この記事では、北九州市の
- 新築のマンション価格
- 中古マンション価格の動き
- マンション価格の今後の見通し
の３点について、詳しく解説していきます。
（本ページはプロモーションが含まれています。該当するサービスには、【PR】と表記しております） （※１）
１、北九州市のマンション価格
（１）新築マンション価格
*2022年12月現在
*面積・価格は概算（100万円単位）
| マンション名 | 価格（万円） | 面積（㎡） | 最寄駅（徒歩） | 総戸数 | 入居時期 |
|---|---|---|---|---|---|
| アーティックス下曽根駅コートガレリア | 2400-3930 | 58-85 | 下曽根（４分） | 109 | 2024年2月 |
| サンパーク紅梅グラッセ | 2460-3140 | 64-79 | バス停：紅梅（３分） | 33 | 2023年9月 |
| ライブスクエア小倉駅オーシャンテラス | 2640-4310 | 53-80 | 小倉（７分） | 122 | 2024年11月 |
| シティガーデン小倉中井 | 2680-3990 | 65-88 | 一枝（６分） | 56 | 2022年11月 |
| サンパーク浅川 ザ・タワー | 2760-3760 | 68-86 | バス停：藤原（２分） | 74 | 2024年7月 |
| ライブスクエア光貞台 | 2840-4920 | 75-122 | バス停：光貞台（１分） | 83 | 即引渡可 |
| サンパーク守恒駅前レジデンス | 3720-4690 | 71-88 | 守恒（３分） | 22 | 2024年3月 |
| グランドキャッスル穴生 ビアンカ | 2270-4480 | 53-97 | 穴生（２分） | 52 | 2024年4月 |
| グランドキャッスル医生ヶ丘 ルバート | 2370-4130 | 61-89 | 本城西団地（１分） | 26 | 2023年6月 |
| グランドキャッスル久岐の浜 南海岸通り | 2560-3240 | 73-79 | 若松（２分） | 46 | 2023年4月 |
| アメニティ守恒ラミアカーサ | 2590-3490 | 76-85 | 競馬場前（９分） | 28 | 2022年8月 |
| グランリビオ高見七条 水辺の杜 | 2600-5800 | 65-120 | 八幡（バス１８分） | 122 | 2023年10月 |
| オークランド中央エクスタージュ | 2860-3430 | 71-82 | バス停：製鉄記念八幡病院東口（２分） | 39 | 即引渡可 |
| サンパーク陣原駅前EXIA | 未定 | 56-82 | 陣原（３分） | 48 | 2024年8月 |
| グランドパレス門司藤松 | 2560-2987 | 83-86 | バス停：藤松1丁目（１分） | 106 | 即引渡可 |
| グランドパレス門司大里ヒルズ | 2370-3800 | 59-87 | 門司（９分） | 88 | 2024年3月 |
| グランドパレス黒崎マークスシティ | 2420-3920 | 57-90 | 八幡西郵便局前（３分） | 147 | 2023年3月 |
| グランドパレス下到津 | 2450-3780 | 62-88 | バス停：金田陸橋西（１分） | 99 | 2023年9月 |
| サンライフ戸畑センターステージII | 2540-3840 | 66-89 | 新池（１分） | 64 | 2023年8月 |
| オーヴィジョン小倉金田 | 2930-3090 | 62 | バス停：金田（１分） | 65 | 2024年2月 |
| グランドパレス小倉砂津 | 未定 | 55-110 | バス停：砂津（５分） | 73 | 2024年9月 |
| グランドパレス城野タワー | 未定 | 55-106 | 城野（５分） | 70 | 2025年2月 |
（２）中古マンションの取引価格
新型コロナ以降も、マンション価格はほぼ横ばいにありました。
２、なぜ、北九州市のマンションは、安定しているのか？
新型コロナ以降、景気が悪化しているにもかかわらず、マンション価格が安定している理由はなんでしょうか？
