東京都の中古マンション価格｜上昇・下落した理由｜今後の見通し

 

この記事では、東京都の

の３点について、詳しく解説していきます。

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１、新型コロナで中古マンション価格はどうなっているのか？

東京都の中古マンションは、この５年間は一貫して上昇傾向にありましたが、新型コロナで４〜５月の成約件数がほぼ半減したこともあって、価格は若干低調な状況となっています。

 

（参考：東日本不動産流通機構　マーケットデータ）

 

では、エリア別に見るとどうでしょうか？

新型コロナの影響の大きかった４〜５月の成約価格（前月比）をまとめてみました。

 

		４月	５月
都心３区	中央、千代田、港	-2.1%	-4.4%
城東地区	台東、江東、江戸川、墨田、葛飾、足立、荒川	-0.6%	-0.7%
城南地区	品川、太田、世田谷、目黒	-4.6%	+4.1%
城西地区	新宿、渋谷、杉並、中野	-0.6%	+0.6%
城北地区	文京、豊島、北、板橋、練馬、	-3.6%	+4.6%
多摩地区	東京都市部	-0.7%	+3.0%

（参考：東日本不動産流通機構　マーケットデータ）

 

大きく影響があったのは、都心３区（中央区、千代田区、港区）で、他のエリアではハッキリと下落しているようには見えませんでした。

むしろ、５月は上昇しているエリアが目立ちますね。

 

２、そもそも、なぜマンションが上昇してきたのか？

この５年間の東京都のマンション価格を見ると、異次元緩和をきっかけに４０％以上の上昇をしていました。

 

（参考：国土交通省　不動産価格指数）

 

ご覧の通り、日銀の異次元緩和をきっかけに大きく価格が上昇しています。

理由は、異次元緩和以降で金利が大きく下落したからです。

 

金利の低下で、買い手の購買力が上がった

（参考：ARUHI住宅ローン　フラット３５金利の推移　財務省　国債金利情報）

 

ザックリ言うと、この５年間で買い手は、同じ返済額で２割高い物件を買えるようになったということです。

例えば、フラット３５で期間３５年・月々の返済額が10.4万円とした場合、購入できる不動産は3,000万円から3,500万円まで上がったのです。

5,000万円借りようと思っていた人ならば、5,800万円まで上がった計算です。

 

同じ返済額で購入できる物件価格が２割上昇した

 

外国人観光客が増えて、ホテルがすごい儲かるようになった

それに加えて、２０１３年に東京がオリンピックの開催地に決定して以降、外国人観光客がドッと押し寄せてきました。

それまで年間800万人だったのが、3,000万人を超えてきたのです。

 

 

そのため、ホテル業者がどんどんホテルを建てるようになりました。

例えば、都内で３LDKの部屋を借りようと思うと、月２０〜２５万円ぐらいはします。

それに対して、ホテルであれば、１泊１.５〜２万円ぐらいで貸せますから、稼働率が８割としても月に４０〜５０万円は儲かる計算になります。賃貸物件の約２倍ですね。

 

しかも、部屋の広さも半分ぐらいで済みますので、実際には分譲マンションを建てるよりも３〜４倍は儲かる計算になります。

そのため、マンション開発業者が土地を買いたくても、ホテル業者がありえないほどの高値で買ってしまうため、土地価格がどんどん上昇してしまったんですね。

 

この競争に巻き込まれてしまったため、マンション価格がどんどん上昇してきたわけです。

 

３、これからどうなる？気になる２つのポイント

では、ここからは、「今後の東京のマンション価格に影響を与えるかも？」と気になる２つのポイントについて検証していきましょう。

 

（１）新型コロナの影響は？

東京都のマンションの多くは、通勤需要に押されて駅から近い好立地の場所に建てられてきました。

しかも、新型コロナが拡大する前までは、東京オリンピックの期待もあり、ホテル業者と土地の獲得競争となり、どんどん土地価格が上がってきました。

 

しかし、今回の新型コロナで、これまで強気だったホテル事業者が、むしろ倒産の危機に瀕している状況です。

緊急事態宣言の影響もあって、４月はなんと１４％しか稼働していなかったのです。

しかも、単価は半減ということですから、売り上げは１０分の１以下という悲惨な状況だったのです。

（参考：日経新聞「ホテル稼働率、4月、最低の14%　客室単価ほぼ半減」）

 

