福岡市の新築・中古マンション価格|上昇した理由と今後の見通し | イエ&ライフ

福岡市の新築・中古マンション価格|上昇した理由と今後の見通し

福岡市博多区 西日本

この記事では、福岡市の

  1. 新築のマンション価格
  2. 中古マンション価格の動き
  3. マンション価格の今後の見通し

の3点について、詳しく解説していきます。

(本ページはプロモーションが含まれています。該当するサービスには、【PR】と表記しております) (※1)

 

1、福岡市のマンション価格

(1)新築マンション価格

*2024年2月現在

*面積・価格は概算(100万円単位)

 

マンション名価格(万円)面積(㎡)最寄駅(徒歩)総戸数入居時期
デュレジア平尾プレミアム2830-786034-75バス停:西鉄平尾駅(1分)862024年2月
グランドオーク別府ステーションリンク2990-699045-73別府(1分)522024年3月
エイリックスタイル香住ヶ丘クオリア3570-536067-87九産大前(4分)312024年4月
ポレスター香椎駅前未定61-86香椎(3分)522024年5月
レジデンシャル原ブランシエラ3598-428871-78藤崎(18分)2212023年9月
パークホームズ六本松フォレストクロス4790-633069-86六本松(11分)1682023年4月
アイランドシティ オーシャン&フォレストタワー3000-1300055-127香椎花園前(28分)6202023年1月
LeJIAS大橋3620-519060-80大橋(11分)1402023年10月
ミスモ天神2920-348033薬院(4分)662023年4月
デュ・レジア薬院 STANCE3110-589033-70薬院(6分)702023年3月
アソシア博多 諸岡テラス3250-579065-92竹下(17分)1002023年9月
クリオ渡辺通サザンマークス449467西鉄平尾(11分)42 2024年3月
ネストピア渡辺通4170-469054渡辺通(6分)282023年3月
MJR千早ミッドスクエア未定64-98千早(10分)5322025年3月
エイリックスタイル 藤崎南コートプレイス4380-476072-85昭代2丁目(4分)38即引渡可
マークネクスト高宮4688-547868高宮(5分)1112023年1月
グランドメゾン大手門ザ・レジデンス7050-1600071-109大濠公園(6分)692024年2月
レーベン筥松 FRONTIER COURT未定68-98貝塚(7分)372023年4月
マークネクスト鳥飼未定71別府(6分)1372023年11月
オープンレジデンシア博多住吉3318-346834-39博多(9分)1122023年9月
グランフォーレ箱崎九大前駅レジデンス3880-542064-80箱崎九大前(2分)372023年11月
エイリックスタイル大橋南IIフェリア2970-396065-74バス停:和田(6分)362023年9月
アーバンパレス西新サウス3190-545060-83西新(16分)392024年1月
サンパーク姪浜西グラッセ3390-361069-77姪浜(17分)492023年9月
グランド・サンリヤン百道一丁目4570-460055藤崎(10分)232023年3月
リベール博多駅前未定32-113博多(9分)942024年9月
センターマークスレジデンス3190-389078-88千早(バス19分)228即引渡可
MJRザ・ガーデン香椎4920-501091千早(16分)420即引渡可
ブランシエラ赤坂はなみずき通り5100-761647-84桜坂(5分)57即引渡可
アクロス六本松リル・グレイス2537-566332-65六本松(5分)302023年5月
アクロス天神セントラルグロー2547-578932-65渡辺通(6分)412023年4月
照葉ザ・タワー3020-1260060-160バス停:照葉北小学校前(4分)284即引渡可
サングレート博多エクシアII3210-627066-109バス停:上半道橋(4分)582024年12月
ウェルグラン姪浜マリナヒルズ3220-662061-92姪浜(13分)45即引渡可
サングレート箱崎公園サウスグランデ3310-414069-86柚須(11分)532023年3月
サンパーク南福岡グラッセ3480-360068-78雑餉隈(8分)322023年10月
オープンレジデンシア桜並木ガーデン3798-389866-68雑餉隈(13分)362024年5月
ファーネスト井尻駅前ルクシア未定58-85井尻(4分)1152024年8月
フリーディア高宮フォレストヒルズ未定78-147高宮(6分)112024年2月
デュオヴェール西新corso未定32-44西新(6分)442024年8月
MJR博多ザ・レジデンス未定38-97博多(12分)2622025年3月
フリーディア西新レジデンス未定73-121藤崎(5分)302024年3月
サンメゾン平和の杜4190-619070-95西鉄平尾(14分)20即引渡可

(参考:スーモ)

 

(2)中古マンションの取引価格

福岡市の中古マンション価格と日経平均

(参考:西日本レインズ)

 

2020年3月〜23年12月までの、約4年で42%の上昇をしていました。

大都市のマンション価格は、株価と連動しやすくなっており、特に新型コロナ以降、株価が高値を更新するのに合わせて、福岡市の中古マンション価格も高値を更新しています。

 

2、なぜ、福岡市のマンションは、これほど上昇しているのか?