なので、これまで上昇してきた主な理由を２つ、解説します。
①世帯数の増加が続いている
最も大きな理由は、世帯数が増加している点です。
北九州市では、人口が減少傾向にあるものの、世帯数は一貫して増加しているのです。
１〜２人で住む高齢者世帯が残る一方で、市外からの単身者や結婚して新しい世帯を作る人がいるため、全体で見ると、世帯数は増加傾向なんですね。
（参考：総務省統計局 「住民基本台帳に基づく人口、人口動態及び世帯数調査」）
世帯数が増えていると言うことは、それだけ住居に対する需要も増えますので、戸建てやマンション価格の上昇につながっているわけですね。
②新築マンションの販売が減っている
さらに、新築マンションの供給戸数は年々減っています。
2018年ごろからすでに新築マンションの供給が減っていましたが、新型コロナでさらに減少しているのです。
人口が増えているのに対して、供給戸数は減っていますので、どうしても買いたい人は、多少価格が高くても買ってしまっているわけですね。
というわけで、まとめると、
- 北九州市の世帯数は増加しており、戸建て・マンションに対する需要が増え続けている
- それにも関わらず、マンションの販売は減っており、絶対欲しい人は、高くても買わなければいけない人が多い
といった理由から、新築・中古ともにマンション価格が上昇しているわけですね。
３、これからどうなる？気になる２つのポイント
では、ここからは、「今後の北九州市のマンション価格に影響を与えるかも？」と気になる２つのポイントについて検証していきましょう。
（１）そろそろ金利が上がりそう
ここまで、マンション価格が上昇してきた最も大きな理由は、金利の低下と変動金利の利用者の増加と解説してきました。
日本では、低金利が長く続いているため、金利の上昇リスクを心配しない人が増えており、７割以上の人が、半年ごとに金利が変わる変動金利を選んでいます。
ですが、本当にこれからも金利は上がらないのでしょうか？
実は、１０年〜３０年までの長期金利については、すでに上昇し始めています。特にロシアのウクライナ侵攻が始まった2022年ごろから、本格的に上がって来ています。
（参考：財務省）
なぜ上昇しているのかと言うと、世界的に物価が上昇しているからです。
例えば、アメリカでは、物価が一時、前年比で9%以上も上がったため、政策金利を0.25%→5.25%まで、１年間で５％も引き上げました。
ドイツでも、前年比で11%以上も上がっていたため、こちらも政策金利を0%→3.5%にまで、約１年間で3.5％も引き上げています。
その結果、住宅価格が下落している状況です。
アメリカの先月の中古住宅価格は前の年の同じ月と比べた下落幅がおよそ11年ぶりの大きさとなり、住宅価格の下落傾向が鮮明になっています。
急速な利上げに伴う住宅ローン金利の高止まりで需要が落ち込んでいることが背景にあります。
欧州連合（EU）域内で、住宅価格が2015年以来初めて四半期ベースで下落に転じた。借り入れコストの上昇（＝金利の上昇）が10年近くに及ぶ住宅用不動産ブームに終わりをもたらしている。
EU統計局は4日、22年10〜12月期に住宅価格が前の期と比べ1.5%下落したと発表した。域内27カ国のうち15カ国で下がった。下落幅が最も大きかったのはデンマークとドイツで、それぞれ6.5%、5%低下した。
ちなみに日本の物価上昇率は、前年比で3.0%の上昇です。
（参考：NHK「2022年度 消費者物価指数 前年度比3.0％上昇 41年ぶり水準」）
日本では、まだ政策金利を引き上げてはいませんが、4月に日銀の総裁が交代しました。
これによって、これまでの現在の低金利政策から、金利を引き上げて、物価上昇をおさえる政策へと変えるのではないかと見られています。
１％金利が上がると、不動産価格は15〜20%下がる可能性
ちなみに、金利が１％上がると、住宅ローンの利息は、35年で15〜20%増えます。
例えば、月に約10万円の返済を考えている人であれば、現在なら3,500万円の物件が買えますが、金利が１％上がると、毎月１０万円の支払いで、3,000万円の物件しか買えません。
