北九州市の新築・中古マンション価格｜上昇した理由と今後の見通し

この記事では、北九州市の

の３点について、詳しく解説していきます。

（本ページはプロモーションが含まれています。該当するサービスには、【PR】と表記しております） （※１）

 

１、北九州市のマンション価格

（１）新築マンション価格

*2024年2月現在

*面積・価格は概算（100万円単位）

 

マンション名	価格（万円）	面積（㎡）	最寄駅（徒歩）	総戸数	入居時期
アーティックス下曽根駅コートガレリア	2400-3930	58-85	下曽根（４分）	109	2024年2月
サンパーク紅梅グラッセ	2460-3140	64-79	バス停：紅梅（３分）	33	2023年9月
ライブスクエア小倉駅オーシャンテラス	2640-4310	53-80	小倉（７分）	122	2024年11月
シティガーデン小倉中井	2680-3990	65-88	一枝（６分）	56	2022年11月
サンパーク浅川 ザ・タワー	2760-3760	68-86	バス停：藤原（２分）	74	2024年7月
ライブスクエア光貞台	2840-4920	75-122	バス停：光貞台（１分）	83	即引渡可
サンパーク守恒駅前レジデンス	3720-4690	71-88	守恒（３分）	22	2024年3月
グランドキャッスル穴生 ビアンカ	2270-4480	53-97	穴生（２分）	52	2024年4月
グランドキャッスル医生ヶ丘 ルバート	2370-4130	61-89	本城西団地（１分）	26	2023年6月
グランドキャッスル久岐の浜　南海岸通り	2560-3240	73-79	若松（２分）	46	2023年4月
アメニティ守恒ラミアカーサ	2590-3490	76-85	競馬場前（９分）	28	2022年8月
グランリビオ高見七条 水辺の杜	2600-5800	65-120	八幡（バス１８分）	122	2023年10月
オークランド中央エクスタージュ	2860-3430	71-82	バス停：製鉄記念八幡病院東口（２分）	39	即引渡可
サンパーク陣原駅前EXIA	未定	56-82	陣原（３分）	48	2024年8月
グランドパレス門司藤松	2560-2987	83-86	バス停：藤松1丁目（１分）	106	即引渡可
グランドパレス門司大里ヒルズ	2370-3800	59-87	門司（９分）	88	2024年3月
グランドパレス黒崎マークスシティ	2420-3920	57-90	八幡西郵便局前（３分）	147	2023年3月
グランドパレス下到津	2450-3780	62-88	バス停：金田陸橋西（１分）	99	2023年9月
サンライフ戸畑センターステージII	2540-3840	66-89	新池（１分）	64	2023年8月
オーヴィジョン小倉金田	2930-3090	62	バス停：金田（１分）	65	2024年2月
グランドパレス小倉砂津	未定	55-110	バス停：砂津（５分）	73	2024年9月
グランドパレス城野タワー	未定	55-106	城野（５分）	70	2025年2月

（参考：スーモ）

 

（２）中古マンションの取引価格

（参考：西日本レインズ）

 

中古マンション価格については、ほぼ横ばいで推移していました。

取引されている平均的な中古マンションは、築25〜30年で、広さは70㎡前後、価格は1,500万円前後となっています。

 

全国的に、東名阪、札幌市、福岡市などの大都市では、株価の上昇とともに、中古マンション価格も上昇していましたが、北九州市では、株価の影響は小さかったようです。

 

２、なぜ、北九州市のマンションは、横ばいなのか？

最も大きな理由は、人口減少です。

北九州市では、2018〜23年までの５年間で、約3.2万人減っています。その中でも、家を購入する中心年代である３０〜４０代の人口が１割以上も減っているのです。

 

（参考：総務省統計局　「住民基本台帳に基づく人口、人口動態及び世帯数調査」）

 

また、転入超過数（引っ越してきた人　ー　出て行った人）を年代別に見てみると、増えているのは外国人だけで、全ての年代の日本人において、市外へ移住する人の方が多い状況です。

 

 

そのため、住宅の需要が減っている状況にあるのです。

その一方で、新築のマンションは毎年ある程度の戸数が建てられていますし、価格も3,000〜4,000万円ぐらいですから、変動金利を利用すれば、月10万円前後の返済できます。

 

そのため、中古マンションの需要が盛り上がらず、価格も横ばいのままなんですね。

 

３、これからどうなる？気になる２つのポイント

では、ここからは、「今後の北九州市のマンション価格に影響を与えるかも？」と気になる２つのポイントについて検証していきましょう。

 

（１）いよいよ金利上昇が本格化しそう

低金利によって、住宅ローンが組みやすい状況が続いていますが、2024年以降は、この環境がいよいよ変わってきそうです。

すでにフラット３５などの長期固定の住宅ローンは金利が上がってきていますが、変動金利もそろそろ上昇に転じてきそうなのです。

 

（参考：ARUHI、住信SBIネット銀行、SBI新生銀行）

 