６月に入って徐々に解除されてきているとは言え、都道府県間をまたいだ移動はまだまだ自粛ムードもあり、よほど仕事で必要でなければ出張もありません。

しかも、リモートワーク も進んでいるため、わざわざ出張で東京に行かないでも済むようになってきています。

そのため、今後はホテル事業者の倒産が起こるでしょうから、マンションの建っている商業地の土地価格も下落していくでしょう。

 

「大手は財務内容が強いから値下げしない」は本当か？

新築マンションの多くは、リーマンショックで中小ディベロッパーが倒産してしまったこともあって、残ったのは大手だけになってしまったため、なかなか値下げもされずに、むしろじりじりと上昇してきました。

 

（参考：不動産経済研究所）

 

しかし、今回の新型コロナによって、販売件数が４〜５割減となっている状況となり、ちょっと話は違ってきているように思われます。

例えば、銀行よりも財務内容がよくて安定していると言われるトヨタ自動車ですら、今回のコロナが長期化するということで、銀行から１兆円の融資枠を取り付けました。

（参考：日経新聞「トヨタ、1兆円の融資枠要請　新型コロナ長期化に備え」）

 

あのトヨタですら、今回のコロナは長期化するため、いざという時のために銀行からお金を借りているのです。

 

今回のコロナがいつ頃に収束するかわかりませんが、自動車やマンションは、数百〜数億円単位の大きな買い物なため、「今すぐ買わなければいけない」という商品ではありません。

そのため、経済が平常運転に戻るまでは、なかなか買い手が戻ってくることはないと思われます。

 

となると、いくら大企業でも、この状態が長期化すれば資金繰りに困ってきますので、値下げをせざるを得ないところも出てくるでしょう。

その影響は中古マンション市場にも波及してきますので、長引けば長引くほど、価格は下げやすくなると思われます。

 

（２）この低金利はいつまで続くのか？

日銀の異次元緩和政策で生まれたこの超低金利は、マンション価格を押し上げてきました。

ですが、これ以上は、金利が下がらない水準まで来ています。

むしろ、その副作用の方が話題になることが増えました。

 

例えば、預金者のお金を国債で運用していた地銀は、この異次元緩和によって、金利が低下したことで利息収入が減り、半数以上が赤字になっています。

 

赤字の地銀がどんどん増えている

（金融庁：地域金融の課題と競争のあり方）

 

赤字が続けばいずれ倒産してしまいますから、いつまでも続けるわけにはいきません。

 

では、具体的にあとどれぐらいなのか？

ブルームバーグが経済の専門家４５人にアンケートをしたところ、半数以上が２〜３年以内に限界が来ると予想していました。

 

半数以上が２〜３年以内に限界と回答

（参考：ブルームバーグ「２年以内で限界」が半数弱、現行の長短金利操作－日銀サーベイ）

 

このアンケートは２０１８年６月にされたものなので、２〜３年後ということは、2020〜2021年ということになります。

 

そうすると、金利が上昇しますので、不動産価格は下落していきます。

 

金利が上がると、同じ返済額でも買える価格が下がる

 

現在は新型コロナ対策のために日銀の量的緩和が続いていますが、この状態がずっと続くかはわかりません。

金利はこれ以上下がりませんので、新型コロナの長期化による景気悪化というマイナス要素だけが残っている状況と言えます。

 

４、結論：買うなら？売るなら？

以上のことから、東京都のマンション価格は、

と言えるでしょう。

 

買うなら：下落を待つよりも低金利の今がチャンス？

 

６月現在、株式市場は元に戻しているものの、実体経済の回復はまだまだ本格化していないため、よほど安定している企業や公務員でなければ、今購入を考えることは現実的ではないでしょう。

また、購入を検討する場合には、今後の金利上昇を想定しておかないと大変なことになるので、「フラット３５」か「１０年以上の固定金利」でも返済ができるかどうかで予算を考えるべきでしょう。

 

非公開物件＝安い物件

新型コロナによるパニックからまだ２〜３ヶ月というところなので、多くの売り手は「また元に戻るだろう」と思っているため、値下げ物件はなかなか出てきません。

 

しかし、不動産を売る理由はさまざまですが、「周りに知られずに売却したい」という売主は一定の割合でいます。

そのような物件は、ネット上にも出回らず「非公開物件」として、ある特定の不動産会社だけが取り扱っています。

 

 

当然、このような物件は少ないお客さんにしか目にとまる機会がないため、相場よりも価格の安い可能性が高いです。

 

