この記事では、福岡市の
- 新築のマンション価格
- 中古マンション価格の動き
- マンション価格の今後の見通し
の3点について、詳しく解説していきます。
(本ページはプロモーションが含まれています。該当するサービスには、【PR】と表記しております) (※1)
1、福岡市のマンション価格
(1)新築マンション価格
*2024年2月現在
*面積・価格は概算(100万円単位)
マンション名 | 価格(万円) | 面積(㎡) | 最寄駅(徒歩) | 総戸数 | 入居時期 |
---|---|---|---|---|---|
デュレジア平尾プレミアム | 2830-7860 | 34-75 | バス停:西鉄平尾駅(1分) | 86 | 2024年2月 |
グランドオーク別府ステーションリンク | 2990-6990 | 45-73 | 別府(1分) | 52 | 2024年3月 |
エイリックスタイル香住ヶ丘クオリア | 3570-5360 | 67-87 | 九産大前(4分) | 31 | 2024年4月 |
ポレスター香椎駅前 | 未定 | 61-86 | 香椎(3分) | 52 | 2024年5月 |
レジデンシャル原ブランシエラ | 3598-4288 | 71-78 | 藤崎(18分) | 221 | 2023年9月 |
パークホームズ六本松フォレストクロス | 4790-6330 | 69-86 | 六本松(11分) | 168 | 2023年4月 |
アイランドシティ オーシャン&フォレストタワー | 3000-13000 | 55-127 | 香椎花園前(28分) | 620 | 2023年1月 |
LeJIAS大橋 | 3620-5190 | 60-80 | 大橋(11分) | 140 | 2023年10月 |
ミスモ天神 | 2920-3480 | 33 | 薬院(4分) | 66 | 2023年4月 |
デュ・レジア薬院 STANCE | 3110-5890 | 33-70 | 薬院(6分) | 70 | 2023年3月 |
アソシア博多 諸岡テラス | 3250-5790 | 65-92 | 竹下(17分) | 100 | 2023年9月 |
クリオ渡辺通サザンマークス | 4494 | 67 | 西鉄平尾(11分) | 42 | 2024年3月 |
ネストピア渡辺通 | 4170-4690 | 54 | 渡辺通(6分) | 28 | 2023年3月 |
MJR千早ミッドスクエア | 未定 | 64-98 | 千早(10分) | 532 | 2025年3月 |
エイリックスタイル 藤崎南コートプレイス | 4380-4760 | 72-85 | 昭代2丁目(4分) | 38 | 即引渡可 |
マークネクスト高宮 | 4688-5478 | 68 | 高宮(5分) | 111 | 2023年1月 |
グランドメゾン大手門ザ・レジデンス | 7050-16000 | 71-109 | 大濠公園(6分) | 69 | 2024年2月 |
レーベン筥松 FRONTIER COURT | 未定 | 68-98 | 貝塚(7分) | 37 | 2023年4月 |
マークネクスト鳥飼 | 未定 | 71 | 別府(6分) | 137 | 2023年11月 |
オープンレジデンシア博多住吉 | 3318-3468 | 34-39 | 博多(9分) | 112 | 2023年9月 |
グランフォーレ箱崎九大前駅レジデンス | 3880-5420 | 64-80 | 箱崎九大前(2分) | 37 | 2023年11月 |
エイリックスタイル大橋南IIフェリア | 2970-3960 | 65-74 | バス停:和田(6分) | 36 | 2023年9月 |
アーバンパレス西新サウス | 3190-5450 | 60-83 | 西新(16分) | 39 | 2024年1月 |
サンパーク姪浜西グラッセ | 3390-3610 | 69-77 | 姪浜(17分) | 49 | 2023年9月 |
グランド・サンリヤン百道一丁目 | 4570-4600 | 55 | 藤崎(10分) | 23 | 2023年3月 |
リベール博多駅前 | 未定 | 32-113 | 博多(9分) | 94 | 2024年9月 |
センターマークスレジデンス | 3190-3890 | 78-88 | 千早(バス19分) | 228 | 即引渡可 |
MJRザ・ガーデン香椎 | 4920-5010 | 91 | 千早(16分) | 420 | 即引渡可 |
ブランシエラ赤坂はなみずき通り | 5100-7616 | 47-84 | 桜坂(5分) | 57 | 即引渡可 |
アクロス六本松リル・グレイス | 2537-5663 | 32-65 | 六本松(5分) | 30 | 2023年5月 |
アクロス天神セントラルグロー | 2547-5789 | 32-65 | 渡辺通(6分) | 41 | 2023年4月 |
照葉ザ・タワー | 3020-12600 | 60-160 | バス停:照葉北小学校前(4分) | 284 | 即引渡可 |