なぜ金利が上がってきているのか？、というと、物価が上がってきているからです。

戦争によって、海外から安い商品が入りにくくなり、円安が進んだことで、さらに物価が上昇しているのです。

 

（参考：財務省、総務省統計局）

 

この物価上昇をおさえるためには、消費を減らさないといけません。

そのため、日銀は、まず１０年国債などの金利を引き上げました。これによって、フラット３５などの固定金利のローンが影響を受けています。

ですが、物価上昇は止まらず、前年比で３％前後の上昇を続けています。

 

そのため、現在マイナス0.1%のままである政策金利も引き上げると見られています。

2024年2月現在、経済関係のメディアを見てみると、だいたい４月前後ではないか？という予想が多いですね。

 

メディア名	時期・利上げ幅などの内容	リンク先
ブルームバーグ	3月にマイナス金利解除。年内に+0.25%へ	参考記事
野村総合研究所	4月か10月か	参考記事
東京財団政策研究所	4月	参考記事
日経新聞	3〜4月	参考記事
ロイター	4月は早すぎる	参考記事

 

そうなると、変動金利にも影響が出てきますので、一般世帯が現在の価格で住宅を購入することは、難しくなってくるでしょう。

 

高額マンションをギリギリの住宅ローンで買っている人がやばい

変動金利の上昇によって、影響を受けそうなのが、ここのところ大きく上昇している大都市圏の駅近マンションです。

というのも、新築・中古マンションの購入者の７〜８割が、変動金利を利用しているからです。

 

（参考：住宅金融支援機構　「住宅ローン利用者の実態調査」）

 

今までは、ネット銀行で申し込めば、0.3%台という、かなり安い条件で住宅ローンを組めてきたわけですが、今後はこの条件が厳しくなってきます。

異次元緩和政策が始まる前の2012年ごろまでは、変動金利も１％前後でした。そのため、今後数年かけて、１％前後の水準にまで引き上げていくと予想されます。

 

１％金利が上がると、不動産価格は15〜20%下がる可能性

ちなみに、金利が１％上がると、住宅ローンの利息は、35年で15〜20%増えます。

例えば、月に約10万円の返済を考えている人であれば、現在なら3,500万円の物件が買えますが、金利が１％上がると、毎月１０万円の支払いで、3,000万円の物件しか買えません。

 

 

政策金利は少しずつ引き上げていくと思われますので、すぐに大きく下落するわけではありません。

ですが、購入を検討されている方は、変動金利でギリギリのローンを組むのは危ないので気をつけてください。

 

 

（２）これから北九州市の人口はどうなるの？

国立社会保障・人口問題研究所が、2023年に発表した北九州市の人口の見通しによると、2025→35年の10年間で約７万人減少するそうです。

 

北九州市はこれから10年で約７万人減る

（出典：国立社会保障・人口問題研究所　令和５年度人口推計）

 

さらに、30〜40代人口も、これから10年間で約2.6万人減る見通しです。買い手となる世代の人口が、これから10年で１割以上も減ることになります。

 

北九州市の30〜４0代人口は、これから１０年で約2.6万人減る

（出典：国立社会保障・人口問題研究所　令和５年度人口推計）

 

そのため、マンションを購入する人はさらに減るため、立地や状態が良くなければ、価格は下がりやすくなるでしょう。

 

４、結論：買うなら？売るなら？

以上のことから、北九州市のマンション価格は、

と言えるでしょう。

 

買うなら：下落を待つよりも低金利の今がチャンス？

これから変動金利の上昇が始まりますので、８割近い人が変動金利を利用している現在の状況も減ってくるでしょうから、価格は下がりやすい環境になります。

ですが、急激に金利を引き上げることはなさそうなので、少しずつ価格に影響が出てくるでしょう。

 

そのため、もしこれから購入を考えるのであれば、ギリギリの返済計画で購入することはやめた方がいいでしょう。

 

 

売るなら：超低金利の今が１番のチャンス

北九州市の中古マンション価格は、この４年近く、ほぼ横ばいで推移してきましたが、それでも購入者にとっては、金利低下、変動金利の利用者増加と、マンション価格が上がりやすい環境にありました。

それでも、上がらなかったのは、若い世代の人口減少の影響が大きかったからでしょう。

 

そして、これからはさらに変動金利の上昇が待っています。そのため、今が高値になってくる可能性が高いでしょう。

 

不動産会社によって、売れる価格が違う？

マンション価格は、間取りが似ているため、どこの不動産会社に頼んでも、だいたい同じぐらいの金額で売れると考える方が多いですが、一概にはそうは言えません。

 

というのも、戸建てやマンション、エリアによって得意な会社が異なるからです。

また、不動産会社同士で取引情報の共有をほとんどしていないため、「依頼した不動産会社が、実はあなたの物件を取り扱ったことがない」ということも起こりえます。

 

そのため、高く売却をしたいのであれば、あなたの住むマンションの売却実績のある会社を探した方がいいでしょう。

 

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