七十七銀行のリバースモーゲージの特徴|宮城県で利用できるエリアはどこか? | イエ&ライフ

七十七銀行のリバースモーゲージの特徴|宮城県で利用できるエリアはどこ?

リバースモーゲージ

 

この記事では、

  • 七十七銀行のリバースモーゲージ「シニアハウスサポートプラン」のメリットとリスク
  • どんな人が使ってはいけないのか?

について、詳しく解説していきたいと思います。

 

七十七銀行のリバースモーゲージの特徴

はじめにリバースモーゲージ・ローンについて少しだけ解説します。

 

リバースモーゲージ・ローンとは?

リバースモーゲージ・ローンとは、

「自宅を担保にお金を借りられて、死んだ後に売却して清算」

する仕組みのローンのことです。

 

リバースモーゲージの仕組み

 

その主なメリットは、

  • 死ぬまで自宅に住み続けられる
  • 高齢でもお金を借りられる

の2点が大きいですね。

 

デメリットとしては、

  • 死ぬまで金利がかかる(場合によっては払い続けなければならない)
  • 相続人の了承が必要な場合がある
  • 担保の資産価値が借入額よりも下回ると、返済しなければいけない

といった点があります。

これらのデメリットについては、後ほど詳しく解説します。

 

シニアハウスサポートプランの契約条件

*2018年12月31日現在

項目条件
年齢50才以上80才未満
年収

公的年金等の安定した収入がある方

対象物件

戸建て・マンション(一部地域のみ)

使い途

住宅の建設資金、または購入資金、老人ホームへの入居費用など住宅関連の支出のみ

借入可能額

最大5,000万円まで

*ただし、リフォーム等の場合は、1,500万円まで

対象地域

宮城県

相続人の同意法定相続人を代表される方のご同意がいただける方
担保評価額の見直し

年に1回。

担保評価が借入額を下回った場合には、その分を一括または分割で返済

返済方法(金利分)毎月返済
返済方法(元本)相続人による自宅の売却、または現金による一括返済
金利

変動金利

火災保険の加入

必要

費用
  • 事務取扱い手数料:108,000円

その他、登記費用・印紙税など実費

 

シニアハウスサポートプランの特徴

①相続人からの承諾が必要

リバースモーゲージ・ローンでは、自宅の持ち主(と配偶者)が死んだ後に売却して清算する仕組みのため、売却は相続人が行うことになります。

 

自宅の相続は、相続人全員が納得しないと名義を変えて売ることができませんから、全員分の承諾書をもらう銀行もあります。

七十七銀行では、相続人の代表者1名の同意でOKなので、この点についてのハードルは低めとなっています。

 

②契約者の死亡後、配偶者はそのまま住み続けられる

他の銀行では、契約者が死んだ後、配偶者は2〜3年しか住み続けられない契約もあるため、七十七銀行では良心的な設計になっていると言えます。

 

③使いみちが住宅関係のみ

資金使途も住宅建設やリフォーム資金に限定されているため、旅行や生活費にあてるという使い方もできないので、かなりニーズが限定されたローンと言えます。

この点でガッカリされる方もいそうですね。

 

シニアハウスサポートプランのリスク

ここからは、リバースモーゲージを使う際に、考えておくべき注意点について解説します。

 

「郊外の戸建て」は使ってはいけない

リバースモーゲージのもっとも怖いところは、「数十年先に売却をして清算」という点です。

これは「死ぬまで住み続けられる」というメリットである一方で、「数十年先までの土地価格の変動リスク」でもあるからです。

 

2008年に日本の人口はピークを打ち、10年過ぎました。

これから人口はもっと減っていくわけですから、土地価格が下落しやすいエリアは、当然増えていきます。

 

過去20年間の住宅地の下落率を調べてみたところ、宮城県では4割以上も下落していました。

もし、現在2,000万円と評価されたとしても、20年後には1,200万円まで下がって、担保割れになる可能性は十分にあるのです。

 

住宅地の公示地価(1988年=100)

宮城県の公示地価の推移

(参考:国土交通省 地価公示)

 

また、この5年間で土地価格が上昇していると言われていますが、仙台市と復興中のエリアだけで、宮城県全域が上昇しているわけではありません。

 

過去5年間の住宅地の上昇率:仙台市、石巻市などに集中

 

宮城県の公示地価の変化率

(参考:国土交通省 地価公示)

 

この5年間は、復興支援として公共事業が何兆円も投入されたため、土地価格が上昇している側面が強いです。

復興所得税からの支援は、2038年まで続きますが、公共事業も徐々に減っていきますから、これから20年間上昇し続けるということはないでしょう。

 

そのため、仙台市内であっても、駅から遠いエリアの場合は、十分に気をつけて利用する必要がありますね。

 

また、もう少し詳しく知りたい方は、こちらから公式ホームページへと移動できますので、そちらで確認してみてください。

 

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迷ってしまった人は?

 

ここまでリスクの高い商品だと知ると、「本当に利用していいのか?」と迷われてしまう方も多いです。

 

そこでオススメなのが、一括査定サービスです。

複数の不動産会社から「いくらで売れるか?」という査定書をもらえるのです。

 

査定書の内容は不動産会社によって異なりますが、

  • いくらで売れるか?
  • 過去の周辺エリアの相場の動き
  • その価格で売れる根拠
  • どんな人が買い手なのか?

といったことがわかります。

 

特にリバースモーゲージの借入可能額は、自宅の評価額の4〜5割ぐらいですので、「いくらで売れるか?」がわかれば、どれだけ借りられるかも見当がつきます。

 

場合によっては、「介護が必要になった時に売却して、介護サービス付きの賃貸住宅に移る」方がお金の心配がないケースもあるでしょう。

また、これまで下落していたエリアだとわかれば、将来においても下がるリスクが高いので、リバースモーゲージ以外の選択肢を探した方がいいという判断もつきます。

 

ちなみに、オススメはこちらのイエイ。

 

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机上査定を選べば、メールで査定結果を教えてくれるので、勧誘される心配もありません。

 

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