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売るなら：超低金利の今が１番のチャンス

ここまで説明してきたように、ここまでマンション価格が上昇したのは、金利の低下が１番の理由です。

 

しかし、金利はすでに上がり始めています。そのため、よほど投資家に人気が高いエリアを除いて、上がりにくくなっていくでしょう。

 

不動産会社によって、売れる価格が大きく違う？

 

不動産の取引には、住所などの個人情報が含まれるため、ネット上で詳しい取引情報が開示されていません。

そのため、実際の取引では平均以上に高く、または安く取引されることがあります。

 

例えば、「田園調布」という、田園調布駅から多摩川駅にかけて広がる住宅地があります。

 

 

このような感じで、全国の公示地価と実際の取引を調べてみたのですが、やはり公示地価と実際の取引ではかなりの価格差があることがわかりました。

 

同じ地域なのに、

「公示地価の２倍以上の価格で取引されている」

「最低価格と最高価格が３倍以上も違う」

といった取引がゴロゴロ見つかったのです。

 

*東京、大阪、北海道、福島など１７都道府県を調査

都道府県	住所	公示地価／坪	取引価格／坪	公示地価の何倍？
東京都２３区	千代田区神保町	485万円	300〜990万円	0.62〜2.04倍
東京都２３区	中央区佃	644万円	530〜970万円	0.82〜1.51倍
東京都２３区	墨田区東向島	111万円	150〜290万円	1.35〜2.61倍
東京都	八王子市北野台	33万円	30〜43万円	0.91〜1.3倍
東京都	立川市柴崎町	121万円	97〜340万円	0.8〜2.81倍
東京都	武蔵野市吉祥寺本町	216万円	150〜300万円	0.69〜1.39倍
神奈川県	横浜市神奈川区松見町	85万円	74〜150万円	0.87〜1.76倍
神奈川県	川崎市中原区木月	136万円	160〜240万円	1.18〜1.76倍
神奈川県	相模原市緑区東橋本	70万円	17〜140万円	0.24〜2倍
千葉県	千葉市中央区松波	77万円	64〜110万円	0.83〜1.43倍
千葉県	船橋市松が丘	30万円	26〜41万円	0.87〜1.37倍
千葉県	柏市今谷上町	49万円	39〜85万円	0.8〜1.73倍
埼玉県	さいたま市浦和区北浦和	113万円	78〜160万円	0.69〜1.42倍
埼玉県	川口市差間	43万円	42〜61万円	0.98〜1.42倍
埼玉県	所沢市久米	49万円	22〜76万円	0.45〜1.55倍
北海道	札幌市北区25条西	38万円	32〜48万円	0.84〜1.26倍
北海道	旭川市８条通	10万円	7〜14万円	0.7〜1.4倍
北海道	苫小牧市桜木町	7万円	6.5〜13万円	0.93〜1.86倍
青森県	青森市三内	10万円	5.4〜14万円	0.54〜1.4倍
青森県	八戸市田向	14万円	10〜28万円	0.71〜2倍
青森県	弘前市大字田園	13万円	15〜18万円	1.15〜1.38倍
秋田県	秋田市手形	22万円	18〜25万円	0.82〜1.14倍
秋田県	大仙市大曲中通町	11万円	13〜15万円	1.18〜1.36倍
秋田県	由利本荘市石脇	7.8万円	5〜14万円	0.64〜1.79倍
岩手県	盛岡市加賀野	21万円	15〜32万円	0.71〜1.52倍
岩手県	一関市赤荻	8万円	5.5〜17万円	0.69〜2.13倍
岩手県	奥州市佐倉河	21万円	15〜32万円	0.71〜1.52倍
宮城県	仙台市泉区将監	26万円	34〜52万円	1.31〜2倍
宮城県	石巻市三ツ股	10万円	7.8〜14万円	0.78〜1.4倍
宮城県	名取市大手町	27万円	29〜40万円	1.07〜1.48倍
福島県	福島市野田町	22万円	16〜72万円	0.73〜3.27倍
福島県	いわき市小島町	22万円	35万円	1.59倍
福島県	郡山市芳賀	18万円	17〜35万円	0.94〜1.94倍
