昭島市の新築・中古マンション価格|上昇した理由と今後の見通し

昭島市 東京都
CA3I0509

 

この記事では、昭島市の

  1. 新築のマンション価格
  2. 中古マンション価格の動き
  3. マンション価格の今後の見通し

の3点について、詳しく解説していきます。

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1、昭島市のマンション価格

(1)新築マンション価格

*2023年3月現在

*面積・価格は概算(100万円単位)

 

マンション名価格(万円)面積(㎡)最寄駅(徒歩)総戸数入居時期
プレミスト昭島 モリパークレジデンス未定57-89昭島(5分)4812024年9月
パークホームズ昭島中神3118-375859-67中神(10分)3132023年4月

(参考:スーモ)

 

(2)中古マンションの取引価格

多摩地区の中古マンション価格

(参考:東日本不動産流通機構 マーケットデータ)

 

昭島市だけのデータはありませんが、多摩地区(東京の市部)の中古マンション価格はご覧のようになっています。

2021〜2022年ぐらいから、徐々に上昇して来ているのが分かりますね。

 

2、なぜ昭島市のマンションは、これほど上昇しているのか?

今後の予想をする上で、これまで上昇してきた理由を知っておいた方がスッキリ理解できます。

なので、これまで上昇してきた主な理由を3つ、解説します。

 

①金利が低下して、高い物件が買えるようになった

そもそも、不動産価格が上昇した最も大きな理由は、金利の低下です。

アベノミクスによる異次元緩和政策が始まった2013年から2020年ごろまでは、固定金利が2%台から0.82%まで、1%以上も下落したのです。

 

住宅ローン金利の推移 2023年11月

(参考:財務省ARUHISBI新生銀行

 

さらに、2022年に入ると、変動金利がさらに下がりました。それまで0.5%前後だった金利が、0.3%台にまで下がったのです。

新型コロナ以降も、都心部や大都市圏を中心に不動産価格は上がり続けていますので、それでも買いたい人が、変動金利を選ぶようになりました。

そして、中古マンションでは、8割以上が変動金利を選ぶようになっています。

 

新築・中古マンションの変動金利利用率

(参考:住宅金融支援機構 「住宅ローン利用者の実態調査」)

 

これによって、同じ返済額でも、買える物件の価格が大きく上がりました。

 

アベノミクスが始まる前の2012年ぐらいまでは、月に約10万円の返済(フラット35)で、約3,000万円の物件しか買えませんでした。

ですが、2023年現在、変動金利を選べば、約4,130万円の物件まで買えるようになっているのです。

 

月10.4万円の返済で、いくらの物件が買えるのか?

月10万円の返済で、いくらの物件が買えるか?

 

今の夫婦は、共働き世帯が多いですから、変動金利で、2人でそれぞれ月10万円を返済すると決めれば、なんと8,000万円以上の物件が買えるわけです。

東京の都心部では、マンション価格が8,000万〜1億円ぐらいして驚きますが、それにはこのような理由があるからなんですね。

 

②世帯数の増加が続いている

2つ目は、世帯数が増加している点です。

昭島市では、人口はこの5年間で、約1,000人増えているものの、世帯数は約3,000世帯も増えているのです。

 

昭島市の人口推移

(参考:総務省統計局 「住民基本台帳に基づく人口、人口動態及び世帯数調査」)

 

世帯数が増えていると言うことは、それだけ住居に対する需要も増えますので、戸建てやマンション価格の上昇につながっているわけですね。

 

③海外の投資家が購入を増やしている

そして3つ目の理由が、海外投資家による購入を増やしているからです。

外資系の不動産会社であるCBリチャードエリスのレポートによると、2020年の海外投資家は、日本の住宅用不動産を2019年の1.7倍購入していたそうです。

 

一方で、海外投資家による累計投資額(注:2020年1〜9月)は9,900億円で、対前年同期比103%増加。

(中略)

海外投資家によるアセットタイプ別の投資額割合は、住宅が39%、オフィスが30%、物流施設は17%となった。特に住宅の投資額は前年の1.7倍に達した。

(参考:CBRE:「2020年コロナ下の不動産投資市場は物流施設と住宅の投資額が増加」)

 

9ヶ月で9,900億円ということは、1年で約1.3兆円です。

その内の約4割が住宅への投資ということですので、2020年は約5,000億円が日本のマンション(すぐに売却できるため)の購入に充てられたわけです。

 

2019年から比べると、約2,000億円の増加です。1戸あたり8,000万円としても、2,500戸のマンションを海外の投資家が購入した計算になります。

そして、昨年21年もこの傾向は続いていたようですので、さらに日本のマンションが買われたようです。

 

海外投資家による投資額は1兆3,300億円と、前年に比べて30%増加。

投資額は2年連続で1兆円を超えた。世界的な低金利政策が続くなか、運用難に直面した海外の機関投資家の資金が、相対的に利回りが高い不動産投資に流入している。

(参考:Yahooニュース「2年連続1兆円超え…海外投資家が「日本の不動産」に積極投資を続ける理由」)

