この記事では、
- 七十七銀行のリバースモーゲージ「シニアハウスサポートプラン」のメリットとリスク
- どんな人が使ってはいけないのか？
について、詳しく解説していきたいと思います。
七十七銀行のリバースモーゲージの特徴
はじめにリバースモーゲージ・ローンについて少しだけ解説します。
リバースモーゲージ・ローンとは？
リバースモーゲージ・ローンとは、
「自宅を担保にお金を借りられて、死んだ後に売却して清算」
する仕組みのローンのことです。
その主なメリットは、
- 死ぬまで自宅に住み続けられる
- 高齢でもお金を借りられる
の２点が大きいですね。
デメリットとしては、
- 死ぬまで金利がかかる（場合によっては払い続けなければならない）
- 相続人の了承が必要な場合がある
- 担保の資産価値が借入額よりも下回ると、返済しなければいけない
といった点があります。
これらのデメリットについては、後ほど詳しく解説します。
シニアハウスサポートプランの契約条件
*2018年12月31日現在
| 項目 | 条件 |
| 年齢 | 50才以上80才未満 |
| 年収 |
公的年金等の安定した収入がある方 |
| 対象物件 |
戸建て・マンション（一部地域のみ） |
| 使い途 |
住宅の建設資金、または購入資金、老人ホームへの入居費用など住宅関連の支出のみ |
| 借入可能額 |
最大5,000万円まで *ただし、リフォーム等の場合は、1,500万円まで |
| 対象地域 |
宮城県 |
| 相続人の同意 | 法定相続人を代表される方のご同意がいただける方 |
| 担保評価額の見直し |
年に１回。 担保評価が借入額を下回った場合には、その分を一括または分割で返済 |
| 返済方法（金利分） | 毎月返済 |
| 返済方法（元本） | 相続人による自宅の売却、または現金による一括返済 |
| 金利 |
変動金利 |
| 火災保険の加入 |
必要 |
| 費用 |
その他、登記費用・印紙税など実費 |
シニアハウスサポートプランの特徴
①相続人からの承諾が必要
リバースモーゲージ・ローンでは、自宅の持ち主（と配偶者）が死んだ後に売却して清算する仕組みのため、売却は相続人が行うことになります。
自宅の相続は、相続人全員が納得しないと名義を変えて売ることができませんから、全員分の承諾書をもらう銀行もあります。
七十七銀行では、相続人の代表者１名の同意でOKなので、この点についてのハードルは低めとなっています。
②契約者の死亡後、配偶者はそのまま住み続けられる
他の銀行では、契約者が死んだ後、配偶者は２〜３年しか住み続けられない契約もあるため、七十七銀行では良心的な設計になっていると言えます。
③使いみちが住宅関係のみ
資金使途も住宅建設やリフォーム資金に限定されているため、旅行や生活費にあてるという使い方もできないので、かなりニーズが限定されたローンと言えます。
この点でガッカリされる方もいそうですね。
シニアハウスサポートプランのリスク
ここからは、リバースモーゲージを使う際に、考えておくべき注意点について解説します。
「郊外の戸建て」は使ってはいけない
リバースモーゲージのもっとも怖いところは、「数十年先に売却をして清算」という点です。
これは「死ぬまで住み続けられる」というメリットである一方で、「数十年先までの土地価格の変動リスク」でもあるからです。
2008年に日本の人口はピークを打ち、１０年過ぎました。
これから人口はもっと減っていくわけですから、土地価格が下落しやすいエリアは、当然増えていきます。
過去２０年間の住宅地の下落率を調べてみたところ、宮城県では４割以上も下落していました。
もし、現在2,000万円と評価されたとしても、２０年後には1,200万円まで下がって、担保割れになる可能性は十分にあるのです。
住宅地の公示地価（1988年＝100）
また、この５年間で土地価格が上昇していると言われていますが、仙台市と復興中のエリアだけで、宮城県全域が上昇しているわけではありません。
過去５年間の住宅地の上昇率：仙台市、石巻市などに集中
この５年間は、復興支援として公共事業が何兆円も投入されたため、土地価格が上昇している側面が強いです。
復興所得税からの支援は、2038年まで続きますが、公共事業も徐々に減っていきますから、これから20年間上昇し続けるということはないでしょう。
そのため、仙台市内であっても、駅から遠いエリアの場合は、十分に気をつけて利用する必要がありますね。
また、もう少し詳しく知りたい方は、こちらから公式ホームページへと移動できますので、そちらで確認してみてください。
また、このサイトでは、４７都道府県の主な市区の土地価格の現状と、将来予想について解説しています。
こちら↓のページから、各市区を探せますので、興味のある方はご覧になってみてください。
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