サングレート博多エクシアII | 3210-6270 | 66-109 | バス停:上半道橋(4分) | 58 | 2024年12月 |
ウェルグラン姪浜マリナヒルズ | 3220-6620 | 61-92 | 姪浜(13分) | 45 | 即引渡可 |
サングレート箱崎公園サウスグランデ | 3310-4140 | 69-86 | 柚須(11分) | 53 | 2023年3月 |
サンパーク南福岡グラッセ | 3480-3600 | 68-78 | 雑餉隈(8分) | 32 | 2023年10月 |
オープンレジデンシア桜並木ガーデン | 3798-3898 | 66-68 | 雑餉隈(13分) | 36 | 2024年5月 |
ファーネスト井尻駅前ルクシア | 未定 | 58-85 | 井尻(4分) | 115 | 2024年8月 |
フリーディア高宮フォレストヒルズ | 未定 | 78-147 | 高宮(6分) | 11 | 2024年2月 |
デュオヴェール西新corso | 未定 | 32-44 | 西新(6分) | 44 | 2024年8月 |
MJR博多ザ・レジデンス | 未定 | 38-97 | 博多(12分) | 262 | 2025年3月 |
フリーディア西新レジデンス | 未定 | 73-121 | 藤崎(5分) | 30 | 2024年3月 |
サンメゾン平和の杜 | 4190-6190 | 70-95 | 西鉄平尾(14分) | 20 | 即引渡可 |
(2)中古マンションの取引価格
2020年3月〜23年12月までの、約4年で42%の上昇をしていました。
大都市のマンション価格は、株価と連動しやすくなっており、特に新型コロナ以降、株価が高値を更新するのに合わせて、福岡市の中古マンション価格も高値を更新しています。
2、なぜ、福岡市のマンションは、これほど上昇しているのか?
新型コロナ以降、景気が悪化しているにもかかわらず、マンション価格が上昇している理由はなんでしょうか?
主な理由を3つ、解説します。
①金利が低下して、高い物件が買えるようになった
そもそも、不動産価格が上昇した最も大きな理由は、金利の低下です。
アベノミクスによる異次元緩和政策が始まった2013年から2020年ごろまでは、固定金利が2%台から0.82%まで、1%以上も下落したのです。
さらに、2022年に入ると、変動金利がさらに下がりました。それまで0.5%前後だった金利が、0.3%台にまで下がったのです。
新型コロナ以降も、都心部や大都市圏を中心に不動産価格は上がり続けていますので、それでも買いたい人が、変動金利を選ぶようになりました。
そして、中古マンションでは、8割以上が変動金利を選ぶようになっています。
これによって、同じ返済額でも、買える物件の価格が大きく上がりました。
アベノミクスが始まる前の2012年ぐらいまでは、月に約10万円の返済(フラット35)で、約3,000万円の物件しか買えませんでした。
ですが、2023年現在、変動金利を選べば、約4,130万円の物件まで買えるようになっているのです。
月10.4万円の返済で、いくらの物件が買えるのか?
今の夫婦は、共働き世帯が多いですから、変動金利で、2人でそれぞれ月10万円を返済すると決めれば、なんと8,000万円以上の物件が買えるわけです。
東京の都心部では、マンション価格が8,000万〜1億円ぐらいして驚きますが、それにはこのような理由があるからなんですね。
②人口・世帯数ともに増加が続いている
2つ目の理由は、人口・世帯数がともに増加している点です。
少子高齢化が進んでいるため、仕事の減っている地方から大都市である福岡市に引っ越してくる人が多く、世帯数も増加傾向にあるのです。
特に世帯数が増えていると言うことは、それだけ住居に対する需要も増えますので、戸建てやマンション価格の上昇につながっているわけですね。
③国内外の投資家・富裕層による購入の影響
3つ目が、国内外の投資家や富裕層による購入です。
上のグラフの通り、福岡市の中古マンション価格は、日経平均株価の動きとかなり似た動きとなっています。
日本の富裕層の多くは、60代以上のため、株価が上がると相続税の節税を考える人が増えます。
そのため、節税効果の高い高層マンションの上層階ほど人気が高くなっているのです。新築・中古マンションの平均価格がこれほど上昇しているのは、富裕層による購入の動きが大きいわけですね。
3、これからどうなる?気になる2つのポイント
では、ここからは、「今後の福岡市のマンション価格に影響を与えるかも?」と気になる2つのポイントについて検証していきましょう。
(1)いよいよ金利上昇が本格化しそう
低金利によって、住宅ローンが組みやすい状況が続いていますが、2024年以降は、この環境がいよいよ変わってきそうです。
すでにフラット35などの長期固定の住宅ローンは金利が上がってきていますが、変動金利もそろそろ上昇に転じてきそうなのです。
(参考:ARUHI、住信SBIネット銀行、SBI新生銀行)
