今年から消費税も１０％に増税になりますし、介護士の数も足りないため、老後にかかるお金は今後ますます増えるものと予想されています。
そんな中で注目されているのがリバースモーゲージですが、自宅を担保としてお金を借りる方法なので、
「将来にわたっての土地価格がどう動きそうか？」
「いくら借りたら、どれぐらい金利がかかるのか？」
「栃木県の土地価格は今後どうなるのか？」
など、注意しなければいけない点がいくつかあります。
この記事では、
- 栃木銀行の「とちぎんリバースモーゲージ」のメリットとリスク
- 栃木県で利用していいエリアはどこか？
を中心に、詳しく解説していきたいと思います。
「とちぎんリバースモーゲージ」の特徴
はじめにリバースモーゲージ・ローンについて少しだけ解説します。
リバースモーゲージ・ローンとは？
リバースモーゲージ・ローンとは、
「自宅を担保にお金を借りられて、死んだ後に売却して清算」
する仕組みのローンのことです。
その主なメリットは、
- 死ぬまで自宅に住み続けられる
- 高齢でもお金を借りられる
の２点が大きいですね。
デメリットとしては、
- 死ぬまで金利がかかる（場合によっては払い続けなければならない）
- 相続人の了承が必要な場合がある
- 担保の資産価値が借入額よりも下回ると、返済しなければいけない
といった点があります。
これらのデメリットについては、後ほど詳しく解説します。
「とちぎんリバースモーゲージ」の契約条件
*2019年1月2日現在
| 項目 | 条件 |
| 年齢 | 満55歳以上75歳以下（配偶者の年齢が満50才以上） |
| 年収 |
年金や給与等の安定かつ継続した収入があり、前年年収が120万円以上の方（年収合算は不可） |
| 対象物件 |
戸建て（路線価のある地域）、マンション |
| 使い途 |
原則、自由。 ただし、事業性資金・金融商品を購入する資金を除く |
| 借入可能額 |
不動産評価額の50%以内 |
| 対象地域 |
栃木県,東京都,埼玉県,群馬県,茨城県 |
| 相続人の同意等 | 戸籍謄本の提出により推定相続人を特定し、本ローン利用を推定相続人に連絡できる方 |
| 担保評価額の見直し |
2年ごとに土地またはマンションの再評価を実施 |
| 現況調査 |
銀行員が年に１回訪問し、契約者と面談、住居の状況確認を行う |
| 返済方法（金利分） | 毎月返済 |
| 返済方法（元本） |
の２種類から選べる |
| 金利 |
3.25%（変動金利） |
| 費用 |
その他、登記費用・印紙税など実費 |
契約者が死んでも、配偶者が契約を引き継げない
この点は注意が必要です。
契約者は旦那さんのケースが多いため、奥さんが契約を引き継げないため、その後は引っ越さなければいけません。
ただし、１年間の猶予期間がありますから、相続のドタバタで売却するのではなく、多少は余裕を持って対処できるでしょう。
マンションも対象になっている
これは地味にすごいポイントです。
リバースモーゲージは、数十年後の自宅の売却になってしまうため、土地付きの戸建てしか対象にしていない銀行が多いですし、その多くは東京、神奈川、大阪などの大都市しか対象にしていません。
しかし、栃木銀行では栃木県や茨城県、群馬県などの北関東でもマンションを対象にリバースモーゲージが利用できるのです。
審査基準は厳しいとは思いますが、宇都宮市や高崎市、つくば市などのハイグレードなマンションであれば、利用は可能でしょう。
「夢のつづき」の注意点
ここからは、リバースモーゲージを使う際に、考えておくべき注意点について解説します。
「郊外の戸建て」は使ってはいけない
リバースモーゲージのもっとも怖いところは、「数十年先に売却をして清算」という点です。
これは「死ぬまで住み続けられる」というメリットである一方で、「数十年先までの土地価格の変動リスク」でもあるからです。
2008年に日本の人口はピークを打ち、１０年過ぎました。
これから人口はもっと減っていくわけですから、土地価格が下落しやすいエリアは、当然増えていきます。
栃木県の住宅地の価格も、この５年間で都心部へ通勤できる高崎駅の周辺では上昇していますが、それ以外のエリアではほとんど下落しています。
【青色の点線】栃木県の住宅地は、この20年間で半値ぐらいにまで下がった
市区町村単位で見ると、この５年間はどこの住宅地もマイナス
そのため、郊外のエリアでは今後も下落が続きそうですので、宇都宮市であっても、郊外の戸建ての利用は控えた方が良さそうです。
もう少し詳しく知りたい方は、こちらから公式ホームページへと移動できますので、そちらで確認してみてください。
また、このサイトでは、４７都道府県の主な市区の土地価格の現状と、将来予想について解説しています。
こちら↓のページから、各市区を探せますので、興味のある方はご覧になってみてください。
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