円1.05〜1.58倍
新潟県新潟市中央区天神尾38万円35〜62万円0.92〜1.63倍
新潟県長岡市東栄19万円13〜19万円0.68〜1倍
新潟県上越市春日野14万円9.6〜16万円0.69〜1.14倍
富山県富山市牛島本町26万円23〜36万円0.88〜1.38倍
富山県高岡市城東17万円9.3〜19万円0.55〜1.12倍
富山県射水市太閤山15万円12〜18万円0.8〜1.2倍
石川県金沢市泉野町35万円24〜45万円0.69〜1.29倍
石川県加賀市小菅波町14万円2.3〜21万円0.16〜1.5倍
石川県野々市市押野26万円25〜31万円0.96〜1.19倍
福井県福井市灯明寺19万円15〜26万円0.79〜1.37倍
福井県坂井市丸岡町西瓜屋10万円12〜15万円1.2〜1.5倍
群馬県高崎市上中居町25万円18〜36万円0.72〜1.44倍
群馬県前橋市駒形町15万円8.7〜18万円0.58〜1.2倍
群馬県伊勢崎市昭和町13万円9.6〜41万円0.74〜3.15倍
栃木県宇都宮市泉が丘28万円28〜40万円1〜1.43倍
栃木県足利市八幡町16.5万円8.7〜19万円0.53〜1.15倍
栃木県小山市城東24万円3.8〜27万円0.16〜1.13倍
茨城県水戸市河和田14万円9.2〜20万円0.66〜1.43倍
茨城県古河市東24万円11〜36万円0.46〜1.5倍
茨城県つくば市春日37万円53万円1.43倍
愛知県名古屋市千種区東山元町56万円19〜67万円0.34〜1.2倍
愛知県岡崎市大和町37万円43〜51万円1.16〜1.38倍
愛知県豊橋市高師本郷町24万円11〜33万円0.46〜1.38倍
岐阜県岐阜市北一色21万円17〜28万円0.81〜1.33倍
岐阜県大垣市林町23万円10〜31万円0.43〜1.35倍
岐阜県多治見市明和町11.5万円8.9〜15万円0.77〜1.3倍
三重県津市大谷町35万円41〜55万円1.17〜1.57倍
三重県四日市市大字茂福21万円24〜32万円1.14〜1.52倍
三重県桑名市大字桑名22万円25〜29万円1.14〜1.32倍
静岡県静岡市葵区音羽町71万円51〜85万円0.72〜1.2倍
静岡県浜松市中区鴨江31万円0.85〜40万円0.03〜1.29倍
静岡県三島市加茂33万円33〜44万円1〜1.33倍
長野県長野市若里29万円30〜46万円1.03〜1.59倍
長野県松本市桐21万円29〜30万円1.38〜1.43倍
長野県上田市常磐城14万円14〜18万円1〜1.29倍
山梨県甲府市上石田15万円19〜23万円1.27〜1.53倍
大阪府大阪市浪速区恵美須東149万円39〜600万円0.26〜4.03倍
大阪府茨木市庄61万円40〜100万円0.66〜1.64倍
大阪府高槻市安岡時町38万円25〜55万円0.66〜1.45倍
京都府京都市伏見区深草大亀谷万帖敷町41万円22〜64万円0.54〜1.56倍
京都府宇治市小倉町43万円22〜55万円0.51〜1.28倍
京都府城陽市久世37万円28〜49万円0.76〜1.32倍
滋賀県大津市朝日が丘45万円25〜55万円0.56〜1.22倍
滋賀県草津市追分30万円32〜37万円1.07〜1.23倍
滋賀県長浜市祇園町17万円8.9〜23万円0.52〜1.35倍
兵庫県神戸市鈴蘭台南町24万円14〜41万円0.58〜1.71倍
兵庫県姫路市飾磨区今在家28万円30〜35万円1.07〜1.25倍
兵庫県尼崎市稲葉荘56万円39〜83万円0.7〜1.48倍
奈良県奈良市中登美ケ丘35万円40〜61万円1.14〜1.74倍
奈良県橿原市土橋町26万円31〜44万円1.19〜1.69倍
奈良県生駒市俵口町27万円22〜35万円0.81〜1.3倍
和歌山県和歌山市黒田21万円19〜48万円0.9〜2.29倍
和歌山県田辺市東山19万円22〜24万円1.16〜1.26倍
岡山県岡山市田中33万円35〜47万円1.06〜1.42倍
岡山県倉敷市大島31万円13〜35万円0.42〜1.13倍
岡山県津山市東一宮10万円4.5〜12万円0.45〜1.2倍
広島県広島市牛田早稲田40万円19〜80万円0.48〜2倍
広島県福山市沖野上町24万円6.9〜34万円0.29〜1.42倍
広島県呉市広白岳17万円7.4〜21万円0.44〜1.24倍
鳥取県鳥取市吉方温泉17万円5〜19万円0.29〜1.12倍
鳥取県米子市観音寺新町16万円15〜20万円0.94〜1.25倍
島根県松江市内中原町26万円26〜32万円1〜1.23倍
山口県下関市綾羅木南町13万円20万円1.54倍
山口県山口市小郡下郷16.5万円8.9〜19万円0.54〜1.15倍
山口県宇部市笹山町7.3万円10〜13万円1.37〜1.78倍
愛媛県松山市岩崎町44万円30〜68万円0.68〜1.55倍
愛媛県今治市南大門町17万円24〜30万円1.41〜1.76倍
愛媛県新居浜市河内町22万円10〜24万円0.45〜1.09倍
香川県高松市松縄町29万円39〜40万円1.34〜1.38倍
香川県丸亀市中府町25万円35万円1.4倍
徳島県徳島市佐古一番町31万円13〜59万円0.42〜1.9倍
高知県高知市東久万34万円29〜38万円0.85〜1.12倍
福岡県福岡市南区大楠56万円69〜97万円1.23〜1.73倍
福岡県北九州市八幡西区永犬丸西町17万円10〜21万円0.59〜1.24倍
福岡県久留米市諏訪野町22万円15〜27万円0.68〜1.23倍
佐賀県佐賀市兵庫北21万円 16〜31万円0.76〜1.48倍
佐賀県唐津市和多田本村18万円18〜24万円1〜1.33倍
佐賀県鳥栖市弥生が丘19万円18〜21万円0.95〜1.11倍
大分県大分市王子新町30万円28〜45万円0.93〜1.5倍
大分県別府市山の手町21万円16〜35万円0.76〜1.67倍
大分県中津市中央町30万円28〜45万円0.93〜1.5倍
長崎県長崎市滑石20万円14〜24万円0.7〜1.2倍
長崎県佐世保市広田11万円19〜29万円1.73〜2.64倍
長崎県諫早市小船越町13万円22万円1.69倍
熊本県熊本市武蔵ヶ丘21万円15〜32万円0.71〜1.52倍
熊本県八代市井上町9万円4.7〜10万円0.52〜1.11倍
熊本県天草市今釜新町14万円14〜15万円1〜1.07倍
宮崎県宮崎市神宮28万円32〜33万円1.14〜1.18倍
宮崎県都城市姫城町10万円8.5〜15万円0.85〜1.5倍
宮崎県延岡市西小路19万円20〜26万円1.05〜1.37倍
鹿児島県鹿児島市荒田56万円35〜91万円0.63〜1.63倍
鹿児島県霧島市国分中央11万円9.5〜15万円0.86〜1.36倍
鹿児島県薩摩川内市平佐町9.5万円7.9〜10.4万円0.83〜1.09倍
沖縄県那覇市首里石嶺町42万円31〜46万円0.74〜1.1倍
沖縄県うるま市江州56万円69〜97万円1.23〜1.73倍
沖縄県浦添市経塚53万円60〜69万円1.13〜1.3倍