なお、すでに変動金利で組んでいる人については、５年ルールという、当初５年間は、返済額が固定（ただし、増えた利息はあとで支払う）というルールがあるため、すぐに払えなくなって投げ売りが始まるわけではありません。
しかし、新しくローンを組む人は、変動金利でも高い金利になるため、今まで通りの高い価格でローンを組むことが難しくなりますから、価格は下がりやすくなるでしょう。
（２）これから北九州市の人口はどうなるの？
国立社会保障・人口問題研究所が、2018年に発表した北九州市の人口の見通しによると、2020→30年の10年間で約6.1万人減少するそうです。
この７年間で人口が減ってきていた北九州市ですが、この流れがさらに加速するようです。
北九州市はこれから10年で約６.１万人減る
（出典：国立社会保障・人口問題研究所 平成３０年度人口推計）
さらに、30〜40代人口も、2020→30年の10年間で約4.3万人減る見通しです。買い手となる世代の人口が、これから10年で２割近くも減ることになります。
北九州市の30〜４0代人口は、2020→30年で約４.３万人減る
（出典：国立社会保障・人口問題研究所 平成３０年度人口推計）
これまでの人口の増え方、減り方を見ても、駅周辺では安定するものの、郊外では減少する傾向が進むと考えられます。
そのため、駅近の便利なマンション以外では、購入は控えられるかもしれません。
４、結論：買うなら？売るなら？
以上のことから、北九州市のマンション価格は、
- 新型コロナの影響で一時的に下落していたが、その後は回復傾向にある
- 駅周辺に人口が集中する傾向は、今後も変わりにくいため、マンション価格も安定していきそう
- 今後下落するとすれば、金利上昇が最も注意すべきリスク
と言えるでしょう。
買うなら：下落を待つよりも低金利の今がチャンス？
金利の上昇を待つのは一つの方法ですが、その時には住宅ローン金利も上昇してしまうので、どちらが得かの判断は微妙なところです。
異次元緩和が終わるまで、あと１〜２年はあるでしょうから、その間の家賃分と比べて検討をすべきでしょう。
ただし、購入を検討する場合には、今後の金利上昇を想定しておかないと大変なことになるので、「フラット３５」か「１０年以上の固定金利」でも返済ができるかどうかで予算を考えるべきでしょう。
売るなら：超低金利の今が１番のチャンス
ここまで説明してきたように、ここまでマンション価格が上昇したのは、金利の低下が１番の理由です。
しかし、この金利はこれ以上下がりようがありません。
これ以上の価格上昇は、購入される方の年収が増えなければ、難しいところにまできていますし、異次元緩和終了後の金利上昇リスクも考えると、今が高値になる可能性もあります。
不動産会社によって、売れる価格が違う？
マンション価格は、間取りが似ているため、どこの不動産会社に頼んでも、だいたい同じぐらいの金額で売れると考える方が多いですが、一概にはそうは言えません。
というのも、戸建てやマンション、エリアによって得意な会社が異なるからです。
また、不動産会社同士で取引情報の共有をほとんどしていないため、「依頼した不動産会社が、実はあなたの物件を取り扱ったことがない」ということも起こりえます。
そのため、高く売却をしたいのであれば、あなたの住むマンションの売却実績のある会社を探した方がいいでしょう。
【PR】すまいバリュー（大手６社が参加）
こちらの「すまいVALUE（バリュー）」は、取引実績の多い大手６社に、無料で査定を依頼することができます。
そのため、大手不動産会社に依頼したい場合には、こちらのサービスを活用するといいでしょう。
【PR】イエウール（地元企業も参加）
特に「イエウール」は、参加している不動産会社が1,700社以上と多く、なおかつ大手不動産会社が１番多く参加しているのでオススメです。
無料で使えますので、１度調べてみてはいかがでしょうか？
※1 本記事では、いくつかのサービスのご紹介をしています。
複数社の一括査定・見積もりサービスについては、それぞれ、「すまいバリュー（運営元 三井不動産リアルティ株式会社）」「おうちクラベル（運営元 SREホールディングス株式会社）」の委託を受けて作成しております。
コメント