新型コロナ以降、景気が悪化しているにもかかわらず、マンション価格が上昇している理由はなんでしょうか?

主な理由を3つ、解説します。

 

①金利が低下して、高い物件が買えるようになった

そもそも、不動産価格が上昇した最も大きな理由は、金利の低下です。

アベノミクスによる異次元緩和政策が始まった2013年から2020年ごろまでは、固定金利が2%台から0.82%まで、1%以上も下落したのです。

 

住宅ローン金利の推移 2023年11月

(参考:財務省ARUHISBI新生銀行

 

さらに、2022年に入ると、変動金利がさらに下がりました。それまで0.5%前後だった金利が、0.3%台にまで下がったのです。

新型コロナ以降も、都心部や大都市圏を中心に不動産価格は上がり続けていますので、それでも買いたい人が、変動金利を選ぶようになりました。

そして、中古マンションでは、8割以上が変動金利を選ぶようになっています。

 

新築・中古マンションの変動金利利用率

(参考:住宅金融支援機構 「住宅ローン利用者の実態調査」)

 

これによって、同じ返済額でも、買える物件の価格が大きく上がりました。

 

アベノミクスが始まる前の2012年ぐらいまでは、月に約10万円の返済(フラット35)で、約3,000万円の物件しか買えませんでした。

ですが、2023年現在、変動金利を選べば、約4,130万円の物件まで買えるようになっているのです。

 

月10.4万円の返済で、いくらの物件が買えるのか?

月10万円の返済で、いくらの物件が買えるか?

 

今の夫婦は、共働き世帯が多いですから、変動金利で、2人でそれぞれ月10万円を返済すると決めれば、なんと8,000万円以上の物件が買えるわけです。

東京の都心部では、マンション価格が8,000万〜1億円ぐらいして驚きますが、それにはこのような理由があるからなんですね。

 

②人口・世帯数ともに増加が続いている

2つ目の理由は、人口・世帯数がともに増加している点です。

少子高齢化が進んでいるため、仕事の減っている地方から大都市である福岡市に引っ越してくる人が多く、世帯数も増加傾向にあるのです。

 

福岡市の人口・世帯数の推移

(参考:福岡市 推計人口)

 

特に世帯数が増えていると言うことは、それだけ住居に対する需要も増えますので、戸建てやマンション価格の上昇につながっているわけですね。

 

③国内外の投資家・富裕層による購入の影響

3つ目が、国内外の投資家や富裕層による購入です。

上のグラフの通り、福岡市の中古マンション価格は、日経平均株価の動きとかなり似た動きとなっています。

 

日本の富裕層の多くは、60代以上のため、株価が上がると相続税の節税を考える人が増えます。

そのため、節税効果の高い高層マンションの上層階ほど人気が高くなっているのです。新築・中古マンションの平均価格がこれほど上昇しているのは、富裕層による購入の動きが大きいわけですね。

 

3、これからどうなる?気になる2つのポイント

では、ここからは、「今後の福岡市のマンション価格に影響を与えるかも?」と気になる2つのポイントについて検証していきましょう。

 

(1)いよいよ金利上昇が本格化しそう

低金利によって、住宅ローンが組みやすい状況が続いていますが、2024年以降は、この環境がいよいよ変わってきそうです。

すでにフラット35などの長期固定の住宅ローンは金利が上がってきていますが、変動金利もそろそろ上昇に転じてきそうなのです。

 

住宅ローン金利の推移 2023年11月

(参考:ARUHI、住信SBIネット銀行、SBI新生銀行)

 

なぜ金利が上がってきているのか?、というと、物価が上がってきているからです。

戦争によって、海外から安い商品が入りにくくなり、円安が進んだことで、さらに物価が上昇しているのです。

 

日本の消費者物価指数と政策金利

(参考:財務省総務省統計局

 

この物価上昇をおさえるためには、消費を減らさないといけません。

そのため、日銀は、まず10年国債などの金利を引き上げました。これによって、フラット35などの固定金利のローンが影響を受けています。

ですが、物価上昇は止まらず、前年比で3%前後の上昇を続けています。

 

そのため、現在マイナス0.1%のままである政策金利も引き上げると見られています。

2024年2月現在、経済関係のメディアを見てみると、だいたい4月前後ではないか?という予想が多いですね。

 