 

つまり、あなたの不動産はもっと高い評価額の可能性があるのです。

では、どうやってそれを調べられるのか?

 

答えは不動産の一括査定です。

というのも、複数の不動産会社の査定を比較することで、「あなたの不動産を得意とする会社の査定額」がわかるからです。

 

【PR】すまいValue(大手に依頼したいなら)

こちらの「すまいValue(バリュー)」は、国内の取引実績の多い大手6社に、無料で査定を依頼することができます。

 

すまいバリュー 202312

 

三井のリハウス、住友不動産販売、東急リバブル、野村の仲介の4社は、こちらのサービスにだけ参加しています。

そのため、大手不動産会社に依頼したい場合には、こちらのサービスを活用するといいでしょう。

 

すまいValueで査定するならこちら

 

 

【PR】イエウール(地元企業も参加)

すまいバリューは大手6社しか参加していないため、地域密着の不動産会社に査定を依頼したい場合には、「イエウール」が、参加している不動産会社が1,700社以上と多く、なおかつ大手不動産会社も多く参加しているのでオススメです。

 

一括査定の比較_大手の参加状況

 

無料で使えますので、1度調べてみてはいかがでしょうか?

 

あなたの不動産の評価額を調べるならこちら

 

 

※1 本記事では、いくつかのサービスのご紹介をしています。

それぞれ、「すまいバリュー(運営元 三井不動産リアルティ株式会社)」「イエウール(運営元 株式会社Speee)」「タウンライフ(運営元 タウンライフ株式会社)」の委託を受けて作成しております。

この記事が気に入ったら
フォローしよう
最新情報をお届けします。
この記事を書いた人
ゴトウ

証券会社で12年間勤務。営業と店舗マーケティングに従事後、2018年から当サイト「イエ&ライフ」を運営しています。

不動産価格の動きの理解や今後の予想は、金融マーケットの知識があると理解しやすいため、読者のお役に立てるのではないかと、サイトを運営しています。

また、2024年からYoutubeチャンネルも始めました。
こちらも、よろしくお願いします。

ゴトウをフォローする
コラム
タメになったと思ったらシェアしてくれるとウレシイです

コメント