山形県	山形市東原町	26万円	18〜32万円	0.69〜1.23倍
山形県	鶴岡市本町	11万円	8〜17万円	0.73〜1.55倍
山形県	酒田市新橋	9.5万円	10〜15万円	1.05〜1.58倍
新潟県	新潟市中央区天神尾	38万円	35〜62万円	0.92〜1.63倍
新潟県	長岡市東栄	19万円	13〜19万円	0.68〜1倍
新潟県	上越市春日野	14万円	9.6〜16万円	0.69〜1.14倍
富山県	富山市牛島本町	26万円	23〜36万円	0.88〜1.38倍
富山県	高岡市城東	17万円	9.3〜19万円	0.55〜1.12倍
富山県	射水市太閤山	15万円	12〜18万円	0.8〜1.2倍
石川県	金沢市泉野町	35万円	24〜45万円	0.69〜1.29倍
石川県	加賀市小菅波町	14万円	2.3〜21万円	0.16〜1.5倍
石川県	野々市市押野	26万円	25〜31万円	0.96〜1.19倍
福井県	福井市灯明寺	19万円	15〜26万円	0.79〜1.37倍
福井県	坂井市丸岡町西瓜屋	10万円	12〜15万円	1.2〜1.5倍
群馬県	高崎市上中居町	25万円	18〜36万円	0.72〜1.44倍
群馬県	前橋市駒形町	15万円	8.7〜18万円	0.58〜1.2倍
群馬県	伊勢崎市昭和町	13万円	9.6〜41万円	0.74〜3.15倍
栃木県	宇都宮市泉が丘	28万円	28〜40万円	1〜1.43倍
栃木県	足利市八幡町	16.5万円	8.7〜19万円	0.53〜1.15倍
栃木県	小山市城東	24万円	3.8〜27万円	0.16〜1.13倍
茨城県	水戸市河和田	14万円	9.2〜20万円	0.66〜1.43倍
茨城県	古河市東	24万円	11〜36万円	0.46〜1.5倍
茨城県	つくば市春日	37万円	53万円	1.43倍
愛知県	名古屋市千種区東山元町	56万円	19〜67万円	0.34〜1.2倍
愛知県	岡崎市大和町	37万円	43〜51万円	1.16〜1.38倍
愛知県	豊橋市高師本郷町	24万円	11〜33万円	0.46〜1.38倍
岐阜県	岐阜市北一色	21万円	17〜28万円	0.81〜1.33倍
岐阜県	大垣市林町	23万円	10〜31万円	0.43〜1.35倍
岐阜県	多治見市明和町	11.5万円	8.9〜15万円	0.77〜1.3倍
三重県	津市大谷町	35万円	41〜55万円	1.17〜1.57倍
三重県	四日市市大字茂福	21万円	24〜32万円	1.14〜1.52倍
三重県	桑名市大字桑名	22万円	25〜29万円	1.14〜1.32倍
静岡県	静岡市葵区音羽町	71万円	51〜85万円	0.72〜1.2倍
静岡県	浜松市中区鴨江	31万円	0.85〜40万円	0.03〜1.29倍
静岡県	三島市加茂	33万円	33〜44万円	1〜1.33倍
長野県	長野市若里	29万円	30〜46万円	1.03〜1.59倍
長野県	松本市桐	21万円	29〜30万円	1.38〜1.43倍
長野県	上田市常磐城	14万円	14〜18万円	1〜1.29倍
山梨県	甲府市上石田	15万円	19〜23万円	1.27〜1.53倍
大阪府	大阪市浪速区恵美須東	149万円	39〜600万円	0.26〜4.03倍
大阪府	茨木市庄	61万円	40〜100万円	0.66〜1.64倍
大阪府	高槻市安岡時町	38万円	25〜55万円	0.66〜1.45倍
京都府	京都市伏見区深草大亀谷万帖敷町	41万円	22〜64万円	0.54〜1.56倍
京都府	宇治市小倉町	43万円	22〜55万円	0.51〜1.28倍
京都府	城陽市久世	37万円	28〜49万円	0.76〜1.32倍
滋賀県	大津市朝日が丘	45万円	25〜55万円	0.56〜1.22倍
滋賀県	草津市追分	30万円	32〜37万円	1.07〜1.23倍
滋賀県	長浜市祇園町	17万円	8.9〜23万円	0.52〜1.35倍
兵庫県	神戸市鈴蘭台南町	24万円	14〜41万円	0.58〜1.71倍
兵庫県	姫路市飾磨区今在家	28万円	30〜35万円	1.07〜1.25倍