メディア名 時期・利上げ幅などの内容 リンク先
ブルームバーグ 3月にマイナス金利解除。年内に+0.25%へ 参考記事
野村総合研究所 4月か10月か 参考記事
東京財団政策研究所 4月 参考記事
日経新聞 3〜4月 参考記事
ロイター 4月は早すぎる 参考記事

 

そうなると、変動金利にも影響が出てきますので、一般世帯が現在の価格で住宅を購入することは、難しくなってくるでしょう。

 

高額マンションをギリギリの住宅ローンで買っている人がやばい

変動金利の上昇によって、影響を受けそうなのが、ここのところ大きく上昇している大都市圏の駅近マンションです。

というのも、新築・中古マンションの購入者の7〜8割が、変動金利を利用しているからです。

 

新築・中古マンションの変動金利利用率

(参考:住宅金融支援機構 「住宅ローン利用者の実態調査」)

 

今までは、ネット銀行で申し込めば、0.3%台という、かなり安い条件で住宅ローンを組めてきたわけですが、今後はこの条件が厳しくなってきます。

異次元緩和政策が始まる前の2012年ごろまでは、変動金利も1%前後でした。そのため、今後数年かけて、1%前後の水準にまで引き上げていくと予想されます。

 

1%金利が上がると、不動産価格は15〜20%下がる可能性

ちなみに、金利が1%上がると、住宅ローンの利息は、35年で15〜20%増えます。

例えば、月に約10万円の返済を考えている人であれば、現在なら3,500万円の物件が買えますが、金利が1%上がると、毎月10万円の支払いで、3,000万円の物件しか買えません。

 

金利上昇で下落

 

政策金利は少しずつ引き上げていくと思われますので、すぐに大きく下落するわけではありません。

ですが、購入を検討されている方は、変動金利でギリギリのローンを組むのは危ないので気をつけてください。

 

 

(2)これから福岡市の人口はどうなるの?

国立社会保障・人口問題研究所が、2023年に発表した福岡市の人口の見通しによると、2025→35年の10年間で約3.1万人増加するそうです。

 

福岡市はこれから10年で約3.1万人増える

福岡市の人口予測

(出典:国立社会保障・人口問題研究所 令和5年度人口推計)

 

また、足元の転入超過数(市外から引っ越してきた人 ー 出て行った人)を年代別に見てみると、若い世代と外国人を中心に増加が続いています。

 

福岡市の年代別の転入超過数

(参考:総務省 住民基本台帳人口移動報告)

 

この傾向は、今後も続いていくと予想されますので、住宅需要は強いでしょう。

 

4、結論:買うなら?売るなら?

以上のことから、福岡市のマンション価格は、

  • 若い世代と外国人を中心に人口の増加が続いているため、特に賃貸需要は今後も増え続けそう
  • 変動金利が上昇すると、住宅ローンの金利負担が大きくなるため、マンション価格にも影響が出てくる
  • 高額物件は株価の影響を受けやすいので、金融市場の動きに注意が必要

と言えるでしょう。

 

買うなら:下落を待つよりも低金利の今がチャンス?

これから変動金利の上昇が始まりますので、8割近い人が変動金利を利用している現在の状況も減ってくるでしょうから、価格は下がりやすい環境になります。

ですが、急激に金利を引き上げることはなさそうなので、少しずつ価格に影響が出てくるでしょう。

 

そのため、もしこれから購入を考えるのであれば、ギリギリの返済計画で購入することはやめた方がいいでしょう。

 

 

売るなら:超低金利の今が1番のチャンス

ここまで説明してきたように、ここまでマンション価格が上昇したのは、金利の低下・変動金利の利用者の増加が1番の理由です。

 

しかし、この金利はこれ以上下がりようがありません。

これ以上の価格上昇は、購入される方の年収が増えなければ、難しいところにまできていますし、今後の金利上昇リスクも考えると、一般世帯が購入する物件は、今が高値になってくる可能性が高いです。

 

不動産会社によって、売れる価格が違う?

マンション価格は、間取りが似ているため、どこの不動産会社に頼んでも、だいたい同じぐらいの金額で売れると考える方が多いですが、一概にはそうは言えません。

 

というのも、戸建てやマンション、エリアによって得意な会社が異なるからです。

また、不動産会社同士で取引情報の共有をほとんどしていないため、「依頼した不動産会社が、実はあなたの物件を取り扱ったことがない」ということも起こりえます。

 

そのため、高く売却をしたいのであれば、あなたの住むマンションの売却実績のある会社を探した方がいいでしょう。

 

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この記事を書いた人
ゴトウ

証券会社で12年間勤務。営業と店舗マーケティングに従事後、2018年から当サイト「イエ&ライフ」を運営しています。

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