この記事では、八王子市の
- 新築のマンション価格
- 中古マンション価格の動き
- マンション価格の今後の見通し
の3点について、詳しく解説していきます。
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1、八王子市のマンション価格
(1)新築マンション価格
*2023年3月現在
*面積・価格は概算(100万円単位)
マンション名 | 価格(万円) | 面積(㎡) | 最寄駅(徒歩) | 総戸数 | 入居時期 |
---|---|---|---|---|---|
リビオレゾン八王子レジデンス | 2780-4620 | 30-55 | 八王子(8分) | 64 | 2023年10月 |
ウィルローズ八王子 | 2700-5700 | 33-65 | 八王子(7分) | 42 | 2024年10月 |
CANVAS南大沢 | 2590-7320 | 32-79 | 多摩境(16分) | 183 | 2022年11月 |
(参考:スーモ)
(2)中古マンションの取引価格
八王子市だけのデータはありませんが、多摩地区(東京の市部)の中古マンション価格はご覧のようになっています。
2021〜2022年ぐらいから、徐々に上昇して来ているのが分かりますね。
2、なぜ八王子市のマンションは、これほど上昇しているのか?
今後の予想をする上で、これまで上昇してきた理由を知っておいた方がスッキリ理解できます。
なので、これまで上昇してきた主な理由を3つ、解説します。
①金利が低下して、高い物件が買えるようになった
そもそも、不動産価格が上昇した最も大きな理由は、金利の低下です。
アベノミクスによる異次元緩和政策が始まった2013年から2020年ごろまでは、固定金利が2%台から0.82%まで、1%以上も下落したのです。
さらに、2022年に入ると、変動金利がさらに下がりました。それまで0.5%前後だった金利が、0.3%台にまで下がったのです。
新型コロナ以降も、都心部や大都市圏を中心に不動産価格は上がり続けていますので、それでも買いたい人が、変動金利を選ぶようになりました。
そして、中古マンションでは、8割以上が変動金利を選ぶようになっています。
これによって、同じ返済額でも、買える物件の価格が大きく上がりました。
アベノミクスが始まる前の2012年ぐらいまでは、月に約10万円の返済(フラット35)で、約3,000万円の物件しか買えませんでした。
ですが、2023年現在、変動金利を選べば、約4,130万円の物件まで買えるようになっているのです。
月10.4万円の返済で、いくらの物件が買えるのか?
今の夫婦は、共働き世帯が多いですから、変動金利で、2人でそれぞれ月10万円を返済すると決めれば、なんと8,000万円以上の物件が買えるわけです。
東京の都心部では、マンション価格が8,000万〜1億円ぐらいして驚きますが、それにはこのような理由があるからなんですね。
②世帯数の増加が続いている
2つ目は、世帯数が増加している点です。
八王子市では、人口は新型コロナ以降で横ばいなものの、世帯数は一貫して増加傾向にあるのです。
(参考:総務省統計局 「住民基本台帳に基づく人口、人口動態及び世帯数調査」)
世帯数が増えていると言うことは、それだけ住居に対する需要も増えますので、戸建てやマンション価格の上昇につながっているわけですね。
③海外の投資家が購入を増やしている
そして3つ目の理由が、海外投資家による購入を増やしているからです。
外資系の不動産会社であるCBリチャードエリスのレポートによると、2020年の海外投資家は、日本の住宅用不動産を2019年の1.7倍購入していたそうです。
一方で、海外投資家による累計投資額(注:2020年1〜9月)は9,900億円で、対前年同期比103%増加。
(中略)
海外投資家によるアセットタイプ別の投資額割合は、住宅が39%、オフィスが30%、物流施設は17%となった。特に住宅の投資額は前年の1.7倍に達した。
9ヶ月で9,900億円ということは、1年で約1.3兆円です。
その内の約4割が住宅への投資ということですので、2020年は約5,000億円が日本のマンション(すぐに売却できるため)の購入に充てられたわけです。
2019年から比べると、約2,000億円の増加です。1戸あたり8,000万円としても、2,500戸のマンションを海外の投資家が購入した計算になります。
そして、昨年21年もこの傾向は続いていたようですので、さらに日本のマンションが買われたようです。
海外投資家による投資額は1兆3,300億円と、前年に比べて30%増加。
投資額は2年連続で1兆円を超えた。世界的な低金利政策が続くなか、運用難に直面した海外の機関投資家の資金が、相対的に利回りが高い不動産投資に流入している。
2020年比で30%増ということですので、6,000億円以上が国内のマンション購入に使われたことになります。
というわけで、まとめると、
- 八王子市の世帯数は増加しており、戸建て・マンションに対する需要が増え続けている
- また、低金利、変動金利を選ぶ人が増えており、返済額を増やさずに高い物件が買えるようになっている
- さらに海外投資家が、都心部のマンション投資に参入してきたため、都心部のマンション価格が高騰し、郊外にまで広がって来た
といった理由から、新築・中古ともにマンション価格が上昇しているわけですね。
3、これからどうなる?気になる2つのポイント
では、ここからは、「今後の八王子市のマンション価格に影響を与えるかも?」と気になる2つのポイントについて検証していきましょう。
(1)金利はこれからも上がるのか?
