栃木銀行のリバースモーゲージの特徴とは?栃木県で利用できるエリアはどこ? | イエ&ライフ

栃木銀行のリバースモーゲージの特徴とは?栃木県で利用できるエリアはどこ?

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今年から消費税も10%に増税になりますし、介護士の数も足りないため、老後にかかるお金は今後ますます増えるものと予想されています。

 

そんな中で注目されているのがリバースモーゲージですが、自宅を担保としてお金を借りる方法なので、

「将来にわたっての土地価格がどう動きそうか?」

「いくら借りたら、どれぐらい金利がかかるのか?」

「栃木県の土地価格は今後どうなるのか?」

など、注意しなければいけない点がいくつかあります。

 

この記事では、

  • 栃木銀行の「とちぎんリバースモーゲージ」のメリットとリスク
  • 栃木県で利用していいエリアはどこか?

を中心に、詳しく解説していきたいと思います。

 

「とちぎんリバースモーゲージ」の特徴

はじめにリバースモーゲージ・ローンについて少しだけ解説します。

 

リバースモーゲージ・ローンとは?

リバースモーゲージ・ローンとは、

「自宅を担保にお金を借りられて、死んだ後に売却して清算」

する仕組みのローンのことです。

 

リバースモーゲージの仕組み

 

その主なメリットは、

  • 死ぬまで自宅に住み続けられる
  • 高齢でもお金を借りられる

の2点が大きいですね。

 

デメリットとしては、

  • 死ぬまで金利がかかる(場合によっては払い続けなければならない)
  • 相続人の了承が必要な場合がある
  • 担保の資産価値が借入額よりも下回ると、返済しなければいけない

といった点があります。

これらのデメリットについては、後ほど詳しく解説します。

 

「とちぎんリバースモーゲージ」の契約条件

*2019年1月2日現在

項目条件
年齢満55歳以上75歳以下(配偶者の年齢が満50才以上)
年収

年金や給与等の安定かつ継続した収入があり、前年年収が120万円以上の方(年収合算は不可)

対象物件

戸建て(路線価のある地域)、マンション

使い途

原則、自由。

ただし、事業性資金・金融商品を購入する資金を除く

借入可能額
  • 300万円〜1億円

不動産評価額の50%以内

対象地域

栃木県,東京都,埼玉県,群馬県,茨城県

相続人の同意等戸籍謄本の提出により推定相続人を特定し、本ローン利用を推定相続人に連絡できる方
担保評価額の見直し

2年ごとに土地またはマンションの再評価を実施

現況調査

銀行員が年に1回訪問し、契約者と面談、住居の状況確認を行う

返済方法(金利分)毎月返済
返済方法(元本)
  • 相続人による現金一括返済
  • 自宅を売却して清算

の2種類から選べる

金利

3.25%(変動金利)

費用
  • 取扱手数料:54,000円

その他、登記費用・印紙税など実費

 

契約者が死んでも、配偶者が契約を引き継げない

この点は注意が必要です。

契約者は旦那さんのケースが多いため、奥さんが契約を引き継げないため、その後は引っ越さなければいけません。

 

ただし、1年間の猶予期間がありますから、相続のドタバタで売却するのではなく、多少は余裕を持って対処できるでしょう。

 

マンションも対象になっている

これは地味にすごいポイントです。

リバースモーゲージは、数十年後の自宅の売却になってしまうため、土地付きの戸建てしか対象にしていない銀行が多いですし、その多くは東京、神奈川、大阪などの大都市しか対象にしていません。

 

しかし、栃木銀行では栃木県や茨城県、群馬県などの北関東でもマンションを対象にリバースモーゲージが利用できるのです。

審査基準は厳しいとは思いますが、宇都宮市や高崎市、つくば市などのハイグレードなマンションであれば、利用は可能でしょう。

 

「夢のつづき」の注意点

ここからは、リバースモーゲージを使う際に、考えておくべき注意点について解説します。

 

「郊外の戸建て」は使ってはいけない

リバースモーゲージのもっとも怖いところは、「数十年先に売却をして清算」という点です。

これは「死ぬまで住み続けられる」というメリットである一方で、「数十年先までの土地価格の変動リスク」でもあるからです。

 

2008年に日本の人口はピークを打ち、10年過ぎました。

これから人口はもっと減っていくわけですから、土地価格が下落しやすいエリアは、当然増えていきます。

 

栃木県の住宅地の価格も、この5年間で都心部へ通勤できる高崎駅の周辺では上昇していますが、それ以外のエリアではほとんど下落しています。

 

【青色の点線】栃木県の住宅地は、この20年間で半値ぐらいにまで下がった

栃木銀行の公示地価の推移

(参考:国土交通省 地価公示)

 

市区町村単位で見ると、この5年間はどこの住宅地もマイナス

栃木県の公示地価の変化率

(参考:国土交通省 地価公示)

 

そのため、郊外のエリアでは今後も下落が続きそうですので、宇都宮市であっても、郊外の戸建ての利用は控えた方が良さそうです。

 

もう少し詳しく知りたい方は、こちらから公式ホームページへと移動できますので、そちらで確認してみてください。

 

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迷ってしまった人は?

 

ここまでリスクの高い商品だと知ると、「本当に利用していいのか?」と迷われてしまう方も多いです。

 

そこでオススメなのが、一括査定サービスです。

複数の不動産会社から「いくらで売れるか?」という査定書をもらえるのです。

 

査定書の内容は不動産会社によって異なりますが、

  • いくらで売れるか?
  • 過去の周辺エリアの相場の動き
  • その価格で売れる根拠
  • どんな人が買い手なのか?

といったことがわかります。

 

特にリバースモーゲージの借入可能額は、自宅の評価額の4〜5割ぐらいですので、「いくらで売れるか?」がわかれば、どれだけ借りられるかも見当がつきます。

 

場合によっては、「介護が必要になった時に売却して、介護サービス付きの賃貸住宅に移る」方がお金の心配がないケースもあるでしょう。

また、これまで下落していたエリアだとわかれば、将来においても下がるリスクが高いので、リバースモーゲージ以外の選択肢を探した方がいいという判断もつきます。

 

ちなみに、オススメはこちらのイエイ。

 

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