 

2020年比で30%増ということですので、6,000億円以上が国内のマンション購入に使われたことになります。

 

というわけで、まとめると、

  1. 昭島市の世帯数は増加しており、戸建て・マンションに対する需要が増え続けている
  2. また、低金利、変動金利を選ぶ人が増えており、返済額を増やさずに高い物件が買えるようになっている
  3. さらに海外投資家が、都心部のマンション投資に参入してきたため、都心部のマンション価格が高騰し、郊外にまで広がって来た

といった理由から、新築・中古ともにマンション価格が上昇しているわけですね。

 

3、これからどうなる?気になる2つのポイント

では、ここからは、「今後の昭島市のマンション価格に影響を与えるかも?」と気になる2つのポイントについて検証していきましょう。

 

(1)金利はこれからも上がるのか?

2022年に入ってから、金利の上昇が始まっています。

固定金利の住宅ローンである、フラット35(期間21〜35年)の金利も上昇傾向にあり、23年4月分は1.76%となっています。

この水準は、6年ぶりの高水準になります。

 

2022年から金利が本格的に上昇中

20年国債とふらっと35の金利

(参考:財務省ARUHI

 

もっとも大きな理由は、日本でも物価が上昇しているためでしょう。

新型コロナ以降、ロシアのウクライナ侵攻などの影響もあって、原油や穀物など、あらゆるものの値段が上がっているため、欧米各国を中心に、金利を引き上げています。

例えば、アメリカでは、政策金利(FF金利)をこの1年間で、なんと5%近くも引き上げているのです。

 

そのため、日本でも、同様のことが起こると考える投資家が増えており、金利の上昇が起こっているわけです。

 

金利が1%上がると、支払いは15〜20%増える

なお、1%金利が上がれば、35年の住宅ローンで15〜20%も返済額が増えます。

多くの人は、今の景気で給料が上がっていませんので、買うのを諦めるか、不動産価格の安いところに引っ越して、家を購入する動きとなるでしょう。

 

金利上昇で下落

 

そのため、「低金利で不動産価格が高いうちに売りたい」という人は、早めに準備を始めた方がいいでしょう。

 

逆に、これから購入を検討している人は、物件選びも重要ですが、変動金利でローンを組むのは危ないです。気をつけた方がいいでしょう。

 

(2)これから昭島市の人口はどうなるの?

国立社会保障・人口問題研究所が、2018年に発表した昭島市の人口の見通しによると、2025→35年の10年間で約5,700人減少するそうです。

 

昭島市はこれから10年で約5,700人減少

昭島市の人口予測

(出典:国立社会保障・人口問題研究所 平成30年度人口推計)

 

また、家を建てる中心年代の30〜40代人口も、2025→35年の10年間で約3,700人も減る見通しです。

 

昭島市の30〜40代人口は、これから10年で約3,700人減る

昭島市の30〜40代人口の予測

(出典:国立社会保障・人口問題研究所 平成30年度人口推計)

 

つまり、買い手となる年代がこの10年で1割以上も減るのです。

今のところは、都心部から引っ越してくる人が増えていますが、通勤がしやすい駅周辺に人気が集中しています。

 

職場が都心であることは変わらないため、駅から離れたエリアでは、さらに買い手がつきにくくなるでしょう。

 

4、結論:買うなら?売るなら?

以上のことから、昭島市のマンション価格は、

  • 都心部のマンション価格の高騰を受けて、特に新型コロナ以降に、上昇が本格化し始めている
  • 世帯数も引き続き増加傾向にあるため、マンション価格は堅調に推移しそう
  • 今後下落するとすれば、金利上昇が最も注意すべきリスク

と言えるでしょう。

 

買うなら:金融危機待ちはアリ

リーマンショックの時は、マンション価格の下落はもちろんですが、投機資金が国債などの安全資産へ向かったため、金利は下がり、為替も円高に向かい、絶好のチャンスとなりました。

そのため、今の価格水準が高すぎると感じているのであれば、無理に焦って買う必要はないでしょう。

 

 

 

 

売るなら:円安、株高、低金利のうちが売りごろ

新型コロナ以降、株高や円安など、景気に関係ない部分で不動産価格の上昇が続いています。

逆を言えば、これらの条件が反転してくると、不動産価格にも影響が出てくるので、買い手が付かなくなる前に売却の準備をした方がいいでしょう。

 

不動産会社によって、売れる価格が違う?

マンション価格は、間取りが似ているため、どこの不動産会社に頼んでも、だいたい同じぐらいの金額で売れると考える方が多いですが、一概にはそうは言えません。

 

というのも、戸建てやマンション、エリアによって得意な会社が異なるからです。

また、不動産会社同士で取引情報の共有をほとんどしていないため、「依頼した不動産会社が、実はあなたの物件を取り扱ったことがない」ということも起こりえます。

 

そのため、高く売却をしたいのであれば、あなたの住むマンションの売却実績のある会社を探した方がいいでしょう。

 

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