なぜ金利が上がってきているのか?、というと、物価が上がってきているからです。
戦争によって、海外から安い商品が入りにくくなり、円安が進んだことで、さらに物価が上昇しているのです。
この物価上昇をおさえるためには、消費を減らさないといけません。
そのため、日銀は、まず10年国債などの金利を引き上げました。これによって、フラット35などの固定金利のローンが影響を受けています。
ですが、物価上昇は止まらず、前年比で3%前後の上昇を続けています。
そのため、現在マイナス0.1%のままである政策金利も引き上げると見られています。
2024年2月現在、経済関係のメディアを見てみると、だいたい4月前後ではないか?という予想が多いですね。
メディア名 | 時期・利上げ幅などの内容 | リンク先 |
ブルームバーグ | 3月にマイナス金利解除。年内に+0.25%へ | 参考記事 |
野村総合研究所 | 4月か10月か | 参考記事 |
東京財団政策研究所 | 4月 | 参考記事 |
日経新聞 | 3〜4月 | 参考記事 |
ロイター | 4月は早すぎる | 参考記事 |
そうなると、変動金利にも影響が出てきますので、一般世帯が現在の価格で住宅を購入することは、難しくなってくるでしょう。
高額マンションをギリギリの住宅ローンで買っている人がやばい
変動金利の上昇によって、影響を受けそうなのが、ここのところ大きく上昇している大都市圏の駅近マンションです。
というのも、新築・中古マンションの購入者の7〜8割が、変動金利を利用しているからです。
今までは、ネット銀行で申し込めば、0.3%台という、かなり安い条件で住宅ローンを組めてきたわけですが、今後はこの条件が厳しくなってきます。
異次元緩和政策が始まる前の2012年ごろまでは、変動金利も1%前後でした。そのため、今後数年かけて、1%前後の水準にまで引き上げていくと予想されます。
1%金利が上がると、不動産価格は15〜20%下がる可能性
ちなみに、金利が1%上がると、住宅ローンの利息は、35年で15〜20%増えます。
例えば、月に約10万円の返済を考えている人であれば、現在なら3,500万円の物件が買えますが、金利が1%上がると、毎月10万円の支払いで、3,000万円の物件しか買えません。
政策金利は少しずつ引き上げていくと思われますので、すぐに大きく下落するわけではありません。
ですが、購入を検討されている方は、変動金利でギリギリのローンを組むのは危ないので気をつけてください。
(2)これから福岡市の人口はどうなるの?
国立社会保障・人口問題研究所が、2023年に発表した福岡市の人口の見通しによると、2025→35年の10年間で約3.1万人増加するそうです。
福岡市はこれから10年で約3.1万人増える
また、足元の転入超過数(市外から引っ越してきた人 ー 出て行った人)を年代別に見てみると、若い世代と外国人を中心に増加が続いています。
この傾向は、今後も続いていくと予想されますので、住宅需要は強いでしょう。
4、結論:買うなら?売るなら?
以上のことから、福岡市のマンション価格は、
- 若い世代と外国人を中心に人口の増加が続いているため、特に賃貸需要は今後も増え続けそう
- 変動金利が上昇すると、住宅ローンの金利負担が大きくなるため、マンション価格にも影響が出てくる
- 高額物件は株価の影響を受けやすいので、金融市場の動きに注意が必要
と言えるでしょう。
買うなら:下落を待つよりも低金利の今がチャンス?
これから変動金利の上昇が始まりますので、8割近い人が変動金利を利用している現在の状況も減ってくるでしょうから、価格は下がりやすい環境になります。
ですが、急激に金利を引き上げることはなさそうなので、少しずつ価格に影響が出てくるでしょう。
そのため、もしこれから購入を考えるのであれば、ギリギリの返済計画で購入することはやめた方がいいでしょう。
売るなら:超低金利の今が1番のチャンス
ここまで説明してきたように、ここまでマンション価格が上昇したのは、金利の低下・変動金利の利用者の増加が1番の理由です。
しかし、この金利はこれ以上下がりようがありません。
これ以上の価格上昇は、購入される方の年収が増えなければ、難しいところにまできていますし、今後の金利上昇リスクも考えると、一般世帯が購入する物件は、今が高値になってくる可能性が高いです。
不動産会社によって、売れる価格が違う?
マンション価格は、間取りが似ているため、どこの不動産会社に頼んでも、だいたい同じぐらいの金額で売れると考える方が多いですが、一概にはそうは言えません。
というのも、戸建てやマンション、エリアによって得意な会社が異なるからです。
また、不動産会社同士で取引情報の共有をほとんどしていないため、「依頼した不動産会社が、実はあなたの物件を取り扱ったことがない」ということも起こりえます。
そのため、高く売却をしたいのであれば、あなたの住むマンションの売却実績のある会社を探した方がいいでしょう。
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