兵庫県	尼崎市稲葉荘	56万円	39〜83万円	0.7〜1.48倍
奈良県	奈良市中登美ケ丘	35万円	40〜61万円	1.14〜1.74倍
奈良県	橿原市土橋町	26万円	31〜44万円	1.19〜1.69倍
奈良県	生駒市俵口町	27万円	22〜35万円	0.81〜1.3倍
和歌山県	和歌山市黒田	21万円	19〜48万円	0.9〜2.29倍
和歌山県	田辺市東山	19万円	22〜24万円	1.16〜1.26倍
岡山県	岡山市田中	33万円	35〜47万円	1.06〜1.42倍
岡山県	倉敷市大島	31万円	13〜35万円	0.42〜1.13倍
岡山県	津山市東一宮	10万円	4.5〜12万円	0.45〜1.2倍
広島県	広島市牛田早稲田	40万円	19〜80万円	0.48〜2倍
広島県	福山市沖野上町	24万円	6.9〜34万円	0.29〜1.42倍
広島県	呉市広白岳	17万円	7.4〜21万円	0.44〜1.24倍
鳥取県	鳥取市吉方温泉	17万円	5〜19万円	0.29〜1.12倍
鳥取県	米子市観音寺新町	16万円	15〜20万円	0.94〜1.25倍
島根県	松江市内中原町	26万円	26〜32万円	1〜1.23倍
山口県	下関市綾羅木南町	13万円	20万円	1.54倍
山口県	山口市小郡下郷	16.5万円	8.9〜19万円	0.54〜1.15倍
山口県	宇部市笹山町	7.3万円	10〜13万円	1.37〜1.78倍
愛媛県	松山市岩崎町	44万円	30〜68万円	0.68〜1.55倍
愛媛県	今治市南大門町	17万円	24〜30万円	1.41〜1.76倍
愛媛県	新居浜市河内町	22万円	10〜24万円	0.45〜1.09倍
香川県	高松市松縄町	29万円	39〜40万円	1.34〜1.38倍
香川県	丸亀市中府町	25万円	35万円	1.4倍
徳島県	徳島市佐古一番町	31万円	13〜59万円	0.42〜1.9倍
高知県	高知市東久万	34万円	29〜38万円	0.85〜1.12倍
福岡県	福岡市南区大楠	56万円	69〜97万円	1.23〜1.73倍
福岡県	北九州市八幡西区永犬丸西町	17万円	10〜21万円	0.59〜1.24倍
福岡県	久留米市諏訪野町	22万円	15〜27万円	0.68〜1.23倍
佐賀県	佐賀市兵庫北	21万円	16〜31万円	0.76〜1.48倍
佐賀県	唐津市和多田本村	18万円	18〜24万円	1〜1.33倍
佐賀県	鳥栖市弥生が丘	19万円	18〜21万円	0.95〜1.11倍
大分県	大分市王子新町	30万円	28〜45万円	0.93〜1.5倍
大分県	別府市山の手町	21万円	16〜35万円	0.76〜1.67倍
大分県	中津市中央町	30万円	28〜45万円	0.93〜1.5倍
長崎県	長崎市滑石	20万円	14〜24万円	0.7〜1.2倍
長崎県	佐世保市広田	11万円	19〜29万円	1.73〜2.64倍
長崎県	諫早市小船越町	13万円	22万円	1.69倍
熊本県	熊本市武蔵ヶ丘	21万円	15〜32万円	0.71〜1.52倍
熊本県	八代市井上町	9万円	4.7〜10万円	0.52〜1.11倍
熊本県	天草市今釜新町	14万円	14〜15万円	1〜1.07倍
宮崎県	宮崎市神宮	28万円	32〜33万円	1.14〜1.18倍
宮崎県	都城市姫城町	10万円	8.5〜15万円	0.85〜1.5倍
宮崎県	延岡市西小路	19万円	20〜26万円	1.05〜1.37倍
鹿児島県	鹿児島市荒田	56万円	35〜91万円	0.63〜1.63倍
鹿児島県	霧島市国分中央	11万円	9.5〜15万円	0.86〜1.36倍
鹿児島県	薩摩川内市平佐町	9.5万円	7.9〜10.4万円	0.83〜1.09倍
沖縄県	那覇市首里石嶺町	42万円	31〜46万円	0.74〜1.1倍
沖縄県	うるま市江州	56万円	69〜97万円	1.23〜1.73倍
沖縄県	浦添市経塚	53万円	60〜69万円	1.13〜1.3倍

 

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