2022年に入ってから、金利の上昇が始まっています。
固定金利の住宅ローンである、フラット35(期間21〜35年)の金利も上昇傾向にあり、23年4月分は1.76%となっています。
この水準は、6年ぶりの高水準になります。
2022年から金利が本格的に上昇中
もっとも大きな理由は、日本でも物価が上昇しているためでしょう。
新型コロナ以降、ロシアのウクライナ侵攻などの影響もあって、原油や穀物など、あらゆるものの値段が上がっているため、欧米各国を中心に、金利を引き上げています。
例えば、アメリカでは、政策金利(FF金利)をこの1年間で、なんと5%近くも引き上げているのです。
そのため、日本でも、同様のことが起こると考える投資家が増えており、金利の上昇が起こっているわけです。
金利が1%上がると、支払いは15〜20%増える
なお、1%金利が上がれば、35年の住宅ローンで15〜20%も返済額が増えます。
多くの人は、今の景気で給料が上がっていませんので、買うのを諦めるか、不動産価格の安いところに引っ越して、家を購入する動きとなるでしょう。
そのため、「低金利で不動産価格が高いうちに売りたい」という人は、早めに準備を始めた方がいいでしょう。
逆に、これから購入を検討している人は、物件選びも重要ですが、変動金利でローンを組むのは危ないです。気をつけた方がいいでしょう。
(2)これから八王子市の人口はどうなるの?
国立社会保障・人口問題研究所が、2018年に発表した八王子市の人口の見通しによると、2025→35年の10年間で約3.5万人減少するそうです。
八王子市はこれから10年で約3.5万人減少
(出典:国立社会保障・人口問題研究所 平成30年度人口推計)
さらに、家を建てる30〜40代人口はすでに減り始めており、2025→35年の10年間で約1.8万人も減る見通しです。
八王子市の30〜40代人口は、2020→30年で約1.8万人減る
(出典:国立社会保障・人口問題研究所 平成30年度人口推計)
今のところ、八王子市では、他市から引っ越してくる人は増えていますので、この予想よりはマシだと考えられます。
ですが、駅から離れたエリアへの移住は見込みにくいので、駅から離れた郊外では、買い手の減少は避けられないでしょう。
4、結論:買うなら?売るなら?
以上のことから、八王子市のマンション価格は、
- 都心部のマンション価格の高騰を受けて、特に新型コロナ以降に、上昇が本格化し始めている
- 世帯数も引き続き増加傾向にあるため、マンション価格は堅調に推移しそう
- 今後下落するとすれば、金利上昇が最も注意すべきリスク
と言えるでしょう。
買うなら:金融危機待ちはアリ
リーマンショックの時は、マンション価格の下落はもちろんですが、投機資金が国債などの安全資産へ向かったため、金利は下がり、為替も円高に向かい、絶好のチャンスとなりました。
そのため、今の価格水準が高すぎると感じているのであれば、無理に焦って買う必要はないでしょう。
売るなら:株高・円安・低金利の今がチャンス
新型コロナ以降の八王子市のマンション価格は、海外投資家による都心部を中心としたマンション投資の影響が強かったように思われます。
そのため、今後の金融マーケットの動きによっては(株安、円高、金利上昇など)、マンション価格への影響も出てくるため、今が高値である可能性があります。
実際、金利はすでに上昇し始めています。
そのため、一般世帯が組めるローンの限度額は、今後下がっていくため、今が高値と考えていいでしょう。
不動産会社によって、売れる価格が違う?
マンション価格は、間取りが似ているため、どこの不動産会社に頼んでも、だいたい同じぐらいの金額で売れると考える方が多いですが、一概にはそうは言えません。
というのも、戸建てやマンション、エリアによって得意な会社が異なるからです。
また、不動産会社同士で取引情報の共有をほとんどしていないため、「依頼した不動産会社が、実はあなたの物件を取り扱ったことがない」ということも起こりえます。
そのため、高く売却をしたいのであれば、あなたの住むマンションの売却実績のある会社を探した方がいいでしょう。
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